Art. 5

“Lorsque les recourants reprochent à la juridiction cantonale de ne pas avoir tenu compte de "l'ensemble de la situation, soit celle résultant des deux sous-périmètres" lié au remaniement parcellaire et d'avoir ainsi violé l'art. 5 al. 1 LAT dans son interprétation de l'art. 3 RCTEC, ils ne mettent pas en lumière en quoi la notion d'avantage majeur tel que déterminé par la cour cantonale en application des dispositions légales et réglementaires - soit l'avantage résultant du changement d'affectation de la parcelle litigieuse en raison de l'entrée en vigueur du plan de quartier - serait insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective ou adoptée sans motifs objectifs. Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas violé l'art. 5 LAT, disposition qui lui confère une certaine latitude de jugement sur la détermination de l'avantage qui résultait de mesures d'aménagement du territoire.”

“Der Gesetzgeber wollte damit bundesrechtlich den Grundsatz der Gerechtigkeit verankern und Anstoss für die erforderlichen Erlasse in den Kantonen geben. Überdies sollte der Mehrwertausgleich dazu dienen, die Erfüllung des Verfassungsauftrags (Art. 22quater aBV; zweckmässige Nutzung des Bodens und geordnete Besiedlung des Landes; BBl 1969 I 568) zu erleichtern (vgl. Botschaft vom 27. Februar 1978 zu einem Bundesgesetz über die Raumplanung, BBI 1978 I 1016 f., Ziff. 22 ad Art. 5). Der Ausgleich von Planungsvorteilen wurde mit der Revision des Raumplanungsgesetzes vom 15. Juni 2012 eingehender geregelt (vgl. Art. 5 Abs. 1bis -1 sexies RPG in Kraft seit 1. Mai 2014). Art. 5 Abs. 1ter RPG bestimmt nun, dass mit den Erträgen die Entschädigung materieller Enteignungen und von weiteren Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3, insbesondere Abs. 2 lit. a und Abs. 3 lit. a bis RPG finanziert werden sollen. Abgabeobjekte sind im Wesentlichen Zonen- und Bewilligungsmehrwerte; das heisst die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Bodens vor und nach Inkrafttreten der planerischen Massnahme (vgl. RIVA, a.a.O., N. 39 ff. und N. 43 zu Art. 5 RPG). Rechtsprechungsgemäss wird der Ausgleich eines Planungsvorteils mangels Zusammenhang zwischen dem geschaffenen Mehrwert des Bodens und den Aufwendungen des Gemeinwesens als "kostenunabhängige Kausalabgabe" qualifiziert; sie stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei der materiellen Enteignung dar (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.3.1 mit Hinweis).”

“Es muss im Einzelfall abgewogen werden, welche Methode oder Methodenkombination zu der Lösung führt, die im normativen Gefüge und mit Blick auf die Wertentscheidungen des Gesetzgebers am meisten überzeugt (zum Ganzen BVR 2023 S. 25 E. 5.5, 2021 S. 312 E. 2.1). 4.3 Gemäss dem Wortlaut von Art. 142 Abs. 2 BauG sind planungsbedingte Mehrwerte auf Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen Zwecken (französisch: «directement à des fins publiques») dienen, von der Abgabepflicht ausgenommen, wobei die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Rechtskraft der den Mehrwert auslösenden Planung massgebend sind (vgl. auch Art. 142d Abs. 3 BauG). Die Bestimmung zielt damit auf das Verwaltungsvermögen (vorne E. 3.1). Sie äussert sich nicht dazu, ob an den betroffenen Grundstücken im Fall der Aufgabenerfüllung durch beliehene Private ein staatliches Verfügungsrecht bestehen muss oder nicht. 4.4 Die systematische Auslegung fragt nach dem Sinn einer Rechtsnorm innerhalb eines Gesetzes und im Verhältnis zu anderen Erlassen (vgl. etwa BVR 2002 S. 322 E. 3b/bb). In diesem Zusammenhang sind daher auch die bundesrechtlichen Vorgaben von Art. 5 RPG zu beachten. Gestützt auf diesen Gesetzgebungsauftrag hat der bernische Gesetzgeber Art. 142 ff. BauG erlassen (vorne E. 3.1). 4.4.1 Die Mehrwertabgabe knüpft am planerischen Sondervorteil an. Sie stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung dar. Dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet, zielt das RPG zugleich auf eine ausgleichende Korrektur der durch die Raumplanung bewirkten Ungleichverteilung von Nutzungschancen und Bodenwertsteigerungen. Die Mehrwertabgabe ist mithin Teil eines raumplanungsrechtlich motivierten Ausgleichssystems (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.3.1, 121 II 138 E. 3c; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 5 N. 7; Beat Stalder, Der Ausgleich von Planungsvorteilen – Aufbruch zu neuen Ufern, in Schweizerische Baurechtstagung 2015, 2015, S. 75 ff. [nachfolgend: Ausgleich], S. 79). Das Bundesgericht hat – noch unter der ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG und mit Blick auf die bundesrechtlichen Steuerbefreiungsnormen – festgehalten, dass es nicht zweckmässig ist, den Bund und seine Anstalten für seine Grundstücke, die öffentlichen Zwecken dienen, in ein solches Ausgleichssystem einzubeziehen und durch kostenunabhängige (Kausal-)Abgaben wie die Mehrwertabgabe zu belasten.”

“1 formuliert ist, jedoch nach seinem Wortlaut einzig bei Neueinzonungen einen Mehrwertausgleich zwingend gebietet, während Abs. 1 sich insbesondere auch auf jene erheblichen Planungsvorteile erstreckt, die aus Um- und Aufzonungen entstehen können. Das Bundesgericht folgte der in der Literatur zum Teil vertretenen Auffassung, wonach Abs. 1bis Abs. 1 als neues und spezielles Recht vorgehe, nicht. Zur Begründung führte es aus, dass zum einen Abs. 1 bei einer derartigen Auslegung im Bereich der Planungsvorteile jegliche Bedeutung verlöre, was gegen die Anwendung des Spezialitätsgrundsatzes spreche. Zum andern dürfe nicht vernachlässigt werden, dass Abs. 1 während den parlamentarischen Beratungen ausdrücklich zur Disposition gestellt worden sei, der Bundesgesetzgeber jedoch davon abgesehen habe, die Bestimmung aufzuheben. Es schloss, dass der allgemeine Gesetzgebungsauftrag in Abs. 1 neben der ihn konkretisierenden Mindestvorschrift von Abs. 1bis seinen Charakter als bindendes Recht behalte. Wie bereits vor der Gesetzesrevision vom 15. Juni 2012 verlange Art. 5 Abs. 1 RPG von den Kantonen, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvor- und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen, wobei den Kantonen insoweit ein grosser Spielraum zur Verfügung stehe (BGE 147 I 225 E. 4.2 mit Hinweisen).”

“Das ARE weist darauf hin, dass über die Mindestvorgaben in Art. 5 Abs. 1 bis -1 sexies RPG hinaus das kantonale Recht gestützt auf Art. 5 Abs. 1 RPG ganz allgemein einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile regle, die durch Planungen im Sinne des Raumplanungsgesetzes entstünden. Bei der Ausgestaltung von Ausgleichsvorschriften, die über die bundesrechtlichen Mindestvorgaben hinausgingen, verfügten die Kantone über einen grossen Spielraum. Der Bundesrat auferlege die in Art. 38a Abs. 5 RPG vorgesehene Sanktion nur jenen Kantonen, bei denen die Gesetzgebung erheblich von Art. 5 RPG abweiche, wobei der Fokus der Prüfung auf die Abs. 1 bis -1 sexies gelegt werde. Es weise in seinen Prüfungsberichten darauf hin, dass der Entscheid des Bundesrats, einen Kanton nicht zu sanktionieren, nicht als Bescheinigung der Rechtmässigkeit sämtlicher Ausführungsbestimmungen zu Art. 5 RPG verstanden werden dürfe. Dies ergebe sich auch aus der Kompetenzverteilung zwischen dem Bundesrat und den Gerichten. In der Sache sei es problematisch, wenn das kantonale Recht den Gemeinden ein Verbot auferlege, Mehrwertabgaben zu erheben, die über die Mindestabgabe von 20 % auf Einzonungen gemäss Art.”

“Aus diesen Ausführungen geht hervor, dass der Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 Abs. 1 RPG entweder durch den Kanton selber oder durch die Gemeinden erfüllt werden kann, wobei Letzteres voraussetzt, dass den Gemeinden in der Gesetzgebung der erforderliche Spielraum belassen wird. Entsprechend erscheint es als bundesrechtswidrig, wenn ein Kanton lediglich die Anforderungen von Art. 5 Abs. 1 bis -1 sexies RPG umsetzt und den Gemeinden gleichzeitig verbietet, einen eigenen Vorteilsausgleich einzuführen (vgl. die Hinweise in Urteil 1C_167/2017 vom 5. Juli 2017 E. 3.2 auf AEMISEGGER, a.a.O., S. 635 und RIVA, a.a.O., N. 16 zu Art. 5 RPG; s. auch POLTIER, a.a.O., N. 96 zu Art. 5 RPG).”

“Art. 5 Abs. 1 RPG bestimmt seit Inkraftsetzung im Jahre 1980, dass das kantonale Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche planbedingte Vor- und Nachteile regelt (vgl. BGE 147 I 225 E. 4.1). Der Gesetzgeber wollte damit bundesrechtlich den Grundsatz der Gerechtigkeit verankern und Anstoss für die erforderlichen Erlasse in den Kantonen geben. Überdies sollte der Mehrwertausgleich dazu dienen, die Erfüllung des Verfassungsauftrags (Art. 22quater aBV; zweckmässige Nutzung des Bodens und geordnete Besiedlung des Landes; BBl 1969 I 568) zu erleichtern (vgl. Botschaft vom 27. Februar 1978 zu einem Bundesgesetz über die Raumplanung, BBI 1978 I 1016 f., Ziff. 22 ad Art. 5). Der Ausgleich von Planungsvorteilen wurde mit der Revision des Raumplanungsgesetzes vom 15. Juni 2012 eingehender geregelt (vgl. Art. 5 Abs. 1bis -1 sexies RPG in Kraft seit 1. Mai 2014). Art. 5 Abs. 1ter RPG bestimmt nun, dass mit den Erträgen die Entschädigung materieller Enteignungen und von weiteren Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3, insbesondere Abs. 2 lit. a und Abs. 3 lit. a bis RPG finanziert werden sollen. Abgabeobjekte sind im Wesentlichen Zonen- und Bewilligungsmehrwerte; das heisst die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Bodens vor und nach Inkrafttreten der planerischen Massnahme (vgl. RIVA, a.a.O., N. 39 ff. und N. 43 zu Art. 5 RPG). Rechtsprechungsgemäss wird der Ausgleich eines Planungsvorteils mangels Zusammenhang zwischen dem geschaffenen Mehrwert des Bodens und den Aufwendungen des Gemeinwesens als "kostenunabhängige Kausalabgabe" qualifiziert; sie stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei der materiellen Enteignung dar (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.3.1 mit Hinweis).”

“Art. 5 Abs. 1 RPG bestimmt seit Inkraftsetzung im Jahre 1980, dass das kantonale Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche planbedingte Vor- und Nachteile regelt (vgl. BGE 147 I 225 E. 4.1). Der Gesetzgeber wollte damit bundesrechtlich den Grundsatz der Gerechtigkeit verankern und Anstoss für die erforderlichen Erlasse in den Kantonen geben. Überdies sollte der Mehrwertausgleich dazu dienen, die Erfüllung des Verfassungsauftrags (Art. 22quater aBV; zweckmässige Nutzung des Bodens und geordnete Besiedlung des Landes; BBl 1969 I 568) zu erleichtern (vgl. Botschaft vom 27. Februar 1978 zu einem Bundesgesetz über die Raumplanung, BBI 1978 I 1016 f., Ziff. 22 ad Art. 5). Der Ausgleich von Planungsvorteilen wurde mit der Revision des Raumplanungsgesetzes vom 15. Juni 2012 eingehender geregelt (vgl. Art. 5 Abs. 1bis -1 sexies RPG in Kraft seit 1. Mai 2014). Art. 5 Abs. 1ter RPG bestimmt nun, dass mit den Erträgen die Entschädigung materieller Enteignungen und von weiteren Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3, insbesondere Abs. 2 lit. a und Abs. 3 lit. a bis RPG finanziert werden sollen. Abgabeobjekte sind im Wesentlichen Zonen- und Bewilligungsmehrwerte; das heisst die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Bodens vor und nach Inkrafttreten der planerischen Massnahme (vgl. RIVA, a.a.O., N. 39 ff. und N. 43 zu Art. 5 RPG). Rechtsprechungsgemäss wird der Ausgleich eines Planungsvorteils mangels Zusammenhang zwischen dem geschaffenen Mehrwert des Bodens und den Aufwendungen des Gemeinwesens als "kostenunabhängige Kausalabgabe" qualifiziert; sie stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei der materiellen Enteignung dar (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.3.1 mit Hinweis).”

“En l'occurrence, l'art. 5 al. 1 et 1bis LAT prévoit comme on l'a vu, un mandat législatif adressé au canton, étant précisé que la présente affaire ne concerne pas une plus-value à la suite d’une nouvelle mise en zone à bâtir (l’art. 5 al. 1bis LAT), mais a trait à un changement d’affectation entraînant une augmentation des possibilités de bâtir (art. 5 al. 1 LAT). Comme l'a relevé le professeur Dubey dans son avis de droit (n. 66), conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, les cantons doivent exercer leur compétence législative en la matière en veillant à ce que le droit cantonal ne contredise pas le sens ou l'esprit du droit fédéral et qu'il n'empêche pas la mise en oeuvre du droit fédéral ou ne la rende pas difficile à l'excès. Se référant à la doctrine, le professeur Dubey rappelle (cf. n. 67) que l'art. 5 al. 1 LAT vise un principe d’équité, qui devrait se traduire par une compensation des avantages et inconvénients majeurs résultant des mesures d’aménagement du territoire (voir aussi ATF 132 II 401 consid. 2.4 in fine). On peut ainsi se demander si ce principe d’équité, sous-jacent à l’art. 5 LAT et qui peut donc être rattaché au droit fédéral, n’exige pas une telle compensation des avantages et des inconvénients les uns avec les autres, notamment dans le cas d’un propriétaire de plusieurs fonds, frappé par une mesure d’aménagement entraînant pour lui à la fois des augmentations des facultés de bâtir et des restrictions de ses droits (voir d’ailleurs Heinz Aemisegger/Samuel Kissling, Verkleinerung überdimensionierter Bauzonen – Ausgleich und Entschädigung nach 5 RPG, in: ZBl 2021, p. 204 ss, spéc. p. 213 ss, qui marque une ouverture prudente de la doctrine sur la question de la compensation des inconvénients: sur le transfert d'indices, cf. Fabien Andrey, Le transfert d'indices de constructibilité, Thèse Lausanne 2022, p.”

“Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes unmittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen Massnahme. Das ist so zu verstehen, dass zwischen der planerischen Massnahme und dem Mehrwert des Bodens eine kausale – und nicht nur eine zeitliche – Verbindung vorausgesetzt wird (vgl. Etienne Poltier, a.a.O., Art. 5 N. 52 und Fn. 93; vgl. auch BVR 2010 S. 462 E. 4.1, noch zur ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG). Führt die planerische Massnahme zu einer wertmässigen Veränderung des Grundstücks, da die Nutzungsmöglichkeiten verbessert werden, ist für die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes nach der Planänderung die raumplanerisch (theoretisch) zulässige Nutzung entscheidend (vgl. Wortlaut von Art. 142a Abs. 2 BauG). Ob und in welchem Umfang der planungsbedingte Mehrwert später realisiert wird (insb. durch Überbauung oder Veräusserung), ist für die Berechnung des Mehrwerts bzw. die Festsetzung der Mehrwertabgabe nicht von Belang; dies hat lediglich Einfluss auf die Fälligkeit der Abgabe (vgl. Art. 5 Abs. 1bis RPG; Art. 142c Abs. 1, 1a und 2 BauG; vorne E. 4.4.4). Der Mehrwert ist mit anerkannten Methoden zu bestimmen, namentlich nach jenen, die im Enteignungsrecht üblich sind (Art. 142b Abs. 1 Satz 2 BauG; vgl. auch Art. 120b Abs. 4 BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 142-142f N. 7; Vortrag Änderung BauG und BewD, S. 47, Erläuterungen zu Art. 142b; zu den in der Praxis gängigen Schätzungsmethoden vgl. etwa Heinz Lanz, Die Mehrwertermittlung aus Sicht des Bewerters, in: in dubio 2023 S. 28 ff.; Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 13 ff.).”

“Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes unmittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen Massnahme. Das ist so zu verstehen, dass zwischen der planerischen Massnahme und dem Mehrwert des Bodens eine kausale – und nicht nur eine zeitliche – Verbindung vorausgesetzt wird (vgl. Etienne Poltier, a.a.O., Art. 5 N. 52 und Fn. 93; vgl. auch BVR 2010 S. 462 E. 4.1, noch zur ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG). Führt die planerische Massnahme zu einer wertmässigen Veränderung des Grundstücks, da die Nutzungsmöglichkeiten verbessert werden, ist für die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes nach der Planänderung die raumplanerisch (theoretisch) zulässige Nutzung entscheidend (vgl. Wortlaut von Art. 142a Abs. 2 BauG). Ob und in welchem Umfang der planungsbedingte Mehrwert später realisiert wird (insb. durch Überbauung oder Veräusserung), ist für die Berechnung des Mehrwerts bzw. die Festsetzung der Mehrwertabgabe nicht von Belang; dies hat lediglich Einfluss auf die Fälligkeit der Abgabe (vgl. Art. 5 Abs. 1bis RPG; Art. 142c Abs. 1, 1a und 2 BauG; vorne E. 4.4.4). Der Mehrwert ist mit anerkannten Methoden zu bestimmen, namentlich nach jenen, die im Enteignungsrecht üblich sind (Art. 142b Abs. 1 Satz 2 BauG; vgl. auch Art. 120b Abs. 4 BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 142-142f N. 7; Vortrag Änderung BauG und BewD, S. 47, Erläuterungen zu Art. 142b; zu den in der Praxis gängigen Schätzungsmethoden vgl. etwa Heinz Lanz, Die Mehrwertermittlung aus Sicht des Bewerters, in: in dubio 2023 S. 28 ff.; Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 13 ff.). 6.3 Zur Berechnung des Mehrwerts hat die Gemeinde ein Gutachten in Auftrag gegeben (Gutachten der D.________ [im Folgenden: Gutachterin] vom 29.10.2018 [BB 6]). Danach ist der Mehrwert der planerischen Massnahme hier darin zu sehen, dass grössere Nutzungsreserven entstehen und diese sowie die bestehenden Nutzungsreserven neu auch von Dritten genutzt werden dürfen (vgl. BB 6 S. 27). Das Gutachten unterscheidet dabei zwischen der Nutzung des Areals durch die Beschwerdeführerin zur Erfüllung der übertragenen öffentlichen Aufgabe – auch als «öffentliche Nutzung» bzw.”

“Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes unmittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen Massnahme. Das ist so zu verstehen, dass zwischen der planerischen Massnahme und dem Mehrwert des Bodens eine kausale – und nicht nur eine zeitliche – Verbindung vorausgesetzt wird (vgl. Etienne Poltier, a.a.O., Art. 5 N. 52 und Fn. 93; vgl. auch BVR 2010 S. 462 E. 4.1, noch zur ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG). Führt die planerische Massnahme zu einer wertmässigen Veränderung des Grundstücks, da die Nutzungsmöglichkeiten verbessert werden, ist für die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes nach der Planänderung die raumplanerisch (theoretisch) zulässige Nutzung entscheidend (vgl. Wortlaut von Art. 142a Abs. 2 BauG). Ob und in welchem Umfang der planungsbedingte Mehrwert später realisiert wird (insb. durch Überbauung oder Veräusserung), ist für die Berechnung des Mehrwerts bzw. die Festsetzung der Mehrwertabgabe nicht von Belang; dies hat lediglich Einfluss auf die Fälligkeit der Abgabe (vgl. Art. 5 Abs. 1bis RPG; Art. 142c Abs. 1, 1a und 2 BauG; vorne E. 4.4.4). Der Mehrwert ist mit anerkannten Methoden zu bestimmen, namentlich nach jenen, die im Enteignungsrecht üblich sind (Art. 142b Abs. 1 Satz 2 BauG; vgl. auch Art. 120b Abs. 4 BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 142-142f N. 7; Vortrag Änderung BauG und BewD, S. 47, Erläuterungen zu Art. 142b; zu den in der Praxis gängigen Schätzungsmethoden vgl. etwa Heinz Lanz, Die Mehrwertermittlung aus Sicht des Bewerters, in: in dubio 2023 S. 28 ff.; Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 13 ff.). 6.3 Zur Berechnung des Mehrwerts hat die Gemeinde ein Gutachten in Auftrag gegeben (Gutachten der D.________ [im Folgenden: Gutachterin] vom 29.10.2018 [BB 6]). Danach ist der Mehrwert der planerischen Massnahme hier darin zu sehen, dass grössere Nutzungsreserven entstehen und diese sowie die bestehenden Nutzungsreserven neu auch von Dritten genutzt werden dürfen (vgl. BB 6 S. 27). Das Gutachten unterscheidet dabei zwischen der Nutzung des Areals durch die Beschwerdeführerin zur Erfüllung der übertragenen öffentlichen Aufgabe – auch als «öffentliche Nutzung» bzw.”

“Der Grundstückgewinn kann aber durch eine lange Besitzesdauer reduziert werden (bei einer Besitzesdauer von mehr als fünf Jahren für jedes Jahr um zwei Prozent, maximal 70 Prozent; vgl. Art. 144 Abs. 1 StG), was die zu leistende Grundstückgewinnsteuer verringert. Auch wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, insbesondere wenn der Erlös für ein Ersatzobjekt verwendet wird (Art. 131 ff. StG). Der Mehrwert kann dadurch wieder investiert werden. Im Unterschied dazu wird die Mehrwertabgabe im Zeitpunkt der Rechtskraft einer planerischen Massnahme festgesetzt und verändert sich anschliessend in der Höhe grundsätzlich nicht mehr (vgl. Art. 142d Abs. 3 und 3a BauG; Michael Pflüger, a.a.O., S. 287). Die Besitzesdauer ist nicht massgebend. Bei Veräusserung des Grundstücks wird die Mehrwertabgabe fällig. Sie kann nicht aufgeschoben werden (Art. 142c Abs. 1, 1a und 2 BauG [vgl. hinten E. 6.2]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 142-142f N. 10; allgemein auch Urs Eymann, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, in ZBl 2015 S. 167 ff., 169 ff.; zum Verhältnis zwischen Grundstückgewinnsteuer und Mehrwertabgabe BGE 121 II 138 E. 3c; BGer 2P.283/1999 und 2A.514/1999 vom 13.6.2000 E. 5d). Wenn beliehene Private nur aufgrund der Aufgabenerfüllung von der Mehrwertabgabe befreit würden, könnten sie von einem planerischen Sondervorteil profitieren, der mit der Abgabe gerade abgeschöpft werden soll (vorne E. 4.4.1). Indem nur Planungsmehrwerte auf Grundstücken von der Abgabe befreit werden, an denen sich das Gemeinwesen ein Verfügungsrecht vorbehalten hat, ist indes sichergestellt, dass beliehene Private gegenüber anderen Privaten im Wirtschaftsverkehr nicht bevorteilt werden, sobald das Rechtsverhältnis der Aufgabenübertragung endet. 4.5 Erkenntnisreich sind weiter die Materialien zu Art. 142 Abs. 2 BauG. Im Vortrag werden für «Gemeinwesen» im Sinn von Art. 5 Abs. 1quinquies Bst. a RPG folgende Beispiele genannt: öffentlich-rechtliche Anstalten, spezialgesetzliche Aktiengesellschaften oder gemischtwirtschaftliche Unternehmen sowie insbesondere Bürgergemeinden und burgerliche Korporationen.”

“Der Grundstückgewinn kann aber durch eine lange Besitzesdauer reduziert werden (bei einer Besitzesdauer von mehr als fünf Jahren für jedes Jahr um zwei Prozent, maximal 70 Prozent; vgl. Art. 144 Abs. 1 StG), was die zu leistende Grundstückgewinnsteuer verringert. Auch wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, insbesondere wenn der Erlös für ein Ersatzobjekt verwendet wird (Art. 131 ff. StG). Der Mehrwert kann dadurch wieder investiert werden. Im Unterschied dazu wird die Mehrwertabgabe im Zeitpunkt der Rechtskraft einer planerischen Massnahme festgesetzt und verändert sich anschliessend in der Höhe grundsätzlich nicht mehr (vgl. Art. 142d Abs. 3 und 3a BauG; Michael Pflüger, a.a.O., S. 287). Die Besitzesdauer ist nicht massgebend. Bei Veräusserung des Grundstücks wird die Mehrwertabgabe fällig. Sie kann nicht aufgeschoben werden (Art. 142c Abs. 1, 1a und 2 BauG [vgl. hinten E. 6.2]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 142-142f N. 10; allgemein auch Urs Eymann, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, in ZBl 2015 S. 167 ff., 169 ff.; zum Verhältnis zwischen Grundstückgewinnsteuer und Mehrwertabgabe BGE 121 II 138 E. 3c; BGer 2P.283/1999 und 2A.514/1999 vom”

“reproduit plus haut). Les art. 71 ss LATC prévoient ainsi l'indemnisation pour toute restriction au droit de propriété résultant d'une mesure d'aménagement du territoire équivalant à une expropriation matérielle. Cette notion de l'expropriation matérielle correspond à celle définie exhaustivement par la jurisprudence du Tribunal fédéral pour l'art. 5 al. 2 LAT (CDAP AC.2024.0316 du 6 février 2025 consid. 5). On peut parler dans ce cas d'expropriation matérielle stricto sensu. Cette notion doit être distinguée de l'indemnité prévue à l'art. 48 LATC, dont les conditions d'application sont distinctes, ainsi que des cas d'indemnisation découlant de l'art. 9 Cst. et du principe de la confiance. La révision ultérieure de la LATC entrée en vigueur le 1er octobre 2020 était motivée par la volonté du législateur de transférer les procédures en indemnisation d'expropriations matérielles de la justice civile vers une procédure administrative menée par un service spécialisé, à l'instar de la procédure en matière de compensation des avantages résultant de mesures d'aménagement (taxation administrative de la plus-value). Les art. 72 ss LATC ont donc été modifiés pour instaurer ce nouveau régime de la décision administrative dans ce domaine, et l'art. 124a LE a simultanément été ajouté pour exclure l'application des règles de la LE en matière d'expropriation matérielle (Titre VIII, art.”

“116 ss LE) aux demandes en indemnisation pour expropriation matérielle relevant des art. 71 ss LATC. Le texte de l'art. 71 LATC n'a quant à lui pas été changé, et aucune autre disposition légale n'a fait l'objet de cette révision. En particulier, le texte de l'art. 48 LATC n'a pas été modifié. Cette disposition n'a d'ailleurs pas été évoquée dans l'EMPL de décembre 2019 relatif à la révision. Il découle de ce qui précède que les demandes d'indemnisation relevant des art. 71 ss LATC ne s'appliquent qu'aux cas d'expropriation matérielle au sens strict de l'art. 5 al. 2 LAT, soit, selon la jurisprudence, ceux dans lesquels il y a privation d'une faculté essentielle du droit de propriété et ceux où la mesure d'aménagement impose au propriétaire de supporter un sacrifice particulier par trop considérable. Ainsi qu'il a été relevé précédemment dans les causes AC.2022.0053 et AC.2023.0111, l'indemnisation des frais de projet réalisés en vain, telle que prévue par l'art. 48 LATC, n'est pas stricto sensu une indemnisation pour expropriation matérielle au sens de l'art. 5 al. 2 LAT (cf. consid. 6c ci-dessus). Cette norme de droit cantonal institue un cas spécifique de responsabilité de l'Etat pour acte licite (cf. consid. 5e ci-dessus). Par conséquent, force est de constater que les modifications instaurées par la révision législative de 2020 ne concernent pas cette disposition. En particulier, l'exclusion de l'application des art. 116 ss LE prévue par l'art. 124a LE ne vaut que pour les art. 71 ss LATC, mais pas pour l'art. 48 LATC (lequel ne fait pas partie du Chapitre II du Titre VII de la LATC où sont regroupées ces dispositions, ni ne renvoie à ces dernières). En d'autres termes, le champ d'application de l'art. 72 al. 1 LATC, qui fonde la compétence décisionnelle du département, ne couvre que les cas d'indemnité pour expropriation matérielle "stricto sensu" réglés à l'art. 71 LATC, tel que l'a retenu la CDAP dans sa procédure de coordination, qui constitue une clarification de la jurisprudence. L'action en indemnisation fondée sur l'art. 48 LATC continue donc d'être soumise aux règles de procédure des art.”

“Selon l'art. 5 al. 2 LAT, une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation. Selon la jurisprudence, il y a expropriation matérielle au sens de cette disposition et de l'art. 26 al. 2 Cst. lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires de manière telle que, s'ils n'étaient pas indemnisés, ils devraient supporter un sacrifice par trop considérable en faveur de la collectivité, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant, comme très probable dans un proche avenir (cf. ATF 131 II 151 consid.”

“Selon l'art. 5 al. 2 LAT, une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation. Selon la jurisprudence, il y a expropriation matérielle au sens de cette disposition et de l'art. 26 al. 2 Cst. lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires d'une manière telle que, s'ils n'étaient pas indemnisés, ils devraient supporter un sacrifice par trop considérable en faveur de la collectivité, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant, comme très probable dans un proche avenir (ATF 131 II 151 consid.”

“Der Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 Abs. 1 RPG kann entweder durch den Kanton selber oder durch die Gemeinden erfüllt werden (BGE 147 I 225 E. 4.4). Art. 142a Abs. 2 BauG sieht in dieser Hinsicht vor, dass die Gemeinden bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung) oder bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) eine Mehrwertabgabe erheben können. Art. 142 Abs. 4 BauG hält zudem in allgemeinerer Weise fest, dass die Gemeinden den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen dieses Gesetzes in einem Reglement regeln. Die Gemeinde Meikirch hätte vor diesem Hintergrund den Ausgleich von Planungsvorteilen bei Um- und Aufzonungen vorsehen müssen. Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR, wonach in diesen Fällen keine Abgabe erhoben wird, verletzt somit Art. 5 Abs. 1 RPG. Damit stellt sich die Frage, wie diese Rechtsverletzung zu beseitigen ist und welches Gemeinwesen dafür die Verantwortung trägt.”

“2 et donc distincts de celles-ci. En effet, l’art. 5 LAT ne saurait à la fois comporter, à l’alinéa 1, un mandat législatif adressé aux cantons d’établir un régime de compensation des inconvénients majeurs et, à l’alinéa 2, les empêcher de prévoir une telle compensation pour des inconvénients moins graves qu’une expropriation matérielle, ce dernier domaine relevant du droit fédéral et échappant à leur compétence législative. Dans ce contexte, il est douteux qu’un canton puisse prévoir une norme suivant laquelle les inconvénients majeurs de l’art. 5 al. 1 LAT sont (uniquement) ceux qui résultent de restrictions équivalant à une expropriation matérielle. Par ailleurs, s’agissant des avantages majeurs créés par les mesures d’aménagement, le droit fédéral impose au canton de prélever une contribution de plus-value de 20 % au moins dans le cas de la création de nouvelles zones à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT; voir aussi la sanction attachée à la mise en œuvre de ce mandat: art. 38a al. 4 et 5 LAT). L’art. 5 al. 1 LAT donne un mandat similaire aux cantons pour instaurer un régime de compensation des avantages majeurs autres que ceux découlant d’une mise en zone à bâtir, soit notamment pour les changements d’affectation, voire des augmentations d’indices. A cet égard, la nature impérative du mandat législatif conféré aux cantons par l’art. 5 al. 1bis LAT n’a jamais été contestée, pas plus d’ailleurs que l’application du mécanisme de sanction prévu par l’art. 38a al. 4 et 5 LAT en cas de carence du canton. Dans une jurisprudence très récente (ATF 147 I 225 consid. 4.2; cf. aussi TF 1C_233/2021 du 5 avril 2022), le Tribunal fédéral a retenu que l’art. 5 al. 1 LAT contenait lui aussi un mandat législatif impératif, cela même après la révision de la LAT de 2014 qui a introduit l’art. 5 al 1bis ss dans la loi (contra Bernhard Waldmann, Die Pflicht zur Abgeltung von Planungsmehrwerten – Ein neues Bundesgerichtsurteil präzisiert die bundesrechtlichen Vorgaben, in DC2/2021, p. 69 ss). L’arrêt s’exprime à ce propos comme suit : "Wie bereits vor der Gesetzesrevision vom 15.”

“An der in BGE 147 I 225 vorgenommenen Auslegung von Art. 5 Abs. 1 RPG ist somit auch im Licht der erwähnten Kritik festzuhalten. Die Bestimmung verlangt somit von den Kantonen, mit gesetzlichen Regelungen auch bei Um- und Aufzonungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Vorteile zu sorgen.”

“2 von BGE 147 I 225 diese bereits thematisierte, indem es auf das Spannungsverhältnis der beiden Absätze hinwies. Dieses Spannungsverhältnis ist allerdings bereits im Gesetzestext angelegt. Es entbindet die rechtsanwendende Behörde nicht davon, unter Rückgriff auf die etablierten Auslegungsmethoden den Sinn der Rechtsnorm zu ermitteln. Dass es methodisch nicht überzeugt, aus der Formulierung von Abs. 1bis ("mindestens") darauf zu schliessen, dass Abs. 1 seine Bedeutung verlieren soll, wurde bereits dargelegt. In diesem Sinne meint denn auch WALDMANN an anderer Stelle, möglich sei eine " (schwache) normative Pflicht", Mehrwerte infolge anderer Planungsmassnahmen mit anderen Instrumenten (z.B. öffentlich-rechtlicher Vertrag, Realausgleich) auszugleichen (a.a.O., S. 73). Insofern ist offenbar auch er der Auffassung, dass Abs. 1 ein rechtlich verbindlicher Gehalt zukommt, obwohl Abs. 1bis (in Bezug auf Einzonungen) als Mindestvorschrift formuliert ist. Die Kritik AMMONS, eine Symmetrie bei der Behandlung planerischer Vor- und Nachteile gebe es nur bei Ein- und Auszonungen, ist unzutreffend. Art. 5 Abs. 1 RPG verlangt einen angemessenen Ausgleich sowohl für Vor- als auch für Nachteile, soweit diese erheblich sind. In der Literatur wird in diesem Zusammenhang - im Sinne eines zusätzlichen Arguments für die Bejahung einer über Einzonungen hinausgehenden Pflicht zum Ausgleich von Planungsvorteilen - betont, dass naturgemäss das Geld für den gesetzlich vorgesehenen angemessenen Nachteilsausgleich fehle, wenn nicht alle erheblichen Planungsvorteile angemessen ausgeglichen würden (AEMISEGGER/KISSLING, Verkleinerung überdimensionierter Bauzonen - Ausgleich und Entschädigung nach Art. 5 RPG, ZBl 122/2021 S. 213 f.; JUD/KISSLING, a.a.O., S. 23). Die Einwände des Autors, wonach die Kantone bislang keine Entschädigungen für Rückzonungen innerhalb des Baugebiets ausrichteten und die Schätzung bei Um- und Aufzonungen schwieriger sei als bei Einzonungen, vermag aus rechtlicher Sicht ebenfalls nicht zu überzeugen, denn der Stand der Umsetzung einer Rechtsnorm oder die angeblich dabei bestehenden grösseren Schwierigkeiten lassen keine Rückschlüsse auf den Normgehalt zu.”

“Nach ständiger Rechtsprechung sind namentlich die Anforderungen des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umweltschutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV) zu beachten; diese gewichtigen öffentlichen Interessen sind der Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt (grundlegend BGE 105 Ia 330 E. 3c). Dementsprechend qualifiziert das Bundesgericht etwa Nichteinzonungen (BGE 119 Ib 124 E. 2a mit Hinweisen) oder Zweitwohnungsbeschränkungen (BGE 144 II 367 E. 3.2) als in der Regel entschädigungslos zulässige Inhaltsbestimmungen des Grundeigentums. Eine Eigentumsbeschränkung, die einer Enteignung gleichkommt und damit eine Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung auslöst (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 5 Abs. 2 RPG [SR 700]), besteht nur ausnahmsweise (BGE 145 II 140 E. 4.1 mit Hinweisen). Sie liegt vor, wenn der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer der Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer; BGE 131 II 728 E. 2; Urteil 2C_461/2011 vom 9. November 2011 E. 4.1).”

“Sie kommt einer formellen Enteignung gleich, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4a 263 f., 123 II 481 E. 6d 489). Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (vgl. zum Ganzen BGE 140 I 176 E. 9.5 199; Urteil des BGer 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 E. 2.1). Sind die Voraussetzungen der materiellen Enteignung erfüllt, ist gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 BV volle Entschädigung zu leisten. Das Bundesgericht lehnt es ab, die Grenze der Entschädigungspflicht schematisch anhand eines festen Prozentsatzes der Wertminderung zu ziehen (vgl. Urteil des BGer 1C_653/2017 vom 12. März 2019 E. 3.2). Entscheidend ist, ob ein Eigentümer seine Parzelle nach dem Eigentumseingriff weiterhin in angemessener, wirtschaftlich sinnvoller und guter Weise nutzen kann (vgl. BGE 112 Ib 263 E. 4 267, 111 Ib 257 E. 4a 264).”

“L'art. 5 al. 1 LAT donne mandat aux cantons d'établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement du territoire. L'art. 5 al. 1bis LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose que les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances. Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (arrêt 1C_588/2014 du 22 juin 2015 consid. 4.1 et les références). Par ailleurs, les normes du droit cantonal vaudois constituent des dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (arrêt 1C_222/2023 du 12 septembre 2024 consid.”

“Les conditions formelles de recevabilité du recours sont ainsi remplies. 2. 2.1. Conformément à l’art. 75 al. 1 de la Constitution fédérale (Cst. féd.; RS 101), la Confédération fixe les principes applicables à l’aménagement du territoire. C’est ce qu’il a fait, notamment, avec l’adoption de la LAT. Aux termes de l'art. 5 al. 1 LAT, le droit cantonal doit établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement. Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants. Les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20 %; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid.”

“Les conditions formelles de recevabilité du recours sont ainsi remplies. 2. 2.1. Conformément à l’art. 75 al. 1 de la Constitution fédérale (Cst. féd.; RS 101), la Confédération fixe les principes applicables à l’aménagement du territoire. C’est ce qu’il a fait, notamment, avec l’adoption de la loi sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT). Aux termes de l'art. 5 al. 1 LAT, le droit cantonal doit établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement. Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants : les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid.”

“Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants. Les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20 %; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al.”

“Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants : les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al.”

“Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants : les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al.”

“2): «Selon la jurisprudence cantonale confirmée par le Tribunal fédéral, le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure d'aménagement doit être apprécié au regard de la variation réelle et concrète de la valeur de l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est déterminante la possibilité effective d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à la zone dont elle fait désormais partie (arrêt 1C_290/2007 du 28 janvier 2008, consid. 4). Cette valeur objective s'estime par comparaison du prix du terrain avant et après la mesure d'aménagement, en s'appuyant sur des critères objectifs. En cas de vente, l'estimation ne peut se baser uniquement sur les prix effectivement payés, ni sur la valeur cadastrale (ATF 132 II 401 consid. 2.1).» Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass nur konkrete Vergleichspreise massgebend wären. Zudem bezieht sich diese Aussage auf die Rechtsprechung eines bestimmten Kantons, während Art. 5 RPG den Kantonen einen Spielraum belässt (vorne E. 4.5.1). Die Literatur zur Planungsmehrwertabgabe geht denn auch einhellig davon aus, dass verschiedene Methoden in Frage kommen, um den Mehrwert zu ermitteln (Urs Eymann, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, in ZBl 2015 S. 167 ff., 172 f.; ders., Einzelaspekte zum Planungsmehrwertausgleich, in KPG‑Bulletin 2018 S. 94 ff., 97; Javier Gonzalez Patallo, a.a.O., S. 36 ff.; Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 11; Heinz Lanz, Die Mehrwertermittlung aus der Sicht des Bewerters, in: in dubio 1/2023 S. 28 ff.; Christa Perregaux DuPasquier, Mit einer Vielzahl von Methoden zu einem objektiven Ergebnis, in Inforaum 1/2020 S. 4 ff., 7; Michael Pflüger, Die Mehrwertabgabe nach Art. 142 ff. des revidierten Baugesetzes – Streiflichter auf eine Baustelle, in BVR 2017 S. 268 ff., 284; Beat Stalder, a.a.O., S. 24 f.).”

“E. 5.1.2): «Selon la jurisprudence cantonale confirmée par le Tribunal fédéral, le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure d'aménagement doit être apprécié au regard de la variation réelle et concrète de la valeur de l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est déterminante la possibilité effective d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à la zone dont elle fait désormais partie (arrêt 1C_290/2007 du 28 janvier 2008, consid. 4). Cette valeur objective s'estime par comparaison du prix du terrain avant et après la mesure d'aménagement, en s'appuyant sur des critères objectifs. En cas de vente, l'estimation ne peut se baser uniquement sur les prix effectivement payés, ni sur la valeur cadastrale (ATF 132 II 401 consid. 2.1).» Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass nur konkrete Vergleichspreise massgebend wären. Zudem bezieht sich diese Aussage auf die Rechtsprechung eines bestimmten Kantons, während Art. 5 RPG den Kantonen einen Spielraum belässt (vorne E. 4.5.1). Die Literatur zur Planungsmehrwertabgabe geht denn auch einhellig davon aus, dass verschiedene Methoden in Frage kommen, um den Mehrwert zu ermitteln (Urs Eymann, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, in ZBl 2015 S. 167 ff., 172 f.; ders., Einzelaspekte zum Planungsmehrwertausgleich, in KPG‑Bulletin 2018 S. 94 ff., 97; Javier Gonzalez Patallo, a.a.O., S. 36 ff.; Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 11; Heinz Lanz, Die Mehrwertermittlung aus der Sicht des Bewerters, in: in dubio 1/2023 S. 28 ff.; Christa Perregaux DuPasquier, Mit einer Vielzahl von Methoden zu einem objektiven Ergebnis, in Inforaum 1/2020 S. 4 ff., 7; Michael Pflüger, Die Mehrwertabgabe nach Art. 142 ff. des revidierten Baugesetzes – Streiflichter auf eine Baustelle, in BVR 2017 S. 268 ff., 284; Beat Stalder, a.a.O., S. 24 f.).”

“2): «Selon la jurisprudence cantonale confirmée par le Tribunal fédéral, le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure d'aménagement doit être apprécié au regard de la variation réelle et concrète de la valeur de l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est déterminante la possibilité effective d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à la zone dont elle fait désormais partie (arrêt 1C_290/2007 du 28 janvier 2008, consid. 4). Cette valeur objective s'estime par comparaison du prix du terrain avant et après la mesure d'aménagement, en s'appuyant sur des critères objectifs. En cas de vente, l'estimation ne peut se baser uniquement sur les prix effectivement payés, ni sur la valeur cadastrale (ATF 132 II 401 consid. 2.1).» Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass nur konkrete Vergleichspreise massgebend wären. Zudem bezieht sich diese Aussage auf die Rechtsprechung eines bestimmten Kantons, während Art. 5 RPG den Kantonen einen Spielraum belässt (vorne E. 4.5.1). Die Literatur zur Planungsmehrwertabgabe geht denn auch einhellig davon aus, dass verschiedene Methoden in Frage kommen, um den Mehrwert zu ermitteln (Urs Eymann, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG, in ZBl 2015 S. 167 ff., 172 f.; ders., Einzelaspekte zum Planungsmehrwertausgleich, in KPG‑Bulletin 2018 S. 94 ff., 97; Javier Gonzalez Patallo, a.a.O., S. 36 ff.; Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, in PBG aktuell 2/2018 S. 5 ff., 11; Heinz Lanz, Die Mehrwertermittlung aus der Sicht des Bewerters, in: in dubio 1/2023 S. 28 ff.; Christa Perregaux DuPasquier, Mit einer Vielzahl von Methoden zu einem objektiven Ergebnis, in Inforaum 1/2020 S. 4 ff., 7; Michael Pflüger, Die Mehrwertabgabe nach Art. 142 ff. des revidierten Baugesetzes – Streiflichter auf eine Baustelle, in BVR 2017 S. 268 ff., 284; Beat Stalder, a.a.O., S. 24 f.).”

“En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, in Aemisegger e. a. [éd.], Planifier l'affectation, 2016, art. 5 n. 18). 2.2. Au niveau cantonal, ce régime de compensation est prévu aux art. 113a ss LATeC. Selon l'art. 113a LATeC, la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement se fait par le biais d'une taxe sur la plus-value (al. 1). Est considérée comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un bien-fonds qui résulte : a) du classement de celui-ci dans une zone d'affectation selon l'art. 15 LAT; b) d'un changement d'affectation de la zone dans laquelle il est situé (al. 2). Par changement d'affectation au sens de l'al. 2 let. b, il faut entendre toute modification notable de la destination de la zone et de la typologie des constructions qui y sont admises (al. 3). Dès l'entrée en force de la mesure d'aménagement, l'assujettissement du bien-fonds à la taxe sur la plus-value fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier, sur réquisition de la Direction [de l'aménagement, de l'environnement et des constructions] (al.”

“En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, Compensation et indemnisation, La compensation des avantages majeurs, 2016, art. 5 n. 18). 2.2. Au niveau cantonal, ce régime de compensation est prévu aux art. 113a ss LATeC. Selon l'art. 113a LATeC, la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement se fait par le biais d'une taxe sur la plus-value (al. 1). Est considérée comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un bien-fonds qui résulte : a) du classement de celui-ci dans une zone d'affectation selon l'art. 15 LAT; b) d'un changement d'affectation de la zone dans laquelle il est situé (al. 2). Par changement d'affectation au sens de l'al. 2 let. b, il faut entendre toute modification notable de la destination de la zone et de la typologie des constructions qui y sont admises (al. 3). Dès l'entrée en force de la mesure d'aménagement, l'assujettissement du bien-fonds à la taxe sur la plus-value fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier, sur réquisition de la Direction [de l'aménagement, de l'environnement et des constructions] (al.”

“Der grosse Spielraum, der den Kantonen bei der Umsetzung von Art. 5 Abs. 1 RPG zur Verfügung steht (s. E. 4.2 hiervor), ist rechtsgleich und willkürfrei zu handhaben (Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 BV). Willkür in der Rechtssetzung liegt vor, wenn der Erlass sich nicht auf ernsthafte sachliche Gründe stützen lässt oder sinn- und zwecklos ist. Ein Erlass verstösst gegen das Prinzip der Rechtsgleichheit in der Rechtssetzung (Art. 8 Abs. 1 BV), wenn er hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich auf Grund der Verhältnisse aufdrängen. Dem kantonalen und kommunalen Gesetzgeber bleibt im Rahmen dieser Grundsätze ein weiter Gestaltungsspielraum, den das Bundesgericht nicht durch eigene Gestaltungsvorstellungen schmälert (zum Ganzen: BGE 145 I 73 E. 5.1 S. 85; BGE 138 I 265 E. 4.1 S. 267; BGE 136 II 120 E. 3.3.2 S. 127 f.; je mit Hinweisen). Während das Rechtsgleichheitsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung hat und es genügt, dass sich diese auf sachliche, vertretbare Gründe stützen können und dementsprechend nicht willkürlich sind (vgl.”

“Dazu müsste den betroffenen Eigentümern der bisherige Gebrauch ihres Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt werden, weil ihnen eine aus dem Eigentum fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird (vgl. E. 6.2.1.1 hiervor). Wann eine Massnahme die Intensität eines enteignungsähnlichen Eingriffs erreicht, beurteilt sich anhand der konkreten Situation. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung geht deshalb davon aus, es müsse stets aufgrund einer umfassenden Würdigung der Verhältnisse – insbesondere durch Vergleich der dem Betroffenen vor und nach der Eigentumsbeschränkung zustehenden Nutzungsmöglichkeiten – abgeklärt werden, ob der Eingriff derart schwer bzw. intensiv sei, dass er einer Enteignung gleichkomme. Dabei sei nicht allein die prozentuale Wertverminderung massgebend, sondern es müsse darauf abgestellt werden, ob auf der betreffenden Parzelle eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung weiterhin möglich sei (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 5 RPG N 38 mit Hinweisen). Wie bereits dargelegt, gewährleistet die Eigentumsgarantie das Eigentum nur in den Schranken der Rechtsordnung. Ein Anspruch auf Beibehaltung der bisherigen Rechts- und Eigentumsordnung besteht nicht, weshalb neue Festlegungen des Eigentumsinhalts, welche bisherige Befugnisse aufheben, grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen sind. Eine Eigentumsbeschränkung, die einer Enteignung gleichkommt und damit eine Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung auslöst, liegt nur ausnahmsweise vor, wenn der Eingriff besonders schwer wiegt oder dem Einzelnen ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird (vgl. E. 6.2.1.1 hiervor). Mit § 3 Abs. 1 und § 3dbis PhV wird die Rechtsordnung angepasst und der Eigentumsinhalt neu festgelegt. Der mit diesen Bestimmungen verbundene Eingriff in die Eigentumsgarantie wiegt jedoch nicht besonders schwer, wie die Ausführungen unter E. 6.2.1.2 gezeigt haben. Vergleicht man die den betroffenen Landwirten zustehende Nutzungsmöglichkeit vor und nach der Eigentumsbeschränkung, so ist der Eingriff nicht als derart schwer bzw.”

“Dazu müsste den betroffenen Eigentümern der bisherige Gebrauch ihres Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt werden, weil ihnen eine aus dem Eigentum fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird (vgl. E. 6.2.1.1 hiervor). Wann eine Massnahme die Intensität eines enteignungsähnlichen Eingriffs erreicht, beurteilt sich anhand der konkreten Situation. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung geht deshalb davon aus, es müsse stets aufgrund einer umfassenden Würdigung der Verhältnisse – insbesondere durch Vergleich der dem Betroffenen vor und nach der Eigentumsbeschränkung zustehenden Nutzungsmöglichkeiten – abgeklärt werden, ob der Eingriff derart schwer bzw. intensiv sei, dass er einer Enteignung gleichkomme. Dabei sei nicht allein die prozentuale Wertverminderung massgebend, sondern es müsse darauf abgestellt werden, ob auf der betreffenden Parzelle eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung weiterhin möglich sei (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 5 RPG N 38 mit Hinweisen). Wie bereits dargelegt, gewährleistet die Eigentumsgarantie das Eigentum nur in den Schranken der Rechtsordnung. Ein Anspruch auf Beibehaltung der bisherigen Rechts- und Eigentumsordnung besteht nicht, weshalb neue Festlegungen des Eigentumsinhalts, welche bisherige Befugnisse aufheben, grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen sind. Eine Eigentumsbeschränkung, die einer Enteignung gleichkommt und damit eine Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung auslöst, liegt nur ausnahmsweise vor, wenn der Eingriff besonders schwer wiegt oder dem Einzelnen ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird (vgl. E. 6.2.1.1 hiervor). Mit § 3 Abs. 1 und § 3dbis PhV wird die Rechtsordnung angepasst und der Eigentumsinhalt neu festgelegt. Der mit diesen Bestimmungen verbundene Eingriff in die Eigentumsgarantie wiegt jedoch nicht besonders schwer, wie die Ausführungen unter E. 6.2.1.2 gezeigt haben. Vergleicht man die den betroffenen Landwirten zustehende Nutzungsmöglichkeit vor und nach der Eigentumsbeschränkung, so ist der Eingriff nicht als derart schwer bzw.”

“Enfin, selon la jurisprudence citée plus haut (outre l'ATF Commugny, voir ATF 119 Ib 229; 108 Ib 352; 102 Ia 243; 117 Ib 497 et 125 II 431), le principe de la confiance (art. 9 Cst.) exige encore, en l’absence d’expropriation formelle ou matérielle, le versement d’une indemnité pour les frais de projet devenus inutiles suite à des mesures d’aménagement; cela suppose toutefois remplies des conditions strictes. Il demeure qu’il s’agit, là aussi, d’une responsabilité de l’Etat pour acte licite, susceptible d’être engagée – c’est là sa caractéristique spécifique – même en l’absence de base légale; le fondement de cette responsabilité étant alors le principe de la confiance (Tschannen/Müller/Kern, op. cit, nos 1757 et 1674, ainsi que les références; Tanquerel, op. cit., n° 1718; on ne saurait rattacher une telle indemnité à l’art. 5 al. 2 LAT: peu clair à ce sujet: Commentaire pratique LAT – Riva, op. cit. nos 225 s. et 235 ad art. 5). On notera que, dans le cas d’espèce, il n’est pas question d’expropriation formelle, ni matérielle; on se trouve donc dans la dernière hypothèse évoquée ci-dessus. Le fondement d’une indemnisation éventuelle doit donc être recherché dans l’art. 9 Cst., une base légale n’étant pas nécessaire.”

“Enfin, selon la jurisprudence citée plus haut (outre l'ATF Commugny, voir ATF 119 Ib 229; 108 Ib 352; 102 Ia 243; 117 Ib 497 et 125 II 431), le principe de la confiance (art. 9 Cst.) exige encore, en l’absence d’expropriation formelle ou matérielle, le versement d’une indemnité pour les frais de projet devenus inutiles suite à des mesures d’aménagement; cela suppose toutefois remplies des conditions strictes. Il demeure qu’il s’agit, là aussi, d’une responsabilité de l’Etat pour acte licite, susceptible d’être engagée – c’est là sa caractéristique spécifique – même en l’absence de base légale; le fondement de cette responsabilité étant alors le principe de la confiance (Tschannen/Müller/Kern, op. cit, nos 1757 et 1674, ainsi que les références; Tanquerel, op. cit., n° 1718; on ne saurait rattacher une telle indemnité à l’art. 5 al. 2 LAT: peu clair à ce sujet: Commentaire pratique LAT – Riva, op. cit. nos 225 s. et 235 ad art. 5). On notera que, dans le cas d’espèce, il n’est pas question d’expropriation formelle, ni matérielle; on se trouve donc dans la dernière hypothèse évoquée ci-dessus. Le fondement d’une indemnisation éventuelle doit donc être recherché dans l’art. 9 Cst., une base légale n’étant pas nécessaire.”

“Das Verbot, weitergehende Mehrwertabgaben zu erheben, ist vor diesem Hintergrund mit dem Bundesrecht unvereinbar, da es den Gemeinden nicht ermöglicht, den Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 Abs. 1 RPG in rechtsgleicher Weise zu erfüllen. Abs. 2 von § 2 GAP ist deshalb aufzuheben. Hingegen erweist sich dessen Abs. 3, allein betrachtet, als mit dem übergeordneten Recht vereinbar. Denn bei Wegfall der in Abs. 2 vorgesehenen Einschränkung stellt Abs. 3 eine gesetzliche Grundlage dar, die es den Gemeinden erlaubt, einen Mehrwertausgleich auf vertraglichem Weg herbeizuführen, ohne dass dadurch die Erhebung einer Abgabe durch einseitigen Akt ausgeschlossen würde (vgl. dazu POLTIER, a.a.O., N. 116 zu Art. 5 RPG).”

“Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Entscheid betrifft eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die beschwerdeführende Gemeinde hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist mit ihren Anträgen unterlegen, weshalb sie beschwert ist (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Da ein Entscheid über eine Entschädigung als Folge von Eigentumsbeschränkungen im Sinne von Art. 5 RPG (SR 700) angefochten wird, ist sie gestützt auf Art. 34 Abs. 2 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG zur Beschwerde legitimiert (BGE 138 V 339 E. 2.3.1). Zu prüfen ist indessen, ob es sich beim Entscheid des Verwaltungsgerichts um einen anfechtbaren Entscheid gemäss Art. 90 ff. BGG handelt.”

“Avant même la révision de la LAT du 15 juin 2012 (en vigueur depuis le 1er mai 2014) – donc avant que le droit fédéral ne prescrive expressément que "les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites" (nouvel art. 15 al. 2 LAT), ce qui a amené de nombreuses communes à entreprendre une révision de leur plan général d'affectation –, la jurisprudence du Tribunal fédéral a admis la possibilité d'un cas de refus de classement ("Nichteinzonung"), non seulement en cas de révision d'un plan de zones adopté avant la LAT, mais également en cas d'adaptation d'un plan d'affectation édicté sous l'empire de la LAT (après le 1er janvier 1980) mais qui, matériellement, ne respectait pas les principes de planification du droit fédéral (cf. ATF 131 II 728 consid. 2.3, 125 II 326 consid. 5c; arrêts TF 1C_275/2018 du 15 octobre 2019 consid. 2.3, 1C_573/2011 du 30 août 2013 consid. 2.2 in ZBl 116/2015 p. 201; Riva, op. cit. n. 184 ad art. 5 LAT; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7e éd. Berne 2022 p. 666). Cette jurisprudence doit en principe encore être appliquée quand la mesure d'aménagement litigieuse est adoptée après le 1er mai 2014, dans le cadre de la mise en œuvre de l'art. 15 al. 2 LAT; il est en effet admis que la révision de la LAT de 2012 n'a pas, à l'instar de l'adoption de cette loi en 1979, modifié le contenu ou la définition de la propriété foncière (cf. Riva, op. cit., n. 152 ad art. 5 LAT; Bühlmann/Kissling, op.cit., p. 21; Arnold Marti, Commentaire de l'arrêt TF 1C_573/2011 in ZBl 116/2015 p. 209; Peter Hänni, Die Rückzonungspflicht nach dem revidierten Raumplanungsgesetz: Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung? in: Zufferey/Waldmann, Révision 2014 de la loi sur l'aménagement du territoire, Zurich 2015 p. 252 [ci-après: Révision 2014]; Peter Karlen, Das Enteignungsrecht zwischen Beständigkeit und Wandel, ZBl 120/2019 p. 647 ss, 655). Ainsi, une révision de plan général d'affectation destinée à mettre en œuvre le nouvel art.”

“Le contenu de la propriété foncière n'est pas déterminé seulement par le droit privé, mais sa définition dépend aussi de l'ordre constitutionnel ainsi que du droit public édicté sur la base de la Constitution; la définition valable à un moment donné peut, par ailleurs, être modifiée, comme, au demeurant, l'ordre juridique en général. La propriété n'est en outre pas garantie de façon illimitée, mais seulement dans les limites tracées par l'ordre juridique dans l'intérêt public (ATF 144 II 367 consid. 3.2 et les références citées). A l'instar des principes de maintien de l'aire forestière (art. 77 Cst.), de la protection des eaux ou de l'environnement (art. 74 et 76 Cst.) (cf. ENRICO RIVA, in Commentaire pratique LAT, vol. I, 2016, n. 144 ad art. 5 LAT), la protection des marais et sites marécageux et l'interdiction d'exploiter la tourbe déploient des effets sur la définition du contenu de la propriété. Il s'agit en effet d'une mesure de politique d'aménagement d'ordre constitutionnel directement applicable redéfinissant pour l'ensemble du territoire helvétique le contenu de la propriété foncière dans les marais et les sites marécageux d'une beauté particulière et d'importance nationale, redéfinition qui ne déclenche pas une obligation d'indemnisation générale (cf. ATF 144 II 367 consid. 3.2). Lorsque le contenu du droit de propriété reçoit une nouvelle définition, supprimant des possibilités dont disposait jusqu'alors le propriétaire, les personnes concernées ne peuvent en principe prétendre à aucune indemnité; nul ne saurait en effet faire valoir un droit au maintien de l'ordre juridique et de la réglementation du droit de propriété. Cela étant, pour les propriétaires concernés, une nouvelle définition du contenu du droit de propriété peut déployer les mêmes effets qu'une restriction de ce droit et exceptionnellement atteindre des propriétaires isolés de la même façon qu'une expropriation.”

“142 LCart. 142 BauG BGE 143 I 37ATF 143 I 37DTF 143 I 37 BGE 138 I 274ATF 138 I 274DTF 138 I 274 BVR 2011 314 BVR 2004 12 Art. 75 GVart. 75 OCoart. 75 GV BGE 120 II 321ATF 120 II 321DTF 120 II 321 BGE 107 II 44ATF 107 II 44DTF 107 II 44 5C.271/1999 BVR 2004 12 Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG BGE 148 II 218ATF 148 II 218DTF 148 II 218 BVR 2023 25 BVR 2021 312 Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142d BauGart. 142d LCart. 142d BauG BVR 2002 322 Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG BGE 142 I 177ATF 142 I 177DTF 142 I 177 BGE 121 II 138ATF 121 II 138DTF 121 II 138 Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT Art. 94 BVart. 94 Cst.art. 94 Cost. BGE 130 I 96ATF 130 I 96DTF 130 I 96 2A.408/2002 BGE 121 II 138ATF 121 II 138DTF 121 II 138 2P.283/1999 2A.514/1999 Art. 127 StGart. 127 LIart. 127 StG Art. 127 StGart. 127 LIart. 127 StG Art. 23 StHGart. 23 LHIDart. 23 LAID Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 120b BauVart. 120b OCart. 120b BauV Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142d BauGart. 142d LCart. 142d BauG Art. 142c BauGart. 142c LCart. 142c BauG Art. 137 StGart. 137 LIart. 137 StG Art. 142 StGart. 142 LIart. 142 StG Art. 144 StGart. 144 LIart. 144 StG Art. 131 StGart. 131 LIart. 131 StG Art. 142d BauGart. 142d LCart. 142d BauG Art. 142c BauGart. 142c LCart. 142c BauG Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT BGE 121 II 138ATF 121 II 138DTF 121 II 138 2P.283/1999 2A.514/1999 Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142 BauGart. 142 LCart. 142 BauG Art. 142b BauGart. 142b LCart. 142b BauG BVR 2010 462 Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT Art. 142a BauGart. 142a LCart. 142a BauG Art. 5 RPGart. 5 LATart. 5 LPT Art. 142c BauGart. 142c LCart.”

“La révision ultérieure de la LATC entrée en vigueur le 1er octobre 2020 était motivée par la volonté du législateur de transférer les procédures en indemnisation d'expropriations matérielles de la justice civile vers une procédure administrative menée par un service spécialisé, à l'instar de la procédure en matière de compensation des avantages résultant de mesures d'aménagement (taxation administrative de la plus-value). Les art. 72 ss LATC ont donc été modifiés pour instaurer ce nouveau régime de la décision administrative dans ce domaine, et l'art. 124a LE a simultanément été ajouté pour exclure l'application des règles de la LE en matière d'expropriation matérielle (Titre VIII, art. 116 ss LE) aux demandes en indemnisation pour expropriation matérielle relevant des art. 71 ss LATC. Le texte de l'art. 71 LATC n'a quant à lui pas été changé, et aucune autre disposition légale n'a fait l'objet de cette révision. En particulier, le texte de l'art. 48 LATC n'a pas été modifié. Cette disposition n'a d'ailleurs pas été évoquée dans l'EMPL de décembre 2019 relatif à la révision. Il découle de ce qui précède que les demandes d'indemnisation relevant des art. 71 ss LATC ne s'appliquent qu'aux cas d'expropriation matérielle au sens strict de l'art. 5 al. 2 LAT, soit, selon la jurisprudence, ceux dans lesquels il y a privation d'une faculté essentielle du droit de propriété et ceux où la mesure d'aménagement impose au propriétaire de supporter un sacrifice particulier par trop considérable. Ainsi qu'il a été relevé précédemment dans les causes AC.2022.0053 et AC.2023.0111, l'indemnisation des frais de projet réalisés en vain, telle que prévue par l'art. 48 LATC, n'est pas stricto sensu une indemnisation pour expropriation matérielle au sens de l'art. 5 al. 2 LAT (cf. consid. 6c ci-dessus). Cette norme de droit cantonal institue un cas spécifique de responsabilité de l'Etat pour acte licite (cf. consid. 5e ci-dessus). Par conséquent, force est de constater que les modifications instaurées par la révision législative de 2020 ne concernent pas cette disposition. En particulier, l'exclusion de l'application des art. 116 ss LE prévue par l'art. 124a LE ne vaut que pour les art. 71 ss LATC, mais pas pour l'art. 48 LATC (lequel ne fait pas partie du Chapitre II du Titre VII de la LATC où sont regroupées ces dispositions, ni ne renvoie à ces dernières).”

“reproduit plus haut). Les art. 71 ss LATC prévoient ainsi l'indemnisation pour toute restriction au droit de propriété résultant d'une mesure d'aménagement du territoire équivalant à une expropriation matérielle. Cette notion de l'expropriation matérielle correspond à celle définie exhaustivement par la jurisprudence du Tribunal fédéral pour l'art. 5 al. 2 LAT (CDAP AC.2024.0316 du 6 février 2025 consid. 5). On peut parler dans ce cas d'expropriation matérielle stricto sensu. Cette notion doit être distinguée de l'indemnité prévue à l'art. 48 LATC, dont les conditions d'application sont distinctes, ainsi que des cas d'indemnisation découlant de l'art. 9 Cst. et du principe de la confiance. La révision ultérieure de la LATC entrée en vigueur le 1er octobre 2020 était motivée par la volonté du législateur de transférer les procédures en indemnisation d'expropriations matérielles de la justice civile vers une procédure administrative menée par un service spécialisé, à l'instar de la procédure en matière de compensation des avantages résultant de mesures d'aménagement (taxation administrative de la plus-value). Les art. 72 ss LATC ont donc été modifiés pour instaurer ce nouveau régime de la décision administrative dans ce domaine, et l'art. 124a LE a simultanément été ajouté pour exclure l'application des règles de la LE en matière d'expropriation matérielle (Titre VIII, art.”

“La décision attaquée tranche une contestation sur des prétentions du recourant à une indemnité dont le fondement se trouve, en droit fédéral, à l'art. 5 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Aux termes de cette disposition, une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation. L'art. 5 al. 2 LAT définit les conditions de l'expropriation matérielle, en cas d'adoption ou de modification d'un plan d'affectation au sens des art. 14 ss LAT.”

“Für letztere Auffassung scheint zwar die absolute Formulierung von § 2 BGE 147 I 225 S. 235 Abs. 2 GAP zu sprechen, wonach es den Gemeinden verboten ist, Mehrwertabgaben zu erheben, die über diejenigen für Neueinzonungen gemäss Abs. 1 hinausgehen. Allerdings steht dem nicht entgegen, im Sinne der Ausführungen des Kantons für Abs. 3 einen weiteren Anwendungsbereich anzunehmen, der auch Um- und Aufzonungen erfasst. Abs. 3 präsentiert sich bei diesem Verständnis als eine teilweise Lockerung des erwähnten Verbots zugunsten der Gemeinden, was weder dem Wortlaut noch der Systematik der Norm zuwiderläuft. Die Auslegung durch den Kanton lässt sich somit auf sachliche Argumente stützen. Ob sie darauf hinausläuft, dass die in Abs. 3 vorgesehenen Infrastrukturbeiträge mehr als 20 % des Bodenmehrwerts erreichen dürfen, kann offenbleiben. Mit Blick auf die Frage der Bundesrechtskonformität ist entscheidend, dass den Gemeinden somit die Möglichkeit eingeräumt wird, einen Mehrwertausgleich bei Um- und Aufzonungen vorzusehen. Ob damit den Anforderungen von Art. 5 Abs. 1 RPG Genüge getan ist, ist im Folgenden zu untersuchen. Die Beschwerdeführer bringen insofern vor, dass die Beschränkung des Mehrwertausgleichs auf freiwillige Vereinbarungen die Gefahr ungleicher und willkürlicher Lösungen mit sich bringe.”

“Vorliegend hatte der kantonale Gesetzgeber zum Vertragszeitpunkt im Februar 2013 noch keine Mehrwertabgabe eingeführt. Mit der Ortsplanung obliegt der Beschwerdeführerin eine Sachaufgabe, für welche von Bundesrechts wegen die Erhebung einer Mehrwertabgabe vorgeschrieben ist (E. 6.2.1 hiervor). Die Gemeinde war daher grundsätzlich befugt, einen Ausgleich für den zur Diskussion stehenden planbedingten Mehrwert zu verlangen. Art. 5 Abs. 1 RPG verbietet eine vertragliche Erhebung von Mehrwertabgaben nicht (vgl. Urteil 2C_305/2022 vom 12. Oktober 2022 E. 3.1; AEMISEGGER, a.a.O., S. 637). Die strittige Vereinbarung ist einer vertragsweisen Regelung somit zugänglich. Der Beschwerdegegner hat sich zudem freiwillig bereit erklärt, die Mehrwertabgabe zu akzeptieren, bevor die kantonale gesetzliche Grundlage in Kraft getreten ist. Ziff. 7 des verwaltungsrechtlichen Vertrags beruht daher - auch ohne unmittelbare kantonale Ermächtigung der Gemeinde - auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage im RPG und stellt eine rechtmässige Grundlage für die Erhebung der strittigen Mehrwertabgabe dar. Damit ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht der Beschwerdeführerin die Kompetenz abgesprochen hat, eine vertragliche Mehrwertabgabe vom Beschwerdegegner zu erheben. Das angefochtene Urteil verletzt daher die Gemeindeautonomie.”

“Art. 5 Abs. 1 RPG verlangt einen «angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile», die durch Planungen entstehen (Abs. 1), bzw. für «Planungsvorteile» oder «Mehrwerte» (Abs. 1bis), sagt aber nicht, wie diese Mehrwerte bzw. Vorteile zu bemessen sind. Nach der Rechtsprechung muss der Mehrwert wirtschaftlicher Natur sein und sich nach der Gesamtheit der Umstände bemessen. Es handelt sich dabei um einen unbestimmten Begriff des Bundesrechts, der den Kantonen einen gewissen Spielraum belässt (BGE 132 II 401 E. 2.1, 131 II 571 E. 2.1; BGer 1C_588/2014 vom”

“1 während den parlamentarischen Beratungen ausdrücklich zur Disposition gestellt wurde (AB 2011 N 1582 und Votum Nationalrat Parmelin, AB 2011 N 1587). Der Bundesgesetzgeber sah jedoch davon ab, die Bestimmung aufzuheben. Daraus folgt, dass der allgemeine Gesetzgebungsauftrag in Abs. 1 neben der ihn konkretisierenden Mindestvorschrift von Abs. 1 bis seinen Charakter als bindendes Recht behält (vgl. BGE 143 II 568 E. 4.4 S. 572; so auch die herrschende Lehre: HEINZ AEMISEGGER, Der Mehrwertausgleich gemäss Art. 5 Abs. 1-Abs. 1 sexies RPG, AJP 2016 S. 634; LUKAS BÜHLMANN, Mehrwertausgleich: Empfehlungen für die kantonale Ausführungsgesetzgebung, Inforaum 2015, Heft 3, S. 4; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 253; ETIENNE POLTIER, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 24 zu Art. 5 RPG; ENRICO RIVA, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 12 zu Art. 5 RPG). Wie bereits vor der Gesetzesrevision vom 15. Juni 2012 verlangt Art. 5 Abs. 1 RPG von den Kantonen, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvor- und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen, wobei den Kantonen insoweit ein grosser Spielraum zur Verfügung steht (Urteile 1C_549/2016 vom 15. Januar 2018 E. 4.5.2; 1C_216/2019 vom 21. November 2019 E. 4.3; vgl. auch BGE 113 Ib 212 E. 2a S. 215; je mit Hinweisen). Fast deckungsgleich mit Art. 5 Abs. 1 RPG sieht die von den Beschwerdeführern ebenfalls angerufene Bestimmung von § 116 Abs. 4 KV/BL vor, dass erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planung entstehen, angemessen ausgeglichen werden. Gemäss der kantonalen Verfassungsnorm soll dies allerdings nur "im Rahmen des Gesetzes" geschehen. Ihr kommt somit neben Art. 5 Abs. 1 RPG keine selbständige Bedeutung zu.”

“Ob die frühere Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG genügte, hängt dabei davon ab, ob sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grundsätzen vereinbar war (vgl. Urteile 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019 E. 2.3; 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 E. 2.3 mit Hinweisen). Eine Nutzungsordnung entspricht den materiellen Anforderungen des RPG, wenn sie unter anderem die Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Kriterien von Art. 15 und Art. 1 - 3 RPG vornimmt. Trifft dies zu, so sind spätere Redimensionierungen in der Regel als Auszonungen und nicht als Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierungen indessen erst hinterher beispielsweise wegen der demografischen Entwicklung und wegen neuer Verdichtungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten als zu gross erweisen (BGE 131 II 728 E. 2.3 mit Hinweisen; Urteil 1C_573/2011 vom 30. August 2013 E. 3.2). Wäre nicht nur die erstmalige Anpassung an die Vorgaben des RPG, sondern auch jede weitere Anpassung der Nutzungsplanung wegen veränderter Verhältnisse als Nichteinzonung grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen, wäre Art. 5 Abs. 2 RPG nur noch in Ausnahmefällen anwendbar, z.B. wenn die Eigentümerschaft für die Erschliessung und Überbauung des Landes bereits erhebliche Kosten aufgewendet hat. Dies würde den Begriff des entschädigungslos hinzunehmenden Eingriffs in das Eigentum überdehnen (BGE 131 II 728 E. 2.4 in fine).”

“La notion de valeur vénale prévue dans le régime de compensation de la LATeC doit logiquement correspondre à celle prévalant dans le domaine de l'expropriation dès lors que la taxe sur la plus‑value est affectée prioritairement aux indemnités accordées pour cause d'expropriation matérielle découlant d'une mesure d'aménagement (art. 113c al. 2 let. a LATeC). Or tant en matière d'expropriation que dans le domaine du droit fiscal, la valeur vénale se définit comme étant la valeur du marché. L'on ne voit pas au demeurant qu'il se justifierait d'attribuer au terme de valeur vénale de l'art. 113b al. 2 LATeC un contenu différent puisqu'il s'agit d'une notion issue du domaine de l'estimation immobilière. De plus, quand bien même la taxe sur la plus-value n'est pas un impôt mais une contribution causale indépendante des coûts, elle n'en constitue pas moins une contribution publique, et il se justifie aussi pour cette raison de retenir une même définition pour la valeur vénale. L'on observera par ailleurs que cette définition commune de valeur vénale ne saurait entraîner une double taxation avec l'impôt sur les gains immobiliers comme le soutient l'autorité intimée dans ses observations sur le recours, les art. 5 al. 1sexies LAT et 113b al. 4 LATeC prévoyant expressément que le montant de la taxe sur la plus-value est déduit du gain imposable en tant que partie des impenses en cas d'impôt sur les gains immobiliers. L'autorité intimée soutient que la valeur vénale doit correspondre à la valeur objective du terrain reflétant le potentiel constructif maximum découlant de la mesure d'aménagement à l'origine de la taxe, ceci afin de garantir le respect du principe de l'égalité de traitement entre les propriétaires affectés par des mesures d'aménagement et concrétiser l'effet incitatif de la taxe. Dans la mesure toutefois où la valeur vénale correspond au prix qui serait payé sur le marché libre, ce potentiel maximum va nécessairement entrer en ligne de compte, et c'est la méthode d'estimation de cette valeur vénale qui va permettre d'en tenir compte. 4.3. La valeur vénale au sens de l'art. 113b al. 2 LATeC doit, d'autant plus en l'absence de prix convenu, être fixée par le biais d'une estimation et le Message indique à cet égard que la plus‑value résultant de la mesure d’aménagement devra évidemment être déterminée de manière objective.”

“La notion de valeur vénale prévue dans le régime de compensation de la LATeC doit logiquement correspondre à celle prévalant dans le domaine de l'expropriation dès lors que la taxe sur la plus‑value est affectée prioritairement aux indemnités accordées pour cause d'expropriation matérielle découlant d'une mesure d'aménagement (art. 113c al. 2 let. a LATeC). Or tant en matière d'expropriation que dans le domaine du droit fiscal, la valeur vénale se définit comme étant la valeur du marché. L'on ne voit pas au demeurant qu'il se justifierait d'attribuer au terme de valeur vénale de l'art. 113b al. 2 LATeC un contenu différent puisqu'il s'agit d'une notion issue du domaine de l'estimation immobilière. De plus, quand bien même la taxe sur la plus-value n'est pas un impôt mais une contribution causale indépendante des coûts, elle n'en constitue pas moins une contribution publique, et il se justifie aussi pour cette raison de retenir une même définition pour la valeur vénale. L'on observera par ailleurs que cette définition commune de valeur vénale ne saurait entraîner une double taxation avec l'impôt sur les gains immobiliers comme le soutient l'autorité intimée dans ses observations sur le recours, les art. 5 al. 1sexies LAT et 113b al. 4 LATeC prévoyant expressément que le montant de la taxe sur la plus-value est déduit du gain imposable en tant que partie des impenses en cas d'impôt sur les gains immobiliers. L'autorité intimée soutient que la valeur vénale doit correspondre à la valeur objective du terrain reflétant le potentiel constructif maximum découlant de la mesure d'aménagement à l'origine de la taxe, ceci afin de garantir le respect du principe de l'égalité de traitement entre les propriétaires affectés par des mesures d'aménagement et concrétiser l'effet incitatif de la taxe. Dans la mesure toutefois où la valeur vénale correspond au prix qui serait payé sur le marché libre, ce potentiel maximum va nécessairement entrer en ligne de compte, et c'est la méthode d'estimation de cette valeur vénale qui va permettre d'en tenir compte. 4.3. La valeur vénale au sens de l'art. 113b al. 2 LATeC doit, d'autant plus en l'absence de prix convenu, être fixée par le biais d'une estimation et le Message indique à cet égard que la plus‑value résultant de la mesure d’aménagement devra évidemment être déterminée de manière objective.”

“[AS 2014 S. 899]). In Ausführung dieser Bestimmung hat der bernische Gesetzgeber die Mehrwertabgabe in Art. 142 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) geregelt. Nach Art. 142 Abs. 1 BauG entrichten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer Planung in den Genuss eines Mehrwerts gelangen, nach Massgabe dieses Gesetzes und der von den Gemeinden erlassenen Bestimmungen eine Mehrwertabgabe. Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen dieses Gesetzes in einem Reglement (Art. 142 Abs. 4 BauG). Das Reglement der EG Köniz vom 16. Januar 2017 über den Ausgleich von Planungsvorteilen (Mehrwertausgleichsreglement, MWAR, einsehbar unter: <www.koeniz.ch>, Rubriken «Wohnen/Planen und Bauen/Planung und Entwicklung/Mehrwertausgleich») sieht dementsprechend in seinem Art. 2 Folgendes vor:  1 Bei Einzonungen, Um- und Aufzonungen wird unter Vorbehalt von Absatz 2 und 3 eine Mehrwertabgabe erhoben. 2 Bei Anpassungen von Bau- und Nutzungsvorschriften, welche für das ganze Gemeindegebiet gelten, wird keine Mehrwertabgabe erhoben. 3 Die Freigrenzen richten sich nach dem übergeordneten Recht.”

“Der Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 Abs. 1 RPG kann entweder durch den Kanton selber oder durch die Gemeinden erfüllt werden (BGE 147 I 225 E. 4.4). Art. 142a Abs. 2 BauG sieht in dieser Hinsicht vor, dass die Gemeinden bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung) oder bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) eine Mehrwertabgabe erheben können. Art. 142 Abs. 4 BauG hält zudem in allgemeinerer Weise fest, dass die Gemeinden den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen dieses Gesetzes in einem Reglement regeln. Die Gemeinde Meikirch hätte vor diesem Hintergrund den Ausgleich von Planungsvorteilen bei Um- und Aufzonungen vorsehen müssen. Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR, wonach in diesen Fällen keine Abgabe erhoben wird, verletzt somit Art. 5 Abs. 1 RPG. Damit stellt sich die Frage, wie diese Rechtsverletzung zu beseitigen ist und welches Gemeinwesen dafür die Verantwortung trägt.”

“Étant tous deux contestés devant la Cour de céans, il se justifie par économie de procédure de joindre les deux causes, et de les liquider en un seul arrêt. c) Interjetés dans les formes et délai légaux, les deux recours sont recevables. 2. a) L'article 5 LAT prévoit que le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d’aménagement (al. 1). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 cons. 2.1). Les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'article 5 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (ATF 128 I 46 cons. 1 ; cf. aussi arrêt du TF du 23.02.2015 [1C_184/2014] cons. 2.1 et arrêt de la Cour de droit public du 20.01.2020 [CDP.2019.173] cons. 2a). b) La réglementation neuchâteloise (art. 33 ss LCAT) a été mise en place suite à l'entrée en vigueur, le 1er janvier 1980, de l'article 5 al. 1 LAT. Selon l'article 33 LCAT, les avantages et les inconvénients résultant de mesures d'aménagement du territoire font l'objet d'une compensation s'ils sont majeurs. L’article 34 al. 1 LCAT, dans sa teneur à partir du 1er mai 2019 (applicable en l'espèce conformément à la disposition transitoire à la modification du 26.03.2019, à teneur de laquelle les procédures de perception de la contribution de plus-value sont soumises aux dispositions applicables au moment de l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement), stipule qu’est considérée comme un avantage majeur constituant une plus-value, l'augmentation de valeur d'un bien-fonds consécutive à, respectivement : son affectation durable à la zone à bâtir ou à une zone spécifique au sens des articles 15 et 18 LAT (let.”

“5 LAT ne saurait à la fois comporter, à l’alinéa 1, un mandat législatif adressé aux cantons d’établir un régime de compensation des inconvénients majeurs et, à l’alinéa 2, les empêcher de prévoir une telle compensation pour des inconvénients moins graves qu’une expropriation matérielle, ce dernier domaine relevant du droit fédéral et échappant à leur compétence législative. Dans ce contexte, il est douteux qu’un canton puisse prévoir une norme suivant laquelle les inconvénients majeurs de l’art. 5 al. 1 LAT sont (uniquement) ceux qui résultent de restrictions équivalant à une expropriation matérielle. Par ailleurs, s’agissant des avantages majeurs créés par les mesures d’aménagement, le droit fédéral impose au canton de prélever une contribution de plus-value de 20 % au moins dans le cas de la création de nouvelles zones à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT; voir aussi la sanction attachée à la mise en œuvre de ce mandat: art. 38a al. 4 et 5 LAT). L’art. 5 al. 1 LAT donne un mandat similaire aux cantons pour instaurer un régime de compensation des avantages majeurs autres que ceux découlant d’une mise en zone à bâtir, soit notamment pour les changements d’affectation, voire des augmentations d’indices. A cet égard, la nature impérative du mandat législatif conféré aux cantons par l’art. 5 al. 1bis LAT n’a jamais été contestée, pas plus d’ailleurs que l’application du mécanisme de sanction prévu par l’art. 38a al. 4 et 5 LAT en cas de carence du canton. Dans une jurisprudence très récente (ATF 147 I 225 consid. 4.2; cf. aussi TF 1C_233/2021 du 5 avril 2022), le Tribunal fédéral a retenu que l’art. 5 al. 1 LAT contenait lui aussi un mandat législatif impératif, cela même après la révision de la LAT de 2014 qui a introduit l’art. 5 al 1bis ss dans la loi (contra Bernhard Waldmann, Die Pflicht zur Abgeltung von Planungsmehrwerten – Ein neues Bundesgerichtsurteil präzisiert die bundesrechtlichen Vorgaben, in DC2/2021, p. 69 ss). L’arrêt s’exprime à ce propos comme suit : "Wie bereits vor der Gesetzesrevision vom 15. Juni 2012 verlangt Art. 5 Abs. 1 RPG von den Kantonen, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvor- und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen, wobei den Kantonen insoweit ein grosser Spielraum zur Verfügung steht.”

“L'art. 5 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1977 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), disposition qui met en œuvre l'art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) ‒ lequel fonde la garantie constitutionnelle de la propriété ‒, constitue la base légale en matière d'expropriation matérielle, fondant ce régime de responsabilité pour acte licite. Cette disposition prévoit ce qui suit: "Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation." La jurisprudence et la doctrine s'accordent pour considérer que l'art. 5 al. 2 LAT comporte une définition exhaustive, de droit fédéral, de ce qu'il faut comprendre par expropriation matérielle. Il en découle qu'il n'y a plus de place pour une réglementation cantonale divergente en matière d'indemnisation. Ainsi, le législateur cantonal ne peut donner de l'expropriation matérielle une définition plus généreuse (ni plus restrictive) que ne le fait le droit fédéral, plus précisément telle que concrétisée par la jurisprudence du Tribunal fédéral (Enrico Riva in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [éds], Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, Genève 2016, n° 133 ad art. 5 et la jurisprudence citée; Thierry Tanquerel, Manuel de droit administratif, 2e éd., Genève 2018, n° 1746).”

“In BGE 142 I 177 hatte sich das Bundesgericht mit der Frage zu befassen, ob eine Gemeinde im Kanton Basel-Landschaft Mehrwertabgaben erheben darf, wenn der Kanton selbst den Anforderungen von Art. 5 Abs. 1 RPG nicht nachkommt. Es erwog, die Norm nehme den Kanton in die Pflicht, ohne zu bestimmen, auf welcher Ebene der Gesetzgebungsauftrag zu erfüllen sei. Entscheidend sei aus Sicht des Bundesrechts, dass eine Mehrwertabgabe eingeführt sowie ein angemessener Ausgleich für erhebliche Planungsvor- und -nachteile geregelt werde, nicht aber, ob das auf Kantons- oder Gemeindeebene geschehe. Somit erschiene kaum bundesrechtskonform, dass es den Gemeinden bei Nichterfüllung des Gesetzgebungsauftrags durch den kantonalen Gesetzgeber verwehrt wäre, dem Bundesauftrag selber nachzukommen (a.a.O., E. 4.2.3).”

“Vorliegend hatte der kantonale Gesetzgeber zum Vertragszeitpunkt im Februar 2013 noch keine Mehrwertabgabe eingeführt. Mit der Ortsplanung obliegt der Beschwerdeführerin eine Sachaufgabe, für welche von Bundesrechts wegen die Erhebung einer Mehrwertabgabe vorgeschrieben ist (E. 6.2.1 hiervor). Die Gemeinde war daher grundsätzlich befugt, einen Ausgleich für den zur Diskussion stehenden planbedingten Mehrwert zu verlangen. Art. 5 Abs. 1 RPG verbietet eine vertragliche Erhebung von Mehrwertabgaben nicht (vgl. Urteil 2C_305/2022 vom 12. Oktober 2022 E. 3.1; AEMISEGGER, a.a.O., S. 637). Die strittige Vereinbarung ist einer vertragsweisen Regelung somit zugänglich. Der Beschwerdegegner hat sich zudem freiwillig bereit erklärt, die Mehrwertabgabe zu akzeptieren, bevor die kantonale gesetzliche Grundlage in Kraft getreten ist. Ziff. 7 des verwaltungsrechtlichen Vertrags beruht daher - auch ohne unmittelbare kantonale Ermächtigung der Gemeinde - auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage im RPG und stellt eine rechtmässige Grundlage für die Erhebung der strittigen Mehrwertabgabe dar. Damit ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht der Beschwerdeführerin die Kompetenz abgesprochen hat, eine vertragliche Mehrwertabgabe vom Beschwerdegegner zu erheben. Das angefochtene Urteil verletzt daher die Gemeindeautonomie.”

“In BGE 142 I 177 hatte sich das Bundesgericht - ebenfalls gestützt auf eine Beschwerde der Gemeinde Münchenstein - mit der Frage zu befassen, ob eine Gemeinde im Kanton Basel-Landschaft BGE 147 I 225 S. 234 Mehrwertabgaben erheben darf, wenn der Kanton selbst den Anforderungen von Art. 5 Abs. 1 RPG nicht nachkommt. Es erwog, die Norm nehme den Kanton in die Pflicht, ohne zu bestimmen, auf welcher Ebene der Gesetzgebungsauftrag zu erfüllen sei. Entscheidend sei aus Sicht des Bundesrechts, dass eine Mehrwertabgabe eingeführt sowie ein angemessener Ausgleich für erhebliche Planungsvor- und nachteile geregelt werde, nicht aber, ob das auf Kantons- oder Gemeindeebene geschehe. Somit erschiene kaum bundesrechtskonform, § 116 Abs. 4 KV/BL so auszulegen, dass es den Gemeinden bei Nichterfüllung des Gesetzgebungsauftrags durch den kantonalen Gesetzgeber verwehrt wäre, dem Bundesauftrag selber nachzukommen. Weil die kantonalen Behörden der beschwerdeführenden Gemeinde diese Kompetenz abgesprochen hatten, stellte das Bundesgericht im Ergebnis eine Verletzung der Gemeindeautonomie fest, wobei es die in der Kantonsverfassung vorgesehene Kompetenzverteilung und in diesem Rahmen den Umstand berücksichtigte, dass es sich bei der Ortsplanung um eine Aufgabe von lokaler Bedeutung handelt. Von Bedeutung war insofern vor allem § 44 Abs.”

“Gemäss Art. 36 Abs. 1 RPG erlassen die Kantone die für die Anwendung dieses Gesetzes nötigen Vorschriften. Somit ist in erster Linie der Kanton verpflichtet, seine Gesetzgebung an die Vorschriften des RPG anzupassen (ALEXANDER RUCH, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 11 zu Art. 36 RPG). Gibt er, wie es ihm nach dem Ausgeführten offensteht, den Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 Abs. 1 RPG an die Gemeinden weiter, entbindet ihn dies deshalb nicht von der Pflicht, die Erfüllung zu überwachen und durchzusetzen (vgl. RUCH, a.a.O., N. 13 zu Art. 36 RPG).”

“Gemäss Art. 36 Abs. 1 RPG erlassen die Kantone die für die Anwendung dieses Gesetzes nötigen Vorschriften. Somit ist in erster Linie der Kanton verpflichtet, seine Gesetzgebung an die Vorschriften des RPG anzupassen (ALEXANDER RUCH, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 11 zu Art. 36 RPG). Gibt er, wie es ihm nach dem Ausgeführten offensteht, den Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 Abs. 1 RPG an die Gemeinden weiter, entbindet ihn dies deshalb nicht von der Pflicht, die Erfüllung zu überwachen und durchzusetzen (vgl. RUCH, a.a.O., N. 13 zu Art. 36 RPG).”

“Art. 5 Abs. 1 RPG bestimmt seit Inkraftsetzung im Jahre 1980, dass das kantonale Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche planbedingte Vor- und Nachteile regelt (vgl. BGE 147 I 225 E. 4.1). Der Gesetzgeber wollte damit bundesrechtlich den Grundsatz der Gerechtigkeit verankern und Anstoss für die erforderlichen Erlasse in den Kantonen geben. Überdies sollte der Mehrwertausgleich dazu dienen, die Erfüllung des Verfassungsauftrags (Art. 22quater aBV; zweckmässige Nutzung des Bodens und geordnete Besiedlung des Landes; BBl 1969 I 568) zu erleichtern (vgl. Botschaft vom 27. Februar 1978 zu einem Bundesgesetz über die Raumplanung, BBI 1978 I 1016 f., Ziff. 22 ad Art. 5). Der Ausgleich von Planungsvorteilen wurde mit der Revision des Raumplanungsgesetzes vom 15. Juni 2012 eingehender geregelt (vgl. Art. 5 Abs. 1bis -1 sexies RPG in Kraft seit 1. Mai 2014). Art. 5 Abs. 1ter RPG bestimmt nun, dass mit den Erträgen die Entschädigung materieller Enteignungen und von weiteren Massnahmen der Raumplanung nach Art.”

“113d al. 1 LATeC, la décision de taxation de la plus-value peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal cantonal. 1.2. Conformément aux art. 114 al. 1 let. f du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1) et 26 du règlement fribourgeois du 22 novembre 2012 du Tribunal cantonal précisant son organisation et son fonctionnement (RTC; RSF 131.11), la Cour fiscale du Tribunal cantonal est compétente pour connaître du recours. 1.3. Déposé le 20 mars 2020 contre une décision du 20 février 2020, le recours a été interjeté dans le délai et les formes prévus aux art. 79 ss CPJA. Les conditions formelles de recevabilité du recours sont ainsi remplies. 2. 2.1. Conformément à l’art. 75 al. 1 de la Constitution fédérale (Cst. féd.; RS 101), la Confédération fixe les principes applicables à l’aménagement du territoire. C’est ce qu’il a fait, notamment, avec l’adoption de la loi sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT). Aux termes de l'art. 5 al. 1 LAT, le droit cantonal doit établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement. Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants : les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art.”

“Es muss im Einzelfall abgewogen werden, welche Methode oder Methodenkombination zu der Lösung führt, die im normativen Gefüge und mit Blick auf die Wertentscheidungen des Gesetzgebers am meisten überzeugt (zum Ganzen BVR 2023 S. 25 E. 5.5, 2021 S. 312 E. 2.1). 4.3 Gemäss dem Wortlaut von Art. 142 Abs. 2 BauG sind planungsbedingte Mehrwerte auf Grundstücken, die unmittelbar öffentlichen Zwecken (französisch: «directement à des fins publiques») dienen, von der Abgabepflicht ausgenommen, wobei die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Rechtskraft der den Mehrwert auslösenden Planung massgebend sind (vgl. auch Art. 142d Abs. 3 BauG). Die Bestimmung zielt damit auf das Verwaltungsvermögen (vorne E. 3.1). Sie äussert sich nicht dazu, ob an den betroffenen Grundstücken im Fall der Aufgabenerfüllung durch beliehene Private ein staatliches Verfügungsrecht bestehen muss oder nicht. 4.4 Die systematische Auslegung fragt nach dem Sinn einer Rechtsnorm innerhalb eines Gesetzes und im Verhältnis zu anderen Erlassen (vgl. etwa BVR 2002 S. 322 E. 3b/bb). In diesem Zusammenhang sind daher auch die bundesrechtlichen Vorgaben von Art. 5 RPG zu beachten. Gestützt auf diesen Gesetzgebungsauftrag hat der bernische Gesetzgeber Art. 142 ff. BauG erlassen (vorne E. 3.1). 4.4.1 Die Mehrwertabgabe knüpft am planerischen Sondervorteil an. Sie stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung dar. Dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet, zielt das RPG zugleich auf eine ausgleichende Korrektur der durch die Raumplanung bewirkten Ungleichverteilung von Nutzungschancen und Bodenwertsteigerungen. Die Mehrwertabgabe ist mithin Teil eines raumplanungsrechtlich motivierten Ausgleichssystems (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.3.1, 121 II 138 E. 3c; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 5 N. 7; Beat Stalder, Der Ausgleich von Planungsvorteilen – Aufbruch zu neuen Ufern, in Schweizerische Baurechtstagung 2015, 2015, S. 75 ff. [nachfolgend: Ausgleich], S. 79). Das Bundesgericht hat – noch unter der ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG und mit Blick auf die bundesrechtlichen Steuerbefreiungsnormen – festgehalten, dass es nicht zweckmässig ist, den Bund und seine Anstalten für seine Grundstücke, die öffentlichen Zwecken dienen, in ein solches Ausgleichssystem einzubeziehen und durch kostenunabhängige (Kausal-)Abgaben wie die Mehrwertabgabe zu belasten.”

“L'art. 5 al. 1 LAT donne mandat aux cantons d'établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement du territoire. L'art. 5 al. 1bis LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose que les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances. Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (arrêt 1C_588/2014 du 22 juin 2015 consid. 4.1 et les références).”

“Selon l'art. 5 al. 1 LAT, le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement. L'alinéa 1bis précise que les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. En droit vaudois, la compensation de la plus-value est réglementée aux art. 64 ss LATC. Selon l'art. 64 LATC, les avantages majeurs résultant des mesures d'aménagement du territoire font l'objet d'une compensation sous la forme de perception d'une taxe sur la plus-value. Est considéré comme avantage majeur constituant une plus-value l'augmentation sensible de valeur d'un bien-fonds qui résulte du classement de celui-ci en zone à bâtir ou en zone spéciale (al. 2 let.”

“En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, in Aemisegger e. a. [éd.], Planifier l'affectation, 2016, art. 5 n. 18). 2.2. Au niveau cantonal, ce régime de compensation est prévu aux art. 113a ss LATeC. Selon l'art. 113a LATeC, la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement se fait par le biais d'une taxe sur la plus-value (al. 1). Est considérée comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un bien-fonds qui résulte : a) du classement de celui-ci dans une zone d'affectation selon l'art. 15 LAT; b) d'un changement d'affectation de la zone dans laquelle il est situé (al. 2). Par changement d'affectation au sens de l'al. 2 let. b, il faut entendre toute modification notable de la destination de la zone et de la typologie des constructions qui y sont admises (al. 3). Dès l'entrée en force de la mesure d'aménagement, l'assujettissement du bien-fonds à la taxe sur la plus-value fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier, sur réquisition de la Direction [de l'aménagement, de l'environnement et des constructions] (al.”

“En l'occurrence, la procédure de remaniement parcellaire avait précisément pour but d'assurer un traitement égalitaire des propriétaires de parcelles situées dans le périmètre du syndicat des améliorations foncières. Quant aux éventuels inconvénients que mentionnent les recourants, ceux-ci pouvaient être pris en considération lors de la procédure de remaniement parcellaire, en particulier lorsqu'il s'agissait d'attribuer une valeur à l'ancien et au nouvel état. Dans ces circonstances, il n'apparaît pas que la décision attaquée porte atteinte à l'égalité de traitement des recourants, qui sont traités de la même manière que les autres propriétaires concernés par la mesure d'aménagement fondant la perception de la taxe et plus largement que tout propriétaire d'un bien fonds passant d'une zone inconstructible à une zone à bâtir. Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu d'admettre que la décision attaquée porte atteinte au principe d'équité de l'art. 5 LAT, qui n'a pas une portée propre par rapport à celui d'égalité de traitement. On relèvera en outre à toutes fins utiles que l'on peine à comprendre l'argumentation des recourants, qui soutiennent avoir dû "échanger" une grande partie des terrains sis en zone agricole pour obtenir une surface plus petite située en zone à bâtir. Sur la base des documents versés à la procédure, il ressort en effet que les recourants étaient propriétaires, selon l'ancien état, de terrains d'une surface totale de 110'095 m2 entièrement sis en zone inconstructible, alors qu'ils sont propriétaires de 211'283 m2 selon le nouvel état, surface qui inclut notamment des terrains à bâtir. Quoi qu'il en soit, comme on l'a déjà exposé, l'affectation des terrains avant la mise en œuvre du remaniement parcellaire avec péréquation réelle ne constitue pas un élément à prendre en considération pour trancher le présent litige. Les griefs de violation de l'égalité de traitement et de celui du principe de l'équité doivent ainsi être rejetés.”

“En l'occurrence, la procédure de remaniement parcellaire avait précisément pour but d'assurer un traitement égalitaire des propriétaires de parcelles situées dans le périmètre du syndicat des améliorations foncières. Quant aux éventuels inconvénients que mentionnent le recourant, ceux-ci pouvaient être pris en considération lors de la procédure de remaniement parcellaire, en particulier lorsqu'il s'agissait d'attribuer une valeur à l'ancien et au nouvel état. Dans ces circonstances, il n'apparaît pas que la décision attaquée porte atteinte à l'égalité de traitement du recourant, qui est traité de la même manière que les autres propriétaires concernés par la mesure d'aménagement fondant la perception de la taxe et plus largement que tout propriétaire d'un bien fonds passant d'une zone inconstructible à une zone à bâtir. Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu d'admettre que la décision attaquée porte atteinte au principe d'équité de l'art. 5 LAT, qui n'a pas une portée propre par rapport à celui d'égalité de traitement. On relèvera en outre à toutes fins utiles que l'on peine à comprendre l'argumentation du recourant, qui soutient n'avoir bénéficié que d'un accroissement de 104 m2 des possibilités de bâtir. D'une part, le recourant intègre dans la comparaison du potentiel constructible des données se rapportant à un autre sous-périmètre. D'autre part, il ressort des pièces versées à la procédure que, s'agissant du sous-périmètre principal, le recourant était propriétaire, selon l'ancien état, de terrains d'une surface totale de 108'200 m2 entièrement sis en zone inconstructible, alors qu'il est propriétaire de 298'733 m2 selon le nouvel état de ce même sous-périmètre, surface qui inclut notamment des terrains à bâtir. Quoi qu'il en soit, comme on l'a déjà exposé, l'affectation des terrains avant la mise en œuvre du remaniement parcellaire avec péréquation réelle ne constitue pas un élément à prendre en considération pour trancher le présent litige.”

“Sie kommt einer formellen Enteignung gleich, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4a 263 f., 123 II 481 E. 6d 489). Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (vgl. zum Ganzen BGE 140 I 176 E. 9.5 199; Urteil des BGer 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 E. 2.1). Sind die Voraussetzungen der materiellen Enteignung erfüllt, ist gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 BV volle Entschädigung zu leisten. Das Bundesgericht lehnt es ab, die Grenze der Entschädigungspflicht schematisch anhand eines festen Prozentsatzes der Wertminderung zu ziehen (vgl. Urteil des BGer 1C_653/2017 vom 12. März 2019 E. 3.2). Entscheidend ist, ob ein Eigentümer seine Parzelle nach dem Eigentumseingriff weiterhin in angemessener, wirtschaftlich sinnvoller und guter Weise nutzen kann (vgl. BGE 112 Ib 263 E. 4 267, 111 Ib 257 E. 4a 264).”

“L'art. 5 al. 1 LAT donne mandat aux cantons d'établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement du territoire. L'art. 5 al. 1bis LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose que les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances. Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (arrêt 1C_588/2014 du 22 juin 2015 consid. 4.1 et les références).”

“Wie aus den vorangehenden Ausführungen hervorgeht, räumt § 2 Abs. 3 GAP den Gemeinden die Möglichkeit ein, bei Auf- und Umzonungen einen Mehrwertausgleich vorzusehen. Dass dafür der Weg des Vertrags und nicht derjenige der Verfügung gewählt wurde, ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Der den Kantonen von Art. 5 Abs. 1 RPG gewährte Spielraum bezieht sich nicht nur auf die Frage, ab wann ein Vorteil erheblich und welcher Ausgleich angemessen erscheint (dazu BGE 143 II 568 E. 7.1 S. 578 f. mit Hinweisen), sondern auch auf die Instrumente bzw. Mittel, mit denen der Ausgleich erfolgen soll (statt vieler: POLTIER, a.a.O., N. 79 zu Art. 5 RPG; HÄNNI, a.a.O., S. 251; Botschaft vom 27. Februar 1978 zu einem Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG], BBl 1978 I 1017; vgl. auch BGE 122 I 120 E. 3 S. 125 mit Hinweisen betr. Landumlegungen mit Realausgleich). Zumindest im über den Kernbereich von Abs. 1 bis hinausgehenden Bereich des erweiterten Mehrwertausgleichs nach Abs. 1, wie er vorliegend zur Diskussion steht, erscheinen deshalb vertragliche Lösungen nicht ausgeschlossen (zum Mehrwertausgleich auf vertraglichem Weg im Anwendungsbereich der neuen Bestimmungen von Art. 5 Abs. 1 bis -1 sexies RPG siehe POLTIER, a.a.O., N. 115 ff. zu Art. 5 RPG).”

“[AS 2014 S. 899]). In Ausführung dieser Bestimmung hat der bernische Gesetzgeber die Mehrwertabgabe in Art. 142 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) geregelt. Nach Art. 142 Abs. 1 BauG entrichten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer Planung in den Genuss eines Mehrwerts gelangen, nach Massgabe dieses Gesetzes und der von den Gemeinden erlassenen Bestimmungen eine Mehrwertabgabe. Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen dieses Gesetzes in einem Reglement (Art. 142 Abs. 4 BauG). Das Reglement der EG Köniz vom 16. Januar 2017 über den Ausgleich von Planungsvorteilen (Mehrwertausgleichsreglement, MWAR, einsehbar unter: <www.koeniz.ch>, Rubriken «Wohnen/Planen und Bauen/Planung und Entwicklung/Mehrwertausgleich») sieht dementsprechend in seinem Art. 2 Folgendes vor:  1 Bei Einzonungen, Um- und Aufzonungen wird unter Vorbehalt von Absatz 2 und 3 eine Mehrwertabgabe erhoben. 2 Bei Anpassungen von Bau- und Nutzungsvorschriften, welche für das ganze Gemeindegebiet gelten, wird keine Mehrwertabgabe erhoben. 3 Die Freigrenzen richten sich nach dem übergeordneten Recht.”

“Nach ständiger Rechtsprechung sind namentlich die Anforderungen des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umweltschutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV) zu beachten; diese gewichtigen öffentlichen Interessen sind der Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt (grundlegend BGE 105 Ia 330 E. 3c). Dementsprechend qualifiziert das Bundesgericht etwa Nichteinzonungen (BGE 119 Ib 124 E. 2a mit Hinweisen) oder Zweitwohnungsbeschränkungen (BGE 144 II 367 E. 3.2) als in der Regel entschädigungslos zulässige Inhaltsbestimmungen des Grundeigentums. Eine Eigentumsbeschränkung, die einer Enteignung gleichkommt und damit eine Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung auslöst (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 5 Abs. 2 RPG [SR 700]), besteht nur ausnahmsweise (BGE 145 II 140 E. 4.1 mit Hinweisen). Sie liegt vor, wenn der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer der Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer; BGE 131 II 728 E. 2; Urteil 2C_461/2011 vom 9. November 2011 E. 4.1).”

“Die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) gewährleistet das Eigentum nur in den Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Nach ständiger Rechtsprechung sind namentlich die Anforderungen des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umweltschutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV) zu beachten; diese gewichtigen öffentlichen Interessen sind der Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt (grundlegend BGE 105 Ia 330 E. 3c). Dementsprechend qualifiziert das BGE 149 I 291 S. 301 Bundesgericht etwa Nichteinzonungen (BGE 119 Ib 124 E. 2a mit Hinweisen) oder Zweitwohnungsbeschränkungen (BGE 144 II 367 E. 3.2) als in der Regel entschädigungslos zulässige Inhaltsbestimmungen des Grundeigentums (BGE 145 II 140 E. 4.1). Eine Eigentumsbeschränkung, die einer Enteignung gleichkommt und damit eine Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung auslöst (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 5 Abs. 2 RPG [SR 700]), liegt nur ausnahmsweise vor, wenn der Eingriff besonders schwer wiegt oder den Einzelnen ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird (ständige Rechtsprechung seit BGE 91 I 329 E. 3). Einzig die sogenannten "wohlerworbenen Rechte" weisen eine erhöhte Rechtsbeständigkeit auch gegenüber nachträglichen Gesetzesänderungen auf (BGE 145 II 140 E. 4.2).”

“Die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) gewährleistet das Eigentum nur in den Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Nach ständiger Rechtsprechung sind namentlich die Anforderungen des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des Umweltschutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV) zu beachten; diese gewichtigen öffentlichen Interessen sind der Gewährleistung des Eigentums grundsätzlich gleichgestellt (grundlegend BGE 105 Ia 330 E. 3c). Dementsprechend qualifiziert das Bundesgericht etwa Nichteinzonungen (BGE 119 Ib 124 E. 2a mit Hinweisen) oder Zweitwohnungsbeschränkungen (BGE 144 II 367 E. 3.2) als in der Regel entschädigungslos zulässige Inhaltsbestimmungen des Grundeigentums (BGE 145 II 140 E. 4.1). Eine Eigentumsbeschränkung, die einer Enteignung gleichkommt und damit eine Entschädigungspflicht wegen materieller Enteignung auslöst (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 5 Abs. 2 RPG [SR 700]), liegt nur ausnahmsweise vor, wenn der Eingriff besonders schwer wiegt oder den Einzelnen ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird (ständige Rechtsprechung seit BGE 91 I 329 E. 3). Einzig die sogenannten "wohlerworbenen Rechte" weisen eine erhöhte Rechtsbeständigkeit auch gegenüber nachträglichen Gesetzesänderungen auf (BGE 145 II 140 E. 4.2).”

“Selon les recourants, les conditions de l'art. 5 al. 2 LAT seraient déjà remplies dès que les mesures d'aménagement, même provisoires, causent des restrictions au droit de propriété. Comme on l'a vu, cette interprétation n'est pas conforme à la jurisprudence fédérale telle qu'exposée au considérant 2 ci-dessus. Les recourants estiment encore que l'art. 71 al. 2 LATC serait plus restrictif que l'art. 5 al. 2 LAT et donc non conforme au droit fédéral. L'art. 71 al. 2 LATC énonce qu'est considéré comme inconvénient majeur toute restriction équivalant à une expropriation matérielle. Il se réfère donc expressément à cette notion. Or l'expropriation matérielle est une notion de droit fédéral. Dans ce domaine, il n'y a plus de place pour une réglementation cantonale divergente en matière d'indemnisation (ATF 109 Ib 114 consid. 3; Riva, Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, N. 133 ad art. 5 LAT). Par conséquent, la notion d'expropriation matérielle de l'art. 71 LATC ne peut être comprise qu'en accord avec la jurisprudence fédérale et n'a pas de portée propre. On ne peut donc suivre les subtiles distinctions lexicales effectuées par les recourants à ce sujet, ni les conclusions qu'ils en tirent. La formulation de l'art. 71 LATC n'apparaît pas contraire au droit supérieur, à l'aune duquel il peut être interprété sans ambigüité. Ce grief doit donc être écarté.”

“1 et 1bis LAT contiennent des mandats législatifs adressés au canton. Par ailleurs, l’art. 5 al. 2 LAT comporte une disposition relevant du droit fédéral, directement applicable; celle-ci prévoit une indemnisation pleine et entière (en allemand: voll) dans le cas de restrictions au droit de propriété équivalant à une expropriation. Ainsi, lorsque la mesure d’aménagement déploie de tels effets, ce qui est admis restrictivement par la jurisprudence, le propriétaire lésé doit recevoir, à teneur de cette règle de droit fédéral, une pleine compensation; le droit cantonal n’a pas de prise sur de telles configurations et il ne peut pas, notamment, étendre la notion de restriction équivalant à une expropriation. A ce stade, il faut relever que l’art. 5 al. 1 LAT traite également des moins-values liées à des mesures d’aménagement. Il doit cependant s’agir d’inconvénients majeurs, présentant un degré de gravité moindre que les restrictions visées à l’al. 2 et donc distincts de celles-ci. En effet, l’art. 5 LAT ne saurait à la fois comporter, à l’alinéa 1, un mandat législatif adressé aux cantons d’établir un régime de compensation des inconvénients majeurs et, à l’alinéa 2, les empêcher de prévoir une telle compensation pour des inconvénients moins graves qu’une expropriation matérielle, ce dernier domaine relevant du droit fédéral et échappant à leur compétence législative. Dans ce contexte, il est douteux qu’un canton puisse prévoir une norme suivant laquelle les inconvénients majeurs de l’art. 5 al. 1 LAT sont (uniquement) ceux qui résultent de restrictions équivalant à une expropriation matérielle. Par ailleurs, s’agissant des avantages majeurs créés par les mesures d’aménagement, le droit fédéral impose au canton de prélever une contribution de plus-value de 20 % au moins dans le cas de la création de nouvelles zones à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT; voir aussi la sanction attachée à la mise en œuvre de ce mandat: art. 38a al. 4 et 5 LAT). L’art. 5 al. 1 LAT donne un mandat similaire aux cantons pour instaurer un régime de compensation des avantages majeurs autres que ceux découlant d’une mise en zone à bâtir, soit notamment pour les changements d’affectation, voire des augmentations d’indices.”

“213 ss, qui marque une ouverture prudente de la doctrine sur la question de la compensation des inconvénients: sur le transfert d'indices, cf. Fabien Andrey, Le transfert d'indices de constructibilité, Thèse Lausanne 2022, p. 223 ss). Au demeurant, il ressort de la jurisprudence (ATF 132 II 401, consid. 2.4 in fine) que le juge a la faculté de tirer du principe d’équité (en lien potentiellement avec le principe de la primauté du droit fédéral) des conséquences directes sur le traitement d’un dossier. Or, dans le cas présent, il convient d'admettre, avec la recourante, que la situation est particulière dès lors que le PPA Viaduc a bien pour conséquence directe un transfert des droits à bâtir de la parcelle 876 à la parcelle 875, ces deux parcelles étant au demeurant adjacentes et appartenant au même propriétaire. Dans cette mesure, le refus de l'autorité intimée de procéder à un traitement conjoint de ces deux parcelles avec une compensation des avantages (dégagés sur la parcelle 875) par les inconvénients (créés par le PPA Viaduc pour la parcelle 876) paraît effectivement contraire au principe d'équité découlant de l'art. 5 al. 1 LAT. Cette question peut en définitive souffrir de rester indécise, vu les considérants qui suivent.”

“Im Regelfall können daher subjektive Kriterien allein nicht entscheidend sein, um eine nach objektiven Massstäben gegebene enteignungsgleiche Wirkung auszuschliessen. Anders präsentiert sich die Situation bei einer Nichteinzonung, die grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen ist. Dort kann eine Überbauungsabsicht darauf hinweisen, dass die Eigentümerschaft im Sinne der vom Bundesgericht vorbehaltenen Ausnahmen mit einer Einzonung und damit der Realisierbarkeit ihrer Absicht in naher Zukunft rechnen konnte (BGE 113 Ib 318 E. 3c/aa und bb). Auch die Literatur nimmt zumindest hinsichtlich einer längerfristigen Untätigkeit der Eigentümerschaft bei eingezontem Bauland ebenfalls Einschränkungen vor. RIVA betont, dass eine Eigentümerin, die ihr Land während längerer Zeit der baulichen Nutzung nicht zugeführt hat, damit rechnen muss, dass sich die nutzungsplanerische Situation ändert, ohne dass sie einen vorbehaltlosen Anspruch geltend machen kann, für den Entzug oder die Einschränkung der Bauchance entschädigt zu werden (RIVA, Praxiskommentar, a.a.O., N. 208 zu Art. 5 RPG). Ebenso könne die Tatsache, dass die Eigentümerschaft im Hinblick auf die Überbauung noch gar nichts unternommen habe, bei der Bewertung der Schwere des Eigentumseingriffs berücksichtigt werden (WALDMANN, a.a.O., N.”

“Im Regelfall können daher subjektive Kriterien allein nicht entscheidend sein, um eine nach objektiven Massstäben gegebene enteignungsgleiche Wirkung auszuschliessen. Anders präsentiert sich die Situation bei einer Nichteinzonung, die grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen ist. Dort kann eine Überbauungsabsicht darauf hinweisen, dass die Eigentümerschaft im Sinne der vom Bundesgericht vorbehaltenen Ausnahmen mit einer Einzonung und damit der Realisierbarkeit ihrer Absicht in naher Zukunft rechnen konnte (BGE 113 Ib 318 E. 3c/aa und bb). Auch die Literatur nimmt zumindest hinsichtlich einer längerfristigen Untätigkeit der Eigentümerschaft bei eingezontem Bauland ebenfalls Einschränkungen vor. RIVA betont, dass eine Eigentümerin, die ihr Land während längerer Zeit der baulichen Nutzung nicht zugeführt hat, damit rechnen muss, dass sich die nutzungsplanerische Situation ändert, ohne dass sie einen vorbehaltlosen Anspruch geltend machen kann, für den Entzug oder die Einschränkung der Bauchance entschädigt zu werden (RIVA, Praxiskommentar, a.a.O., N. 208 zu Art. 5 RPG). Ebenso könne die Tatsache, dass die Eigentümerschaft im Hinblick auf die Überbauung noch gar nichts unternommen habe, bei der Bewertung der Schwere des Eigentumseingriffs berücksichtigt werden (WALDMANN, a.a.O., N.”

“L'art. 5 al. 1 LAT donne mandat aux cantons d'établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement du territoire. L'art. 5 al. 1bis LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose que les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances. Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (arrêt 1C_588/2014 du 22 juin 2015 consid. 4.1 et les références). Par ailleurs, les normes du droit cantonal vaudois constituent des dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (arrêt 1C_222/2023 du 12 septembre 2024 consid.”

“L'art. 5 al. 1 LAT donne mandat aux cantons d'établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement du territoire. L'art. 5 al. 1bis LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose que les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances. Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (arrêt 1C_588/2014 du 22 juin 2015 consid. 4.1 et les références). Par ailleurs, les normes du droit cantonal vaudois constituent des dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (arrêt 1C_222/2023 du 12 septembre 2024 consid.”

“Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR wegen des festgestellten Verstosses gegen Art. 5 Abs. 1 RPG aufzuheben ist. Die Bundesrechtsverletzung wird dadurch nur teilweise beseitigt. Die Umsetzung des Gesetzgebungsauftrags von Art. 5 Abs. 1 RPG erfordert darüber hinaus das Tätigwerden des kantonalen und/oder kommunalen Gesetzgebers. Die Aufhebung von Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR ist deshalb mit einer entsprechenden Aufforderung zu verbinden.”

“Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR wegen des festgestellten Verstosses gegen Art. 5 Abs. 1 RPG aufzuheben ist. Die Bundesrechtsverletzung wird dadurch nur teilweise beseitigt. Die Umsetzung des Gesetzgebungsauftrags von Art. 5 Abs. 1 RPG erfordert darüber hinaus das Tätigwerden des kantonalen und/oder kommunalen Gesetzgebers. Die Aufhebung von Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR ist deshalb mit einer entsprechenden Aufforderung zu verbinden.”

“Dans les affaires relatives à la responsabilité de l'Etat, pour actes licites ou illicites, la loi peut ordonner la solution d'éventuels litiges de deux manières. Ou bien elle donne à l'autorité administrative la compétence de fixer une situation juridique concrète par voie de décision (dotée de la force de chose décidée), avec un contrôle juridictionnel subséquent par le moyen d'un recours. Dans cette première hypothèse, l'intervention de l'autorité de recours constitue un contentieux dit objectif. Ou bien, seconde hypothèse, la loi n'accorde pas cette compétence à l'administration: dans ce cas, le règlement du contentieux relatif aux droits et obligations découlant de la norme en cause relève des attributions judiciaires; le juge doit être saisi directement, par la voie de l'action, et lui seul peut trancher un litige avec force de chose jugée. Le contentieux est dit subjectif: il a pour objet l'existence ou l'étendue d'un droit ou d'une obligation dont une partie prétend être titulaire (sujet) contre l'autre (cf. Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3e éd. Berne 2011, p. 626). Pour la mise en œuvre de l'art. 5 al. 2 LAT, le législateur cantonal a fixé des règles de procédure, en premier lieu dans la loi du 25 novembre 1974 sur l'expropriation (LE; BLV 710.01), qui consacre le système du contentieux subjectif. L'art. 116 LE, dans le titre VIII "expropriation matérielle", a la teneur suivante: "Art. 116 Action  1 Celui qui estime qu'une restriction de son droit de propriété fondée sur une loi, un règlement ou un plan constitue une expropriation matérielle (art. 1, al. 3) ouvre action en paiement d'une indemnité devant le président du tribunal du lieu de situation de l'immeuble frappé de la restriction. Le for est impératif; en cas de pluralité d'immeubles touchés à l'intérieur du canton, le for est au lieu de situation de l'immeuble touché par la restriction de la façon la plus conséquente. 2 Si la valeur litigieuse dépasse la compétence ordinaire du président, celui-ci est tenu de s'adjoindre deux experts faisant office d'arbitres." Cette réglementation a fait l'objet récemment d'une révision, par la loi du 23 juin 2020 modifiant la LATC.”

“reproduit plus haut). Les art. 71 ss LATC prévoient ainsi l'indemnisation pour toute restriction au droit de propriété résultant d'une mesure d'aménagement du territoire équivalant à une expropriation matérielle. Cette notion de l'expropriation matérielle correspond à celle définie exhaustivement par la jurisprudence du Tribunal fédéral pour l'art. 5 al. 2 LAT (CDAP AC.2024.0316 du 6 février 2025 consid. 5). On peut parler dans ce cas d'expropriation matérielle stricto sensu. Cette notion doit être distinguée de l'indemnité prévue à l'art. 48 LATC, dont les conditions d'application sont distinctes, ainsi que des cas d'indemnisation découlant de l'art. 9 Cst. et du principe de la confiance. La révision ultérieure de la LATC entrée en vigueur le 1er octobre 2020 était motivée par la volonté du législateur de transférer les procédures en indemnisation d'expropriations matérielles de la justice civile vers une procédure administrative menée par un service spécialisé, à l'instar de la procédure en matière de compensation des avantages résultant de mesures d'aménagement (taxation administrative de la plus-value). Les art. 72 ss LATC ont donc été modifiés pour instaurer ce nouveau régime de la décision administrative dans ce domaine, et l'art. 124a LE a simultanément été ajouté pour exclure l'application des règles de la LE en matière d'expropriation matérielle (Titre VIII, art.”

“572; so auch die herrschende Lehre: HEINZ AEMISEGGER, Der Mehrwertausgleich gemäss Art. 5 Abs. 1-Abs. 1 sexies RPG, AJP 2016 S. 634; LUKAS BÜHLMANN, Mehrwertausgleich: Empfehlungen für die kantonale Ausführungsgesetzgebung, Inforaum 2015, Heft 3, S. 4; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 253; ETIENNE POLTIER, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 24 zu Art. 5 RPG; ENRICO RIVA, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 12 zu Art. 5 RPG). Wie bereits vor der Gesetzesrevision vom 15. Juni 2012 verlangt Art. 5 Abs. 1 RPG von den Kantonen, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvor- und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen, wobei den Kantonen insoweit ein grosser Spielraum zur Verfügung steht (Urteile 1C_549/2016 vom 15. Januar 2018 E. 4.5.2; 1C_216/2019 vom 21. November 2019 E. 4.3; vgl. auch BGE 113 Ib 212 E. 2a S. 215; je mit Hinweisen). Fast deckungsgleich mit Art. 5 Abs. 1 RPG sieht die von den Beschwerdeführern ebenfalls angerufene Bestimmung von § 116 Abs. 4 KV/BL vor, dass erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planung entstehen, angemessen ausgeglichen werden. Gemäss der kantonalen Verfassungsnorm soll dies allerdings nur "im Rahmen des Gesetzes" geschehen. Ihr kommt somit neben Art. 5 Abs. 1 RPG keine selbständige Bedeutung zu.”

“Die Aufhebung von Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR allein ist nicht geeignet, einen bundesrechtskonformen Zustand herbeizuführen. Dazu ist vielmehr das Tätigwerden des kantonalen und/oder kommunalen Gesetzgebers erforderlich, der angemessene Ausgleichsmassnahmen im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG vorsehen muss. Wie das Bundesgericht in BGE 147 I 225 dargelegt hat, besteht in dieser Hinsicht ein grosser Regelungsspielraum. Dieser bezieht sich nicht nur auf die Frage, ab wann ein Vorteil erheblich und welcher Ausgleich angemessen ist, sondern auch auf die Instrumente bzw. Mittel, mit denen der Ausgleich erfolgt (a.a.O., E. 4.2 und”

“1 formuliert ist, jedoch nach seinem Wortlaut einzig bei Neueinzonungen einen Mehrwertausgleich zwingend gebietet, während Abs. 1 sich insbesondere auch auf jene erheblichen Planungsvorteile erstreckt, die aus Um- und Aufzonungen entstehen können. Das Bundesgericht folgte der in der Literatur zum Teil vertretenen Auffassung, wonach Abs. 1bis Abs. 1 als neues und spezielles Recht vorgehe, nicht. Zur Begründung führte es aus, dass zum einen Abs. 1 bei einer derartigen Auslegung im Bereich der Planungsvorteile jegliche Bedeutung verlöre, was gegen die Anwendung des Spezialitätsgrundsatzes spreche. Zum andern dürfe nicht vernachlässigt werden, dass Abs. 1 während den parlamentarischen Beratungen ausdrücklich zur Disposition gestellt worden sei, der Bundesgesetzgeber jedoch davon abgesehen habe, die Bestimmung aufzuheben. Es schloss, dass der allgemeine Gesetzgebungsauftrag in Abs. 1 neben der ihn konkretisierenden Mindestvorschrift von Abs. 1bis seinen Charakter als bindendes Recht behalte. Wie bereits vor der Gesetzesrevision vom 15. Juni 2012 verlange Art. 5 Abs. 1 RPG von den Kantonen, mit gesetzlichen Regelungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Planungsvor- und -nachteile zu sorgen, die den lokalen Gegebenheiten Rechnung tragen, wobei den Kantonen insoweit ein grosser Spielraum zur Verfügung stehe (BGE 147 I 225 E. 4.2 mit Hinweisen).”

“La notion d'expropriation matérielle est pour le surplus précisée par la jurisprudence. Selon le Tribunal fédéral, il y a expropriation matérielle au sens de l'art. 26 al. 2 Cst. et de l'art. 5 al. 2 LAT lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires d'une manière telle que, s'ils n'étaient pas indemnisés, ils devraient supporter un sacrifice par trop considérable en faveur de la collectivité, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant, comme très probable dans un proche avenir. Par usage futur prévisible d'un bien-fonds, on entend généralement la possibilité de l'affecter à la construction  (ATF 131 II 151 consid. 2.1; 125 II 431 consid. 3a et les arrêts cités).  En principe, le moment déterminant pour apprécier, du point de vue de l'expropriation matérielle, la portée de la restriction est la date de son entrée en vigueur (ATF 119 Ib 229 consid.”

“Zusätzlich sind alle weiteren dem Enteigneten verursachten Nachteile zu entschädigen, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (Inkonvenienzen, § 19 Abs. 1 lit. c EntG, vgl. auch § 31 SR). Bei der Ermittlung des Verkehrswerts ist auch die Möglichkeit einer besseren Verwendung angemessen zu berücksichtigen (§ 19 Abs. 2 EntG). Das Enteignungsgericht ist bei seinen Entscheiden nicht an die Anträge der Parteien gebunden (§ 68 Abs. 1 EntG). Unter dem Begriff der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung versteht man jene staatlichen Eingriffe, durch die das Eigentum nicht entzogen, sondern die Befugnisse, es zu nutzen oder darüber zu verfügen, untersagt oder beschränkt werden. Zwei Begriffselemente sind wesentlich: Erstens findet kein Übergang eines vermögenswerten Rechtes statt und zweitens wird ein Berechtigter gestützt auf das öffentliche Recht in seinen Befugnissen betreffend Nutzung oder betreffend Verfügung über sein Eigentum beschränkt (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 2453). Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 5 Abs. 2 RPG sowie § 78 Abs. 1 RBG setzt eine Eigentumsbeschränkung voraus, die einer formellen Enteignung gleichkommt. Die Eigentumsbeschränkung muss somit eine besondere Intensität aufweisen, andernfalls sie entschädigungslos hinzunehmen ist. Sie kommt einer formellen Enteignung gleich, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4a 263 f., 123 II 481 E. 6d 489). Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen sind, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (vgl.”

“Selon l'art. 5 al. 2 LAT, une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation. Selon la jurisprudence, il y a expropriation matérielle au sens de cette disposition et de l'art. 26 al. 2 Cst. lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires d'une manière telle que, s'ils n'étaient pas indemnisés, ils devraient supporter un sacrifice par trop considérable en faveur de la collectivité, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant, comme très probable dans un proche avenir (ATF 131 II 151 consid.”

“Nach Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) regelt das kantonale Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Im Kanton Bern richtet sich der Ausgleich von Planungsvorteilen nach Art. 142 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). Gemäss Art. 142 Abs. 1 BauG entrichten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer Planung in den Genuss eines Mehrwerts gelangen, nach Massgabe dieses Gesetzes und der von den Gemeinden erlassenen Bestimmungen eine Mehrwertabgabe. Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen des BauG in einem Reglement (Art. 142 Abs. 4 BauG). Sie können namentlich über Einzonungen hinaus bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung) oder bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) eine Mehrwertabgabe erheben (Art. 142a Abs. 1 und 2 BauG).”

“79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).   2. 2.1 Nach Art. 5 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) regelt das kantonale Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen (Abs. 1). Im Kanton Bern richtet sich der Ausgleich von Planungsvorteilen nach Art. 142 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). Gemäss Art. 142 Abs. 1 BauG entrichten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer Planung in den Genuss eines Mehrwerts gelangen, nach Massgabe dieses Gesetzes und der von den Gemeinden erlassenen Bestimmungen eine Mehrwertabgabe. Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen des BauG in einem Reglement (Art. 142 Abs. 4 BauG). Sie können namentlich über Einzonungen hinaus bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung) oder bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) eine Mehrwertabgabe vorsehen (Art. 142a Abs. 2 BauG). Die EG Köniz erhebt sowohl bei Einzonungen als auch bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe, ausser wenn Bau- und Nutzungsvorschriften angepasst werden, die für das ganze Gemeindegebiet gelten (Art. 2 Abs. 1 und 2 des Reglements vom 16. Januar 2017 über den Ausgleich von Planungsvorteilen [Mehrwertausgleichsreglement, MWAR]). Nach Art. 142b Abs. 1 Satz 1 BauG entspricht der Mehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung. Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes unmittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen Massnahme.”

“Es habe die Befürchtung bestanden, dass die Erhebung von Abgaben auf Um- und Aufzonungen dem Ziel der Verdichtung entgegenstehen könnte. Da es sich beim RPG zudem um ein Grundsatzgesetz handle, habe sich der Bundesgesetzgeber zurückhalten und die Erhebung der Abgabe nur für die raumplanungspolitisch wichtigste und heikelste Planungsmassnahme, nämlich die Neueinzonung, zwingend vorschreiben wollen. Kantonale Regelungen, die sich auf die Erfüllung der Minimalvorschrift von Art. 5 Abs. 1bis RPG beschränkten, seien bundesrechtlich vertretbar, wenn diese Kantone den Gemeinden die Möglichkeit einräumten, einen weitergehenden, namentlich auch Um- und Aufzonungen erfassenden Mehrwertausgleich zu schaffen. Es sei dann Aufgabe der Gemeinden, entsprechende kommunale Regelungen zu erlassen. Das kantonale Recht sollte den Gemeinden Regelungsspielräume vorbehalten für eigene angemessene, ausgewogene kommunale Ausgleichsgrundsätze, die auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt seien. Art. 142a BauG genüge den Anforderungen von Art. 5 RPG. Gestützt auf diese beiden Bestimmungen seien die Gemeinden folglich befugt, aber nicht verpflichtet, bei Um- und/oder Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu erheben.”

“Das Verwaltungsgericht legt dar, das Schweizer Parlament sei der Ansicht gewesen, dass die vom Bundesrecht im Sinne eines zwingenden Minimums vorgeschriebene Abgabe nur Mehrwerte erfassen solle, die auf Neueinzonungen zurückgehen. In erster Linie solle der Anreiz zu Neueinzonungen gedämpft werden. Andererseits solle die Siedlungsentwicklung nach innen gefördert werden. Ein Mittel dazu bildeten Um- und Aufzonungen. Es habe die Befürchtung bestanden, dass die Erhebung von Abgaben auf Um- und Aufzonungen dem Ziel der Verdichtung entgegenstehen könnte. Da es sich beim RPG zudem um ein Grundsatzgesetz handle, habe sich der Bundesgesetzgeber zurückhalten und die Erhebung der Abgabe nur für die raumplanungspolitisch wichtigste und heikelste Planungsmassnahme, nämlich die Neueinzonung, zwingend vorschreiben wollen. Kantonale Regelungen, die sich auf die Erfüllung der Minimalvorschrift von Art. 5 Abs. 1bis RPG beschränkten, seien bundesrechtlich vertretbar, wenn diese Kantone den Gemeinden die Möglichkeit einräumten, einen weitergehenden, namentlich auch Um- und Aufzonungen erfassenden Mehrwertausgleich zu schaffen. Es sei dann Aufgabe der Gemeinden, entsprechende kommunale Regelungen zu erlassen. Das kantonale Recht sollte den Gemeinden Regelungsspielräume vorbehalten für eigene angemessene, ausgewogene kommunale Ausgleichsgrundsätze, die auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt seien. Art. 142a BauG genüge den Anforderungen von Art. 5 RPG. Gestützt auf diese beiden Bestimmungen seien die Gemeinden folglich befugt, aber nicht verpflichtet, bei Um- und/oder Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu erheben.”

“Das Verwaltungsgericht legt dar, das Schweizer Parlament sei der Ansicht gewesen, dass die vom Bundesrecht im Sinne eines zwingenden Minimums vorgeschriebene Abgabe nur Mehrwerte erfassen solle, die auf Neueinzonungen zurückgehen. In erster Linie solle der Anreiz zu Neueinzonungen gedämpft werden. Andererseits solle die Siedlungsentwicklung nach innen gefördert werden. Ein Mittel dazu bildeten Um- und Aufzonungen. Es habe die Befürchtung bestanden, dass die Erhebung von Abgaben auf Um- und Aufzonungen dem Ziel der Verdichtung entgegenstehen könnte. Da es sich beim RPG zudem um ein Grundsatzgesetz handle, habe sich der Bundesgesetzgeber zurückhalten und die Erhebung der Abgabe nur für die raumplanungspolitisch wichtigste und heikelste Planungsmassnahme, nämlich die Neueinzonung, zwingend vorschreiben wollen. Kantonale Regelungen, die sich auf die Erfüllung der Minimalvorschrift von Art. 5 Abs. 1bis RPG beschränkten, seien bundesrechtlich vertretbar, wenn diese Kantone den Gemeinden die Möglichkeit einräumten, einen weitergehenden, namentlich auch Um- und Aufzonungen erfassenden Mehrwertausgleich zu schaffen. Es sei dann Aufgabe der Gemeinden, entsprechende kommunale Regelungen zu erlassen. Das kantonale Recht sollte den Gemeinden Regelungsspielräume vorbehalten für eigene angemessene, ausgewogene kommunale Ausgleichsgrundsätze, die auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt seien. Art. 142a BauG genüge den Anforderungen von Art. 5 RPG. Gestützt auf diese beiden Bestimmungen seien die Gemeinden folglich befugt, aber nicht verpflichtet, bei Um- und/oder Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu erheben.”

“Entscheid Verwaltungsgericht, 17.08.2021 Entschädigung aus enteignungsähnlicher Eigentumsbeschränkung (materielle Enteignung), Verzinsung der Entschädigung. Art. 51 Abs. 3 EntG, Art. 26 Abs. 2 BV in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 RPG. Die Verzinsung der Entschädigung aus materieller Enteignung bildet nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Teil des bundesrechtlichen Anspruchs auf volle Entschädigung gemäss Art. 26 Abs. 2 BV bzw. Art. 5 Abs. 2 RPG. Nach der Rechtsprechung steht dem Grundeigentümer, der durch eine materielle Enteignung betroffen wird, grundsätzlich von dem Tage an ein Anspruch auf Verzinsung der Entschädigung zu, an dem er unmissverständlich um Vergütung für den Eingriff ersucht. Ob es angesichts der bundesrechtlichen Vorgaben zulässig ist, den Beginn des Zinsenlaufs durch eine Bestimmung im kantonalen Recht von der förmlichen Einreichung eines Entschädigungsbegehrens bei der zuständigen kantonalen Instanz – hier der Schätzungskommission für Enteignungen – abhängig zu machen, kann offen gelassen werden. Die Auslegung von Art. 51 Abs. 3 EntG ergibt nämlich, dass es nach st. gallischem Enteignungsrecht für den Beginn des Zinsenlaufs genügt, dass die Entschädigung unmissverständlich gegenüber dem Gemeinwesen – das heisst der öffentlich-rechtlichen Körperschaft, von welcher die materielle Enteignung ausgeht und gegenüber der (allein) ein allfälliger Anspruch auf eine entsprechende Entschädigung besteht – geltend gemacht wird.”

“L'art. 5 LAT ne constitue qu'un mandat à l'intention des cantons (ATF 147 I 225 consid. 4.2; cf. ETIENNE POLTIER, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Commentaire pratique LAT, Planifier l'affectation, 2016, n° 33 ad art. 5 LAT). Outre le taux minimal de 20% et les principes d'exigibilité (lors de la construction ou de l'aliénation), l'art. 5 al. 1 et al. 1bis LAT ne comporte en particulier aucune précision quant au débiteur de la taxe. Par les dispositions précitées, le canton de Vaud a mis en oeuvre de façon autonome ce mandat, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (ATF 142 I 177 consid. 4.1.1; 128 I 46 consid. 1). Il s'agit selon la jurisprudence de dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (ATF 147 I 225 consid. 4.6; 128 I 46 consid. 1; arrêt 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1).   Force est de constater que le recours ne contient aucun grief d'arbitraire dans l'application du droit cantonal, motivé conformément aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF, de sorte qu'il est sur ce point irrecevable. Quoiqu'il en soit, il apparaît que l'arrêt cantonal ne saurait être qualifié d'arbitraire, et n'est d'ailleurs pas non plus contraire au droit fédéral.”

“L'art. 5 LAT ne constitue qu'un mandat à l'intention des cantons (ATF 147 I 225 consid. 4.2; cf. ETIENNE POLTIER, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Commentaire pratique LAT, Planifier l'affectation, 2016, n° 33 ad art. 5 LAT). Outre le taux minimal de 20% et les principes d'exigibilité (lors de la construction ou de l'aliénation), l'art. 5 al. 1 et al. 1bis LAT ne comporte en particulier aucune précision quant au débiteur de la taxe. Par les dispositions précitées, le canton de Vaud a mis en oeuvre de façon autonome ce mandat, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (ATF 142 I 177 consid. 4.1.1; 128 I 46 consid. 1). Il s'agit selon la jurisprudence de dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (ATF 147 I 225 consid. 4.6; 128 I 46 consid. 1; arrêt 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Force est de constater que le recours ne contient aucun grief d'arbitraire dans l'application du droit cantonal, motivé conformément aux exigences de l'art.”

“L'art. 5 LAT ne constitue qu'un mandat à l'intention des cantons (ATF 147 I 225 consid. 4.2; cf. ETIENNE POLTIER, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Commentaire pratique LAT, Planifier l'affectation, 2016, n° 33 ad art. 5 LAT). Outre le taux minimal de 20% et les principes d'exigibilité (lors de la construction ou de l'aliénation), l'art. 5 al. 1 et al. 1bis LAT ne comporte en particulier aucune précision quant au débiteur de la taxe. Par les dispositions précitées, le canton de Vaud a mis en oeuvre de façon autonome ce mandat, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (ATF 142 I 177 consid. 4.1.1; 128 I 46 consid. 1). Il s'agit selon la jurisprudence de dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (ATF 147 I 225 consid. 4.6; 128 I 46 consid. 1; arrêt 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Force est de constater que le recours ne contient aucun grief d'arbitraire dans l'application du droit cantonal, motivé conformément aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF, de sorte qu'il est sur ce point irrecevable. Quoiqu'il en soit, il apparaît que l'arrêt cantonal ne saurait être qualifié d'arbitraire, et n'est d'ailleurs pas non plus contraire au droit fédéral.”

“Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants. Les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20 %; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al.”

“Avec la révision du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959), l'art. 5 al. 1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants : les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al.”

“Der Beschwerdeführer hat am kantonalen Verfahren teilgenommen. Er wohnt in der Gemeinde Meikirch und rügt, die im angefochtenen Erlass vorgesehene Mehrwertabgabe bleibe hinter den Anforderungen des übergeordneten Rechts zurück. Als Steuerpflichtiger kann er an weitergehenden Mehrwertabgaben interessiert sein, denn deren zweckgebundene Verwendung (insbesondere für Enteignungsentschädigungen nach Art. 5 Abs. 2 RPG) entlastet potenziell das allgemeine Staatsbudget und dämpft somit die Steuerlast. Er ist deshalb nach Art. 89 Abs. 1 BGG grundsätzlich zur Beschwerde berechtigt (Urteile 1C_245/2019 vom 19. November 2020 E. 1.4, nicht publ. in: BGE 147 I 225; 1C_195/2020 vom 24. September 2020 E. 1.1; je mit Hinweisen). Nicht einzutreten ist allerdings auf den Antrag, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei in seiner Gesamtheit aufzuheben, denn der Beschwerdeführer obsiegte im vorinstanzlichen Verfahren teilweise und ist in diesem Umfang nicht beschwert.”

“2 BauG kommt damit nicht in Betracht. 6. 6.1 Umstritten ist weiter die Höhe der verfügten Abgabe. Im Eventualstandpunkt beantragt die Beschwerdeführerin, die Sache sei unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids zur Neuberechnung und Festlegung der Mehrwertabgabe an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dabei sei zu ihren Gunsten vom Verkehrswert der Grundstücke im Jahr 2006 auszugehen, sofern dieser höher gewesen sei (vorne Bst. C). 6.2 Nach Art. 142b Abs. 1 Satz 1 BauG entspricht der Mehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung. Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes unmittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen Massnahme. Das ist so zu verstehen, dass zwischen der planerischen Massnahme und dem Mehrwert des Bodens eine kausale – und nicht nur eine zeitliche – Verbindung vorausgesetzt wird (vgl. Etienne Poltier, a.a.O., Art. 5 N. 52 und Fn. 93; vgl. auch BVR 2010 S. 462 E. 4.1, noch zur ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG). Führt die planerische Massnahme zu einer wertmässigen Veränderung des Grundstücks, da die Nutzungsmöglichkeiten verbessert werden, ist für die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes nach der Planänderung die raumplanerisch (theoretisch) zulässige Nutzung entscheidend (vgl. Wortlaut von Art. 142a Abs. 2 BauG). Ob und in welchem Umfang der planungsbedingte Mehrwert später realisiert wird (insb. durch Überbauung oder Veräusserung), ist für die Berechnung des Mehrwerts bzw. die Festsetzung der Mehrwertabgabe nicht von Belang; dies hat lediglich Einfluss auf die Fälligkeit der Abgabe (vgl. Art. 5 Abs. 1bis RPG; Art. 142c Abs. 1, 1a und 2 BauG; vorne E. 4.4.4). Der Mehrwert ist mit anerkannten Methoden zu bestimmen, namentlich nach jenen, die im Enteignungsrecht üblich sind (Art. 142b Abs. 1 Satz 2 BauG; vgl. auch Art. 120b Abs. 4 BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 142-142f N. 7; Vortrag Änderung BauG und BewD, S. 47, Erläuterungen zu Art. 142b; zu den in der Praxis gängigen Schätzungsmethoden vgl.”

“Nach Art. 142b Abs. 1 Satz 1 BauG entspricht der Mehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung. Massgebend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes unmittelbar vor und nach der rechtskräftigen planerischen Massnahme. Das ist so zu verstehen, dass zwischen der planerischen Massnahme und dem Mehrwert des Bodens eine kausale – und nicht nur eine zeitliche – Verbindung vorausgesetzt wird (vgl. Etienne Poltier, a.a.O., Art. 5 N. 52 und Fn. 93; vgl. auch BVR 2010 S. 462 E. 4.1, noch zur ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG). Führt die planerische Massnahme zu einer wertmässigen Veränderung des Grundstücks, da die Nutzungsmöglichkeiten verbessert werden, ist für die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes nach der Planänderung die raumplanerisch (theoretisch) zulässige Nutzung entscheidend (vgl. Wortlaut von Art. 142a Abs. 2 BauG). Ob und in welchem Umfang der planungsbedingte Mehrwert später realisiert wird (insb. durch Überbauung oder Veräusserung), ist für die Berechnung des Mehrwerts bzw. die Festsetzung der Mehrwertabgabe nicht von Belang; dies hat lediglich Einfluss auf die Fälligkeit der Abgabe (vgl. Art. 5 Abs. 1bis RPG; Art. 142c Abs. 1, 1a und 2 BauG; vorne E. 4.4.4). Der Mehrwert ist mit anerkannten Methoden zu bestimmen, namentlich nach jenen, die im Enteignungsrecht üblich sind (Art. 142b Abs. 1 Satz 2 BauG; vgl. auch Art. 120b Abs. 4 BauV; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 142-142f N. 7; Vortrag Änderung BauG und BewD, S. 47, Erläuterungen zu Art. 142b; zu den in der Praxis gängigen Schätzungsmethoden vgl.”

“abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, in Aemisegger e. a. [éd.], Planifier l'affectation, 2016, art. 5 n. 18). 2.2. Au niveau cantonal, ce régime de compensation est prévu aux art. 113a ss LATeC. Selon l'art. 113a LATeC, la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement se fait par le biais d'une taxe sur la plus-value (al. 1). Est considérée comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un bien-fonds qui résulte : a) du classement de celui-ci dans une zone d'affectation selon l'art. 15 LAT; b) d'un changement d'affectation de la zone dans laquelle il est situé (al. 2). Par changement d'affectation au sens de l'al. 2 let. b, il faut entendre toute modification notable de la destination de la zone et de la typologie des constructions qui y sont admises (al. 3). Dès l'entrée en force de la mesure d'aménagement, l'assujettissement du bien-fonds à la taxe sur la plus-value fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier, sur réquisition de la Direction [de l'aménagement, de l'environnement et des constructions] (al.”

“1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants : les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, Compensation et indemnisation, La compensation des avantages majeurs, 2016, art. 5 n. 18). 2.2. Au niveau cantonal, ce régime de compensation est prévu aux art. 113a ss LATeC. Selon l'art. 113a LATeC, la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement se fait par le biais d'une taxe sur la plus-value (al.”

“Die Beschwerde ist aus diesen Erwägungen teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR ist aufzuheben. Insoweit als der Beschwerdeführer die umfassende Rückweisung des MWAR an die Gemeinde und damit sinngemäss eine über dessen Art. 1 Abs. 2 Satz 2 hinausgehende Aufhebung verlangt, ist die Beschwerde abzuweisen. Im Umfang des Unterliegens des Beschwerdeführers im vorinstanzlichen Verfahren ist zudem auch das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben. Der Kanton Bern und die Gemeinde Meikirch sind einzuladen, den Mehrwertausgleich im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG bundesrechtskonform zu regeln. Zur neuen Festlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens ist die Sache an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Der Beschwerdeführer obsiegt im Wesentlichen, weshalb es gerechtfertigt erscheint, ihm keine Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Gemeinde trägt ebenfalls keine Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 4 BGG). Der Beschwerdeführer hat zudem Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 f. BGG). Demnach erkennt das Bundesgericht:”

“2 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) ("Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation") lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires de manière telle qu'ils devraient supporter un sacrifice trop considérable, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant, comme très probable dans un proche avenir. Par usage futur prévisible d'un bien-fonds, on entend généralement la possibilité de l'affecter à la construction (ATF 131 II 151 consid. 2.1, 728 consid. 2; 125 II 431 consid. 3a; arrêts TF 1C_332/2022 du 13 juillet 2023 destiné à la publication, consid. 3.2; 1C_435/2020 du 5 mai 2021 consid. 3.2, 1C_653/2017 du 12 mars 2019 consid. 2.2, 1C_215/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.1 et les arrêts cités). Depuis que s'applique l'art. 5 al. 2 LAT, la jurisprudence distingue généralement deux hypothèses: d'une part le déclassement ("Auszonung") et d'autre part le refus de classement en zone à bâtir (non-classement, "Nichteinzonung"). On parle de déclassement lorsqu'un bien-fonds classé dans une zone à bâtir est frappé d'une interdiction de construire. Cela présuppose toutefois qu'au moment de l'entrée en force de la mesure de planification qui produirait l'effet d'une expropriation matérielle, la parcelle en question se trouvait comprise dans une zone à bâtir édictée conformément aux prescriptions de la législation fédérale en matière d'aménagement du territoire. Il y a en revanche refus de classement lorsque la modification d'un plan d'affectation, qui a pour effet de sortir une parcelle de la zone à bâtir où elle se trouvait auparavant, intervient pour adapter ce plan aux exigences de la LAT, entrée en vigueur en 1980, et partant pour mettre en œuvre les principes du droit constitutionnel en matière de droit foncier. Tel est le cas de la décision par laquelle l'autorité de planification, adoptant pour la première fois un plan d'affectation conforme aux exigences constitutionnelles et légales, ne range pas un bien-fonds déterminé dans la zone à bâtir et cela même si ce terrain était constructible selon la réglementation antérieure (cf.”

“2 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) ("Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation") lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires de manière telle qu'ils devraient supporter un sacrifice trop considérable, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant, comme très probable dans un proche avenir. Par usage futur prévisible d'un bien-fonds, on entend généralement la possibilité de l'affecter à la construction (ATF 131 II 151 consid. 2.1, 728 consid. 2; 125 II 431 consid. 3a; arrêts TF 1C_332/2022 du 13 juillet 2023 destiné à la publication, consid. 3.2; 1C_435/2020 du 5 mai 2021 consid. 3.2, 1C_653/2017 du 12 mars 2019 consid. 2.2, 1C_215/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.1 et les arrêts cités). Depuis que s'applique l'art. 5 al. 2 LAT, la jurisprudence distingue généralement deux hypothèses: d'une part le déclassement ("Auszonung") et d'autre part le refus de classement en zone à bâtir (non-classement, "Nichteinzonung"). On parle de déclassement lorsqu'un bien-fonds classé dans une zone à bâtir est frappé d'une interdiction de construire. Cela présuppose toutefois qu'au moment de l'entrée en force de la mesure de planification qui produirait l'effet d'une expropriation matérielle, la parcelle en question se trouvait comprise dans une zone à bâtir édictée conformément aux prescriptions de la législation fédérale en matière d'aménagement du territoire. Il y a en revanche refus de classement lorsque la modification d'un plan d'affectation, qui a pour effet de sortir une parcelle de la zone à bâtir où elle se trouvait auparavant, intervient pour adapter ce plan aux exigences de la LAT, entrée en vigueur en 1980, et partant pour mettre en œuvre les principes du droit constitutionnel en matière de droit foncier. Tel est le cas de la décision par laquelle l'autorité de planification, adoptant pour la première fois un plan d'affectation conforme aux exigences constitutionnelles et légales, ne range pas un bien-fonds déterminé dans la zone à bâtir et cela même si ce terrain était constructible selon la réglementation antérieure (cf.”

“Bei der Ausgestaltung von Ausgleichsvorschriften, die über die bundesrechtlichen Mindestvorgaben hinausgingen, verfügten die Kantone über einen grossen Spielraum. Der Bundesrat auferlege die in Art. 38a Abs. 5 RPG vorgesehene Sanktion nur jenen Kantonen, bei denen die Gesetzgebung erheblich von Art. 5 RPG abweiche, wobei der Fokus der Prüfung auf die Abs. 1 bis -1 sexies gelegt werde. Es weise in seinen Prüfungsberichten darauf hin, dass der Entscheid des Bundesrats, einen Kanton nicht zu sanktionieren, nicht als Bescheinigung der Rechtmässigkeit sämtlicher Ausführungsbestimmungen zu Art. 5 RPG verstanden werden dürfe. Dies ergebe sich auch aus der Kompetenzverteilung zwischen dem Bundesrat und den Gerichten. In der Sache sei es problematisch, wenn das kantonale Recht den Gemeinden ein Verbot auferlege, Mehrwertabgaben zu erheben, die über die Mindestabgabe von 20 % auf Einzonungen gemäss Art. 5 Abs. 1 bis RPG hinausgehen. So gebe es insbesondere im Bereich der Umzonungen Situationen, in denen erhebliche Vorteile entstünden, die im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG angemessen ausgeglichen werden müssten - dies auch vor dem Hintergrund, dass eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen regelmässig mit erheblichen Kosten für das Gemeinwesen verbunden sei. Das Bundesrecht gebiete seiner Ansicht nach deshalb den Kantonen, den Gemeinden einen entsprechenden Spielraum zu belassen. Immerhin schienen die Gemeinden im Kanton Basel-Landschaft gestützt auf § 2 Abs. 3 GAP in einem wichtigen Bereich eine gewisse Flexibilität zu behalten. In seinem Prüfungsbericht vom 2. April 2019 habe es darauf hingewiesen, mit einer Freigrenze von über Fr. 30'000.- steige das Risiko, dass letztlich ein Gericht diese als bundesrechtswidrig einschätzen könnte. Es selbst halte eine Freigrenze von Fr. 50'000.- für einen Grenzfall und verzichte darauf, sich festzulegen.”

“Der Gesetzgebungsauftrag von Art. 5 Abs. 1 RPG kann entweder durch den Kanton selber oder durch die Gemeinden erfüllt werden (BGE 147 I 225 E. 4.4). Art. 142a Abs. 2 BauG sieht in dieser Hinsicht vor, dass die Gemeinden bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung) oder bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) eine Mehrwertabgabe erheben können. Art. 142 Abs. 4 BauG hält zudem in allgemeinerer Weise fest, dass die Gemeinden den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen dieses Gesetzes in einem Reglement regeln. Die Gemeinde Meikirch hätte vor diesem Hintergrund den Ausgleich von Planungsvorteilen bei Um- und Aufzonungen vorsehen müssen. Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR, wonach in diesen Fällen keine Abgabe erhoben wird, verletzt somit Art. 5 Abs. 1 RPG. Damit stellt sich die Frage, wie diese Rechtsverletzung zu beseitigen ist und welches Gemeinwesen dafür die Verantwortung trägt.”

“On a vu plus haut que le droit fédéral fixe les conditions permettant l'octroi d'une indemnité pour expropriation matérielle (y compris pour les frais de projet devenus inutiles, pour autant qu’il y ait expropriation matérielle). L'art. 5 al. 2 LAT ne précise cependant pas qui est le débiteur de cette indemnité. Selon la doctrine à laquelle l'on peut se rallier, l'indemnité est due par la collectivité qui a ordonné la mesure d'aménagement en cause (Commentaire pratique LAT – Riva, op. cit. n° 244 ad art. 5); il s'agit dans la règle de la commune, mais si la mesure émane de la Confédération ou d'un canton, ce sont eux qui sont débiteurs de l'indemnité. Toutefois, selon l'auteur précité, les cantons peuvent adopter d'autres solutions. S'agissant du canton de Vaud, on a vu que l'art. 73 al. 1 LATC prévoit que l'indemnité est due par l'Etat, ce qui déroge au système. Par contre, dans l'hypothèse de l'art. 48 LATC (dont le champ d’application est plus large que celui de l’art. 5 al. 2 LAT), elle l'est par la commune, ce qui est pleinement conforme au système, puisque la mesure d’aménagement émane en principe de la commune (art. 47 LATC).”

“Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. […] 2 une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation." Il convient de souligner en premier lieu que l’art. 5, al. 1 et 1bis LAT contiennent des mandats législatifs adressés au canton. Par ailleurs, l’art. 5 al. 2 LAT comporte une disposition relevant du droit fédéral, directement applicable; celle-ci prévoit une indemnisation pleine et entière (en allemand: voll) dans le cas de restrictions au droit de propriété équivalant à une expropriation. Ainsi, lorsque la mesure d’aménagement déploie de tels effets, ce qui est admis restrictivement par la jurisprudence, le propriétaire lésé doit recevoir, à teneur de cette règle de droit fédéral, une pleine compensation; le droit cantonal n’a pas de prise sur de telles configurations et il ne peut pas, notamment, étendre la notion de restriction équivalant à une expropriation. A ce stade, il faut relever que l’art. 5 al. 1 LAT traite également des moins-values liées à des mesures d’aménagement. Il doit cependant s’agir d’inconvénients majeurs, présentant un degré de gravité moindre que les restrictions visées à l’al. 2 et donc distincts de celles-ci. En effet, l’art. 5 LAT ne saurait à la fois comporter, à l’alinéa 1, un mandat législatif adressé aux cantons d’établir un régime de compensation des inconvénients majeurs et, à l’alinéa 2, les empêcher de prévoir une telle compensation pour des inconvénients moins graves qu’une expropriation matérielle, ce dernier domaine relevant du droit fédéral et échappant à leur compétence législative. Dans ce contexte, il est douteux qu’un canton puisse prévoir une norme suivant laquelle les inconvénients majeurs de l’art. 5 al. 1 LAT sont (uniquement) ceux qui résultent de restrictions équivalant à une expropriation matérielle. Par ailleurs, s’agissant des avantages majeurs créés par les mesures d’aménagement, le droit fédéral impose au canton de prélever une contribution de plus-value de 20 % au moins dans le cas de la création de nouvelles zones à bâtir (art.”

“1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants. Les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20 %; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, in Aemisegger e.”

“1 LAT a été complété notamment par les alinéas suivants : les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%; la compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné; le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT). Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier aux al. 2 let. a [réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement] et 3 let. abis [prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat] (art. 5 al. 1ter LAT). En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, Compensation et indemnisation, La compensation des avantages majeurs, 2016, art.”

“Diese einzelfallbezogene Gewichtung lässt sich allerdings nicht ohne weiteres verallgemeinern. Eine Planungszone, die nach der Einreichung des Baugesuchs erlassen wird, kann im Einzelfall trotz erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Weitergeltung der bisherigen Bauordnung verhältnismässig sein (vgl. Urteile 1C_267/2019 vom 5. Mai 2020 E. 6.2; 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.7.2). Der Ansicht von MISCHA BERNER (Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, N. 675), wonach eine Planungszone, welche die Bewilligung eines rechtshängigen Bauprojekts verhindert, nur mit äusserster Zurückhaltung auferlegt werden solle, kann in dieser allgemeinen Form nicht zugestimmt werden. Vielmehr ist in solchen Fällen stets eine Interessenabwägung anhand einer Einzelfallbeurteilung anzustellen. Je nach Ausgang der Nutzungsplanung können die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerinnen im Zusammenhang mit dem Baugesuch unter Umständen die Grundlage für ein Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung (Art. 5 Abs. 2 RPG) oder für einen vertrauensschutzrechtlichen Entschädigungsanspruch (Art. 9 BV) bilden (vgl. Urteil 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.7.3). Diese Fragen sind indessen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.”

“La décision attaquée tranche une contestation sur des prétentions du recourant à une indemnité dont le fondement se trouve, en droit fédéral, à l'art. 5 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Aux termes de cette disposition, une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation. L'art. 5 al. 2 LAT définit les conditions de l'expropriation matérielle, en cas d'adoption ou de modification d'un plan d'affectation au sens des art. 14 ss LAT.”

“Der Beschwerdeführer hat am kantonalen Verfahren teilgenommen. Er wohnt in der Gemeinde Meikirch und rügt, die im angefochtenen Erlass vorgesehene Mehrwertabgabe bleibe hinter den Anforderungen des übergeordneten Rechts zurück. Als Steuerpflichtiger kann er an weitergehenden Mehrwertabgaben interessiert sein, denn deren zweckgebundene Verwendung (insbesondere für Enteignungsentschädigungen nach Art. 5 Abs. 2 RPG) entlastet potenziell das allgemeine Staatsbudget und dämpft somit die Steuerlast. Er ist deshalb nach Art. 89 Abs. 1 BGG grundsätzlich zur Beschwerde berechtigt (Urteile 1C_245/2019 vom 19. November 2020 E. 1.4, nicht publ. in: BGE 147 I 225; 1C_195/2020 vom 24. September 2020 E. 1.1; je mit Hinweisen). Nicht einzutreten ist allerdings auf den Antrag, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei in seiner Gesamtheit aufzuheben, denn der Beschwerdeführer obsiegte im vorinstanzlichen Verfahren teilweise und ist in diesem Umfang nicht beschwert.”

“A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2493). Kraft Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) werden Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt. Art. 5 Abs. 2 RPG wiederholt die verfassungsrechtliche Entschädigungspflicht für enteignungsgleiche Eigentumsbeschränkungen. Wie sich aus §§ 11 ff. AbtrG für die formelle Enteignung ergibt, hat die Entschädigung einen Wertverlust abzugelten. Dabei ist nach § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG der Verkehrswert massgebend. Dasselbe gilt für die materielle Enteignung (Enrico Riva in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016, N. 231 ff. zu Art. 5 RPG). Entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft I ist daher der Wertverlust zu ermitteln und tut der Verlust an Nutzfläche nichts zur Sache. Dies ist sachgerecht, denn eine Einbusse an realisierbarem Bauvolumen – etwa durch Herabsetzung des zulässigen Masses der baulichen Dichte – bedeutet nicht ohne Weiteres einen Minderwert. Als Verkehrswert gilt nach ständiger Rechtsprechung der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Objekt (am Stichtag) mutmasslich hätte erzielt werden können (VGr, 14.”

“A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2493). Kraft Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) werden Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt. Art. 5 Abs. 2 RPG wiederholt die verfassungsrechtliche Entschädigungspflicht für enteignungsgleiche Eigentumsbeschränkungen. Wie sich aus §§ 11 ff. AbtrG für die formelle Enteignung ergibt, hat die Entschädigung einen Wertverlust abzugelten. Dabei ist nach § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG der Verkehrswert massgebend. Dasselbe gilt für die materielle Enteignung (Enrico Riva in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016, N. 231 ff. zu Art. 5 RPG). Entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft I ist daher der Wertverlust zu ermitteln und tut der Verlust an Nutzfläche nichts zur Sache. Dies ist sachgerecht, denn eine Einbusse an realisierbarem Bauvolumen – etwa durch Herabsetzung des zulässigen Masses der baulichen Dichte – bedeutet nicht ohne Weiteres einen Minderwert. Als Verkehrswert gilt nach ständiger Rechtsprechung der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Objekt (am Stichtag) mutmasslich hätte erzielt werden können (VGr, 14.”

“S. 1016). Diese Vorgehensweise sah sich indessen mit der Kritik konfrontiert, dass etwa die Grundstückgewinnsteuer kurzfristige Grundstückgewinne stärker besteuert bzw. umgekehrt eine längere Haltedauer von Grundstücken steuerlich entlastet. Dieser Umstand führe – so die Kritiker – zur Hortung von Bauland und stelle eine unbefriedigende Umsetzung des Gesetzgebungsauftrags dar (vgl. Poltier, in: Praxiskomm. RPG: Nutzungsplanung [Hrsg. Aemiseg-ger/Moor/Ruch/Tschannen], Zürich 2016, Art. 5 RPG N 22).”

“S. 1016). Diese Vorgehensweise sah sich indessen mit der Kritik konfrontiert, dass etwa die Grundstückgewinnsteuer kurzfristige Grundstückgewinne stärker besteuert bzw. umgekehrt eine längere Haltedauer von Grundstücken steuerlich entlastet. Dieser Umstand führe – so die Kritiker – zur Hortung von Bauland und stelle eine unbefriedigende Umsetzung des Gesetzgebungsauftrags dar (vgl. Poltier, in: Praxiskomm. RPG: Nutzungsplanung [Hrsg. Aemiseg-ger/Moor/Ruch/Tschannen], Zürich 2016, Art. 5 RPG N 22).”

“Comme le relève l'arrêt attaqué, la solution la plus adéquate, s'agissant du sujet de la contribution de plus-value, est de taxer le propriétaire du bien-fonds au moment de la mesure en cause (POLTIER, op. cit. n° 55 ad art. 5 LAT). Tel est la solution consacrée par le législateur vaudois à l'art. 68 al. 2 LATC. Cette question a d'ailleurs fait l'objet d'une première décision du 27 février 2020 que le recourant n'a pas contestée. Il est vrai que le recourant ne tire pas directement bénéfice des possibilités de construire découlant du classement en zone d'activité agroalimentaire. La valeur de son bien-fonds s'en trouve toutefois incontestablement augmentée par la mesure de planification. Les législateurs fédéral et cantonal ont certes voulu éviter de mettre le propriétaire dans une situation délicate en reportant la perception de la taxe au moment de la vente du terrain ou de l'octroi d'un permis de construire. Ils n'ont en revanche pas jugé utile de distinguer en fonction du bénéficiaire dudit permis, partant de la prémisse qu'en règle générale, il s'agit du propriétaire et que, dans le cas contraire, les rapports contractuels doivent prévoir une indemnisation suffisante en rapport avec la valeur des droits concédés.”

“Comme le relève l'arrêt attaqué, la solution la plus adéquate, s'agissant du sujet de la contribution de plus-value, est de taxer le propriétaire du bien-fonds au moment de la mesure en cause (POLTIER, op. cit. n° 55 ad art. 5 LAT). Tel est la solution consacrée par le législateur vaudois à l'art. 68 al. 2 LATC. Cette question a d'ailleurs fait l'objet d'une première décision du 27 février 2020 que le recourant n'a pas contestée. Il est vrai que le recourant ne tire pas directement bénéfice des possibilités de construire découlant du classement en zone d'activité agroalimentaire. La valeur de son bien-fonds s'en trouve toutefois incontestablement augmentée par la mesure de planification. Les législateurs fédéral et cantonal ont certes voulu éviter de mettre le propriétaire dans une situation délicate en reportant la perception de la taxe au moment de la vente du terrain ou de l'octroi d'un permis de construire. Ils n'ont en revanche pas jugé utile de distinguer en fonction du bénéficiaire dudit permis, partant de la prémisse qu'en règle générale, il s'agit du propriétaire et que, dans le cas contraire, les rapports contractuels doivent prévoir une indemnisation suffisante en rapport avec la valeur des droits concédés.”

“In diesem Zusammenhang sind daher auch die bundesrechtlichen Vorgaben von Art. 5 RPG zu beachten. Gestützt auf diesen Gesetzgebungsauftrag hat der bernische Gesetzgeber Art. 142 ff. BauG erlassen (vorne E. 3.1). 4.4.1 Die Mehrwertabgabe knüpft am planerischen Sondervorteil an. Sie stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung dar. Dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet, zielt das RPG zugleich auf eine ausgleichende Korrektur der durch die Raumplanung bewirkten Ungleichverteilung von Nutzungschancen und Bodenwertsteigerungen. Die Mehrwertabgabe ist mithin Teil eines raumplanungsrechtlich motivierten Ausgleichssystems (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.3.1, 121 II 138 E. 3c; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 5 N. 7; Beat Stalder, Der Ausgleich von Planungsvorteilen – Aufbruch zu neuen Ufern, in Schweizerische Baurechtstagung 2015, 2015, S. 75 ff. [nachfolgend: Ausgleich], S. 79). Das Bundesgericht hat – noch unter der ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG und mit Blick auf die bundesrechtlichen Steuerbefreiungsnormen – festgehalten, dass es nicht zweckmässig ist, den Bund und seine Anstalten für seine Grundstücke, die öffentlichen Zwecken dienen, in ein solches Ausgleichssystem einzubeziehen und durch kostenunabhängige (Kausal-)Abgaben wie die Mehrwertabgabe zu belasten. Dem entspricht die allgemeine Überlegung, wonach die gegenseitige Besteuerung verschiedener Hoheitsträger kein taugliches Mittel zur Deckung des öffentlichen Finanzbedarfs ist. Bei Liegenschaften, die nicht (unmittelbar) öffentlichen Zwecken dienen, kommen diese Überlegungen hingegen nicht zum Tragen. Das Gemeinwesen soll sich insoweit nicht auf Bestimmungen berufen können, die es mit Rücksicht auf seine hoheitlichen, öffentlichen Aufgaben von bestimmten Pflichten befreien. Das widerspräche einerseits dem Zweck der Steuerbefreiungstatbestände und verfälschte andererseits den Wettbewerb, weil in gleichen Wirtschaftsbereichen tätige Private benachteiligt würden. Das Bundesgericht trägt mit dieser Argumentation der verfassungsrechtlich garantierten Wirtschaftsfreiheit (Art.”

“Die Mehrwertabgabe knüpft am planerischen Sondervorteil an. Sie stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung dar. Dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet, zielt das RPG zugleich auf eine ausgleichende Korrektur der durch die Raumplanung bewirkten Ungleichverteilung von Nutzungschancen und Bodenwertsteigerungen. Die Mehrwertabgabe ist mithin Teil eines raumplanungsrechtlich motivierten Ausgleichssystems (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.3.1, 121 II 138 E. 3c; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 5 N. 7; Beat Stalder, Der Ausgleich von Planungsvorteilen – Aufbruch zu neuen Ufern, in Schweizerische Baurechtstagung 2015, 2015, S. 75 ff. [nachfolgend: Ausgleich], S. 79). Das Bundesgericht hat – noch unter der ursprünglichen Fassung von Art. 5 RPG und mit Blick auf die bundesrechtlichen Steuerbefreiungsnormen – festgehalten, dass es nicht zweckmässig ist, den Bund und seine Anstalten für seine Grundstücke, die öffentlichen Zwecken dienen, in ein solches Ausgleichssystem einzubeziehen und durch kostenunabhängige (Kausal-)Abgaben wie die Mehrwertabgabe zu belasten. Dem entspricht die allgemeine Überlegung, wonach die gegenseitige Besteuerung verschiedener Hoheitsträger kein taugliches Mittel zur Deckung des öffentlichen Finanzbedarfs ist. Bei Liegenschaften, die nicht (unmittelbar) öffentlichen Zwecken dienen, kommen diese Überlegungen hingegen nicht zum Tragen. Das Gemeinwesen soll sich insoweit nicht auf Bestimmungen berufen können, die es mit Rücksicht auf seine hoheitlichen, öffentlichen Aufgaben von bestimmten Pflichten befreien. Das widerspräche einerseits dem Zweck der Steuerbefreiungstatbestände und verfälschte andererseits den Wettbewerb, weil in gleichen Wirtschaftsbereichen tätige Private benachteiligt würden. Das Bundesgericht trägt mit dieser Argumentation der verfassungsrechtlich garantierten Wirtschaftsfreiheit (Art.”

“L'art. 5 al. 1 LAT donne mandat aux cantons d'établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement du territoire. L'art. 5 al. 1bis LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose que les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances. Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (arrêt 1C_588/2014 du 22 juin 2015 consid. 4.1 et les références).”

“En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, Compensation et indemnisation, La compensation des avantages majeurs, 2016, art. 5 n. 18). 2.2. Au niveau cantonal, ce régime de compensation est prévu aux art. 113a ss LATeC. Selon l'art. 113a LATeC, la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement se fait par le biais d'une taxe sur la plus-value (al. 1). Est considérée comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un bien-fonds qui résulte : a) du classement de celui-ci dans une zone d'affectation selon l'art. 15 LAT; b) d'un changement d'affectation de la zone dans laquelle il est situé (al. 2). Par changement d'affectation au sens de l'al. 2 let. b, il faut entendre toute modification notable de la destination de la zone et de la typologie des constructions qui y sont admises (al. 3). Dès l'entrée en force de la mesure d'aménagement, l'assujettissement du bien-fonds à la taxe sur la plus-value fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier, sur réquisition de la Direction [de l'aménagement, de l'environnement et des constructions] (al.”

“Vorliegend hatte der kantonale Gesetzgeber zum Vertragszeitpunkt im Februar 2013 noch keine Mehrwertabgabe eingeführt. Mit der Ortsplanung obliegt der Beschwerdeführerin eine Sachaufgabe, für welche von Bundesrechts wegen die Erhebung einer Mehrwertabgabe vorgeschrieben ist (E. 6.2.1 hiervor). Die Gemeinde war daher grundsätzlich befugt, einen Ausgleich für den zur Diskussion stehenden planbedingten Mehrwert zu verlangen. Art. 5 Abs. 1 RPG verbietet eine vertragliche Erhebung von Mehrwertabgaben nicht (vgl. Urteil 2C_305/2022 vom 12. Oktober 2022 E. 3.1; AEMISEGGER, a.a.O., S. 637). Die strittige Vereinbarung ist einer vertragsweisen Regelung somit zugänglich. Der Beschwerdegegner hat sich zudem freiwillig bereit erklärt, die Mehrwertabgabe zu akzeptieren, bevor die kantonale gesetzliche Grundlage in Kraft getreten ist. Ziff. 7 des verwaltungsrechtlichen Vertrags beruht daher - auch ohne unmittelbare kantonale Ermächtigung der Gemeinde - auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage im RPG und stellt eine rechtmässige Grundlage für die Erhebung der strittigen Mehrwertabgabe dar. Damit ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht der Beschwerdeführerin die Kompetenz abgesprochen hat, eine vertragliche Mehrwertabgabe vom Beschwerdegegner zu erheben. Das angefochtene Urteil verletzt daher die Gemeindeautonomie.”

“En l'occurrence, la procédure de remaniement parcellaire avait précisément pour but d'assurer un traitement égalitaire des propriétaires de parcelles situées dans le périmètre du syndicat des améliorations foncières. Quant aux éventuels inconvénients que mentionnent le recourant, ceux-ci pouvaient être pris en considération lors de la procédure de remaniement parcellaire, en particulier lorsqu'il s'agissait d'attribuer une valeur à l'ancien et au nouvel état. Dans ces circonstances, il n'apparaît pas que la décision attaquée porte atteinte à l'égalité de traitement du recourant, qui est traité de la même manière que les autres propriétaires concernés par la mesure d'aménagement fondant la perception de la taxe et plus largement que tout propriétaire d'un bien fonds passant d'une zone inconstructible à une zone à bâtir. Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu d'admettre que la décision attaquée porte atteinte au principe d'équité de l'art. 5 LAT, qui n'a pas une portée propre par rapport à celui d'égalité de traitement. On relèvera en outre à toutes fins utiles que l'on peine à comprendre l'argumentation du recourant, qui soutient n'avoir bénéficié que d'un accroissement de 104 m2 des possibilités de bâtir. D'une part, le recourant intègre dans la comparaison du potentiel constructible des données se rapportant à un autre sous-périmètre. D'autre part, il ressort des pièces versées à la procédure que, s'agissant du sous-périmètre principal, le recourant était propriétaire, selon l'ancien état, de terrains d'une surface totale de 108'200 m2 entièrement sis en zone inconstructible, alors qu'il est propriétaire de 298'733 m2 selon le nouvel état de ce même sous-périmètre, surface qui inclut notamment des terrains à bâtir. Quoi qu'il en soit, comme on l'a déjà exposé, l'affectation des terrains avant la mise en œuvre du remaniement parcellaire avec péréquation réelle ne constitue pas un élément à prendre en considération pour trancher le présent litige.”

“Diese einzelfallbezogene Gewichtung lässt sich allerdings nicht ohne weiteres verallgemeinern. Eine Planungszone, die nach der Einreichung des Baugesuchs erlassen wird, kann im Einzelfall trotz erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Weitergeltung der bisherigen Bauordnung verhältnismässig sein (vgl. Urteile 1C_267/2019 vom 5. Mai 2020 E. 6.2; 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.7.2). Der Ansicht von MISCHA BERNER (Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, N. 675), wonach eine Planungszone, welche die Bewilligung eines rechtshängigen Bauprojekts verhindert, nur mit äusserster Zurückhaltung auferlegt werden solle, kann in dieser allgemeinen Form nicht zugestimmt werden. Vielmehr ist in solchen Fällen stets eine Interessenabwägung anhand einer Einzelfallbeurteilung anzustellen. Je nach Ausgang der Nutzungsplanung können die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerinnen im Zusammenhang mit dem Baugesuch unter Umständen die Grundlage für ein Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung (Art. 5 Abs. 2 RPG) oder für einen vertrauensschutzrechtlichen Entschädigungsanspruch (Art. 9 BV) bilden (vgl. Urteil 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.7.3). Diese Fragen sind indessen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.”

“Art. 5 Abs. 1 RPG verlangt einen «angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile», die durch Planungen entstehen (Abs. 1), bzw. für «Planungsvorteile» oder «Mehrwerte» (Abs. 1bis), sagt aber nicht, wie diese Mehrwerte bzw. Vorteile zu bemessen sind. Nach der Rechtsprechung muss der Mehrwert wirtschaftlicher Natur sein und sich nach der Gesamtheit der Umstände bemessen. Es handelt sich dabei um einen unbestimmten Begriff des Bundesrechts, der den Kantonen einen gewissen Spielraum belässt (BGE 132 II 401 E. 2.1, 131 II 571 E. 2.1; BGer 1C_588/2014 vom”

“En cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre en œuvre l'art. 5 al. 1 LAT de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa perception (arrêts TF 1C_184/2014 du 23 février 2015 consid. 2.1). Bien qu'elle relève du droit fédéral, la notion d'avantage majeur est une notion juridique indéterminée. Il revient ainsi à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement dans son interprétation de l'avantage majeur (ATF 132 II 401 consid. 2.1; 131 II 571 consid. 2.1). Même si ces arrêts du Tribunal fédéral ont été rendus sous l'empire de l'art. 5 al. 1 LAT avant l'entrée en vigueur des al. 1bis et suivants, elle demeure applicable. L’art. 5 al. 1 LAT est en effet resté inchangé lors de la révision de 2012 (Poltier, Commentaire pratique LAT, Compensation et indemnisation, La compensation des avantages majeurs, 2016, art. 5 n. 18). 2.2. Au niveau cantonal, ce régime de compensation est prévu aux art. 113a ss LATeC. Selon l'art. 113a LATeC, la compensation des avantages majeurs résultant d'une mesure d'aménagement se fait par le biais d'une taxe sur la plus-value (al. 1). Est considérée comme un avantage majeur l'augmentation de la valeur d'un bien-fonds qui résulte : a) du classement de celui-ci dans une zone d'affectation selon l'art. 15 LAT; b) d'un changement d'affectation de la zone dans laquelle il est situé (al. 2). Par changement d'affectation au sens de l'al. 2 let. b, il faut entendre toute modification notable de la destination de la zone et de la typologie des constructions qui y sont admises (al. 3). Dès l'entrée en force de la mesure d'aménagement, l'assujettissement du bien-fonds à la taxe sur la plus-value fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier, sur réquisition de la Direction [de l'aménagement, de l'environnement et des constructions] (al.”

“Art. 5 Abs. 1 RPG verlangt einen «angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile», die durch Planungen entstehen (Abs. 1), bzw. für «Planungsvorteile» oder «Mehrwerte» (Abs. 1bis), sagt aber nicht, wie diese Mehrwerte bzw. Vorteile zu bemessen sind. Nach der Rechtsprechung muss der Mehrwert wirtschaftlicher Natur sein und sich nach der Gesamtheit der Umstände bemessen. Es handelt sich dabei um einen unbestimmten Begriff des Bundesrechts, der den Kantonen einen gewissen Spielraum belässt (BGE 132 II 401 E. 2.1, 131 II 571 E. 2.1; BGer 1C_588/2014 vom”

“L'art. 5 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1977 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), disposition qui met en œuvre l'art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) ‒ lequel fonde la garantie constitutionnelle de la propriété ‒, constitue la base légale en matière d'expropriation matérielle, fondant ce régime de responsabilité pour acte licite. Cette disposition prévoit ce qui suit: "Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation." La jurisprudence et la doctrine s'accordent pour considérer que l'art. 5 al. 2 LAT comporte une définition exhaustive, de droit fédéral, de ce qu'il faut comprendre par expropriation matérielle. Il en découle qu'il n'y a plus de place pour une réglementation cantonale divergente en matière d'indemnisation. Ainsi, le législateur cantonal ne peut donner de l'expropriation matérielle une définition plus généreuse (ni plus restrictive) que ne le fait le droit fédéral, plus précisément telle que concrétisée par la jurisprudence du Tribunal fédéral (Enrico Riva in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [éds], Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, Genève 2016, n° 133 ad art. 5 et la jurisprudence citée; Thierry Tanquerel, Manuel de droit administratif, 2e éd., Genève 2018, n° 1746).”

“L'art. 5 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1977 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), disposition qui met en œuvre l'art. 26 al. 2 Cst. (disposition qui fonde la garantie constitutionnelle de la propriété), prévoit ce qui suit:  "Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation." Cette disposition constitue la base légale en matière d’expropriation matérielle, fondant ce régime de responsabilité pour acte licite. La jurisprudence et la doctrine s'accordent en outre pour considérer que l'art. 5 al. 2 LAT précité comporte une définition exhaustive, de droit fédéral, de ce qu'il faut comprendre par expropriation matérielle. Il en découle qu'il n'y a plus de place pour une réglementation cantonale divergente en matière d'indemnisation. Ainsi, le législateur cantonal ne peut donner de l'expropriation matérielle une définition plus généreuse (ni plus restrictive) que ne le fait le droit fédéral, plus précisément telle que concrétisée par la jurisprudence du Tribunal fédéral (Enrico Riva in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [éds], Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, Genève 2016, n° 133 ad art. 5 et la jurisprudence citée; Thierry Tanquerel, Manuel de droit administratif, 2e éd. Genève 2018, n° 1746). Lorsque les conditions posées, notamment par la jurisprudence, sont remplies, la collectivité publique qui a pris la mesure d'aménagement en cause est tenue de réparer le préjudice subi par le propriétaire concerné, en lui versant une indemnité pleine et entière. Ce préjudice correspond en premier lieu à la moins-value subie par le bien-fonds frappé par la mesure; cependant lorsque le propriétaire lésé a engagé des frais de projets qui deviennent inutiles en raison de cette mesure, l'indemnité doit, à certaines conditions restrictives, permettre de réparer également le préjudice découlant de ces dépenses consenties en vain.”

“Der Tatbestand der materiellen Enteignung leitet sich aus der Regelung der Eigentumsgarantie in Art. 26 BV ab. In seiner Funktion als Wertgarantie gewährt das Grundrecht der Eigentumsgarantie sowohl bei Enteignungen als auch bei Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, einen Anspruch auf volle Entschädigung. Der Entschädigungsanspruch aus Art. 26 Abs. 2 BV kommt somit für staatliche Massnahmen zum Tragen, die dem Eigentümer seine Eigentumsrechte belassen, jedoch enteignungsähnliche Wirkung nach sich ziehen (Waldmann, in: Biaggini et al. [Hrsg.], FHB Verwaltungsrecht, Zürich 2015, N 27.1). Im Bereich der Raumplanung ist der Begriff der materiellen Enteignung in Art. 5 Abs. 2 RPG ausdrücklich geregelt, womit die Kantone in diesem Bereich nicht über die Bundesregelung hinausgehen dürfen. Verfahren und Rechtsschutz für die in aller Regel von kantonalen und kommunalen Eigentumsbeschränkungen ausgehenden Massnahmen einer materiellen Enteignung sind in der Regel in den kantonalen Enteignungsgesetzen oder in besonderen Verfahrensordnungen geregelt (Marti, Grundsätze und Begriffe: Formelle und materielle Enteignung, volle Entschädigung, in: BlAR 3/2015, S. 141 ff., 155).”

“On citera tout d’abord la règle pertinente du droit fédéral, soit l’art. 5 LAT, ce dans sa teneur actuelle, telle qu’elle résulte d’une révision entrée en force en 2014: "Art. 5     Compensation et indemnisation 1 Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d’aménagement. 1bis Les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir. […] 2 une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation." Il convient de souligner en premier lieu que l’art. 5, al. 1 et 1bis LAT contiennent des mandats législatifs adressés au canton. Par ailleurs, l’art. 5 al. 2 LAT comporte une disposition relevant du droit fédéral, directement applicable; celle-ci prévoit une indemnisation pleine et entière (en allemand: voll) dans le cas de restrictions au droit de propriété équivalant à une expropriation. Ainsi, lorsque la mesure d’aménagement déploie de tels effets, ce qui est admis restrictivement par la jurisprudence, le propriétaire lésé doit recevoir, à teneur de cette règle de droit fédéral, une pleine compensation; le droit cantonal n’a pas de prise sur de telles configurations et il ne peut pas, notamment, étendre la notion de restriction équivalant à une expropriation. A ce stade, il faut relever que l’art. 5 al. 1 LAT traite également des moins-values liées à des mesures d’aménagement. Il doit cependant s’agir d’inconvénients majeurs, présentant un degré de gravité moindre que les restrictions visées à l’al. 2 et donc distincts de celles-ci. En effet, l’art. 5 LAT ne saurait à la fois comporter, à l’alinéa 1, un mandat législatif adressé aux cantons d’établir un régime de compensation des inconvénients majeurs et, à l’alinéa 2, les empêcher de prévoir une telle compensation pour des inconvénients moins graves qu’une expropriation matérielle, ce dernier domaine relevant du droit fédéral et échappant à leur compétence législative.”

“Ainsi, lorsque la mesure d’aménagement déploie de tels effets, ce qui est admis restrictivement par la jurisprudence, le propriétaire lésé doit recevoir, à teneur de cette règle de droit fédéral, une pleine compensation; le droit cantonal n’a pas de prise sur de telles configurations et il ne peut pas, notamment, étendre la notion de restriction équivalant à une expropriation. A ce stade, il faut relever que l’art. 5 al. 1 LAT traite également des moins-values liées à des mesures d’aménagement. Il doit cependant s’agir d’inconvénients majeurs, présentant un degré de gravité moindre que les restrictions visées à l’al. 2 et donc distincts de celles-ci. En effet, l’art. 5 LAT ne saurait à la fois comporter, à l’alinéa 1, un mandat législatif adressé aux cantons d’établir un régime de compensation des inconvénients majeurs et, à l’alinéa 2, les empêcher de prévoir une telle compensation pour des inconvénients moins graves qu’une expropriation matérielle, ce dernier domaine relevant du droit fédéral et échappant à leur compétence législative. Dans ce contexte, il est douteux qu’un canton puisse prévoir une norme suivant laquelle les inconvénients majeurs de l’art. 5 al. 1 LAT sont (uniquement) ceux qui résultent de restrictions équivalant à une expropriation matérielle. Par ailleurs, s’agissant des avantages majeurs créés par les mesures d’aménagement, le droit fédéral impose au canton de prélever une contribution de plus-value de 20 % au moins dans le cas de la création de nouvelles zones à bâtir (art. 5 al. 1bis LAT; voir aussi la sanction attachée à la mise en œuvre de ce mandat: art. 38a al. 4 et 5 LAT). L’art. 5 al. 1 LAT donne un mandat similaire aux cantons pour instaurer un régime de compensation des avantages majeurs autres que ceux découlant d’une mise en zone à bâtir, soit notamment pour les changements d’affectation, voire des augmentations d’indices. A cet égard, la nature impérative du mandat législatif conféré aux cantons par l’art. 5 al. 1bis LAT n’a jamais été contestée, pas plus d’ailleurs que l’application du mécanisme de sanction prévu par l’art. 38a al. 4 et 5 LAT en cas de carence du canton. Dans une jurisprudence très récente (ATF 147 I 225 consid.”

“Ob die frühere Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG genügte, hängt dabei davon ab, ob sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grundsätzen vereinbar war (vgl. Urteile 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019 E. 2.3; 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 E. 2.3 mit Hinweisen). Eine Nutzungsordnung entspricht den materiellen Anforderungen des RPG, wenn sie unter anderem die Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Kriterien von Art. 15 und Art. 1 - 3 RPG vornimmt. Trifft dies zu, so sind spätere Redimensionierungen in der Regel als Auszonungen und nicht als Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierungen indessen erst hinterher beispielsweise wegen der demografischen Entwicklung und wegen neuer Verdichtungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten als zu gross erweisen (BGE 131 II 728 E. 2.3 mit Hinweisen; Urteil 1C_573/2011 vom 30. August 2013 E. 3.2). Wäre nicht nur die erstmalige Anpassung an die Vorgaben des RPG, sondern auch jede weitere Anpassung der Nutzungsplanung wegen veränderter Verhältnisse als Nichteinzonung grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen, wäre Art. 5 Abs. 2 RPG nur noch in Ausnahmefällen anwendbar, z.B. wenn die Eigentümerschaft für die Erschliessung und Überbauung des Landes bereits erhebliche Kosten aufgewendet hat. Dies würde den Begriff des entschädigungslos hinzunehmenden Eingriffs in das Eigentum überdehnen (BGE 131 II 728 E. 2.4 in fine).”

“Regeste Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 5 Abs. 2 RPG, Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG; materielle Enteignung, Nichteinzonung eines Grundstücks infolge einer Zuweisung zu einer Zone für Bauten im kommunalen Interesse. Anfechtbarkeit eines Zwischenentscheids, mit dem das Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht wird, nach Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG (E. 1.2). Rechtsprechung zur Entschädigung wegen materieller Enteignung aufgrund von Planungsmassnahmen (E. 3.2 und 3.3). Definition der "Zone für Bauten im kommunalen Interesse" gemäss Tessiner Raumplanungsrecht (E. 3.5). Wird im Rahmen der erstmaligen Schaffung einer RPG-konformen Planung ein Grundstück einer Wohnzone mit einer diese überlagernden "Zone für Bauten im kommunalen Interesse" zugewiesen, kommt dies einer Nichteinzonung gleich. Die Parzelle ist nämlich dem freien Markt und der privaten Bebauung durch die Eigentümerin entzogen und stattdessen dazu bestimmt, von der Gemeinde erworben zu werden (E. 3.6.2 und 3.6.3). Rückweisung der Sache an das kantonale Verwaltungsgericht zur Prüfung, ob im konkreten Fall die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen Nichteinzonung erfüllt sind (E.”

“Seit dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes sind die Kantone gemäss Art. 5 Abs. 1 RPG verpflichtet, einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile zu regeln, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Nach der Rechtsprechung und herrschenden Lehre ist dieser Rechtsetzungsauftrag zwingender Natur (BGE 142 I 177 E. 4.2.1; JUD/KISSLING, Der Auftrag zum Mehrwertausgleich, Zur Tragweite der bundesrechtlichen Vorgaben (Art. 5 RPG) bei Auf- und Umzonungen, in: Raum & Umwelt, Dezember Nr. 3/2021, S. 7; ETIENNE POLITER, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016 N. 18 zu Art. 5 RPG; RIVA, a.a.O., N. 13 zu Art. 5 RPG). Am 3. März 2013 stimmten die Stimmberechtigten überdies den von den eidgenössischen Räten am 15. Juni 2012 beschlossenen Änderungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung zu; der Ausgleich von Planungsvorteilen wurde mit der Revision des Gesetzes vom 15. Juni 2012 damit eingehender geregelt (Art. 5 Abs.1 bis -1 sexies RPG). Die Übergangsbestimmungen zu den entsprechenden Änderungen des RPG sahen unter anderem eine fünfjährige Anpassungsfrist zur Einführung einer kantonalen Regelung des Mehrwertausgleichs vor.”

“Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR wegen des festgestellten Verstosses gegen Art. 5 Abs. 1 RPG aufzuheben ist. Die Bundesrechtsverletzung wird dadurch nur teilweise beseitigt. Die Umsetzung des Gesetzgebungsauftrags von Art. 5 Abs. 1 RPG erfordert darüber hinaus das Tätigwerden des kantonalen und/oder kommunalen Gesetzgebers. Die Aufhebung von Art. 1 Abs. 2 Satz 2 MWAR ist deshalb mit einer entsprechenden Aufforderung zu verbinden.”