22 commentaries
Nach Art. 712m Abs. 2 ZGB gilt für anfechtbare Beschlüsse der Versammlung sinngemäss Art. 75 ZGB: Die Klage ist innerhalb eines Monats seit Kenntnis zu erheben. Wird die Frist unbenutzt verstreichen gelassen, gilt der Beschluss als geheilt und wird verbindlich. Folglich muss die Verwalterin solche Beschlüsse vollziehen, sofern sie nicht erfolgreich angefochten oder als nichtig aufgehoben worden sind.
“Invoquant une violation du droit et une constatation inexacte des faits, elle soutient que le Tribunal fédéral admet la possibilité d’adopter des majorités plus strictes que celles prévues à l’art. 712g al. 3 CC (ATF 149 III 393). La PPE n’étant composée que de trois lots de 333 millièmes chacun, sauf le lot n° 3 de 334 millièmes, un durcissement allant au-delà de la règle de la double-majorité ne serait mathématiquement pas possible, de sorte que seul le régime de l’unanimité pouvait durcir les exigences de la majorité. Elle rappelle par ailleurs que le règlement a été adopté et inscrit au Registre foncier en 1996, que les époux A.________ ont activement participé à son adoption et que les époux B.________ l’ont toujours admis. La première question à résoudre est celle de savoir si le nouvel art. 6.3 du règlement voté lors de la constitution de la PPE en 1996 est conforme au droit et à la jurisprudence. 3.2 3.2.1 La propriété par étages est régie aux art. 712a à 712t CC. L'art. 712m al. 2 CC renvoie à l'art. 75 CC s'agissant de la contestation d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages (TF 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 5.3.2 ; Wermelinger, op. cit., p. 807). L'art. 75 CC prévoit que tout sociétaire est autorisé par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires (Wermelinger, op. cit., n. 227 ad art. 712m, p. 816). 3.2.2 Les art. 646 ss CC, respectivement les art. 712a ss CC, prévoient quatre types de majorité auxquelles les décisions peuvent être soumises. La majorité simple est obtenue lorsque plus de la moitié des propriétaires d’étages présents ou représentés s’expriment en faveur d’une décision. La double majorité implique la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (soit 51% ou 501 ‰ des quotes-parts). La majorité absolue nécessite la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.”
“Das Recht unterscheidet zwischen inhaltlichen und formellen Mängeln, die einen Beschluss anfechtbar oder nichtig machen. Während Nichtigkeit jederzeit geltend gemacht werden kann, muss gegen bloss anfechtbare Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer gemäss Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB innert eines Monats Klage erhoben werden (vgl. auch act. 21/3, Ziffer 37). Mit unbenutztem Ablauf der Klagefrist ist ein allfälliger Mangel "geheilt" und der betreffende Beschluss wird für alle Parteien verbindlich (vgl. BK ZGB-Riemer, 2. Aufl. 2023, Art. 75 N. 71). Mit Blick auf die Vollzugspflichten der Verwalterin be- deutet dies, dass sie Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer vollziehen muss, sofern diese nicht erfolgreich angefochten und aufgehoben wor- den oder nichtig sind (vgl. SVIT STWE-Wermelinger, 3. Aufl. 2023, Art. 712m N. 224; BK ZGB-Meier-Hayoz, Art. 712s N. 18).”
Die Beschlussfassung muss grundsätzlich protokolliert und das Protokoll aufbewahrt werden; fehlende oder mangelhafte Niederschrift kann die Beschlussfassungsbefugnis angreifbar machen und zur Anfechtbarkeit oder sogar Nichtigkeit führen.
“Cette autorisation est donc une condition indispensable pour admettre qu’un recours formé au nom d’une communauté des copropriétaires d’une A______ a été valablement déposé. Elle ne peut être produite ultérieurement qu’en cas d’urgence (arrêt du Tribunal fédéral 1C_289/2007 du 27 décembre 2007 consid. 1.2). 13. Dite décision, comme d'ailleurs toutes celles de la communauté des propriétaires d'étages, doit répondre à certaines exigences de forme: d'une part, pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux de la publicité et à la sécurité du droit; d'autre part, pour éviter des difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions (ATF 127 III 506 consid. 3c; cf. également René BÖSCH in: Basler Kommentar, ZGB II, n. 9 ad art. 712m CC). La décision peut d'abord être prise par oral, à l'assemblée des propriétaires d'étages (ATF 127 III 506 consid. 3a; Amédéo WERMELINGER, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2021, 4ème éd., n. 121 ss ad art. 712m CC; Arthur MEIER-HAYOZ/Heinz REY, in Berner Kommentar, n. 61 ss ad art. 712m CC; BÖSCH, op. cit., n. 9 ad art. 712m CC) et doit être l'objet d'un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2 CC), sous peine de nullité (ATF 127 III 506 consid. 3c et 3d). La communauté des propriétaires d'étages peut également prendre une décision par voie de circulation (art. 66 al. 2 CC en application du renvoi de l'art. 712m al. 2 CC; ATF 127 III 506 consid. 3a), l'approbation écrite et unanime de tous les propriétaires d'étages étant alors nécessaire (WERMELINGER, op. cit., n. 125 ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 118 ad art. 712m CC et les références). 14. S’agissant du moment de l’autorisation, l’administrateur doit obtenir l’autorisation de procéder avant d’agir. L’art. 712t al. 2 prévoit toutefois la possibilité d’obtenir une autorisation ultérieure en cas d’urgence. Dans un tel cas, l’administrateur peut procéder sans disposer d’une autorisation de la communauté des A______. Il agit en vertu d’une attribution légale. Si le caractère d’urgence n’est pas réalisé, l’administrateur dépasse son pouvoir légal de représentation.”
Die Versammlungsermächtigung (insbesondere vor Prozessführung) muss vor dem Handeln durch Protokoll oder schriftliche Zustimmung aller Eigentümer nachgewiesen werden; nachträgliche Zustimmung ist nur bei echter Dringlichkeit zulässig.
“Cette autorisation est donc une condition indispensable pour admettre qu’un recours formé au nom d’une communauté des copropriétaires d’une A______ a été valablement déposé. Elle ne peut être produite ultérieurement qu’en cas d’urgence (arrêt du Tribunal fédéral 1C_289/2007 du 27 décembre 2007 consid. 1.2). 13. Dite décision, comme d'ailleurs toutes celles de la communauté des propriétaires d'étages, doit répondre à certaines exigences de forme: d'une part, pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux de la publicité et à la sécurité du droit; d'autre part, pour éviter des difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions (ATF 127 III 506 consid. 3c; cf. également René BÖSCH in: Basler Kommentar, ZGB II, n. 9 ad art. 712m CC). La décision peut d'abord être prise par oral, à l'assemblée des propriétaires d'étages (ATF 127 III 506 consid. 3a; Amédéo WERMELINGER, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2021, 4ème éd., n. 121 ss ad art. 712m CC; Arthur MEIER-HAYOZ/Heinz REY, in Berner Kommentar, n. 61 ss ad art. 712m CC; BÖSCH, op. cit., n. 9 ad art. 712m CC) et doit être l'objet d'un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2 CC), sous peine de nullité (ATF 127 III 506 consid. 3c et 3d). La communauté des propriétaires d'étages peut également prendre une décision par voie de circulation (art. 66 al. 2 CC en application du renvoi de l'art. 712m al. 2 CC; ATF 127 III 506 consid. 3a), l'approbation écrite et unanime de tous les propriétaires d'étages étant alors nécessaire (WERMELINGER, op. cit., n. 125 ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 118 ad art. 712m CC et les références). 14. S’agissant du moment de l’autorisation, l’administrateur doit obtenir l’autorisation de procéder avant d’agir. L’art. 712t al. 2 prévoit toutefois la possibilité d’obtenir une autorisation ultérieure en cas d’urgence. Dans un tel cas, l’administrateur peut procéder sans disposer d’une autorisation de la communauté des A______. Il agit en vertu d’une attribution légale. Si le caractère d’urgence n’est pas réalisé, l’administrateur dépasse son pouvoir légal de représentation.”
Stockwerkeigentümer haben gegen die Verwaltung einklagbare Auskunfts- und Rechenschaftsansprüche; Einsichts- und Rechenschaftsrechte können auf dem Klageweg durchgesetzt werden.
“hatten in Bezug auf die Verwendung ihrer Pauschalbeiträge, worauf sie zum Schluss ihrer Beschwerde selbst hinweisen, als Stockwerkeigentümer gegenüber der Verwaltung einen Anspruch auf Informationserteilung und Rechenschaftsablegung (Urteil 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 3.4.5; vgl. sodann WERMELINGER, a.a.O., N. 79 zu Art. 712m ZGB m.w.H.), der auch auf dem Klageweg durchsetzbar ist. Ein durch Beschluss der Stockwerkeigentümer erfolgendes Verbot an die Verwaltung, einzelnen Stockwerkeigentümern Einsicht und Auskunft zu verweigern, ist gesetzeswidrig und damit anfechtbar. Indes ist nicht zu sehen, inwiefern ein solcher Beschluss auch nichtig sein könnte: Von einer Nichtigkeit ist bei Stockwerkeigentümerbeschlüssen auszugehen, wenn ein schwerwiegender formeller oder inhaltlicher Mangel besteht, etwa die Struktur oder das Institut des Stockwerkeigentums verletzt, die Versammlung durch eine unzuständige Person einberufen, ein Stockwerkeigentümer willentlich nicht eingeladen oder ihm definitiv jegliches Stimmrecht entzogen wird (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 208 f. zu Art. 712m ZGB mit weiteren Beispielen). Nichtigkeit ist mit Zurückhaltung anzunehmen und im Zweifelsfall ist von blosser Anfechtbarkeit auszugehen (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 148 zu Art. 712m ZGB). Vorliegend geht es weder um die Grundstruktur oder den Bestand des Stockwerkeigentums noch wurden die Mitwirkungsrechte der Beschwerdeführer als Stockwerkeigentümer beschnitten; sie konnten an der Versammlung teilnehmen und ihre Stimme abgeben bzw. sich hierfür vertreten lassen und sie hatten auch die Möglichkeit, sich gegen einen gesetzeswidrigen Beschluss durch (rechtzeitige) Einreichung einer Anfechtungsklage zur Wehr zu setzen.”
Die Gemeinschaft (Gesamtheit der Stockwerkeigentümer) ist passivlegitimiert; Klagen gegen Entscheide von Untergemeinschaften (‚Sottocommunione‘) sind gegen die Gesamtgemeinschaft zu richten, weil Untergemeinschaften keine eigene Prozessfähigkeit besitzen.
“Passivlegitimiert im Falle der Anfechtung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung ist immer die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Urteile des Bundesgerichts 5C.246/2005 vom 6. Februar 2006 E. 2.1, 5P.270/2003 vom 23. Dezember 2003 E. 1.1; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Das Stockwerkeigentum, 3. Aufl., Zürich 2023 [zitiert: WERMELINGER, SVIT-Kommentar], Art. 712m ZGB N. 227). Sofern sich die Stockwerkeigentümergemeinschaft in einem gegen sie eingeleiteten Prozess ausserhalb des summarischen Verfahrens durch den Verwalter (bzw. einen durch diesen bevollmächtigten Rechtsvertreter) vertreten lassen möchte, bedarf dieser hierzu - unter Vorbehalt dringender Fälle - einer vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezüglich der Prozessführung kann nicht nur anlässlich einer Versammlung, sondern gestützt auf Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 66 Abs. 2 ZGB auch auf dem Zirkularweg erfolgen, wobei dafür grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer erforderlich ist. Soweit der von der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu führende Prozess von Stockwerkeigentümern angehoben wurde, muss jedoch die Zustimmung der übrigen, nicht klagenden Stockwerkeigentümer ausreichen, zumal die prozessführenden Stockwerkeigentümer bei der Beschlussfassung über die Prozessführung der Gemeinschaft zufolge der offensichtlich bestehenden Interessenkollision (vgl.”
“Per di più, nel caso in esame, si pone altresì la questione della legittimazione passiva della Comunione dei comproprietari del Condominio CO 1 C. Trattandosi di una “sotto comunione” essa non dispone della capacità giuridica di modo che un'azione volta alla contestazione di una decisione assembleare va diretta contro la comunione dei comproprietari per piani anche qualora la decisione sia stata presa da una “sotto comunione” (Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 236 ad art. 712m CC; Piccinin, La propriété par étages en procès, Ginevra/Zurigo/Basilea 2015, pag. 230 n. 483 e 488; CCR sentenza inc.”
Wertquotenstimmrecht ist zulässig und kann durch Versammlungsbeschluss (z.B. reglementarische Umstellung) eingeführt werden; praktikabel führt es jedoch oft dazu, dass einzelne Miteigentümer mit grossen Anteilen dominierende Stimmkraft erlangen.
“Grundsätzlich scheint das Kopfstimmrecht dem Wesen des Stockwerkeigentums und der Struktur der Stockwerkeigentümergemeinschaft am ehesten zu entsprechen, da die Stockwerkeigentümer in erster Linie eine auf ein bestimmtes Objekt bezogene Personengemeinschaft aus grundsätzlich gleichberechtigten Personen bilden. Die Bemessung des Stimmrechts nach Köpfen ist jedoch nicht zwingender Natur. Die Stockwerkeigentümer können die gesetzlichen Mehrheitserfordernisse und die Berechnungsweise der Mehrheiten innerhalb der allgemeinen Schranken der Rechtsordnung (vgl. Art. 2 und Art. 27 ZGB; Art. 19 und Art. 20 OR) im Begründungsakt oder durch einstimmigen Beschluss im Reglement rechtsgültig abändern, sofern es sich dabei um dispositive Bestimmungen handelt und die formellen Voraussetzungen für die Abänderung erfüllt sind (BGE 143 III 537 E. 4.2.3, in: Pra 107 Nr. 144; MEIER-HAYOZ/REY, in: Meier-Hayoz [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a- 712t, Bern 1988, Art. 712m ZGB N. 63 f .; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712m ZGB N. 165 ff .; vgl. bereits act. B.2, E. 6.4.2). In der Praxis wird häufig ein Wertquoten- bzw. Anteilsstimmrecht - entweder unter Verzicht auf das oder aber in Kombination mit dem Kopfstimmprinzip - vorgesehen. Ein Wertquotenstimmrecht trägt dem Umstand Rechnung, dass die Beteiligung an der Stockwerkeigentümergemeinschaft vermögensrechtlicher Natur ist, indem den Stockwerkeigentümern mit mehreren oder grösseren Stockwerkeigentumsanteilen eine erhöhte Stimmkraft zugestanden wird. Dieses bringt jedoch mit sich, dass gegebenenfalls ein einzelner Stockwerkeigentümer mit einem grossen Anteil die Versammlung dominieren bzw. der Stockwerkeigentümergemeinschaft seinen Willen aufzwingen kann, obschon diese nach dem Gesagten primär einen Verbund gleichberechtigter Stockwerkeigentümer darstellt, bei welchem die finanzielle Beteiligung nicht im Vordergrund steht. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Möglichkeit, nach Wertquoten zu stimmen, aber völlig legal, mit der manchmal unvermeidlichen, aber dennoch zulässigen Folge, dass ein Stockwerkeigentümer so ein dominierendes Stimmrecht erhält (vgl.”
Der Anfechtungsweg gemäss Art. 712m ZGB ist der richtige und allein zulässige Rechtsweg gegen mangelhafte Stockwerkeigentümerbeschlüsse; Mängel sind durch Anfechtung geltend zu machen.
“sowie Felix Uhlmann, in: Basler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, N 10 ff. zu Art. 27 BV, mit weiteren Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung) der Beschwerdeführer nämlich nicht etwa durch den von der Vorinstanz bestätigten Genehmigungsentscheid des Grundbuchinspektorats beschränkt. Dass der Mietvertrag sowie der Bewirtschaftungsvertrag mit der N.________ als neuer Betreiberin abgeschlossen wurden, ist vielmehr Ausfluss der in der Versammlung der Stockwerkeigentümer des Hotel K.________ gefassten Beschlüsse. Ob diese Beschlüsse den dafür erforderlichen zivilrechtlichen Anforderungen genügen, bestimmt sich allein nach den entsprechenden Normen des Zivilgesetzbuchs (vgl. Art. 712m Abs. 2, Art. 712m - 712p und Art. 66 ff. ZGB) sowie allfälligen zusätzlichen von den Stockwerkeigentümern beschlossenen Bestimmungen (vgl. Art. 712g Abs. 2 und 3 ZGB). Etwaige Mängel der Beschlüsse der Versammlung sind dementsprechend mittels Anfechtung dieser Beschlüsse zu beanstanden (vgl. Art. 712m ZGB); allein auf diesem Weg hätten die Beschwerdeführer daher auch geltend zu machen, sie seien durch die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung unberechtigterweise dazu gezwungen worden, den Mietvertrag und den Bewirtschaftungsvertrag einzugehen. Eine Verletzung der Wirtschaftsfreiheit der Beschwerdeführer liegt im Genehmigungsentscheid des Grundbuchinspektorats offensichtlich nicht.”
Bevollmächtigte Stimmberechtigte, einschliesslich des Verwalters, können zulässig und verbindlich abstimmen, sofern sie strikt nach Instruktion handeln; die Vollmachtspraxis wird in der Lehre und Rechtsprechung als üblich anerkannt.
“27 OR bezeichnet werden könnte (zweifelnd WERMELINGER, Zürcher Kommentar, N. 40a zu Art. 712m ZGB) - was die Beschwerdeführer sinngemäss ansprechen, ohne sich jedoch konkret dazu zu äussern - kann angesichts der Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid offen bleiben, weil aus dem Schreiben vom 14. März 2016 wie gesagt rechtlich auf nichts anderes denn eine eigentliche Vollmachtserteilung und Stellvertretung geschlossen werden kann. Daran ändert das Vorbringen der Beschwerdeführer nichts, der Verwalter habe gemäss Art. 712t ZGB eine Kommunikationsschnittstellenfunktion und unterliege einem Neutralitäts- und Loyalitätsgebot, weshalb ihm gar nicht gestattet sei, sie umfassend zu vertreten: Dass verhinderte Stockwerkeigentümer einen Dritten mit der Vertretung und Stimmabgabe gemäss Instruktion beauftragen können, entspricht nicht nur einem praktischen Bedürfnis, sondern dies wird in Art. 712p Abs. 1 ZGB aufgrund der Wendung "anwesend oder vertreten" auch als zulässig vorausgesetzt (WERMELINGER, a.a.O., N. 41 ff. zu Art. 712m ZGB sowie N. 77 zu Art. 712n ZGB). Beim Bevollmächtigten kann es sich grundsätzlich auch um den Verwalter handeln (MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, N. 82 zu Art. 712m ZGB); soweit er nicht selbst vom Traktandum betroffen und er bei der Stimmabgabe auch nicht frei ist, sondern entsprechend der Instruktion der vertretenen Stockwerkeigentümer zu stimmen hat, ist ein Interessen- oder Neutralitätskonflikt nicht ersichtlich. Abgesehen davon scheint es befremdlich, wenn die Beschwerdeführer die Möglichkeit der Bevollmächtigung im Nachhinein in Frage stellen, war doch ihre Vollmachtserteilung gerade auf vertretungsweise Stimmabgabe gerichtet. Nichts zur entscheidenden Frage der Rechtswirkungen nach Art. 32 Abs. 1 OR tut sodann die stete Wiederholung des Standpunktes, es sei nie die Meinung gewesen, dass der Verwalter sie vertrete, sondern es sei nur um Kundgabe ihrer Meinung gegangen, zumal niemand einen Feind zum Stellvertreter ernennen würde. Dies widerspricht dem, was der schriftlichen Vollmachtserteilung vom 14.”
Bei Quorumverletzungen ist in der Praxis und im Zweifel eher von Anfechtbarkeit als von sofortiger Nichtigkeit auszugehen; nur bei schwerwiegenden Form- oder Strukturverstößen (z.B. unzuständige Einberufung) wird Nichtigkeit angenommen.
“In seinem (von der Vorinstanz und beiden Parteien zitierten) Entscheid BGE 143 III 537 erkannte das Bundesgericht schliesslich - in Bezug auf den konkret zu beurteilenden Fall -, dass die Verletzung des zwingend vorgeschriebenen Quorums nicht die Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses zur Folge habe. In seiner Begründung wies es namentlich darauf hin, dass im Interesse der Rechtssicherheit im Zweifelsfall die Anfechtbarkeit der Nichtigkeit vorzuziehen sei (BGE 143 III 537 E. 4.2.4, in: Pra 107 Nr. 144). Eine Änderung der Rechtsprechung in dem Sinne, dass Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die in Verletzung zwingender gesetzlicher Quorumsvorschriften gefasst wurden, in jedem Fall lediglich anfechtbar (und niemals nichtig) wären, ist darin nicht zu erblicken. Vielmehr wird im betreffenden Entscheid einmal mehr betont, dass die Voraussetzungen, welche zur Annahme der Nichtigkeit eines Beschlusses führen, im Einzelfall zu prüfen sind, wobei im Zweifel nur Anfechtbarkeit anzunehmen ist (BGE 143 III 537 E. 4.2.1 u. 4.2.4, in: Pra 107 Nr. 144; vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., Art. 712m ZGB N. 148 m.w.H .; RIEMER, a.a.O., Systematischer Teil, N. 152). Damit kann die Verletzung von zwingenden Quorumsbestimmungen je nach den Umständen des Einzelfalls entweder (ausnahmsweise) zur Nichtigkeit oder aber zur Anfechtbarkeit des betroffenen Beschlusses führen (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 5A_474/2017 vom 8. März 2018 E. 2.2). 5.4.2.2. Den Berufungsklägern ist zuzustimmen, dass die Vorinstanz - wohl basierend auf der Annahme, dass die Verletzung zwingender gesetzlicher Quorumsbestimmungen nicht automatisch zur Nichtigkeit eines Beschlusses zu führen vermöge - darauf verzichtete, für die verschiedenen angefochtenen Beschlüsse der I. explizit zu prüfen, ob diese aufgrund einer Verletzung von (zwingenden) gesetzlichen Quorumsvorschriften als nichtig gelten (vgl. allgemein zur Verneinung der Nichtigkeit act. B.2, E. 6.5.2). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Berufungskläger kann aber dennoch nicht ausgemacht werden. So unterblieb zwar nach dem Gesagten eine Prüfung der allfälligen Verletzung (zwingender) gesetzlicher Quorumsbestimmungen unter dem Gesichtspunkt der Nichtigkeit, erfolgte jedoch andernorts im angefochtenen Entscheid eine ausführliche Auseinandersetzung mit dieser Frage.”
“Für die allgemeinen rechtlichen Grundlagen zur (restriktiv anzunehmenden) Nichtigkeit eines Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann, wie bereits erwähnt, auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. B.2, E. 6.4.1). Was insbesondere die Verletzung zwingender gesetzlicher Quorumsvorschriften betrifft, so ist die bundesgerichtliche Rechtsprechung schwankend. Zunächst entschied das Bundesgericht, dass ein mangels Erreichen der zwingend vorgeschriebenen Mehrheit nicht gültig gefasster Beschluss nicht durch blossen Zeitablauf bzw. mangels Anfechtung gültig werde, sondern als nichtig anzusehen sei (BGE 78 III 33 E. 9). Von dieser Lösung wich es jedoch in einem späteren Entscheid ab (vgl. BGE 86 II 78 E. 6a f., in: Pra 49 Nr. 122), bevor es die Frage in einem weiteren Entscheid offen liess (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_499/2010 vom 20. Dezember 2010 E. 8.3 u. 8.6). Die Lehre ist in diesem Punkt geteilter Meinung (zum Ganzen BGE 143 III 537 E. 4.2.1, in: Pra 107 Nr. 144; Urteil des Bundesgerichts 5A_972/2020 vom 5. Oktober 2021 E. 7.2.3.3; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., Art. 712m ZGB N. 147; RIEMER, a.a.O., Systematischer Teil, N. 154, je m.w.H.). In seinem (von der Vorinstanz und beiden Parteien zitierten) Entscheid BGE 143 III 537 erkannte das Bundesgericht schliesslich - in Bezug auf den konkret zu beurteilenden Fall -, dass die Verletzung des zwingend vorgeschriebenen Quorums nicht die Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses zur Folge habe. In seiner Begründung wies es namentlich darauf hin, dass im Interesse der Rechtssicherheit im Zweifelsfall die Anfechtbarkeit der Nichtigkeit vorzuziehen sei (BGE 143 III 537 E. 4.2.4, in: Pra 107 Nr. 144). Eine Änderung der Rechtsprechung in dem Sinne, dass Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die in Verletzung zwingender gesetzlicher Quorumsvorschriften gefasst wurden, in jedem Fall lediglich anfechtbar (und niemals nichtig) wären, ist darin nicht zu erblicken. Vielmehr wird im betreffenden Entscheid einmal mehr betont, dass die Voraussetzungen, welche zur Annahme der Nichtigkeit eines Beschlusses führen, im Einzelfall zu prüfen sind, wobei im Zweifel nur Anfechtbarkeit anzunehmen ist (BGE 143 III 537 E.”
Bei einem offenkundigen Interessenkonflikt ist das betroffene Mitglied von vornherein von der Beschlussfassung ausgeschlossen, namentlich bei Entscheidungen über ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit zwischen dem Mitglied und der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
“Damit wiederholt die Klägerin im Wesentlichen das bereits vor Vorinstanz Vorgebrachte (vgl. Urk. 12 Rz. 7 f. und Rz. 10 f.; Prot. I S. 9), ohne sich mit den entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz (Urk. 26 E. III. 4 ) auseinanderzuset- zen, was den oben (E. II. 1) aufgezeigten Rüge- und Begründungsanforderungen nicht genügt. Es ist daher nicht weiter darauf einzugehen. Anzumerken ist den- noch, dass gestützt auf Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 68 ZGB ein Mitglied bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit zwischen ihm und der Stockwerkeigentümergemeinschaft von Vornherein ausgeschlossen - 11 - ist, da sich dieses Mitglied in einem offensichtlichen Interessenskonflikt befindet. Rechtsanwalt X._____ wurde daher gültig von den Stockwerkeigentümern mit der Vertretung der Beklagten im vorliegenden Prozess, welcher sich gegen die Kläge- rin richtet, beauftragt. Ihre Zustimmung war für die Mandatierung von Rechtsan- walt X._____ nicht erforderlich (vgl. Wermelinger, Der Querulant im Stockwerkei- gentum: Wie geht man mit ihm um?, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2015, Bern 2015, S. 79 ff., S. 122).”
Anfechtungsklagen können unter anderem wegen Gesetzes- oder Statutenverletzung, aber auch wegen Rechtsmissbrauchs oder Verletzung der Gleichbehandlung erhoben werden.
“Die Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung ist in Art. 712m Abs. 2 ZGB geregelt, der auf das Vereinsrecht und damit auf Art. 75 ZGB verweist. Aufgrund dieser Bestimmung kann mit Klage geltend gemacht werden, der angefochtene Beschluss verletze das Gesetz oder die Statuten, denen im Stockwerkeigentumsrecht die insbesondere im Begründungsakt, im Reglement und in der Hausordnung festgelegte Gemeinschaftsordnung entspricht (Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, Berner Kommentar, 1988, N. 128 zu Art. 712m ZGB; Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar, 2019, N. 202 zu Art. 712m ZGB). Als Gesetzesverletzung gelten namentlich auch Verstösse gegen das Rechtsmissbrauchsverbot und gegen das Gebot der Gleichbehandlung der Stockwerkeigentümer (BGE 131 III 459 E. 5; zit. Urteil 5A_640/2012 a.a.O.). Nicht überprüft werden können dagegen die Angemessenheit und Zweckmässigkeit eines Beschlusses (BGE 131 III 459 E. 5.1; Urteil 5A_100/2020 vom 15. August 2023 E. 2, nicht publ. in BGE 149 III 393).”
Bei Prozessführung ausserhalb des Summarverfahrens muss der Verwalter vorab eine Versammlungs- oder ausdrückliche Ermächtigung nachweisen; diese Ermächtigung ist protokollarisch zu belegen bzw. durch schriftliche Zustimmung aller Eigentümer zu dokumentieren.
“Passivlegitimiert im Falle der Anfechtung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung ist immer die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Urteile des Bundesgerichts 5C.246/2005 vom 6. Februar 2006 E. 2.1, 5P.270/2003 vom 23. Dezember 2003 E. 1.1; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Das Stockwerkeigentum, 3. Aufl., Zürich 2023 [zitiert: WERMELINGER, SVIT-Kommentar], Art. 712m ZGB N. 227). Sofern sich die Stockwerkeigentümergemeinschaft in einem gegen sie eingeleiteten Prozess ausserhalb des summarischen Verfahrens durch den Verwalter (bzw. einen durch diesen bevollmächtigten Rechtsvertreter) vertreten lassen möchte, bedarf dieser hierzu - unter Vorbehalt dringender Fälle - einer vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezüglich der Prozessführung kann nicht nur anlässlich einer Versammlung, sondern gestützt auf Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 66 Abs. 2 ZGB auch auf dem Zirkularweg erfolgen, wobei dafür grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer erforderlich ist. Soweit der von der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu führende Prozess von Stockwerkeigentümern angehoben wurde, muss jedoch die Zustimmung der übrigen, nicht klagenden Stockwerkeigentümer ausreichen, zumal die prozessführenden Stockwerkeigentümer bei der Beschlussfassung über die Prozessführung der Gemeinschaft zufolge der offensichtlich bestehenden Interessenkollision (vgl.”
“Cette autorisation est donc une condition indispensable pour admettre qu’un recours formé au nom d’une communauté des copropriétaires d’une A______ a été valablement déposé. Elle ne peut être produite ultérieurement qu’en cas d’urgence (arrêt du Tribunal fédéral 1C_289/2007 du 27 décembre 2007 consid. 1.2). 13. Dite décision, comme d'ailleurs toutes celles de la communauté des propriétaires d'étages, doit répondre à certaines exigences de forme: d'une part, pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux de la publicité et à la sécurité du droit; d'autre part, pour éviter des difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions (ATF 127 III 506 consid. 3c; cf. également René BÖSCH in: Basler Kommentar, ZGB II, n. 9 ad art. 712m CC). La décision peut d'abord être prise par oral, à l'assemblée des propriétaires d'étages (ATF 127 III 506 consid. 3a; Amédéo WERMELINGER, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2021, 4ème éd., n. 121 ss ad art. 712m CC; Arthur MEIER-HAYOZ/Heinz REY, in Berner Kommentar, n. 61 ss ad art. 712m CC; BÖSCH, op. cit., n. 9 ad art. 712m CC) et doit être l'objet d'un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2 CC), sous peine de nullité (ATF 127 III 506 consid. 3c et 3d). La communauté des propriétaires d'étages peut également prendre une décision par voie de circulation (art. 66 al. 2 CC en application du renvoi de l'art. 712m al. 2 CC; ATF 127 III 506 consid. 3a), l'approbation écrite et unanime de tous les propriétaires d'étages étant alors nécessaire (WERMELINGER, op. cit., n. 125 ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 118 ad art. 712m CC et les références). 14. S’agissant du moment de l’autorisation, l’administrateur doit obtenir l’autorisation de procéder avant d’agir. L’art. 712t al. 2 prévoit toutefois la possibilité d’obtenir une autorisation ultérieure en cas d’urgence. Dans un tel cas, l’administrateur peut procéder sans disposer d’une autorisation de la communauté des A______. Il agit en vertu d’une attribution légale. Si le caractère d’urgence n’est pas réalisé, l’administrateur dépasse son pouvoir légal de représentation.”
Mehrheitsbeschlüsse sind unter dem Grundsatz der schonenden Rechtsausübung zugunsten der Minderheit auszulegen; sachgrundlose Benachteiligung der Minderheit ist unzulässig.
“Die gesetzlichen Bestimmungen betreffend das Stockwerkeigentum gewährleisten den Schutz der Minderheit und die Gleichheit der Stockwerkeigentümer in verfahrensmässiger Hinsicht. Bezogen auf den Inhalt der zu treffenden Beschlusse gebietet der Grundsatz der schonenden Rechtsausübung, dass die Mehrheit von verschiedenen in etwa gleichwertigen Entscheidungsmöglichkeiten diejenige wählt, welche die Interessen der Minderheit nicht oder am wenigsten beeinträchtigt; gegen den genannten Grundsatz verstösst, wer ohne sachlichen Grund gerade diejenige Möglichkeit wählt, die für einen anderen besondere Nachteile mit sich bringt. Die Mehrheit der Stockwerkeigentümer darf die ihr eingeräumte Macht im Hinblick auf entgegengesetzte Interessen der Minderheit nicht missbrauchen, indem sie diese ohne sachlichen Grund verletzt. Zusätzlich verbietet der Grundsatz der Gleichbehandlung Unterscheidungen ohne sachlichen Grund, sofern die nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung im konkreten Einzelfall ein gewisses erhebliches Mindestmass erreicht (BGE 131 III 459 E. 5 m.w.H .; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_967/2022 vom 7. Februar 2024 E. 3 f .; MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., Art. 712m ZGB N. 67; vgl. bereits act. B.2, E. 6.4.1).”
Beschlüsse nach Art. 712m Abs. 2 ZGB sind grundsätzlich nach Art. 75 ZGB anfechtbar; im Zweifel ist von Anfechtbarkeit auszugehen. Eine Nichtigkeit ist nur zurückhaltend anzunehmen und kommt nur in schwerwiegenden, in der Rechtsprechung genannten Fällen in Betracht, namentlich bei Verstössen gegen qualifizierte Formvorschriften, gegen die Struktur des Stockwerkeigentums, gegen unverzichtbare Rechte der Stockwerkeigentümer, gegen zwingende privatrechtliche Fundamentalnormen oder gegen zwingende Bestimmungen des öffentlichen Rechts.
“Invoquant une violation du droit et une constatation inexacte des faits, elle soutient que le Tribunal fédéral admet la possibilité d’adopter des majorités plus strictes que celles prévues à l’art. 712g al. 3 CC (ATF 149 III 393). La PPE n’étant composée que de trois lots de 333 millièmes chacun, sauf le lot n° 3 de 334 millièmes, un durcissement allant au-delà de la règle de la double-majorité ne serait mathématiquement pas possible, de sorte que seul le régime de l’unanimité pouvait durcir les exigences de la majorité. Elle rappelle par ailleurs que le règlement a été adopté et inscrit au Registre foncier en 1996, que les époux A.________ ont activement participé à son adoption et que les époux B.________ l’ont toujours admis. La première question à résoudre est celle de savoir si le nouvel art. 6.3 du règlement voté lors de la constitution de la PPE en 1996 est conforme au droit et à la jurisprudence. 3.2 3.2.1 La propriété par étages est régie aux art. 712a à 712t CC. L'art. 712m al. 2 CC renvoie à l'art. 75 CC s'agissant de la contestation d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages (TF 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 5.3.2 ; Wermelinger, op. cit., p. 807). L'art. 75 CC prévoit que tout sociétaire est autorisé par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires (Wermelinger, op. cit., n. 227 ad art. 712m, p. 816). 3.2.2 Les art. 646 ss CC, respectivement les art. 712a ss CC, prévoient quatre types de majorité auxquelles les décisions peuvent être soumises. La majorité simple est obtenue lorsque plus de la moitié des propriétaires d’étages présents ou représentés s’expriment en faveur d’une décision. La double majorité implique la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (soit 51% ou 501 ‰ des quotes-parts). La majorité absolue nécessite la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.”
“Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft können innert 30 Tagen ab Kenntnisnahme von jedem Stockwerkeigentümer, der nicht zugestimmt hat, gerichtlich angefochten werden (Art. 75 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB). Im Zweifel ist von der blossen Anfechtbarkeit des Beschlusses auszugehen und eine Nichtigkeit ist nur mit grösster Zurückhaltung anzunehmen (Urteil 5A_21/2023 vom 7. Februar 2024 E. 6 mit Verweis auf MEIER-HAYOZ/REY, in: Berner Kommentar, N. 148 zu Art. 712m ZGB). Wie die kantonalen Instanzen zutreffend festgehalten haben, ist (im Sinn von Kategorien) von Nichtkeit auszugehen, wenn ein Beschluss gegen qualifizierte Formvorschriften, gegen die Struktur des Stockwerkeigentums, gegen unverzichtbare Rechte der Stockwerkeigentümer oder gegen zwingende privatrechtliche Fundamentalnormen oder gegen zwingende Bestimmungen des öffentlichen Rechts verstösst. Als Beispiele sind zu nennen die Einberufung der Versammlung durch eine unzuständige Person oder die Einberufung ohne Traktandenliste, die willentliche Nichteinladung eines Stockwerkeigentümers oder der generelle Ausschluss eines Stockwerkeigentümers vom Stimmrecht, die Wegbedingung einer Anfechtungsmöglichkeit, die Zuweisung zwingender gemeinschaftlicher Teile zu Sonderrecht u.”
Die einzige zulässige Überprüfung von Versammlungsbeschlüssen richtet sich auf Gesetzes- oder Statutenverletzungen; die Zweckmässigkeit von Beschlüssen (Opportunitätsfragen) bleibt der Anfechtung entzogen.
“Die Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung ist in Art. 712m Abs. 2 ZGB geregelt, der auf das Vereinsrecht und damit auf Art. 75 ZGB verweist. Aufgrund dieser Bestimmung kann mit Klage geltend gemacht werden, der angefochtene Beschluss verletze das Gesetz oder die Statuten, denen im Stockwerkeigentumsrecht die insbesondere im Begründungsakt, im Reglement und in der Hausordnung festgelegte Gemeinschaftsordnung entspricht (Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, Berner Kommentar, 1988, N. 128 zu Art. 712m ZGB; Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar, 2019, N. 202 zu Art. 712m ZGB). Als Gesetzesverletzung gelten namentlich auch Verstösse gegen das Rechtsmissbrauchsverbot und gegen das Gebot der Gleichbehandlung der Stockwerkeigentümer (BGE 131 III 459 E. 5; zit. Urteil 5A_640/2012 a.a.O.). Nicht überprüft werden können dagegen die Angemessenheit und Zweckmässigkeit eines Beschlusses (BGE 131 III 459 E. 5.1; Urteil 5A_100/2020 vom 15. August 2023 E. 2, nicht publ. in BGE 149 III 393).”
“chaque année), selon une règle de calcul déterminée ou d’année en année, compte tenu de l’évolution de l’état du bâtiment, de la conjoncture et des moyens financiers des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit., n. 130 ad art. 712l CC). La fixation de la contribution globale au fonds de rénovation dépend très souvent de la dimension de la propriété par étages, de l’état du ou des bâtiments, de leur affectation ou de la stratégie d’entretien et de financement des travaux de construction (Wermelinger, op. cit., n. 132 ad art. 712l CC). 4.2.3 En vertu de l’art. 712m al. 1 CC, l’assemblée des copropriétaires a notamment pour attribution d’approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires (ch. 4) et de décider la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection (ch. 5). Par l’approbation du « devis et des frais annuels », il faut comprendre le budget (planification comptable régulière), soit l’évaluation des coûts pour effectuer un travail. Le budget est adopté à la majorité simple et ne constitue pas une décision de dépense (Wermelinger, op. cit., n. 84 ad art. 712m CC). 4.2.4 Les décisions de l’assemblée des copropriétaires ne peuvent être annulées par le juge que si elles violent des dispositions légales relatives à la propriété par étages ou des dispositions statutaires ; l’action en annulation ne permet pas de faire contrôler l’opportunité et l’adéquation des décisions de la communauté des copropriétaires ; en entrant dans la communauté des copropriétaires d’étages, chaque copropriétaire se soumet à la volonté de la majorité, même si celle-ci choisit des solutions qui ne correspondent pas à sa volonté (ATF 131 III 459 consid. 5.1 s., JdT 2005 I 588 ; TF 5A_878/2020 du 2 février 2021 consid. 5.3.3 ; TF 5P.225/2006 du 2 octobre 2006 consid. 2.2). Par dispositions légales, il faut entendre toutes les règles écrites et non écrites concernant la propriété par étages et, par dispositions statutaires, tout le droit communautaire, notamment l’acte constitutif, le règlement d’administration et d’utilisation, et le règlement de maison (Amoos Piguet, in Pichonnaz et al.”
Mit Anfechtungsklage kann geltend gemacht werden, ein Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung verletze das Gesetz oder die Statuten; hierzu zählen namentlich Verstösse gegen das Verbot des Rechtsmissbrauchs und gegen das Gebot der Gleichbehandlung der Stockwerkeigentümer.
“Die Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung ist in Art. 712m Abs. 2 ZGB geregelt, der auf das Vereinsrecht und damit auf Art. 75 ZGB verweist. Aufgrund dieser Bestimmung kann mit Klage geltend gemacht werden, der angefochtene Beschluss verletze das Gesetz oder die Statuten, denen im Stockwerkeigentumsrecht die insbesondere im Begründungsakt, im Reglement und in der Hausordnung festgelegte Gemeinschaftsordnung entspricht (Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, Berner Kommentar, 1988, N. 128 zu Art. 712m ZGB; Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar, 2019, N. 202 zu Art. 712m ZGB). Als Gesetzesverletzung gelten namentlich auch Verstösse gegen das Rechtsmissbrauchsverbot und gegen das Gebot der Gleichbehandlung der Stockwerkeigentümer (BGE 131 III 459 E. 5; zit. Urteil 5A_640/2012 a.a.O.). Nicht überprüft werden können dagegen die Angemessenheit und Zweckmässigkeit eines Beschlusses (BGE 131 III 459 E. 5.1; Urteil 5A_100/2020 vom 15. August 2023 E. 2, nicht publ. in BGE 149 III 393).”
Bei Zirkularbeschlüssen genügt grundsätzlich die schriftliche Zustimmung aller Beteiligten; die Protokollierungspflicht nach Art. 712n Abs. 2 entfällt zwar praktisch, die schriftliche Zustimmung dient jedoch als Nachweis und Grundlage für Fristberechnung.
“69), zumal nach dem Gesagten alle Stockwerkeigentümer ausser M. von der Beschlussfassung ausgeschlossen waren (vgl. überdies zur Erleichterung des Beschlussquorums nachfolgend E. 6.3.3.2). Wie die Berufungsbeklagte zu Recht ausführt, gilt ausserdem die Protokollierungspflicht gemäss Art. 712n Abs. 2 ZGB nur für die (mündliche) Beschlussfassung anlässlich einer Versammlung der Stockwerkeigentümer, nicht hingegen für eine solche auf dem Zirkularweg, zumal der Zirkularbeschluss in diesem Fall durch schriftliche Zustimmung zu einem (schriftlichen) Antrag zustande kommt. Durch die (ausschliesslich) schriftliche Form des Zirkulationsbeschlusses und die dadurch gewährleistete Dokumentation wird auch den Publizitätsinteressen namentlich künftiger Stockwerkeigentümer und damit der Rechtssicherheit Rechnung getragen sowie die Berechnung der Anfechtungsfrist ermöglicht (vgl. BGE 127 III 506 E. 3a u. 3c; Urteil des Bundesgerichts 5A_198/2014 vom 19. November 2014 E. 7.3; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712m ZGB N. 124 f. u. 128; WULLSCHLEGER, Die Anfechtung von Beschlüssen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, in: Schweizerische Zeitschrift für Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht 68/2024, S. 342 f.). Die Berufungskläger können mithin aus dem Umstand, dass der gültig gefasste, schriftliche Zirkularbeschluss nicht zusätzlich protokolliert wurde, nichts zu ihren Gunsten ableiten.”
Die Gemeinschaft muss Reglementsverstösse auch gegen einzelne Eigentümer aktiv sanktionieren und durchsetzen.
“712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB die Aufsicht über die Tätigkeit des Verwalters zu führen. Damit trage sie ihrerseits die Verantwortung dafür, dass die Stockwerkeigentümer bei der Ausübung der Sonderrechte das Reglement einhalten. Wenn das Gesetz verlange, dass über die Einhaltung des Reglements zu wachen sei, folge daraus die Rechtspflicht, eine Reglementsverletzung zu sanktionieren und die Geltung des Reglements soweit erforderlich durchzusetzen. Indem die Vorinstanz eine entsprechende Rechtspflicht verneine, verstosse sie gegen Art. 712s Abs. 3 und Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB. Die Rechtsauffassung der Vorinstanz, wonach bei fehlender Beeinträchtigung gemeinschaftlicher Interessen keine Handlungspflicht bestehe, degradiere die verletzte Reglementsbestimmung zu einer Leerformel. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft könne zwar nicht zur Verfolgung von Partikularinteressen instrumentalisiert werden; sie habe aber sehr wohl - als zusätzliche Aufgabe im Rahmen des nicht abschliessenden Katalogs von Art. 712m Abs. 1 ZGB - die Pflicht, die Einhaltung des Reglements zu überwachen und nötigenfalls durchzusetzen. Der übergeordnete Zweck des Reglements, ein angenehmes Wohnen zu gewährleisten, verlange, dass sie das auch dann tue, wenn von der Widerhandlung nur die Eigentümer einer einzelnen Stockwerkeinheit betroffen seien.”
Beschlüsse durch Zirkular sind auf Grundlage des Verweises in Art. 712m Abs. 2 ZGB möglich; dafür ist nach der zitierten Rechtsprechung und Literatur die schriftliche und einstimmige Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erforderlich. Fehlt diese Zustimmung, ist der Zirkularbeschluss nichtig.
“Dite décision, comme d'ailleurs toutes celles de la communauté des propriétaires d'étages, doit répondre à certaines exigences de forme: d'une part, pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux de la publicité et à la sécurité du droit; d'autre part, pour éviter des difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions (ATF 127 III 506 consid. 3c; cf. également René BÖSCH in: Basler Kommentar, ZGB II, n. 9 ad art. 712m CC). La décision peut d'abord être prise par oral, à l'assemblée des propriétaires d'étages (ATF 127 III 506 consid. 3a; Amédéo WERMELINGER, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2021, 4ème éd., n. 121 ss ad art. 712m CC; Arthur MEIER-HAYOZ/Heinz REY, in Berner Kommentar, n. 61 ss ad art. 712m CC; BÖSCH, op. cit., n. 9 ad art. 712m CC) et doit être l'objet d'un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2 CC), sous peine de nullité (ATF 127 III 506 consid. 3c et 3d). La communauté des propriétaires d'étages peut également prendre une décision par voie de circulation (art. 66 al. 2 CC en application du renvoi de l'art. 712m al. 2 CC; ATF 127 III 506 consid. 3a), l'approbation écrite et unanime de tous les propriétaires d'étages étant alors nécessaire (WERMELINGER, op. cit., n. 125 ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 118 ad art. 712m CC et les références). 14. S’agissant du moment de l’autorisation, l’administrateur doit obtenir l’autorisation de procéder avant d’agir. L’art. 712t al. 2 prévoit toutefois la possibilité d’obtenir une autorisation ultérieure en cas d’urgence. Dans un tel cas, l’administrateur peut procéder sans disposer d’une autorisation de la communauté des A______. Il agit en vertu d’une attribution légale. Si le caractère d’urgence n’est pas réalisé, l’administrateur dépasse son pouvoir légal de représentation. 15. Lorsque l'administrateur ne démontre pas l'existence d'une autorisation préalable ou lorsqu'il a dû agir dans l'urgence, le juge doit lui fixer un délai pour lui permettre d'apporter la preuve de son pouvoir de représentation (ATF 114 II 310 consid. 2b). Refuser d'entrer en matière sans interpeller l'intéressé à cet égard relève en effet du formalisme excessif, ou constitue du moins une entorse à la règle de la proportionnalité (Victor GILLIOZ, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étages in: RSJ 1982______ p.”
Die Gemeinschaft genehmigt jährlich Budget und Rechnung/Abrechnung; der Budgetbeschluss gilt nicht als unmittelbare Ausgabengenehmigung. Sie kann zudem einen Renovationsfonds schaffen.
“Les propriétaires d’étages sont libres de fixer le montant des contributions au fonds de rénovation, sous réserve de l’abus de droit et dans les limites générales de l’ordre juridique (Wermelinger, op. cit., n. 129 ad art. 712l CC). Le versement au fonds de rénovation requiert une gestion et une planification à long terme (Wermelinger, op. cit., n. 115 ad art. 712l CC). La détermination des versements au fonds de rénovation peut se faire de façon fixe (par exemple : chaque propriétaire verse un montant de 2’000 fr. chaque année), selon une règle de calcul déterminée ou d’année en année, compte tenu de l’évolution de l’état du bâtiment, de la conjoncture et des moyens financiers des propriétaires d’étages (Wermelinger, op. cit., n. 130 ad art. 712l CC). La fixation de la contribution globale au fonds de rénovation dépend très souvent de la dimension de la propriété par étages, de l’état du ou des bâtiments, de leur affectation ou de la stratégie d’entretien et de financement des travaux de construction (Wermelinger, op. cit., n. 132 ad art. 712l CC). 4.2.3 En vertu de l’art. 712m al. 1 CC, l’assemblée des copropriétaires a notamment pour attribution d’approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires (ch. 4) et de décider la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection (ch. 5). Par l’approbation du « devis et des frais annuels », il faut comprendre le budget (planification comptable régulière), soit l’évaluation des coûts pour effectuer un travail. Le budget est adopté à la majorité simple et ne constitue pas une décision de dépense (Wermelinger, op. cit., n. 84 ad art. 712m CC). 4.2.4 Les décisions de l’assemblée des copropriétaires ne peuvent être annulées par le juge que si elles violent des dispositions légales relatives à la propriété par étages ou des dispositions statutaires ; l’action en annulation ne permet pas de faire contrôler l’opportunité et l’adéquation des décisions de la communauté des copropriétaires ; en entrant dans la communauté des copropriétaires d’étages, chaque copropriétaire se soumet à la volonté de la majorité, même si celle-ci choisit des solutions qui ne correspondent pas à sa volonté (ATF 131 III 459 consid.”
Protokollierte Versammlungsbeschlüsse behalten trotz Anfechtung vorläufig rechtliche Wirkung; die Anfechtung hat keinen suspensiven Effekt, weshalb Beschlüsse bis zu deren Aufhebung wirksam bleiben.
“So kommt dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (entgegen der herrschenden Lehre) in dem Sinne konstitutive Wirkung zu, dass nur ein aus ihm ersichtlicher Beschluss rechtliche Wirkung hat und ein nicht protokollierter Beschluss keine Rechtswirkung zu entfalten vermag. Folgerichtig ist davon auszugehen, dass ein allfällig falsch protokollierter Beschluss so zu gelten hat, wie er aus dem Protokoll zu entnehmen ist, solange er nicht in einem Anfechtungsverfahren aufgehoben wurde (Urteile des Bundesgerichts 5A_357/2022 vom 8. November 2023 E. 5.4.2.3, 5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1 m.H. auf BGE 127 III 506 E. 3c; für eine Übersicht über Lehre und Rechtsprechung WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Art. 712n ZGB N. 151 f. m.w.H.). Wird ein Beschluss angefochten, so behält er bis zum Zeitpunkt einer allfälligen Aufhebung (ex tunc) im Verfahren nach Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB einstweilen seine rechtliche Wirkung, zumal von der Gültigkeit des protokollierten Beschlusses ausgegangen wird. Der Anfechtung kommt mit anderen Worten kein Suspensiveffekt zu (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich LB200051 vom 8. April 2021 E. II.7.4; WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712m ZGB N. 207; vgl. zum Vereinsrecht Urteil des Bundesgerichts 5A 974/2022 vom 28. März 2023 E. 1.2.3.2; RIEMER, a.a.O., Art. 75 ZGB N. 87 m.w.H.). Damit ist vorliegend trotz der von den Berufungsklägern erhobenen Klage auch in materiellrechtlicher Hinsicht (noch) von der Gültigkeit der protokollierten Beschlüsse auszugehen.”
Ist eine Verwaltung bestellt, können nach Art. 712m Abs. 2 ZGB (i.V.m. Art. 64 Abs. 3 ZGB) ein Fünftel der Stockwerkeigentümer grundsätzlich nur von der Verwaltung die Einberufung verlangen; eine unmittelbare Selbst‑Einberufung durch das Fünftel kommt mangels entgegenstehender Regelung nicht in Betracht, sodass bei Verweigerung der Verwaltung gerichtliches Einschreiten erforderlich sein kann. Fehlt hingegen jegliche Verwaltung, berechtigt nach der Rechtsprechung und Lehre die analoge Anwendung von Art. 647a ZGB jeden Stockwerkeigentümer, die Versammlung selbst einzuberufen.
“Die Einladung zur Versammlung vom 7. Januar 2019 ging von drei Stockwerkeigentümern aus, wobei die Beschwerdeführerin die Eigentümereigenschaft des einen bestritten hatte. Sie machte geltend, bei 15 Stockwerkeigentümern habe folglich nicht das nötige Fünftel im Sinn von Art. 64 Abs. 3 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB die Versammlung einberufen. Die kantonalen Instanzen hielten fest, dass die Versammlung grundsätzlich durch die Verwaltung einberufen werde (Art. 712n Abs. 1 ZGB) und gemäss der von der Beschwerdeführerin zitierten Normen ein Fünftel der Stockwerkeigentümer von der Verwaltung verlangen könne, eine Versammlung einzuberufen. Die betreffenden Stockwerkeigentümer könnten jedoch nicht selbst eine Versammlung einberufen (Urteil 5A_48/2022 vom 10. Mai 2022 E. 6.1.2.1). Soweit - wie zur betreffenden Zeit bei der Beschwerdegegnerin der Fall - gar keine Verwaltung bestellt (gewesen) sei, gelte nach dem zitierten Entscheid und nach einhelliger Lehre vielmehr, dass in analoger Anwendung von Art. 647a ZGB jeder Stockwerkeigentümer individuell und unmittelbar berechtigt sei, eine Versammlung einzuberufen. Dies scheint nunmehr auch die Beschwerdeführerin anzuerkennen, denn sie erhebt diesbezüglich keine Rüge mehr; vielmehr macht sie geltend, soweit auch das Bundesgericht von dieser Sichtweise ausgehe, halte sie jedenfalls daran fest, dass an der Versammlung nicht 100 % der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer anwesend oder vertreten gewesen seien.”
“Diese Ausführungen verfangen nicht. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen zutreffend dargestellt (act. 113 E. 2.6.2): Im Grundsatz wird die Ver- sammlung der Stockwerkeigentümer von der Verwaltung einberufen (Art. 712n Abs. 1 ZGB). Gemäss Art. 64 Abs. 3 ZGB, der über die Verweisung von Art. 712m Abs. 2 ZGB sinngemäss anwendbar ist, kann ein Fünftel der Stockwerkeigentü- mer die Einberufung einer Versammlung verlangen. Mangels anderer Vorschrift im Reglement oder in einem Beschluss der Stockwerkeigentümer erlaubt Art. 64 Abs. 3 ZGB den Stockwerkeigentümern nur, die Einberufung von der Verwaltung zu verlangen, nicht aber, diese selbst vorzunehmen (BGer, 5A_48/2022 vom 10. Mai 2022, E. 6.1.2.1). Das gilt selbst bei Untätigkeit der Verwaltung; verwei- gert diese eine Einberufung, so kann die Einberufung nur gerichtlich erwirkt wer- den (BSK ZGB II-G ÄUMANN/BÖSCH, Art. 712n N 2; A. WERMELINGER, Das Stock- werkeigentum, SVIT-Komm., 3. Aufl. 2023, Art. 712n N 13 ff. ). Entgegen der Auf- fassung der Beklagten 1 käme gestützt auf Art. 64 Abs. 3 ZGB eine direkte Einbe- rufung der Versammlung durch einen Fünftel der Stockwerkeigentümer folglich – mangels gegenteiliger Vorschrift im Reglement oder einem Beschluss der Stock- werkeigentümer – ohnehin nicht in Frage. Anders verhält es sich jedoch, wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft über keine Verwaltung verfügt bzw.”