Art. 17

“Das Betreibungsamt sei damit lediglich für die Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstückes verantwortlich, müsse diese aber nicht selber vornehmen. Mit dem Begriff "Verwaltung" in Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art.16 ff. VZG werde sodann klargestellt, dass das ge- pfändete Grundstück vom Betreibungsamt als direkter Stellvertreter verwaltet werde, d.h. das Betreibungsamt im Namen und Auftrag des Schuldners auftrete. Alleine die Tatsache, dass eine Zwangsverwaltung gesetzlich angeordnet werde, vermöge keine Prozessstandschaft zu begründen (act. 56 Rz. 31, act. 72 Rz. 27). Daran ändere auch der von der Vorinstanz zitierte Entscheid ZMP 2019 Nr. 3 nichts (act. 56 Rz. 35). Gegen eine Annahme einer Prozessstandschaft nur aufgrund der Zwangs- verwaltung würden sodann die Bestimmungen von Art. 17 ff. VZG sprechen: Art. 17 VZG und Art. 18 VZG würden indizieren, dass das Betreibungsamt die ver- schiedenen ordentlichen und ausserordentlichen Verwaltungsmassnahmen als di- rekter Stellvertreter des Schuldners vornehme, da es unsinnig und sachfremd wäre, wenn das Betreibungsamt gewisse, in Art. 17 VZG genannte Verwaltungs- massnahmen (wie etwa die Bezahlung der laufenden Abgaben für Gas, Wasser, - 11 - Elektrizität und dergleichen) nicht im Namen des Schuldners des gepfändeten Grundstücks, sondern in eigenem Namen vornehmen würde. Die Formulierung in Art. 18 Abs. 1 VZG "Erfordert die Verwaltung das Führen von Prozessen" indi- ziere ebenso, dass das Betreibungsamt Prozesse als direkter Stellvertreter führe (act. 56 Rz. 32, act. 72 Rz. 27). Aus der Tatsache, dass das Betreibungsamt oder ein Dritter nach Art. 18 VZG dazu ermächtigt sei, Prozesse zu führen, könne nicht abgeleitet werden, dass eine Prozessstandschaft vorliege. Eine (Liegenschafts-) Verwaltung handle stets als direkter Vertreter, und zwar auch dann, wenn sie zur Führung von Prozessen ermächtigt sei (act. 72 Rz. 27). Weiter sei der Verweis auf die Position der Konkursverwaltung durchaus le- gitim. Mit der Konkurseröffnung könne der Schuldner nicht mehr über die Kon- kursmasse verfügen und die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse würden durch das Konkursamt bzw.”

“3 SchKG schreibe lediglich vor, das Betreibungsamt habe bei der Pfändung eines Grundstückes für die Verwaltung und Bewirtschaf- tung des Grundstückes zu sorgen. Das Betreibungsamt sei damit lediglich für die Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstückes verantwortlich, müsse diese aber nicht selber vornehmen. Mit dem Begriff "Verwaltung" in Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art.16 ff. VZG werde sodann klargestellt, dass das ge- pfändete Grundstück vom Betreibungsamt als direkter Stellvertreter verwaltet werde, d.h. das Betreibungsamt im Namen und Auftrag des Schuldners auftrete. Alleine die Tatsache, dass eine Zwangsverwaltung gesetzlich angeordnet werde, vermöge keine Prozessstandschaft zu begründen (act. 56 Rz. 31, act. 72 Rz. 27). Daran ändere auch der von der Vorinstanz zitierte Entscheid ZMP 2019 Nr. 3 nichts (act. 56 Rz. 35). Gegen eine Annahme einer Prozessstandschaft nur aufgrund der Zwangs- verwaltung würden sodann die Bestimmungen von Art. 17 ff. VZG sprechen: Art. 17 VZG und Art. 18 VZG würden indizieren, dass das Betreibungsamt die ver- schiedenen ordentlichen und ausserordentlichen Verwaltungsmassnahmen als di- rekter Stellvertreter des Schuldners vornehme, da es unsinnig und sachfremd wäre, wenn das Betreibungsamt gewisse, in Art. 17 VZG genannte Verwaltungs- massnahmen (wie etwa die Bezahlung der laufenden Abgaben für Gas, Wasser, - 11 - Elektrizität und dergleichen) nicht im Namen des Schuldners des gepfändeten Grundstücks, sondern in eigenem Namen vornehmen würde. Die Formulierung in Art. 18 Abs. 1 VZG "Erfordert die Verwaltung das Führen von Prozessen" indi- ziere ebenso, dass das Betreibungsamt Prozesse als direkter Stellvertreter führe (act. 56 Rz. 32, act. 72 Rz. 27). Aus der Tatsache, dass das Betreibungsamt oder ein Dritter nach Art. 18 VZG dazu ermächtigt sei, Prozesse zu führen, könne nicht abgeleitet werden, dass eine Prozessstandschaft vorliege. Eine (Liegenschafts-) Verwaltung handle stets als direkter Vertreter, und zwar auch dann, wenn sie zur Führung von Prozessen ermächtigt sei (act.”

“Das Betreibungsamt sei damit lediglich für die Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstückes verantwortlich, müsse diese aber nicht selber vornehmen. Mit dem Begriff "Verwaltung" in Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art.16 ff. VZG werde sodann klargestellt, dass das ge- pfändete Grundstück vom Betreibungsamt als direkter Stellvertreter verwaltet werde, d.h. das Betreibungsamt im Namen und Auftrag des Schuldners auftrete. Alleine die Tatsache, dass eine Zwangsverwaltung gesetzlich angeordnet werde, vermöge keine Prozessstandschaft zu begründen (act. 56 Rz. 31, act. 72 Rz. 27). Daran ändere auch der von der Vorinstanz zitierte Entscheid ZMP 2019 Nr. 3 nichts (act. 56 Rz. 35). Gegen eine Annahme einer Prozessstandschaft nur aufgrund der Zwangs- verwaltung würden sodann die Bestimmungen von Art. 17 ff. VZG sprechen: Art. 17 VZG und Art. 18 VZG würden indizieren, dass das Betreibungsamt die ver- schiedenen ordentlichen und ausserordentlichen Verwaltungsmassnahmen als di- rekter Stellvertreter des Schuldners vornehme, da es unsinnig und sachfremd wäre, wenn das Betreibungsamt gewisse, in Art. 17 VZG genannte Verwaltungs- massnahmen (wie etwa die Bezahlung der laufenden Abgaben für Gas, Wasser, - 11 - Elektrizität und dergleichen) nicht im Namen des Schuldners des gepfändeten Grundstücks, sondern in eigenem Namen vornehmen würde. Die Formulierung in Art. 18 Abs. 1 VZG "Erfordert die Verwaltung das Führen von Prozessen" indi- ziere ebenso, dass das Betreibungsamt Prozesse als direkter Stellvertreter führe (act. 56 Rz. 32, act. 72 Rz. 27). Aus der Tatsache, dass das Betreibungsamt oder ein Dritter nach Art. 18 VZG dazu ermächtigt sei, Prozesse zu führen, könne nicht abgeleitet werden, dass eine Prozessstandschaft vorliege. Eine (Liegenschafts-) Verwaltung handle stets als direkter Vertreter, und zwar auch dann, wenn sie zur Führung von Prozessen ermächtigt sei (act. 72 Rz. 27). Weiter sei der Verweis auf die Position der Konkursverwaltung durchaus le- gitim. Mit der Konkurseröffnung könne der Schuldner nicht mehr über die Kon- kursmasse verfügen und die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse würden durch das Konkursamt bzw.”

“; ebenso KOLLER in GUHL [Hrsg.], Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 34 Rz. 22). Weiter trifft zwar zu, dass der Schuldner vor der Pfändung grundsätzlich frei über sein Vermögen verfügen kann. Beim Erlass bzw. der Stundung einer zum Pfändungszeitpunkt noch gar nicht entstandenen Mietzinsforderung geht es aber eben gerade nicht um Verfügungen vor der Pfändung, sondern aufgrund der Ent- stehung der Mietzinsforderung auf Beginn einer Zahlungsperiode nach dem Pfän- dungsbeschlag um Verfügungen nach der Pfändung. Auch aus den zwar zutref- fenden Ausführungen der Berufungsklägerin zur paulianischen Anfechtungsklage lässt sich keine andere Erkenntnis gewinnen – diese wäre ebenso für Verfügun- gen vor der Pfändung relevant, nicht jedoch auf Verfügungsgeschäfte nach der Pfändung, die aufgrund von Art. 96 Abs. 2 SchKG für die Pfändungsgläubiger oh- - 32 - nehin unbeachtlich sind. Zwar hat sich das Betreibungsamt auch im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG bzw. Art. 17 VZG grundsätzlich an einen bestehenden Mietvertrag zu halten (vgl. dazu SCHLEGEL/ZOPFI, a.a.O., Rz. 217). Jedoch hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden gerade nicht dazu geführt, dass der Mietvertrag als solcher angepasst worden wäre, son- dern es wäre nur über gewisse künftige Mietzinsforderungen verfügt geworden. Diese Verfügungen könnten bezüglich künftiger Forderungen, welche überhaupt erst nach der Pfändung entstehen, keine Gültigkeit mehr gegenüber den Pfän- dungsgläubigern beanspruchen (so sinngemäss auch JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., Art. 102 Rz. 8 in fine). Schliesslich ist festzuhalten, dass sowohl die Stundung als auch der Erlass einer noch nicht entstandenen Forderung (davon zu unterscheiden ist eine bereits entstandene, aber noch nicht fällige Forderung) anders als von der Berufungsklä- gerin ausgeführt nicht sofort mit Abschluss der Stundungs- bzw. Erlassabrede wirksam wird, sondern eben erst mit Entstehung der Forderung (vgl. oben E. 3.3.5.). Wie vorgehend ausgeführt setzt dies jedoch im Zeitpunkt der Entste- hung der Forderung die Verfügungsmacht voraus.”

“Da sowohl der Erlass als auch die Stundung gepfändeter Mietzinse diese der Verwertung entziehen würden, wäre eine Verletzung der Gläubigerrechte durch die Nachträge zu bejahen. Ent- sprechend können allfällige, bereits vor der Pfändung erfolgte Stundungs- und Er- lassabreden bezüglich der erst noch entstehenden Forderungen zumindest ge- genüber den Pfändungsgläubigern keine Wirkungen entfalten. Es kann vorliegend offen bleiben, ob es sich bei der mit Nachtrag 1 geltend gemachten (befristeten) Mietzinsherabsetzung vom 3. Dezember 2018 (vgl. act. 3/10/1 S. 2) um einen Tei- lerlass der Mietzinse oder um eine eigentliche Vertragsanpassung handeln würde, - 30 - da jedenfalls unbestritten ist, dass die Berufungsbeklagte auch diesen reduzierten Mietzins für die abgemahnte Zahlungsperiode nicht bezahlte, Mietzinsausstände für die Monate November 2021 bis April 2022 somit ohnehin bestanden. Der Berufungsbeklagte verwaltet die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG und sorgt dabei auch für die Gewinnung der Erträgnisse, den Be- zug der Mietzinse, die Kündigung an Mieter sowie die Ausweisung der Mieter (Art. 17 VZG). In diesem Rahmen nimmt der Berufungsbeklagte zwangsvollstre- ckungsrechtliche Aufgaben wahr, welche dazu dienen, die Ertragsfähigkeit der Mietliegenschaft und damit das Vollstreckungssubstrat zu erhalten. Da die Zwangsverwaltung und darin ergriffene Massnahmen (wie etwa die Einforderung der Mietzinsen oder die Ausweisung) mit anderen Worten dazu dienen, die Pfän- dungsgläubiger aus dem Verwertungsgewinn befriedigen zu können, sind allfäl- lige Stundungs- und Erlassabreden, welche vor der Pfändung über künftige Miet- zinse getroffen wurden, auch im vorliegenden mietrechtlichen Verfahren nicht be- achtlich. Dass die Pfändungsgläubiger die Stundungs- und Erlassabreden sodann genehmigt hätten, und somit ihre Rechte nicht eingeschränkt werden, wird weder von der Berufungsklägerin geltend gemacht, noch besteht Anlass zur Annahme dazu.”

“Da sowohl der Erlass als auch die Stundung ge- pfändeter Mietzinse diese der Verwertung entziehen würden, wäre eine Verletzung der Gläubigerrechte durch die Nachträge zu bejahen. Entsprechend können allfäl- lige, bereits vor der Pfändung erfolgte Stundungs- und Erlassabreden bezüglich der erst noch entstehenden Forderungen zumindest gegenüber den Pfändungs- gläubigern keine Wirkungen entfalten. Es kann vorliegend offen bleiben, ob es sich bei der mit Nachtrag 1 geltend gemachten (befristeten) Mietzinsherabsetzung vom 3. Dezember 2018 um einen Teilerlass der Mietzinse oder um eine eigentliche Vertragsanpassung handeln würde, da jedenfalls unbestritten ist, dass die Beru- - 42 - fungsbeklagte auch diesen reduzierten Mietzins für die abgemahnte Zahlungspe- riode nicht bezahlte, Mietzinsausstände für die Monate November 2021 bis April 2022 somit ohnehin bestanden. Der Berufungsbeklagte verwaltet die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG und sorgt dabei auch für die Gewinnung der Erträgnisse, den Bezug der Mietzinse, die Kündigung an Mieter sowie die Ausweisung der Mieter (Art. 17 VZG). In diesem Rahmen nimmt der Berufungsbeklagte zwangsvollstreckungs- rechtliche Aufgaben wahr, welche dazu dienen, die Ertragsfähigkeit der Mietlie- genschaft und damit das Vollstreckungssubstrat zu erhalten. Da die Zwangsver- waltung und darin ergriffene Massnahmen (wie etwa die Einforderung der Mietzin- sen oder die Ausweisung) mit anderen Worten dazu dienen, die Pfändungsgläubi- ger aus dem Verwertungsgewinn befriedigen zu können, sind allfällige Stundungs- und Erlassabreden, welche vor der Pfändung über künftige Mietzinse getroffen wurden, auch im vorliegenden mietrechtlichen Verfahren nicht beachtlich. Dass die Pfändungsgläubiger die Stundungs- und Erlassabreden sodann genehmigt hätten, und somit ihre Rechte nicht eingeschränkt werden, wird weder von der Be- rufungsklägerin geltend gemacht, noch besteht Anlass zur Annahme dazu.”

“], Das Schwei- zerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 34 Rz. 22). Weiter trifft zwar zu, dass der Schuldner vor der Pfändung grundsätzlich frei über sein Vermögen verfügen kann. Beim Erlass bzw. der Stundung einer zum Pfändungszeitpunkt noch gar nicht entstandenen Mietzinsforderung geht es aber eben gerade nicht um Verfügungen vor der Pfändung, sondern aufgrund der Ent- stehung der Mietzinsforderung auf Beginn einer Zahlungsperiode nach dem Pfän- dungsbeschlag um Verfügungen nach der Pfändung. Auch aus den zwar zutref- fenden Ausführungen der Berufungsklägerin zur paulianischen Anfechtungsklage lässt sich keine andere Erkenntnis gewinnen – diese wäre ebenso für Verfügungen vor der Pfändung relevant, nicht jedoch auf Verfügungsgeschäfte nach der Pfän- dung, die aufgrund von Art. 96 Abs. 2 SchKG für die Pfändungsgläubiger ohnehin unbeachtlich sind. Zwar hat sich das Betreibungsamt auch im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG bzw. Art. 17 VZG grundsätzlich an einen bestehenden Mietvertrag zu halten (vgl. dazu SCHLEGEL/ZOPFI, a.a.O., Rz. 217). Jedoch hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden gerade - 44 - nicht dazu geführt, dass der Mietvertrag als solcher angepasst worden wäre, son- dern es wäre nur über gewisse künftige Mietzinsforderungen verfügt geworden. Diese Verfügungen könnten bezüglich künftiger Forderungen, welche überhaupt erst nach der Pfändung entstehen, keine Gültigkeit mehr gegenüber den Pfän- dungsgläubigern beanspruchen (so sinngemäss auch JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., Art. 102 Rz. 8 in fine). Schliesslich ist festzuhalten, dass sowohl die Stundung als auch der Erlass einer noch nicht entstandenen Forderung (davon zu unterscheiden ist eine bereits entstandene, aber noch nicht fällige Forderung) anders als von der Berufungsklä- gerin ausgeführt nicht sofort mit Abschluss der Stundungs- bzw. Erlassabrede wirksam wird, sondern eben erst mit Entstehung der Forderung (vgl.”