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Die Kantone können neben bodenrechtlichen Massnahmen wie Landumlegungen auch andere Instrumente wählen. Dazu gehören der Abschluss verwaltungsrechtlicher Verträge, eine Umzonung mit Auflagen (z. B. befristete Baupflicht oder Rückzonung) sowie fiskalische Mittel (etwa Anreizsteuern oder eine Besteuerung des nicht überbauten Bodenwerts).
“Elle lui permet en effet d'exproprier les servitudes qui se trouvent en contradiction avec des prescriptions impératives en matière de construction ou qui font obstacle à une utilisation rationnelle du sol dans l'intérêt public, sans qu'un intérêt suffisant du propriétaire du fonds dominant le justifie. Il faut relever que cette expropriation demeure une faculté qui est donnée à la commune. Cette dernière n'aura aucune obligation de procéder à une épuration des servitudes lors de la planification. Les litiges éventuels continueront à être réglés par le droit civil. Il s'agit dans ce cas d'une expropriation formelle soumise à la loi sur l'expropriation. Le propriétaire du fonds servant doit contribuer à hauteur de l'avantage qu'il tire de l'opération". L'exposé des motifs relève par ailleurs que cette disposition concrétise l'art. 15a de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), "de façon à assurer que les terrains légalisés soient effectivement affectés à la construction et bâtis" (ibid., ad art. 51 du projet). L'art. 15a al. 1 LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose ce qui suit, sous le titre "disponibilité des terrains constructibles": "Les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (art. 20)." Selon la jurisprudence, l'art. 15a al. 1 LAT impose aux cantons de prendre toutes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation. Le choix des mesures est cependant laissé à l'appréciation des cantons, avec à titre d'exemple le remembrement parcellaire, seule d'entre elles expressément mentionnée. Il peut s'agir de mesures foncières, de la conclusion de contrats de droit administratif, d'une mise en zone conditionnée à une obligation de construire dans un certain délai, éventuellement assortie d'un droit d'emption ou d'un retour en zone non constructible (affectation limitée dans le temps) ou d'autres mesures de nature fiscale telles qu'une taxe d'incitation ou une imposition de la valeur vénale des parcelles non construites (ATF 143 II 476 consid.”
Nach Art. 15a Abs. 1 haben die Kantone in Zusammenarbeit mit den Gemeinden alle nötigen Mittel zu treffen, damit Bauzonen ihrem Zweck zugeführt werden. Die Rechtsprechung lässt den Kantonen beim Wahl der Mittel Ermessen; beispielhaft werden in den Quellen genannt: landwirtschaftliche/fondsrechtliche Massnahmen wie Remembrement (Landumlegung), öffentlich-rechtliche Verträge, eine Umzonung unter Bedingung einer Bauverpflichtung innerhalb einer Frist (gegebenenfalls mit Rückzonung oder Einlösungsrecht) sowie fiskalische Instrumente (z. B. Anreizsteuer oder Besteuerung unbebaubarer Parzellen). In der Literatur wird daneben auch die Enteignung als mögliche Massnahme erwähnt.
“Cette dernière n'aura aucune obligation de procéder à une épuration des servitudes lors de la planification. Les litiges éventuels continueront à être réglés par le droit civil. Il s'agit dans ce cas d'une expropriation formelle soumise à la loi sur l'expropriation. Le propriétaire du fonds servant doit contribuer à hauteur de l'avantage qu'il tire de l'opération". L'exposé des motifs relève par ailleurs que cette disposition concrétise l'art. 15a de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), "de façon à assurer que les terrains légalisés soient effectivement affectés à la construction et bâtis" (ibid., ad art. 51 du projet). L'art. 15a al. 1 LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose ce qui suit, sous le titre "disponibilité des terrains constructibles": "Les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (art. 20)." Selon la jurisprudence, l'art. 15a al. 1 LAT impose aux cantons de prendre toutes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation. Le choix des mesures est cependant laissé à l'appréciation des cantons, avec à titre d'exemple le remembrement parcellaire, seule d'entre elles expressément mentionnée. Il peut s'agir de mesures foncières, de la conclusion de contrats de droit administratif, d'une mise en zone conditionnée à une obligation de construire dans un certain délai, éventuellement assortie d'un droit d'emption ou d'un retour en zone non constructible (affectation limitée dans le temps) ou d'autres mesures de nature fiscale telles qu'une taxe d'incitation ou une imposition de la valeur vénale des parcelles non construites (ATF 143 II 476 consid. 3.2). Dans la doctrine, on mentionne encore d'autres mesures qui peuvent être prévues par les cantons dans le cadre de l'art. 15a al. 1 LAT, notamment l'expropriation (cf. Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, in Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, 2016, N.”
“Cette dernière n'aura aucune obligation de procéder à une épuration des servitudes lors de la planification. Les litiges éventuels continueront à être réglés par le droit civil. Il s'agit dans ce cas d'une expropriation formelle soumise à la loi sur l'expropriation. Le propriétaire du fonds servant doit contribuer à hauteur de l'avantage qu'il tire de l'opération". L'exposé des motifs relève par ailleurs que cette disposition concrétise l'art. 15a de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), "de façon à assurer que les terrains légalisés soient effectivement affectés à la construction et bâtis" (ibid., ad art. 51 du projet). L'art. 15a al. 1 LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose ce qui suit, sous le titre "disponibilité des terrains constructibles": "Les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (art. 20)." Selon la jurisprudence, l'art. 15a al. 1 LAT impose aux cantons de prendre toutes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation. Le choix des mesures est cependant laissé à l'appréciation des cantons, avec à titre d'exemple le remembrement parcellaire, seule d'entre elles expressément mentionnée. Il peut s'agir de mesures foncières, de la conclusion de contrats de droit administratif, d'une mise en zone conditionnée à une obligation de construire dans un certain délai, éventuellement assortie d'un droit d'emption ou d'un retour en zone non constructible (affectation limitée dans le temps) ou d'autres mesures de nature fiscale telles qu'une taxe d'incitation ou une imposition de la valeur vénale des parcelles non construites (ATF 143 II 476 consid. 3.2). Dans la doctrine, on mentionne encore d'autres mesures qui peuvent être prévues par les cantons dans le cadre de l'art. 15a al. 1 LAT, notamment l'expropriation (cf. Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, in Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, 2016, N.”
Die Kantone haben die Aufgabe, in Zusammenarbeit mit den Gemeinden sicherzustellen, dass Bauzonen gemäss ihrer Zweckbestimmung genutzt und erschlossen werden. Dies umfasst die schrittweise beziehungsweise gestaffelte Erschliessung und Ausrüstung nach den geltenden Programmen und Fristen; sind dafür bodenrechtliche Massnahmen erforderlich, können Landumlegungen (Remembrement) angeordnet werden.
“L'art. 15 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), dans sa nouvelle version entrée en vigueur le 1er mai 2015, prévoit que les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1). Le nouvel art. 15a LAT dispose que les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d'améliorations foncières telles que le remembrement de terrains. L'art. 19 LAT précise qu'un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'autorisation prévue par des voies d'accès (al. 1). Les zones à bâtir doivent être équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d'équipement, si nécessaire de manière échelonnée (al. 2). L'art. 20 LAT prévoit enfin que lorsque la réalisation de plans d'affectation l'exige, le remembrement peut être ordonné d'office ou au besoin exécuté par l'autorité compétente. La loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP; RS 843) distingue l'équipement général de l'équipement de raccordement (art. 4 LCAP) et précise que l'équipement général, ainsi que l’équipement de raccordement des zones destinées à la construction de logements, doivent être réalisés par étapes adéquates dans un délai maximum de dix à quinze ans, le droit cantonal désignant les collectivités de droit public responsables de l'équipement (art.”
Art. 15a erlaubt es den Kantonen, in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Fristen für die Überbauung zu setzen und in kantonalem Recht Massnahmen für den Fall der Untätigkeit vorzusehen. Kantonales Recht kann vorsehen, dass bei Fristablauf das betroffene Grundstück ohne weiteres Verfahren wieder seine frühere Nutzungszuteilung erhält; eine derartige «Rückzonung» folgt also nur, wenn das kantonale Recht dies ausdrücklich vorsieht und die sachlichen Voraussetzungen (z. B. öffentliches Interesse, gesetzlich vorgesehene Frist) erfüllt sind.
“Cela justifie l'adaptation de la planification ordonnée par la cour cantonale". Il n'est pas possible de déterminer ce qu'il faut entendre exactement par "l'adaptation de la planification ordonnée par la cour cantonale" puisque, précisément, la CDAP n'avait pas ordonné aux autorités de planification d'obtenir un résultat; c'était bien plutôt un processus, ou une procédure de révision, qui avait été prescrit. On relève du reste que le Tribunal fédéral n'a pas confirmé l'arrêt de la CDAP; il s'est borné à rejeter le recours (ch. II du dispositif et consid. 11). Au vu de ce qui précède, force est d’admettre que la municipalité a entamé les démarches prescrites par l'arrêt de la CDAP. Il ne s'agissait pas d'une obligation de résultat. Or les difficultés liées aux intérêts divergents des propriétaires concernés, ainsi qu'à la mise en oeuvre des nouveaux art. 50 ss LATC (mesures favorisant et garantissant la disponibilité des terrains à bâtir – règles entrées en vigueur après l'arrêt de 2010, et qui résultent d'une obligation du droit fédéral introduite en 2014 [art. 15a LAT]) ont amené la municipalité à constater que le projet détaillé était dans une impasse. Cette appréciation n'est pas contestable. Conformément à l’art. 15a LAT ("disponibilité des terrains constructibles"), les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (al. 1). Le droit cantonal prévoit que, si l’intérêt public le justifie, l’autorité compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas d’inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal (al. 2). L’art. 52 LATC, entré en vigueur le 1er septembre 2018, prévoit pour sa part, sout le titre "Disponibilité des terrains", que la commune assure la disponibilité des terrains affectés en zone à bâtir; elle détermine les mesures (al. 1). Pour assurer la disponibilité des terrains, la commune peut (al. 2): soumettre une nouvelle mise en zone à bâtir liée spécifiquement à la réalisation d’un projet défini à la condition que la demande de permis de construire soit déposée dans les trois ans dès l’entrée en force de la décision d’approbation et prévoir, si cette condition n’est pas remplie, que le terrain retourne à son affectation initiale, sans autre procédure; la municipalité peut prolonger le délai de deux ans (let.”
“Aux termes de l’art. 15 al. 4 LAT, de nouveaux terrains peuvent être classés en zone à bâtir si différentes conditions sont réunies, dont celle selon laquelle leur disponibilité est garantie sur le plan juridique (let. d). Conformément à l’art. 15a LAT ("disponibilité des terrains constructibles"), les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (art. 20) (al. 1). Le droit cantonal prévoit que, si l’intérêt public le justifie, l’autorité compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas d’inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal (al. 2). L’art. 52 LATC, entré en vigueur le 1er septembre 2018, prévoit pour sa part, sout le titre "Disponibilité des terrains", que la commune assure la disponibilité des terrains affectés en zone à bâtir; elle détermine les mesures (al. 1). Pour assurer la disponibilité des terrains, la commune peut (al. 2): soumettre une nouvelle mise en zone à bâtir liée spécifiquement à la réalisation d’un projet défini à la condition que la demande de permis de construire soit déposée dans les trois ans dès l’entrée en force de la décision d’approbation et prévoir, si cette condition n’est pas remplie, que le terrain retourne à son affectation initiale, sans autre procédure; la municipalité peut prolonger le délai de deux ans (let.”
Die Gemeinde kann im Rahmen der Zonenausweisung eine Baupflicht vorsehen. In den in den Quellen genannten Regelungen ist vorgesehen, dass eine Frist von drei Jahren für die Einreichung eines Baugesuchs gesetzt werden kann, die um zwei Jahre verlängerbar ist. Ebenso sind längere Fristen möglich (in den genannten Regelungen wird für unbebaute Parzellen ein Zeitraum von sieben bis zwölf Jahren genannt), innerhalb deren die Parzellen zu überbauen sind.
“A teneur de l'art. 15a LAT, les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (al. 1). Le droit cantonal prévoit que, si l’intérêt public le justifie, l’autorité compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas d’inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal (al. 2). Selon l'art. 52 LATC, la commune détermine les mesures permettant d'assurer la disponibilité des terrains affectés en zones à bâtir (al. 1). Elle peut en particulier soumettre une nouvelle mise en zone à bâtir liée spécifiquement à la réalisation d'un projet défini à la condition que la demande de permis de construire soit déposée dans les trois ans (avec prolongation possible de deux ans), sous peine de réaffectation du terrain à son affectation initiale (al. 2 let. a), prévoir un délai de sept à douze ans dans lequel les parcelles non bâties doivent être construites (al.”
Kantone und Gemeinden können die Verfügbarkeit von Bauland durch befristete Neu‑ bzw. Überbauungs‑Einzonungen regeln; diese können nach kantonalem Recht an die Bedingung geknüpft werden, dass ein Baugesuch innerhalb einer Frist (in den zitierten kantonalen Regelungen: drei Jahre) eingereicht wird. Die kantonale Praxis sieht zudem vor, dass die Gemeinde die Frist verlängern kann.
“Il n'est pas possible de déterminer ce qu'il faut entendre exactement par "l'adaptation de la planification ordonnée par la cour cantonale" puisque, précisément, la CDAP n'avait pas ordonné aux autorités de planification d'obtenir un résultat; c'était bien plutôt un processus, ou une procédure de révision, qui avait été prescrit. On relève du reste que le Tribunal fédéral n'a pas confirmé l'arrêt de la CDAP; il s'est borné à rejeter le recours (ch. II du dispositif et consid. 11). Au vu de ce qui précède, force est d’admettre que la municipalité a entamé les démarches prescrites par l'arrêt de la CDAP. Il ne s'agissait pas d'une obligation de résultat. Or les difficultés liées aux intérêts divergents des propriétaires concernés, ainsi qu'à la mise en oeuvre des nouveaux art. 50 ss LATC (mesures favorisant et garantissant la disponibilité des terrains à bâtir – règles entrées en vigueur après l'arrêt de 2010, et qui résultent d'une obligation du droit fédéral introduite en 2014 [art. 15a LAT]) ont amené la municipalité à constater que le projet détaillé était dans une impasse. Cette appréciation n'est pas contestable. Conformément à l’art. 15a LAT ("disponibilité des terrains constructibles"), les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (al. 1). Le droit cantonal prévoit que, si l’intérêt public le justifie, l’autorité compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas d’inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal (al. 2). L’art. 52 LATC, entré en vigueur le 1er septembre 2018, prévoit pour sa part, sout le titre "Disponibilité des terrains", que la commune assure la disponibilité des terrains affectés en zone à bâtir; elle détermine les mesures (al. 1). Pour assurer la disponibilité des terrains, la commune peut (al. 2): soumettre une nouvelle mise en zone à bâtir liée spécifiquement à la réalisation d’un projet défini à la condition que la demande de permis de construire soit déposée dans les trois ans dès l’entrée en force de la décision d’approbation et prévoir, si cette condition n’est pas remplie, que le terrain retourne à son affectation initiale, sans autre procédure; la municipalité peut prolonger le délai de deux ans (let.”
“Aux termes de l’art. 15 al. 4 LAT, de nouveaux terrains peuvent être classés en zone à bâtir si différentes conditions sont réunies, dont celle selon laquelle leur disponibilité est garantie sur le plan juridique (let. d). Conformément à l’art. 15a LAT ("disponibilité des terrains constructibles"), les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (art. 20) (al. 1). Le droit cantonal prévoit que, si l’intérêt public le justifie, l’autorité compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas d’inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal (al. 2). L’art. 52 LATC, entré en vigueur le 1er septembre 2018, prévoit pour sa part, sout le titre "Disponibilité des terrains", que la commune assure la disponibilité des terrains affectés en zone à bâtir; elle détermine les mesures (al. 1). Pour assurer la disponibilité des terrains, la commune peut (al. 2): soumettre une nouvelle mise en zone à bâtir liée spécifiquement à la réalisation d’un projet défini à la condition que la demande de permis de construire soit déposée dans les trois ans dès l’entrée en force de la décision d’approbation et prévoir, si cette condition n’est pas remplie, que le terrain retourne à son affectation initiale, sans autre procédure; la municipalité peut prolonger le délai de deux ans (let.”
Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass die Kantone als eines der möglichen Instrumente zur Umsetzung von Art. 15a Abs. 1 RPG (LAT) ein öffentlich‑rechtliches Verfahren zur Befreiung oder Aufhebung privatrechtlicher Dienstbarkeiten vorsehen können, wenn diese der Nutzung der Bauzone entgegenstehen.
“1 LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, dispose ce qui suit, sous le titre "disponibilité des terrains constructibles": "Les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (art. 20)." Selon la jurisprudence, l'art. 15a al. 1 LAT impose aux cantons de prendre toutes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation. Le choix des mesures est cependant laissé à l'appréciation des cantons, avec à titre d'exemple le remembrement parcellaire, seule d'entre elles expressément mentionnée. Il peut s'agir de mesures foncières, de la conclusion de contrats de droit administratif, d'une mise en zone conditionnée à une obligation de construire dans un certain délai, éventuellement assortie d'un droit d'emption ou d'un retour en zone non constructible (affectation limitée dans le temps) ou d'autres mesures de nature fiscale telles qu'une taxe d'incitation ou une imposition de la valeur vénale des parcelles non construites (ATF 143 II 476 consid. 3.2). Dans la doctrine, on mentionne encore d'autres mesures qui peuvent être prévues par les cantons dans le cadre de l'art. 15a al. 1 LAT, notamment l'expropriation (cf. Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, in Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, 2016, N. 46 et 71 ad art. 15a LAT). On peut aussi concevoir une procédure de droit public de suppression ou de libération de servitudes, lorsque des restrictions de droit privé (servitude de non-bâtir, servitude limitant la hauteur d'un bâtiment sur un fonds voisin) font obstacle à une densification de la zone à bâtir, conformément au principe énoncé à l'art. 3 al. 3 let. abis LAT qui charge les autorités de "prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat". La libération des servitudes, qui équivaut à une expropriation de droits réels restreints, peut être prévue par le législateur cantonal pour concrétiser l'art. 15a al. 1 LAT (cf. à ce sujet Urs Hofstetter-Arnet / Domino Hofstetter / Stefan Mundhaas, Verdichtet bauen – Dienstbarkeiten beseitigen, RSJ 115 (2019) p.”
Im waadtländischen Recht gilt die Gemeinde als allein zuständige Behörde im Sinn von Art. 15a LAT zur Ergreifung der Massnahmen, die die Verfügbarkeit von Grundstücken sicherstellen. Der Regierungsrat hat in Art. 28 RLAT vorgesehen, dass die für die Beurteilung der Verfügbarkeit erforderlichen Unterlagen, einschliesslich der Verträge, im Untersuchungsdossier aufzunehmen sind.
“d et 15a LAT, in: Zufferey/Waldmann, Révision 2014 de la loi sur l’aménagement du territoire – Faire du neuf avec du vieux, 2015, p. 194). En droit vaudois, l’art. 52 LATC – consacré à la « disponibilité des terrains » – ne pose pas d’exigence non plus en termes de temporalité. L’exposé des motifs et projet de lois modifiant notamment la partie aménagement du territoire (art. 1 à 79) de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC) (ci-après: EMPL) mentionnait que cette information devait figurer dans le rapport 47 OAT établi par la commune à l’attention de l’autorité cantonale (BGC 2017-2022, Tome 3/Conseil d'Etat, p. 96-97). Cette exigence n’a pas été transcrite dans la loi. C’est par la voie réglementaire que le Conseil d’Etat a finalement prévu, à l’art. 28 RLAT, que les éléments nécessaires à l'appréciation de la disponibilité des terrains, y compris les contrats qui garantissent celle-ci, sont intégrés dans le dossier d'enquête. Cette temporalité est notamment une conséquence du fait que la commune, en droit vaudois, est la seule autorité compétente au sens de l’art. 15a LAT pour prendre les mesures garantissant cette disponibilité (M. Carrel, La garantie de la disponibilité juridique des terrains en droit vaudois, in: DC 2019 p. 123, sp. 124).”
Die Kantone (bzw. die Gemeinden im Rahmen kantonaler Umsetzungen) können Massnahmen vorsehen, mit denen privatrechtliche Beschränkungen wie Baubeschränkungsservituten öffentlich‑rechtlich aufgehoben oder durch expropriatorische Verfahren beseitigt werden können, wenn solche Einschränkungen eine zweckentsprechende Nutzung bzw. die erforderliche Dichte in einer Bauzone dauerhaft verhindern. Es handelt sich um eine fakultative, durch kantonales Recht zu ausgestaltende Befugnis; die konkrete Anwendung erfolgt durch die zuständigen Behörden, z.B. wenn andernfalls ein Bauprojekt trotz Angebot zur Radierung der Servitut nicht realisiert werden kann.
“Dans la doctrine, on mentionne encore d'autres mesures qui peuvent être prévues par les cantons dans le cadre de l'art. 15a al. 1 LAT, notamment l'expropriation (cf. Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, in Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, 2016, N. 46 et 71 ad art. 15a LAT). On peut aussi concevoir une procédure de droit public de suppression ou de libération de servitudes, lorsque des restrictions de droit privé (servitude de non-bâtir, servitude limitant la hauteur d'un bâtiment sur un fonds voisin) font obstacle à une densification de la zone à bâtir, conformément au principe énoncé à l'art. 3 al. 3 let. abis LAT qui charge les autorités de "prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat". La libération des servitudes, qui équivaut à une expropriation de droits réels restreints, peut être prévue par le législateur cantonal pour concrétiser l'art. 15a al. 1 LAT (cf. à ce sujet Urs Hofstetter-Arnet / Domino Hofstetter / Stefan Mundhaas, Verdichtet bauen – Dienstbarkeiten beseitigen, RSJ 115 (2019) p. 335 ss). L'art. 51 LATC constitue donc une mesure de mise en œuvre de l'art. 15a LAT. Cet instrument ne doit pas nécessairement être appliqué au stade de la planification, mais peut aussi l'être après la constatation, par l'autorité communale, qu'aucun projet de construction conforme à l'affectation de la zone (ou suffisamment dense, s'il s'agit d'une zone de forte densité) n'a été réalisé ou ne pourra être réalisé – parce que par exemple le bénéficiaire d'une servitude de restriction de hauteur refuse l'offre du propriétaire du fonds servant de radier cette servitude. La libération ou expropriation de la servitude sera donc décidée par l'autorité communale au moment où elle aura constaté que sans cette mesure, le propriétaire concerné est durablement empêché de construire un bâtiment avec la densité requise.”
“Dans la doctrine, on mentionne encore d'autres mesures qui peuvent être prévues par les cantons dans le cadre de l'art. 15a al. 1 LAT, notamment l'expropriation (cf. Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, in Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, 2016, N. 46 et 71 ad art. 15a LAT). On peut aussi concevoir une procédure de droit public de suppression ou de libération de servitudes, lorsque des restrictions de droit privé (servitude de non-bâtir, servitude limitant la hauteur d'un bâtiment sur un fonds voisin) font obstacle à une densification de la zone à bâtir, conformément au principe énoncé à l'art. 3 al. 3 let. abis LAT qui charge les autorités de "prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat". La libération des servitudes, qui équivaut à une expropriation de droits réels restreints, peut être prévue par le législateur cantonal pour concrétiser l'art. 15a al. 1 LAT (cf. à ce sujet Urs Hofstetter-Arnet / Domino Hofstetter / Stefan Mundhaas, Verdichtet bauen – Dienstbarkeiten beseitigen, RSJ 115 (2019) p. 335 ss). L'art. 51 LATC constitue donc une mesure de mise en œuvre de l'art. 15a LAT. Cet instrument ne doit pas nécessairement être appliqué au stade de la planification, mais peut aussi l'être après la constatation, par l'autorité communale, qu'aucun projet de construction conforme à l'affectation de la zone (ou suffisamment dense, s'il s'agit d'une zone de forte densité) n'a été réalisé ou ne pourra être réalisé – parce que par exemple le bénéficiaire d'une servitude de restriction de hauteur refuse l'offre du propriétaire du fonds servant de radier cette servitude. La libération ou expropriation de la servitude sera donc décidée par l'autorité communale au moment où elle aura constaté que sans cette mesure, le propriétaire concerné est durablement empêché de construire un bâtiment avec la densité requise.”
Die Planungsbehörde kann verlangen, dass Erschliessungszugänge vor der Verabschiedung eines Plans rechtlich gesichert und durch entsprechende Titel nachgewiesen sind; fehlt eine solche gesicherte Verfügbarkeit, kann die Behörde die Verabschiedung des Plans zurückstellen.
“En outre, le 5 novembre 2020, des accords notariés ont été passés avec les propriétaires de parcelles sises hors du périmètre du plan de quartier établissant une promesse de modification de la servitude de passage existante et incompatible avec le projet de plan de quartier. Il n'en demeure pas moins que les accès ne reposent pas sur un titre juridique sûr, ce qui rend la situation délicate (cf. aussi AC.2016.0421, AC.2016.0422 du 11 septembre 2018 consid. 2d). On ne peut reprocher à l'autorité intimée d’avoir exigé que les accès aient été mis en place et attestés par titres juridiques préalablement à l’adoption éventuelle du plan. On ne voit pas pourquoi la municipalité devrait soumettre au conseil communal, voire au vote du peuple (en cas de référendum) un projet de plan de quartier difficilement réalisable, ne garantissant pas la disponibilité des terrains à bâtir – c'est-à-dire ne garantissant pas qu'ils seront effectivement construits à bref délai. Ces nouvelles exigences, qui découlent du droit fédéral (cf. art. 15a LAT et art. 52 LATC), doivent être prises en considération, depuis leur entrée en vigueur en 2014 respectivement 2018, par les autorités de planification. Un éventuel "droit subjectif" d'un groupe de propriétaires fonciers, aboli précisément en 2018 quand les art. 50 ss LATC sont entrés en vigueur, ne devrait pas contraindre une autorité de planification à faire avancer un projet qu'elle n'a pas élaboré elle-même et qui pose des problèmes de disponibilité. Il convient aussi de tenir compte du fait que la décision attaquée n'a pas pour objet de rendre inconstructible le périmètre concerné, qui reste en zone à bâtir. La situation serait différente si l'absence de planification empêchait toute construction, mais tel n'est pas le cas en l'espèce (à la différence de la situation à la base de l'ATF 121 I 65 consid. 4, traduit et résumé in Journal des Tribunaux 1996 I 452). Elle n'a pas non plus pour conséquence de geler durablement le régime d'affectation actuel, puisqu'il est expressément indiqué que la révision en cours du PGA portera aussi sur l'affectation de ce secteur.”
Die Umsetzung der neu eingeführten Instrumente (Art. 50 ff. LATC) kann – insbesondere in Verbindung mit divergierenden Interessen der Eigentümer und Schwierigkeiten bei ihrer Anwendung – dazu führen, dass detaillierte lokale Projekte in eine Sackgasse geraten.
“Cela justifie l'adaptation de la planification ordonnée par la cour cantonale". Il n'est pas possible de déterminer ce qu'il faut entendre exactement par "l'adaptation de la planification ordonnée par la cour cantonale" puisque, précisément, la CDAP n'avait pas ordonné aux autorités de planification d'obtenir un résultat; c'était bien plutôt un processus, ou une procédure de révision, qui avait été prescrit. On relève du reste que le Tribunal fédéral n'a pas confirmé l'arrêt de la CDAP; il s'est borné à rejeter le recours (ch. II du dispositif et consid. 11). Au vu de ce qui précède, force est d’admettre que la municipalité a entamé les démarches prescrites par l'arrêt de la CDAP. Il ne s'agissait pas d'une obligation de résultat. Or les difficultés liées aux intérêts divergents des propriétaires concernés, ainsi qu'à la mise en oeuvre des nouveaux art. 50 ss LATC (mesures favorisant et garantissant la disponibilité des terrains à bâtir – règles entrées en vigueur après l'arrêt de 2010, et qui résultent d'une obligation du droit fédéral introduite en 2014 [art. 15a LAT]) ont amené la municipalité à constater que le projet détaillé était dans une impasse. Cette appréciation n'est pas contestable. Conformément à l’art. 15a LAT ("disponibilité des terrains constructibles"), les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (al. 1). Le droit cantonal prévoit que, si l’intérêt public le justifie, l’autorité compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas d’inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal (al. 2). L’art. 52 LATC, entré en vigueur le 1er septembre 2018, prévoit pour sa part, sout le titre "Disponibilité des terrains", que la commune assure la disponibilité des terrains affectés en zone à bâtir; elle détermine les mesures (al. 1). Pour assurer la disponibilité des terrains, la commune peut (al. 2): soumettre une nouvelle mise en zone à bâtir liée spécifiquement à la réalisation d’un projet défini à la condition que la demande de permis de construire soit déposée dans les trois ans dès l’entrée en force de la décision d’approbation et prévoir, si cette condition n’est pas remplie, que le terrain retourne à son affectation initiale, sans autre procédure; la municipalité peut prolonger le délai de deux ans (let.”
Wenn durch eine Planrevision die Baurechte von Parzellen neu geschaffen oder diejenigen von Parzellen, die zuvor bereits als baulich verfügbar erachtet wurden, bestätigt oder erhöht werden, kann die nach Art. 15a geltende Befugnis der Behörde, eine Frist zur Überbauung zu setzen (und bei Fristablauf Massnahmen anzuordnen), auch für diese Parzellen zur Anwendung kommen.
“En vertu de l’art. 15 al. 4 let. d. LAT, de nouveaux terrains peuvent être classés en zone à bâtir notamment si leur disponibilité est garantie sur le plan juridique. Selon l’art. 15a LAT, les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d’amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (al. 1). Le droit cantonal prévoit que, si l’intérêt public le justifie, l’autorité compétente peut imposer un délai à la construction et, en cas d’inexécution, ordonner les mesures prévues par le droit cantonal (al. 2). Selon la doctrine, l’art. 15 al. 4 LAT s’applique aux terrains nouvellement classés en zone à bâtir, ainsi qu’à ceux qui étaient déjà constructibles avant la révision d’un plan d’affectation, et dont la constructibilité est confirmée ou accrue, en termes d’indice typiquement (Dubey, La garantie de la disponibilité des terrains à bâtir: A propos des art. 15 al. 4 let. d et 15a LAT, in: Zufferey/Waldmann, Révision 2014 de la loi sur l’aménagement du territoire – Faire du neuf avec du vieux, 2015, p. 193; Aemisegger/Kissling, Commentaire pratique LAT: Planifier l’affectation, 2016, N.”
Bei Landumlegungen bzw. Parzellierungen sind unverzichtbare Rechte Dritter (z. B. Weg- und Dienstbarkeiten, notwendige Durchgänge) zu beachten. Die Verfahrensführung kann zweistufig ausgestaltet sein: Zunächst ein Entscheid über das Prinzip der Grenzkorrektur und die Bestimmung der betroffenen Eigentümer, anschliessend die eigentliche Grenzkorrektur sowie die Klassifikation und Festlegung von Servituten durch eine zuständige Kommission.
“10 LCAP précise encore que si la dimension des parcelles et le tracé des limites rendent difficile l'équipement d'une zone destinée à la construction de logements et à l'implantation rationnelle de bâtiments sur cette zone ou la rénovation de quartier d'habitations, il importe de remanier les fonds quant à leurs formes, leurs dimensions et leurs groupements ou de rectifier les limites (al. 1). Les cantons doivent ainsi prendre en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d'améliorations foncières telles que le remembrement de terrains LCAP. Ces règles sont notamment applicables lorsque les droits de passage indispensables à l'équipement selon l'art. 19 LAT ne peuvent être constitués sur une base contractuelle. Ainsi, la procédure de rectification de limites de l'art. 93a LAF est une procédure d'application des art. 7 et 10 LCAP et reprend dans cette mesure une obligation de droit fédéral, renforcée par l'entrée en vigueur, le 1er mai 2014, du nouvel art. 15a al. 1 LAT (voir notamment l'arrêt AF.2011.0003 du 12 octobre 2012 consid. 1; voir aussi l'ATF 1C_90/2007 du 9 janvier 2008 consid. 3.2, l'ATF 1P_464/2002 du 15 mai 2003 consid. 1.2, ainsi que l'arrêt AF.1998.0097 du 30 septembre 1998 publié à la RDAF 1999 I 219). En l'occurrence, et pour autant que l'art. 93a LAT permette la création de nouvelles servitudes, il faut constater que le recourant ne destine pas sa parcelle à la création de logement. En outre, le législateur a prévu (à l’al. 3) de scinder la procédure en deux étapes successives, soit tout d’abord une décision portant sur le principe même de la correction de limites et la définition du cercle des propriétaires touchés, par le Département, puis la correction de limites et des servitudes proprement dites confiées à une commission de classification. Il en découle que ce n'est manifestement pas dans le cadre de la présente procédure d'enquête que la servitude souhaitée par le recourant pourrait être imposée à B.________ sur la base de cette disposition, pour autant que cette dernière puisse en l'occurrence trouver application.”
Kantone haben — in Zusammenarbeit mit den Gemeinden — die Pflicht, bodenrechtliche Massnahmen anzuordnen (z. B. Remodellierung von Parzellen, Grenzberichtigungen oder Landumlegungen), wenn die Form, Grösse oder der Verlauf von Parzellen die Erschliessung, die Baueignung oder eine rationelle Bebauung bzw. Renovation erschwert und dadurch die Nutzung der Bauzone nach ihrer Zweckbestimmung behindert.
“10 LCAP précise encore que si la dimension des parcelles et le tracé des limites rendent difficile l'équipement d'une zone destinée à la construction de logements et à l'implantation rationnelle de bâtiments sur cette zone ou la rénovation de quartier d'habitations, il importe de remanier les fonds quant à leurs formes, leurs dimensions et leurs groupements ou de rectifier les limites (al. 1). Les cantons doivent ainsi prendre en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d'améliorations foncières telles que le remembrement de terrains LCAP. Ces règles sont notamment applicables lorsque les droits de passage indispensables à l'équipement selon l'art. 19 LAT ne peuvent être constitués sur une base contractuelle. Ainsi, la procédure de rectification de limites de l'art. 93a LAF est une procédure d'application des art. 7 et 10 LCAP et reprend dans cette mesure une obligation de droit fédéral, renforcée par l'entrée en vigueur, le 1er mai 2014, du nouvel art. 15a al. 1 LAT (voir notamment l'arrêt AF.2011.0003 du 12 octobre 2012 consid. 1; voir aussi l'ATF 1C_90/2007 du 9 janvier 2008 consid. 3.2, l'ATF 1P_464/2002 du 15 mai 2003 consid. 1.2, ainsi que l'arrêt AF.1998.0097 du 30 septembre 1998 publié à la RDAF 1999 I 219). En l'occurrence, et pour autant que l'art. 93a LAT permette la création de nouvelles servitudes, il faut constater que le recourant ne destine pas sa parcelle à la création de logement. En outre, le législateur a prévu (à l’al. 3) de scinder la procédure en deux étapes successives, soit tout d’abord une décision portant sur le principe même de la correction de limites et la définition du cercle des propriétaires touchés, par le Département, puis la correction de limites et des servitudes proprement dites confiées à une commission de classification. Il en découle que ce n'est manifestement pas dans le cadre de la présente procédure d'enquête que la servitude souhaitée par le recourant pourrait être imposée à B.________ sur la base de cette disposition, pour autant que cette dernière puisse en l'occurrence trouver application.”