Building permit denied for excessive height and courtyard overbuildGerado por IA

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

Abteilung

VB.2014.00707

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. April 2015

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.

In Sachen

A, c/o B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 6. Mai 2014 verweigerte die Bausektion der Stadt Zürich A die Bewilligung für die Aufstockung seines Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in E.

II.

Am 13. Juni 2014 rekurrierte A an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies mit Entscheid vom 6. November 2014 das Rechtsmittel ab.

III.

Am 8. Dezember 2014 führte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. November 2014 aufzuheben, sein Baugesuch vom 17. Dezember 2012 gutzuheissen und die entsprechenden Bewilligungen zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bausektion der Stadt Zürich. Das Baurekursgericht beantragte am 16. Dezember 2014 die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion liess sich am 26. Januar 2015 mit demselben Antrag vernehmen und verlangte zudem eine Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01, welche gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Quartiererhaltungszone QI5b liegt und mit dem Gebäude D-Strasse 02 überstellt ist. Das Grundstück grenzt an die Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 an. Diese Parzelle ist mit dem Gebäude F-Strasse 04 überbaut. Die Nordostfassade dieses Gebäude ist als Brandschutzmauer ausgestaltet und steht auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze. Zwischen den beiden Gebäuden D-Strasse 02 und F-Strasse 04 besteht eine Baulücke. Der Beschwerdeführer möchte diese Lücke schliessen, indem er sein Gebäude bis zur Brandschutzmauer des Nachbargebäudes verlängert und an diese Mauer anbaut. Zugleich möchte er sein Gebäude bis auf die durch die Brandschutzmauer vorgegebene Höhe des Nachbargebäudes aufstocken.

2.

2.1 Der angefochtene Entscheid verweigerte die Bewilligung für den geplanten Anbau im Wesentlichen mit der Begründung, dadurch werde die zulässige Gebäudehöhe überschritten. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz gingen fälschlicherweise von einem südlichen Anbau an das Gebäude D-Strasse 02 aus. Die Brandschutzmauer des Nachbargebäudes stehe auf seinem eigenen Grundstück Kat.-Nr. 01. Da diese Brandschutzmauer eine eigene Liegenschaft darstelle, dürfe er an sie einen gleich hohen Anbau anfügen.

2.2 § 278 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unterscheidet zwei Arten, wie die zulässige Gebäudehöhe zu berechnen ist. Zum einen erfolgt die Berechnung anhand der Anzahl Vollgeschosse (§ 279 Abs.1 PBG) und zum andern wird sie aufgrund der Verkehrsbaulinien ermittelt (§ 279 Abs. 2 PBG). Verbindlich ist dabei das geringere Mass dieser beiden Berechnungen (§ 278 Abs. 1 PBG). § 278 Abs. 1 PBG erlaubt den Gemeinden, die auf den Verkehrsbaulinien beruhende Berechnungsweise auszuschliessen. Diesfalls erfolgt die Berechnung ausschliesslich gestützt auf die zulässige Anzahl Vollgeschosse (§ 279 Abs. 1 PBG).

2.3 Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich schliesst die aus dem Verkehrsbaulinienabstand abgeleitete Gebäudehöhenberechnung nicht aus. Folglich hat die Berechnung nach beiden Methoden zu erfolgen, wobei das geringere Mass verbindlich ist. In der Quartiererhaltungszone I gilt bei fünf zulässigen Vollgeschossen eine maximale Gebäudehöhe von 18 Meter. Der Baulinienabstand entlang der D-Strasse beträgt nach unbestrittener Darstellung 12 Meter; dieser Wert ist gemäss § 279 Abs. 2 PBG um einen Neuntel auf 13,33 Meter zu erhöhen. Als der niedrigere der beiden Werte sind die 13,33 Meter für die Bestimmung der Gebäudehöhe massgeblich. Das Bauprojekt ist 14,6 Meter hoch und überschreitet damit die zulässige Höhe von 13,33 Meter um mehr als 1 Meter. Nicht relevant ist in diesem Zusammenhang, dass die gleich hohe Brandschutzmauer des Nachbargebäudes teilweise auf dem Grundstück des Beschwerdeführers steht. Weder im kantonalen noch im kommunalen Recht gibt es eine Bestimmung, welche es dem (Mit-)Eigentümer einer solchen Mauer erlauben würde, die durch sie vorgegebene Höhe auszuschöpfen.

2.4 Soweit sich der Beschwerdeführer sinngemäss auf § 357 Abs. 1 PBG beruft, ist dazu Folgendes festzuhalten: Nach dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Allerdings fällt der Anbau an ein gesetzeswidriges Gebäude nur dann unter § 357 Abs. 1 PBG, wenn er mit dem vorbestandenen Objekt baulich eine Einheit bildet. Eine solche Einheit fehlt unter anderem dann, wenn längs einer Strasse ein konstruktiv selbstständiger Neubau mit eigenem Zugang seitlich an die Brandmauer eines vorschriftswidrigen Gebäudes angebaut oder in eine Lücke zwischen zwei solchen Gebäuden gestellt werden soll (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1135). Die projektierte Baute und das bestehende Nachbargebäude F-Strasse 04 haben abgesehen von der Brandschutzmauer keine gemeinsamen Bauteile. Sie weisen je getrennte Räume und Zugänge auf. Da es sich somit um zwei technisch und funktional völlig eigenständige Bauten handelt, mangelt es dem Projekt an der für § 357 Abs. 1 PBG erforderlichen baulichen Einheit.

2.5 Im Unterschied zum Rekurs wird in der Beschwerde nicht mehr geltend gemacht, die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung im Sinn von (§ 357 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit) § 220 PBG seien in Bezug auf die Höhenüberschreitung erfüllt. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zu diesem Punkt und es kann stattdessen vollumfänglich auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

3.

3.1 Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz verweigerten die Baubewilligung ferner mit der Begründung, das Projekt beanspruche in unzulässigem Ausmass den rückwärtigen Hofbereich der Parzelle. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die vorinstanzlichen Berechnungen seien überhaupt nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz übernehme ohne nähere Prüfung die Zahlen aus dem angefochtenen Bauentscheid der Beschwerdegegnerin. Seiner Ansicht nach bedürfe ein Rekursentscheid einer nachvollziehbaren Begründung und nicht einfach einer Abschrift von bestrittenen Masszahlen des Vorentscheides. Alles andere sei willkürlich.

3.2 Die Bauparzelle liegt in der Zone QI5b und ist mit einem Gebäude überbaut, das unmittelbar an die D-Strasse grenzt. Solche Gebäude entlang von Strassen und Plätzen werden als Randgebäude bezeichnet (Art. 24g Abs. 1 BZO). In der Zone QI5b dürfen Randgebäude bis auf die in 12 Meter Abstand verlaufende Parallele zur strassenseitig vorherrschenden Bauflucht bzw. zu einer weiter zurückliegenden Baulinie gebaut werden (Art. 24g Abs. 5 lit. b AuG). Hinter dieser 12 Meterlinie liegt der sogenannte Hofbereich (Art. 24h Abs. 1 BZO). Dieser Hofbereich darf in der Zone QI5b lediglich bis zu einem Drittel überbaut werden (Art. 24h Abs. 3 lit. e BZO). Bei den Akten befindet sich ein Katasterplan, auf welchem die 12 Meterabstände zur D-, G-, H- sowie F-Strasse eingetragen sind. Diese Strassenparallelen bzw. Abstandslinien markieren zugleich den Hofbereich der Parzelle Kat.-Nr. 01. Der Plan zeigt, dass die gegenwärtig überbaute Fläche (im Plan dunkelblau markiert) deutlich grösser ist als die bis jetzt noch unüberbaute Fläche (im Plan gelb markiert). Der Hofbereich ist mit anderen Worten bereits durch die bestehenden Bauten zu mehr als einem Drittel überbaut. Entsprechend besteht kein Recht auf eine weitergehende Inanspruchnahme dieses Raumes. Da ein offenkundiger Verstoss gegen die Drittelsregelung von Art. 24h Abs. 3 lit. e BZO vorliegt, erübrigen sich exakte Flächenberechnungen. Dies muss vorliegend auch deshalb gelten, weil die Beschwerde selbst keine eigene Berechnung vornimmt, sondern es diesbezüglich bei pauschalen Vorwürfen an die Vorinstanzen bewenden lässt.

4.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben aufgrund seiner Höhe und flächenmässigen Ausdehnung nicht bewilligungsfähig ist. Diese Mängel lassen sich nicht mittels Nebenbestimmungen beheben. Da somit ohnehin eine Projektüberarbeitung nötig sein wird, erübrigen sich Ausführungen zur Balkonlänge und zum Brandschutz.

5.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Da die Beschwerdeantwort mit keinem besonderen Aufwand verbunden war, hat die Beschwerdegegnerin keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 2'600.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an ..