Art. 6

“Somit ist es zuläs- sig, die im Teilgebiet 7 vorgeschriebenen Wohnflächen wie vorliegend ge- plant teilweise (oder sogar vollumfänglich) in anderen Teilgebieten zu reali- sieren. Dies steht, wie auch die Konzentration der Wohnflächen im Gebäude P 3, nicht im Widerspruch zum Nutzungskonzept, welches im Interesse be- lebter Freiräume eine Durchmischung der verschiedenen Nutzungen (und nicht der Wohnnutzung mit anderen Nutzungen) für das Areal als Ganzes anstrebt. Ein gleichmässiger Wohnanteil entlang der E-Strasse ist weder in den SBV noch in den Richtlinien vorgesehen. Die fehlenden 121 m 2 Wohnfläche werden mittels Wohnflächenrevers ge- mäss der Auflage in Dispositivziffer lll.B.10 gesichert. Entgegen der Auffas- sung der Rekurrentin wird damit nicht der Mindestwohnanteil gemäss Son- derbauvorschriften, sondern die auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 12 zur Verfügung stehende Nichtwohnfläche zugunsten des streitbetroffenen Bau- grundstücks reduziert. Es handelt sich um die rechtliche Sicherung der Ver- legung von Wohnfläche im Sinne von Art. 6 Abs. 2 SBV.”

“m, bis oberkant Geschossdecke gemessen, über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen (Abs. 2). Auf dem Baugrundstück sind gemäss den Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan "Erweiterung Wiesenstrasse" (SBV) ein sichtbares Untergeschoss und zwei Vollgeschosse zulässig. Dachgeschosse sind nicht zulässig (Art. 6 Abs. 1 SBV). Weitere Untergeschosse sind nur als unterirdische Bauten nach § 61 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (PBG; SBSZ 400.100) zulässig. Solche dürfen nicht in Erscheinung treten, ausser einer Zufahrt zu einer Sammelgarage (Art. 6 Abs. 2 SBV).”

“Keine Rolle spiele, ob sich bei der Projektänderung im Lauf des Baubewilligungsverfahrens eine relevante Verbesserung ergeben habe und ob die Garageneinfahrt mit derjenigen an der Wiesenstrasse 14 vergleichbar sei. Ebenso bedeutungslos sei, ob es vorkomme, dass in Garagentore gleichzeitig Türen eingelassen seien. Wesentlich sei dagegen, ob eine Türe getrennt vom Garagentor angebracht werde oder nicht. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht; zudem ist erforderlich, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 145 II 32 E. 5.1; 142 V 513 E. 4.2; je mit Hinweisen). Wie bereits erwähnt, darf das Untergeschoss gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV, ausser einer Zufahrt zu einer Sammelgarage, nicht in Erscheinung treten. Auf dem Baugesuchsplan "Ansicht von Norden" ist die geplante Garageneinfahrt mit der seitlich davon situierten Haustür abgebildet. Es trifft zu, dass diese Haustür gut erkennbar von der Garageneinfahrt versetzt ist. Allerdings ist der Abstand gering und erscheinen die beiden deshalb als Einheit. Das gesamte Erscheinungsbild der Baute verändert sich zudem dadurch nur marginal, was bei einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung von Art. 6 Abs. 2 SBV berücksichtigt werden darf. Nachvollziehbar erscheint auch das in diesem Zusammenhang von der Gemeinde vorgetragene Argument, dass es keinen grossen Unterschied mache, ob eine Türe in ein Garagentor eingebaut werde und dieses damit zwangsläufig breiter ausfalle oder ob eine Türe neben einem schmaleren Garagentor gebaut werde. Insgesamt erscheint es aus diesen Gründen als haltbar, den Begriff der "Zufahrt" in Art. 6 Abs. 2 SBV in diesem Sinne weit auszulegen und eine sich an ein Garagentor anschliessende Haustür zuzulassen.”

“Wie bereits erwähnt, darf das Untergeschoss gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV, ausser einer Zufahrt zu einer Sammelgarage, nicht in Erscheinung treten. Auf dem Baugesuchsplan "Ansicht von Norden" ist die geplante Garageneinfahrt mit der seitlich davon situierten Haustür abgebildet. Es trifft zu, dass diese Haustür gut erkennbar von der Garageneinfahrt versetzt ist. Allerdings ist der Abstand gering und erscheinen die beiden deshalb als Einheit. Das gesamte Erscheinungsbild der Baute verändert sich zudem dadurch nur marginal, was bei einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung von Art. 6 Abs. 2 SBV berücksichtigt werden darf. Nachvollziehbar erscheint auch das in diesem Zusammenhang von der Gemeinde vorgetragene Argument, dass es keinen grossen Unterschied mache, ob eine Türe in ein Garagentor eingebaut werde und dieses damit zwangsläufig breiter ausfalle oder ob eine Türe neben einem schmaleren Garagentor gebaut werde. Insgesamt erscheint es aus diesen Gründen als haltbar, den Begriff der "Zufahrt" in Art. 6 Abs. 2 SBV in diesem Sinne weit auszulegen und eine sich an ein Garagentor anschliessende Haustür zuzulassen. Das Verwaltungsgericht hat deshalb das Willkürverbot nicht verletzt.”

“Das Verwaltungsgericht legte dar, die Garageneinfahrt sei eingewandet und verlaufe rechtwinklig zur Wiesenstrasse. Sie habe eine Breite von 8 m und sei der Garageneinfahrt der Liegenschaft an der Wiesenstrasse 14 angeglichen. Der Hauseingang schliesse sich unmittelbar ans Garagentor an. Die Einfahrt sei zurückhaltend, geradlinig und diskret. Dass ihr ein Hauseingang angegliedert sei, sei nicht ohne Weiteres erkennbar und ändere nichts daran, dass der Fokus auf den Zugang der Garage gerichtet bleibe. Abgesehen davon komme es nicht selten vor, dass in Garagentore gleichzeitig Türen eingelassen seien. Es könne daher auch nicht gesagt werden, die geplante Garageneinfahrt lasse sich nicht mit dem Wortlaut von Art. 6 Abs. 2 SBV vereinbaren. Als Hauszugang stehe optisch aus der Nordperspektive ohnehin der über Treppen führende Weg auf der Ostseite des Gebäudes im Vordergrund. Die beiden Untergeschosse würden zudem nach Art. 32 BauR nicht als Vollgeschosse gelten. Unbehelflich sei in diesem Zusammenhang die nicht weiter substanziierte Bestreitung des gewachsenen Terrains. Bei der Neuerstellung der Wiesenstrasse sei im unteren Bereich der Parzelle eine heute noch ersichtliche Abgrabung erfolgt. Von anderen Terrainveränderungen sei nichts bekannt. Auf weitere Beweiserhebungen könne diesbezüglich verzichtet werden.”

“m, bis oberkant Geschossdecke gemessen, über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen (Abs. 2). Auf dem Baugrundstück sind gemäss den Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan "Erweiterung Wiesenstrasse" (SBV) ein sichtbares Untergeschoss und zwei Vollgeschosse zulässig. Dachgeschosse sind nicht zulässig (Art. 6 Abs. 1 SBV). Weitere Untergeschosse sind nur als unterirdische Bauten nach § 61 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (PBG; SBSZ 400.100) zulässig. Solche dürfen nicht in Erscheinung treten, ausser einer Zufahrt zu einer Sammelgarage (Art. 6 Abs. 2 SBV).”

“2 SBV). Unter dem Aspekt der Siedlungserneuerung werden im Quartier Zentrum Süd ne- ben einer haushälterischen Nutzung des Bodens auch Frei- und Grünräume mit hoher Aufenthaltsqualität sowie eine sichere und rationelle Verkehrser- schliessung angestrebt (Art. 2 SBV). Sie gelten für den im zugehörigen Er- gänzungsplan bezeichneten Perimeter (Art. 3 SBV). Gemäss Ergänzungs- plan und zugehöriger Legende sind im Perimeter der SBV drei Arealer- schliessungen für Motorfahrzeuge vorgesehen, wobei namentlich die Lage der Ein-/Ausfahrt (dunkelblaues Dreieck), der Quartierzufahrten (hellblau schraffiert) und der Fussgänger- und Veloerschliessungen (hellblaue Punkte) verbindlich festgelegt wurde (act. 17.27). Soweit die SBV nichts Ab- weichendes bestimmen, gilt die BZO der Stadt X; vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten (Art. 4 SBV). Bei über 1'000 m 2 grossen Baufeldern kann nach den SBV gebaut werden, wobei eine Ausnützung von 150 % bis 180 % zulässig ist (Art. 6 SBV); ge- mäss Art. 28 BZO gilt in der Wohnzone mit Gewerbe eine Ausnützung von 70 %. Im Gegenzug für die im Vergleich zur BZO erhöhte Ausnützung sind in den SBV bestimmte Bau- und Nutzweisen vorgeschrieben (Art. 5) und es gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Einordnung sowie Gestaltung (Art. 9 SBV), die Umgebung (Art. 10 SBV), die Erschliessung (Art. 11 SBV) und die Wohnqualität (Art. 13 SBV). Die planungsrechtliche Umsetzung der angestrebten Entwicklung soll somit über ein Anreizsystem erfolgen. Mit Blick auf die angestrebte Erschliessung des Perimeters wird vorgeschrie- ben, dass die Arealerschliessung für Motorfahrzeuge an den im Ergänzungs- plan bezeichneten Lagen zu erfolgen hat (Art. 11 Abs. 1 SBV). Die Erschlies- sung hat möglichst flächensparend und ab den im Ergänzungsplan bezeich- neten Quartierzufahrten zu erfolgen. Beim Erschliessungskonzept der ein- zelnen Baufelder ist die ausreichende Erschliessung benachbarter Parzellen zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 2 SBV). Abfahrten zu Unterniveaugargagen sind in die Hauptbauten zu integrieren (Art.”

“2 SBV). Unter dem Aspekt der Siedlungserneuerung werden im Quartier Zentrum Süd ne- ben einer haushälterischen Nutzung des Bodens auch Frei- und Grünräume mit hoher Aufenthaltsqualität sowie eine sichere und rationelle Verkehrser- schliessung angestrebt (Art. 2 SBV). Sie gelten für den im zugehörigen Er- gänzungsplan bezeichneten Perimeter (Art. 3 SBV). Gemäss Ergänzungs- plan und zugehöriger Legende sind im Perimeter der SBV drei Arealer- schliessungen für Motorfahrzeuge vorgesehen, wobei namentlich die Lage der Ein-/Ausfahrt (dunkelblaues Dreieck), der Quartierzufahrten (hellblau schraffiert) und der Fussgänger- und Veloerschliessungen (hellblaue Punkte) verbindlich festgelegt wurde (act. 17.27). Soweit die SBV nichts Ab- weichendes bestimmen, gilt die BZO der Stadt X; vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten (Art. 4 SBV). Bei über 1'000 m 2 grossen Baufeldern kann nach den SBV gebaut werden, wobei eine Ausnützung von 150 % bis 180 % zulässig ist (Art. 6 SBV); ge- mäss Art. 28 BZO gilt in der Wohnzone mit Gewerbe eine Ausnützung von 70 %. Im Gegenzug für die im Vergleich zur BZO erhöhte Ausnützung sind in den SBV bestimmte Bau- und Nutzweisen vorgeschrieben (Art. 5) und es gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Einordnung sowie Gestaltung (Art. 9 SBV), die Umgebung (Art. 10 SBV), die Erschliessung (Art. 11 SBV) und die Wohnqualität (Art. 13 SBV). Die planungsrechtliche Umsetzung der angestrebten Entwicklung soll somit über ein Anreizsystem erfolgen. Mit Blick auf die angestrebte Erschliessung des Perimeters wird vorgeschrie- ben, dass die Arealerschliessung für Motorfahrzeuge an den im Ergänzungs- plan bezeichneten Lagen zu erfolgen hat (Art. 11 Abs. 1 SBV). Die Erschlies- sung hat möglichst flächensparend und ab den im Ergänzungsplan bezeich- neten Quartierzufahrten zu erfolgen. Beim Erschliessungskonzept der ein- zelnen Baufelder ist die ausreichende Erschliessung benachbarter Parzellen zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 2 SBV). Abfahrten zu Unterniveaugargagen sind in die Hauptbauten zu integrieren (Art.”

“Wie bereits erwähnt, darf das Untergeschoss gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV, ausser einer Zufahrt zu einer Sammelgarage, nicht in Erscheinung treten. Auf dem Baugesuchsplan "Ansicht von Norden" ist die geplante Garageneinfahrt mit der seitlich davon situierten Haustür abgebildet. Es trifft zu, dass diese Haustür gut erkennbar von der Garageneinfahrt versetzt ist. Allerdings ist der Abstand gering und erscheinen die beiden deshalb als Einheit. Das gesamte Erscheinungsbild der Baute verändert sich zudem dadurch nur marginal, was bei einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung von Art. 6 Abs. 2 SBV berücksichtigt werden darf. Nachvollziehbar erscheint auch das in diesem Zusammenhang von der Gemeinde vorgetragene Argument, dass es keinen grossen Unterschied mache, ob eine Türe in ein Garagentor eingebaut werde und dieses damit zwangsläufig breiter ausfalle oder ob eine Türe neben einem schmaleren Garagentor gebaut werde. Insgesamt erscheint es aus diesen Gründen als haltbar, den Begriff der "Zufahrt" in Art. 6 Abs. 2 SBV in diesem Sinne weit auszulegen und eine sich an ein Garagentor anschliessende Haustür zuzulassen. Das Verwaltungsgericht hat deshalb das Willkürverbot nicht verletzt.”

“Wie bereits erwähnt, darf das Untergeschoss gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV, ausser einer Zufahrt zu einer Sammelgarage, nicht in Erscheinung treten. Auf dem Baugesuchsplan "Ansicht von Norden" ist die geplante Garageneinfahrt mit der seitlich davon situierten Haustür abgebildet. Es trifft zu, dass diese Haustür gut erkennbar von der Garageneinfahrt versetzt ist. Allerdings ist der Abstand gering und erscheinen die beiden deshalb als Einheit. Das gesamte Erscheinungsbild der Baute verändert sich zudem dadurch nur marginal, was bei einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung von Art. 6 Abs. 2 SBV berücksichtigt werden darf. Nachvollziehbar erscheint auch das in diesem Zusammenhang von der Gemeinde vorgetragene Argument, dass es keinen grossen Unterschied mache, ob eine Türe in ein Garagentor eingebaut werde und dieses damit zwangsläufig breiter ausfalle oder ob eine Türe neben einem schmaleren Garagentor gebaut werde. Insgesamt erscheint es aus diesen Gründen als haltbar, den Begriff der "Zufahrt" in Art. 6 Abs. 2 SBV in diesem Sinne weit auszulegen und eine sich an ein Garagentor anschliessende Haustür zuzulassen. Das Verwaltungsgericht hat deshalb das Willkürverbot nicht verletzt.”

“Keine Rolle spiele, ob sich bei der Projektänderung im Lauf des Baubewilligungsverfahrens eine relevante Verbesserung ergeben habe und ob die Garageneinfahrt mit derjenigen an der Wiesenstrasse 14 vergleichbar sei. Ebenso bedeutungslos sei, ob es vorkomme, dass in Garagentore gleichzeitig Türen eingelassen seien. Wesentlich sei dagegen, ob eine Türe getrennt vom Garagentor angebracht werde oder nicht. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht; zudem ist erforderlich, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 145 II 32 E. 5.1; 142 V 513 E. 4.2; je mit Hinweisen). Wie bereits erwähnt, darf das Untergeschoss gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV, ausser einer Zufahrt zu einer Sammelgarage, nicht in Erscheinung treten. Auf dem Baugesuchsplan "Ansicht von Norden" ist die geplante Garageneinfahrt mit der seitlich davon situierten Haustür abgebildet. Es trifft zu, dass diese Haustür gut erkennbar von der Garageneinfahrt versetzt ist. Allerdings ist der Abstand gering und erscheinen die beiden deshalb als Einheit. Das gesamte Erscheinungsbild der Baute verändert sich zudem dadurch nur marginal, was bei einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung von Art. 6 Abs. 2 SBV berücksichtigt werden darf. Nachvollziehbar erscheint auch das in diesem Zusammenhang von der Gemeinde vorgetragene Argument, dass es keinen grossen Unterschied mache, ob eine Türe in ein Garagentor eingebaut werde und dieses damit zwangsläufig breiter ausfalle oder ob eine Türe neben einem schmaleren Garagentor gebaut werde. Insgesamt erscheint es aus diesen Gründen als haltbar, den Begriff der "Zufahrt" in Art. 6 Abs. 2 SBV in diesem Sinne weit auszulegen und eine sich an ein Garagentor anschliessende Haustür zuzulassen.”

“Gemäss Nutzungskonzept der SBV wird bei den Nutzungen für das Areal als Ganzes eine Mischung angestrebt, die eine Belebung der Freiräume zu den verschiedenen Tageszeiten sicherstellt. Die Verteilung der verschiedenen Nutzungen erfolge auf die Teilgebiete schwerpunktmässig, wobei sich die Wohnnutzung vor allem um den M-Hof und im Teilgebiet 6 gegen die Fami- liengärten hin konzentriere. In Anbetracht der Lärmbelastung durch die E- Strasse könne der Wohnanteil im Teilgebiet 7 auch in Form von Hotelnut- zung realisiert werden. Gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV kann die Wohnfläche in- nerhalb des Geltungsbereichs der SBV verlegt werden, solange der Wohn- anteil in den mit Wohnanteilen belegten Teilgebieten mindestens 25 % be- trägt. Diese Einschränkung gilt nicht für das Teilgebiet”