8 commentaries
Nach Art. 8 Abs. 4 SBV können neue Einbauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel nur bewilligt werden, wenn gleichzeitig zumindest im gleichen Volumen bestehende Einbauten beseitigt werden und dies zu einer Verbesserung der Grundwassersituation führt. Nach der zitierten Entscheidbegründung gewährleistet diese Vorgabe einen ausreichenden Gewässerschutz und macht die Regelung grundsätzlich bundesrechtskonform.
“14 % der bebaubaren Fläche ausmachen würden, seien in den Teilgebieten 2 bis 10 der SBV keine zusätzlichen Ein- bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel mehr zugelassen. Gemäss dem entsprechenden Antrag in der UVP lautet Art. 8 Abs. 4 SBV wie folgt: "In den Teilgebieten 2-9 sind keine zusätzlichen Einbauten unter dem mittle- ren Grundwasserspiegel zugelassen. Das AWEL kann neue derartige Ein- bauten gestatten, wenn gleichzeitig zumindest in gleichem Volumen beste- hende Einbauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel beseitigt werden und dies zu einer Verbesserung der Grundwassersituation führt." Damit wurde die unterirdische Ausdehnung der Bauvorhaben festgelegt, dies im Sinne von Art. 46 Abs. 1 GSchV unter Berücksichtigung der gewässerschutz- rechtlichen Festlegungen. Vorbehalten bleibt die gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV erforderliche Ausnahmebewilligung. Da gemäss Bundesrecht im Gewässerschutzbereich A u keine Pflicht besteht zur Beseitigung beste- hender Anlagen, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen, und gemäss Art. 8 Abs. 4 SBV der Ersatz bestehender Einbauten zu einer Ver- besserung der Grundwassersituation führen muss, ist ein ausreichender Schutz des Gewässers gewährleistet (vgl. Art. 32 Abs. 4 GSchV, erster Satz- teil). Zu diesem Ergebnis gelangte auch die Umweltverträglichkeitsprüfung. Damit erweist sich die Regelung nach Art. 8 Abs. 4 SBV grundsätzlich als bundesrechtskonform. Letztlich kann die Frage aber offenbleiben, da die hier fraglichen neuen Einbauten – wie noch auszuführen sein wird – die Voraus- setzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV erfüllen. R1S.2023.05121 Seite 58”
Die Behörde durfte im konkreten Fall Präzisierungen zur Umgebungsgestaltung und Anpassungen des Anlieferungskonzepts verlangen, soweit diese Auswirkungen auf die nach Art. 8 SBV zu erreichende Freiflächenziffer haben können. Solche Nachweis- oder Präzisierungsauflagen stellten die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Projekts nicht in Frage und sind als Nebenbestimmungen zulässig.
“Bei einem intensiven Fussgängerverkehr, wie er vorliegend zu erwarten ist, erscheint es sachge- recht, auf einer Breite von ca. 1,5 m von Verkehrs- und nicht von Freiflächen auszugehen. Weshalb wie von der Rekurrentin verlangt eine Breite von 3 m veranschlagt werden soll, ist nicht nachvollziehbar. Zwischen den Gebäuden sind keine Abstellplätze für Velos, Motos, Scooters und Kinderwagen vorgesehen. Die Veloabstellplätze sind auf der Seite E- Strasse geplant und wurden von der Freifläche ausgenommen. Ausgenom- men wurden auch die Bereiche mit Aussenbestuhlung (Gartenwirtschaften). Dies zu Recht, weil aufgrund der gewerblichen Nutzung keine freie, unein- geschränkte Zugänglichkeit gewährleistet ist. Im Ergebnis vermag die Rekurrentin nicht ernsthaft in Frage zu stellen, dass die mit 5'529,29 m 2 bezifferte Freifläche nicht den im Plan dargestellten Flä- chen entspricht und mit dem angepassten Anlieferungskonzept und dem R1S.2023.05121 Seite 43 abgeänderten Umgebungsplan die gemäss Art. 8 SBV verlangte Freiflächen- ziffer nicht mehr erreicht werden kann. Klarzustellen ist, dass die Baube- hörde bezüglich der Freiflächenziffer weder einen auflageweise zu beheben- den Mangel festgestellt, noch den Nachweis der Freifläche in ein nachgela- gertes Bewilligungsverfahren verschoben hat. Verlangt wurde eine Präzisie- rung der Umgebungsgestaltung sowie eine Projektanpassung der Anliefe- rung mit möglichen Auswirkungen auf die Freiflächenziffer. Die Bewilligungs- fähigkeit des Projekts steht zu Recht ausser Frage. Die betreffenden Neben- bestimmungen sind daher zulässig.”
Die Anwendung der Vorschrift obliegt in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde. Diese hat die örtlichen Verhältnisse zu würdigen; eine durch die kommunalen Behörden vertretbar gefundene Auslegung ist von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren. Dies setzt eine nachvollziehbare Begründung voraus.
“Im ganzen Planungsgebiet der Sonderbauvorschriften sind Wohnungen und höchstens mässig störende Nutzungen gestattet (Art. 5 Abs. 1 SBV). Im Teil- gebiet 7 ist ein Mindestwohnanteil von 19 % vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 1 SBV). Bei Art. 5 Abs. 1 SBV handelt es sich um kompetenzgemäss erlasse- nes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Zudem sind die örtlichen Verhältnisse zu wür- digen. Eine vertretbare Auslegung durch die kommunalen Behörden ist da- her von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren. Dies setzt jedoch eine nachvollziehbare Begründung voraus.”
Nach Art. 8 Abs. 1 SBV ist innerhalb der in den SBV festgelegten Gesamthöhe von 18,00 m die Geschosszahl frei wählbar; daraus folgt, dass ausnahmsweise mehr als vier Vollgeschosse zulässig sein können. Aus einem dadurch möglichen grösseren Bauvolumen lässt sich nicht zwingend ableiten, der kommunale Mehrhöhenzuschlag müsse angewendet werden, zumal die SBV gleichzeitig Abstandserleichterungen vorsehen und ausdrücklich auf Verdichtung abstellen.
“2, S. 1334). Gemäss Art. 28 BZO beträgt die zulässige Gebäudehöhe in der Wohn- und Gewerbezone (WG) 14,00 m und die Firsthöhe 4,00 m; erlaubt sind vier Voll- geschosse sowie ein Dachgeschoss. In den SBV wird eine Gesamthöhe von 18,00 m zugelassen, wobei die Geschosszahl innerhalb dieser Höhe frei wählbar ist (Art. 8 Abs. 1 SBV). Für die geschlossene Bebauung entlang der H-Strasse und der Sihltal Zürich Uetliberg Bahn (SZU) ist der Grenzbau mit einem Untergeschoss und mindestens zwei Obergeschossen ohne Zustim- mung des Nachbarn zulässig (Art. 8 Abs. 2 SBV). Zudem sind Flachdächer vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 3 SBV). Die arealinternen Grenz- und Ge-bäu- deabstände können bis auf die kantonalrechtlichen Mindestmasse herabge- setzt werden, wenn wohnhygienisch und feuerpolizeilich einwandfreie Ver- hältnisse sowie die Anforderungen an die Verkehrserschliessung erfüllt sind (Art. 8 Abs. 4 SBV). Der grosse Grenzabstand und der Mehrlängenzuschlag finden keine Anwendung (Art. 8 Abs. 5 SBV). Aus Art. 8 Abs. 1 SBV folgt, dass innerhalb der Gesamthöhe mehr als vier Vollgeschosse realisiert werden dürfen. Selbst wenn daraus im Vergleich mit der Grundordnung ein grösseres Bauvolumen resultiert, kann daraus nicht geschlossen werden, dass der Mehrhöhenzuschlag vorliegend hätte ange- wendet werden müssen, zumal mit den SBV gleichzeitig Abstandserleichte- rungen gewährt werden sollten und gerade eine Verdichtung angestrebt wird (act.”
“Die projektierten Bauten wür- den die Bestimmungen über den kommunalen Mehrhöhenzuschlag verletz- ten. Für Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäude- höhe überschreiten, sind § 4 Abs. 2 PBG zufolge die Grenz- und Gebäude- abstände um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. Der kommunale Mehr- höhenzuschlag findet Anwendung, wenn im betreffenden Gebiet die für die Regelüberbauung geltende Gebäudehöhe vergrössert wird und der kommu- nale Mehrhöhenzuschlag in der BZO oder den SBV nicht ausdrücklich aus- geschlossen wurde (Fritzsche/Berz, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 2, S. 1334). Gemäss Art. 28 BZO beträgt die zulässige Gebäudehöhe in der Wohn- und Gewerbezone (WG) 14,00 m und die Firsthöhe 4,00 m; erlaubt sind vier Voll- geschosse sowie ein Dachgeschoss. In den SBV wird eine Gesamthöhe von 18,00 m zugelassen, wobei die Geschosszahl innerhalb dieser Höhe frei wählbar ist (Art. 8 Abs. 1 SBV). Für die geschlossene Bebauung entlang der H-Strasse und der Sihltal Zürich Uetliberg Bahn (SZU) ist der Grenzbau mit einem Untergeschoss und mindestens zwei Obergeschossen ohne Zustim- mung des Nachbarn zulässig (Art. 8 Abs. 2 SBV). Zudem sind Flachdächer vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 3 SBV). Die arealinternen Grenz- und Ge-bäu- deabstände können bis auf die kantonalrechtlichen Mindestmasse herabge- setzt werden, wenn wohnhygienisch und feuerpolizeilich einwandfreie Ver- hältnisse sowie die Anforderungen an die Verkehrserschliessung erfüllt sind (Art. 8 Abs. 4 SBV). Der grosse Grenzabstand und der Mehrlängenzuschlag finden keine Anwendung (Art. 8 Abs. 5 SBV). Aus Art. 8 Abs. 1 SBV folgt, dass innerhalb der Gesamthöhe mehr als vier Vollgeschosse realisiert werden dürfen. Selbst wenn daraus im Vergleich mit der Grundordnung ein grösseres Bauvolumen resultiert, kann daraus nicht geschlossen werden, dass der Mehrhöhenzuschlag vorliegend hätte ange- wendet werden müssen, zumal mit den SBV gleichzeitig Abstandserleichte- rungen gewährt werden sollten und gerade eine Verdichtung angestrebt wird (act.”
Perforation bestehender Bauteile und Auffüllung des Volumens mit Kiessand wurden in der zitierten Verfügung als zulässige Massnahmen genannt. Sie können von der Behörde als verbindliche Auflage angeordnet werden, um die natürliche Grundwasser-Durchflusskapazität bei höchstem Grundwasserspiegel vollständig (100 %) zu erhalten; die Verfügung stellt fest, dass solche Massnahmen die Anforderungen von Art. 8 Abs. 4 SBV erfüllen.
“Dem stehen 766 m 3 Rückbauten bzw. Perforationen bestehender Einbauten gegenüber (s. Gesamtverfügung Baudirektion, S. 3, sowie wlw Bauingenieure AG, Baugrubenkonzept / Wasserhaltung / Einbau- ten ins Grundwasser, act. 15.5). Ausserdem ordnete die Baudirektion in Dis- positivziffer I.1.b der angefochtenen Verfügung an, dass die natürliche Grundwasser-Durchflusskapazität bei höchstem Grundwasserspiegel durch geeignete Materialersatzmassnahmen vollständig, d.h. zu 100 %, zu erhal- ten ist. Es ist davon auszugehen, dass bei der Erstellung der Bestandesbau- ten keine diesbezüglichen Massnahmen ausgeführt wurden. Weiter kann das Untergeschoss der Liegenschaft E-Strasse 31 ausserhalb des Neubaus im Untergrund belassen werden. Die Innenwände sind aber zu entfernen, das Volumen ist mit Kiessand aufzufüllen und die Bodenplatten und Aussen- wände sind zu perforieren (Dispositivziffer I.1.c.). Diese Massnahmen führen zu einer Verbesserung der Grundwassersituation. Damit werden die Anfor- derungen von Art. 8 Abs. 4 SBV erfüllt.”
Nach Art. 8 Abs. 1 SBV kann innerhalb der in den SBV festgelegten Gesamthöhe eine höhere Geschosszahl als in der Regelordnung zulässig sein. Aus der Erlaubnis, mehr Geschosse innerhalb dieser Gesamthöhe zu realisieren, folgt nicht zwingend die Anwendung des kommunalen Mehrhöhenzuschlags; in der zitierten Praxis wird darauf hingewiesen, dass die SBV zugleich Abstandserleichterungen gewähren und eine Verdichtung anstreben, weshalb der Mehrhöhenzuschlag nicht automatisch anzuwenden ist.
“Die projektierten Bauten wür- den die Bestimmungen über den kommunalen Mehrhöhenzuschlag verletz- ten. Für Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäude- höhe überschreiten, sind § 4 Abs. 2 PBG zufolge die Grenz- und Gebäude- abstände um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. Der kommunale Mehr- höhenzuschlag findet Anwendung, wenn im betreffenden Gebiet die für die Regelüberbauung geltende Gebäudehöhe vergrössert wird und der kommu- nale Mehrhöhenzuschlag in der BZO oder den SBV nicht ausdrücklich aus- geschlossen wurde (Fritzsche/Berz, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 2, S. 1334). Gemäss Art. 28 BZO beträgt die zulässige Gebäudehöhe in der Wohn- und Gewerbezone (WG) 14,00 m und die Firsthöhe 4,00 m; erlaubt sind vier Voll- geschosse sowie ein Dachgeschoss. In den SBV wird eine Gesamthöhe von 18,00 m zugelassen, wobei die Geschosszahl innerhalb dieser Höhe frei wählbar ist (Art. 8 Abs. 1 SBV). Für die geschlossene Bebauung entlang der H-Strasse und der Sihltal Zürich Uetliberg Bahn (SZU) ist der Grenzbau mit einem Untergeschoss und mindestens zwei Obergeschossen ohne Zustim- mung des Nachbarn zulässig (Art. 8 Abs. 2 SBV). Zudem sind Flachdächer vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 3 SBV). Die arealinternen Grenz- und Ge-bäu- deabstände können bis auf die kantonalrechtlichen Mindestmasse herabge- setzt werden, wenn wohnhygienisch und feuerpolizeilich einwandfreie Ver- hältnisse sowie die Anforderungen an die Verkehrserschliessung erfüllt sind (Art. 8 Abs. 4 SBV). Der grosse Grenzabstand und der Mehrlängenzuschlag finden keine Anwendung (Art. 8 Abs. 5 SBV). Aus Art. 8 Abs. 1 SBV folgt, dass innerhalb der Gesamthöhe mehr als vier Vollgeschosse realisiert werden dürfen. Selbst wenn daraus im Vergleich mit der Grundordnung ein grösseres Bauvolumen resultiert, kann daraus nicht geschlossen werden, dass der Mehrhöhenzuschlag vorliegend hätte ange- wendet werden müssen, zumal mit den SBV gleichzeitig Abstandserleichte- rungen gewährt werden sollten und gerade eine Verdichtung angestrebt wird (act.”
Bei allfälligen Folgeprojekten sind die nach Art. 8 SBV massgeblichen Abstände konkret zu prüfen. Im vorliegenden Verfahren führte die Nichtübereinstimmung mit den planungsrechtlichen Anforderungen (u. a. Erschliessung) zur Aberkennung der Baureife; deshalb kann die Nichteinhaltung der Abstandsanforderungen sich auf die Baureife bzw. Bewilligungsfähigkeit auswirken.
“Abschliessend ist festzuhalten, dass keine der bewilligten Erschliessungen vollumfänglich den planungsrechtlichen Festlegungen und den verkehrs- technischen Anforderungen entspricht, weshalb dem streitgegenständlichen Baufeld die Baureife abzusprechen ist. Daher sind die angefochtenen Ent- scheide in Gutheissung der Rekurse mit den G.-Nrn. R2.2022.00120, R2.2022.00122, R2.2022.00123 und R2.2024.00059 aufzuheben. Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt es sich, die weiteren Rügen im De- tail zu behandeln. Im Hinblick auf ein allfälliges Folgeprojekt ist betreffend die Anforderungen an Frei- und Grünräume (Art. 10 SBV) sowie die erforder- lichen Abstände (Art. 8 SBV) bemerkungsweise das Folgende festzuhalten:”
“Abschliessend ist festzuhalten, dass keine der bewilligten Erschliessungen vollumfänglich den planungsrechtlichen Festlegungen und den verkehrs- technischen Anforderungen entspricht, weshalb dem streitgegenständlichen Baufeld die Baureife abzusprechen ist. Daher sind die angefochtenen Ent- scheide in Gutheissung der Rekurse mit den G.-Nrn. R2.2022.00120, R2.2022.00122, R2.2022.00123 und R2.2024.00059 aufzuheben. Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt es sich, die weiteren Rügen im De- tail zu behandeln. Im Hinblick auf ein allfälliges Folgeprojekt ist betreffend die Anforderungen an Frei- und Grünräume (Art. 10 SBV) sowie die erforder- lichen Abstände (Art. 8 SBV) bemerkungsweise das Folgende festzuhalten:”
Die in Art. 8 verwendete «Gesamthöhe» ist nicht mit der Gebäude- oder Fassadenhöhe gleichzusetzen. Nach § 281 nPBG umfasst sie den höchsten Punkt der Dachkonstruktion; bei der Bemessung ist daher die Firsthöhe zusätzlich zur Gebäudehöhe zu berücksichtigen.
“S. 1). Da Art. 8 SBV die zulässige Gesamthöhe festlegt, ist folglich davon auszugehen, dass diese nicht mit der Gebäudehöhe gleich- zusetzen ist. Die ″ Gesamthöhe ″ ist gemäss § 281 nPBG der grösste Höhen- unterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain (§ 281 nPBG). Dieser Begriff kann als Summe aus der bisherigen ″ Gebäu- dehöhe ″ und der bisherigen ″ Firsthöhe ″ verstanden werden. Er kann daher auch nicht mit der ″ Fassadenhöhe ″ im Sinne von § 278 nPBG gleichgesetzt werden. Der Begriff der ″ Gesamthöhe ″ wurde bisher in § 58 PBG verwendet und auch als ″ grösste Höhe ″ bezeichnet. Daraus folgt, dass in den SBV der Mehrhöhenzuschlag zwar nicht explizit ausgeschlossen wurde, für die Be- messung eines allfälligen Mehrhöhenzuschlags fehlt es vorliegend jedoch am massgeblichen Parameter (Fassaden- bzw. Gebäudehöhe), weshalb mit der kommunalen Vorinstanz davon auszugehen ist, dass kein Mehrhöhen- zuschlag zur Anwendung gelangen kann.”