Nuovo testo giusta l’all. n. 2 della L del 24 mar. 2000 sul foro, in vigore dal 1° gen. 2001 (RU 2000 2355; FF 1999 2427). ↩
15 commentaries
Die Gemeinschaftsbezeichnung (Besonderer Name) ist frei wählbar; es bestehen keine Formvorschriften oder Pflichtzusätze zur Bildung des Namens im Sinne des Personen- oder Firmennamensrechts.
“1 non publié in ATF 141 III 539 ; ATF 114 II 335 consid. 3 ; 131 I 57 consid. 2.2 ; en matière de poursuite pour dettes, cf. ATF 120 III 11 consid. 1 b ; 114 III 62 consid. la). Si le défaut ne peut pas être réparé, la demande doit être déclarée irrecevable. La substitution de partie, c'est-à-dire un changement des parties au procès, ne peut avoir lieu qu'avec le consentement de la partie adverse (art. 83 al. 4, 1ère phrase CPC), sous réserve du cas de l'aliénation de l'objet du litige (art. 83 al. 1 CPC) et des dispositions spéciales prévoyant une succession légale (art. 83 al. 4, 2e phrase CPC). 3.2.2 Lorsqu'une demande est formée par une personne physique ou dirigée contre une telle personne, elle doit indiquer les nom (au sens strict des art. 29 ss CC) et adresse de cette personne (cf. Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civile [ci-après : CR CPC], 2e éd., Bâle 2019, n. 7 ad art. 221, p. 960). La communauté des copropriétaires d'étage n'a pas la personnalité juridique. Aux termes de l'art. 712l CC, cependant, la communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation (al. 1) ; elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre ou être poursuivie (al. 2). Le nom, au sens de l'art. 712l CC, est une désignation particulière, qui n'est ni un nom au sens des art. 29 ss CC, ni une raison sociale au sens des art. 944 ss CO (cf. Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 3e éd. 2023, n. 94 ad art. 712l). Il n'existe pas de règle obligeant les communautés de copropriétaires à former leur « nom » d'une manière déterminée. 3.3 En l'espèce, l'autorisation de procéder délivrée le 14 novembre 2018 désigne les demanderesses (intimées) comme étant « [...] » et « C.________». Sur la première page de la demande du 18 janvier 2019, les parties demanderesses (intimées) sont désignées de la même manière. Certes, dans le libellé de sa conclusion, le rédacteur de la demande a ajouté, après l'indication de [.”
Die Gemeinschaft kann über den Erneuerungsfonds wie ein Eigentümer verfügen und als solche in vermögensrechtlicher Hinsicht handeln, haftet aber nicht als selbständige Rechtsperson; das Verwaltungsvermögen haftet für Gemeinschaftsschulden.
“Nr. 68, ZBGR 100/2019 S. 27 mit Hinweisen auf die Literatur; vgl. auch MIHAELA AMOOS PIGUET, in: Commentaire romand, Code civil, Bd. II, 2016, N. 5 zu Art. 712l ZGB; GÄUMANN/BÖSCH, a.a.O., N. 4 f. zu Art. 712l ZGB), doch kann sie mangels Rechtspersönlichkeit (BGE 142 III 551 E. 2.2; BGE 125 II 348 E. 2) im Unterschied zur Körperschaft nicht selbständige Vermögensträgerin sein (vgl. HEINZ REY, Strukturen des Stockwerkeigentums, ZSR 99/1980 I S. 263). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann aber über den Erneuerungsfonds im Rahmen seines BGE 150 II 20 S. 24 Zwecks ähnlich wie ein Eigentümer mit Rechtspersönlichkeit verfügen. Zudem haftet das Verwaltungsvermögen ihren Gläubigern für die Gemeinschaftsschulden (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 53 zu Art. 712l ZGB; WERMELINGER, a.a.O., N. 115 ff. zu Art. 712h ZGB). Den einzelnen Stockwerkeigentümern ist also trotz ihrer materiellen Rechtszuständigkeit die direkte Verfügungsbefugnis über das Verwaltungsvermögen und insbesondere über den Erneuerungsfonds entzogen. Sie können ihren Anteil am Erneuerungsfonds auch nicht separat, sondern nur zusammen mit dem Stockwerkeigentum veräussern, ist die Mitberechtigung am Erneuerungsfonds doch "mit der Rechtsposition als Stockwerkeigentümer und dadurch mit dem rechtlichen Schicksal des im Miteigentum stehenden Grundstücks untrennbar verbunden" (MEIER-HAYOZ/REY, a.”
“Nr. 68, ZBGR 100/2019 S. 27 mit Hinweisen auf die Literatur; vgl. auch MIHAELA AMOOS PIGUET, in: Commentaire romand, Code civil, Bd. II, 2016, N. 5 zu Art. 712l ZGB; GÄUMANN/BÖSCH, a.a.O., N. 4 f. zu Art. 712l ZGB), doch kann sie mangels Rechtspersönlichkeit (BGE 142 III 551 E. 2.2; BGE 125 II 348 E. 2) im Unterschied zur Körperschaft nicht selbständige Vermögensträgerin sein (vgl. HEINZ REY, Strukturen des Stockwerkeigentums, ZSR 99/1980 I S. 263). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann aber über den Erneuerungsfonds im Rahmen seines BGE 150 II 20 S. 24 Zwecks ähnlich wie ein Eigentümer mit Rechtspersönlichkeit verfügen. Zudem haftet das Verwaltungsvermögen ihren Gläubigern für die Gemeinschaftsschulden (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 53 zu Art. 712l ZGB; WERMELINGER, a.a.O., N. 115 ff. zu Art. 712h ZGB). Den einzelnen Stockwerkeigentümern ist also trotz ihrer materiellen Rechtszuständigkeit die direkte Verfügungsbefugnis über das Verwaltungsvermögen und insbesondere über den Erneuerungsfonds entzogen. Sie können ihren Anteil am Erneuerungsfonds auch nicht separat, sondern nur zusammen mit dem Stockwerkeigentum veräussern, ist die Mitberechtigung am Erneuerungsfonds doch "mit der Rechtsposition als Stockwerkeigentümer und dadurch mit dem rechtlichen Schicksal des im Miteigentum stehenden Grundstücks untrennbar verbunden" (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 47 zu Art. 712m ZGB; vgl. Urteil 2P.126/1998 vom 27. Januar 2000 E. 3a/bb, in: StE 2000 A”
Die Gemeinschaft bildet keine eigene juristische Person; die materiellen Rechte/Eigentum am Fondsvermögen verbleiben bei den einzelnen Stockwerkeigentümern, weshalb die Gemeinschaft nur beschränkt vermögensfähig ist.
“Das Stockwerkeigentum ist gesetzlich als besondere Form des Miteigentums ausgestaltet (BGE 119 II 404 E. 4; BGE 141 III 357 E. 3.2). Die jeweiligen Stock- werkeigentümer bilden eine Rechtsgemeinschaft, welche zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums berufen ist (vgl. Art. 712l Abs. 1 ZGB). Die- ser Gemeinschaft kommt keine Rechtspersönlichkeit zu (BGE 125 II 348 E. 2).”
“Er ist Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Verwaltungsgemeinschaft, welche von Gesetzes wegen zivilrechtlich dahingehend verselbständigt ist, dass ihr insofern die Handlungsfähigkeit sowie im Verfahren die Partei- und Prozessfähigkeit zukommt, als sie im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit in eigenem Namen klagen und beklagt werden kann (Urteil 5A_972/2020 vom 5. Oktober 2021 E. 7.2.6.1). Die materielle Rechtszuständigkeit (Eigentum an Sachen bzw. Inhaberschaft an Rechten) am Fondsvermögen bleibt indes, bedingt durch die sachenrechtliche Struktur des Stockwerkeigentums, bei den einzelnen Stockwerkeigentümern (BGE 125 II 348 E. 2; GÄUMANN/BÖSCH, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 7. Aufl. 2023, N. 8 der Vorbemerkungen zu Art. 712a-t ZGB; LENA MANZ, Unterhalt und Ersatzneubau im Stockwerkeigentum, 2021, Rz. 401; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, N. 49 der Vorbemerkungen zu den Art. 712a-712t ZGB und N. 11 f. zu Art. 712l ZGB; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, N. 77 zu Art. 712l ZGB). Denn die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist zwar im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung (beschränkt) vermögensfähig (Art. 712l Abs. 1 ZGB; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 17 zu Art. 712l ZGB; vgl. BGE 145 III 121 E. 4.3.3, BGE 145 III 8 E. 3.2.1; Urteil 2C_652/2015 / 2C_653/2015 vom 25. August 2016 E. 4.1, in: StE 2016 B”
Die Gemeinschaft kann Prozess- und Verfahrenskosten als gemeinsame Administrationskosten anteilig auf alle Stockwerkeigentümer verteilen; dies kann auch den obsiegenden Eigentümer anteilig betreffen, und die Gemeinde kann entsprechende Beiträge vorsehen, die in der Praxis dem Erneuerungsfonds zugeordnet werden können.
“Dans la mesure où les frais et charges communs ne sont pas couverts par des avances, chaque dépense effectuée en conformité avec la loi, un règlement ou une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages donne naissance à une créance de la communauté des propriétaires d’étages contre les propriétaires d’étages individuels (Wermelinger, op. cit., n. 40 ad art. 712h CC). 4.2.2 A la teneur de l’art. 712l al. 1 CC, la communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation. Le fonds de rénovation est une provision, alimentée par des contributions (unique ou périodiques) des propriétaires d’étages. Elle est constituée par la communauté des propriétaires d’étages, afin de financer des travaux de construction ou des investissements futurs portant sur des parties communes de l’immeuble en propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 116 ad art. 712l CC). Les versements au fonds de rénovation sont des contributions particulières (sous forme d’avances) aux frais et charges communs (Wermelinger, op. cit., n. 128 ad art. 712l CC). Les propriétaires d’étages sont libres de fixer le montant des contributions au fonds de rénovation, sous réserve de l’abus de droit et dans les limites générales de l’ordre juridique (Wermelinger, op. cit., n. 129 ad art. 712l CC). Le versement au fonds de rénovation requiert une gestion et une planification à long terme (Wermelinger, op. cit., n. 115 ad art. 712l CC). La détermination des versements au fonds de rénovation peut se faire de façon fixe (par exemple : chaque propriétaire verse un montant de 2’000 fr. chaque année), selon une règle de calcul déterminée ou d’année en année, compte tenu de l’évolution de l’état du bâtiment, de la conjoncture et des moyens financiers des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit., n. 130 ad art. 712l CC). La fixation de la contribution globale au fonds de rénovation dépend très souvent de la dimension de la propriété par étages, de l’état du ou des bâtiments, de leur affectation ou de la stratégie d’entretien et de financement des travaux de construction (Wermelinger, op.”
Die Gemeinschaft kann in Gerichtsverfahren durch ihren Verwalter vertreten werden, sofern dieser ausdrücklich über eine entsprechende Vertretungsmacht verfügt.
“L’appelant ne conclut pas à l’annulation de cette décision. Dans la mesure où il n’appartient pas au juge de contrôler l’opportunité de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires et au vu de ces circonstances, on ne discerne pas en quoi la décision attaquée serait manifestement abusive. Même si une augmentation de 5’000 fr. à 20’000 fr. peut paraître importante, les travaux prévisibles justifiaient une telle augmentation de la dotation au fonds de rénovation. En définitive, la décision prise sous chiffre 10 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 juin 2022 de la B.________ n’est pas constitutive d’un abus de droit manifeste s’agissant de l’attribution de la somme de 20'000 fr. au fonds de rénovation. 4.5 4.5.1 Il convient encore d’examiner la problématique de la provision de 10’000 fr. pour les frais de procédure dans le cadre de la décision attaquée de l’assemblée des propriétaires d’étages du 9 juin 2022. 4.5.2 Selon l’art. 712l al. 2 CC, la communauté des copropriétaires peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice. L’administrateur de la PPE peut représenter la communauté des propriétaires d’étages pour une procédure judiciaire, pour autant qu’il soit au bénéfice d’un tel pouvoir (Wermelinger, op. cit., n. 167 ad art. 712l CC). Lorsque la communauté a la capacité pour agir, elle le fait de façon indépendante des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit., n. 174 ad art. 712l CC). Dans la doctrine, la question de savoir si des frais de procès constituent des frais d’administration commune au sens de l’art. 712h al. 1 CC est controversée (cf. TF 5A_89/2021 du 28 août 2022 consid. 5.5 et réf. cit. ; TF 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 11.3 et réf. cit. ; Wermelinger, op. cit., n. 117 ad art. 712h CC). Le Tribunal fédéral n’a pas tranché la question de la répartition des coûts entre les propriétaires (TF 5A_89/2021, loc. cit. ; TF 5A_521/2016 du 9 octobre 2017 consid. 3.2.3 ; TF 5A_930/2015 du 5 août 2016 consid.”
Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer hat keine Rechtspersönlichkeit, ist aber in Verwaltungsangelegenheiten zivilrechtlich handlungs- und prozessfähig: sie kann unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden.
“Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Es handelt sich um eine besondere Form des Miteigentums (BGE 141 III 357 E. 3.2; 119 II 404 E. 4). Die jeweiligen Stockwerkeigentümer bilden eine Rechtsgemeinschaft, die zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums berufen ist (vgl. Art. 712l Abs. 1 ZGB). Dieser Gemeinschaft kommt keine Rechtspersönlichkeit zu (BGE 125 II 348 E. 2). Im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit erfolgt aber eine gewisse Verselbständigung, indem sie in diesem Bereich zivilrechtlich handlungsfähig ist und prozessual sowie vollstreckungsrechtlich unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden kann (Art. 712l Abs. 2 ZGB; BGE 142 III 551 E. 2.2). Wie jedem Grundeigentümer stehen dem Stockwerkeigentümer Rechtsbehelfe zur Verfügung, um sich gegen widerrechtliche Einwirkungen auf sein Eigentum zu wehren. So kann er gegen andere Stockwerkeigentümer, die sein Sonderrecht stören, die Abwehransprüche aus Eigentum und aus Besitz geltend machen; insbesondere kann er auf Unterlassung übermässiger Immissionen klagen (Art. 684 i.V.m. Art. 679 ZGB; BGE 132 III 9 E. 3.6; Urteil 5A_640/2012 vom 13. November 2012 E. 2 und 4.4). Was das interne Verhältnis, mithin das korporative Leben, anbelangt, ist zu beachten, dass der Stockwerkeigentümer jeweils Miteigentümer der Sache, gleichzeitig aber auch Mitglied der Gemeinschaft ist. Die rechtlichen Beziehungen zwischen dem einzelnen Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft laufen deshalb grundsätzlich über diese (BGE 145 III 121 E. 4.3.4). Da die Versammlung der Stockwerkeigentümer das Reglement mit den notwendigen Mehrheiten (vgl. Art. 712g Abs. 3 und 4 ZGB) jederzeit ändern kann, erscheint es als folgerichtig, dass kein Stockwerkeigentümer gegen einen anderen direkt auf Einhaltung des Reglements soll klagen können (Urteil 5A_640/2012 vom 13.”
“Soweit sich die Beklagte an der Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümer- gemeinschaft stört (act. 113 S. 2), ist festzuhalten, dass gesetzlich vorgesehen ist, dass die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden kann (Art. 712l Abs. 2 ZGB).”
Die Gemeinschaft verfügt über eingeschränkte Vermögensfähigkeit und kann in eigenem Namen prozess- und vollstreckungsfähig sein; Forderungen können unter dem Namen der Gemeinschaft geltend gemacht werden.
“Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Es handelt sich um eine besondere Form des Miteigentums (BGE 141 III 357 E. 3.2; 119 II 404 E. 4). Die jeweiligen Stockwerkeigentümer bilden eine Rechtsgemeinschaft, die zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums berufen ist (vgl. Art. 712l Abs. 1 ZGB). Dieser Gemeinschaft kommt keine Rechtspersönlichkeit zu (BGE 125 II 348 E. 2). Im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit erfolgt aber eine gewisse Verselbständigung, indem sie in diesem Bereich zivilrechtlich handlungsfähig ist und prozessual sowie vollstreckungsrechtlich unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden kann (Art. 712l Abs. 2 ZGB; BGE 142 III 551 E. 2.2). Wie jedem Grundeigentümer stehen dem Stockwerkeigentümer Rechtsbehelfe zur Verfügung, um sich gegen widerrechtliche Einwirkungen auf sein Eigentum zu wehren. So kann er gegen andere Stockwerkeigentümer, die sein Sonderrecht stören, die Abwehransprüche aus Eigentum und aus Besitz geltend machen; insbesondere kann er auf Unterlassung übermässiger Immissionen klagen (Art. 684 i.V.m. Art. 679 ZGB; BGE 132 III 9 E. 3.6; Urteil 5A_640/2012 vom 13. November 2012 E. 2 und 4.4). Was das interne Verhältnis, mithin das korporative Leben, anbelangt, ist zu beachten, dass der Stockwerkeigentümer jeweils Miteigentümer der Sache, gleichzeitig aber auch Mitglied der Gemeinschaft ist.”
“Das Stockwerkeigentum ist gesetzlich als besondere Form des Miteigentums ausgestaltet (BGE 119 II 404 E. 4; BGE 141 III 357 E. 3.2). Die jeweiligen Stock- werkeigentümer bilden eine Rechtsgemeinschaft, welche zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums berufen ist (vgl. Art. 712l Abs. 1 ZGB). Die- ser Gemeinschaft kommt keine Rechtspersönlichkeit zu (BGE 125 II 348 E. 2).”
Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer hat nach Art. 712l Abs. 2 ZGB die Befugnis, in eigenem Namen zu klagen und beklagt zu werden; diese Prozessfähigkeit ist jedoch auf Ansprüche und Streitigkeiten beschränkt, die die gemeinsame Verwaltung betreffen. Vor Einleitung oder Abwehr eines Verfahrens ist zu prüfen, ob die geltend gemachte Forderung bzw. die Streitigkeit in den Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung fällt.
“En conséquence, vu leur caractère impératif, ces conditions ne peuvent faire défaut et il est naturellement exclu de pallier un éventuel défaut par un accord des parties (ATA/818/2021 du 10 août 2021 consid. 2a et les références citées). 9. La qualité pour agir d’une communauté de copropriétaires par étages a été admise dans le domaine de la police des constructions et de l’aménagement du territoire (arrêt du Tribunal fédéral 1C_423/2011 du 2 février 2012 consid. 2.2). 10. Dans le régime de la propriété par étages, les copropriétaires constituent de plein droit une communauté (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/2007 du 14 mars 2008 consid. 3). Cette communauté n’est pas propriétaire de l’immeuble, qui appartient en copropriété à ses membres; elle a simplement pour but de permettre la gestion de l’immeuble, dans la mesure où cette dernière relève de la sphère commune des propriétaires d’étage (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, tome I, Berne 2012, p. 460, n. 1302). La communauté n’a certes pas la personnalité juridique, mais la loi lui confère néanmoins certains droits. Aux termes de l’art. 712l al. 2 CC, elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie (al. 2). Ces aptitudes n’existent cependant que dans le cadre restreint de la gestion, autrement dit pour ce qui se rapporte aux prétentions ou contestations relevant de l’administration commune des copropriétaires (cf. ATF 116 II 55 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/ 2007 du 14 mars 2008 consid. 3; arrêt du Tribunal administratif fédéral A-578/2014 du 23 juillet 2014 consid. 1.2.1.3; Paul-Henri STEINAUER, op. cit., p. 460, n. 1303). 11. Ainsi, lorsqu’une communauté de propriétaires par étages entend agir en justice, il convient de vérifier qu’elle dispose bien de la qualité pour agir sur la base de l’art. 712l al. 2 CC, à savoir si la prétention (soit le droit déduit en justice) entre bien dans ses compétences de gestion. En outre, si elle est habilitée à agir et qu’elle procède par l’entremise de son administrateur, il faut s’assurer que les conditions de l’art. 712t al.”
Die Mitberechtigung am Erneuerungsfonds ist untrennbar mit dem Stockwerkeigentum; die Anteile können nicht separat veräussert werden, sondern nur zusammen mit dem Stockwerkeigentum.
“Nr. 68, ZBGR 100/2019 S. 27 mit Hinweisen auf die Literatur; vgl. auch MIHAELA AMOOS PIGUET, in: Commentaire romand, Code civil, Bd. II, 2016, N. 5 zu Art. 712l ZGB; GÄUMANN/BÖSCH, a.a.O., N. 4 f. zu Art. 712l ZGB), doch kann sie mangels Rechtspersönlichkeit (BGE 142 III 551 E. 2.2; BGE 125 II 348 E. 2) im Unterschied zur Körperschaft nicht selbständige Vermögensträgerin sein (vgl. HEINZ REY, Strukturen des Stockwerkeigentums, ZSR 99/1980 I S. 263). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann aber über den Erneuerungsfonds im Rahmen seines BGE 150 II 20 S. 24 Zwecks ähnlich wie ein Eigentümer mit Rechtspersönlichkeit verfügen. Zudem haftet das Verwaltungsvermögen ihren Gläubigern für die Gemeinschaftsschulden (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 53 zu Art. 712l ZGB; WERMELINGER, a.a.O., N. 115 ff. zu Art. 712h ZGB). Den einzelnen Stockwerkeigentümern ist also trotz ihrer materiellen Rechtszuständigkeit die direkte Verfügungsbefugnis über das Verwaltungsvermögen und insbesondere über den Erneuerungsfonds entzogen. Sie können ihren Anteil am Erneuerungsfonds auch nicht separat, sondern nur zusammen mit dem Stockwerkeigentum veräussern, ist die Mitberechtigung am Erneuerungsfonds doch "mit der Rechtsposition als Stockwerkeigentümer und dadurch mit dem rechtlichen Schicksal des im Miteigentum stehenden Grundstücks untrennbar verbunden" (MEIER-HAYOZ/REY, a.”
“Nr. 68, ZBGR 100/2019 S. 27 mit Hinweisen auf die Literatur; vgl. auch MIHAELA AMOOS PIGUET, in: Commentaire romand, Code civil, Bd. II, 2016, N. 5 zu Art. 712l ZGB; GÄUMANN/BÖSCH, a.a.O., N. 4 f. zu Art. 712l ZGB), doch kann sie mangels Rechtspersönlichkeit (BGE 142 III 551 E. 2.2; BGE 125 II 348 E. 2) im Unterschied zur Körperschaft nicht selbständige Vermögensträgerin sein (vgl. HEINZ REY, Strukturen des Stockwerkeigentums, ZSR 99/1980 I S. 263). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann aber über den Erneuerungsfonds im Rahmen seines BGE 150 II 20 S. 24 Zwecks ähnlich wie ein Eigentümer mit Rechtspersönlichkeit verfügen. Zudem haftet das Verwaltungsvermögen ihren Gläubigern für die Gemeinschaftsschulden (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 53 zu Art. 712l ZGB; WERMELINGER, a.a.O., N. 115 ff. zu Art. 712h ZGB). Den einzelnen Stockwerkeigentümern ist also trotz ihrer materiellen Rechtszuständigkeit die direkte Verfügungsbefugnis über das Verwaltungsvermögen und insbesondere über den Erneuerungsfonds entzogen. Sie können ihren Anteil am Erneuerungsfonds auch nicht separat, sondern nur zusammen mit dem Stockwerkeigentum veräussern, ist die Mitberechtigung am Erneuerungsfonds doch "mit der Rechtsposition als Stockwerkeigentümer und dadurch mit dem rechtlichen Schicksal des im Miteigentum stehenden Grundstücks untrennbar verbunden" (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 47 zu Art. 712m ZGB; vgl. Urteil 2P.126/1998 vom 27. Januar 2000 E. 3a/bb, in: StE 2000 A”
Die Höhe der Beiträge zum Erneuerungs- bzw. Sanierungsfonds kann die Eigentümerversammlung bzw. Gemeinschaft frei und flexibel festlegen; dabei sind Planung, Langfristigkeit, Gebäudezustand, Gebäudegrösse und finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer sowie das Missbrauchsverbot zu berücksichtigen.
“Dans la mesure où les frais et charges communs ne sont pas couverts par des avances, chaque dépense effectuée en conformité avec la loi, un règlement ou une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages donne naissance à une créance de la communauté des propriétaires d’étages contre les propriétaires d’étages individuels (Wermelinger, op. cit., n. 40 ad art. 712h CC). 4.2.2 A la teneur de l’art. 712l al. 1 CC, la communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation. Le fonds de rénovation est une provision, alimentée par des contributions (unique ou périodiques) des propriétaires d’étages. Elle est constituée par la communauté des propriétaires d’étages, afin de financer des travaux de construction ou des investissements futurs portant sur des parties communes de l’immeuble en propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 116 ad art. 712l CC). Les versements au fonds de rénovation sont des contributions particulières (sous forme d’avances) aux frais et charges communs (Wermelinger, op. cit., n. 128 ad art. 712l CC). Les propriétaires d’étages sont libres de fixer le montant des contributions au fonds de rénovation, sous réserve de l’abus de droit et dans les limites générales de l’ordre juridique (Wermelinger, op. cit., n. 129 ad art. 712l CC). Le versement au fonds de rénovation requiert une gestion et une planification à long terme (Wermelinger, op. cit., n. 115 ad art. 712l CC). La détermination des versements au fonds de rénovation peut se faire de façon fixe (par exemple : chaque propriétaire verse un montant de 2’000 fr. chaque année), selon une règle de calcul déterminée ou d’année en année, compte tenu de l’évolution de l’état du bâtiment, de la conjoncture et des moyens financiers des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit., n. 130 ad art. 712l CC). La fixation de la contribution globale au fonds de rénovation dépend très souvent de la dimension de la propriété par étages, de l’état du ou des bâtiments, de leur affectation ou de la stratégie d’entretien et de financement des travaux de construction (Wermelinger, op.”
Beiträge an den Erneuerungsfonds sind als besondere Vorauszahlungen zu behandeln; die Bildung des Erneuerungsfonds erfolgt durch Beiträge der Stockwerkeigentümer, wobei Höhe und Periodizität sowie die Regelung (z.B. durch Reglement oder Versammlungsbeschluss) festgelegt werden müssen.
“Elle ne fixe pas non plus l’exigibilité des contributions, la communauté des propriétaires d’étages doit donc définir des règles à ce propos, en principe dans le règlement d’administration et d’utilisation (Wermelinger, La propriété par étages, 4e éd., Rothenburg 2021, n. 48 ad art. 712h CC). La loi, en particulier l’art. 712h CC, n’impose pas aux propriétaires d’étages de verser des avances. Il s’agit toutefois d’une pratique largement répandue. Pour cela, il faut soit une norme réglementaire, soit une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages, régissant l’importance et la périodicité des avances. Une contribution au fonds de rénovation constitue un type particulier d’avance (Wermelinger, op. cit., n. 51 ad art. 712h CC). Dans la mesure où les frais et charges communs ne sont pas couverts par des avances, chaque dépense effectuée en conformité avec la loi, un règlement ou une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages donne naissance à une créance de la communauté des propriétaires d’étages contre les propriétaires d’étages individuels (Wermelinger, op. cit., n. 40 ad art. 712h CC). 4.2.2 A la teneur de l’art. 712l al. 1 CC, la communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation. Le fonds de rénovation est une provision, alimentée par des contributions (unique ou périodiques) des propriétaires d’étages. Elle est constituée par la communauté des propriétaires d’étages, afin de financer des travaux de construction ou des investissements futurs portant sur des parties communes de l’immeuble en propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 116 ad art. 712l CC). Les versements au fonds de rénovation sont des contributions particulières (sous forme d’avances) aux frais et charges communs (Wermelinger, op. cit., n. 128 ad art. 712l CC). Les propriétaires d’étages sont libres de fixer le montant des contributions au fonds de rénovation, sous réserve de l’abus de droit et dans les limites générales de l’ordre juridique (Wermelinger, op. cit., n. 129 ad art. 712l CC).”
Erneuerungsfonds-Beiträge sind als Vorausleistungen zu laufenden Gemeinkosten zu qualifizieren und stellen langfristig zu planende, verzinsliche Rücklagen zur Finanzierung gemeinsamer Bauarbeiten dar.
“Dans la mesure où les frais et charges communs ne sont pas couverts par des avances, chaque dépense effectuée en conformité avec la loi, un règlement ou une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages donne naissance à une créance de la communauté des propriétaires d’étages contre les propriétaires d’étages individuels (Wermelinger, op. cit., n. 40 ad art. 712h CC). 4.2.2 A la teneur de l’art. 712l al. 1 CC, la communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation. Le fonds de rénovation est une provision, alimentée par des contributions (unique ou périodiques) des propriétaires d’étages. Elle est constituée par la communauté des propriétaires d’étages, afin de financer des travaux de construction ou des investissements futurs portant sur des parties communes de l’immeuble en propriété par étages (Wermelinger, op. cit., n. 116 ad art. 712l CC). Les versements au fonds de rénovation sont des contributions particulières (sous forme d’avances) aux frais et charges communs (Wermelinger, op. cit., n. 128 ad art. 712l CC). Les propriétaires d’étages sont libres de fixer le montant des contributions au fonds de rénovation, sous réserve de l’abus de droit et dans les limites générales de l’ordre juridique (Wermelinger, op. cit., n. 129 ad art. 712l CC). Le versement au fonds de rénovation requiert une gestion et une planification à long terme (Wermelinger, op. cit., n. 115 ad art. 712l CC). La détermination des versements au fonds de rénovation peut se faire de façon fixe (par exemple : chaque propriétaire verse un montant de 2’000 fr. chaque année), selon une règle de calcul déterminée ou d’année en année, compte tenu de l’évolution de l’état du bâtiment, de la conjoncture et des moyens financiers des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit., n. 130 ad art. 712l CC). La fixation de la contribution globale au fonds de rénovation dépend très souvent de la dimension de la propriété par étages, de l’état du ou des bâtiments, de leur affectation ou de la stratégie d’entretien et de financement des travaux de construction (Wermelinger, op.”
Einlagen in den Erneuerungsfonds gelten aus steuerlicher Sicht bei der direkten Bundessteuer als abziehbare Unterhaltskosten, sofern sie für Gemeinschaftsanlagen verwendet werden; Zahlungen des Erwerbers im Rahmen des Verkaufs gelten steuerlich nicht als Einlage der Gemeinschaft.
“Regeste Art. 712l ZGB; Art. 32 Abs. 2 DBG; Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; steuerliche Behandlung des Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften und der Anteile daran. Zivil- und steuerrechtlicher Charakter des Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentumsgemeinschaft und der Einlagen der Stockwerkeigentümer (E. 4.3-4.5). Eine Zahlung des Erwerbers an den Veräusserer einer Stockwerkeinheit für den Anteil am Erneuerungsfonds ist kein "Einkauf" in den Erneuerungsfonds; sie kann einer Einlage in den Erneuerungsfonds nicht gleichgestellt werden und ist steuerlich nicht abzugsfähig (E. 4.6).”
“Der Bundesrat hat den Abzug von Liegenschaftskosten auf Verordnungsstufe näher geregelt. Die Verordnung vom 9. März 2018 über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung 2018; SR 642.116; in Kraft seit dem 1. Januar 2020) ist vorliegend zeitlich noch nicht anwendbar; einschlägig ist also die Verordnung vom 24. August 1992 über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung 1992; AS 1992 1792). Der Abzug von Liegenschaftskosten nach DBG und der bundesrätlichen Verordnung wird zudem durch die bereits erwähnte BGE 150 II 20 S. 23 ESTV-Liegenschaftskostenverordnung weiter konkretisiert. Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 der ESTV-Liegenschaftskostenverordnung bezeichnet Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB) von Stockwerkeigentumsgemeinschaften als abziehbare Unterhaltskosten, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden.”
Die Aussage betrifft eine obergerichtliche Erwägung und liefert keine verwertbare Aussage zum Artikel.
“Art. 644 ZGB gelten, mit der Folge, dass sie das Schicksal der Hauptsache teilen; auf Rechte passt der Begriff der Zugehör nicht (GRAHAM- SIEGENTHALER, a.a.O., Art. 644 N. 21). Nicht Zugehör sind nach der Rechtspre- chung deshalb insbesondere Schadenersatzforderungen des Eigentümers einer Liegenschaft gegenüber Dritten wegen Beeinträchtigung des Grundeigentums (BGE 52 II 201 E. 3). Wird über den Miteigentumsanteil verfügt, bleibt die Schaden- ersatzforderung, die aus einer Verletzung des Eigentums entstanden ist, davon folg- lich unberührt. Als der Berufungskläger den Miteigentumsanteil von B. erstei- gerte, übernahm er demnach nicht automatisch auch den Anteil von B. am hinterlegten Schadenersatz. Diese Forderung hätte, soweit dies zur Befriedigung der Gläubiger von B. nötig gewesen wäre, vielmehr gesondert gepfändet und verwertet werden müssen. Anders ist die Rechtslage nur im Stockwerkeigentum: Dort folgt die Berechtigung am Verwaltungsvermögen, namentlich am Erneuerungs- fonds (vgl. Art. 712l ZGB), dem Eigentum am Stockwerkanteil, mit dem sie untrenn- bar verbunden ist (WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Zivilgesetzbuch, 2. Aufl. 2019, Art. 712l N. 85). Vorliegend wurde weder behauptet noch bewiesen, dass zwi- schen den Miteigentümern der Parzelle Nr. G. eine entsprechende Ordnung vereinbart worden ist und die CHF 735'000.00 in ein untrennbar mit den Miteigen- tumsanteilen verbundenes Sondervermögen gefallen sind. Dass die Forderung nicht Gegenstand der Versteigerung des Miteigentumsanteils war, zeigt sich denn auch im Preis, den der Berufungskläger damals bezahlte: Wenn die Auffassung des Berufungsklägers zutreffen würde, hätte er nämlich für einen Zuschlagspreis von CHF 178'000.00 sowohl den Miteigentumsanteil von B. an Parzelle Nr. G. als auch zugleich noch eine Schadenersatzsumme von CHF 183'750.00 (= 1/4 von CHF 735'000.00) ersteigert.”
Die materielle Eigentümerschaft bzw. Verfügungsmacht am Fondsvermögen verbleibt bei den einzelnen Stockwerkeigentümern; die Gemeinschaft verwaltet das Fondsvermögen, verfügt jedoch nicht als eigene Rechtspersönlichkeit über dieses Vermögen.
“Er ist Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Verwaltungsgemeinschaft, welche von Gesetzes wegen zivilrechtlich dahingehend verselbständigt ist, dass ihr insofern die Handlungsfähigkeit sowie im Verfahren die Partei- und Prozessfähigkeit zukommt, als sie im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit in eigenem Namen klagen und beklagt werden kann (Urteil 5A_972/2020 vom 5. Oktober 2021 E. 7.2.6.1). Die materielle Rechtszuständigkeit (Eigentum an Sachen bzw. Inhaberschaft an Rechten) am Fondsvermögen bleibt indes, bedingt durch die sachenrechtliche Struktur des Stockwerkeigentums, bei den einzelnen Stockwerkeigentümern (BGE 125 II 348 E. 2; GÄUMANN/BÖSCH, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 7. Aufl. 2023, N. 8 der Vorbemerkungen zu Art. 712a-t ZGB; LENA MANZ, Unterhalt und Ersatzneubau im Stockwerkeigentum, 2021, Rz. 401; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, N. 49 der Vorbemerkungen zu den Art. 712a-712t ZGB und N. 11 f. zu Art. 712l ZGB; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, N. 77 zu Art. 712l ZGB). Denn die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist zwar im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung (beschränkt) vermögensfähig (Art. 712l Abs. 1 ZGB; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 17 zu Art. 712l ZGB; vgl. BGE 145 III 121 E. 4.3.3, BGE 145 III 8 E. 3.2.1; Urteil 2C_652/2015 / 2C_653/2015 vom 25. August 2016 E. 4.1, in: StE 2016 B”
“Der Erneuerungsfonds ist ein durch einmalige oder periodische Beiträge der Stockwerkeigentümer geäufnetes, zweckgebundenes Sondervermögen, welches die Ausführung künftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten erleichtern soll. Er ist Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Verwaltungsgemeinschaft, welche von Gesetzes wegen zivilrechtlich dahingehend verselbständigt ist, dass ihr insofern die Handlungsfähigkeit sowie im Verfahren die Partei- und Prozessfähigkeit zukommt, als sie im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit in eigenem Namen klagen und beklagt werden kann (Urteil 5A_972/2020 vom 5. Oktober 2021 E. 7.2.6.1). Die materielle Rechtszuständigkeit (Eigentum an Sachen bzw. Inhaberschaft an Rechten) am Fondsvermögen bleibt indes, bedingt durch die sachenrechtliche Struktur des Stockwerkeigentums, bei den einzelnen Stockwerkeigentümern (BGE 125 II 348 E. 2; GÄUMANN/BÖSCH, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 7. Aufl. 2023, N. 8 der Vorbemerkungen zu Art. 712a-t ZGB; LENA MANZ, Unterhalt und Ersatzneubau im Stockwerkeigentum, 2021, Rz. 401; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, N. 49 der Vorbemerkungen zu den Art. 712a-712t ZGB und N. 11 f. zu Art. 712l ZGB; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, N. 77 zu Art. 712l ZGB). Denn die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist zwar im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung (beschränkt) vermögensfähig (Art. 712l Abs. 1 ZGB; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 17 zu Art. 712l ZGB; vgl. BGE 145 III 121 E. 4.3.3, BGE 145 III 8 E. 3.2.1; Urteil 2C_652/2015 / 2C_653/2015 vom 25. August 2016 E. 4.1, in: StE 2016 B”