En cas de rénovation, le calcul du loyer initial part de l’ancien loyer, auquel s’ajoutera la part des améliorations augmentant la valeur de la chose louée qu’il est possible de répercuter. Il est possible de procéder à une compensation interne appropriée des loyers entre les logements d’un immeuble.
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Bei Mietanpassungen bzw. Mieterhöhungen nach Sanierung sind die in Art. 9 WFV genannten Bemessungsfaktoren nicht massgebend; für die Anpassung ist vielmehr die Kostenmiete entscheidend.
“Das Bundesverwaltungsgericht legte Art. 9 WFV aus und kam gestützt auf den Wortlaut und die systematische Stellung innerhalb des Erlasses zum Ergebnis, die in dieser Bestimmung genannten Bemessungsfaktoren dürften ausschliesslich in die erstmalige Mietzinskalkulation einfliessen; sie seien aber nicht relevant für die Anpassung der Miete nach Sanierungsarbeiten, wie sie im vorliegenden Fall zu beurteilen sei. Der Gesetzgeber habe sich stattdessen an der Kostenmiete orientiert. In diesem Sinn würden Art. 8 Abs. 1 WFV und Art. 8 Abs. 2 VO WBF die Positionen festlegen, die als Selbstkosten zu berücksichtigen seien.”
Bei einem Anfangsmietzins nach Erneuerungen gilt während der Förderperiode eine Bindung an die Fördermittel/Kostenbegrenzung; die volle Mietfreiheit für den Eigentümer besteht erst nach Wegfall der Förderung.
“Das Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner fällt unstrittig in den Anwendungsbereich der VO WBF. Wie das Bundesverwaltungsgericht zutreffend erkannte, regelt Art. 8 dieser Verordnung die Mietzinsgestaltung und verpflichtet die Eigentümerinnen und Eigentümer zur Mietzinsberechnung anhand der Selbstkosten. Aus Art. 9 WFV ergibt sich nichts anderes. Das Bundesverwaltungsgericht legte überzeugend dar, dass diese Bestimmung - mit dem Titel "Anfangsmietzins" - einzig auf die erstmalige Berechnung des Mietzinses anwendbar ist. Dieses Auslegungsergebnis steht im Einklang mit dem Gesetz und der Rechtsprechung. Nach Art. 12 Abs. 1 lit. b WFG werden zinslose Darlehen an Eigentümerinnen und Eigentümer ausgerichtet, wenn sie die Mietzinse aufgrund der Kosten festlegen. Wer entsprechende Förderungsmittel erhält, ist also in der Mietzinsgestaltung von Gesetzes wegen nicht frei. Aus sozialpolitischen Überlegungen werden die Ertragsmöglichkeiten der Eigentümerinnen und Eigentümer limitiert; erst mit Auslaufen der Förderungsmittel gewinnen sie ihre Freiheit zur Mietzinsgestaltung wieder (Botschaft, a.a.O., S. 2858; vgl. BGE 142 III 568 E. 1.4 und E. 2). Das Bundesgericht hat vor diesem Hintergrund im Zusammenhang mit der Koordinationsbestimmung von Art. 253b Abs. 3 OR (vgl. E. 5.5 hiervor) festgehalten, in von diesem Artikel erfassten Rechtsverhältnissen könne der Mietzins ausschliesslich anhand der Kosten festgelegt werden (BGE 142 III 568 E.”