Art. 13

“Zum Reinvermögen der Steuerpflichtigen gehören zunächst grundsätzlich all jene Vermögenswerte, die im Eigentum der Steuerpflichtigen stehen (Sachen) oder deren Inhaber die Steuerpflichtige ist (Forderungen und andere Rechte). Weiter sind der Steuerpflichtigen auch Vermögenswerte zuzurechnen, an denen die Steuerpflichtige die Nutzniessung innehat (§ 10 StG/BL; Art. 13 Abs. 2 StHG) oder an denen sie als Treugeberin wirtschaftlich berechtigt ist, jedenfalls soweit der Nachweis des Treuhandverhältnisses erbracht werden kann (vgl. dazu Urteile 2C_987/2020 vom 22. Juni 2021 E. 4.1; 2C_864/2020 vom 8. März 2021 E. 5.2; 2C_631/2017 vom 30. Januar 2019 E. 2.1). Ferner kommt unter gewissen Voraussetzungen auch eine Hinzurechnung von Vermögenswerten infrage, welche die Steuerpflichtige über eine oder mehrere an sich juristisch selbständige Körperschaften, Stiftungen oder anderen Anstalten hält (vgl. zu sog. kontrollierten Anstalten liechtensteinischen Rechts Urteil 2C_799/2021 vom 9. Mai 2022 E. 4.4.2 mit Hinweisen auf OESTERHELT/OPEL, Abkommensberechtigung liechtensteinischer Stiftungen und Anstalten, StR 75/2020 S. 4 ff.; PETER FRÖHLICH, Die kontrollierte Stiftung - Rechtssicherheit und Realität!, StR 72/2017 S. 275 f.; vgl. auch Urteil 2C_564/2017 vom 4. April 2019 E. 5.10; vgl. auch zum Trust nach dem Recht der Insel Jersey Urteil 2C_722/2017 vom 13. Dezember 2017 E.”

“1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Cependant, la LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement et l'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 148 I 210 consid. 4.4.2; 134 II 207 consid. 3.6 et les références; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.1).”

“14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement. L'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 148 I 210 consid. 4.4.2; 134 II 207 consid. 3.6 et les références; arrêt 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 4.2). En droit genevois, l'art. 49 al. 2 de la loi cantonale du 27 septembre 2009 sur l'imposition des personnes physiques (LIPP; rs/GE D 3 08) prévoit que la fortune est estimée, en général, à la valeur vénale. L'art. 50 let. e LIPP précise que les "autres immeubles" situés dans le canton, soit notamment les villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif. Cette estimation est diminuée de 4 % par année d'occupation continue par le même propriétaire ou usufruitier, jusqu'à concurrence de 40 %.”

“Dass es sich bei dem mit Erbteilungsvertrag vereinbarten "Guthaben" der Erblasserin gegenüber dem Lebenspartner um eine Darlehensforderung handelt, die grundsätzlich der Vermögenssteuer untersteht, ist nicht strittig. Relevant ist vorliegend jedoch ein anderer Umstand und zwar, dass die Erblasserin bereits mit dem Tod des Vaters im Jahre 2016 einen rechtlich realisierbaren Anspruch auf insgesamt drei Achtel des Nachlasses und damit Vermögen im Sinne von Art. 13 Abs. 1 StHG und § 38 Abs. 1 StG/ZH erworben hatte (vgl. E. 3.2.1 hiervor). Dabei handelte es sich keineswegs um eine blosse Anwartschaft. Dass sie in der Folge durch die Gewährung eines Darlehens an den Lebenspartner auf die Durchsetzung eines Teils ihres Erbanspruchs verzichtete, führte sodann nicht zu einem Vermögensabgang. Mit Blick darauf, dass die Erblasserin somit bereits mit dem Erbanfall steuerbares Vermögen erworben hatte, kann es für ihre Steuerschuld nicht auf die Ausgestaltung der 2019 vereinbarten Darlehensforderung ankommen. Die Beschwerdeführerin kann daher vorliegend weder aus dem unter dem Titel der "Einheit der Rechtsordnung" erfolgten Verweis auf das Zivilrecht noch aus dem Hinweis auf den Zeitpunkt der Abtretbarkeit respektive des steuerlichen Zuflusses der Forderung etwas zu ihren Gunsten ableiten. Dass die konkrete Erfüllung der Forderung in den vorliegend massgeblichen Jahren 2019 und 2020 unsicher erschien, wird nicht substanziiert dargetan. Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich vorbringt, der Lebenspartner hätte das Darlehen vor Eintritt der Fälligkeit nicht in Abzug bringen können, ist darauf hinzuweisen, dass ein Nutzniesser den vollen Wert des Vermögensobjekts zu versteuern hat, darauf lastende Schulden jedoch in Abzug bringen kann (HANNES TEUSCHER/FRANK LOBSIGER, in: Bundesrecht über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 4.”

“1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Cependant, la LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement et l'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 148 I 210 consid. 4.4.2; 134 II 207 consid. 3.6 et les références; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.1).”

“14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement. L'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 148 I 210 consid. 4.4.2; 134 II 207 consid. 3.6 et les références; arrêt 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 4.2). En droit genevois, l'art. 49 al. 2 de la loi cantonale du 27 septembre 2009 sur l'imposition des personnes physiques (LIPP; rs/GE D 3 08) prévoit que la fortune est estimée, en général, à la valeur vénale. L'art. 50 let. e LIPP précise que les "autres immeubles" situés dans le canton, soit notamment les villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif. Cette estimation est diminuée de 4 % par année d'occupation continue par le même propriétaire ou usufruitier, jusqu'à concurrence de 40 %.”

“14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. La LHID ne prescrit ainsi pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement. L'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 134 II 207 consid. 3.6 et les références; 148 I 210 consid. 4.4.8; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.2 et les références).”

“La fortune est estimée à la valeur vénale (art. 14 al. 1 1ère phrase LHID). Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (ibid., 2ème phrase). La loi sur l'harmonisation fiscale ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, vu le caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.6 p. 214). La marge de manœuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 148 I 210 consid. 4.4.2; 134 II 207 consid. 3.6 et les références; arrêts TF 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.1; 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 4.2).  Dans le canton de Vaud, selon l'art. 50 al. 1 LI, l'impôt sur la fortune est perçu sur la fortune nette. L'art. 52 LI dispose que les éléments de la fortune sont estimés, sous réserve de quelques cas particuliers, à leur valeur vénale. Selon l'art. 56 LI, les créances douteuses et les droits litigieux sont estimés en tenant compte de la probabilité de leur recouvrement.”

“Ce n'est que si le fisc promet expressément un certain traitement fiscal que peut se poser la question de la bonne foi (ATF 147 II 155 consid. 10.5.1 et les références citées ; ATA/1127/2024 du 24 septembre 2024 consid. 2.8 ; ATA/259/2024 du 27 février 2024 consid. 5.1). 5.2 En l'espèce, le recourant se prévaut du fait qu’un membre du personnel de l'AFC-GE aurait confirmé que le transfert d'un bien immobilier commercial dans la fortune privée se faisait au moment de la vente et non pas au moment de la répartition interne décidée par les associés de la société simple. Quand bien même une telle déclaration serait avérée – ce qui n’est nullement le cas, le recourant ne fournissant aucune pièce à cet égard ni ne donnant aucun détail concret sur les circonstances dans lesquelles le renseignement allégué aurait été donné –, on ne saurait retenir qu’il s’agisse là d’une promesse expresse d’un certain traitement fiscal de la part de l’intimée. Le grief sera ainsi écarté. 6.             Le recourant conteste l'évaluation de ses biens immobiliers à CHF 1'375'000.-, prise en compte dans sa taxation 2011. 6.1 Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcent de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”

“Ne pas tenir compte de l’âge des bâtiments constituait une inégalité de traitement et l’AFC-GE avait fait preuve d’arbitraire. Une partie des revenus locatifs était destinée à maintenir en état les immeubles, ce qui devait être pris en compte pour le calcul du rendement. d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2.             L’objet du litige porte sur l’évaluation des immeubles locatifs effectuée par l’AFC‑GE. 3.             La recourante conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. 3.1 L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 3.2 L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent exsessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid.”

“2 ; ATA/1304/2019 du 27 août 2019 consid. 12a). Or l'influence de la valeur des immeubles sur l'IIC et que celui-ci serait déductible du revenu dans le cadre de l'IFD, n'est que médiate. Aussi et surtout, la recourante demande une baisse de la valeur de son immeuble : si celle-ci lui était reconnue, cela conduirait à une baisse de son IIC et donc à une hausse de son IFD, si bien qu'elle n'aurait aucun intérêt pratique à recourir. C'est donc à juste titre que le TAPI a estimé que le recours ne concernait que l'IIC. 3) La recourante soutient que la valeur fiscale de son immeuble doit être fixée à CHF 876'344.- pour les périodes fiscales litigieuses. a. La LHID désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). L'art. 2 al. 1 let. a LHID prévoit que les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques. L'impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). b. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêts du Tribunal fédéral 2C_120/2022 du 10 juin 2022 consid. 2.1 ; 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). c. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid.”

“Il n'est en outre pas évident de déterminer si la recourante conteste aussi le principe même de l'imposition en fortune des objets d'art précités. En effet, ce n'est qu'au regard de la reprise concernant les autres objets mobiliers (sous référence 440.00), que la recourante invoque une exonération (Recours, p. 5; Réplique, ch. 8 ss). La Cour se prononcera malgré cela sur l'application de l'exonération prévue pour le mobilier de ménage et les objets courants aux œuvres d'art détenues par la recourante. Il sied de rappeler brièvement (cf. au surplus, le consid. 7 supra), le cadre légal spécifique à l'imposition en fortune des œuvres d'art. Les œuvres d’art faisant partie de la fortune privée d’un contribuable sont imposées au niveau cantonal au titre de l’impôt sur la fortune (art. 13 LHID; art. 50 LI). Font toutefois exception le mobilier de ménage et les objets personnels d’usage courant (art. 13 al. 4 LHID et art. 50 al. 3 LI). Plus spécifiquement, selon l'art. 50 al. 1 LI, l'impôt sur la fortune est perçu sur la fortune nette. L'art. 52 LI dispose que les éléments de la fortune sont estimés, sous réserve de quelques cas particuliers, à leur valeur vénale. L'art. 50 al. 3 LI prévoit que le mobilier de ménage et les objets personnels d'usage courant ne sont pas imposés. Dans le cadre de cette exception, la qualité « d’œuvres d’art » d’un objet n’a que peu d’importance, l’élément litigieux et sujet à interprétation étant souvent le caractère « meublant » ou non de l’œuvre et non pas sa qualité « artistique » (Joseph Merhai/Thomas Pasquier, op. cit., 2022, p. 49). Ainsi, bien que l’impôt vise la fortune nette, la loi exonère le mobilier de ménage et les objets personnels d’usage courant. Comme on l'a vu (supra consid. 7 supra), le législateur ayant posé le principe de l'imposition générale de la fortune, il faut appréhender de façon restrictive les exonérations (Frédéric de le Court/Danielle Axelroud Buchman, Questions d'évaluation pour l'impôt sur la fortune des personnes physiques, in: RF 66/2011, p.”

“Mit Blick darauf, dass die Erblasserin somit bereits mit dem Erbanfall steuerbares Vermögen erworben hatte, kann es für ihre Steuerschuld nicht auf die Ausgestaltung der 2019 vereinbarten Darlehensforderung ankommen. Die Beschwerdeführerin kann daher vorliegend weder aus dem unter dem Titel der "Einheit der Rechtsordnung" erfolgten Verweis auf das Zivilrecht noch aus dem Hinweis auf den Zeitpunkt der Abtretbarkeit respektive des steuerlichen Zuflusses der Forderung etwas zu ihren Gunsten ableiten. Dass die konkrete Erfüllung der Forderung in den vorliegend massgeblichen Jahren 2019 und 2020 unsicher erschien, wird nicht substanziiert dargetan. Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich vorbringt, der Lebenspartner hätte das Darlehen vor Eintritt der Fälligkeit nicht in Abzug bringen können, ist darauf hinzuweisen, dass ein Nutzniesser den vollen Wert des Vermögensobjekts zu versteuern hat, darauf lastende Schulden jedoch in Abzug bringen kann (HANNES TEUSCHER/FRANK LOBSIGER, in: Bundesrecht über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 4. Aufl. 2021, N. 21 und 24 f. zu Art. 13 StHG; RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N. 8 zu § 38 und N. 7 zu § 46). Weiterungen erübrigen sich.”

“Mit Blick darauf, dass die Erblasserin somit bereits mit dem Erbanfall steuerbares Vermögen erworben hatte, kann es für ihre Steuerschuld nicht auf die Ausgestaltung der 2019 vereinbarten Darlehensforderung ankommen. Die Beschwerdeführerin kann daher vorliegend weder aus dem unter dem Titel der "Einheit der Rechtsordnung" erfolgten Verweis auf das Zivilrecht noch aus dem Hinweis auf den Zeitpunkt der Abtretbarkeit respektive des steuerlichen Zuflusses der Forderung etwas zu ihren Gunsten ableiten. Dass die konkrete Erfüllung der Forderung in den vorliegend massgeblichen Jahren 2019 und 2020 unsicher erschien, wird nicht substanziiert dargetan. Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich vorbringt, der Lebenspartner hätte das Darlehen vor Eintritt der Fälligkeit nicht in Abzug bringen können, ist darauf hinzuweisen, dass ein Nutzniesser den vollen Wert des Vermögensobjekts zu versteuern hat, darauf lastende Schulden jedoch in Abzug bringen kann (HANNES TEUSCHER/FRANK LOBSIGER, in: Bundesrecht über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 4. Aufl. 2021, N. 21 und 24 f. zu Art. 13 StHG; RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N. 8 zu § 38 und N. 7 zu § 46). Weiterungen erübrigen sich.”

“Auch das kantonale Recht sieht vor, dass, wenn sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismit­teln, die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, ergibt, dass eine Veranlagung zu Unrecht unter­blieben oder eine rechtskräftige Veranlagung unvollständig ist, oder eine unterbliebene oder unvoll­ständige Veranlagung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzu­führen ist, die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert wird (Art. 192 Abs. 1 DStG; zu den Verfahrenspflichten: Art. 154 ff. DStG), und dass auch die Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar sind, insbesondere der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen auf Grund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Art. 22 Abs. 1 Bst. b DStG). Die entsprechenden Bestim­mungen des harmonisierten kantonalen Rechts finden sich in Art. 7 Abs. 1 und 53 StHG. Zudem unterliegt gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG das gesamte Reinvermögen der kantonalen Vermögenssteuer. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Gemäss Art. 13 Abs. 1 des bereits erwähnten Staats­ratsbeschlusses wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften in der Regel aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt. Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisierung des Bruttoertrages der Liegenschaft. Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmiet­wert der Liegenschaft oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Mietzinsaufstellung für die Wohnungen, Geschäfts- und übrigen Räume.”

“Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesam­te Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerpe­riode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf unge­wöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs.”

“Rechtliche Grundlagen 3.2.2.1. Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs.”

“Il n'est en outre pas évident de déterminer si la recourante conteste aussi le principe même de l'imposition en fortune des objets d'art précités. En effet, ce n'est qu'au regard de la reprise concernant les autres objets mobiliers (sous référence 440.00), que la recourante invoque une exonération (Recours, p. 5; Réplique, ch. 8 ss). La Cour se prononcera malgré cela sur l'application de l'exonération prévue pour le mobilier de ménage et les objets courants aux œuvres d'art détenues par la recourante. Il sied de rappeler brièvement (cf. au surplus, le consid. 7 supra), le cadre légal spécifique à l'imposition en fortune des œuvres d'art. Les œuvres d’art faisant partie de la fortune privée d’un contribuable sont imposées au niveau cantonal au titre de l’impôt sur la fortune (art. 13 LHID; art. 50 LI). Font toutefois exception le mobilier de ménage et les objets personnels d’usage courant (art. 13 al. 4 LHID et art. 50 al. 3 LI). Plus spécifiquement, selon l'art. 50 al. 1 LI, l'impôt sur la fortune est perçu sur la fortune nette. L'art. 52 LI dispose que les éléments de la fortune sont estimés, sous réserve de quelques cas particuliers, à leur valeur vénale. L'art. 50 al. 3 LI prévoit que le mobilier de ménage et les objets personnels d'usage courant ne sont pas imposés. Dans le cadre de cette exception, la qualité « d’œuvres d’art » d’un objet n’a que peu d’importance, l’élément litigieux et sujet à interprétation étant souvent le caractère « meublant » ou non de l’œuvre et non pas sa qualité « artistique » (Joseph Merhai/Thomas Pasquier, op. cit., 2022, p. 49). Ainsi, bien que l’impôt vise la fortune nette, la loi exonère le mobilier de ménage et les objets personnels d’usage courant. Comme on l'a vu (supra consid. 7 supra), le législateur ayant posé le principe de l'imposition générale de la fortune, il faut appréhender de façon restrictive les exonérations (Frédéric de le Court/Danielle Axelroud Buchman, Questions d'évaluation pour l'impôt sur la fortune des personnes physiques, in: RF 66/2011, p.”

“Für die Kapitalanlageliegenschaften der Beschwerdeführerin ergibt sich aus den vorstehenden Grundsätzen, dass sie objektmässig dem jeweiligen Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung zuzuweisen sind. Dieser muss die ihm zugewiesenen Kapitalanlageliegenschaften von Harmonisierungsrechts wegen (Art. 29 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 14 Abs. 1 StHG) zum Verkehrswert bewerten; eine Analogie zur Praxis bei den Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, bei denen die Kapitalanlageliegenschaften nur im Umfang ihres Gewinnsteuerwerts in das steuerbare Eigenkapital einfliessen (vgl. oben E. 4.1.5), verbietet sich insoweit. Vielmehr ist der Verein in Bezug auf die Kapitalanlageliegenschaften wie eine natürliche Person zu behandeln. Der nach kantonalem Recht bestimmte Verkehrswert der in seinem Gebiet gelegenen Kapitalanlageliegenschaften entspricht demnach dem Bruttovermögen im Liegenschaftskanton; mehr als dieses Bruttovermögen darf ein Liegenschaftskanton nicht besteuern. Um zum BGE 148 I 65 S. 78 kapitalsteuerpflichtigen Reinvermögen (Art. 29 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 13 Abs. 1 StHG) zu gelangen, muss der Belegenheitskanton vom ihm zugewiesenen Bruttovermögen einen proportionalen Anteil der Schulden des Steuerpflichtigen zum Abzug zulassen. Um zu gewährleisten, dass der Steuerpflichtige sämtliche Schulden zum Abzug bringen kann, ist dieser Anteil von allen Liegenschaftskantonen einheitlich anhand der Repartitionswerte zu bestimmen (Repartitionsquote; vgl. oben E. 4.1.4).”

“Der Vermögenssteuer unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG und § 38 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 des Kantons Zürich [StG/ZH; LS 631.1]), wobei sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht bemisst (Art. 17 Abs. 1 StHG und § 51 Abs. 1 StG/ZH). Nutzniessungsvermögen wird dem Nutzniesser zugerechnet (Art. 13 Abs. 2 StHG und § 38 Abs. 2 StG/ZH). Steuerbar sind alle Aktiven, soweit sie nicht durch besondere gesetzliche Vorgabe von der objektiven Steuerpflicht ausgenommen sind. Es gilt somit ein Vermögensbegriff, der vom Grundsatz der Gesamtvermögenssteuer geprägt ist und dem Gedanken der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entspricht; er umfasst sämtliche einer Person zivilrechtlich zustehenden und rechtlich realisierbaren geldwerten Rechte an Sachen sowie an Forderungen und Beteiligungen, seien sie dinglicher oder obligatorischer Natur, unabhängig davon, ob es sich um privates oder geschäftliches, bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt (BGE 138 II 311 E. 3.1.”

“En vertu de l'art. 2 al. 1 let. a d LHID, les cantons prélèvent notamment un impôt sur la fortune des personnes physiques. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). Les personnes physiques sont assujetties à l'impôt à raison du rattachement personnel, lorsque, au regard du droit fiscal, elles sont domiciliées dans le canton (art. 3 al. 1 LHID).   Les art. 1 al. 1 let. a, 3 al. 1 et 50 al. 1 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI/VD, RSVD 642.11) ont une teneur identique à celle des art. 2 al. 1 let. a, 3 al. 1 et 13 al. 1 LHID. L'art. 6 al. 1 LI/VD précise que l'assujettissement fondé sur un rattachement personnel est illimité; il ne s'étend toutefois pas aux entreprises, aux établissements stables et aux immeubles situés hors du canton.  La fortune imposable au sens de l'art. 13 al. 1 LHID se compose de l'ensemble des actifs, pour autant qu'ils ne soient pas exonérés de l'impôt en vertu d'une disposition spéciale. Les actifs imposables comprennent en principe tous les droits - qu'ils portent sur des choses, des créances ou des participations - appréciables en argent, à savoir tous les droits qui peuvent être réalisés, c'est-à-dire cédés en échange d'une contre-prestation (ATF 136 II 256 consid.”

“En vertu de l'art. 2 al. 1 let. a d LHID, les cantons prélèvent notamment un impôt sur la fortune des personnes physiques. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). Les personnes physiques sont assujetties à l'impôt à raison du rattachement personnel, lorsque, au regard du droit fiscal, elles sont domiciliées dans le canton (art. 3 al. 1 LHID). Les art. 1 al. 1 let. a, 3 al. 1 et 50 al. 1 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI/VD, RSVD 642.11) ont une teneur identique à celle des art. 2 al. 1 let. a, 3 al. 1 et 13 al. 1 LHID. L'art. 6 al. 1 LI/VD précise que l'assujettissement fondé sur un rattachement personnel est illimité; il ne s'étend toutefois pas aux entreprises, aux établissements stables et aux immeubles situés hors du canton. La fortune imposable au sens de l'art. 13 al. 1 LHID se compose de l'ensemble des actifs, pour autant qu'ils ne soient pas exonérés de l'impôt en vertu d'une disposition spéciale. Les actifs imposables comprennent en principe tous les droits - qu'ils portent sur des choses, des créances ou des participations - appréciables en argent, à savoir tous les droits qui peuvent être réalisés, c'est-à-dire cédés en échange d'une contre-prestation (ATF 136 II 256 consid.”

“Dieser soll, ihrer Translation zufolge, im hier interessierenden Zusammenhang Folgendes besagen: "Die gegenständliche Immobilieneinheit wird im Ganzen verkauft, in dem rechtlichen und tatsächlichen Zustand, in dem sie sich derzeit befindet, mit allen zugehörigen Rechten, Belangen, Zubehörteilen und Zugehörigkeiten, beweglichen und unbeweglichen Zubehören, aktiven und passiven Dienstbarkeiten: alles wie es der Verkäuferin zusteht kraft ihrer Eigentums- und Inhabertitel." Den Steuerpflichtigen ist vorab entgegenzuhalten, dass aus ihrer Übersetzung, soweit sie überhaupt authentisch ist und soweit darauf abzustellen wäre, nichts zu ihren Gunsten hervorgeht. So lassen die verwendeten Ausdrücke "Zubehörteile", "Zugehörigkeiten", "Zubehör" von vornherein weniger eine Nähe zur hier interessierenden Fahrnis (Art. 713 ff. ZGB) als vielmehr zu den Rechtsbegriffen "Bestandteil" ("partie intégrante", "parti costitutive"; Art. 642 ZGB) und "Zugehör" ("accessoires", "accessori"; Art. 644 ZGB) erkennen. Bei Bestandteil und Zugehör handelt es sich aber um unbewegliches Vermögen. Hausrat (insbesondere im Sinne der Ausstattung einer Wohnung; Art. 13 Abs. 4 StHG) gilt unilateral weder als Bestandteil noch als Zugehör eines Grundstücks, sondern eben als Fahrnis. Ungeachtet dessen, ob diese Einordnung auch im italienischen Recht herrscht, zeigt sich, dass zumindest der übersetzten Fassung des Vertrages nichts zu entnehmen ist, das die Sichtweise der Steuerpflichtigen stützen könnte. BGE 150 II 417 S. 427”

“Dieser soll, ihrer Translation zufolge, im hier interessierenden Zusammenhang Folgendes besagen: "Die gegenständliche Immobilieneinheit wird im Ganzen verkauft, in dem rechtlichen und tatsächlichen Zustand, in dem sie sich derzeit befindet, mit allen zugehörigen Rechten, Belangen, Zubehörteilen und Zugehörigkeiten, beweglichen und unbeweglichen Zubehören, aktiven und passiven Dienstbarkeiten: alles wie es der Verkäuferin zusteht kraft ihrer Eigentums- und Inhabertitel". Den Steuerpflichtigen ist vorab entgegenzuhalten, dass aus ihrer Übersetzung, soweit sie überhaupt authentisch ist und soweit darauf abzustellen wäre, nichts zu ihren Gunsten hervorgeht. So lassen die verwendeten Ausdrücke "Zubehörteile", "Zugehörigkeiten", "Zubehör" von vornherein weniger eine Nähe zur hier interessierenden Fahrnis (Art. 713 ff. ZGB) als vielmehr zu den Rechtsbegriffen "Bestandteil" ("partie intégrante", "parti costitutive"; Art. 642 ZGB) und "Zugehör" ("accessoires", "accessori"; Art. 644 ZGB) erkennen. Bei Bestandteil und Zugehör handelt es sich aber um unbewegliches Vermögen. Hausrat (insbesondere im Sinne der Ausstattung einer Wohnung; Art. 13 Abs. 4 StHG) gilt unilateral weder als Bestandteil noch als Zugehör eines Grundstücks, sondern eben als Fahrnis. Ungeachtet dessen, ob diese Einordnung auch im italienischen Recht herrscht, zeigt sich, dass zumindest der übersetzten Fassung des Vertrages nichts zu entnehmen ist, das die Sichtweise der Steuerpflichtigen stützen könnte.”

“Dieser soll, ihrer Translation zufolge, im hier interessierenden Zusammenhang Folgendes besagen: "Die gegenständliche Immobilieneinheit wird im Ganzen verkauft, in dem rechtlichen und tatsächlichen Zustand, in dem sie sich derzeit befindet, mit allen zugehörigen Rechten, Belangen, Zubehörteilen und Zugehörigkeiten, beweglichen und unbeweglichen Zubehören, aktiven und passiven Dienstbarkeiten: alles wie es der Verkäuferin zusteht kraft ihrer Eigentums- und Inhabertitel." Den Steuerpflichtigen ist vorab entgegenzuhalten, dass aus ihrer Übersetzung, soweit sie überhaupt authentisch ist und soweit darauf abzustellen wäre, nichts zu ihren Gunsten hervorgeht. So lassen die verwendeten Ausdrücke "Zubehörteile", "Zugehörigkeiten", "Zubehör" von vornherein weniger eine Nähe zur hier interessierenden Fahrnis (Art. 713 ff. ZGB) als vielmehr zu den Rechtsbegriffen "Bestandteil" ("partie intégrante", "parti costitutive"; Art. 642 ZGB) und "Zugehör" ("accessoires", "accessori"; Art. 644 ZGB) erkennen. Bei Bestandteil und Zugehör handelt es sich aber um unbewegliches Vermögen. Hausrat (insbesondere im Sinne der Ausstattung einer Wohnung; Art. 13 Abs. 4 StHG) gilt unilateral weder als Bestandteil noch als Zugehör eines Grundstücks, sondern eben als Fahrnis. Ungeachtet dessen, ob diese Einordnung auch im italienischen Recht herrscht, zeigt sich, dass zumindest der übersetzten Fassung des Vertrages nichts zu entnehmen ist, das die Sichtweise der Steuerpflichtigen stützen könnte. BGE 150 II 417 S. 427”

“Gemäss § 46 StG/ZH sind Schulden, für die der Steuerpflichtige allein haftet, voll (vom Bruttovermögen) abziehbar; andere Schulden, wie Solidar- und Bürgschaftsschulden, nur insoweit, als sie vom Steuerpflichtigen getragen werden müssen. Diese Bestimmung steht im Einklang mit § 38 Abs. 1 StG/ZH und Art. 13 Abs. 1 StHG, wonach der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen, das heisst der Überschuss der Aktiven über die Passiven, unterworfen ist (vgl. E. 3.2.1 hiervor). Der Pflichtige kann somit von den Aktiven seine Schulden und die Schulden aller anderen Personen abziehen, deren Vermögen er zu versteuern hat (BGE 138 II 311 E. 3.3.1 mit Hinweisen; Urteil 2C_66/2020 vom 8. Juni 2020 E. 3.1).”

“Gemäss § 46 StG/ZH sind Schulden, für die der Steuerpflichtige allein haftet, voll (vom Bruttovermögen) abziehbar; andere Schulden, wie Solidar- und Bürgschaftsschulden, nur insoweit, als sie vom Steuerpflichtigen getragen werden müssen. Diese Bestimmung steht im Einklang mit § 38 Abs. 1 StG/ZH und Art. 13 Abs. 1 StHG, wonach der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen, das heisst der Überschuss der Aktiven über die Passiven, unterworfen ist (vgl. E. 3.2.1 hiervor). Der Pflichtige kann somit von den Aktiven seine Schulden und die Schulden aller anderen Personen abziehen, deren Vermögen er zu versteuern hat (BGE 138 II 311 E. 3.3.1 mit Hinweisen; Urteil 2C_66/2020 vom 8. Juni 2020 E. 3.1).”

“Der Vermögenssteuer unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG und § 38 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 des Kantons Zürich [StG/ZH; LS 631.1]), wobei sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht bemisst (Art. 17 Abs. 1 StHG und § 51 Abs. 1 StG/ZH). Nutzniessungsvermögen wird dem Nutzniesser zugerechnet (Art. 13 Abs. 2 StHG und § 38 Abs. 2 StG/ZH). Steuerbar sind alle Aktiven, soweit sie nicht durch besondere gesetzliche Vorgabe von der objektiven Steuerpflicht ausgenommen sind. Es gilt somit ein Vermögensbegriff, der vom Grundsatz der Gesamtvermögenssteuer geprägt ist und dem Gedanken der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entspricht; er umfasst sämtliche einer Person zivilrechtlich zustehenden und rechtlich realisierbaren geldwerten Rechte an Sachen sowie an Forderungen und Beteiligungen, seien sie dinglicher oder obligatorischer Natur, unabhängig davon, ob es sich um privates oder geschäftliches, bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt (BGE 138 II 311 E. 3.1.1 mit Hinweisen; Urteil 2C_511/2017 vom 16. September 2019 E. 5.1). Keine steuerbaren geldwerten Rechte sind blosse Anwartschaften, das heisst ungewisse Aussichten auf einen künftigen Rechtserwerb, z. B. solche auf künftige Vorsorgeleistungen oder auf künftige Erbschaft, auf eine Nacherbschaft oder andere aufschiebend bedingte Rechte (BGE 138 II 311 E.”

“Der Vermögenssteuer unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG und § 38 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 des Kantons Zürich [StG/ZH; LS 631.1]), wobei sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht bemisst (Art. 17 Abs. 1 StHG und § 51 Abs. 1 StG/ZH). Nutzniessungsvermögen wird dem Nutzniesser zugerechnet (Art. 13 Abs. 2 StHG und § 38 Abs. 2 StG/ZH). Steuerbar sind alle Aktiven, soweit sie nicht durch besondere gesetzliche Vorgabe von der objektiven Steuerpflicht ausgenommen sind. Es gilt somit ein Vermögensbegriff, der vom Grundsatz der Gesamtvermögenssteuer geprägt ist und dem Gedanken der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entspricht; er umfasst sämtliche einer Person zivilrechtlich zustehenden und rechtlich realisierbaren geldwerten Rechte an Sachen sowie an Forderungen und Beteiligungen, seien sie dinglicher oder obligatorischer Natur, unabhängig davon, ob es sich um privates oder geschäftliches, bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt (BGE 138 II 311 E. 3.1.1 mit Hinweisen; Urteil 2C_511/2017 vom 16. September 2019 E. 5.1). Keine steuerbaren geldwerten Rechte sind blosse Anwartschaften, das heisst ungewisse Aussichten auf einen künftigen Rechtserwerb, z. B. solche auf künftige Vorsorgeleistungen oder auf künftige Erbschaft, auf eine Nacherbschaft oder andere aufschiebend bedingte Rechte (BGE 138 II 311 E.”

“La LHID ne prévoit qu'une seule règle d'attribution fiscale des éléments de fortune, à l'art. 13 al. 2 LHID (HANNES TEUSCHER/FRANK LOBSIGER, in Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], Kommentar, 4e éd. 2022, n° 8 ad art. 13 LHID; MARKUS REICH, Steuerrecht, 3e éd. 2020, p. 358 § 9). Selon cette disposition, la fortune grevée d'usufruit est imposable auprès de l'usufruitier. Le fait que la LHID ne prévoit qu'une règle spécifique en matière d'attribution de la fortune doit être compris en ce sens que, dans tous les autres cas, il faut en principe se fonder sur les rapports de propriété de droit civil, lesquels sont contraignants pour l'attribution fiscale des biens (TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 8 ad art. 13 LHID). Un élément de fortune est donc en principe attribué à son propriétaire civil (REICH, op. cit., p. 358 § 10; concernant la situation spécifique des rapports fiduciaires, cf. TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 9 s. ad art. 13 LHID et les références; REICH, op. cit., p. 358 § 10). La doctrine semble admettre que la règle de l'art. 13 al.”

“358 § 10; concernant la situation spécifique des rapports fiduciaires, cf. TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 9 s. ad art. 13 LHID et les références; REICH, op. cit., p. 358 § 10). La doctrine semble admettre que la règle de l'art. 13 al. 2 LHID s'applique aussi aux rapports qui sont comparables à ceux d'un usufruit, notamment aux usufruits de fait ("faktische Nutzniessungen"; TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 26 ad art. 13 LHID et les références) en précisant parfois que la reconnaissance de l'existence d'un rapport comparable à l'usufruit ne doit pas être admis "trop vite" (REICH, op. cit., p. 358 § 10; cf. aussi MARKUS REICH/MADELEINE SIMONEK, Die Begünstigung an einer Familienunterhaltsstiftung im Vermögenssteuerrecht, PJA 8/2004, p. 1000). Dans un cas concernant un immeuble acquis avec constitution simultanée d'une servitude personnelle irrégulière au sens de l'art. 781 CC en faveur de la bénéficiaire qui obtenait par là la possession, l'usage et la jouissance de certaines parties du bâtiment, le Tribunal fédéral a retenu qu'"en vertu de l'art. 13 al. 2 LHID, qui n'a pas d'équivalent en droit cantonal neuchâtelois et qui trouve de ce fait application en vertu de l'art. 72 al. 2 LHID, il y a lieu de n'imposer au titre de la fortune dans le chapitre des nouveaux propriétaires qu'une quote-part de la valeur fiscale de l'immeuble en cause" (arrêt 2C_892/2014 du 7 mai 2015 consid. 4.2).”

“13 al. 2 LHID (HANNES TEUSCHER/FRANK LOBSIGER, in Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], Kommentar, 4e éd. 2022, n° 8 ad art. 13 LHID; MARKUS REICH, Steuerrecht, 3e éd. 2020, p. 358 § 9). Selon cette disposition, la fortune grevée d'usufruit est imposable auprès de l'usufruitier. Le fait que la LHID ne prévoit qu'une règle spécifique en matière d'attribution de la fortune doit être compris en ce sens que, dans tous les autres cas, il faut en principe se fonder sur les rapports de propriété de droit civil, lesquels sont contraignants pour l'attribution fiscale des biens (TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 8 ad art. 13 LHID). Un élément de fortune est donc en principe attribué à son propriétaire civil (REICH, op. cit., p. 358 § 10; concernant la situation spécifique des rapports fiduciaires, cf. TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 9 s. ad art. 13 LHID et les références; REICH, op. cit., p. 358 § 10). La doctrine semble admettre que la règle de l'art. 13 al. 2 LHID s'applique aussi aux rapports qui sont comparables à ceux d'un usufruit, notamment aux usufruits de fait ("faktische Nutzniessungen"; TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 26 ad art. 13 LHID et les références) en précisant parfois que la reconnaissance de l'existence d'un rapport comparable à l'usufruit ne doit pas être admis "trop vite" (REICH, op. cit., p. 358 § 10; cf. aussi MARKUS REICH/MADELEINE SIMONEK, Die Begünstigung an einer Familienunterhaltsstiftung im Vermögenssteuerrecht, PJA 8/2004, p. 1000). Dans un cas concernant un immeuble acquis avec constitution simultanée d'une servitude personnelle irrégulière au sens de l'art. 781 CC en faveur de la bénéficiaire qui obtenait par là la possession, l'usage et la jouissance de certaines parties du bâtiment, le Tribunal fédéral a retenu qu'"en vertu de l'art. 13 al. 2 LHID, qui n'a pas d'équivalent en droit cantonal neuchâtelois et qui trouve de ce fait application en vertu de l'art. 72 al. 2 LHID, il y a lieu de n'imposer au titre de la fortune dans le chapitre des nouveaux propriétaires qu'une quote-part de la valeur fiscale de l'immeuble en cause" (arrêt 2C_892/2014 du 7 mai 2015 consid.”

“Les immeubles sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune (cf. art. 13 al. 1 LHID; art. 47 let. a LIPP). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID; art. 49 al. 2 LIPP). Tout propriétaire qui fait construire un bâtiment nouveau ou qui, par des travaux quelconques, augmente la valeur d'un bâtiment ou d'une propriété, est tenu de faire au département compétent, dans les douze mois qui suivent l'achèvement de la construction ou des travaux, une déclaration indiquant la nature, l'importance et la valeur des modifications ou des nouvelles constructions (art. 51 al. 1 LIPP). Le coût de ces constructions et travaux est intégré à la valeur fiscale (art. 51 al. 2 LIPP). En l'espèce, la recourante n'ayant pas établi les coûts allégués de construction des immeubles sis route X.________ à hauteur de 932'287 fr., alors qu'une telle preuve lui incombait (cf. supra consid. 8), la Cour de justice a refusé, à raison, de déduire lesdits coûts de la valeur fiscale de ces immeubles. VII. Conclusions, frais et dépens”

“Les immeubles sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune (cf. art. 13 al. 1 LHID; art. 47 let. a LIPP). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID; art. 49 al. 2 LIPP). Tout propriétaire qui fait construire un bâtiment nouveau ou qui, par des travaux quelconques, augmente la valeur d'un bâtiment ou d'une propriété, est tenu de faire au département compétent, dans les douze mois qui suivent l'achèvement de la construction ou des travaux, une déclaration indiquant la nature, l'importance et la valeur des modifications ou des nouvelles constructions (art. 51 al. 1 LIPP). Le coût de ces constructions et travaux est intégré à la valeur fiscale (art. 51 al. 2 LIPP). En l'espèce, la recourante n'ayant pas établi les coûts allégués de construction des immeubles sis route X.________ à hauteur de 932'287 fr., alors qu'une telle preuve lui incombait (cf. supra consid. 8), la Cour de justice a refusé, à raison, de déduire lesdits coûts de la valeur fiscale de ces immeubles. VII. Conclusions, frais et dépens”

“Les arguments détaillés des parties seront repris dans les considérants en droit pour autant que cela soit utile à la résolution du litige. en droit 1. Recevabilité Le présent recours porte uniquement sur l’impôt cantonal sur la fortune. Déposé le 4 mars 2024 contre une décision sur réclamation du 2 février 2024, il a été déposé dans le délai et les formes prévues aux art. 50 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), 180 de la loi fribourgeoise du 6 juin 2000 sur les impôts cantonaux directs (LICD; RSF 631.1) et 79 ss du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). En outre, l’avance de frais a été versée en temps utile. Pour ces raisons, le recours est recevable. 2. Règles relatives à l’estimation des titres non cotés en vue de l’impôt sur la fortune 2.1. Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID), qui est estimée à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant toutefois être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). Si l'évaluation à la valeur vénale est contraignante pour les cantons, la LHID ne prescrit cependant pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phr. LHID, dans quelle mesure la valeur de rendement doit être prise en considération dans l'estimation (arrêt TF 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1 et les références). 2.2. S’agissant du droit cantonal fribourgeois, l’art. 57 al. 2 LICD prévoit que la valeur vénale des créances et participations qui ne sont pas cotées en bourse fait l’objet d’une estimation; lors de l’évaluation des droits de participation, il est tenu compte, de façon appropriée, de la valeur de rendement et de la valeur intrinsèque de l’entreprise.”

“Nach § 41 StG/BL unterliegt das gesamte Reinvermögen der Vermögenssteuer (vgl. auch Art. 13 Abs. 1 StHG). Es wird grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet (§ 42 Abs. 1 StG/BL; vgl. auch Art. 14 Abs. 1 StHG). Bei nicht kotierten Wertpapieren wie etwa Stammanteilen an in- oder ausländischen Gesellschaften ist der Verkehrswert zu schätzen (§ 46 Abs. 2 StG/BL).”

“Il n'est pas contesté que, à l'instar de l'art. 13 al. 2 LHID, l'art. 76 al. 5 LCP ne prévoit pas que l'impôt soit dû par le titulaire d'un droit d'habitation puisqu'il ne mentionne que le propriétaire ou l'usufruitier. En outre, l'art. 76 al. 5 LCP est plus précis que les art. 13 al. 2 LHID et 48 LIPP car il spécifie que l'impôt est dû par la personne qui est "inscrite comme propriétaire ou usufruitier à l'office du registre foncier à la date du 31 décembre de la période fiscale". Dans ces circonstances, appliquer à la recourante l'art. 76 al. 5 LCP, alors que cette disposition ne la concerne manifestement pas, puisqu'elle n'est inscrite au registre foncier ni en tant que propriétaire, ni en tant qu'usufruitière, n'est pas soutenable. Réclamer à la recourante le paiement de l'impôt complémentaire immobilier en lien avec l'immeuble pour lequel elle est au bénéficie d'un droit d'habitation aboutit par ailleurs, comme elle le souligne à juste titre, à un résultat arbitraire, puisque cela lui impose le paiement d'un impôt qui est dû par les propriétaires de l'immeuble.”

“Al contrario, per l’autorità di tassazione, fino al momento dell’esercizio del diritto di compera, i ricorrenti vantavano nei confronti del concedente un credito, che doveva essere esposto tra gli attivi della sostanza imponibile.                                        2.   2.1.                                          L’imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale (art. 40 cpv. 1 LT; art. 13 cpv. 1 LAID). Essa si compone della totalità degli attivi mobiliari e immobiliari, fatta eccezione unicamente per quei beni esplicitamente esentati dall’imposta in virtù di una disposizione speciale, quali le suppellettili domestiche e gli oggetti di uso corrente (art. 44 cpv. 2 LT; art. 13 cpv. 4 LAID). All’imposta sulla sostanza sono soggetti tutti gli attivi, cioè tutti i diritti valutabili in denaro su cose, crediti o partecipazioni, a prescindere dal fatto che si tratti di sostanza privata o commerciale, immobiliare o mobiliare (Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 3a ediz., Basilea 2017, p. 441, n. 4 ad art. 13 LAID). Vi rientra pertanto l’insieme dei diritti valutabili in denaro che spettano ad una persona secondo il diritto privato e che possono essere di natura sia reale sia obbligatoria (Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 7a ediz., Zurigo 2016, p. 199). In linea di principio, la sostanza imponibile comprende dunque l’insieme dei diritti personali – su beni, crediti o partecipazioni – che possono essere valutati in denaro, ovvero ceduti in cambio di una controprestazione (Zigerlig/Jud, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 2a ediz., Basilea/Ginevra/Monaco 2002, Vol. I/1, n. 2 ad art. 13 LAID, p. 243).                                            2.2.                                          Determinata in base al suo stato alla fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 52 cpv. 1 LT; art. 17 cpv. 1 LAID), la sostanza imponibile è di principio valutata al suo valore venale, riservate in particolare le disposizioni relative ai beni immobiliari (art.”

“Steuerrechtlich umfasst das Vermögen sämtliche einer Person zivil­rechtlich zustehenden und rechtlich realisierbaren geldwerten Rechte an Sa­chen sowie an Forderungen und Beteiligungen, seien sie dinglicher oder ob­ligatorischer Natur, unabhängig davon, ob es sich um privates oder geschäft­liches, bewegliches oder unbewegliches Vermögen handelt. Nicht zum (steuerbaren) Vermögen zählt nur, was keinen rechtlich realisierbaren An­spruch auf geldwerte Rechte darstellt, etwa blosse Anwartschaften. Als sol­che gelten ungewisse Aussichten auf einen künftigen Rechtserwerb, z.B. auf künftige Vorsorgeleistungen oder auf künftige Erbschaft, auf eine Nacherb­schaft oder andere aufschiebend bedingte Rechte (BGE 138 II 311 E. 3.1.1 ff.; BGer 2C_705/2017 vom 10.8.2018, in StR 2018 S. 889 ff. E. 2.2.2; Dzamko-Locher/Teuscher, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 13 StHG N. 46; Peter Locher, a.a.O., Art. 16 N. 22). – Das Vorkaufsrecht verleiht der berechtigten Person den Anspruch, die Übertragung des Eigentums an einer Sache auf sich selber zu verlangen, sobald die betroffene Sache an eine Drittperson veräussert wird (BGE 116 II 49 E. 4); es handelt sich um ein be­dingtes Gestaltungsrecht, das für höchstens 25 Jahre vereinbart werden kann (Art. 216a des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]; vgl. Urs Fasel, in Basler Kommentar, 7 Aufl. 2020, Art. 216 OR N. 24; Näheres zur Natur des Vorkaufsrechts bei Jonas Rüegg, Rechtsgeschäftliche Vor­kaufsrechte an Grundstücken, Diss. Luzern 2014, Rz. 9 ff., 64 ff., 85, je mit Hinweisen; Hans Giger, Berner Kommentar, 1997, Art. 216 OR N. 84 ff.; Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Aufl. 2007, Rz. 1235 ff.; Philipp Meier Schleich, Option und Optionsvertrag, Diss. Zürich 2018, S. 12 f. auch zum Folgenden). Wird ein Vorkaufsrecht be­gründet, ist gänzlich unsicher und letztlich ins Belieben der vorkaufsbelaste­ten Person gestellt, ob der Vorkaufsfall in der beschränkten Gültigkeitsdauer des Vorkaufsrechts je eintritt.”

“L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID; art. 46 LIPP). La fortune inclut les éléments composant la fortune commerciale (art. 47 let. f LIPP). Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2, 1ère phrase LIPP). En l'occurrence, le prêt de la société F.________ SA, dont le montant a varié entre 51'950'000 fr. et 59'250'000 fr., constitue, en principe, une dette devant être déduite de la fortune pour déterminer la fortune imposable. La Cour de justice a toutefois refusé, à juste titre, cette déduction, ce prêt étant constitutif d'une évasion fiscale (cf. supra consid. 6). En outre, c'est également de manière conforme au droit que la Cour de justice a refusé de déduire de la fortune de la recourante la dette de 5'000'000 fr. (5'250'000 fr. certaines années) alléguée, son existence n'ayant pas été établie (cf.”

“L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID; art. 46 LIPP). La fortune inclut les éléments composant la fortune commerciale (art. 47 let. f LIPP). Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2, 1ère phrase LIPP). En l'occurrence, le prêt de la société F.________ SA, dont le montant a varié entre 51'950'000 fr. et 59'250'000 fr., constitue, en principe, une dette devant être déduite de la fortune pour déterminer la fortune imposable. La Cour de justice a toutefois refusé, à juste titre, cette déduction, ce prêt étant constitutif d'une évasion fiscale (cf. supra consid. 6). En outre, c'est également de manière conforme au droit que la Cour de justice a refusé de déduire de la fortune de la recourante la dette de 5'000'000 fr. (5'250'000 fr. certaines années) alléguée, son existence n'ayant pas été établie (cf.”

“au sujet de la méthode d’évaluation des immeubles par le canton de Genève; voir aussi CDAP, arrêts FI.2020.0004 du 8 décembre 2020 consid. 1b, FI.2013.0103 du 29 avril 2014 consid. 3a). Comme on vient de le dire, la LHID ne prescrit pas au canton une méthode de calcul déterminée pour l’évaluation de la fortune immobilière. Cependant, pour éviter une discrimination des contribuables qui sont assujettis à la souveraineté fiscale de plusieurs cantons, il est nécessaire d’établir la fortune nette globale de chaque contribuable (art. 13 al. 1 LHID), en prenant en compte l’ensemble des dettes de celui-ci. Cela nécessite de procéder à une répartition de ces différentes dettes entre les cantons concernés; la solution adoptée à cet égard par la jurisprudence consiste à retenir une répartition proportionnelle des dettes, sur la base des actifs bruts localisés (voir à ce sujet Daniel de Vries Reilingh, La double imposition intercantonale, 2ème éd., 2013, p. 132 ss et les réf.). Cette répartition suppose ainsi au préalable une évaluation des actifs en question et notamment des actifs immobiliers. Or, ni la jurisprudence du Tribunal fédéral, ni l’art. 14 LHID ne prescrivent une méthode d’évaluation uniforme à cet égard. Dans un contexte de répartition intercantonale, sachant que les immeubles sont estimés selon des règles différentes dans chaque canton, il convient pourtant de déterminer une valeur de référence uniforme afin d'assurer une répartition correcte et une imposition adéquate. La CSI a ainsi émis une directive précisant les valeurs de répartition intercantonales, établies sur la base des résultats d’une enquête nationale comparant les gains de la vente de biens immobiliers aux valeurs fiscales cantonales respectives.”

“Comme on vient de le dire, la LHID ne prescrit pas au canton une méthode de calcul déterminée pour l’évaluation de la fortune immobilière. Cependant, pour éviter une discrimination des contribuables qui sont assujettis à la souveraineté fiscale de plusieurs cantons (ce principe de non-discrimination découle de l’art. 127 al. 3 Cst. ; de Vries Reilingh, p. 24 s.), il est nécessaire d’établir la fortune nette globale de chaque contribuable (art. 13 al. 1 LHID), en prenant en compte l’ensemble des dettes de celui-ci. Cela nécessite de procéder à une répartition de ces différentes dettes entre les cantons concernés ; la solution adoptée à cet égard par la jurisprudence consiste à retenir une répartition proportionnelle des dettes, sur la base des actifs bruts localisés (voir à ce sujet de Vries Reilingh, p. 132 ss et les réf.). Cette répartition suppose ainsi au préalable une évaluation des actifs en question et notamment des actifs immobiliers. Or, ni la jurisprudence du Tribunal fédéral, ni l’art. 14 LHID ne prescrivent une méthode d’évaluation uniforme à cet égard. Dans un contexte de répartition intercantonale, sachant que les immeubles sont estimés selon des règles différentes dans chaque canton, il convient pourtant de déterminer une valeur de référence uniforme afin d'assurer une répartition correcte et une imposition adéquate. La CSI a ainsi émis une directive précisant les valeurs de répartition intercantonales, établies sur la base des résultats d’une enquête nationale comparant les gains de la vente de biens immobiliers aux valeurs fiscales cantonales respectives.”

“Ne pas tenir compte de l’âge des bâtiments constituait une inégalité de traitement et l’AFC-GE avait fait preuve d’arbitraire. Une partie des revenus locatifs était destinée à maintenir en état les immeubles, ce qui devait être pris en compte pour le calcul du rendement. d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2.             L’objet du litige porte sur l’évaluation des immeubles locatifs effectuée par l’AFC‑GE. 3.             La recourante conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. 3.1 L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 3.2 L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent exsessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid.”

“Rechtliche Grundlagen 3.2.2.1. Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs.”

“La LHID ne prévoit qu'une seule règle d'attribution fiscale des éléments de fortune, à l'art. 13 al. 2 LHID (HANNES TEUSCHER/FRANK LOBSIGER, in Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], Kommentar, 4e éd. 2022, n° 8 ad art. 13 LHID; MARKUS REICH, Steuerrecht, 3e éd. 2020, p. 358 § 9). Selon cette disposition, la fortune grevée d'usufruit est imposable auprès de l'usufruitier. Le fait que la LHID ne prévoit qu'une règle spécifique en matière d'attribution de la fortune doit être compris en ce sens que, dans tous les autres cas, il faut en principe se fonder sur les rapports de propriété de droit civil, lesquels sont contraignants pour l'attribution fiscale des biens (TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 8 ad art. 13 LHID). Un élément de fortune est donc en principe attribué à son propriétaire civil (REICH, op. cit., p. 358 § 10; concernant la situation spécifique des rapports fiduciaires, cf. TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 9 s. ad art. 13 LHID et les références; REICH, op. cit., p. 358 § 10). La doctrine semble admettre que la règle de l'art. 13 al. 2 LHID s'applique aussi aux rapports qui sont comparables à ceux d'un usufruit, notamment aux usufruits de fait ("faktische Nutzniessungen"; TEUSCHER/LOBSIGER, op. cit., n° 26 ad art.”

“13 LAID s’impone ai Cantoni, che non possono imporre elementi che non rientrano nella stessa (sentenza del TF n. 2C_555/2010 dell’11 marzo 2011, consid. 2.2.).                                          Il fatto che l’imposta sulla sostanza abbia per oggetto la sostanza netta, implica che il contribuente possa dedurre dai propri attivi tutti i debiti comprovati. L’art. 47 cpv. 1 LT prevede in effetti che dalla sostanza siano deducibili i debiti comprovati. Deducibili sono tutti i debiti per i quali il contribuente risulta essere giuridicamente responsabile e che sono effettivi, cioè esistenti al momento determinante (31.12) e non unicamente potenziali. Il presupposto è quindi che alla data di riferimento esista un debito fisso, che il contribuente debba aspettarsi seriamente di dover adempiere, senza che sia necessaria una scadenza (sentenza del TF n. 2C_555/2010 dell’11 marzo 2011, consid. 2.2.; Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 3a ediz., Basilea 2017, n. 15-17 ad art. 13 LAID).                                          Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, non sono deducibili i debiti possibili, futuri o corrispondenti ad aspettative, in particolar modo quelli che risultano da un’operazione subordinata alla realizzazione di una condizione sospensiva (art. 151 CO), fintantoché la condizione non si realizza e il debitore non è ancora tenuto alla sua prestazione. La scadenza del debito non è per contro una condizione per la deduzione del debito (sentenza 2C_1172/2014 del 22 giugno 2015, consid. 3.1. e giurisprudenza citata).                                            6.2.                                          I debiti costituiscono, dal profilo fiscale, un elemento che concorre ad escludere o ridurre l’imposta dovuta. Di conseguenza, l’onere della prova incombe al contribuente (DTF 133 II 153 consid. 4.3.; 121 II 257 consid. 4c/aa). Di regola, quando il creditore è domiciliato in Svizzera è sufficiente indicare il suo nome ed il suo indirizzo perché sulla base di questi dati l’autorità può agevolmente effettuare delle verifiche.”

“13 LAID s’impone ai Cantoni, che non possono imporre elementi che non rientrano nella stessa (sentenza del TF n. 2C_555/2010 dell’11 marzo 2011, consid. 2.2.).                                          Il fatto che l’imposta sulla sostanza abbia per oggetto la sostanza netta, implica che il contribuente possa dedurre dai propri attivi tutti i debiti comprovati. L’art. 47 cpv. 1 LT prevede in effetti che dalla sostanza siano deducibili i debiti comprovati. Deducibili sono tutti i debiti per i quali il contribuente risulta essere giuridicamente responsabile e che sono effettivi, cioè esistenti al momento determinante (31.12) e non unicamente potenziali. Il presupposto è quindi che alla data di riferimento esista un debito fisso, che il contribuente debba aspettarsi seriamente di dover adempiere, senza che sia necessaria una scadenza (sentenza del TF n. 2C_555/2010 dell’11 marzo 2011, consid. 2.2.; Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 3a ediz., Basilea 2017, n. 15-17 ad art. 13 LAID).                                          Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, non sono deducibili i debiti possibili, futuri o corrispondenti ad aspettative, in particolar modo quelli che risultano da un’operazione subordinata alla realizzazione di una condizione sospensiva (art. 151 CO), fintantoché la condizione non si realizza e il debitore non è ancora tenuto alla sua prestazione. La scadenza del debito non è per contro una condizione per la deduzione del debito (sentenza 2C_1172/2014 del 22 giugno 2015, consid. 3.1. e giurisprudenza citata).                                            6.2.                                          I debiti costituiscono, dal profilo fiscale, un elemento che concorre ad escludere o ridurre l’imposta dovuta. Di conseguenza, l’onere della prova incombe al contribuente (DTF 133 II 153 consid. 4.3.; 121 II 257 consid. 4c/aa). Di regola, quando il creditore è domiciliato in Svizzera è sufficiente indicare il suo nome ed il suo indirizzo perché sulla base di questi dati l’autorità può agevolmente effettuare delle verifiche.”

“Eine Zurechnung des Vermögens an die Stifterin kann sich aber auch aus der Auslegung der einschlägigen Gesetzesbestimmungen ergeben. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Zürich ist bei der Verwendung von zivilrechtlichen Begriffen in Steuerrechtsnormen zwar grundsätzlich auch deren zivilrechtliche Bedeutung für das Steuerrecht massgebend. Auch dem Zivilrecht entnommene Begriffe sind aber aus dem steuerrechtlichen Bedeutungszusammenhang heraus zu verstehen. Im Zusammenhang mit ausländischen Rechtsinstituten, namentlich bei ausländischen Stiftungen, ist für die Auslegung der steuerrechtlichen Bestimmungen von entscheidender Bedeutung, wer aufgrund der Umstände des Einzelfalls tatsächlich über das Vermögen verfügen kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich SR.2006.00004 vom 23. August 2006 E. 2.4). Verschiedene steuerrechtliche Bestimmungen knüpfen nicht strikt an das Zivilrecht an. So setzen beispielsweise die Bestimmungen über das steuerbare Vermögen (Art. 13 StHG) und entsprechende kantonale Bestimmungen das zivilrechtliche Eigentum an den Vermögenswerten nicht zwingend voraus. Es handelt sich um Normen mit wirtschaftlichen Anknüpfungspunkten, bei deren Auslegung der zu beurteilende Sachverhalt nicht strikt nach der zivilrechtlichen Ausgestaltung, sondern nach seinem wirtschaftlichen Gehalt zu würdigen ist. Eine Auslegung der anzuwendenden Bestimmungen nach ihrem wirtschaftlichen Gehalt drängt sich im Bereich der ausländischen Stiftungen namentlich dann auf, wenn die Stifterin über das Stiftungsvermögen wie über ihr eigenes Vermögen verfügen oder die Vermögenswerte mittels Widerruf der Stiftung jederzeit zurückerlangen kann, aber die Voraussetzungen zur Annahme einer Steuerumgehung nicht erfüllt sind. Letzteres kann insbesondere dann der Fall sein, wenn für die Stiftungserrichtung nichtsteuerliche Motive entscheidend waren. Als solche können die Nachfolgeplanung oder der Schutz der Vermögenswerte in Frage kommen (Betschart, a.a.O., S. 670). Ob Stiftungsvermögen und -erträge der Stiftung, der Stifterin oder den Begünstigten zuzuordnen sind, beurteilt sich damit aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls.”

“Ainsi, au vu de la jurisprudence et comme l'a à juste titre retenu l'autorité recourante, les abandons de créance, motivés selon le contribuable par l'interdiction de l'investisseur d'encaisser les loyers, ont amélioré la situation économique d'C______ CH et doivent être considérés comme des apports de fonds de la part du contribuable à cette dernière, par l'intermédiaire de la société mère. Par conséquent, lesdits abandons s'apparentent effectivement, comme retenu par l'autorité recourante, à une opération de compensation entre les loyers dus au contribuable et l'apport de fonds par ce dernier à la société suisse par l'intermédiaire de la société chypriote, ce qui correspond à une perception réelle par compensation de créances. Dans ces circonstances, le revenu lié aux loyers de l'immeuble de Winterthur entre 2007 et 2015 doit être considéré comme réalisé. Au vu de ce qui précède, les reprises de revenu effectuées par l'autorité recourante sont conformes au droit et le grief de celle-ci sera admis. L'annulation prononcée par le TAPI des reprises sur le revenu effectuées par l'autorité recourante sera annulée et lesdites reprises seront rétablies tant quant à l'ICC que quant à l'IFD 2007 à 2015. 6) a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 13 al. 1 LHID ; art. 46 LIPP ; art. 1 al. 1 aLIPP-III). Sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune l'argent comptant, les dépôts dans les banques et caisses d'épargne, les soldes de comptes courants et tous titres représentant la possession d'une somme d'argent (let. c) ainsi que les créances hypothécaires et chirographaires (let. e ; art. 47 LIPP ; art. 2 aLIPP-III). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID ; art. 49 al. 2 LIPP ; art. 4 al. 2 aLIPP-III). b. Les critères posés par la jurisprudence pour juger de la difficulté de recouvrer une créance sont restrictifs : il faut que la personne débitrice apparaisse comme définitivement insolvable pour que la créance ne soit pas imposable. La perte est certaine lorsque le contribuable démontre avoir mis en oeuvre les procédures et démarches que l'on peut raisonnablement attendre d'une personne créancière ou d'une personne porteuse de droit à l'égard de son bien. Une perte commerciale est définitive lorsque, à vues humaines, il n'apparaît pas possible d'attendre le retour à l'état antérieur, ni de compter sur une appréciation réelle de la valeur du bien en cause.”

“Partant, dans la mesure où l’on se trouve en présence d’une modification d’un élément de fortune et non pas d’un transfert de la propriété à titre onéreux avec financement par un emprunt générant des intérêts passifs au sens de la circulaire n° 23, la ratio legis des art. 8 al. 2 LHID et 19 al. 3 LIPP, qui a repris cette disposition (cf. MGC 2008-2009/IX A 11’597), n’a pas été respectée. À défaut d’un endettement pour l’acquisition, même partielle, le recourant ne pouvait déclarer comme élément de fortune commerciale la participation acquise. En conclusion, les actions de la C______ que détenait le recourant en 2028 et 2019 faisaient partie de sa fortune privée, étant souligné que l’analyse contraire de l’AFC-GE et sa « nouvelle pratique », qui n’est pas une source de droit, ne peuvent conduire à une autre solution. 17.         À ce stade, il convient de fixer la valeur vénale des actions de la C______ détenues par le recourant au 31 décembre 2018 et 2019. Les recourants soutiennent à ce sujet que la circulaire n° 28 ne peut être appliquée et sollicitent donc qu’une expertise en vue de déterminer la valeur desdites actions soit ordonnée. L’AFC-GE conteste cette allégation. 18.         Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Selon l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La valeur vénale est la valeur marchande objective d’un actif à un moment donné. Il s’agit de la valeur qu’un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; ATA/261/2024 du 27 février 2024 consid. 3.1). 19.         Dans le canton de Genève, la LIPP prévoit également que l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 46 LIPP), qui comprend notamment les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute nature (art. 47 let. b LIPP). Selon l’art. 49 LIPP, l’état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al.”

“L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID; art. 46 LIPP). La fortune inclut les éléments composant la fortune commerciale (art. 47 let. f LIPP). Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2, 1ère phrase LIPP). En l'occurrence, le prêt de la société F.________ SA, dont le montant a varié entre 51'950'000 fr. et 59'250'000 fr., constitue, en principe, une dette devant être déduite de la fortune pour déterminer la fortune imposable. La Cour de justice a toutefois refusé, à juste titre, cette déduction, ce prêt étant constitutif d'une évasion fiscale (cf. supra consid. 6). En outre, c'est également de manière conforme au droit que la Cour de justice a refusé de déduire de la fortune de la recourante la dette de 5'000'000 fr. (5'250'000 fr. certaines années) alléguée, son existence n'ayant pas été établie (cf.”

“127; je mit Hinweisen). 4.4.4 Eine Zurechnung des Vermögens an die Stifterin kann sich aber auch aus der Auslegung der einschlägigen Gesetzesbestimmungen ergeben. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Zürich ist bei der Verwendung von zivilrechtlichen Begriffen in Steuerrechtsnormen zwar grundsätzlich auch deren zivilrechtliche Bedeutung für das Steuerrecht massgebend. Auch dem Zivilrecht entnommene Begriffe sind aber aus dem steuerrechtlichen Bedeutungszusammenhang heraus zu verstehen. Im Zusammenhang mit ausländischen Rechtsinstituten, namentlich bei ausländischen Stiftungen, ist für die Auslegung der steuerrechtlichen Bestimmungen von entscheidender Bedeutung, wer aufgrund der Umstände des Einzelfalls tatsächlich über das Vermögen verfügen kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich SR.2006.00004 vom 23. August 2006 E. 2.4). Verschiedene steuerrechtliche Bestimmungen knüpfen nicht strikt an das Zivilrecht an. So setzen beispielsweise die Bestimmungen über das steuerbare Vermögen (Art. 13 StHG) und entsprechende kantonale Bestimmungen das zivilrechtliche Eigentum an den Vermögenswerten nicht zwingend voraus. Es handelt sich um Normen mit wirtschaftlichen Anknüpfungspunkten, bei deren Auslegung der zu beurteilende”

“127; je mit Hinweisen). 4.4.4 Eine Zurechnung des Vermögens an die Stifterin kann sich aber auch aus der Auslegung der einschlägigen Gesetzesbestimmungen ergeben. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Zürich ist bei der Verwendung von zivilrechtlichen Begriffen in Steuerrechtsnormen zwar grundsätzlich auch deren zivilrechtliche Bedeutung für das Steuerrecht massgebend. Auch dem Zivilrecht entnommene Begriffe sind aber aus dem steuerrechtlichen Bedeutungszusammenhang heraus zu verstehen. Im Zusammenhang mit ausländischen Rechtsinstituten, namentlich bei ausländischen Stiftungen, ist für die Auslegung der steuerrechtlichen Bestimmungen von entscheidender Bedeutung, wer aufgrund der Umstände des Einzelfalls tatsächlich über das Vermögen verfügen kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich SR.2006.00004 vom 23. August 2006 E. 2.4). Verschiedene steuerrechtliche Bestimmungen knüpfen nicht strikt an das Zivilrecht an. So setzen beispielsweise die Bestimmungen über das steuerbare Vermögen (Art. 13 StHG) und entsprechende kantonale Bestimmungen das zivilrechtliche Eigentum an den Vermögenswerten nicht zwingend voraus. Es handelt sich um Normen mit wirtschaftlichen Anknüpfungspunkten, bei deren Auslegung der zu beurteilende”

“Ansonsten würde sich jede verspätete Zahlung fakturierter Steuerrechnungen rückwirkend auf das steuerbare Einkommen auswirken (was wiederum die Höhe des Verzugszinses ändern würde). Vorliegend sind die infrage stehenden Verzugszinsen mit den Entscheidrechnungen vom 6. Oktober 2022 fakturiert worden, weshalb der Abzug in der Steuerveranlagung 2022 vorzunehmen ist. In Bezug auf die Verzugszinsen fehlt es von vornherein an einem tauglichen Revisionsgrund, weshalb nicht geprüft werden muss, ob der Rekurrent den Antrag bereits im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen müssen.         Anders präsentiert sich die Rechtslage in Bezug auf die Vermögenssteuer. Wie der Rekurrent zu Recht ausführt, hat das Bundesgericht im Urteil 2C_435/2017 vom 18. Februar 2019 festgehalten, dass "sämtliche Einkommens- und Vermögenssteuerforderungen der laufenden Steuerperiode als bereits entstanden [gelten]" (E. 3.2.1; vgl. auch BGer 2C_489/2018 vom 13.7.2018, E. 3.2.1; Teuscher/Lobsiger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 4. Aufl., 2022, N. 19 zu Art. 13 StHG). Gemäss bernischer Praxis können einerseits "die am Stichtag (31. Dezember) nicht bezahlten Steuern des laufenden Jahres und früherer Jahre [...] als Schulden abgezogen werden". Andererseits können "zu erwartende Steuerforderungen früherer Jahre ebenfalls abgezogen werden" (<https://www.taxinfo.sv.fin.be> Rubriken "Themen > Einkommens- und Vermögenssteuern > Artikel 62 StG > Schulden" [besucht am 31.10.2024]). Auch wenn im Wortlaut des Taxinfo-Beitrags nicht explizit erwähnt, muss letzteres angesichts der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch für zu erwartende aber noch nicht in Rechnung gestellte Steuern der laufenden Periode gelten. Es bleibt aber in jedem Fall Sache der steuerpflichtigen Person, im Veranlagungs-, Einsprache- oder Rechtsmittelverfahren einen solchen Abzug geltend zu machen und nachzuweisen. Vorliegend hätte der sachkundige Rekurrent ausreichend Gelegenheit gehabt, im ordentlichen Verfahren die Berücksichtigung der zusätzlichen Steuern bei der Vermögensveranlagung zu beantragen.”

“Ansonsten würde sich jede verspätete Zahlung fakturierter Steuerrechnungen rückwirkend auf das steuerbare Einkommen auswirken (was wiederum die Höhe des Verzugszinses ändern würde). Vorliegend sind die infrage stehenden Verzugszinsen mit den Entscheidrechnungen vom 6. Oktober 2022 fakturiert worden, weshalb der Abzug in der Steuerveranlagung 2022 vorzunehmen ist. In Bezug auf die Verzugszinsen fehlt es von vornherein an einem tauglichen Revisionsgrund, weshalb nicht geprüft werden muss, ob der Rekurrent den Antrag bereits im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen müssen.         Anders präsentiert sich die Rechtslage in Bezug auf die Vermögenssteuer. Wie der Rekurrent zu Recht ausführt, hat das Bundesgericht im Urteil 2C_435/2017 vom 18. Februar 2019 festgehalten, dass "sämtliche Einkommens- und Vermögenssteuerforderungen der laufenden Steuerperiode als bereits entstanden [gelten]" (E. 3.2.1; vgl. auch BGer 2C_489/2018 vom 13.7.2018, E. 3.2.1; Teuscher/Lobsiger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 4. Aufl., 2022, N. 19 zu Art. 13 StHG). Gemäss bernischer Praxis können einerseits "die am Stichtag (31. Dezember) nicht bezahlten Steuern des laufenden Jahres und früherer Jahre [...] als Schulden abgezogen werden". Andererseits können "zu erwartende Steuerforderungen früherer Jahre ebenfalls abgezogen werden" (<https://www.taxinfo.sv.fin.be> Rubriken "Themen > Einkommens- und Vermögenssteuern > Artikel 62 StG > Schulden" [besucht am 31.10.2024]). Auch wenn im Wortlaut des Taxinfo-Beitrags nicht explizit erwähnt, muss letzteres angesichts der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch für zu erwartende aber noch nicht in Rechnung gestellte Steuern der laufenden Periode gelten. Es bleibt aber in jedem Fall Sache der steuerpflichtigen Person, im Veranlagungs-, Einsprache- oder Rechtsmittelverfahren einen solchen Abzug geltend zu machen und nachzuweisen. Vorliegend hätte der sachkundige Rekurrent ausreichend Gelegenheit gehabt, im ordentlichen Verfahren die Berücksichtigung der zusätzlichen Steuern bei der Vermögensveranlagung zu beantragen.”

“L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID; art. 46 LIPP). La fortune inclut les éléments composant la fortune commerciale (art. 47 let. f LIPP). Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2, 1ère phrase LIPP).”

“La déduction d'intérêts passifs suppose l'existence d'une dette pécuniaire ; ce n'est que si une relation existe entre les intérêts et la dette qu'il peut être question d'intérêts passifs (ATF 143 II 396 consid. 2.1 et les références citées). En droit cantonal, l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus, prestations et avantages du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en espèces ou en nature et quelle qu'en soit l'origine, avant déductions (art. 1 aLIPP-IV et 17 LIPP). Le revenu net se calcule en défalquant du total des revenus bruts les déductions générales et les frais mentionnés aux art. 2 à 8 aLIPP-V et 29 à 37 LIPP (art. 1 aLIPP-V et 28 LIPP). Sont déductibles les intérêts des dettes échus pendant la période déterminante à concurrence du rendement de la fortune augmenté de CHF 50'000.-, à l'exclusion des intérêts des prêts qu'une société de capitaux accorde à une personne physique la touchant de près ou ayant une participation déterminante à son capital et dont les conditions diffèrent de façon importante des clauses habituellement convenues dans les relations d'affaires entre tiers (art. 6 al. 1 aLIPP-V et 34 let. a LIPP). b. Selon l'art. 13 al. 1 LHID, 1 aLIPP-III et 46 LIPP, l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 13 al. 1 let. a aLIPP-III et 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 13 al. 2 aLIPP-III et 56 al. 2 1ère phr. LIPP). Les dettes de rappel d'impôt peuvent être déduites de la fortune brute même si elles ne sont pas encore chiffrées à la date déterminante ; elles sont dues en vertu de la loi (ATF 138 II 311 consid. 3.3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_1172/2014 du 22 juin 2015 consid. 3.1 et les références citées). Les art. 4 al. 1 a aLIPP-III et 49 LIPP prévoient que l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû. c. En vertu des principes de l'étanchéité des exercices et de la périodicité de l'impôt, chaque exercice est considéré comme un tout autonome, sans que le résultat d'un exercice puisse avoir une influence sur les suivants, et le contribuable ne saurait choisir au cours de quelle année fiscale il fait valoir les déductions autorisées.”

“Selon les art. 13 al. 1 et 17 al.1 LHID, l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette, qui se détermine d'après son état à la fin de la période fiscale ou de l'assujettissement. La définition de la fortune nette imposable de l'art. 13 al. 1 LHID s'impose aux cantons, qui ne peuvent soumettre à l'impôt un élément n'entrant pas dans celle-ci. La fortune nette s'entend comme la différence positive entre les actifs et les dettes du contribuable. Toutes les dettes peuvent être déduites, à la condition d'exister au moment déterminant et de ne pas être seulement potentielles (cf. arrêt 2C_555/2010 du 11 mars 2011, consid. 2.2; ATF 136 II 256 consid. 3.1 i. f. et les références citées). Les art. 46 et 49 LIPP contiennent une réglementation analogue. Sans heurter le contenu de l'art. 13 al. 1 LHID, l'art. 56 LIPP précise que sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP) et que seules peuvent être déduites les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2 1ère phr. LIPP). L'adverbe "effectivement" rappelle que la déduction n'a lieu que pour une dette qui existe et est due au moment déterminant (cf. ATF 138 II 311 consid. 3.3.2).”

“Partant, dans la mesure où l’on se trouve en présence d’une modification d’un élément de fortune et non pas d’un transfert de la propriété à titre onéreux avec financement par un emprunt générant des intérêts passifs au sens de la circulaire n° 23, la ratio legis des art. 8 al. 2 LHID et 19 al. 3 LIPP, qui a repris cette disposition (cf. MGC 2008-2009/IX A 11’597), n’a pas été respectée. À défaut d’un endettement pour l’acquisition, même partielle, le recourant ne pouvait déclarer comme élément de fortune commerciale la participation acquise. En conclusion, les actions de la C______ que détenait le recourant en 2028 et 2019 faisaient partie de sa fortune privée, étant souligné que l’analyse contraire de l’AFC-GE et sa « nouvelle pratique », qui n’est pas une source de droit, ne peuvent conduire à une autre solution. 17.         À ce stade, il convient de fixer la valeur vénale des actions de la C______ détenues par le recourant au 31 décembre 2018 et 2019. Les recourants soutiennent à ce sujet que la circulaire n° 28 ne peut être appliquée et sollicitent donc qu’une expertise en vue de déterminer la valeur desdites actions soit ordonnée. L’AFC-GE conteste cette allégation. 18.         Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Selon l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La valeur vénale est la valeur marchande objective d’un actif à un moment donné. Il s’agit de la valeur qu’un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; ATA/261/2024 du 27 février 2024 consid. 3.1). 19.         Dans le canton de Genève, la LIPP prévoit également que l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 46 LIPP), qui comprend notamment les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute nature (art. 47 let. b LIPP). Selon l’art. 49 LIPP, l’état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al.”

“Constitue en outre un élément à prendre en compte, comme l'allègue l'autorité intimée, le fait que cette dernière a dû traiter de manière coordonnée trois dossiers pour les années fiscales 2010 à 2015 concernées, les recourants ayant eu connaissance d'au moins un de ces dossiers parallèles, dans le cadre duquel des courriers conjoints, figurant au dossier, ont été adressés à l'autorité intimée. Dans ces circonstances, il ne peut être retenu l'existence d'une violation du principe de célérité, justifiant d'annuler la décision litigieuse. Le TAPI était donc fondé à écarter ce grief. 5) Les recourants contestent le refus de déduction du prêt de CHF 51'000'000.- accordé par G______ dans le cadre de l'activité de promotrice immobilière exercée avec sa sœur pour le calcul de l'impôt sur la fortune ainsi que le refus de déduction des intérêts desdits prêt pour le calcul de l'impôt sur le revenu. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 46 LIPP ; art. 13 al. 1 LHID). La fortune inclut les éléments composant la fortune commerciale (art. 47 let. f LIPP). Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2 1ère phr. LIPP). L’impôt sur la fortune a pour objet la différence positive entre les actifs et les dettes du contribuable. Ce dernier peut déduire de sa fortune les dettes effectives. Les dettes prescrites, simplement possibles, futures ou correspondant à des expectatives ne sont en principe pas déductibles. En revanche, l’échéance de la dette ne constitue pas une condition à la déductibilité de celle-ci (ATF 138 II 311 consid. 3.3.1 s). Seules les dettes grevant effectivement la substance économique du patrimoine du contribuable sont déductibles. Tel est le cas s'il y a un risque sérieux que celui-ci doive s'en acquitter (Markus REICH, Steuerrecht, 2009, § 14 n.”

“Constitue en outre un élément à prendre en compte, comme l'allègue l'autorité intimée, le fait que cette dernière a dû traiter de manière coordonnée trois dossiers pour les années fiscales 2010 à 2015 concernées, la recourante ayant eu connaissance d'au moins un de ces dossiers parallèles, dans le cadre duquel des courriers conjoints, figurant au dossier, ont été adressés à l'autorité intimée, mais ayant selon toute vraisemblance également eu connaissance du troisième dossier, les contribuables concernés ayant agi à certaines occasions comme ses représentants dans la présente procédure. Dans ces circonstances, il ne peut être retenu l'existence d'une violation du principe de célérité, justifiant d'annuler la décision litigieuse. Le TAPI était donc fondé à écarter ce grief. 6) La recourante conteste le refus de déduction du prêt de CHF 51'000'000.- accordé par F______ dans le cadre de l'activité de promotrice immobilière exercée avec sa sœur pour le calcul de l'impôt sur la fortune ainsi que le refus de déduction des intérêts desdits prêt pour le calcul de l'impôt sur le revenu. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 13 al. 1 LHID ; art. 46 LIPP). La fortune inclut les éléments composant la fortune commerciale (art. 47 let. f LIPP). Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2 1ère phr. LIPP). L’impôt sur la fortune a pour objet la différence positive entre les actifs et les dettes du contribuable. Ce dernier peut déduire de sa fortune les dettes effectives. Les dettes prescrites, simplement possibles, futures ou correspondant à des expectatives ne sont en principe pas déductibles. En revanche, l’échéance de la dette ne constitue pas une condition à la déductibilité de celle-ci (ATF 138 II 311 consid. 3.3.1 s). Seules les dettes grevant effectivement la substance économique du patrimoine du contribuable sont déductibles. Tel est le cas s'il y a un risque sérieux que celui-ci doive s'en acquitter (Markus REICH, Steuerrecht, 2009, § 14 n.”

“Par ailleurs, si la durée des procédures de taxation, surtout par rapport aux années fiscales concernées les plus anciennes, est regrettable, elle n'en demeure pas moins conforme aux règles en matière de prescription. En outre, comme l'allègue l'autorité intimée, cette dernière a dû traiter de manière coordonnée trois dossiers pour les années fiscales 2010 à 2015 concernées, la recourante ayant eu connaissance des deux autres dossiers parallèles, ayant elle-même indiqué avoir été représentante des contribuables dans ceux-ci. Dans ces circonstances, il ne peut être retenu l'existence d'une violation du principe de célérité, justifiant d'annuler la décision litigieuse. Le TAPI était donc fondé à écarter ce grief. 8) Les recourants contestent le refus de déduction du prêt G______ dans le cadre de l'impôt sur la fortune ainsi que le refus de déduction des intérêts dudit prêt dans le cadre de l'impôt sur le revenu. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 13 al. 1 LHID ; art. 46 LIPP). La fortune inclut les éléments composant la fortune commerciale (art. 47 let. f LIPP). Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 56 al. 2 1ère phr. LIPP). L’impôt sur la fortune a pour objet la différence positive entre les actifs et les dettes du contribuable. Ce dernier peut déduire de sa fortune les dettes effectives. Les dettes prescrites, simplement possibles, futures ou correspondant à des expectatives ne sont en principe pas déductibles. En revanche, l’échéance de la dette ne constitue pas une condition à la déductibilité de celle-ci (ATF 138 II 311 consid. 3.3.1 s). Seules les dettes grevant effectivement la substance économique du patrimoine du contribuable sont déductibles. Tel est le cas s'il y a un risque sérieux que celui-ci doive s'en acquitter (Markus REICH, Steuerrecht, 2009, § 14 n.”

“Für die Kapitalanlageliegenschaften der Beschwerdeführerin ergibt sich aus den vorstehenden Grundsätzen, dass sie objektmässig dem jeweiligen Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung zuzuweisen sind. Dieser muss die ihm zugewiesenen Kapitalanlageliegenschaften von Harmonisierungsrechts wegen (Art. 29 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 14 Abs. 1 StHG) zum Verkehrswert bewerten; eine Analogie zur Praxis bei den Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, bei denen die Kapitalanlageliegenschaften nur im Umfang ihres Gewinnsteuerwerts in das steuerbare Eigenkapital einfliessen (vgl. oben E. 4.1.5), verbietet sich insoweit. Vielmehr ist der Verein in Bezug auf die Kapitalanlageliegenschaften wie eine natürliche Person zu behandeln. Der nach kantonalem Recht bestimmte Verkehrswert der in seinem Gebiet gelegenen Kapitalanlageliegenschaften entspricht demnach dem Bruttovermögen im Liegenschaftskanton; mehr als dieses Bruttovermögen darf ein Liegenschaftskanton nicht besteuern. Um zum BGE 148 I 65 S. 78 kapitalsteuerpflichtigen Reinvermögen (Art. 29 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 13 Abs. 1 StHG) zu gelangen, muss der Belegenheitskanton vom ihm zugewiesenen Bruttovermögen einen proportionalen Anteil der Schulden des Steuerpflichtigen zum Abzug zulassen. Um zu gewährleisten, dass der Steuerpflichtige sämtliche Schulden zum Abzug bringen kann, ist dieser Anteil von allen Liegenschaftskantonen einheitlich anhand der Repartitionswerte zu bestimmen (Repartitionsquote; vgl. oben E. 4.1.4).”

“Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID. Selon l'al. 1 de l'art. 14 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Les exceptions à la règle prévue à l'art. 14 al. 1 LHID sont énumérées de manière exhaustive à l'art. 14 al. 2 et 3 LHID. Par conséquent, les immeubles non affectés à l'agriculture ou à la sylviculture doivent impérativement être estimés à leur valeur vénale/de rendement au sens de l'art. 14 al. 1 LHID (art. 14 al. 2 LHID a contrario; ATF 148 I 210 consid. 4.4.1 et les références; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.2 et les références). Par principe de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID, il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales, qu'un tiers serait prêt à payer (ATF 148 I 210 consid. 4.4.3; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.”

“Selon l'art. 13 al. 1 LHID, l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 2 LHID). La valeur vénale constitue une notion juridique indéterminée qui relève du droit (cf. ATF 148 I 210 consid. 4.4.3 et les références). Elle est la valeur marchande objective d'un actif à un moment donné. Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (cf. arrêts 2C_866/2019 du 27 août 2020 consid. 4.1; 2C_1057/2018 du 7 avril 2020 consid. 4.1 et la référence). L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6; arrêt 2C_866/2019 du 27 août 2020 consid. 4.1). Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manoeuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, sur le vu du caractère potestatif de l'art.”

“a. Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcent de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”

“Selon l'art. 13 al. 1 LHID, l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée.”

“Dans le cadre de cette exception, la qualité « d’œuvres d’art » d’un objet n’a que peu d’importance, l’élément litigieux et sujet à interprétation étant souvent le caractère « meublant » ou non de l’œuvre et non pas sa qualité « artistique » (Joseph Merhai/Thomas Pasquier, op. cit., 2022, p. 49). Ainsi, bien que l’impôt vise la fortune nette, la loi exonère le mobilier de ménage et les objets personnels d’usage courant. Comme on l'a vu (supra consid. 7 supra), le législateur ayant posé le principe de l'imposition générale de la fortune, il faut appréhender de façon restrictive les exonérations (Frédéric de le Court/Danielle Axelroud Buchman, Questions d'évaluation pour l'impôt sur la fortune des personnes physiques, in: RF 66/2011, p. 905). Par mobilier de ménage, on vise les objets qui servent à l’habitation, se trouvent dans la maison et font partie de l’ameublement habituel (Hannes Teuscher/Franck Lobsinger, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4ème éd., 2022, N 38 ad art. 13 LHID). Les objets personnels sont tous les biens (habits, montres, bijoux, appareils de photo, caméras, électronique, articles de sports, etc.) qui servent effectivement à la vie de tous les jours. En principe, le critère de distinction est bien l’utilisation du bien et non sa valeur. En d’autres termes, il s’agit de vérifier si l’objet à qualifier sert à l’usage courant ou au placement. L’exonération n’est en effet admise que dans le premier cas (Frédéric De le Court/Danielle Axelroud Buchman, op. cit., p. 905). Généralement, l’approche doit se faire de cas en cas, compte tenu de toutes les circonstances et du but de l’exonération visée par l’article 13 al. 4 LHID. Dans un ancien arrêt (StE 1997 B”

“Unbestritten ist, dass die Erträge aus der Vermietung des Wohnhauses am Weg B.________ zzz bzw. der Eigenmietwert der Liegenschaft steuerbar sind (Art. 21 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] und § 21 Abs. 1 lit. a und b des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1] bzw. Art. 7 Abs. 1 StHG) und dass die Liegenschaft zum steuerbaren Vermögen gehört und dem Nutzniesser zugerechnet wird (§ 38 Abs. 2 StG/ZH bzw. Art. 13 Abs. 2 StHG). Weiter ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer zuerst das Alleineigentum, nach der Scheidung das hälftige Miteigentum und nach der Eigentumsübertragung an die Töchter ein lebenslanges Nutzniessungsrecht an der Liegenschaft Kat.-Nr. yyy und damit auch am darauf erstellten Wohnhaus am Weg B.________ zzz hatte (vgl. E. 2.1 des angefochtenen Urteils). Streitig ist, ob er auf die Nutzniessung verzichtet bzw. diese übertragen hat. Dabei stellt der Beschwerdeführer zu Recht nicht infrage, dass der Verzicht bzw. die Übertragung eine steuermindernde Tatsache darstellt und deshalb von ihm nachzuweisen ist (sog. Normentheorie; vgl. BGE 148 II 285 E. 3.1.3; 144 II 427 E. 8.3.1).”

“Unbestritten ist, dass die Erträge aus der Vermietung des Wohnhauses am Weg B.________ zzz bzw. der Eigenmietwert der Liegenschaft steuerbar sind (Art. 21 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] und § 21 Abs. 1 lit. a und b des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1] bzw. Art. 7 Abs. 1 StHG) und dass die Liegenschaft zum steuerbaren Vermögen gehört und dem Nutzniesser zugerechnet wird (§ 38 Abs. 2 StG/ZH bzw. Art. 13 Abs. 2 StHG). Weiter ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer zuerst das Alleineigentum, nach der Scheidung das hälftige Miteigentum und nach der Eigentumsübertragung an die Töchter ein lebenslanges Nutzniessungsrecht an der Liegenschaft Kat.-Nr. yyy und damit auch am darauf erstellten Wohnhaus am Weg B.________ zzz hatte (vgl. E. 2.1 des angefochtenen Urteils). Streitig ist, ob er auf die Nutzniessung verzichtet bzw. diese übertragen hat. Dabei stellt der Beschwerdeführer zu Recht nicht infrage, dass der Verzicht bzw. die Übertragung eine steuermindernde Tatsache darstellt und deshalb von ihm nachzuweisen ist (sog. Normentheorie; vgl. BGE 148 II 285 E. 3.1.3; 144 II 427 E. 8.3.1).”

“Conformément à l'art. 29 al. 1 LHID, qui traite de l'impôt sur le capital des personnes morales (titre 3, chapitre 3 de la loi), cet impôt a pour objet le capital propre. S'agissant des associations, des fondations et des autres personnes morales, l'art. 29 al. 2 let. c LHID prévoit que le capital propre imposable comprend la fortune nette, déterminée conformément aux dispositions applicables aux personnes physiques (prévues au titre 2 de la loi). Il procède ainsi à un renvoi aux art. 13 et 14 LHID (cf. arrêt 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1) et donc, implicitement, à l'évaluation cantonale des immeubles (cf. arrêt 2C_94/2014 du 28 août 2015 consid. 2.1). L'art. 13 al. 1 LHID prévoit que l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. La LHID ne prescrit ainsi pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement. L'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art.”

“Les immeubles sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune (cf. art. 13 al. 1 LHID; art. 47 let. a LIPP). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID; art. 49 al. 2 LIPP). Tout propriétaire qui fait construire un bâtiment nouveau ou qui, par des travaux quelconques, augmente la valeur d'un bâtiment ou d'une propriété, est tenu de faire au département compétent, dans les douze mois qui suivent l'achèvement de la construction ou des travaux, une déclaration indiquant la nature, l'importance et la valeur des modifications ou des nouvelles constructions (art. 51 al. 1 LIPP). Le coût de ces constructions et travaux est intégré à la valeur fiscale (art. 51 al. 2 LIPP).”

“La chose léguée est délivrée dans son état au jour de l'ouverture de la succession, avec ses détériorations et ses accroissements, libre ou grevée de charges (art. 485 al. 1 CC). 7.             Sauf précision contraire du de cujus, la créance du légataire prend naissance de plein droit à l'ouverture de la succession. Elle n'est cependant pas exigible tout de suite. Selon l'art. 562 al. 2 CC, pour faire valoir son droit, le légataire doit en effet attendre que l'héritier ait définitivement acquis la succession (acceptation ou échéance du délai pour répudier). En cas de doute sur l'existence du legs, l'exécuteur testamentaire doit obtenir l'accord du débiteur ou attendre un jugement (cf. Paul-Henri STEINAUER, Le droit des successions, 2ème éd., 2015, § 1083 et 1175a). 8.             Réglé aux art. 13 et 14 de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID et 46 la loi sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 LIPP - D 3 08). La fortune imposable se détermine d'après son état à la fin de la période fiscale (art. 17 al. 1 LHID). 9.             Sont notamment soumises à l'impôt sur la fortune les créances chirographaires (art. 47 let. e LIPP). L'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (art. 49 al. 1 LIPP). 10.         De manière générale, un revenu n’est imposable que s’il est réalisé, ce qui constitue le fait générateur de l’imposition. S’agissant du moment de la réalisation effective, un revenu est considéré comme réalisé quand le contribuable reçoit une prestation en espèces ou (déjà) lorsqu’il acquiert une créance ferme permettant d’exiger cette prestation, créance dont il peut effectivement disposer (arrêts du Tribunal fédéral 2C_152/2015 du 31 juillet 2015 consid. 4.3 ; 2C_368/2013 du 2 février 2014 consid. 6 ; 2C_168/2012 du 1er mars 2013 et les références citées).”

“La déduction d'intérêts passifs suppose l'existence d'une dette pécuniaire ; ce n'est que si une relation existe entre les intérêts et la dette qu'il peut être question d'intérêts passifs (ATF 143 II 396 consid. 2.1 et les références citées). En droit cantonal, l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus, prestations et avantages du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en espèces ou en nature et quelle qu'en soit l'origine, avant déductions (art. 1 aLIPP-IV et 17 LIPP). Le revenu net se calcule en défalquant du total des revenus bruts les déductions générales et les frais mentionnés aux art. 2 à 8 aLIPP-V et 29 à 37 LIPP (art. 1 aLIPP-V et 28 LIPP). Sont déductibles les intérêts des dettes échus pendant la période déterminante à concurrence du rendement de la fortune augmenté de CHF 50'000.-, à l'exclusion des intérêts des prêts qu'une société de capitaux accorde à une personne physique la touchant de près ou ayant une participation déterminante à son capital et dont les conditions diffèrent de façon importante des clauses habituellement convenues dans les relations d'affaires entre tiers (art. 6 al. 1 aLIPP-V et 34 let. a LIPP). b. Selon l'art. 13 al. 1 LHID, 1 aLIPP-III et 46 LIPP, l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Sont déduites de la fortune brute les dettes chirographaires ou hypothécaires justifiées par titres, extraits de comptes, quittances d'intérêts ou déclaration du créancier (art. 13 al. 1 let. a aLIPP-III et 56 al. 1 LIPP). Il ne peut être déduit que les dettes effectivement dues par le contribuable (art. 13 al. 2 aLIPP-III et 56 al. 2 1ère phr. LIPP). Les dettes de rappel d'impôt peuvent être déduites de la fortune brute même si elles ne sont pas encore chiffrées à la date déterminante ; elles sont dues en vertu de la loi (ATF 138 II 311 consid. 3.3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_1172/2014 du 22 juin 2015 consid. 3.1 et les références citées). Selon l'art. 17 al. 1 LHID, dans sa teneur à compter du 1er janvier 2014, la fortune imposable se détermine d'après son état à la fin de la période fiscale. Les art. 4 al. 1 a aLIPP-III et 49 LIPP prévoient que l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû.”

“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG). Der Bundesgesetzgeber setzt den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraus, ohne ihn zu definieren. Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt, d.h. Art. 14 Abs. 1 StHG ist als Rahmenvorschrift ausgestaltet und eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw. eine marge de manoeuvre importante (vgl. zum Ganzen BGE 148 I 210 E. 4.4.1 und 4.4.2; Urteil 2C_194/2021 vom 23. Dezember 2021 E. 2.2). Demzufolge ist die bundesgerichtliche Kognition in diesem Bereich auf die Prüfung der Verletzung von Bundesrecht, insbesondere von verfassungsmässigen Individualrechten, beschränkt. Insoweit unterliegen die Beschwerdeführer der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (vorne E.”

“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG; zum Ganzen nunmehr Urteil 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.1, zur Publikation vorgesehen). Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 14 StHG geht hervor, dass der Bundesgesetzgeber den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraussetzt, ohne ihn zu definieren (Botschaft vom 25. Mai 1983 zu Bundesgesetzen über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden sowie über die direkte Bundessteuer, BBl 1983 III 1, insb. 104 zu Art. 17 E-StHG). Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt. Gleich wie im Fall des Eigenmietwerts (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 StHG) hat der Bundesgesetzgeber die Norm (Art. 14 Abs. 1 StHG) als Rahmenvorschrift ausgestaltet. Dies eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw.”

“Selon l'art. 13 al. 1 LHID, l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 2 LHID). La valeur vénale constitue une notion juridique indéterminée qui relève du droit (cf. ATF 148 I 210 consid. 4.4.3 et les références). Elle est la valeur marchande objective d'un actif à un moment donné. Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (cf. arrêts 2C_866/2019 du 27 août 2020 consid. 4.1; 2C_1057/2018 du 7 avril 2020 consid. 4.1 et la référence). L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6; arrêt 2C_866/2019 du 27 août 2020 consid. 4.1). Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manoeuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, sur le vu du caractère potestatif de l'art.”

“Anders als der Bund kennt der Kanton Zug eine - ebenfalls bundesrechtlich harmonisierte - Vermögenssteuer; dieser unterliegt das gesamte Reinvermögen (vgl. § 38 Abs. 1 StG/ZG; Art. 13 Abs. 1 StHG). Auch diesbezüglich kann auf die im Zusammenhang mit der Einkommenssteuer dargelegten Gründe verwiesen werden (vgl. vorangehende E. 4.3; vgl. auch Urteil 9C_655/2023 vom 6. Juni 2024 E. 5.1). Daraus folgt, dass die Vorinstanz die beschlagnahmten Vermögenswerte zu Recht der kantonalen und kommunalen Vermögenssteuer unterstellt hat. IV. Kosten”

“Der Vermögenssteuer unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 StHG; vgl. im gleichen Sinne Art. 54 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1986 für den Kanton Graubünden; StG/GR).”

“Ce n'est que si le fisc promet expressément un certain traitement fiscal que peut se poser la question de la bonne foi (ATF 147 II 155 consid. 10.5.1 et les références citées ; ATA/1127/2024 du 24 septembre 2024 consid. 2.8 ; ATA/259/2024 du 27 février 2024 consid. 5.1). 5.2 En l'espèce, le recourant se prévaut du fait qu’un membre du personnel de l'AFC-GE aurait confirmé que le transfert d'un bien immobilier commercial dans la fortune privée se faisait au moment de la vente et non pas au moment de la répartition interne décidée par les associés de la société simple. Quand bien même une telle déclaration serait avérée – ce qui n’est nullement le cas, le recourant ne fournissant aucune pièce à cet égard ni ne donnant aucun détail concret sur les circonstances dans lesquelles le renseignement allégué aurait été donné –, on ne saurait retenir qu’il s’agisse là d’une promesse expresse d’un certain traitement fiscal de la part de l’intimée. Le grief sera ainsi écarté. 6.             Le recourant conteste l'évaluation de ses biens immobiliers à CHF 1'375'000.-, prise en compte dans sa taxation 2011. 6.1 Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcent de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”

“Ne pas tenir compte de l’âge des bâtiments constituait une inégalité de traitement et l’AFC-GE avait fait preuve d’arbitraire. Une partie des revenus locatifs était destinée à maintenir en état les immeubles, ce qui devait être pris en compte pour le calcul du rendement. d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2.             L’objet du litige porte sur l’évaluation des immeubles locatifs effectuée par l’AFC‑GE. 3.             La recourante conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. 3.1 L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 3.2 L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent exsessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid.”

“2 ; ATA/1304/2019 du 27 août 2019 consid. 12a). Or l'influence de la valeur des immeubles sur l'IIC et que celui-ci serait déductible du revenu dans le cadre de l'IFD, n'est que médiate. Aussi et surtout, la recourante demande une baisse de la valeur de son immeuble : si celle-ci lui était reconnue, cela conduirait à une baisse de son IIC et donc à une hausse de son IFD, si bien qu'elle n'aurait aucun intérêt pratique à recourir. C'est donc à juste titre que le TAPI a estimé que le recours ne concernait que l'IIC. 3) La recourante soutient que la valeur fiscale de son immeuble doit être fixée à CHF 876'344.- pour les périodes fiscales litigieuses. a. La LHID désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). L'art. 2 al. 1 let. a LHID prévoit que les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques. L'impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). b. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêts du Tribunal fédéral 2C_120/2022 du 10 juin 2022 consid. 2.1 ; 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). c. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid.”

“L'absence de mention du droit d'habitation dans l'art. 13 al. 2 LHID s'oppose a priori à ce que la valeur d'un immeuble grevé d'un droit réel d'habitation puisse être attribuée au titulaire dudit droit.”

“La Cour de justice mentionne encore que certains auteurs retiennent que l'immeuble grevé d'un droit réel d'habitation doit être attribué au titulaire de ce droit. Il apparaît toutefois que les seuls auteurs qui se sont prononcés, depuis l'entrée en vigueur de la LHID, sur la question de savoir si l'art. 13 al. 2 LHID doit être appliqué en présence d'un immeuble grevé d'un droit réel d'habitation répondent par la négative à cette question (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, op. cit., n° 9 ad § 38). Pour le reste, les réflexions et débats doctrinaux qui ont notamment porté sur le traitement fiscal de l'usufruit et du droit d'habitation en matière d'impôt sur le revenu ou la fortune ont eu lieu avant l'harmonisation fiscale et ne permettent donc pas de tirer des conclusions directes sur le champ d'application de l'art. 13 al. 2 LHID (cf. PETER RUF, Die wehrsteuerrechtliche Behandlung des Wohnrechtes, in Archives 49 p. 384; PETER LOCHER, Besteuerung von Renten und rentenähnlichen Rechtsverhältnissen in der Schweiz, RDS 87/1991 p. 181; BERNARD H. GRÄNZER, Die Besteuerung des Wohnrechtes nach der baselstädtischen Praxis und in Analogie zur Miete, in RF 46/1991, p. 501).”

“Die (Nach-) Steuerschulden der Beschwerdeführer für die Steuerjahre 2001 bis 2003 waren zum Zeitpunkt der vorliegend relevanten Stichtage (31. Dezember 2010 und 31. Dezember 2011; vgl. Art. 68 Abs. 1 i.V.m. Art. 66 Abs. 2 StG/SG) bereits entstanden und noch nicht verjährt. Sie waren auch nicht mit einer aufschiebenden Bedingung belastet. Einzig die konkreten Beträge waren in diesen Zeitpunkten möglicherweise noch ungewiss. Dies hindert den Abzug aber nach dem Gesagten nicht (vgl. auch TEUSCHER/LOBSIGER, in: Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. Aufl. 2022, N. 19 zu Art. 13 StHG, wonach der mutmassliche Steuerbetrag in diesem Fall zu schätzen sei). Ohnehin war vermutlich zum Zeitpunkt der Nachsteuerveranlagung vom 16. September 2020 und auf jeden Fall zum Zeitpunkt des die Veranlagungen 2010 und 2011 betreffenden Einspracheentscheids vom 12. Oktober 2021 gar nicht mehr ungewiss, wie viel Nachsteuern die Beschwerdeführer für die Steuerjahre 2001 bis 2003 geschuldet hatten. Denn der Strafbefehl und die Bussenverfügung vom 30. November 2016, die im Jahr 2020 rechtskräftig wurden und mit denen der Beschwerdeführer auch in Bezug auf die Steuerperioden 2001 bis 2003 gebüsst worden war, hätten dem Steueramt erlaubt, den Betrag der Nachsteuerschulden für die Steuerperioden 2001 bis 2003 zu ermitteln (vgl. Art. 248 Abs. 5 StG/SG, wonach die Busse anhand der hinterzogenen Steuer zu bemessen ist).”

“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG). Der Bundesgesetzgeber setzt den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraus, ohne ihn zu definieren. Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt, d.h. Art. 14 Abs. 1 StHG ist als Rahmenvorschrift ausgestaltet und eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw. eine marge de manoeuvre importante (vgl. zum Ganzen BGE 148 I 210 E. 4.4.1 und 4.4.2; Urteil 2C_194/2021 vom 23. Dezember 2021 E. 2.2). Demzufolge ist die bundesgerichtliche Kognition in diesem Bereich auf die Prüfung der Verletzung von Bundesrecht, insbesondere von verfassungsmässigen Individualrechten, beschränkt. Insoweit unterliegen die Beschwerdeführer der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (vorne E.”

“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG; zum Ganzen nunmehr Urteil 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.1, zur Publikation vorgesehen). Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 14 StHG geht hervor, dass der Bundesgesetzgeber den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraussetzt, ohne ihn zu definieren (Botschaft vom 25. Mai 1983 zu Bundesgesetzen über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden sowie über die direkte Bundessteuer, BBl 1983 III 1, insb. 104 zu Art. 17 E-StHG). Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt. Gleich wie im Fall des Eigenmietwerts (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 StHG) hat der Bundesgesetzgeber die Norm (Art. 14 Abs. 1 StHG) als Rahmenvorschrift ausgestaltet. Dies eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw.”

“Conformément à l'art. 29 al. 1 LHID, qui traite de l'impôt sur le capital des personnes morales (titre 3, chapitre 3 de la loi), cet impôt a pour objet le capital propre. S'agissant des associations, des fondations et des autres personnes morales, l'art. 29 al. 2 let. c LHID prévoit que le capital propre imposable comprend la fortune nette, déterminée conformément aux dispositions applicables aux personnes physiques (prévues au titre 2 de la loi). Il procède ainsi à un renvoi aux art. 13 et 14 LHID (cf. arrêt 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1) et donc, implicitement, à l'évaluation cantonale des immeubles (cf. arrêt 2C_94/2014 du 28 août 2015 consid. 2.1). L'art. 13 al. 1 LHID prévoit que l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. La LHID ne prescrit ainsi pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement. L'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art.”