6 commentaries
RéférenÎ : LEx art. 22 ch. 6 Pour les investissements valorisants, il convient de se fonder non pas sur les coûts exposés, mais sur l'avantage qui revient à l'exproprié. Il faut examiner dans quelle mesure l'investissement influenÎ le rendement ou le prix de vente réalisable sur le marché libre; il faudra notamment vérifier, par exemple, si des fenêtres isolantes phonique et thermique justifient des loyers plus élevés ou un prix de vente supérieur et si cela se reflète dans l'évaluation du bien immobilier établie selon la méthoÞ de la valeur de rendement.
“Das Bundesgericht hat im Urteil 1C_322/2017 (E. 4.2) festgehalten, Enteignete hätten Anspruch auf den Ersatz des fluglärmbedingten Minderwerts (Art. 19 lit. b EntG) sowie allfälliger weiterer Nachteile; dagegen müssten sie sich besondere Vorteile, die ihnen aus dem Unternehmen des Enteigners entstehen, grundsätzlich anrechnen lassen (Art. 22 Abs. 1 EntG). Entscheidend seien dabei nicht die von den Enteignern aufgewandten Kosten, sondern der damit verbundene Vorteil der Enteigneten (E. 4.2). Zu prüfen sei, inwiefern sich die Investition auf den Ertrag bzw. die nach der Ertragswertmethode vorgenommene Liegenschaftsschätzung auswirke (E. 4.4 in fine). Dabei seien nicht die konkreten Verhältnisse der Wohngenossenschaft massgeblich, sondern es sei zu prüfen, inwiefern die getätigten Investitionen in schall- und wärmeisolierte Fenster bei einem Verkauf der Liegenschaften auf dem freien Immobilienmarkt den zu erwartenden Erlös steigern würden (E. 4.6). Die vom Experten vorgeschlagene Methode entspricht grundsätzlich diesen Vorgaben, indem sie prüft, inwiefern der Einbau der Schallschutzfenster als wertvermehrende Investitionen höhere Mieten rechtfertigen würde und sich dies auf den Ertragswert der Liegenschaften auswirkt. Dabei wurde die Berechnung im Einzelfall, gestützt auf ein allgemein zugängliches mietrechtliches Berechnungstool, vorgenommen.”
“Das Bundesgericht hat im Urteil 1C_322/2017 (E. 4.2) festgehalten, Enteignete hätten Anspruch auf den Ersatz des fluglärmbedingten Minderwerts (Art. 19 lit. b EntG) sowie allfälliger weiterer Nachteile; dagegen müssten sie sich besondere Vorteile, die ihnen aus dem Unternehmen des Enteigners entstehen, grundsätzlich anrechnen lassen (Art. 22 Abs. 1 EntG). Entscheidend seien dabei nicht die von den Enteignern aufgewandten Kosten, sondern der damit verbundene Vorteil der Enteigneten (E. 4.2). Zu prüfen sei, inwiefern sich die Investition auf den Ertrag bzw. die nach der Ertragswertmethode vorgenommene Liegenschaftsschätzung auswirke (E. 4.4 in fine). Dabei seien nicht die konkreten Verhältnisse der Wohngenossenschaft massgeblich, sondern es sei zu prüfen, inwiefern die getätigten Investitionen in schall- und wärmeisolierte Fenster bei einem Verkauf der Liegenschaften auf dem freien Immobilienmarkt den zu erwartenden Erlös steigern würden (E. 4.6). Die vom Experten vorgeschlagene Methode entspricht grundsätzlich diesen Vorgaben, indem sie prüft, inwiefern der Einbau der Schallschutzfenster als wertvermehrende Investitionen höhere Mieten rechtfertigen würde und sich dies auf den Ertragswert der Liegenschaften auswirkt. Dabei wurde die Berechnung im Einzelfall, gestützt auf ein allgemein zugängliches mietrechtliches Berechnungstool, vorgenommen.”
LEx art. 22 n. 5 En cas d'expropriation partielle, il convient de déterminer la diminution de valeur de la partie restante. Il faut imputer les avantages particuliers dont bénéficie cette partie du fait des mesures entreprises par l'expropriant et qui compensent tout ou partie de l'obligation d'indemniser la diminution de valeur. En revanche, dans la mesure où l'expropriation prive ou porte atteinte à des caractéristiques influant sur la valeur, le préjudiÎ en résultant doit être pris en compte.
“400; Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, S. 263 ff.); dem Minderwert des – bei einer räumlichen bzw. körperlichen oder rechtlichen Teilenteignung – verbleibenden Teils (lit. b, vgl. dazu BGE 141 I 113 E. 6.5.1, mit Hinweisen, allerdings in Bezug auf Art. 23 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Enteignung des Kantons Freiburg, SGF 76.1, EntG FR; zur Differenzmethode BGE 142 II 136 E. 7.7, 131 II 458 E. 3.3, je mit Hinweisen, und zur Vorteilsanrechnung Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung, SR 711, EntG, und P. Karlen, Das Enteignungsrecht zwischen Beständigkeit und Wandel, in: ZBl 2019, S. 647 ff., S. 663; A. Ruch, Umwelt - Boden - Raum, SBVR, Band VI, 2010, N 2100 ff.) und den weiteren geldwerten Nachteilen, die sich als Folge der Enteignung voraussehen lassen (sog. Inkonvenienzen, lit. c, vgl. dazu BGE 141 I 113 E. 6.4, mit Hinweisen, allerdings in Bezug auf Art. 23 Abs. 1 lit. c EntG FR). Da Art. 15 Abs. 1 EntG SG weitgehend den Regelungen von Art. 19 lit. a, b und c sowie Art. 22 EntG entspricht, kann die dazu ergangene Praxis und Literatur sachgerecht berücksichtigt werden (vgl. dazu VerwGE B 2022/82 vom 20. Oktober 2022 E. 2.1, mit Hinweis auf R. Germann, a.a.O., S. 35). Nicht entschädigt werden Nachteile, die der Enteignete verschuldet hat (Art. 15 Abs. 2 EntG SG, vgl. dazu BGE 134 II 172 E. 6.2, mit Hinweis auf BGE 110 Ib 43 E. 4 in fine). Im Gegensatz zu allgemeinen Wertveränderungen, die durch das Werk des Enteigners entstehen (vgl. dazu Art. 16 Abs. 2 EntG SG), sind bei der Bemessung der Entschädigung gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG SG der Verlust der Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks (lit. a, vgl. dazu BGer 1C_322/2017 vom 25. April 2018 E. 2.1, mit Hinweisen, erläutert in BGer 1G_3/2018 vom 15. Juni 2018; R. Merker, Der Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, 1975, S. 15 ff.) sowie die Sondervorteile, die durch das Werk des Enteigners entstehen und zu deren Abgeltung kein Beitrag erhoben wird (lit. b, siehe dazu auch BGE 134 II 49 E.”
“5 L'estimation de la valeur vénale doit tenir compte dans une juste mesure de la possibilité de mieux utiliser l'immeuble (art. 20 al. 1 LEx). L'estimation de la valeur vénale des immeubles doit tenir compte des servitudes existant lors du dépôt du plan d'expropriation, usufruits exceptés, ainsi que des baux à loyer et à ferme annotés au registre foncier (art. 21 al. 1 LEx). Si d'autres droits personnels, tels que des droits de préemption, d'emption et de réméré, sont annotés au registre foncier, l'indemnité accordée aux ayants droit en conformité de l'art. 23 est portée en déduction (art. 21 al. 2 LEx). En cas d'expropriation partielle, il n'est pas accordé d'indemnité de dépréciation pour la partie restante, lorsque la dépréciation se trouve compensée par des avantages particuliers résultant de l'entreprise de l'expropriant. Par contre, il est tenu compte du dommage résultant de la perte ou de la diminution d'avantages influant sur la valeur vénale et que la partie restante aurait, selon toute vraisemblance, conservés s'il n'y avait pas eu d'expropriation (art. 22 LEx). 4.6 Pour le calcul de l'indemnité, les servitudes n'ayant pas de valeur vénale en soi au sens de l'art. 19 let. a LEx, l'indemnité d'expropriation doit être déterminée selon les règles de l'expropriation partielle de l'art. 19 let. b LEx. L'indemnité pleine et entière à verser au propriétaire du fonds grevé au sens de l'art. 16 LEx correspond alors à la dépréciation de la partie restante. Il s'agit de compenser la différence entre la valeur vénale qu'avait le bien-fonds sans les servitudes et sa valeur avec (ATF 131 II 458 consid. 3.3 et 129 II 420 consid. 3.1.1 ; arrêt du TAF A-1359/2013 du 5 juin 2014 consid. 4.3.2). L'indemnité due pour la constitution des servitudes est ainsi appelée à couvrir la moins-value que la parcelle subit, comme terrain constructible, en raison des restrictions à son utilisation, par exemple en sous-sol (ATF 122 II 246 consid. 4). Pour fixer l'indemnité due en raison des servitudes, il faut donc tout d'abord déterminer la valeur vénale de la parcelle sans la constitution des servitudes, évaluer la dépréciation qu'entraînent celles-ci sur cette valeur et encore estimer s'il subsiste un dommage résiduel (arrêt du TAF A-552/2016 du 3 juillet 2018 consid.”
RéférenÎ : LEx art. 22 ch. 4 Il est ouvert de savoir si les fenêtres anti-bruit doivent être prises en compte à la fois comme un avantage particulier au sens de l'art. 22 al. 1 LEx (par une augmentation de la valeur de rendement) et comme une atténuation du dommage (risque réduit de futures baisses de loyers). La décision du tribunal, mentionnée dans la doctrine, pose expressément cette question et souligne en outre qu'une prise en compte simultanée des deux aspects conduirait à une double comptabilisation.
“Die Beschwerdegegnerin macht dagegen geltend, der Mieterschaft sei die Lärmbelastung bei Abschluss der Mietverträge bekannt gewesen, weshalb keine Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung i.S.v. Art. 259d OR geltend gemacht werden könnten. Im Übrigen würde ein solcher Anspruch, selbst wenn er bestünde, lediglich die Enteignungsentschädigung erhöhen, was den Ausfall wieder kompensieren würde. Die Berücksichtigung der Schallschutzmassnahmen sowohl als Schadensminderung als auch als besonderer Vorteil führe im Ergebnis zu einer doppelten Anrechnung. 8.6. Fraglich ist, ob der Einbau von Schallschutzfenstern (bzw. die dafür erlangten Rückerstattungen) nicht nur unter dem Blickwinkel des besonderen Vorteils i.S.v. Art. 22 Abs. 1 EntG, durch Steigerung des Ertragswerts des Grundstücks, zu prüfen ist, sondern auch unter dem Aspekt der Schadensminderung, d.h. ob der Einbau von Schallschutzfenstern den fluglärmbedingten Minderwert gemäss Art. 19 lit. b EntG reduziert, weil keine (oder weniger) Mietzinsherabsetzungsgesuche gestellt werden. Die Enteignungsentschädigung berücksichtigt die Wertminderung am Stichtag (1.1.1997) infolge des zu diesem Zeitpunkt bestehenden und vorhersehbaren künftigen Fluglärms (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3). Dieser wirkt sich negativ auf die nachhaltig erzielbaren Mietzinsen und damit auf den Ertragswert von Renditeliegenschaften aus. Berücksichtigt werden dabei nicht nur das zu diesem Zeitpunkt bestehende tiefere Mietzinsniveau in fluglärmbelasteten Gebieten, sondern auch zu erwartende künftige Herabsetzungen des Mietzinses sowie das verminderte Mietzinserhöhungspotenzial. Diese Wertminderung wird anhand des hedonischen Modells ESchK ermittelt (vgl. dazu BGE 138 II 77 E. 6.4). Dieses beruht auf rund 2000 Transaktionsdaten über den Zeitraum 1997 bis 2008 und berücksichtigt rund 50 Faktoren zur Immobilie und deren Mikro- und Makrolage.”
“Die Beschwerdegegnerin macht dagegen geltend, der Mieterschaft sei die Lärmbelastung bei Abschluss der Mietverträge bekannt gewesen, weshalb keine Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung i.S.v. Art. 259d OR geltend gemacht werden könnten. Im Übrigen würde ein solcher Anspruch, selbst wenn er bestünde, lediglich die Enteignungsentschädigung erhöhen, was den Ausfall wieder kompensieren würde. Die Berücksichtigung der Schallschutzmassnahmen sowohl als Schadensminderung als auch als besonderer Vorteil führe im Ergebnis zu einer doppelten Anrechnung. 8.6. Fraglich ist, ob der Einbau von Schallschutzfenstern (bzw. die dafür erlangten Rückerstattungen) nicht nur unter dem Blickwinkel des besonderen Vorteils i.S.v. Art. 22 Abs. 1 EntG, durch Steigerung des Ertragswerts des Grundstücks, zu prüfen ist, sondern auch unter dem Aspekt der Schadensminderung, d.h. ob der Einbau von Schallschutzfenstern den fluglärmbedingten Minderwert gemäss Art. 19 lit. b EntG reduziert, weil keine (oder weniger) Mietzinsherabsetzungsgesuche gestellt werden. Die Enteignungsentschädigung berücksichtigt die Wertminderung am Stichtag (1.1.1997) infolge des zu diesem Zeitpunkt bestehenden und vorhersehbaren künftigen Fluglärms (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3). Dieser wirkt sich negativ auf die nachhaltig erzielbaren Mietzinsen und damit auf den Ertragswert von Renditeliegenschaften aus. Berücksichtigt werden dabei nicht nur das zu diesem Zeitpunkt bestehende tiefere Mietzinsniveau in fluglärmbelasteten Gebieten, sondern auch zu erwartende künftige Herabsetzungen des Mietzinses sowie das verminderte Mietzinserhöhungspotenzial. Diese Wertminderung wird anhand des hedonischen Modells ESchK ermittelt (vgl. dazu BGE 138 II 77 E. 6.4). Dieses beruht auf rund 2000 Transaktionsdaten über den Zeitraum 1997 bis 2008 und berücksichtigt rund 50 Faktoren zur Immobilie und deren Mikro- und Makrolage.”
Citation : LEx art. 22 n. 3 La simple évitement de futures réductions de loyer résultant de mesures de protection contre le bruit ne constitue, selon l'arrêt du Tribunal administratif fédéral, aucun « avantage particulier » au sens de l'art. 22 al. 1 LEx. De plus, le tribunal a relevé que les réductions de loyer motivées par des immissions sont difficilement applicables en pratique ; une méthoÞ fondée sur de telles réductions soulèverait de nouvelles questions quant au calcul du potentiel de réduction et irait à l'encontre de l'objectif d'une estimation praticable des coûts de protection acoustique imputables.
“Das Bundesverwaltungsgericht folgte im Ergebnis dem Experten. Es erinnerte daran, dass Mietzinsreduktionen infolge Immissionsbeeinträchtigungen in der Praxis nur schwer durchsetzbar seien (vgl. BGE 134 II 160 E. 13). Im Übrigen seien allfällige neue Ansprüche auf Mietzinsreduktionen auf den Betrieb des Flughafens zurückzuführen. Sofern solche Ansprüche infolge der Schallschutzmassnahmen gar nicht erst entstünden, liege darin noch kein besonderer Vorteil i.S.v. Art. 22 Abs. 1 EntG. Auch würde die vorgeschlagene Methode neue Fragen zur Berechnung des Mietzinsreduktionspotentials aufwerfen und dem Ziel entgegenlaufen, eine praktikable Schätzungsmethode für die anrechenbaren Schallschutzkosten zu wählen.”
“Das Bundesverwaltungsgericht folgte im Ergebnis dem Experten. Es erinnerte daran, dass Mietzinsreduktionen infolge Immissionsbeeinträchtigungen in der Praxis nur schwer durchsetzbar seien (vgl. BGE 134 II 160 E. 13). Im Übrigen seien allfällige neue Ansprüche auf Mietzinsreduktionen auf den Betrieb des Flughafens zurückzuführen. Sofern solche Ansprüche infolge der Schallschutzmassnahmen gar nicht erst entstünden, liege darin noch kein besonderer Vorteil i.S.v. Art. 22 Abs. 1 EntG. Auch würde die vorgeschlagene Methode neue Fragen zur Berechnung des Mietzinsreduktionspotentials aufwerfen und dem Ziel entgegenlaufen, eine praktikable Schätzungsmethode für die anrechenbaren Schallschutzkosten zu wählen.”
Si l'avantage particulier à imputer visé à l'art. 22 al. 1 LEx est estimé inférieur à une moins-value forfaitaire appliquée précédemment, on peut, afin d'éviter une reformatio in peius, maintenir l'imputation forfaitaire plus élevée.
“% zugrundegelegt werden. Dies ergebe eine Wertsteigerung bei den Liegenschaften der Beschwerdegegnerin in Höhe von Fr. 55'327.90, der gemäss Art. 22 Abs. 1 EntG als besonderer Vorteil auf die Enteignungsentschädigung anzurechnen sei. Da dieser Betrag jedoch niedriger sei als 10 % des Gebäudeminderwerts (Fr. 125'575.--), bleibe es zur Vermeidung einer reformatio in peius bei einer Anrechnung von Fr. 125'575.-.”
Les modifications du fonds de rénovation ne sont, selon l'art. 22 al. 1 LEx, prises en compte que si elles ont une incidenÎ sur la valeur de l'immeuble. En pratique, un tel fonds reste souvent entre les mains du vendeur lors du transfert de propriété; la juridiction précédente a donc considéré que les modifications du fonds n'influencent pas le produit de vente attendu et ne doivent dès lors pas être prises en compte.
“Der Experte und die ESchK verneinten dagegen die Anrechenbarkeit dieser Einsparungen. Es gebe keine Verpflichtung, einen Erneuerungsfonds zu äufnen und dieser verbleibe bei einer Handänderung im Besitz des Verkäufers. Der gemäss Art. 22 Abs. 1 EntG anzurechnende Vorteil müsse sich auf den Wert des Grundstücks auswirken; die Vermehrung oder Verminderung des übrigen Vermögens der Enteigneten sei nach dieser Vorschrift nicht zu ersetzen (HESS/WEIBEL, Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 22 Rz. 7 in fine). Die Vorinstanz schloss sich dieser Auffassung an: Würden die streitbetroffenen Liegenschaften auf dem freien Markt verkauft, würden Änderungen beim Erneuerungsfonds (z.B. die Auflösung von Reserven, die im Hinblick auf den künftigen Fensterersatz gebildet worden seien) den zu erwartenden Erlös nicht beeinflussen.”
“Der Experte und die ESchK verneinten dagegen die Anrechenbarkeit dieser Einsparungen. Es gebe keine Verpflichtung, einen Erneuerungsfonds zu äufnen und dieser verbleibe bei einer Handänderung im Besitz des Verkäufers. Der gemäss Art. 22 Abs. 1 EntG anzurechnende Vorteil müsse sich auf den Wert des Grundstücks auswirken; die Vermehrung oder Verminderung des übrigen Vermögens der Enteigneten sei nach dieser Vorschrift nicht zu ersetzen (HESS/WEIBEL, Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 22 Rz. 7 in fine). Die Vorinstanz schloss sich dieser Auffassung an: Würden die streitbetroffenen Liegenschaften auf dem freien Markt verkauft, würden Änderungen beim Erneuerungsfonds (z.B. die Auflösung von Reserven, die im Hinblick auf den künftigen Fensterersatz gebildet worden seien) den zu erwartenden Erlös nicht beeinflussen.”