Art. 16

“Darauf kündigte er dem Ver- mieter mit Schreiben vom 28. Oktober 2017 das Darlehen, von welchem damals offenbar noch Fr. 3.2 Mio. ausstehend waren, auf den 9. Dezember 2017. 1.3 U.a. für die gekündigte Darlehensforderung wurden gegen den Vermieter Be- treibungen eingeleitet. Nachdem die jeweiligen Fortsetzungsbegehren gestellt worden waren, vollzog das am Wohnsitz des Vermieters zuständige Betreibungs- amt Q. in Anwendung von Art. 89 SchKG die Pfändung. Im Zuge derselben wurde unter anderem auch die vorliegende Mietliegenschaft gepfändet. Dabei ersuchte das Betreibungsamt Q. in Anwendung von Art. 24 VZG das am Ort der gelegenen Sache zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich x (Kläger) rechtshil- feweise um Vollzug der betreibungsamtlichen Verwaltung. Mit Anzeige vom 6. Ok- tober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung über das Grundstück im Grund- buch vorgemerkt und gleichentags der Beklagten angezeigt, dass mit der Pfän- dung die Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt nach Art. 102 SchKG i.V.m. Art. 16 VZG eintrete und künftig fällige Mietzinse [ab November 2021] an den Kläger zu leisten seien. Allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Entsprechend zeigte der Kläger auch dem Vermieter an, dass jenem nun die Zwangsverwaltung der Liegenschaft ob- liege. 1.4 Im Anschluss an eine erste Mahnung vom 15. März 2022 setzte der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 19. April 2022 unter Hinweis auf Art. 257d OR eine Frist von 30 Tagen an, um die seit November 2021 rückständigen Mietzinse - 4 - in Höhe von Fr. 116'004.– zu begleichen, und drohte ihr bei einer Unterlassung die ausserordentliche Kündigung gemäss der genannten Bestimmung an. Mit amtli- chem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte er hierauf der Beklagten das Mietver- hältnis per 31. August 2022. Diese Kündigung wurde seitens der Beklagten ange- fochten und bildet Gegenstand vorliegenden Verfahrens. 2. Prozessgeschichte Die damals von der Beklagten eingereichte Kündigungsschutzklage datiert vom 18.”

“Darauf kündigte er dem Ver- mieter mit Schreiben vom 28. Oktober 2017 das Darlehen, von welchem damals offenbar noch Fr. 3.2 Mio. ausstehend waren, auf den 9. Dezember 2017. 1.3 U.a. für die gekündigte Darlehensforderung wurden gegen den Vermieter Be- treibungen eingeleitet. Nachdem die jeweiligen Fortsetzungsbegehren gestellt worden waren, vollzog das am Wohnsitz des Vermieters zuständige Betreibungs- amt Q. in Anwendung von Art. 89 SchKG die Pfändung. Im Zuge derselben wurde unter anderem auch die vorliegende Mietliegenschaft gepfändet. Dabei ersuchte das Betreibungsamt Q. in Anwendung von Art. 24 VZG das am Ort der gelegenen Sache zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich x (Kläger) rechtshil- feweise um Vollzug der betreibungsamtlichen Verwaltung. Mit Anzeige vom 6. Ok- tober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung über das Grundstück im Grund- buch vorgemerkt und gleichentags der Beklagten angezeigt, dass mit der Pfän- dung die Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt nach Art. 102 SchKG i.V.m. Art. 16 VZG eintrete und künftig fällige Mietzinse [ab November 2021] an den Kläger zu leisten seien. Allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Entsprechend zeigte der Kläger auch dem Vermieter an, dass jenem nun die Zwangsverwaltung der Liegenschaft ob- liege. 1.4 Im Anschluss an eine erste Mahnung vom 15. März 2022 setzte der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 19. April 2022 unter Hinweis auf Art. 257d OR eine Frist von 30 Tagen an, um die seit November 2021 rückständigen Mietzinse - 4 - in Höhe von Fr. 116'004.– zu begleichen, und drohte ihr bei einer Unterlassung die ausserordentliche Kündigung gemäss der genannten Bestimmung an. Mit amtli- chem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte er hierauf der Beklagten das Mietver- hältnis per 31. August 2022. Diese Kündigung wurde seitens der Beklagten ange- fochten und bildet Gegenstand vorliegenden Verfahrens. 2. Prozessgeschichte Die damals von der Beklagten eingereichte Kündigungsschutzklage datiert vom 18.”

“Okto- ber 2023 erliess das Betreibungsamt Dielsdorf – Nord (nachfolgend: Betreibungs- amt) eine Anzeige an die Grundeigentümerin bzw. Beschwerdeführerin, mit wel- cher sie dieser mitteilte, aufgrund der beantragten Ausdehnung der Pfandhaft würden die Miet- und Pachtzinse der Liegenschaft GBBL 1, Kat. – Nr. 2, C._____- weg 3, D._____ (nachfolgend: Liegenschaft) eingezogen (act. 5/3). Die Beschwer- deführerin bestritt gegenüber dem Betreibungsamt die Rechtmässigkeit der Aus- dehnung des Pfandrechts auf die Mietzinse mit Schreiben vom 27. Oktober 2023 gemäss Art. 92 Abs. 2 VZG (act. 5/4) und erhob am 9. November 2023 Rechts- vorschlag (act. 5/2). Am 20. Dezember 2023 teilte das Betreibungsamt der Be- schwerdeführerin mit, dass zur Sicherstellung der Werterhaltung und der Ertrags- fähigkeit per 1. Januar 2024 die Liegenschaft gemäss Art. 16 VZG vollumfänglich durch das Betreibungsamt zwangsverwaltet werde (act.5/5). 1.2.Gegen die Anzeige der vollumfänglichen Zwangsverwaltung erhob die Be- schwerdeführerin am 28. Dezember 2023 Beschwerde beim Bezirksgericht Dieti- kon als untere kantonale Aufsichtsbehörde (nachfolgend: Vorinstanz). Sie er- suchte um Abweisung der Verfügung bezüglich die bisherige und nun vollumfäng- liche Zwangsverwaltung (Antrag 1), um Aufhebung der bisherigen Verfügungen sowie um Zurückerstattung der bisher eingezogenen Mietzinsen (Antrag 3). So- fern die Verfügungen rechtsgültig sein sollten, seien eventualiter die Kosten des laufenden Unterhalts der Liegenschaft, die fälligen vierteljährlichen Bankzinsen, erstmals per 31. Dezember 2023 in der Höhe von Fr. 8'353.95, sowie eine allfäl- lige Amortisation aus den eingenommenen Mietbeträgen zu bezahlen (Antrag 4). Die Mieter seien zu informieren, dass die Verfügung sistiert und die Miete wieder an den Vermieter [die Beschwerdeführerin] zu zahlen sei (Antrag 5).”

“Das Be- treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht- liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft si- cher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi- gerschutz. Es ist daher davon auszugehen, dass das Betreibungsamt, welches die Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG wahrnimmt und in diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei führt, in der Rolle eines Prozessstandschafters handelt. 3.1.6.3. Die Vorbringen der Berufungsklägerin gegen die Annahme einer Prozess- standschaft aufgrund von Art. 102 Abs. 3 SchKG verfangen nicht: Aus dem Um- stand, dass das Betreibungsamt die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grund- stückes gemäss Art. 16 Abs. 3 VZG nicht selbst ausführen müsste, sondern ei- nem Dritten übertragen könnte, lässt sich nichts ableiten. So steht es eben gerade in der Disposition des Betreibungsamtes, ob sie dies selbst wahrnimmt oder nicht. Ebenso lässt sich alleine aus der Verwendung des Begriffes "Verwaltung" in Art. 102 Abs. 3 SchKG keine direkte Stellvertretung ableiten. Wenn die Beru- fungsklägerin sodann ausführt, eine Prozessstandschaft würde schon nur auf- grund der in Art. 17 und Art. 18 VZG genannten Verwaltungsmassnahmen ausser Betracht fallen, da es unsinnig wäre, wenn das Betreibungsamt gewissen Hand- lungen nicht im Namen des Schuldners vornehmen würde, so verkennt sie, dass eine Prozessstandschaft erst mit der Anhebung eines Prozesses begründet wird, und es insofern durchaus möglich ist, dass das Betreibungsamt gewisse Handlun- gen nach Art. 17 und Art. 18 VZG im Namen des Schuldners vornimmt, Ansprü- che gerichtlich jedoch in eigenem Namen durchsetzt. Dies ist umso mehr anzu- nehmen, als dass das Gesetz auch in den anerkannten Fällen der Prozessstand- schaft nicht ausdrücklich von einer solchen spricht, sondern sie jeweils durch Lehre und Rechtsprechung entsprechend entwickelt und aus den gesetzlichen - 17 - Grundlagen abgeleitet worden ist.”

“Das Be- treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht- liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft sicher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi- gerschutz. Es ist daher davon auszugehen, dass das Betreibungsamt, welches die Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG wahrnimmt und in diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei führt, in der Rolle eines Prozessstandschafters handelt. - 29 - 3.1.6.3. Die Vorbringen der Berufungsklägerin gegen die Annahme einer Prozess- standschaft aufgrund von Art. 102 Abs. 3 SchKG verfangen nicht: Aus dem Um- stand, dass das Betreibungsamt die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grund- stückes gemäss Art. 16 Abs. 3 VZG nicht selbst ausführen müsste, sondern einem Dritten übertragen könnte, lässt sich nichts ableiten. So steht es eben gerade in der Disposition des Betreibungsamtes, ob sie dies selbst wahrnimmt oder nicht. Ebenso lässt sich alleine aus der Verwendung des Begriffes «Verwaltung» in Art. 102 Abs. 3 SchKG keine direkte Stellvertretung ableiten. Wenn die Berufungs- klägerin sodann ausführt, eine Prozessstandschaft würde schon nur aufgrund der in Art. 17 und Art. 18 VZG genannten Verwaltungsmassnahmen ausser Betracht fallen, da es unsinnig wäre, wenn das Betreibungsamt gewissen Handlungen nicht im Namen des Schuldners vornehmen würde, so verkennt sie, dass eine Prozess- standschaft erst mit der Anhebung eines Prozesses begründet wird, und es inso- fern durchaus möglich ist, dass das Betreibungsamt gewisse Handlungen nach Art. 17 und Art. 18 VZG im Namen des Schuldners vornimmt, Ansprüche gericht- lich jedoch in eigenem Namen durchsetzt. Dies ist umso mehr anzunehmen, als dass das Gesetz auch in den anerkannten Fällen der Prozessstandschaft nicht ausdrücklich von einer solchen spricht, sondern sie jeweils durch Lehre und Recht- sprechung entsprechend entwickelt und aus den gesetzlichen Grundlagen abge- leitet worden ist.”