Der Bund fördert das Angebot an Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für wirtschaftlich oder sozial benachteiligte Personen.
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Die Förderung nach Art. 10 WFG richtet sich vorrangig auf wertvermehrende Erneuerungen; nachgeholter, vernachlässigter Unterhalt wird zurückhaltend gefördert. Zu den förderfähigen Maßnahmen zählt insbesondere auch das Zusammenlegen kleiner Wohneinheiten.
“Damit soll den Bedürfnissen der angesprochenen Haushalte optimal Rechnung getragen werden. Zurückhaltung ist geboten bei Investitionen, mit welchen vorwiegend vernachlässigter Unterhalt nachgeholt wird. Prioritär werden deshalb Erneuerungen gefördert, bei welchen der wertvermehrende Teil einen bestimmten Umfang ausmacht. Für die Definition des Begriffes «wertvermehrende Erneuerung» kann auf die Grundsätze zurückgegriffen werden, wie sie im Mietrecht und der dazu ergangenen Rechtsprechung entwickelt wurden (vgl. Art. 269a Abs. 1 Bst. b OR in Verbindung mit Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]). Die Überwälzung der Investitionen auf die Mietzinse als Mietzinserhöhung ermittelt sich in jedem Fall nach mietrechtlichen Kriterien." Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, bezieht sich diese Passage auf die Grundsätze der Wohnförderung und nicht spezifisch auf die Mietzinsgestaltung. Dies folgt erstens aus dem Kontext: Die Ausführungen finden sich als Kommentar zu Art. 10 WFG, der als erster Artikel des zweiten Titels des Gesetzes den Bund im Sinn einer Grundsatznorm verpflichtet, das Angebot an Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für wirtschaftlich oder sozial benachteiligte Personen zu fördern. Zweitens verweist die Botschaft ausdrücklich auf Art. 2 Abs. 1 WFG. Dort findet sich der Begriff der "Erneuerung", der in der Folge in der Botschaft näher erläutert wird, wieder. Die Ausführungen stehen also im Zusammenhang mit den nach Ansicht des Bundesrats förderungswürdigen Vorhaben. Drittens stellen Art. 12 Abs. 1 lit. b WFG und die einschlägigen Ausführungen des Bundesrats in der Botschaft klar, dass sich der Mietzins in geförderten Liegenschaften an den Kosten ausrichten muss (Botschaft, a.a.O., S. 2858) : "Gemäss Buchstabe b wird im Weiteren vorausgesetzt, dass der Mietzins in der Regel in der ganzen Liegenschaft in Funktion der Kosten festgelegt wird. Die Eigentümerschaft kann den Mietzins in der geförderten Liegenschaft nicht frei festlegen. Sie ist an Vorgaben gebunden, deren Einzelheiten vom Bundesrat auf Verordnungsstufe festgelegt werden.”