Art. 99

“Ausgangs- und Referenzpunkt der Kritik der Beschwerdeführer am vorin- stanzlichen Urteil vom 24. Juni 2024 (act. 43) ist die im Jahr 2021 vorgenommene Schätzung des Grundstückes durch K._____ auf Fr. 2'597'000.00 (act. 2/3 = act. 31/4 = act. 45; fortan private Schätzung). Diese private Schätzung wurde vom Beschwerdeführer 1 in Auftrag gegeben, womit es sich aus prozessualer Sicht im Gegensatz zu den amtlich bzw. behördlich veranlassten Schätzungen vom 3. Mai 2023 (act. 5) und vom 22. April 2024 mit Ergänzungen vom 29. Mai 2024 (act. 25 und 34) weder um eine Schätzung durch einen Sachverständigen im Sinne von Art. 97 Abs. 1 SchKG, Art. 140 Abs. 3 SchKG, Art. 99 VZG und Art. 9 VZG noch um ein Beweismittel im Sinne von Art. 183 ff. ZPO handelt, sondern um eine - 6 - blosse Parteibehauptung (vgl. CHK-Sutter-Somm/Seiler ZPO 183 N 5). Gesetz und Verordnung schliessen es bereits dem Wortlaut nach aus, dass bei der end- gültigen Festlegung des Schätzwertes durch die Aufsichtsbehörde im Sinne von Art. 9 Abs. 2 VZG auf Parteibehauptungen abgestützt wird. Die Vorinstanz hat dementsprechend den Schätzwert richtigerweise nur gestützt auf die Neuschät- zung festgelegt und die private Schätzung unberücksichtigt gelassen.”

“Nachdem in diesen beiden Betreibungen das Verwertungsbegehren gestellt worden war, liess das Betreibungsamt das im je hälftigen Miteigentum des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau stehende Grundstück in der Gemeinde B._____, Grundregister Blatt 3, Liegenschaft, Katas- ter-Nr. 4, C.____, Plan 5 (Wohnhaus Nr. 6 und Nebengebäude Nr. 7 mit 1481 m 2 Gebäudegrundfläche und Garten C._____ [Strasse] 8, B._____) durch die D._____ AG, E._____, schätzen. Die entsprechende Verkehrswertschätzung da- tiert vom 5. Mai 2022 (vgl. act. 15). Mit Schreiben vom 16. Mai 2022 teilte das Be- treibungsamt dem Beschwerdeführer mit, die betreibungsamtliche Schätzung be- trage Fr. 2'250'000. (act. 2). 1.2. Mit Eingabe vom 30. Mai 2022 (act. 1) gelangte der Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Affoltern als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbe- treibungs- und Konkurssachen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangte sinnge- mäss eine Neuschätzung des Grundstückes durch einen Sachverständigen (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Mit Beschluss vom 11. November 2022 schlug die Vorinstanz dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau zwei Sachverständige vor und setzte ihnen Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an (act. 3). Nach Eingang des Kostenvorschusses bestellte die Vorinstanz mit Beschluss vom 16. Dezember 2022 F._____ (G._____ GmbH, ... [Adresse]) als Sachverständi- gen und beauftragte diesen, den aktuellen Anrechnungswert der Liegenschaft des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau im Rahmen eines umfassenden Schät- zungsberichts zu bewerten (act. 9). 1.3. Die Fertigstellung der Schätzung verzögerte sich in der Folge mehrmals: Nachdem der Beschwerdeführer zahlreiche Besichtigungstermine verschoben (act. 16-18) und einen in Aussicht gestellten Beschwerderückzug letztlich doch nicht schriftlich erklärt hatte (act. 18 f.), verpflichtete die Vorinstanz den Be- - 3 - schwerdeführer und seine Ehefrau mit Beschluss vom 31. März 2023, dem Sach- verständigen bis und mit 30. April 2023 Zugang zur Liegenschaft zu gewähren (act.”

“Mit Eingabe vom 30. Mai 2022 (act. 1) gelangte der Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Affoltern als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbe- treibungs- und Konkurssachen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangte sinnge- mäss eine Neuschätzung des Grundstückes durch einen Sachverständigen (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Mit Beschluss vom 11. November 2022 schlug die Vorinstanz dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau zwei Sachverständige vor und setzte ihnen Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an (act. 3). Nach Eingang des Kostenvorschusses bestellte die Vorinstanz mit Beschluss vom 16. Dezember 2022 F._____ (G._____ GmbH, ... [Adresse]) als Sachverständi- gen und beauftragte diesen, den aktuellen Anrechnungswert der Liegenschaft des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau im Rahmen eines umfassenden Schät- zungsberichts zu bewerten (act. 9).”

“Nachdem in diesen beiden Betreibungen das Verwertungsbegehren gestellt worden war, liess das Betreibungsamt das im je hälftigen Miteigentum des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau stehende Grundstück in der Gemeinde B._____, Grundregister Blatt 3, Liegenschaft, Katas- ter-Nr. 4, C.____, Plan 5 (Wohnhaus Nr. 6 und Nebengebäude Nr. 7 mit 1481 m 2 Gebäudegrundfläche und Garten C._____ [Strasse] 8, B._____) durch die D._____ AG, E._____, schätzen. Die entsprechende Verkehrswertschätzung da- tiert vom 5. Mai 2022 (vgl. act. 15). Mit Schreiben vom 16. Mai 2022 teilte das Be- treibungsamt dem Beschwerdeführer mit, die betreibungsamtliche Schätzung be- trage Fr. 2'250'000. (act. 2). 1.2. Mit Eingabe vom 30. Mai 2022 (act. 1) gelangte der Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Affoltern als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbe- treibungs- und Konkurssachen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangte sinnge- mäss eine Neuschätzung des Grundstückes durch einen Sachverständigen (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Mit Beschluss vom 11. November 2022 schlug die Vorinstanz dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau zwei Sachverständige vor und setzte ihnen Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an (act. 3). Nach Eingang des Kostenvorschusses bestellte die Vorinstanz mit Beschluss vom 16. Dezember 2022 F._____ (G._____ GmbH, ... [Adresse]) als Sachverständi- gen und beauftragte diesen, den aktuellen Anrechnungswert der Liegenschaft des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau im Rahmen eines umfassenden Schät- zungsberichts zu bewerten (act. 9). 1.3. Die Fertigstellung der Schätzung verzögerte sich in der Folge mehrmals: Nachdem der Beschwerdeführer zahlreiche Besichtigungstermine verschoben (act. 16-18) und einen in Aussicht gestellten Beschwerderückzug letztlich doch nicht schriftlich erklärt hatte (act. 18 f.), verpflichtete die Vorinstanz den Be- - 3 - schwerdeführer und seine Ehefrau mit Beschluss vom 31. März 2023, dem Sach- verständigen bis und mit 30. April 2023 Zugang zur Liegenschaft zu gewähren (act.”

“Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkehrswert samt Zugehör bestimmen (vgl. Art. 9 Abs. 1 i.V.m. mit Art. 99 Abs. 1 VZG). Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde ohne nähere Begründung eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen. Damit wird einerseits dem Umstand Rechnung getragen, dass Schätzungen selbst von Experten auseinanderfallen können (vgl. BGE 120 III 79 E. 2a), andererseits soll der allfälligen Tendenz der Schuldner entgegengewirkt werden, welche die Verwertung verzögern möchten (vgl. BGE 120 III 135 E. 2 a.E.).”

“Nach Eingang des Verwertungsbegehrens und entsprechender Mitteilung an den Schuldner ordnet das Betreibungsamt  wie hier  die Schätzung des Pfan- des an (Art. 155 i.V.m. Art. 97 Abs. 1 SchKG, Art. 99 Abs. 1 VZG). Die Schätzung erfolgt nötigenfalls unter Zuziehung eines Sachverständigen (Art. 97 Abs. 1 SchKG). Die Beteiligten können innerhalb der Beschwerdefrist von zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde gegen Leistung eines Kostenvorschusses eine neue Schätzung durch Sachverständige verlangen (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG; BGE 133 III 537 E. 4.1). Eine Begründung braucht es hierfür nicht (BGE 145 III 487 E. 3.3.3; BGE 134 III 42 E. 4; ZOPFI, in: Kurzkommentar VZG, 2. Aufl. 2024, Art. 9 N 8). Der Anspruch auf Neuschätzung trägt dem Umstand Rechnung, dass die Ansichten über den Verkaufswert eines Grundstücks selbst unter Sachverständigen (erheblich) auseinander liegen können (BGer 5A_34/2023 vom 22. August 2023 E. 2.3.2). Nach Eingang des Zweitgutachtens hat die Aufsichtsbehörde den Parteien zur Wahrung des rechtlichen Gehörs die Gelegenheit zu geben, sich zum neuen Schätzungsbericht zu äussern. Anschlies- send entscheidet die Aufsichtsbehörde endgültig über den massgeblichen Schät- zungswert (Art.”

“Mit Schreiben vom 23. April 2024 wurde dem Beschwerdeführer Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstückes an der C._____-strasse ... in D._____ samt Zugehör gemacht (act. 2/1; fortan Grundstück). Mit Eingabe vom 13. Mai 2024 erhob der Beschwerdeführer beim Bezirksgericht Dietikon als untere Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter (fortan Vorinstanz) fristge- recht eine Beschwerde nach Art. 17 SchKG verbunden mit einem Gesuch um neue Schätzung durch einen Sachverständigen im Sinne von Art. 99 VZG (act. 1- 2/10).”

“Bankenverkehrswerte sowie ein durch das Kreditinstitut gewährter maximaler Hypothekarbetrag - festgelegt als maximaler Prozentsatz des Bankenverkehrswertes - werden nicht zu den für die Verkehrswertschätzung massgebenden Werten gezählt, genauso wenig wie Versicherungs- und fiskalische Werte (Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 2019, S. 21; CANONICA, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 16). Die mutmassliche Schätzung des Markt- bzw. Verkehrswertes gemäss Art. 9 Abs. 1 VZG erfolgt unabhängig von den erwähnten Werten. Der Vorwurf der Beschwerdeführer, die Aufsichtsbehörde habe eine auf einer Verletzung von Art. 9 oder Art. 29 Abs. 2 BV beruhende Sachverhaltsfeststellung getroffen, weil es ihre Tatsachenvorbringen im Zusammenhang mit der Belehnung der Liegenschaft im Jahr 2007 nicht berücksichtigt habe, geht fehl. Es mangelt an der Rechtserheblichkeit der tatsächlichen Vorbringen, welche die Aufsichtsbehörde mit Blick auf die Gutachten F.________ und G.________ angeblich übergangen und einen Einfluss auf das Verfahren haben könnten (BGE 143 IV 380 E. 1.4.1). Dass die Aufsichtsbehörde das (nach Art. 9 i.V.m. Art. 99 VZG) massgebende Verfahren nicht eingehalten oder das ihr zustehende Ermessen sonst in irgendeiner Weise überschritten oder missbraucht habe, wenn es auf den Mittelwert des betreibungsamtlichen und des neuen, jeweils durch Sachverständige ermittelten Verkehrsschätzwertes (mit Bewertungsstichtag 12. Januar 2024 bzw. 3. Mai 2024) abgestellt hat, ist aufgrund der Vorbringen der Beschwerdeführer nicht ersichtlich.”

“00 widerspiegle die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht, unterbe- werte das Grundstück in nicht hinnehmbarer Weise und sei unrealistisch. Dabei übergehen die Beschwerdeführer die Tatsache, dass die vom Betreibungsamt eingeholte Schätzung vom 3. Mai 2023 (act. 5) das Grundstück mit einem noch tieferen Schätzwert von Fr. 1'640'000.00 bewertet hat. Dies spricht dafür, dass die Neuschätzung entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer realistisch und der private Schätzwert eher hoch ist. Sodann genügen die pauschalen und unbe- legten Verweisungen der Beschwerdeführer auf generelle Entwicklungen von Im- mobilienpreisen und auf gehandelte Grundstückspreise nicht aus, um die Neu- schätzung zu erschüttern. Schätzungen sind im Übrigen keine exakten (mathema- tischen) Berechnungen und naturgemäss mit Unschärfen verbunden. Selbst unter Experten divergieren die Ansichten über den Verkaufswert eines Grundstückes bekanntlich des Öfteren aus nachvollziehbaren Gründen (erheblich), weshalb ge- mäss Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG ein Anspruch auf Neuschät- zung besteht (vgl. BGer, 5A_34/2023 vom 22. August 2023, E. 2.3.2). Dieser An- spruch wurde den Beschwerdeführern seitens der Vorinstanz gewährt. Ein An- spruch auf eine weitere Neuschätzung im Verfahren vor der Oberinstanz besteht ebenso wenig, wie ein Recht der Parteien, verbindliche Expertenvorschläge ein- zureichen oder einen möglichst hohen Schätzwert zu erzielen (BGE 134 III 42, E. 3; BGer, 5A_789/2012 vom 24. Januar 2013, E. 2.1; OGer ZH, NR040107 vom 24. März 2005).”

“E. 3.2). Denn es geht nicht an, dass durch wiederholte Begehren um eine neue Schätzung das Zwangsverwer- tungsverfahren ungebührlich verzögert wird (BGE 120 III 135 E. 2). So hat das Bundesgericht entschieden, dass die Beteiligten gemäss Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG nur Anspruch auf eine neue Schätzung durch Sachverständige haben und keinen Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise (BGE 120 III 135 E. 2; BGer 5A_672/2018 v.”

“Mit Eingabe vom 30. Mai 2022 (act. 1) gelangte der Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Affoltern als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbe- treibungs- und Konkurssachen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangte sinnge- mäss eine Neuschätzung des Grundstückes durch einen Sachverständigen (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Mit Beschluss vom 11. November 2022 schlug die Vorinstanz dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau zwei Sachverständige vor und setzte ihnen Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an (act. 3). Nach Eingang des Kostenvorschusses bestellte die Vorinstanz mit Beschluss vom 16. Dezember 2022 F._____ (G._____ GmbH, ... [Adresse]) als Sachverständi- gen und beauftragte diesen, den aktuellen Anrechnungswert der Liegenschaft des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau im Rahmen eines umfassenden Schät- zungsberichts zu bewerten (act. 9).”

“Mit Eingabe vom 30. Mai 2022 (act. 1) gelangte der Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Affoltern als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbe- treibungs- und Konkurssachen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangte sinnge- mäss eine Neuschätzung des Grundstückes durch einen Sachverständigen (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Mit Beschluss vom 11. November 2022 schlug die Vorinstanz dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau zwei Sachverständige vor und setzte ihnen Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an (act. 3). Nach Eingang des Kostenvorschusses bestellte die Vorinstanz mit Beschluss vom 16. Dezember 2022 F._____ (G._____ GmbH, ... [Adresse]) als Sachverständi- gen und beauftragte diesen, den aktuellen Anrechnungswert der Liegenschaft des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau im Rahmen eines umfassenden Schät- zungsberichts zu bewerten (act. 9).”

“Die Schätzung erfolgt nötigenfalls unter Zuziehung eines Sachverständigen (Art. 97 Abs. 1 SchKG). Die Beteiligten können innerhalb der Beschwerdefrist von zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde gegen Leistung eines Kostenvorschusses eine neue Schätzung durch Sachverständige verlangen (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG; BGE 133 III 537 E. 4.1). Eine Begründung braucht es hierfür nicht (BGE 145 III 487 E. 3.3.3; BGE 134 III 42 E. 4; ZOPFI, in: Kurzkommentar VZG, 2. Aufl. 2024, Art. 9 N 8). Der Anspruch auf Neuschätzung trägt dem Umstand Rechnung, dass die Ansichten über den Verkaufswert eines Grundstücks selbst unter Sachverständigen (erheblich) auseinander liegen können (BGer 5A_34/2023 vom 22. August 2023 E. 2.3.2). Nach Eingang des Zweitgutachtens hat die Aufsichtsbehörde den Parteien zur Wahrung des rechtlichen Gehörs die Gelegenheit zu geben, sich zum neuen Schätzungsbericht zu äussern. Anschlies- send entscheidet die Aufsichtsbehörde endgültig über den massgeblichen Schät- zungswert (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG; BGer 5A_672/2018 vom 29. Oktober 2018 E. 3.1.1; BGer 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014 E. 2.2). Die Aufsichtsbehörde kann zu ihrer endgültigen Entscheidung auf einen Mittelwert ab- stellen, wenn zwei voneinander abweichende Schätzungen gleich kompetenter Sachverständiger vorliegen (BGE 120 III 79 E. 2b; BGer 5A_311/2013 vom 18. Oktober 2013 E. 4.3.1).”

“Ausserdem ordnet das Betreibungsamt eine Schätzung des Grundstücks an und teilt deren Ergebnis den Beteiligten mit (Art. 140 Abs. 3 SchKG). Diese können innerhalb der Beschwerdefrist (nach Art. 17 ff. SchKG) bei der Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige verlangen (Art. 99 Abs. 2 VZG).”

“Die Beschwerdeführer übergehen, dass die Schätzung nicht "möglichst hoch", sondern den mutmasslichen Verkehrswert (Marktwert) der Liegenschaft bestimmen soll (Art. 9 Abs. 1 i.V.m. mit Art. 99 Abs. 1 VZG; BGE 143 III 532 E. 2.2; vgl. BGE 73 III 52 S. 55). Bankenverkehrswerte sowie ein durch das Kreditinstitut gewährter maximaler Hypothekarbetrag - festgelegt als maximaler Prozentsatz des Bankenverkehrswertes - werden nicht zu den für die Verkehrswertschätzung massgebenden Werten gezählt, genauso wenig wie Versicherungs- und fiskalische Werte (Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 2019, S. 21; CANONICA, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 16). Die mutmassliche Schätzung des Markt- bzw. Verkehrswertes gemäss Art. 9 Abs. 1 VZG erfolgt unabhängig von den erwähnten Werten. Der Vorwurf der Beschwerdeführer, die Aufsichtsbehörde habe eine auf einer Verletzung von Art. 9 oder Art. 29 Abs. 2 BV beruhende Sachverhaltsfeststellung getroffen, weil es ihre Tatsachenvorbringen im Zusammenhang mit der Belehnung der Liegenschaft im Jahr 2007 nicht berücksichtigt habe, geht fehl. Es mangelt an der Rechtserheblichkeit der tatsächlichen Vorbringen, welche die Aufsichtsbehörde mit Blick auf die Gutachten F.”

“Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Den Beteiligten steht kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu (BGE 120 III 135 E. 2). Das Bundesgericht seinerseits kann nur prüfen, ob das massgebende Verfahren eingehalten sei und ob die kantonale Aufsichtsbehörde das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht habe (BGE 145 III 487 E. 3.2).”

“E. 3.2). Denn es geht nicht an, dass durch wiederholte Begehren um eine neue Schätzung das Zwangsverwer- tungsverfahren ungebührlich verzögert wird (BGE 120 III 135 E. 2). So hat das Bundesgericht entschieden, dass die Beteiligten gemäss Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG nur Anspruch auf eine neue Schätzung durch Sachverständige haben und keinen Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise (BGE 120 III 135 E. 2; BGer 5A_672/2018 v.”