1 commentary
Bei der Anwendung von Art. 20 Abs. 1 EntG ist zu prüfen, inwieweit investitionsbedingte Verbesserungen (z.B. schall‑ und wärmeisolierte Fenster) bei einem Verkauf auf dem freien Immobilienmarkt den zu erwartenden Erlös erhöhen würden. Dabei sind nicht die konkreten Verhältnisse des früheren Eigentümers massgeblich. Erweist sich die konkrete Schätzung als unverhältnismässig aufwendig oder mit erheblichen Unsicherheiten behaftet, kann eine schematische Lösung in Betracht gezogen werden. Zur Klärung sind ergänzende Abklärungen und gegebenenfalls die Beiziehung von Experten (z.B. der Oberschätzungskommission) zulässig. Zur Vermeidung einer reformatio in peius sind Korrekturen nur vorzunehmen, soweit die Anrechenbarkeit 10 % des Gebäudeminderwerts übersteigt.
“9 vorgenommene Schätzung. Das Bundesgericht erwog im Urteil 1C_322/2017 (E. 4.5-4.7), bei BGE 122 II 337 habe es sich um einen Einzelfallentscheid gehandelt, der zudem selbstbewohnte Einfamilienhäuser betroffen habe. Diese seien damals nach der Realwertmethode geschätzt worden, unter separater Ausweisung von Landwert und Gebäudezeitwert. Vorliegend gehe es dagegen um Mehrfamilienhäuser, die nach der Ertragswertmethode geschätzt worden seien, basierend auf den Mieteinnahmen, unter Berücksichtigung von Rückstellungen für Erneuerungs- und Bewirtschaftungskosten. Bei dieser Methode würden Land- und Gebäudewert nicht separat geschätzt; die Kosten für Schallschutzfenster wirkten sich vielmehr bei den Mieteinnahmen (soweit überwälzbar) und bei den Rückstellungen für den Erneuerungsfonds aus. Grundsätzlich sei auch der nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) zu berücksichtigende Vorteil im Einzelfall zu schätzen. Da sich die Entschädigungsberechnung vorliegend nach Art. 20 Abs. 1 EntG (Möglichkeit einer besseren Verwendung) bemesse, seien nicht die konkreten Verhältnisse der Wohngenossenschaft massgeblich (Erhöhung der Kostenmiete nach Schallschutzinvestitionen). Vielmehr sei zu prüfen, inwiefern die getätigten Investitionen in schall- und wärmeisolierte Fenster bei einem Verkauf der Liegenschaften auf dem freien Immobilienmarkt den zu erwartenden Erlös steigern würden. Sollte sich bei dieser Prüfung herausstellen, dass diese Schätzung einen unverhältnismässigen Aufwand erfordere oder mit erheblichen Unsicherheiten behaftet sei, würde sich eine schematische Lösung aufdrängen. Zum jetzigen Zeitpunkt sei dies aber noch nicht erstellt. Da es sich um eine grundsätzliche Frage handle, erscheine ihre Abklärung im Rahmen des vorliegenden Pilotfalls geboten. Das Bundesgericht wies die Sache daher zur Vornahme ergänzender Abklärungen an die Vorinstanz zurück, die - sofern nötig - Experten der Oberschätzungskommission beiziehen könne. Zur Vermeidung einer reformatio in peius sei eine Korrektur jedoch nur vorzunehmen, soweit die Anrechenbarkeit 10 % des Gebäudeminderwerts übersteige (vgl.”
“9 vorgenommene Schätzung. Das Bundesgericht erwog im Urteil 1C_322/2017 (E. 4.5-4.7), bei BGE 122 II 337 habe es sich um einen Einzelfallentscheid gehandelt, der zudem selbstbewohnte Einfamilienhäuser betroffen habe. Diese seien damals nach der Realwertmethode geschätzt worden, unter separater Ausweisung von Landwert und Gebäudezeitwert. Vorliegend gehe es dagegen um Mehrfamilienhäuser, die nach der Ertragswertmethode geschätzt worden seien, basierend auf den Mieteinnahmen, unter Berücksichtigung von Rückstellungen für Erneuerungs- und Bewirtschaftungskosten. Bei dieser Methode würden Land- und Gebäudewert nicht separat geschätzt; die Kosten für Schallschutzfenster wirkten sich vielmehr bei den Mieteinnahmen (soweit überwälzbar) und bei den Rückstellungen für den Erneuerungsfonds aus. Grundsätzlich sei auch der nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG; SR 711) zu berücksichtigende Vorteil im Einzelfall zu schätzen. Da sich die Entschädigungsberechnung vorliegend nach Art. 20 Abs. 1 EntG (Möglichkeit einer besseren Verwendung) bemesse, seien nicht die konkreten Verhältnisse der Wohngenossenschaft massgeblich (Erhöhung der Kostenmiete nach Schallschutzinvestitionen). Vielmehr sei zu prüfen, inwiefern die getätigten Investitionen in schall- und wärmeisolierte Fenster bei einem Verkauf der Liegenschaften auf dem freien Immobilienmarkt den zu erwartenden Erlös steigern würden. Sollte sich bei dieser Prüfung herausstellen, dass diese Schätzung einen unverhältnismässigen Aufwand erfordere oder mit erheblichen Unsicherheiten behaftet sei, würde sich eine schematische Lösung aufdrängen. Zum jetzigen Zeitpunkt sei dies aber noch nicht erstellt. Da es sich um eine grundsätzliche Frage handle, erscheine ihre Abklärung im Rahmen des vorliegenden Pilotfalls geboten. Das Bundesgericht wies die Sache daher zur Vornahme ergänzender Abklärungen an die Vorinstanz zurück, die - sofern nötig - Experten der Oberschätzungskommission beiziehen könne. Zur Vermeidung einer reformatio in peius sei eine Korrektur jedoch nur vorzunehmen, soweit die Anrechenbarkeit 10 % des Gebäudeminderwerts übersteige (vgl.”