AG Hannover — 2007-03-15 — 70 II 616/06 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2007-03-15

Aktenzeichen: 70 II 616/06

ECLI: ECLI:DE:AGHANNO:2007:0315.70II616.06.0A

Dokumenttyp: Beschluss

Referenz: WKRS 2007, 62681

Tenor

Tenor: 1. beschlossen: 1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.07.2006 zu TOP 3 (Genehmigung der Gesamtabrechnung 2005), TOP 4 (Genehmigung der Einzelabrechnungen 2005), TOP 6 (Entlastung des Verwalters), TOP 7 (Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2006) werden für ungültig erklärt. Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner zu 70 % und die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu 30 %, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert wird auf 37.426,00 € festgesetzt.

Gründe

Gründe1Die Antragsteller sowie die Antragsgegner zu 2) bilden die oben angegebene Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalter der Antragsgegner zu 3) ist.

2In der Eigentümerversammlung vom 25.07.2006 wurden unter anderem die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für 2005 genehmigt dem Verwalter Entlastung erteilt sowie der Wirtschaftsplan für 2006 verabschiedet. Darüber hinaus wurde beschlossen, die Wände des Teileigentums Nr. 2 zu sanieren.

3Die Antragsteller sind der Ansicht, dass die Beschlüsse über die Genehmigung der Abrechnungen für 2005 ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, weil diese inhaltlich fehlerhaft seien.

4In der Abrechnung für 2005 hätten nicht nur 870/1000 MEA zugrunde gelegt werden dürfen. Denn nach der Teilungserklärung seien die Wohnungen ATP 9, 10 und 11 zwar mit gekürzten Miteigentumsanteilen zu berücksichtigen, aber nur bis sie ihre jeweiligen Dachgeschossräume umgebaut haben, womit sie bereits begonnen hätten. Das sei ausreichend. Selbst wenn dies nicht zutreffe, seien die Kosten nach § 8 der Teilungserklärung in Höhe der fehlenden 130/1000 MEA aber auf alle Miteigentumsanteile zu verteilen.

5Die Kosten der Hausreinigung seien fehlerhaft unter Ausschluss der Einheiten 1 und 2 und die Verwalterkosten fehlerhaft nach Einheiten umgelegt worden.

6Solange keine ordnungsgemäßen Abrechnungen für 2005 vorlägen, könne dem Verwalter auch keine Entlastung erteilt werden.

7Die Fehler in den Abrechnungen für 2005 würden sich im Wirtschaftsplan für 2006 wiederholen.

8Die Außenwände der Gewerbeeinheit Nr. 2 seien nicht sanierungsbedürftig feucht. Darüber hinaus hätte der tatsächliche Instandsetzungsbedarf vor der Eigentümerversammlung ermittelt werden müssen. Die Beschlussfassung über die Finanzierung der Maßnahme sei nicht hinreichend bestimmt.

9Die Antragsteller beantragen,

wie erfolgt zu entscheiden.

10Darüber hinaus beantragen sie den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.07.2006 zu TOP 9 für ungültig zu erklären.

11Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

12Sie begründen dies damit, dass die Abrechnungen richtig seien.

13Die Dachgeschossräume seien bisher nicht umgebaut worden, lediglich ein Wohnungseigentümer habe seine Absicht dazu erklärt. Die Regelung in § 8 der Teilungserklärung, wonach die fehlenden 130/1000 Miteigentumsanteile auf alle Miteigentümer zu verteilen seien, sei unnötig kompliziert.

14Die Verteilung der Kosten der Hausreinigung entspräche § 4 der Teilungserklärung und die Verteilung der Verwalterkosten entspräche § 11.2 der Teilungserklärung.

15Die Sanierungsbedürftigkeit der Außenwände der Gewerbeeinheit Nr. 2 sei durch den Dipl.-lng. ... festgestellt worden.

16Wegen des Vorbringens der Beteiligten im Einzelnen wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

17Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Dipl.-lng. P. ... vom 31.01.2007, Blatt 85 bis 105 der Akte Bezug genommen.

18Der Antrag der Antragsteller ist teilweise begründet.

19Die Abrechnungen für 2005 sind teilweise fehlerhaft.

20Deshalb widerspricht ihre Genehmigung ordnungsgemäßer Verwaltung nach §§ 21 Abs. 3, 28 Abs. 5 WEG.

21Zwar ist es richtig, dass die Miteigentume ATP Nr. 9, 10 und 12 mit gekürzten Miteigentumsanteilen berücksichtigt worden sind. Denn nach § 8 Abs. 2 der Teilungserklärung sind für diese Wohnungen nur gekürzte Miteigentumsanteile zugrunde zu legen, bis sie ihre jeweiligen Dachgeschossräume ausgebaut haben. Ausbau setzt aber voraus, dass dieser Ausbau auch bereits abgeschlossen wurde und die Wohnungen danach als Wohnraum genutzt werden könnten. Es kommt nicht darauf an, ob sie tatsächlich als Wohnraum genutzt werden sondern lediglich darauf, ob sie als Wohnraum genutzt werden können. Da die Eigentümer aber selbst nach dem Vortrag der Antragsteller erst mit dem Umbau der Dachgeschossräume begonnen haben, war es richtig, die gekürzten Anteile zugrunde zu legen. Allerdings hätten nach Absatz 3 des § 8 die fehlenden 130/1000 Miteigentumsanteile auf alle Miteigentümer verteilt werden müssen. Es war nicht zulässig, lediglich von Gesamtmiteigentumsanteilen in Höhe von 870/1000 auszugehen. Das mag in den Augen der Antragsgegner zwar unnötig kompliziert sein, es ergibt sich aber ausdrücklich aus § 8 der Teilungserklärung, der solange zugrunde zu legen ist, bis er durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert wurde.

22Die Kosten der Hausreinigung sind nach § 4 Abs. 2 Satz 2 der Teilungserklärung nicht auf die Eigentümer der Einheiten Nr. 1 und 2 umzulegen, so dass die Abrechnung insoweit richtig ist. Ebenfalls war es richtig, die Verwalterkosten nach Einheiten umzulegen. Dieses ergibt sich aus dem Zusammenspiel der §§ 8 Abs. 2 e sowie 11 Abs. 2 der Teilungserklärung. Denn danach ist die Verwaltervergütung nur dann nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, wenn sie nicht im Verwaltervertrag für jedes Wohnungseigentum gesondert festgesetzt wird. Das aber ist nach § 11 Abs. 2 der Fall, wonach der Verwaltervertrag so abzuschließen ist, dass die Vergütung des Verwalters nach Wohnungseinheiten gleichmäßig verteilt wird.

23Da der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnungen für 2005 für ungültig zu erklären war, war auch der Beschluss über die Entlastung des Verwalters für ungültig zu erklären.

24Da auch im Wirtschaftsplan für 2006 die Miteigentumsanteile fehlerhaft zugrunde gelegt wurden, war auch der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplanes für 2006 für ungültig zu erklären.

25Im Übrigen ist der Antrag nicht begründet.

26Der Beschluss über die Sanierung der Außenwände der Gewerbeeinheit Nr. 2 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG.

27Danach hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

28Nach dem Ergebnis des eingeholten Sachverständigengutachtens ist das Außenmauerwerk in der Gewerbeeinheit Nr. 2 feucht. Die Feuchtigkeit lässt eine Nutzung der Räume als Kellerräume zu, nicht aber eine Nutzung als Gewerberäume. Auch eine Nutzung als Lagerräume ist nicht uneingeschränkt möglich, eine Lagerung ist lediglich für nicht feuchte empfindliche Waren möglich. Da es sich bei dem Teileigentum Nr. 2 aber nicht um Teileigentum an Kellerräumen sondern um Teileigentum an Lager- und Gewerberäumen handelt, die nach § 2 der Teilungserklärung uneingeschränkt gewerblich genutzt werden dürfen, hat der Eigentümer des Teileigentums Nr. 2 auch einen Anspruch darauf, dass die Außenwände insoweit instand gesetzt werden, dass eine gewerbliche Nutzung möglich ist.

29Zwar ist den Antragstellern dahingehend zuzustimmen, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, vor Beschlussfassung ein Sachverständigengutachten dahingehend einzuholen, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich und erfolgversprechend sind.

30Da aber der Gutachter in seinem Gutachten vom 31. Januar 2007 schon festgestellt hat, dass die im Angebot der Firma ... und Sohn angebotenen Arbeiten geeignet sind, die Feuchtigkeit zu beseitigen und die veranschlagten Kosten innerhalb des ortsüblichen Rahmens sind, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Außenwände des Teileigentums Nr. 2 entsprechend dem Angebot der Firma ... und Sohn sanieren zu lassen.

31Die Beschlussfassung über die Finanzierung der Maßnahme entspricht ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung.

32Denn aus dem Beschluss ist zu entnehmen, dass eine Sonderumlage in Höhe von 26.000,00 € nach Anforderung durch den Verwalter erhoben wird. Da im Beschluss kein anderweitiger Verteilerschlüssel beschlossen wurde, ist der nach der Teilungserklärung gültige Verteilerschlüssel dabei zugrunde zu legen.

33Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

34Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten die Gerichtskosten nach ihrem jeweiligen Unterliegen zu tragen haben. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten hatte es bei dem im WEG vorherrschenden Grundsatz zu verbleiben, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selber zu tragen hat.

Streitwertbeschluss

Streitwertbeschluss:Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 WEG. Dabei wurden folgende Einzelwerte zugrunde gelegt:

TOP 3 und 4 7.358,00 € (20 % der Gesamtsumme), TOP 6 1.000,00, TOP 7 3.068,00 € (20 % der Gesamtsumme) und TOP 9 26.000,00 €. Das ergibt einen Gesamtgeschäftswert von 37.426,00 €.

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