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Grundstücke sind in der Vermögensrechnung nach Art. 90 Abs. 2 KAG zu Verkehrswerten anzusetzen. Dies unterscheidet die KAG-Jahresrechnung wesentlich von der nach OR geforderten vorsichtigen Bewertung; bei Immobilienfonds führt der Verkehrswertansatz in der Erfolgsrechnung zum Ausweis unrealisierter Kapitalgewinne.
“3 Die Vorinstanz hat aus diesen Grundsätzen geschlossen, dass die "ausserordentliche Abschreibung" (so die steuerrechtliche Terminologie; handelsrechtlich betrachtet handelte es sich um eine unplanmässige Wertberichtigung und nicht um eine planmässige Abschreibung; vgl. Reich/Züger/Betschart, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Basel 2022 [KSS DBG], Art. 28 DBG N. 40) im Geschäftsjahr 2016/2017 unzulässig gewesen sei, weil sie für das Ende des Geschäftsjahrs 2015/2016 bzw. den Beginn des Geschäftsjahrs 2016/2017 einen Buchwert des Grundstücks unterstellte, der über seinem damaligen Marktwert lag. Damit berücksichtigt die Vorinstanz jedoch zu wenig, dass der Fonds für das Geschäftsjahr 2015/2016 gerade keine Jahresrechnung nach OR abgelegt hatte. Die Jahresrechnung eines Immobilienfonds nach KAG lässt sich entgegen der Darstellung der Vorinstanz nicht ohne Weiteres mit der Jahresrechnung nach OR vergleichen. Diese Abschlüsse unterscheiden sich nämlich in einem wesentlichen Punkt fundamental voneinander: Während die Grundstücke von Immobilienfonds in der Vermögensrechnung nach Art. 90 Abs. 2 KAG (vgl. auch Art. 84 Abs. 1 und Art. 86 der Verordnung der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht vom 27. August 2014 über die kollektiven Kapitalanlagen [KKV-FINMA]) im Interesse der "true and fair view" zu Verkehrswerten einzustellen sind, dürfen Grundstücke in nach OR geführten Büchern aufgrund des Vorsichtsprinzips bloss ganz ausnahmsweise und nur unter strengen Voraussetzungen über ihre Anschaffungskosten bewertet bzw. aufgewertet werden, wobei eine solche Aufwertung erfolgsneutral direkt in die Reserven zu verbuchen ist (vgl. Art. 725c OR bzw. Art. 670 aOR). Dieser Unterschied wirkt sich auf die Erfolgsrechnung des Immobilienfonds aus, auf der die unrealisierten Kapitalgewinne als Ertrag ausgewiesen werden (vgl. Art. 95 und Anhang 3 KKV-FINMA). Sollen kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz in der Besteuerung den juristischen Personen gleichgestellt werden, wie dies § 54 Abs. 2 StG verlangt, kann der Saldo der grundstücksbezogenen Erträge und Aufwendungen aus der Erfolgsrechnung nach KAG für die Besteuerung nicht massgeblich sein (vgl.”
Die in der Vermögensrechnung gemäss Art. 90 Abs. 2 KAG angesetzten Verkehrswerte sind für steuerliche Zwecke nicht ohne Weiteres verbindlich; die Besteuerung kann insoweit auf andere, von den Steuerbehörden massgebliche Bemessungsgrundlagen abstellen.
“3 Die Vorinstanz hat aus diesen Grundsätzen geschlossen, dass die "ausserordentliche Abschreibung" (so die steuerrechtliche Terminologie; handelsrechtlich betrachtet handelte es sich um eine unplanmässige Wertberichtigung und nicht um eine planmässige Abschreibung; vgl. Reich/Züger/Betschart, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Basel 2022 [KSS DBG], Art. 28 DBG N. 40) im Geschäftsjahr 2016/2017 unzulässig gewesen sei, weil sie für das Ende des Geschäftsjahrs 2015/2016 bzw. den Beginn des Geschäftsjahrs 2016/2017 einen Buchwert des Grundstücks unterstellte, der über seinem damaligen Marktwert lag. Damit berücksichtigt die Vorinstanz jedoch zu wenig, dass der Fonds für das Geschäftsjahr 2015/2016 gerade keine Jahresrechnung nach OR abgelegt hatte. Die Jahresrechnung eines Immobilienfonds nach KAG lässt sich entgegen der Darstellung der Vorinstanz nicht ohne Weiteres mit der Jahresrechnung nach OR vergleichen. Diese Abschlüsse unterscheiden sich nämlich in einem wesentlichen Punkt fundamental voneinander: Während die Grundstücke von Immobilienfonds in der Vermögensrechnung nach Art. 90 Abs. 2 KAG (vgl. auch Art. 84 Abs. 1 und Art. 86 der Verordnung der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht vom 27. August 2014 über die kollektiven Kapitalanlagen [KKV-FINMA]) im Interesse der "true and fair view" zu Verkehrswerten einzustellen sind, dürfen Grundstücke in nach OR geführten Büchern aufgrund des Vorsichtsprinzips bloss ganz ausnahmsweise und nur unter strengen Voraussetzungen über ihre Anschaffungskosten bewertet bzw. aufgewertet werden, wobei eine solche Aufwertung erfolgsneutral direkt in die Reserven zu verbuchen ist (vgl. Art. 725c OR bzw. Art. 670 aOR). Dieser Unterschied wirkt sich auf die Erfolgsrechnung des Immobilienfonds aus, auf der die unrealisierten Kapitalgewinne als Ertrag ausgewiesen werden (vgl. Art. 95 und Anhang 3 KKV-FINMA). Sollen kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz in der Besteuerung den juristischen Personen gleichgestellt werden, wie dies § 54 Abs. 2 StG verlangt, kann der Saldo der grundstücksbezogenen Erträge und Aufwendungen aus der Erfolgsrechnung nach KAG für die Besteuerung nicht massgeblich sein (vgl.”