Phrase introduite par le ch. I 3 de la LF du 28 sept. 2018 relative à la réforme fiscale et au financement de l’AVS, en vigueur depuis le 1erjanv. 2020 (RO 2019 23952413;FF 2018 2565). ↩
Nouvelle teneur selon le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l’imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1erjanv. 2009 (RO 2008 2893;FF 2005 4469). ↩
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Soweit eine formelhafte Bewertung andernfalls zu einer Überschätzung des Verkehrswerts führen würde, ist es mit Art. 14 StHG vereinbar, als Zielwert einen Betrag von 90 % des Verkehrswerts anzustreben.
“14 LHID lorsque l'utilisation des règles d'estimation de la valeur vénale aboutissent systématiquement à des surévaluations ou des sous-évaluations importantes (ATF 148 I 210 consid. 4.4.4 et les références; 131 I 291 consid. 3.2.2 et les références; cf. également consid. 1.4.2 supra). Dans le cadre d'un tel contrôle abstrait, le Tribunal fédéral a considéré comme contraires au droit fédéral des normes fiscales cantonales qui fixaient la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune à "en règle générale 60 pour cent de la valeur du marché" (ATF 124 I 145 consid. 6), à "70 pour cent de la valeur d'estimation" (ATF 124 I 159 consid. 2h) ou qui avaient pour conséquence que les évaluations moyennes effectives se montaient à environ 61 ou 59 pour cent de la valeur du marché (ATF 124 I 193 consid. 4c). En revanche, une norme fiscale cantonale dont l'application conduisait à des estimations situées à la limite supérieure de la fourchette ne dépassant pas la valeur vénale effective a été jugée conforme au droit fédéral (ATF 128 I 240 consid. 3.3.2). Il a en outre été jugé compatible avec l'art. 14 LHID de viser une valeur cible de 90 pour cent de la valeur effective du marché lorsque l'évaluation selon une formule aboutissait sinon à une valeur vénale surévaluée (ATF 128 I 240 consid. 3.4.2). En revanche, une valeur médiane cible de 70 pour cent n'a pas été considérée comme compatible avec l'art. 14 LHID (cf. ATF 150 II 417 consid. 3.4.2; ATF 148 I 210 consid. 4.4).”
“Vor diesem Hintergrund hat das Bundesgericht kantonale Steuernormen in hauptfrageweiser Rechtsetzungskontrolle als bundesrechtswidrig erachtet, die den Vermögenssteuerwert auf "in der Regel 60 Prozent des Marktwerts" (BGE 124 I 145 E. 6) oder "70 Prozent des Schätzungswerts" (BGE 124 I 159 E. 2h) festlegen oder die dazu führen, dass die effektiven durchschnittlichen Bewertungen rund 61 bzw. 59 Prozent des Marktwerts betragen (BGE 124 I 193 E. 4c). Als bundesrechtskonform erachtet wurde hingegen eine kantonale Steuernorm, die zur Folge hat, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen den effektiven Marktwert nicht übersteigen, selbst wenn dies dazu führt, dass die zu ermittelnden Vermögenssteuerwerte im Normalfall zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts zu liegen kommen (BGE 128 I 240 E. 3.3.2). Mit Art. 14 StHG vereinbar ist weiter, einen Zielwert von 90 Prozent anzustreben, wenn die formelhafte Bewertung im Einzelfall sonst zu einem übersetzten Marktwert führen würde (BGE 128 I 240 E. 3.4.2). Nicht vereinbar mit Art. 14 StHG ist demgegenüber ein Ziel-Medianwert von 70 Prozent (dazu und zum Ganzen: BGE 148 I 210 E. 4.4).”
“Vor diesem Hintergrund hat das Bundesgericht kantonale Steuernormen in hauptfrageweiser Rechtsetzungskontrolle als bundesrechtswidrig erachtet, die den Vermögenssteuerwert auf "in der Regel 60 Prozent des Marktwerts" (BGE 124 I 145 E. 6) oder "70 Prozent des Schätzungswerts" (BGE 124 I 159 E. 2h) festlegen oder die dazu führen, dass die effektiven durchschnittlichen Bewertungen rund 61 bzw. 59 Prozent des Marktwerts betragen (BGE 124 I 193 E. 4c). Als bundesrechtskonform erachtet wurde hingegen eine kantonale Steuernorm, die zur Folge hat, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen den effektiven Marktwert nicht übersteigen, selbst wenn dies dazu führt, dass die zu ermittelnden Vermögenssteuerwerte im Normalfall zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts zu liegen kommen (BGE 128 I 240 E. 3.3.2). Mit Art. 14 StHG vereinbar ist weiter, einen Zielwert von 90 Prozent anzustreben, wenn die formelhafte Bewertung im Einzelfall sonst zu einem übersetzten Marktwert führen würde (BGE 128 I 240 E. 3.4.2). Nicht vereinbar mit Art. 14 StHG ist demgegenüber ein Ziel-Medianwert von 70 Prozent (dazu und zum Ganzen: BGE 148 I 210 E. 4.4).”
Bei der Schätzung von Liegenschaften können – neben dem Baukostenansatz – auch jüngere Kaufpreise bzw. Preise für andere Liegenschaften gleicher Art in vergleichbaren Lagen als Vergleichsgrössen herangezogen werden. Dies gilt unter Berücksichtigung weiterer in Art. 50 lit. e genannten Kriterien (z. B. Zustand, Alter, Belastungen) und unter Ausschluss offensichtlich spekulativer Verkaufspreise.
“EN DROIT 1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2) Le litige concerne l'ICC de la recourante pour l'année 2016, plus précisément la valeur fiscale de son actif immobilier sis à B______. 3) La recourante soutient que la valeur fiscale de son immeuble doit être fixée à CHF 608'978.- pour la période décennale 2015-2024. 4) a. La LHID désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). L'art. 2 al. 1 let. a LHID prévoit que les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques. L'impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. b. Un impôt sur la fortune est perçu, chaque année, dans le canton de Genève (art. 1 let. a ch. 3 de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 - LCP - D 3 05). L'impôt sur la fortune est régi par la LIPP, en particulier aux art. 46 à 60 LIPP, lesquels forment le chapitre IV. L'art. 46 LIPP précise que cet impôt a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales. Selon l'art. 47 al. 1 let. a LIPP, les immeubles sont soumis à l'impôt sur la fortune. Aux termes de l'art. 49 LIPP, l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (al. 2). L'art. 50 let. e LIPP indique que pour « les autres immeubles » situés dans le canton, notamment les villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif.”
Bei einem Vertrag, der unter einer aufschiebenden Bedingung steht, tritt die vertragliche Wirkung erst mit Erfüllung der Bedingung ein. Im Steuerrecht nach Art. 14 StHG ist daher bei einer solchen bedingten Kaufabwicklung der Verkehrswert grundsätzlich erst mit der Erfüllung der Bedingung und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis massgeblich; vor Erfüllung ist der vereinbarte Kaufpreis nicht zwingend als Verkehrswert anzusetzen.
“Il convient de préciser tout d'abord que le contrat soumis à une condition suspensive ne produit d'effet qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une intention contraire (art. 151 al. 2 CO; ATF 129 III 264 consid. 3.2.2). A la suite de la cour cantonale, on constate qu'en l'espèce, la promesse de vente devait encore être concrétisée par un acte de vente. Or la condition suspensive potestative qui découle du droit d'emption conclu entre les héritiers de A.B.________ et C.________ doit être prise en considération sous l'angle du droit fiscal, puisqu'il existait, durant la période fiscale déterminante en 2016, un état stationnaire qui a subsisté jusqu'en 2020, soit au moment de la déclaration (exercice du droit par C.________) concernant cette condition suspensive (pour l'impôt sur le revenu, cf. arrêt 2C_705/2017 du 10 août 2018 consid. 2.2.2 consid. 2.2.2 et 3.3.2, in RF 73/2018 p. 889). Partant, la promesse de vente assortie d'un droit d'emption conclue en 2015 ne constituait pas une transaction dont le résultat aurait donné la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID (supra consid. 3.1.3), déterminante pour l'impôt sur la fortune de la période fiscale 2016; ce n'est qu'avec la conclusion et l'exécution de l'acte de vente en 2020 que la condition suspensive s'est accomplie et que la valeur vénale aurait pu être fixée en fonction du prix de vente effectivement exécuté.”
“La juridiction cantonale n'a pas constaté - et les parties n'en font pas non plus état - que la transaction effectuée entre les héritiers de A.B.________ et C.________ aurait été conclue dans des conditions anormales, de sorte qu'en principe, le prix convenu de 4'257'970 fr. serait déterminant à titre de valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID, et non pas la valeur établie en fonction d'une estimation selon le droit cantonal genevois (supra consid. 3.1.3). Toutefois, l'existence de la condition suspensive potestative, figurant dans la promesse de vente conclue en 2015 - soit l'exercice du droit d'emption lié à la libération préalable de l'immeuble de tout bien et de toute personne -, ainsi que le fait que la vente n'a eu lieu qu'en 2020 s'opposent à ce résultat, pour les motifs suivants.”
Selbstgenutztes Wohneigentum gilt als ertragsloses Vermögen; der Eigenmietwert stellt keinen Ertrag im Sinne einer realen Ertragsquelle dar und ist daher nicht als Ertrag für die Ermittlung eines Ertragswerts zu berücksichtigen. In der Regel wird deshalb kein Ertragswert angesetzt.
“Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E. 3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240 E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken.”
“Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E. 3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240 E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken.”
“Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E. 3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240 E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken.”
“Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E. 3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240 E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken.”
“Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG kann der Ertragswert bei der Bewertung des Verkehrswerts von Vermögenswerten angemessen berücksichtigt werden. Selbstbewohntes Eigentum wirft im Unterschied zu Mietobjekten gerade keinen Ertrag ab. Der Eigenmietwert ist gerade kein Ertrag. Dessen Berücksichtigung bei der Einkommensbesteuerung dient vielmehr allein der Beachtung der Steuergerechtigkeit und des Grundsatzes der Besteuerung nach Massgabe der finanziellen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 8 Abs. 1 und Art. 127 Abs. 2 BV, indem sie den bloss Eigentümerinnen und Eigentümern vorbehaltenen Vorteil der Berücksichtigung ihrer Wohnkosten wie der Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten ausgleicht (vgl. BGE 143 I 137 E. 3.2 S. 140, 131 I 377 E. 2.1 S. 380 f., 123 II 9 E. 3 S. 11 ff. und 112 Ia 240 E. 3c S. 243 ff.; VGE VD.2021.258 vom 21. März 2022 E. 3.3.1). Im Unterschied zu vermieteten Liegenschaften handelt es sich bei selbstgenutztem Wohneigentum daher um ertragsloses Vermögen. Die Anlage in vermietbare und selbstgenutzte Liegenschaften dient daher unterschiedlichen Anlagezwecken.”
Im Kanton Bern werden ausländische Liegenschaften in der Praxis für die Vermögenssteuer häufig mit 70 % des Kaufpreises als amtlicher Wert angesetzt (Wegleitung, Fassungen 2015–2018). Die Steuerrekurskommission hat diese Praxis in Entscheiden bestätigt. Als Begründung wird in der Quelle angeführt, dass die Bewertung ausländischer Liegenschaften schwierig ist und daher pauschal bemessen wird.
“der Schweiz liegende Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke die Befreiungsmethode unter Progressionsvorbehalt (Art. 7 Abs. 1 StG; Art. 6 Abs. 1 DBG; VGE 21721 vom 22.3.2004, in StE 2004 A 24.43.1 Nr. 13 E. 3.1; vgl. zum Ganzen Kästli/Teuscher in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 1 ff. zu Art. 4 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 1 ff. zu Art. 3 DBG). Dies bedeutet, dass die der Schweiz (bzw. dem Kanton Bern) zugewiesenen Steuerwerte zum Steuersatz der Gesamtfaktoren (also unter Einbezug sämtlicher in- und ausländischer Einkommens- und Vermögensbestandteile) besteuert werden. Dies wird für die Steuerjahre 2015 bis 2018 durch das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vom 11. August 1971 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Bundesrepublik Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen (DBA-D; SR 0.672.913.62), welches am 29. Dezember 1972 in Kraft trat, nicht ausgeschlossen (vgl. Art. 24 DBA-D). Das Vermögen wird gemäss Art. 14 StHG zum Verkehrswert bewertet. Für die Erhebung der Vermögenssteuer auf Grundstücken im Kanton Bern ist gemäss Art. 52 Abs. 3 StG einzig der amtliche Wert massgebend, der nicht für jedes Steuerjahr neu festgelegt wird (Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 27 zu Art. 52 StG). Den ausländischen Grundstücken wird wie den in der Schweiz gelegenen ein amtlicher Wert und ein Eigenmietwert zugewiesen. Nach der Praxis des Kantons Bern gelten 70 % des Kaufpreises als amtlicher Wert (vgl. Wegleitung zum Ausfüllen der Steuererklärung [Fassungen 2015-2018], Ziff. 7.0, einsehbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Publikationen / Wegleitungen" [besucht am 17.8.2022]); fortan Wegleitung) und 6 % des amtlichen Werts als Eigenmietwert (Wegleitung Ziff. 7.1). Die Steuerrekurskommission hat diese Praxis ausdrücklich bestätigt (RKE 100 2019 343 vom 30.1.2020, E. 4.1; RKE 100 2017 403 vom 18.9.2018, E. 6.2). Diese Praxis ist darauf zurückzuführen, dass die Bewertung von ausländischen Liegenschaften schwierig und nur satzbestimmend zu berücksichtigen ist.”
Für kollektive Anlagevehikel hat das Bundesgericht festgehalten, dass vom Eigentümer finanzierte Immobilienexpertisen wegen möglicher Befangenheit nicht ohne Weiteres als objektiv gelten. Entsprechend verlangt die einschlägige Regelung für Immobilienfonds, dass die Verkehrswerte von unabhängigen Expertinnen oder Experten festgelegt und veröffentlicht werden.
“Si la circulaire n° 25 prévoyait, pour la répartition intercantonale, la répartition proportionnelle des charges indirectes sur la base du compte consolidé de la fortune, elle ne fixait aucune règle concernant la détermination du capital, ou de la fortune nette, imposable des fonds immobiliers. L'AFC-GE n'avait dès lors pas contrevenu au principe de la bonne foi en appliquant cette circulaire exclusivement à la répartition intercantonale du capital, tout en retenant une évaluation des immeubles basée sur l'application des normes du droit genevois. 13) Par acte mis à la poste le 9 avril 2021, A______ a interjeté recours par-devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité, en concluant à ce qu’il soit confirmé que la valeur déterminante pour l’impôt sur le capital devait être celle ressortant des expertises produites (soit un capital propre total de CHF 348'766'339.- en 2012, CHF 360'862'745.- en 2013, CHF 372'657'252.- en 2014 et CHF 446'499'493.- en 2015) et à ce que le capital imposable dans le canton de Genève soit fixé à CHF 152'011'750.- en 2012, à CHF 156'796'476.- en 2013, CHF 154'356'558.- en 2014 et à CHF 189'186'710.- en 2015. Reprenant sa précédente argumentation, elle a relevé que l’art. 14 al. 1 LHID prévoyait que la fortune était estimée à la valeur vénale. La LPCC et l’OPCC faisaient également référence à des nombres repris à la valeur vénale. Si les lois relatives aux placements collectifs de capitaux et les lois fiscales ne visaient pas les mêmes buts, elles retenaient toutes la valeur vénale comme étant un élément clef. Contrairement à ce qui ressortait implicitement du jugement querellé, il ne pouvait y avoir qu’une seule valeur vénale. L’AFC-GE et le TAPI ignoraient le fait que la valeur fiscale dépassait la valeur vénale, pourtant calculée conformément aux prescriptions de la LPCC. Le Tribunal fédéral avait relevé que l’expertise immobilière produite par une personne physique, en vue de démontrer qu’une estimation fiscale était surfaite ou arbitraire, ne pouvait pas être considéré comme étant objective, dès lors qu’elle était financée par le propriétaire, qui pouvait exercer une influence sur son résultat. Dans le cadre des placements collectifs de capitaux, la LPCC imposait aux fonds immobiliers de publier des valeurs vénales fixées par un expert indépendant.”
Bei streitiger Bewertung von Gesellschaftsanteilen kann eine unabhängige Expertise erforderlich sein. Pauschale Anordnungen (z. B. einheitliche Kreiszirkulare), die die Ertragswertmethode allgemein zur Regel erheben oder ohne Berücksichtigung der speziellen Verhältnisse alle nicht kotierten Gesellschaftsanteile/Titel einheitlich behandeln, können als willkürlich beanstandet werden und die gesetzlich vorausgesetzte Abgrenzung zwischen Verkehrswert und Ertragswert verletzen; die Bewertung ist in geeigneten Fällen auf der Grundlage der vermögensbezogenen Massgrössen vorzunehmen und strittige Fragen gegebenenfalls durch Expertise zu klären.
“Dès lors que la valeur vénale était la règle et la valeur de rendement l’exception, la loi devait prévoir dans quelle mesure la valeur de rendement devait être prise en considération lors de la valorisation des titres de sociétés non cotés. S’il fallait prendre en compte la capitalisation du bénéfice, les modalités de calculs de détermination de l’assiette taxable devaient être stipulées par la loi et non être explicitées dans une circulaire ayant pour but principal d’uniformiser les méthodes de détermination de la fortune taxable pour les besoins des répartitions intercantonales. Partant, la valorisation des actions de l’étude devait être opérée sur la base de ses fonds propres, et en cas désaccord à ce propos, sur la base d’une expertise indépendante. La circulaire n° 28 était arbitraire dès lors qu’elle traitait l’ensemble des titres non cotés des diverses sociétés de capitaux de manière uniforme, sans tenir compte de leurs spécificités propres et intrinsèques. De plus, elle violait la loi en indiquant que la valeur vénale correspondait à la valeur intrinsèque pour l’ensemble des titres non cotés, ce qui était contradictoire avec la notion de valeur vénale de l’art. 14 LHID. Elle était également contradictoire et traitait de manière uniforme ce qui était dissemblable, établissait des distinctions juridiques qui ne se justifiaient par aucun motif raisonnable, traitait sans distinction de nature les bénéfices et les marchés. Elle érigeait par ailleurs l’exception (la valeur de rendement) comme principe général. La décision de l’AFC-GE était également insoutenable dans son résultat. Alors que l’étude n’avait pas changé de structure pendant les années litigieuses, elle aurait une valeur vénale selon l’AFC-GE, pour un tiers voulant l’acquérir, passant de plus de CHF 9'000'000.- millions en 2009 à CHF 387'900.- en 2013. Le recourant devait ainsi payer, alors que la structure n’avait pas changé, CHF 85'000.- d’impôt sur la fortune en 2009 en lien avec la détention de l’étude, tandis qu’il avait payé CHF 3'000.- en 2013. Enfin, la surestimation de ces titres contrevenait au principe de neutralité du système fiscal, puisqu’elle mettait le recourant dans une situation moins bonne que s’il exerçait son activité à titre d’indépendant.”
Bei Miet- bzw. Renditeliegenschaften kann der kapitalisierte Ertragswert auch allein massgeblich sein. Wird er herangezogen, ist der Kapitalisierungsansatz an Kriterien der Verkehrswertnähe zu koppeln, namentlich an auf dem Markt realisierte Transaktionen und — bei Wohnimmobilien — an das Liegenschaftsalter bzw. an differenzierte Kapitalisierungsraten nach Kategorien.
“96% en 2021). Les zones 1 et 2 comprennent les quartiers de la ville qui se trouvent dans les limites des anciennes fortifications ainsi que les quartiers édifiés sur le territoire des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui leur sont contigus (art. 19 al. 1 let. a et b de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 3.5 Le Tribunal fédéral a jugé que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l'état locatif annuel au taux fixé par une commission d'experts était conforme aux exigences posées par l'art. 14 LHID (ATF 134 II 2017 consid. 3 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité consid. 5.3 ; 2C_442/2012 précité consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 et 2C_820/2008 du 23 avril 2009). Il a considéré que la règle spécifique prévue par le droit genevois pour évaluer les immeubles locatifs s'insère dans le cadre défini largement par l'art. 14 al. 1 LHID : le principe de la capitalisation de l'état locatif inscrit à l'art. 50 let. a LIPP renvoie à la valeur de rendement, tandis que la prise en considération, pour déterminer le taux de capitalisation applicable, des transactions constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de l'âge de ces derniers (art. 50 let. a LIPP en lien avec l'art. 25 al. 1 et 3 RIPP), se réfère à des critères qui relèvent plus particulièrement de la valeur vénale (arrêt du Tribunal fédéral 2C_820/2008 précité consid. 3.3). Le taux de capitalisation des immeubles locatifs au sens de l'art. 50 let. a LIPP est ainsi calculé non pas de manière abstraite, mais en fonction des transactions réalisées durant une période donnée (ATF 134 II 207 consid. 3.8 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 précité consid. 4.4 ; 2C_316/2010 précité consid. 3.3 ; 2C_820/2008 précité consid. 3.3 et 5.2). La fixation schématique de la valeur vénale et les règles pour l’élaboration desquelles les cantons disposent d’une large marge de manœuvre, notamment en ce qui concerne la prise en considération de la valeur de rendement, n’ont cependant qu’une portée subsidiaire.”
“3 RIPP mentionne les taux de capitalisation applicables en distinguant les immeubles de logements dont l'âge est inférieur à vingt ans, les immeubles de logements dont l'âge est égal ou supérieur à vingt ans, les immeubles HBM, HLM, HCM et HM, les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les zones d'affectation du sol 1 et 2, et les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les autres zones. Les zones 1 et 2 comprennent les quartiers de la ville qui se trouvent dans les limites des anciennes fortifications ainsi que les quartiers édifiés sur le territoire des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui leur sont contigus (art. 19 al. 1 let. a et b de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). e. Le Tribunal fédéral a jugé que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l'état locatif annuel au taux fixé par une commission d'experts était conforme aux exigences posées par l'art. 14 LHID (ATF 134 II 2017 consid. 3 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité consid. 5.3 ; 2C_442/2012 précité consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 et 2C_820/2008 du 23 avril 2009). Il a considéré que la règle spécifique prévue par le droit genevois pour évaluer les immeubles locatifs s'insère dans le cadre défini largement par l'art. 14 al. 1 LHID ; le principe de la capitalisation de l'état locatif inscrit à l'art. 50 let. a LIPP renvoie à la valeur de rendement, tandis que la prise en considération, pour déterminer le taux de capitalisation applicable, des transactions constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de l'âge de ces derniers (art. 50 let. a LIPP en lien avec l'art. 25 al. 1 et 3 RIPP), se réfère à des critères qui relèvent plus particulièrement de la valeur vénale (arrêt du Tribunal fédéral 2C_820/2008 précité consid. 3.3). Le taux de capitalisation des immeubles locatifs au sens de l'art. 50 let. a LIPP est ainsi calculé non pas de manière abstraite, mais en fonction des transactions réalisées durant une période donnée (ATF 134 II 207 consid. 3.8 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 précité consid. 4.4 ; 2C_316/2010 précité consid. 3.3 ; 2C_820/2008 précité consid. 3.3 et 5.2 ; ATA/1834/2019 du 17 décembre 2019 consid. 12a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 5d). La fixation schématique de la valeur vénale et les règles pour l’élaboration desquelles les cantons disposent d’une large marge de manœuvre, notamment en ce qui concerne la prise en considération de la valeur de rendement, n’ont cependant qu’une portée subsidiaire.”
“Art. 14 Abs. 1 StHG lässt ausdrücklich zu, den Ertragswert "angemessen" ("de façon appropriée", "adeguatamente") zu berücksichtigen. Das Bundesgericht hat auch eine kantonale Regelung geschützt, die bei Mietliegenschaften nur auf den kapitalisierten Ertragswert abstellte (BGE 134 II 207 E. 3.7-3.9 [Kanton Genf]). Hingegen ist es sowohl nach Art. 14 StHG als auch nach dem allgemeinen Gebot der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) unzulässig, unabhängig vom jeweiligen Ertragswert eine generell deutlich unter dem realen Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6b, BGE 124 I 159 E. 2h S. 168, 193 E. 4b S. 200; BGE 131 I 291 E. 2.5.1). Ebenso unzulässig wäre es, die Vermögensbesteuerung von unbeweglichem BGE 148 I 210 S. 218 Vermögen auf einen bestimmten Prozentsatz des (geschätzten) Steuerwerts zu beschränken oder einen generellen, z.B. rein eigentumspolitisch begründeten Abschlag (Ecart) auf dem Verkehrswert zu gewähren oder mit einer kantonalen Steuernorm von vornherein eine allgemein deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung zu verwirklichen (BGE 128 I 240 E.”
“Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG).”
Für immaterielle Güter und bewegliches Geschäftsvermögen gilt nicht der allgemeine Verkehrswert nach Art. 14 Abs. 1 StHG, sondern der für die Einkommenssteuer massgebliche Wert (Art. 14 Abs. 3 StHG).
“1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt BGE 148 I 210 S. 214 werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG; dazu BGE 138 II 311 E. 7.1; BGE 131 I 291 E. 2.5.2; BGE 128 I 240 E. 3.1.1; Urteile 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.3; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1). Von der Massgeblichkeit des Verkehrswertes bestehen Ausnahmen, die das Gesetz abschliessend nennt (BGE 134 II 207 E. 3.5). Eine erste Ausnahme besteht im Bereich der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke; diese unterliegen einer rein ertragswertgestützten Bewertung (Art. 14 Abs. 2 StHG; Urteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020 E. 2.1). Eine zweite Ausnahme sieht das Gesetz hinsichtlich des beweglichen Vermögens (inklusive immaterieller Güter) vor, das dem Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person angehört. Solches unterliegt dem für die Einkommenssteuer massgeblichen Wert (Art. 14 Abs. 3 StHG). Hingegen ist für unbewegliches nichtlandwirtschaftliches Vermögen sowohl für das Privat- als auch für das Geschäftsvermögen der Verkehrswert, gegebenenfalls unter Berücksichtigung des Ertragswerts (Art. 14 Abs. 1 StHG) massgebend (BGE 134 II 207 E. 3.5).”
Neuere, valabel festgestellte Schätzungen des Verkehrswerts (z. B. im Rahmen einer Erbschaftswertermittlung) können gegenüber älteren Schätzungen vorrangig herangezogen werden, sofern sie nachweislich besser der tatsächlichen Verkehrswertermittlung entsprechen.
“La valeur d’acquisition de l’immeuble pour cause de mort avait ainsi été fixée à CHF 7'513'000.-. La partie occupée par la recourante avait été estimée à CHF 6'936'778.-, soit à CHF 4'162'067.- après abattement de 40 % pour occupation continue. Suivant l'art. 52 al. 4 let. b LIPP, l'application de cette nouvelle estimation avait été suspendue jusqu'au 31 décembre 2014, soit jusqu'à la fin de la période décennale 2005-2014. La prorogation des estimations de la valeur fiscale des immeubles jusqu'au 31 décembre 2018, prévue par l'aLEFI, ne reconduisait toutefois pas la suspension de la valeur d'estimation visée par l'art. 52 al. 4 let. b LIPP. En effet, conformément aux derniers arrêts du Tribunal fédéral et de la chambre administrative, la prorogation prévue par l'aLEFI ne permettait pas de déroger aux nouvelles valeurs estimées dans le cadre de l'art. 52 al. 3 LIPP. La valeur de succession, par le fait qu'elle avait fait l'objet d'une estimation plus récente valablement reconnue, apparaissait plus conforme à l'art. 14 LHID. Elle contribuait à faire en sorte que la valeur fiscale de l'immeuble corresponde au mieux à la valeur vénale. 17) Par acte déposé le 23 décembre 2021, Mme A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement précité, concluant à son annulation en ce qu'il retenait un montant de CHF 6'936'778.- au titre de valeur fiscale brute avant abattement de la partie occupée de l'immeuble, à ce qu'il soit retenu que celle-ci s'élève à CHF 876'344.-, ainsi qu'à l'octroi d'une indemnité de procédure. Lors des différents contacts que son fils avait eus avec l'AFC-GE en février 2021, celle-ci avait confirmé son refus de la mettre au bénéfice de l'art. 52 al. 4 let. b LIPP pour la partie occupée de l'immeuble à partir du 1er janvier 2015, au motif qu'une nouvelle période décennale avait commencé à cette date. Après un rappel des dispositions légales relatives à l'estimation d'immeubles, elle a procédé à une analyse détaillée de l'ATA/127/2018, de l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 et de l'ATA/863/2021, parvenant à la conclusion que la solution retenue dans la première de ces trois décisions emportait l'adhésion, tandis que l'ATA/863/2021 apparaissait erroné – la chambre administrative aurait notamment dû admettre une inégalité de traitement par rapport au recourant de l'ATA/127/2018, et son application de l'art.”
Bei der Bewertung von nicht kotierten Beteiligungen wird in der Praxis häufig die «Methode der Practiciens» angewendet, d.h. eine gewichtete Mittelbildung zwischen einem verdoppelten Ertragswert und einem Substanz-/Fortführungswert. Diese Vorgehensweise ist in der Circulaire Nr. 28 ausgeführt. Die Circulaire stellt zwar keine gesetzliche Regelung dar und bindet den Richter nicht, wird aber in der Rechtsprechung als geeignete und verlässliche Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts nicht kotierter Titel anerkannt. Art. 14 Abs. 1 (Verkehrswert mit angemessener Berücksichtigung des Ertragswerts) bildet hierfür die gesetzliche Grundlage.
“49 LIPP, l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al. 2). La teneur de l'art. 49 LIPP n'interdit pas, par principe, la prise en compte de la valeur de rendement d'un bien avant de fixer sa valeur fiscale. À cela s'ajoute que la valeur vénale de certains biens est de toute manière corrélée – dans une mesure plus ou moins grande – au rendement que ceux-ci peuvent procurer, de sorte que son estimation ne peut pas en faire totalement fi (arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.8). 11. S'agissant de l'évaluation de participations dans des sociétés non cotées, le Tribunal fédéral se réfère et applique la circulaire n° 28 (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.3 et l’arrêt cité). La circulaire n° 28 (précisée par les commentaires) poursuit un but d'harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l'art. 14 al. 1 LHID. En tant que directive, elle ne constitue certes pas du droit fédéral ou intercantonal, ne crée aucun droit ni aucune obligation et ne lie donc pas le juge. Elle est toutefois reconnue, de jurisprudence constante, comme présentant une méthode adéquate et fiable pour l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés, même s'il n'est pas exclu que d'autres méthodes d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité, ibidem). 12. La circulaire n° 28 prévoit que la méthode d'estimation générale des titres non cotés des sociétés commerciales, industrielles et de services, dans la mesure où ils n'ont jamais été transférés, s'effectue par la moyenne pondérée entre la valeur de rendement doublée et la valeur intrinsèque déterminée selon le principe de la continuation (circulaire n° 28, chap. A/2, ch. 4 et chap. B/3.2, ch. 34 de l'édition du 28 août 2008). Cette méthode est généralement appelée « méthode des praticiens ».”
“Les griefs et arguments formulés par les parties, ainsi que les éléments résultant des pièces versées à la procédure, seront repris et discutés, en tant que de besoin, dans la partie « en droit » ci-dessous (cf. à cet égard arrêt du Tribunal fédéral 2C_831/2019 du 8 juin 2020 consid. 2.1 et les références citées). EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens de l’art. 49 LPFisc. 3. Le recourant conteste l’évaluation de la participation qu’il détient dans la SARL. 4. Selon l’art. 13 al. 1 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Selon l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La valeur vénale est la valeur marchande objective d’un actif à un moment donné. Il s’agit de la valeur qu’un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; ATA/261/2024 du 27 février 2024 consid. 3.1). 5. Dans le canton de Genève, la LIPP prévoit également que l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 46 LIPP), qui comprend notamment les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute nature (art. 47 let. b LIPP). Selon l’art. 49 LIPP, l’état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al. 2). 6. L’évaluation des titres non cotés a fait l’objet de la circulaire n° 28.”
“Ce principe exige non seulement que le cercle des contribuables mais également que les exceptions à l'assujettissement soient définis dans une loi au sens formel (ATF 122 I 305 consid. 6b/dd ; 103 Ia 505 consid. 3a). La base légale doit présenter une densité normative permettant de respecter les garanties de clarté et de transparence exigées par le droit constitutionnel (ATF 139 I 280 consid. 5.1 ; 136 I 1 consid. 5.3.1), cette exigence de précision de la norme découlant du principe général de la légalité, mais aussi de la sécurité du droit et de l'égalité devant la loi (ATF 136 II 304 consid. 7.6 ; 123 I 112 consid. 7a). Il s'agit notamment d'éviter que ne soient créés, par le biais d'une interprétation extensive, de nouveaux cas d'assujettissement, de nouvelles matières imposables ou de nouveaux faits générateurs d'imposition. Si la loi, dûment interprétée, ne constitue pas une base légale suffisante, l'impôt ne peut, en principe, pas être prélevé (ATF 131 II 562 consid. 3.1 et 3.4). b. En l’occurrence, la prise en compte de la valeur de rendement dans le cadre de l’estimation de la fortune est expressément prévue par une loi formelle à l’art. 14 al. 1 LHID ainsi que dans la LIPP et l’aLIPP-III, et bénéficie dès lors d’un ancrage législatif. Si la circulaire n° 28, en tant que directive, ne constitue pas du droit et ne lie pas le juge, elle fait partie, comme relevé de manière constante par la jurisprudence précitée, des ordonnances administratives qui s'adressent aux administrations fiscales cantonales afin d'unifier et de rationaliser la pratique, d'assurer l'égalité de traitement, le bon fonctionnement de l'administration et la sécurité juridique. Or, cette dernière ne vise en particulier pas à modifier le cercle des contribuables, l’objet ou le montant de l’impôt, ce qui devrait figurer dans une loi au sens formel, mais à concrétiser l'art. 14 al. 1 LHID. Ce grief sera dès lors également écarté. 13) Les recourants allèguent que la circulaire n° 28 serait arbitraire, tant dans son contenu que dans le résultat qu’elle produit. Ils relèvent, d’une part, qu’elle proposerait un calcul de la valeur « de base » pour l’évaluation des titres non cotés sans prendre en considération des correctifs permettant d’appréhender la spécificité des cas.”
“Il n’y a pas lieu de s’écarter des considérants du Tribunal fédéral sur ces points. En outre, comme déjà relevé dans la jurisprudence précitée, le fait que la nouvelle LIPP ne contienne plus de référence expresse à la valeur de rendement, contrairement à ce qui prévalait sous l’empire de l'aLIPP-III, ne s'oppose aucunement à la prise en compte de ladite valeur pour déterminer la valeur vénale des titres non cotés en bourse. Par ailleurs, les recourants ne sauraient être suivis lorsqu’ils allèguent que, selon la systématique légale, la « valeur de rendement » citée à l’art. 14 al. 1 LHID serait uniquement applicable pour les immeubles agricoles et sylvicoles visés à l’art. 14 al. 2 LHID. En effet, d’une part, les travaux préparatoires relatifs à la LHID relèvent ce qui suit : « En ce qui concerne les principes d'évaluation proposés en matière d'imposition de la fortune, et avant tout, l'objection d'après laquelle il serait faux de ne prendre en considération que la valeur vénale, on observe que l'art. 17 1er al. LHID [devenu depuis lors l’art. 14 al. 1 LHID] a été modifié de façon que la valeur de rendement puisse aussi être prise en considération de manière appropriée. Nous sommes favorables aux propositions faites en ce sens et sommes convaincus d'avoir tenu compte de ces préoccupations par le biais de la nouvelle rédaction » (Message concernant les lois fédérales sur l’harmonisation des impôts directe des cantons et des communes ainsi que sur l'impôt fédéral [Message sur l'harmonisation fiscale] du 25 mai 1983 - FF 1983 III 1, p. 110). Il n’existe aucune mention du fait que la valeur de rendement aurait été rajoutée uniquement en ce qui concerne les immeubles agricoles et sylvicoles. D’autre part, si le législateur avait effectivement souhaité réserver la valeur de rendement uniquement auxdits immeubles agricoles et sylvicoles, il n’aurait fait mention de cette valeur qu’à l’art. 14 al. 2 LHID, exclusivement dévolu à ce type d’immeubles. C’est dès lors conformément au droit et à la jurisprudence que l’AFC-GE a appliqué la circulaire n° 28 pour procéder à l’estimation des titres de l’étude.”
Ein gewisser Schématismus bei der Bewertung ist zulässig. Nicht zulässig sind kantonale Regeln, die generell zu einer systematischen Über‑ oder Unterbewertung führen; dies schliesst etwa automatische Abzüge oder starre Prozentsätze ein, die die steuerliche Schätzung der Verkehrswerte allgemein verfälschen würden.
“2 En l'espèce, le recourant se prévaut du fait qu’un membre du personnel de l'AFC-GE aurait confirmé que le transfert d'un bien immobilier commercial dans la fortune privée se faisait au moment de la vente et non pas au moment de la répartition interne décidée par les associés de la société simple. Quand bien même une telle déclaration serait avérée – ce qui n’est nullement le cas, le recourant ne fournissant aucune pièce à cet égard ni ne donnant aucun détail concret sur les circonstances dans lesquelles le renseignement allégué aurait été donné –, on ne saurait retenir qu’il s’agisse là d’une promesse expresse d’un certain traitement fiscal de la part de l’intimée. Le grief sera ainsi écarté. 6. Le recourant conteste l'évaluation de ses biens immobiliers à CHF 1'375'000.-, prise en compte dans sa taxation 2011. 6.1 Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcent de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 2) Le litige concerne l'ICC 2014 des intimés, en particulier l'estimation de la valeur de leur bien immobilier sis à E______ dans le cadre de l'impôt sur la fortune. a. La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). Les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques (art. 2 al. 1 let. a LHID). Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phr. LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêts du Tribunal fédéral 2C_120/2022 du 10 juin 2022 consid. 2.1 ; 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcentage de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“a. Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcent de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
Behördliche Bewertungsresultate sind im Einzelfall überprüfbar; ein solches Ergebnis kann durch eine konkrete Schätzung substantiiert bestritten werden, wenn Anhaltspunkte für ein Missverhältnis zu den marktüblichen Verkaufspreisen vorliegen.
“266 vom 8. Dezember 2021 E. 2.2.2, mit Hinweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich 2020, N 364 f., 368 und 374a). Im Weiteren bildet die Frage der Zulässigkeit einer Gesetzesdelegation an ein dem kantonalen Gesetzgeber nachgeordnetes Organ vorab eine Frage des kantonalen Verfassungsrechts (BGE 118 Ia 305 E. 2b S. 310 f.). Bundesrechtlich ist die Delegation von Rechtsetzungskompetenzen vom kantonalen Gesetzgeber an eine Verwaltungsbehörde zulässig, wenn sie nicht durch das kantonale Recht ausgeschlossen wird, sie sich auf ein bestimmtes Gebiet beschränkt und das Gesetz die Grundzüge der Regelung selbst enthält, soweit diese die Rechtsstellung der Bürger schwerwiegend berührt. Dem entspricht auch die Regelung in § 105 Abs. 2 und 3 KV (VGE VD.2016.195 vom 27. April 2017 E. 3.1.2). Vorliegend hat der Gesetzgeber mit § 46 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 7 StG in Umsetzung der bundesrechtlichen Verpflichtung zur Bewertung des Vermögens nach dem Verkehrswert gemäss Art. 14 StHG den Grundsatz aufgestellt, wonach selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf der Basis des Realwertes zu schätzen sind, wobei der Regierungsrat die für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften festzusetzen hat. Dieser Obliegenheit ist der Regierungsrat mit der Regelung in § 51 StV nachgekommen. Dabei hat er die Vornahme der Schatzung und mithin auch des Einschlags zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten an die Steuerverwaltung delegiert. Dies ist nicht zu beanstanden, findet sich der Grundsatz der Bewertung auf der Basis des gemäss dem Realwert zu bestimmenden Verkehrswerts doch bereits im Gesetz selber. Die weitere Delegation und Subdelegation der Bestimmung der Bewertungsmethode ist umso weniger zu beanstanden, als das Ergebnis der Bewertung auf dieser Grundlage im Einzelfall überprüft werden kann, wenn Anhaltspunkte für ein Missverhältnis zwischen dem ermittelten Vermögenssteuerwert und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte etwa mit einer konkreten Schatzung substantiiert werden können (vgl.”
Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks ist im harmonisierten Vermögenssteuerrecht nicht definiert. Aufgrund dieser geringen bundesrechtlichen Harmonisierung verbleibt den Kantonen ein erheblicher Beurteilungsspielraum bei der Abgrenzung solcher Grundstücke im Sinne von Art. 14 StHG.
“d StG), landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe demgegenüber zum Ertragswert nach Massgabe des bäuerlichen Bodenrechts von Bund und Kanton (Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG) bewertet. Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig und gilt bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG). Die Abgrenzung von landwirtschaftlich und nicht landwirtschaftlich zu bewertenden Grundstücken ist mitunter mit Blick auf den harmonisierungsrechtlichen Art. 14 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) vorzunehmen. Danach werden land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet. Hintergrund dieser Bestimmung ist, dass solche Grundstücke Grundlage einer Erwerbstätigkeit bilden und ihr Wert demzufolge primär durch den entsprechenden Ertrag bestimmt wird (Teuscher/Lobsiger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. Aufl., 2022, N. 36 zu Art. 14 StHG). Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks wird im harmonisierten Vermögenssteuerrecht nicht definiert. Diese geringe bundesrechtliche Harmonisierungsdichte lässt den Kantonen einen erheblichen Spielraum (Teuscher/Lobsiger, a.a.O., N. 1 zu Art. 14 StHG). Im Einkommenssteuerrecht besteht – im Gegensatz zur Vermögenssteuer – eine reichhaltige bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke (vgl. Julia von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 3. Aufl., 2022, S. 288). Das Bundesgericht hat erkannt, dass der unbestimmte Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht isoliert aus dem Steuerrecht heraus, sondern in gesetzessystematischer Hinsicht unter Berücksichtigung der Zwecksetzung des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundesgesetzes vom 27.”
“Die Abgrenzung von landwirtschaftlich und nicht landwirtschaftlich zu bewertenden Grundstücken ist mitunter mit Blick auf den harmonisierungsrechtlichen Art. 14 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) vorzunehmen. Danach werden land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet. Hintergrund dieser Bestimmung ist, dass solche Grundstücke Grundlage einer Erwerbstätigkeit bilden und ihr Wert demzufolge primär durch den entsprechenden Ertrag bestimmt wird (Teuscher/Lobsiger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. Aufl., 2022, N. 36 zu Art. 14 StHG). Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks wird im harmonisierten Vermögenssteuerrecht nicht definiert. Diese geringe bundesrechtliche Harmonisierungsdichte lässt den Kantonen einen erheblichen Spielraum (Teuscher/Lobsiger, a.a.O., N. 1 zu Art. 14 StHG). Im Einkommenssteuerrecht besteht – im Gegensatz zur Vermögenssteuer – eine reichhaltige bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke (vgl. Julia von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 3. Aufl., 2022, S. 288). Das Bundesgericht hat erkannt, dass der unbestimmte Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht isoliert aus dem Steuerrecht heraus, sondern in gesetzessystematischer Hinsicht unter Berücksichtigung der Zwecksetzung des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundesgesetzes vom 27. April 1998 über die Landwirtschaft (LwG; SR 910.1) auszulegen ist (vgl. BGer 2C_948/2017 vom 17.7.2018, E. 3.1). Diese Gesetze verfolgen u.a. den gemeinsamen Zweck, das Eigentum an landwirtschaftlichem Boden, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten der landwirtschaftlichen Betriebe zu erhalten.”
“d StG), landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe demgegenüber zum Ertragswert nach Massgabe des bäuerlichen Bodenrechts von Bund und Kanton (Art. 56 Abs. 1 Bst. a StG) bewertet. Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig und gilt bis zur nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG). Die Abgrenzung von landwirtschaftlich und nicht landwirtschaftlich zu bewertenden Grundstücken ist mitunter mit Blick auf den harmonisierungsrechtlichen Art. 14 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14) vorzunehmen. Danach werden land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet. Hintergrund dieser Bestimmung ist, dass solche Grundstücke Grundlage einer Erwerbstätigkeit bilden und ihr Wert demzufolge primär durch den entsprechenden Ertrag bestimmt wird (Teuscher/Lobsiger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4. Aufl., 2022, N. 36 zu Art. 14 StHG). Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks wird im harmonisierten Vermögenssteuerrecht nicht definiert. Diese geringe bundesrechtliche Harmonisierungsdichte lässt den Kantonen einen erheblichen Spielraum (Teuscher/Lobsiger, a.a.O., N. 1 zu Art. 14 StHG). Im Einkommenssteuerrecht besteht – im Gegensatz zur Vermögenssteuer – eine reichhaltige bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke (vgl. Julia von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 3. Aufl., 2022, S. 288). Das Bundesgericht hat erkannt, dass der unbestimmte Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht isoliert aus dem Steuerrecht heraus, sondern in gesetzessystematischer Hinsicht unter Berücksichtigung der Zwecksetzung des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundesgesetzes vom 27.”
Kantonale Regelungen dürfen bei der Vermögensbewertung Ertragswertaspekte neben der Verkehrswertermittlung berücksichtigen. Die Rechtsprechung hat die in Genf angewandte «méthode des praticiens» (Circulaire Nr. 28) und die dortige LIPP-Methodik zur Einbeziehung von Ertragswertbestandteilen als mit Art. 14 LHID/StHG vereinbar anerkannt.
“La Cour de justice a confirmé l'application de la méthode dite "des praticiens" mais en tenant compte d'une pondération simple. Ce faisant, elle s'est notamment fondée sur l'arrêt 2C_866/2019 du 27 août 2020 qui portait sur la même question litigieuse et qui concernait les mêmes contribuables. Elle a ainsi retenu que cette méthode découlant de la Circulaire 28 était conforme au droit et à la jurisprudence. Elle a également constaté que, même si la nouvelle loi cantonale genevoise sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP; RS/GE D 3 08) - applicable aux années fiscales 2010 à 2013 (cf. arrêt 2C_866/2019 précité consid. 4.2) -, ne contenait plus de référence expresse à la valeur de rendement contrairement à l'ancienne loi sur l'imposition des personnes physiques, applicable pour l'année fiscale 2009, rien ne s'opposait à prendre en compte cette valeur de rendement pour déterminer la valeur des titres non cotés en bourse de la Société. De plus, dès lors que la valeur de rendement était expressément prévue par l'art. 14 LHID, sa prise en compte ne violait pas le principe de légalité. Les juges précédents ont encore considéré que les contribuables ne pouvaient pas se prévaloir de bonne foi de l'arbitraire, dans la mesure où ces derniers faisaient valoir simultanément que la Circulaire 28 opérait des distinctions injustifiées entre certaines sociétés (prise en compte de la valeur substantielle pour les sociétés de gestion de fortune et valeur de rendement pour une étude d'avocat sous forme de SA avec actionnaire unique) et qu'elle ne prévoyait aucune distinction entre les sociétés de capitaux. En outre, lors de l'évaluation de la Société, la juridiction cantonale a relevé que l'Administration fiscale cantonale avait tenu compte du fait que la valeur de rendement dépendait exclusivement de l'actionnaire unique, de sorte que cette valeur n'avait pas été doublée comme préconisé par la Circulaire”
“Dans l'examen des recours qui leur sont soumis, tant le TAPI que la chambre administrative disposent d'un plein pouvoir d'examen. Ils peuvent à nouveau déterminer les éléments imposables, voire, après avoir entendu le contribuable, modifier la taxation au détriment de celui-ci (art. 11 al. 1 et 54 LPFisc). c. En l’espèce, les recourants reprochent au TAPI d’avoir limité son examen à l’arbitraire. Or, cet argument ne résiste pas à l’examen. Il ressort du jugement querellé qu’après avoir notamment rappelé les dispositions légales applicables au litige, la teneur de la circulaire n° 28 et son champ d’application ainsi que la définition de l’arbitraire – dès lors que les recourants se plaignaient notamment du fait que leurs taxations étaient arbitraires , le TAPI s’est employé à répondre aux différents griefs soulevés par les recourants. Outre les questions relatives à l’arbitraire soulevées par les recourants, le TAPI a notamment confirmé l’application de la circulaire n° 28, relevant qu’elle était conforme à l’art. 14 LHID, et a exposé pour quel motif la valeur de rendement devait être prise en compte dans le calcul de la valeur vénale et les raisons pour lesquelles le grief de violation de la neutralité fiscale devait être rejeté. Le grief tiré du déni de justice formel doit partant être rejeté. 6) a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. La valeur vénale est la valeur marchande objective d'un actif à un moment donné. Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; 2C_866/2019 précité consid. 4.1, in RF 75/2020 861; ATA/1013/2020 du 13 octobre 2020 consid. 2e). L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid.”
“Il s’agit, en particulier, d’éviter que soient créés, par le biais d’une interprétation extensive, de nouveaux cas d’assujettissement, de nouvelles matières imposables ou de nouveaux faits générateurs d’imposition (ATF 131 II 562 consid. 3.4). 10) En l’occurrence, il n’est pas contesté que les titres de l’étude n’ont pas fait l'objet d'un transfert substantiel entre tiers indépendants, ce qui aurait permis de retenir une valeur vénale correspondant au prix d'acquisition. L’autorité fiscale a fixé l’estimation des actions de l’étude sur la base de la circulaire n° 28, selon la méthode dite « des praticiens », en retenant toutefois une pondération simple – et non doublée de la valeur de rendement. Nonobstant l’argumentation des recourants, l'évaluation des actions d’une étude d’avocat constituée en société anonyme selon cette méthode a été avalisée à plusieurs reprises, tant par la chambre administrative que par le Tribunal fédéral. Ainsi, et contrairement à ce que relèvent les recourants, tant la chambre de céans que le Tribunal fédéral ont notamment déjà eu l’occasion de relever dans les jurisprudences précitées que l’application de la circulaire n° 28 était conforme à l’art. 14 LHID et concrétisait ce dernier. Si les recourants font certes valoir des arguments supplémentaires dans le cadre de la présente procédure qui seront examinés ci-après, la chambre de céans et le Tribunal fédéral ont déjà confirmé l’application de la méthode précitée dans la cadre de la taxation ICC 2008 des recourants (2C_866/2019 précité). Dans ce cadre, les recourants avaient pourtant déjà argumenté que la circulaire n° 28 était inadaptée à leur situation dès lors qu’aucun tiers n’aurait accepté d’acquérir les actions de cette société au prix fixé par l’AFC-GE puisque cette valeur dépendait de sa présence et que l’étude n’avait aucune valeur dans la mesure où elle ne jouissait d’aucune réputation et ne détenait aucune clientèle propre, arguments repris à nouveau dans le cadre de la présente procédure. Il n’y a pas lieu de s’écarter des considérants du Tribunal fédéral sur ces points. En outre, comme déjà relevé dans la jurisprudence précitée, le fait que la nouvelle LIPP ne contienne plus de référence expresse à la valeur de rendement, contrairement à ce qui prévalait sous l’empire de l'aLIPP-III, ne s'oppose aucunement à la prise en compte de ladite valeur pour déterminer la valeur vénale des titres non cotés en bourse.”
“Dans un premier argument, la recourante relève que tant la LHID que la LPCC et l’OPCC imposent la prise en compte des immeubles selon leur valeur vénale, qu’il n’en existerait qu’une seule – celle ressortant des expertises produites calculée conformément aux prescriptions de la LPCC , et qu’il ne peut être admis que la valeur fiscale, telle que calculée par l’AFC-GE, dépasse la valeur vénale qu’elle avait déclarée. La recourante, qui conteste la méthode utilisée par l’autorité intimée pour déterminer la valeur fiscale des biens qu’elle détient, ne saurait toutefois être suivie. En effet, les art. 29 al. 2 let. c LHID et 32 al. 1 LIPM prévoient que la fortune nette des placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe est déterminée conformément aux dispositions applicables aux personnes physiques. Il apparaît que l'AFC-GE a ainsi, à juste titre, recouru à la méthode d'estimation des immeubles prévue par le législateur cantonal à l’art. 50 let. a LIPP. Le Tribunal fédéral a jugé à réitérées reprises que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton de Genève sur cette base était conforme aux exigences posées par l'art. 14 LHID. Contrairement à ce que relève la recourante qui indique uniquement qu’à teneur de l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale, cette disposition prévoit que si la fortune est en principe estimée à la valeur vénale, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. En l’occurrence, la méthode d'estimation choisie par le législateur cantonal – et appliquée par l’autorité intimée dans le cas d’espèce intègre tant des éléments relatifs à la valeur de rendement, par le principe de la capitalisation de l'état locatif, que des éléments se rapportant à la valeur vénale, qui influe sur le taux de capitalisation applicable. Par ailleurs, il n’apparaît pas – et la recourante ne le prétend pas – que les immeubles détenus de manière directe par la recourante auraient fait l'objet d'une vente récente, ce qui aurait alors dû conduire à s’écarter des valeurs retenues par l’autorité intimée au profit de la valeur d'aliénation. En outre, cette méthode a été reconnue comme étant conforme à l’art.”
“Dans sa réplique, le recourant a souligné que les achats et ventes d'actions de sa société ayant eu lieu ces trois dernières années étaient réels, qu'il n'y avait pas de corrélation entre la participation au bénéfice et la détention des actions et qu'il pouvait y avoir une situation où un associé n'avait droit à aucune part au rendement, malgré sa qualité d'actionnaire. À l'issue de l'audience, la cause a été gardée à juger. EN DROIT 1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2) Le litige porte sur la valeur fiscale pour les années fiscales 2016 et 2017 des actions détenues par le recourant dans l'Étude d'avocats dont il est associé. a. Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID), qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manoeuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, vu le caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 4.1 non publié in ATF 143 I 73). b. À Genève, l'art. 46 de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08) prévoit que l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette, après déductions sociales. Sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute nature (art.”
Neuere, realistischere Marktwertermittlungen können erheblich vom früher angesetzten Wert abweichen; eine auf dem Realwert basierende Bewertung kann im Einzelfall überprüft werden, wenn sich substantiierte Anhaltspunkte für ein Missverhältnis zwischen dem festgesetzten Vermögenssteuerwert und tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ergeben.
“Elle constitue en outre une valeur plus récente qui est plus proche de la valeur vénale de l'immeuble tel que l'impose l'art. 14 al. 1 LHID pour le calcul de la fortune d'un contribuable. Il est évident qu'une valeur de CHF 876'344.- pour le bien considéré, à savoir un très grand appartement dans une villa de 306 m2 au sol sise à B______ dans une parcelle de 6'801 m2, ne correspond pas à la véritable valeur vénale du bien-fonds lors des périodes litigieuses. Contrairement à l'opinion de la recourante, c'est l'ATA/127/2018 qui constitue une décision isolée, et donc inapte à fonder une quelconque pratique de la chambre de céans. L'arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité, s'il correspond à un état de fait quelque peu différent de celui d'espèce, a posé des principes qui ont été repris dans l'ATA/863/2021 puis dans l'ATA/556/2022 – preuve au demeurant que l'ATA/863/2021 n'est pas resté une décision isolée. Quant au grief d'inégalité de traitement, comme exposé, il doit céder le pas à celui de la légalité. Or, d'une part la jurisprudence de la chambre de céans depuis 2021 se montre plus conforme à l'art. 14 LHID que ne l'était l'ATA/127/2018, tout en respectant pleinement la législation cantonale, et d'autre part les différentes espèces jugées montrent que l'intimée n'entend nullement persévérer dans une pratique illégale, condition nécessaire pour admettre selon la jurisprudence une éventuelle égalité dans l'illégalité. Au vu de ces éléments, l'AFC-GE était fondée à fixer la valeur immobilière du bien de la recourante sis à B______ à CHF 6'936'778.- pour l'ICC 2015, 2016, 2017 et”
“266 vom 8. Dezember 2021 E. 2.2.2, mit Hinweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich 2020, N 364 f., 368 und 374a). Im Weiteren bildet die Frage der Zulässigkeit einer Gesetzesdelegation an ein dem kantonalen Gesetzgeber nachgeordnetes Organ vorab eine Frage des kantonalen Verfassungsrechts (BGE 118 Ia 305 E. 2b S. 310 f.). Bundesrechtlich ist die Delegation von Rechtsetzungskompetenzen vom kantonalen Gesetzgeber an eine Verwaltungsbehörde zulässig, wenn sie nicht durch das kantonale Recht ausgeschlossen wird, sie sich auf ein bestimmtes Gebiet beschränkt und das Gesetz die Grundzüge der Regelung selbst enthält, soweit diese die Rechtsstellung der Bürger schwerwiegend berührt. Dem entspricht auch die Regelung in § 105 Abs. 2 und 3 KV (VGE VD.2016.195 vom 27. April 2017 E. 3.1.2). Vorliegend hat der Gesetzgeber mit § 46 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 7 StG in Umsetzung der bundesrechtlichen Verpflichtung zur Bewertung des Vermögens nach dem Verkehrswert gemäss Art. 14 StHG den Grundsatz aufgestellt, wonach selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf der Basis des Realwertes zu schätzen sind, wobei der Regierungsrat die für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften festzusetzen hat. Dieser Obliegenheit ist der Regierungsrat mit der Regelung in § 51 StV nachgekommen. Dabei hat er die Vornahme der Schatzung und mithin auch des Einschlags zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten an die Steuerverwaltung delegiert. Dies ist nicht zu beanstanden, findet sich der Grundsatz der Bewertung auf der Basis des gemäss dem Realwert zu bestimmenden Verkehrswerts doch bereits im Gesetz selber. Die weitere Delegation und Subdelegation der Bestimmung der Bewertungsmethode ist umso weniger zu beanstanden, als das Ergebnis der Bewertung auf dieser Grundlage im Einzelfall überprüft werden kann, wenn Anhaltspunkte für ein Missverhältnis zwischen dem ermittelten Vermögenssteuerwert und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte etwa mit einer konkreten Schatzung substantiiert werden können (vgl.”
Die in Art. 14 Abs. 2 (und Abs. 3) geregelten Ausnahmen sind abschliessend. Demnach sind Grundstücke, die nicht der Land- oder Forstwirtschaft dienen, grundsätzlich nach der in Art. 14 Abs. 1 vorgesehenen Verkehrswertermittlung (gegebenenfalls unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswerts, wo dies sachlich gerechtfertigt ist) zu schätzen.
“Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID. Selon l'al. 1 de l'art. 14 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Les exceptions à la règle prévue à l'art. 14 al. 1 LHID sont énumérées de manière exhaustive à l'art. 14 al. 2 et 3 LHID. Par conséquent, les immeubles non affectés à l'agriculture ou à la sylviculture doivent impérativement être estimés à leur valeur vénale/de rendement au sens de l'art. 14 al. 1 LHID (art. 14 al. 2 LHID a contrario; ATF 148 I 210 consid. 4.4.1 et les références; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.2 et les références). Par principe de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID, il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales, qu'un tiers serait prêt à payer (ATF 148 I 210 consid. 4.4.3; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.3 et les références). Les règles fiscales d'évaluation de l'art. 14 al. 1 LHID visent à appréhender au mieux la capacité contributive du sujet fiscal (arrêt 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 7.3; cf. également arrêt 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 5.2).”
Forderungen sind für die Vermögenssteuer grundsätzlich steuerbar, solange die definitive Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nicht nachgewiesen ist. Ein Verlust aus einer Forderung wird erst mit dem offiziellen Nachweis der definitiven Insolvenz wirksam (z. B. Acte de défaut de biens / Verlustschein/Betreibungsakt).
“Dans ces circonstances, le revenu lié aux loyers de l'immeuble de Winterthur entre 2007 et 2015 doit être considéré comme réalisé. Au vu de ce qui précède, les reprises de revenu effectuées par l'autorité recourante sont conformes au droit et le grief de celle-ci sera admis. L'annulation prononcée par le TAPI des reprises sur le revenu effectuées par l'autorité recourante sera annulée et lesdites reprises seront rétablies tant quant à l'ICC que quant à l'IFD 2007 à 2015. 6) a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 13 al. 1 LHID ; art. 46 LIPP ; art. 1 al. 1 aLIPP-III). Sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune l'argent comptant, les dépôts dans les banques et caisses d'épargne, les soldes de comptes courants et tous titres représentant la possession d'une somme d'argent (let. c) ainsi que les créances hypothécaires et chirographaires (let. e ; art. 47 LIPP ; art. 2 aLIPP-III). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID ; art. 49 al. 2 LIPP ; art. 4 al. 2 aLIPP-III). b. Les critères posés par la jurisprudence pour juger de la difficulté de recouvrer une créance sont restrictifs : il faut que la personne débitrice apparaisse comme définitivement insolvable pour que la créance ne soit pas imposable. La perte est certaine lorsque le contribuable démontre avoir mis en oeuvre les procédures et démarches que l'on peut raisonnablement attendre d'une personne créancière ou d'une personne porteuse de droit à l'égard de son bien. Une perte commerciale est définitive lorsque, à vues humaines, il n'apparaît pas possible d'attendre le retour à l'état antérieur, ni de compter sur une appréciation réelle de la valeur du bien en cause. Les pertes sur créances deviennent effectives au moment où l'insolvabilité est constatée officiellement par un acte de défaut de biens (ATA/1351/2017 du 3 octobre 2017 consid. 5a et les références citées). c. En l'espèce, il découle des considérants qui précèdent que la société suisse ne peut pas être considérée comme définitivement insolvable au regard de la taxation des créances au titre de la fortune.”
Pauschale Abschlags‑ oder Prozentschemata, die allgemein zu einer systematischen Unter- oder Überschätzung des Verkehrswerts führen (z. B. automatische Abzüge oder fixe Prozentsätze zur Festlegung des steuerlichen Werts), sind unzulässig. Zugleich toleriert die Rechtsprechung ein gewisses Schématisme, sofern die Bewertung nicht ausschliesslich auf dem Ertragswert beruht und die sich ergebenden Werte nicht in unvertretbarer Weise vom Verkehrswert abweichen.
“2 En l'espèce, le recourant se prévaut du fait qu’un membre du personnel de l'AFC-GE aurait confirmé que le transfert d'un bien immobilier commercial dans la fortune privée se faisait au moment de la vente et non pas au moment de la répartition interne décidée par les associés de la société simple. Quand bien même une telle déclaration serait avérée – ce qui n’est nullement le cas, le recourant ne fournissant aucune pièce à cet égard ni ne donnant aucun détail concret sur les circonstances dans lesquelles le renseignement allégué aurait été donné –, on ne saurait retenir qu’il s’agisse là d’une promesse expresse d’un certain traitement fiscal de la part de l’intimée. Le grief sera ainsi écarté. 6. Le recourant conteste l'évaluation de ses biens immobiliers à CHF 1'375'000.-, prise en compte dans sa taxation 2011. 6.1 Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcent de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 2) Le litige concerne l'ICC 2014 des intimés, en particulier l'estimation de la valeur de leur bien immobilier sis à E______ dans le cadre de l'impôt sur la fortune. a. La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). Les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques (art. 2 al. 1 let. a LHID). Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phr. LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêts du Tribunal fédéral 2C_120/2022 du 10 juin 2022 consid. 2.1 ; 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcentage de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen. 2. 2.1 2.1.1 Nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Die Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene Berücksichtigung des Ertragswerts näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 39 StG N. 7). Der Kanton Zürich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al., § 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in Bezug auf das Gesetz des Kantons Tessin über die amtliche Schätzung des unbeweglichen Vermögens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen Grundstückwerts auf 70 % des Verkehrswerts unzulässig ist (BGE 124 I 159 = Pra 2000 Nr. 160 = ASA 68, 679). Zudem sind die Kantone gemäss den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben gehalten, die ermittelten Vermögenssteuerwerte in angemessen kurzen Abständen neu zu bewerten bzw.”
“Zu prüfen ist in einem ersten Schritt, ob das kantonale Steueramt die Liegenschaft C gestützt auf die Weisung 2009 neu bewerten durfte. 3.1 3.1.1 Nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Die Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene Berücksichtigung des Ertragswerts näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 StG N. 7). Der Kanton Zürich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 II 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al., § 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in Bezug auf das Gesetz des Kantons Tessin über die amtliche Schätzung des unbeweglichen Vermögens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen Grundstückwerts auf 70 % des Verkehrswerts unzulässig ist (BGE 124 I 159 = Pra 2000 Nr. 160 = ASA 68, 679). 3.1.2 Gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG bzw. § 51 Abs. 1 StG bemisst sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht.”
Das Bundesrecht legt für Art. 14 StHG keine detaillierte Methodik zur Ermittlung des Verkehrswerts fest. Den Kantonen verbleibt daher ein weiter Regelungs‑ und Anwendungsspielraum sowohl bei der Wahl der Bewertungsmethode als auch bei der Frage, ob und in welchem Umfang der Ertragswert bei der Schätzung des Verkehrswerts zu berücksichtigen ist.
“Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 14 StHG geht hervor, dass der Bundesgesetzgeber den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraussetzt, ohne ihn zu definieren (Botschaft vom 25. Mai 1983 zu Bundesgesetzen über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden sowie über die direkte Bundessteuer, BBl 1983 III 1, insb. 104 zu Art. 17 E-StHG). Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt (Urteile 2C_194/2018 vom 1. Oktober 2018 E. 5.1; 2C_442/2012 vom 14. Dezember 2012 E. 4.1). Gleich wie im Fall des Eigenmietwerts (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 StHG) hat der Bundesgesetzgeber die Norm (Art. 14 Abs. 1 StHG) als Rahmenvorschrift ausgestaltet. Dies eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw. eine marge de manoeuvre importante (BGE 138 II 311 E. 7.1; BGE 134 II 207 E. 3.6; Urteile 2C_954/ 2020 vom 26. Juli 2021 E. 5.1; 2C_500/2018 vom 8. April 2020 E. 3.4; 2C_93/2020 vom 9. März 2020 E.”
“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG; zum Ganzen nunmehr Urteil 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.1, zur Publikation vorgesehen). Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 14 StHG geht hervor, dass der Bundesgesetzgeber den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraussetzt, ohne ihn zu definieren (Botschaft vom 25. Mai 1983 zu Bundesgesetzen über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden sowie über die direkte Bundessteuer, BBl 1983 III 1, insb. 104 zu Art. 17 E-StHG). Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt. Gleich wie im Fall des Eigenmietwerts (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 StHG) hat der Bundesgesetzgeber die Norm (Art. 14 Abs. 1 StHG) als Rahmenvorschrift ausgestaltet. Dies eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw. eine marge de manoeuvre importante (Urteil 2C_418/2020 vom 21.”
“Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch bei der Frage, ob und in welchem Mass der Verkehrswert bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum (BGE 148 I 210 E. 4.4.2, BGE 148 I 65 E. 4.1.1; BGE 128 I 240 E. 3.1.1; Urteil 9C_86/2024 vom 2. Mai 2024 E. 3.1). Ob den Kantonen auch bei der Frage, ob ein Grundstück land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, ein harmonisierungsrechtlicher Gestaltungsspielraum verbleibt, hat das Bundesgericht in Bezug auf Art. 14 StHG offengelassen (Urteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020 E. 2.2.2; zum Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nach Art. 12 Abs. 1 StHG vgl. BGE 138 II 32 E. 2.2; Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2). Es hat es in dieser Hinsicht jedenfalls als mit Art. 14 Abs. 2 StHG vereinbar betrachtet, die privilegierte Besteuerung zum Ertragswert auf Grundstücke zu beschränken, die dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) unterstellt sind (Urteil 2C_1094/2018 vom 9. Dezember 2019 E. 2.4).”
“La LHID ne prescrit pas au législateur cantonal de méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manoeuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, vu le caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2e phrase LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, et ce même s'il ne permet pas de garantir entièrement l'égalité de traitement (ATF 148 I 210 consid. 2.1; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.2 et les références).”
Bei Ermessensentscheidungen der Kantone zur Vermögensbewertung nach Art. 14 (StHG/LHID) ist die gerichtliche Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts eingeschränkt: Sie beschränkt sich auf die Prüfung auf Willkür. Der Beschwerdeführer hat eine solche Willkür unter Beachtung der erhöhten Begründungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG darzulegen.
“D'après l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. En matière fiscale, il examine donc en principe librement l'application du droit fédéral, ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de son application par les instances cantonales aux dispositions de la LHID (arrêt 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 2 non publié in ATF 143 I 73; ATF 134 II 207 consid. 2). Cependant, lorsque la loi précitée laisse une certaine marge de manoeuvre aux cantons - comme c'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de l'estimation de la fortune à la valeur vénale (art. 14 LHID; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.1 et les références) -, le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral se limite à l'arbitraire, dont la violation doit être motivée conformément aux exigences accrues de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 134 II 207 consid. 2; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 1.3).”
“D'après l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. En matière fiscale, il examine donc en principe librement l'application du droit fédéral, ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de sa mise en pratique par les instances cantonales aux dispositions de la LHID (arrêt 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 2 non publié in ATF 143 I 73; ATF 134 II 207 consid. 2). Cependant, lorsque la loi précitée laisse une certaine marge de manoeuvre aux cantons - comme c'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de l'estimation de la fortune à la valeur vénale (art. 14 LHID; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.1 et les références) -, le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral se limite à l'arbitraire, dont la violation doit être motivée conformément aux exigences accrues de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 134 II 207 consid. 2; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 1.3).”
“1 LTF, le Tribunal fédéral n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant, à savoir exposé de manière claire et détaillée (ATF 143 II 283 consid. 1.2.2). Il en va de même lorsque la LHID laisse une certaine marge de manoeuvre aux cantons ou lorsque l'on est en présence d'impôts purement cantonaux (cf. art. 95 LTF; ATF 134 II 207 consid. 2). Tel est le cas en l'espèce, puisqu'est en cause le point de savoir, pour les ICC des années 2015 à 2018, quelle est l'estimation fiscale du bien immobilier sur lequel la recourante jouit d'un usufruit. L'art. 14 LHID pose à cet égard des règles générales d'évaluation de la fortune, comme le principe de l'estimation à la valeur vénale. Selon la jurisprudence, les cantons disposent néanmoins d'une marge de manoeuvre importante pour concrétiser cette disposition (cf. arrêt 2C_194/2018 du 1 er octobre 2018 consid. 2). Aussi le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral par rapport aux normes de droit cantonal qui respectent le cadre fixé par l'art. 14 LHID et concrétisent la marge de manoeuvre laissée aux cantons se limite-t-il à l'interdiction de l'arbitraire, grief qu'il appartient au recourant d'invoquer conformément aux exigences de motivation accrues de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 134 II 207 consid. 2 p. 209 s.; aussi arrêt 2C_83/2009 du 8 mai 2009 consid. 3.2). Dans ce cadre, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou encore si elle a été adoptée sans motifs objectifs ou en violation d'un droit certain. Lorsque l'interprétation défendue par l'autorité cantonale ne se révèle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, elle est confirmée, même si une autre solution paraît également concevable, voire préférable. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 148 I 145 consid.”
Kantonale Bewertungsmethoden können als Umsetzung von Art. 14 StHG (LHID) angesehen werden und dadurch bundesrechtskonform sein. Art. 14 StHG bildet insoweit eine bundesrechtliche Grundlage, die eine kantonale Regelung nicht zwingend verdrängt.
“Ainsi, les résultats issus de telles expertises sont soumis au principe de la libre appréciation des preuves et doivent être considérés comme de simples allégués de parties (ATF 142 II 355 consid. 6 ; 141 IV 369 consid. 6). Il ne peut dès lors être reproché à l’autorité intimée d’avoir maintenu ses estimations, fondée sur la législation fiscale applicable, plutôt que de s’être fondée sur celles produites par la recourante, laquelle ne fait que substituer sa propre appréciation à celle qui découle de l'application de lois fiscales. c. La recourante relève en outre qu’en application du principe de primauté du droit fédéral, la méthode d’évaluation des immeubles fixée dans le droit cantonal à l’art. 50 let. a LIPP devait s’effacer au profit de la méthode d’évaluation imposée par le droit fédéral, soit en particulier l’art. 90 LPCC, ainsi que par la directive SFAMA. À cet égard, il convient de rappeler que la méthode d’évaluation des immeubles dans le canton de Genève, telle que prévue par l’art. 50 LIPP, découle et est conforme à l’art. 14 LHID. Cette méthode repose dès lors sur une norme de droit fédéral. Au surplus, la LPCC ne saurait primer la LHID. Il s’agit en effet de normes de même rang. Et quand bien même la LPCC est postérieure à la LHID, les lois relatives aux placements collectifs de capitaux et les lois fiscales ne poursuivent pas le même but, les premières visant à informer dûment les investisseurs actuels et potentiels de la valeur du fonds, tandis que les deuxièmes visent à fixer et percevoir les montants d’impôts. Ainsi la LHID, et en particulier son art. 14, constitue indubitablement une loi spéciale dans le domaine fiscal, de sorte que son application prime celle des lois relatives aux placements collectifs de capitaux. Il en découle également que la LPCC ne visait pas à remplacer la LHID sur la question de la valeur des biens détenus par les fonds immobiliers. Pour ces mêmes motifs, force est de constater qu’il n’existe pas non plus de conflit de normes. d. La recourante se réfère enfin à un ancien arrêt du Tribunal fédéral – arrêt de la IIème Cour de droit public du 27 octobre 1993 dans la cause X.”
“Ainsi, les résultats issus de telles expertises sont soumis au principe de la libre appréciation des preuves et doivent être considérés comme de simples allégués de parties (ATF 142 II 355 consid. 6 ; 141 IV 369 consid. 6). Il ne peut dès lors être reproché à l’autorité intimée d’avoir maintenu ses estimations, fondée sur la législation fiscale applicable, plutôt que de s’être fondée sur celles produites par la recourante, laquelle ne fait que substituer sa propre appréciation à celle qui découle de l'application de lois fiscales. c. La recourante relève en outre qu’en application du principe de primauté du droit fédéral, la méthode d’évaluation des immeubles fixée dans le droit cantonal à l’art. 50 let. a LIPP devait s’effacer au profit de la méthode d’évaluation imposée par le droit fédéral, soit en particulier l’art. 90 LPCC, ainsi que par la directive SFAMA. À cet égard, il convient de rappeler que la méthode d’évaluation des immeubles dans le canton de Genève, telle que prévue par l’art. 50 LIPP, découle et est conforme à l’art. 14 LHID. Cette méthode repose dès lors sur une norme de droit fédéral. Au surplus, la LPCC ne saurait primer la LHID. Il s’agit en effet de normes de même rang. Et quand bien même la LPCC est postérieure à la LHID, les lois relatives aux placements collectifs de capitaux et les lois fiscales ne poursuivent pas le même but, les premières visant à informer dûment les investisseurs actuels et potentiels de la valeur du fonds, tandis que les deuxièmes visent à fixer et percevoir les montants d’impôts. Ainsi la LHID, et en particulier son art. 14, constitue indubitablement une loi spéciale dans le domaine fiscal, de sorte que son application prime celle des lois relatives aux placements collectifs de capitaux. Il en découle également que la LPCC ne visait pas à remplacer la LHID sur la question de la valeur des biens détenus par les fonds immobiliers. Pour ces mêmes motifs, force est de constater qu’il n’existe pas non plus de conflit de normes. d. La recourante se réfère enfin à un ancien arrêt du Tribunal fédéral – arrêt de la IIème Cour de droit public du 27 octobre 1993 dans la cause X.”
“Ainsi, les résultats issus de telles expertises sont soumis au principe de la libre appréciation des preuves et doivent être considérés comme de simples allégués de parties (ATF 142 II 355 consid. 6 ; 141 IV 369 consid. 6). Il ne peut dès lors être reproché à l’autorité intimée d’avoir maintenu ses estimations, fondée sur la législation fiscale applicable, plutôt que de s’être fondée sur celles produites par la recourante, laquelle ne fait que substituer sa propre appréciation à celle qui découle de l'application de lois fiscales. c. La recourante relève en outre qu’en application du principe de primauté du droit fédéral, la méthode d’évaluation des immeubles fixée dans le droit cantonal à l’art. 50 let. a LIPP devait s’effacer au profit de la méthode d’évaluation imposée par le droit fédéral, soit en particulier l’art. 90 LPCC, ainsi que par la directive SFAMA. À cet égard, il convient de rappeler que la méthode d’évaluation des immeubles dans le canton de Genève, telle que prévue par l’art. 50 LIPP, découle et est conforme à l’art. 14 LHID. Cette méthode repose dès lors sur une norme de droit fédéral. Au surplus, la LPCC ne saurait primer la LHID. Il s’agit en effet de normes de même rang. Et quand bien même la LPCC est postérieure à la LHID, les lois relatives aux placements collectifs de capitaux et les lois fiscales ne poursuivent pas le même but, les premières visant à informer dûment les investisseurs actuels et potentiels de la valeur du fonds, tandis que les deuxièmes visent à fixer et percevoir les montants d’impôts. Ainsi la LHID, et en particulier son art. 14, constitue indubitablement une loi spéciale dans le domaine fiscal, de sorte que son application prime celle des lois relatives aux placements collectifs de capitaux. Il en découle également que la LPCC ne visait pas à remplacer la LHID sur la question de la valeur des biens détenus par les fonds immobiliers. Pour ces mêmes motifs, force est de constater qu’il n’existe pas non plus de conflit de normes. d. La recourante se réfère enfin à un ancien arrêt du Tribunal fédéral – arrêt de la IIème Cour de droit public du 27 octobre 1993 dans la cause X.”
Postponierte (rückgestellte) Forderungen sind kein Forderungsverzicht; sie sind grundsätzlich in der Steuerdeklaration zu erfassen. Wegen der verminderten Realisationserwartung kann ihr Verkehrswert jedoch herabgesetzt werden; dies ist bei der Vermögensbewertung nach Art. 14 Abs. 1 StHG zu berücksichtigen. Eine vollständige Nichtbesteuerung setzt hingegen voraus, dass der Schuldner als endgültig zahlungsunfähig erscheint (vgl. zitierte Rechtsprechung).
“Cette mesure lui confère un délai pour assainir ses finances ou revenir à meilleure fortune avant de devoir avertir le juge de la situation. En effet, postposer une créance implique que le créancier accepte d’être remboursé après tous les autres créanciers. Cela permet au débiteur (la société) de poursuivre son activité dans l’optique d’un assainissement et/ou pour générer de nouveaux bénéfices qui permettront de rembourser les dettes de la société (cf. Henry PETER/Franscesca CAVADINI, Commentaire romand du code des obligations II, 2ème éd., 2017, ch. 50 ss a d. art. 725 p. 1168). 16. La postposition de créance n’étant pas un abandon de créance (arrêt du Tribunal fédéral 4C.58/2007 du 25 mai 2007 consid. 4.3), le créancier doit continuer de mentionner sa créance dans sa déclaration fiscale, mais dans la mesure où il n’est susceptible de n’en recouvrer qu’une partie vu les difficultés économiques auxquelles est confrontée la société, la valeur de cette créance s’en trouve diminuée, ce dont il faut tenir compte puisque la fortune est en général estimée, pour rappel, à la valeur vénale (art. art. 14 al. 1 LHID et 49 al. 2 LIPP). En tout état, afin qu’une créance - et donc aussi une créance postposée - ne soit pas imposable, il faut que le débiteur apparaisse comme définitivement insolvable (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1035/2020 du 12 novembre 2021 consid. 5.2 ; ATA/103/2024 du 30 janvier 2024 consid. 3.2 et les références citées). 17. À teneur de l’art. 29a LHID, le capital propre imposable des sociétés de capitaux et des sociétés coopératives est augmenté de la part de leurs fonds étrangers qui est économiquement assimilable au capital propre. L’art. 29a LHID est une norme correctrice fiscale à rattachement économique qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1995. L’existence de capital propre dissimulé doit partant être examinée sous un angle économique et ne requiert plus, comme c’était le cas avant que la question ne soit réglée dans la loi, que les conditions d’une évasion fiscale soient réunies. La notion a donc été objectivée (arrêt du Tribunal fédéral 2C_814/2015 du 20 avril 2017 consid.”
“Cette mesure lui confère un délai pour assainir ses finances ou revenir à meilleure fortune avant de devoir avertir le juge de la situation. En effet, postposer une créance implique que le créancier accepte d’être remboursé après tous les autres créanciers. Cela permet au débiteur (la société) de poursuivre son activité dans l’optique d’un assainissement et/ou pour générer de nouveaux bénéfices qui permettront de rembourser les dettes de la société (cf. Henry PETER/Franscesca CAVADINI, Commentaire romand du code des obligations II, 2ème éd., 2017, ch. 50 ss a d. art. 725 p. 1168). 16. La postposition de créance n’étant pas un abandon de créance (arrêt du Tribunal fédéral 4C.58/2007 du 25 mai 2007 consid. 4.3), le créancier doit continuer de mentionner sa créance dans sa déclaration fiscale, mais dans la mesure où il n’est susceptible de n’en recouvrer qu’une partie vu les difficultés économiques auxquelles est confrontée la société, la valeur de cette créance s’en trouve diminuée, ce dont il faut tenir compte puisque la fortune est en général estimée, pour rappel, à la valeur vénale (art. art. 14 al. 1 LHID et 49 al. 2 LIPP). En tout état, afin qu’une créance - et donc aussi une créance postposée - ne soit pas imposable, il faut que le débiteur apparaisse comme définitivement insolvable (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1035/2020 du 12 novembre 2021 consid. 5.2 ; ATA/103/2024 du 30 janvier 2024 consid. 3.2 et les références citées). 17. À teneur de l’art. 29a LHID, le capital propre imposable des sociétés de capitaux et des sociétés coopératives est augmenté de la part de leurs fonds étrangers qui est économiquement assimilable au capital propre. L’art. 29a LHID est une norme correctrice fiscale à rattachement économique qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1995. L’existence de capital propre dissimulé doit partant être examinée sous un angle économique et ne requiert plus, comme c’était le cas avant que la question ne soit réglée dans la loi, que les conditions d’une évasion fiscale soient réunies. La notion a donc été objectivée (arrêt du Tribunal fédéral 2C_814/2015 du 20 avril 2017 consid.”
Die Rechtsprechung legt nahe, die Abgrenzung landwirtschaftlicher Grundstücke für das Vermögenssteuerrecht an den Regeln des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB) und des RPG zu orientieren. Art. 14 Abs. 2 StHG lässt den Kantonen den Spielraum, die privilegierte Vermögensbesteuerung auf Grundstücke zu beschränken, die dem BGBB unterstellt sind. Entsprechend sind Grundstücke oder Teile von Objekten, die nicht von den Schutzbestimmungen des BGBB erfasst werden, grundsätzlich nach nichtlandwirtschaftlichen Grundsätzen zu bewerten.
“1 BGBB hauptsächlich bei einzelnen oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden landwirtschaftlichen Grundstücken der Fall, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus erstreckt sich der Anwendungsbereich des BGBB auf vier weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, wie etwa Grundstücke und Grundstückteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (BGer 2C_11/2011 vom 2.12.2011, E. 2.2). Aus Gründen der Konsistenz mit den einkommens- (vgl. Art. 8 Abs. 1 StHG und Art. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]) sowie grundstückgewinnsteuerlichen Bestimmungen (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG) einerseits und den Bestimmungen des BGBB, des RPG und des LwG andererseits liegt es nahe, diese Rechtsprechung aus dem Bereich der Einkommenssteuer auch auf das Vermögenssteuerrecht anzuwenden. Klar ist jedenfalls, dass Art. 14 Abs. 2 StHG den Kantonen den Freiraum belässt, die privilegierte Vermögensbesteuerung auf Grundstücke zu beschränken, die dem BGBB unterstellt sind (vgl. BGer 2C_1094/2018 vom 9.12.2019, E. 2.4; vgl. BGer 2C_858/2019 vom 20.8.2020, E. 2.2.2). Auf der anderen Seite gebietet die erforderliche Abstimmung des steuerlichen Begriffs des landwirtschaftlichen Grundstücks mit dem bäuerlichen Bodenrecht, dass Grundstücke resp. Objekte oder Objektteile, welche von den Schutzbestimmungen nicht betroffen sind, grundsätzlich nach nichtlandwirtschaftlichen Grundsätzen zu bewerten sind. Der bernische Gesetzgeber hat diese bundes- resp. harmonisierungsrechtlichen Vorgaben wie folgt umgesetzt: Gemäss Art. 55 Abs. 1 StG gelten diejenigen Grundstücke als landwirtschaftlich, die vorwiegend der landwirtschaftlichen Nutzung dienen und deren Verkehrswert im Wesentlichen durch diese Nutzung bestimmt wird. Bei verschiedenartiger Nutzung des gleichen Grundstücks findet eine aufgeteilte Bewertung statt (Art. 56 Abs.”
Die Kantone verfügen beim Ansatz nicht kotierter Beteiligungen über einen breiten Ermessensspielraum; die kantonale Regelung (etwa die Circulaire Nr. 28) kann der Harmonisierung dienen und ist grundsätzlich geeignet. Die Bundesnorm schreibt keine einzige konkrete Bewertungsmethode vor. Die Möglichkeit, den Ertragswert angemessen zu berücksichtigen, steht den Kantonen offen, rechtfertigt jedoch nicht beliebige Abweichungen von der Verkehrswertermittlung.
“La jurisprudence considère par ailleurs que l’exigence de la densité normative n’est pas absolue, car on ne saurait exiger du législateur qu’il renonce totalement à recourir à des notions générales, comportant une part nécessaire d’interprétation. Cela tient en premier lieu à la nature générale et abstraite inhérente à toute règle de droit, et à la nécessité qui en découle de laisser aux autorités d’application une certaine marge de manœuvre lors de la concrétisation de la norme. Pour déterminer quel degré de précision l’on est en droit d’exiger de la loi, il faut tenir compte du cercle de ses destinataires et de la gravité des atteintes qu’elle autorise aux droits fondamentaux (ATF 143 I 253 consid. 6.1 et les références ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_719/2020 du 30 juin 2021 consid. 5.3.2). Elle retient aussi qu’en prévoyant des règles unifiées d’estimation des titres non cotés en vue de leur imposition sur la fortune dans un domaine où les cantons jouissent d’un large pouvoir d’appréciation, la circulaire n° 28 poursuit un but d’harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l’art. 14 al. 1 LHID (arrêt du Tribunal fédéral 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 4.3). Elle ajoute que si l’évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons, la LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d’évaluation précise pour déterminer cette valeur et que les cantons disposent donc en la matière d’une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, sur le vu du caractère potestatif de l’art. 14 al. 1 2ème phr. LHID, dans quelle mesure la valeur de rendement doit être prise en considération dans l’estimation. Ainsi, la valeur de rendement peut être prise en considération de manière appropriée, mais sans justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_401/2020 du 28 juillet 2021 consid. 4.1.1, destiné à publication ; 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1). Elle précise que la circulaire n° 28 prend en compte les éléments déterminants pour l’évaluation des titres non cotés et qu’elle est appropriée pour l’estimation des sociétés en vue de l’imposition sur la fortune des actionnaires, sans pour autant exclure que d’autres méthodes d’évaluation reconnues puissent, isolément, s’avérer appropriées.”
Bei kollektiven Anlagefonds ist Art. 14 Abs. 1 StHG anzuwenden: Das Vermögen ist zum Verkehrswert zu bewerten, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Der Umstand, dass es sich um einen Fonds handelt, ändert nichts am Verweis des Bundesgesetzgebers auf die für natürliche Personen geltenden kantonalen Bewertungsregeln.
“Ensuite, le renvoi de l'art. 29 al. 2 let. c LHID aux règles sur l'imposition des personnes physiques a pour conséquence l'application de l'art. 14 al. 1 LHID à l'évaluation de la fortune du recourant. Or cette disposition prévoit une estimation à la valeur vénale avec la possibilité de la prise en considération de la valeur de rendement de façon appropriée, ce que le recourant semble méconnaître lorsqu'il se prévaut de la notion de valeur vénale. Comme l'a par ailleurs dûment retenu la juridiction cantonale, la méthode adoptée par le législateur cantonal genevois, singulièrement l'art. 50 let. a LIPP, a été jugée conforme au droit fédéral (consid. 4.3 supra), ce qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause, à l'inverse de ce que voudrait le recourant. Le fait que le contribuable est un fonds de placements collectifs au sens de l'art. 58 LPCC ne modifie en rien le renvoi voulu par le législateur fédéral aux règles sur l'imposition des personnes physiques et donc aux règles d'évaluation du droit cantonal (TONI HESS, Steuern kollektiver Kapitalanlagen, Die Besteuerung kollektiver Kapitalanlagen und deren Anleger, 2015, n° 109 p. 286; LISSI/VITALI, op.”
Massgeblich für die Bewertung des Vermögens ist der Verkehrswert; der Ertragswert kann ergänzend und in angemessenem Umfang berücksichtigt werden. Abweichungen von diesem Grundsatz sind abschliessend in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG geregelt.
“Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID. Selon l'al. 1 de l'art. 14 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Les exceptions à la règle prévue à l'art. 14 al. 1 LHID sont énumérées de manière exhaustive à l'art. 14 al. 2 et 3 LHID. Par conséquent, les immeubles non affectés à l'agriculture ou à la sylviculture doivent impérativement être estimés à leur valeur vénale/de rendement au sens de l'art. 14 al. 1 LHID (art. 14 al. 2 LHID a contrario; ATF 148 I 210 consid. 4.4.1 et les références; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.2 et les références). Par principe de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID, il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales, qu'un tiers serait prêt à payer (ATF 148 I 210 consid. 4.4.3; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.3 et les références). Les règles fiscales d'évaluation de l'art. 14 al. 1 LHID visent à appréhender au mieux la capacité contributive du sujet fiscal (arrêt 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 7.3; cf. également arrêt 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 5.2).”
“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt BGE 148 I 210 S. 214 werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG; dazu BGE 138 II 311 E. 7.1; BGE 131 I 291 E. 2.5.2; BGE 128 I 240 E. 3.1.1; Urteile 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.3; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1). Von der Massgeblichkeit des Verkehrswertes bestehen Ausnahmen, die das Gesetz abschliessend nennt (BGE 134 II 207 E. 3.5). Eine erste Ausnahme besteht im Bereich der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke; diese unterliegen einer rein ertragswertgestützten Bewertung (Art. 14 Abs. 2 StHG; Urteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020 E. 2.1). Eine zweite Ausnahme sieht das Gesetz hinsichtlich des beweglichen Vermögens (inklusive immaterieller Güter) vor, das dem Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person angehört. Solches unterliegt dem für die Einkommenssteuer massgeblichen Wert (Art. 14 Abs. 3 StHG). Hingegen ist für unbewegliches nichtlandwirtschaftliches Vermögen sowohl für das Privat- als auch für das Geschäftsvermögen der Verkehrswert, gegebenenfalls unter Berücksichtigung des Ertragswerts (Art. 14 Abs. 1 StHG) massgebend (BGE 134 II 207 E.”
“Nr. 1). Vielmehr haben sie das Vermögen schon von Harmonisierungsrechts wegen grundsätzlich zum Verkehrswert (Art. 14 Abs. 1 StHG) zu bewerten. Die Abweichungen vom Grundsatz der Verkehrswertbewertung sind in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG abschliessend aufgezählt (vgl. BGE 134 II 207 E. 3.5; BGE 128 I 240 E. 3.1.1). Obschon die Vermögenssteuer typischerweise einen kleineren Teil der Steuerlast ausmacht als die Einkommenssteuer, rechtfertigt es sich angesichts der geschwundenen Bedeutung der kantonalen Autonomie im Bereich der direkten Steuern auch für die Vermögenssteuer nicht länger, den Steuerpflichtigen den verfassungsmässig garantierten Schutz vor interkantonaler Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV) vorzuenthalten.”
Den Kantonen steht ein weiter Ermessensspielraum bei der Festlegung der Bewertungsmethode zu. Der Ertragswert kann berücksichtigt werden, darf aber (ausser bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken) nicht das alleinige Bewertungsmerkmal sein. Die Berücksichtigung des Ertragswerts muss sachgerecht erfolgen und darf nicht zu generellen Regelungen führen, die systematisch von der Verkehrswertebene abweichen. Bei der Anwendung sind das Prinzip der Gleichbehandlung und die Verhältnismässigkeit der Abweichungen gegenüber dem Verkehrswert zu wahren.
“Ainsi, un bien immobilier qui avait une valeur de 100 à fin 2018, a été majoré de 7% en 2019 pour avoir une valeur de 107, de sorte qu'avec la majoration de 12% par rapport à 107, cela mène à une valeur de 119.84, et donc à une majoration d’environ 20% par rapport à la valeur fiscale à fin 2018 (rapport de la commission fiscale, p. 81, 84, 101 et 108). Ainsi, l'argumentation du recourant relative à la majoration de 12% tombe à faux. D'autre part, tout comme la chambre de céans l'a retenu pour la précédente prorogation avec majoration, il n'existe aucune raison de considérer que les art. 1, 2 et 4 let. c LEFI 2022 ne respecteraient pas le cadre défini largement par l'art. 14 al. 1 LHID. En effet, non seulement les cantons bénéficient d'une importante marge de manœuvre pour déterminer la méthode de calcul applicable pour évaluer les immeubles sis dans leur canton, mais la précédente majoration, de 7% – s'éloignant donc plus de la valeur vénale – et applicable uniquement aux immeubles estimés, construits ou acquis par aliénation ou dévolution jusqu'en 2008, a été jugée conforme à l'art. 14 al. 1 LHID, sous réserve du principe de l'égalité de traitement. A fortiori, une nouvelle majoration de 12%, applicable aux immeubles estimés, construits ou acquis par aliénation ou dévolution jusqu'en 2014 dans l'hypothèse formulée précédemment, qui permet, pour les immeubles estimés, construits ou acquis par aliénation ou dévolution jusqu'en 2008, d'atteindre la majoration de 20% initialement préconisée par le Conseil d'État dans le cadre des travaux pour la LEFI 2018 pour se rapprocher au mieux de la valeur du marché (PL 12'403, exposé des motifs, ad art. 2), est, elle aussi, conforme à l'art. 14 al. 1 LHID. Il convient donc de retenir que le principe de la prorogation et la majoration de 12% prévues par la LEFI 2022 respectent le cadre défini par l'art. 14 al. 1 LHID.”
“Les cantons disposent en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour apprécier, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2e phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3). Il faut cependant ajouter qu'à l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture (art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à l'aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur vénale du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération que de manière appropriée ; elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d'évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation de la valeur vénale des immeubles. Il ne serait pas compatible avec le principe de l'art. 14 al. 1 LHID de limiter à un pourcentage déterminé de la valeur fiscale (estimée) la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune des biens immobiliers ou d'octroyer un abattement général sur la valeur vénale fondé, par exemple, uniquement sur des considérations de politique d'encouragement à l'accession à la propriété immobilière (ATF 148 I 210 consid. 4.4 in RDAF 2022 II 281 ; 134 II 207 consid. 3.6 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 in RDAF 2005 II 275 ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_722/2023 du 18 juillet 2024 consid. 5.2 ; 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.1). Ainsi, un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale (ATF 148 I 210 consid. 4.4 in RDAF 2022 II 281 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 in RDAF 2005 p. 275). L'art 14 LHID ne concerne que l'harmonisation des impôts entre les cantons. Il fait, en effet, partie du chapitre 4 relatif à l'impôt sur la fortune et ne touche donc pas – en l'absence d'impôt fédéral direct sur la fortune – l'harmonisation verticale, soit celle entre les impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes.”
Die Vermögenswerte sind grundsätzlich zum Verkehrswert zu schätzen; der Ertragswert kann dabei angemessen berücksichtigt werden. Die LHID lässt den Kantonen für die Ausgestaltung der Bewertungsregeln einen weiten Spielraum (Wahl der Methode, Umfang der Berücksichtigung des Ertragswerts). Zulässig ist ein gewisser Schematismus, solange die Bewertung nicht allein auf dem Ertragswert beruht und nicht zu Ergebnissen führt, die zu stark vom Verkehrswert abweichen. Kantonale Regelungen, die darauf zielen, allgemein und unabhängig vom Einzelfall deutlich unter dem realen Marktwert zu bewerten (etwa pauschale Abschläge oder die Festlegung eines festen Prozentsatzes des Verkehrswerts), sind unzulässig.
“Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID. Selon l'al. 1 de l'art. 14 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Les exceptions à la règle prévue à l'art. 14 al. 1 LHID sont énumérées de manière exhaustive à l'art. 14 al. 2 et 3 LHID. Par conséquent, les immeubles non affectés à l'agriculture ou à la sylviculture doivent impérativement être estimés à leur valeur vénale/de rendement au sens de l'art. 14 al. 1 LHID (art. 14 al. 2 LHID a contrario; ATF 148 I 210 consid. 4.4.1 et les références; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.2 et les références). Par principe de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID, il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales, qu'un tiers serait prêt à payer (ATF 148 I 210 consid. 4.4.3; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.3 et les références). Les règles fiscales d'évaluation de l'art. 14 al. 1 LHID visent à appréhender au mieux la capacité contributive du sujet fiscal (arrêt 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 7.3; cf. également arrêt 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 5.2).”
“Les cantons disposent en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour apprécier, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2e phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3). Il faut cependant ajouter qu'à l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture (art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à l'aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur vénale du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération que de manière appropriée ; elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d'évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation de la valeur vénale des immeubles. Il ne serait pas compatible avec le principe de l'art. 14 al. 1 LHID de limiter à un pourcentage déterminé de la valeur fiscale (estimée) la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune des biens immobiliers ou d'octroyer un abattement général sur la valeur vénale fondé, par exemple, uniquement sur des considérations de politique d'encouragement à l'accession à la propriété immobilière (ATF 148 I 210 consid. 4.4 in RDAF 2022 II 281 ; 134 II 207 consid. 3.6 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 in RDAF 2005 II 275 ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_722/2023 du 18 juillet 2024 consid. 5.2 ; 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.1). Ainsi, un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale (ATF 148 I 210 consid. 4.4 in RDAF 2022 II 281 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 in RDAF 2005 p. 275). L'art 14 LHID ne concerne que l'harmonisation des impôts entre les cantons. Il fait, en effet, partie du chapitre 4 relatif à l'impôt sur la fortune et ne touche donc pas – en l'absence d'impôt fédéral direct sur la fortune – l'harmonisation verticale, soit celle entre les impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes.”
“Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement. L'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 148 I 210 consid. 4.4.2; 134 II 207 consid. 3.6 et les références; arrêt 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 4.2). En droit genevois, l'art. 49 al. 2 de la loi cantonale du 27 septembre 2009 sur l'imposition des personnes physiques (LIPP; rs/GE D 3 08) prévoit que la fortune est estimée, en général, à la valeur vénale.”
“12a). Or l'influence de la valeur des immeubles sur l'IIC et que celui-ci serait déductible du revenu dans le cadre de l'IFD, n'est que médiate. Aussi et surtout, la recourante demande une baisse de la valeur de son immeuble : si celle-ci lui était reconnue, cela conduirait à une baisse de son IIC et donc à une hausse de son IFD, si bien qu'elle n'aurait aucun intérêt pratique à recourir. C'est donc à juste titre que le TAPI a estimé que le recours ne concernait que l'IIC. 3) La recourante soutient que la valeur fiscale de son immeuble doit être fixée à CHF 876'344.- pour les périodes fiscales litigieuses. a. La LHID désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). L'art. 2 al. 1 let. a LHID prévoit que les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques. L'impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). b. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêts du Tribunal fédéral 2C_120/2022 du 10 juin 2022 consid. 2.1 ; 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). c. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid.”
“a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 2) Le litige concerne l'ICC de la recourante pour l'année 2019, plus précisément la valeur fiscale de trois immeubles que la recourante n'occupe pas, à savoir les parcelles 2______ et 4______ de la commune de D______, et la parcelle n° 3______ de la commune de E______. a. La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). Les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques (art. 2 al. 1 let. a LHID). Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêts du Tribunal fédéral 2C_120/2022 du 10 juin 2022 consid. 2.1 ; 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcentage de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“Art. 14 Abs. 1 StHG lässt ausdrücklich zu, den Ertragswert "angemessen" ("de façon appropriée", "adeguatamente") zu berücksichtigen. Das Bundesgericht hat auch eine kantonale Regelung geschützt, die bei Mietliegenschaften nur auf den kapitalisierten Ertragswert abstellte (BGE 134 II 207 E. 3.7-3.9 [Kanton Genf]). Hingegen ist es sowohl nach Art. 14 StHG als auch nach dem allgemeinen Gebot der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) unzulässig, unabhängig vom jeweiligen Ertragswert eine generell deutlich unter dem realen Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6b, BGE 124 I 159 E. 2h S. 168, 193 E. 4b S. 200; BGE 131 I 291 E. 2.5.1). Ebenso unzulässig wäre es, die Vermögensbesteuerung von unbeweglichem BGE 148 I 210 S. 218 Vermögen auf einen bestimmten Prozentsatz des (geschätzten) Steuerwerts zu beschränken oder einen generellen, z.B. rein eigentumspolitisch begründeten Abschlag (Ecart) auf dem Verkehrswert zu gewähren oder mit einer kantonalen Steuernorm von vornherein eine allgemein deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung zu verwirklichen (BGE 128 I 240 E.”
“Das ändert aber nichts daran, dass dann, wenn aus der formelmässigen Bewertung Werte resultieren, welche unterhalb von 70 Prozent des Marktwerts der betreffenden Liegenschaft liegen, eine Individualschätzung am Platz ist. 3.3.2.2. § 39 Abs. 3 StG ZH lautete ursprünglich wie folgt: "Der Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schematische formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Der Verkehrswert soll in der Regel 60 Prozent des Marktwerts betragen." Auf eine von Niklaus Scherr sowie dem Mieterinnen- und Mieterverband des Kantons Zürich hin erhobene staatsrechtliche Beschwerde hin hob das Bundesgericht den letzten Satz dieser Bestimmung mit Urteil 2P.311/1997 vom 20. März 1998 auf (BGE 124 I 145). Dies, weil es zur Auffassung gelangt war, dass die Regelung, wonach Liegenschaften nur im Umfang von 60 Prozent ihres Verkehrswerts der Vermögenssteuer unterliegen sollen, Art. 14 Abs. 1 StHG widerspreche. Zwar solle die streitige Klausel nach dem Wortlaut des Gesetzes nur "in der Regel" gelten. Gerade mit Bezug auf vermietete Liegenschaften sei indes festzustellen, so das Bundesgericht damals, dass es sich dabei nicht um Ausnahmetatbestände handle, für welche die Einhaltung der Regel nicht verlangt werden könne (BGE 124 I 158 E. 6b). In einem Urteil vom selben Tag, das eine Regelung des Kantons Tessin betraf, erwog das Bundesgericht, dass es zwar zulässig sei, den Vermögenssteuerwert aufgrund vorsichtiger Schätzungen zu bemessen, dass es aber unhaltbar sei, eine generell deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben. Entsprechend sei es mit dem Grundsatz der Rechtsgleichheit unvereinbar, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken generell auf 70 Prozent des Verkehrswerts festzulegen. Ausserdem erwog es, dass dieselben Überlegungen umso mehr für die Regelung in § 39 Abs. 3 a.F. StG/ZH zu gelten hätten, weshalb es die betreffende Bestimmung auch aus diesem Grund aufhob (BGE 124 I 145 E.”
Bei der Bewertung von Immobilien kommt die Ertragswertmethode (Kapitalisierung des jährlichen Ertrags) zum Tragen; dabei werden tatsächliche und mögliche/potentielle Mieten berücksichtigt. Kantonale Ertragswertmethoden, namentlich das in Genf angewandte Verfahren, wurden vom Bundesgericht als mit Art. 14 LHID/Art. 14 StHG vereinbar angesehen.
“La contribuable ne contestait pas la solution retenue par le TAPI en tant que telle, mais critiquait, de façon générale, les dispositions fiscales genevoises en matière d’évaluation des biens immobiliers, plus particulièrement celle utilisée pour évaluer les immeubles locatifs. Or, cette méthode avait été confirmée à de nombreuses reprises par le Tribunal fédéral, puisqu’elle respectait l’art. 14 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14). Il avait de plus été tenu compte de la réduction cantonale liée au bouclier fiscal. c. Dans sa réplique, la recourante a persisté dans ses conclusions et a subsidiairement conclu au renvoi de la cause à l’AFC-GE pour nouvelle décision. Pour l’année 2021, la valeur vénale des biens immobiliers était de CHF 1'814'400.- et c’était ce montant qui devait être pris en considération. L’évaluation des immeubles par l’AFC-GE en capitalisant l’état locatif annuel à un taux fixé par le Conseil d’État créait une discrimination. L’AFC-GE était également tenue de prendre en compte l’âge des immeubles qui servaient de logement. Le système genevois était ainsi contraire à l’art. 14 LHID, puisque la valeur fiscale retenue par l’AFC-GE (CHF 3'769'412.-) dépassait de 110% la valeur vénale calculée sur la base du prix d’achat en 1986. L’ancienneté des immeubles constituait un facteur de différenciation. Ne pas tenir compte de l’âge des bâtiments constituait une inégalité de traitement et l’AFC-GE avait fait preuve d’arbitraire. Une partie des revenus locatifs était destinée à maintenir en état les immeubles, ce qui devait être pris en compte pour le calcul du rendement. d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2. L’objet du litige porte sur l’évaluation des immeubles locatifs effectuée par l’AFC‑GE.”
“La Cour de justice a considéré que l'art. 50 LIPP était conforme à l'art. 14 LHID, puisque la méthode d'estimation des immeubles prévue par le législateur cantonal intégrait tant des éléments relatifs à la valeur de rendement (principe de la capitalisation de l'état collectif) que des éléments se rapportant à la valeur vénale (influant sur le taux de capitalisation applicable). Cette méthode, découlant de et conforme à l'art. 14 LHID, reposait donc sur une norme de droit fédéral. En outre, bien que la LPCC fût postérieure à la LHID, ces deux législations fédérales de même rang ne poursuivaient pas le même but, la première visant à informer dûment les investisseurs actuels et potentiels de la valeur du fonds, tandis que la seconde avait pour objectif de fixer et percevoir les montants d'impôts. Pour la juridiction cantonale, l'art. 14 LHID constituait donc une norme spéciale dans le domaine fiscal, dont l'application primait celle de la LPCC pour l'évaluation de la valeur des immeubles détenus par les fonds immobiliers, sans qu'il n'existât un conflit de normes. Partant, les estimations de l'autorité intimée fondées sur l'art.”
“En droit genevois, l'art. 32 al. 1 de la loi du 23 septembre 1994 sur l'imposition des personnes morales (LIPM; rs/GE D 3 15) prévoit que le capital propre imposable des associations, fondations, placements collectifs de capitaux et autres personnes morales correspond à leur fortune nette, déterminée conformément aux dispositions applicables aux personnes physiques. Selon l'art. 49 al. 2 LIPP, la fortune est estimée, en général, à la valeur vénale. L'art. 50 LIPP sur les principes d'évaluation des immeubles, qui a été jugé conforme à l'art. 14 LHID par le Tribunal fédéral (ATF 134 II 207 consid. 3.8; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 5.1 et les références), prévoit ce qui suit à la lettre a: "la valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'Etat, sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le département. L'état locatif annuel se détermine d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille".”
Im Rahmen der abstrakten Prüfung sind Bewertungsnormen nur dann unzulässig, wenn ihre systematische Anwendung insgesamt zu Ergebnissen führt, die klar gegen Art. 14 StHG verstossen oder unhaltbar sind. Nach der Rechtsprechung liegt eine Verletzung vor, wenn die Anwendung der Bewertungsregeln systematisch zu erheblichen Über- oder Unterbewertungen gegenüber dem Verkehrswert führt (z. B. Normen, die de facto zu Bewertungen von rund 59–61% des Verkehrswerts führten). Dagegen können Regeln, deren Anwendung Schätzungen an der oberen Grenze ergibt, die den Verkehrswert nicht übersteigen, mit dem Bundesrecht vereinbar sein.
“À l'occasion d'un contrôle abstrait, les règles d'évaluation ne doivent pas être annulées si certains éléments de la méthode retenue, examinés isolément, apparaissent comme critiquables mais seulement lorsque leur application dans son ensemble aboutirait à des résultats clairement contraires à la loi ou insoutenables. Selon la jurisprudence, il y a violation de l'art. 14 LHID lorsque l'utilisation des règles d'estimation de la valeur vénale aboutissent systématiquement à des surévaluations ou des sous-évaluations importantes (ATF 148 I 210 consid. 4.4.4 et les références; 131 I 291 consid. 3.2.2 et les références; cf. également consid. 1.4.2 supra). Dans le cadre d'un tel contrôle abstrait, le Tribunal fédéral a considéré comme contraires au droit fédéral des normes fiscales cantonales qui fixaient la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune à "en règle générale 60 pour cent de la valeur du marché" (ATF 124 I 145 consid. 6), à "70 pour cent de la valeur d'estimation" (ATF 124 I 159 consid. 2h) ou qui avaient pour conséquence que les évaluations moyennes effectives se montaient à environ 61 ou 59 pour cent de la valeur du marché (ATF 124 I 193 consid. 4c). En revanche, une norme fiscale cantonale dont l'application conduisait à des estimations situées à la limite supérieure de la fourchette ne dépassant pas la valeur vénale effective a été jugée conforme au droit fédéral (ATF 128 I 240 consid.”
Für im Ausland gelegene Grundstücke gilt grundsätzlich ebenfalls der Verkehrswert nach Art. 14 StHG; dieser Wert ist Teil des satzbestimmenden Vermögens und beeinflusst damit die Allokation von Schulden und Schuldzinsen.
“14 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) und § 39 Abs. 1 StG ist das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Richner et al., § 39 StG N. 7). Das Bundesrecht schreibt den Kantonen keine konkrete Bewertungsmethode vor, sodass sie in der Ermittlung der Verkehrswerte insbesondere von Grundstücken praxisgemäss einigen Gestaltungsspielraum geniessen (BGE 134 II 207 E. 3.6; BGr, 25. Juni 2021, 2C_681/2020, E. 4.1; BGr, 27. August 2020, 2C_866/2019, E. 4.1 = StR 75/2020 S. 861). Gemäss § 39 Abs. 3 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Gestützt darauf hat der Regierungsrat die Weisung 2009 erlassen, welche ab Steuerperiode 2009 gültig ist. 2.2.2 Dass das Vermögen gestützt auf Art. 14 StHG bzw. § 39 StG zum Verkehrswert zu bewerten ist, gilt grundsätzlich auch für im Ausland gelegene Liegenschaften von in der Schweiz nur beschränkt steuerpflichtigen Personen. Der Vermögenssteuerwert und der Eigenmietwert der ausländischen Liegenschaft unterliegen zwar nicht der Besteuerung im Kanton Zürich (vgl. § 5 Abs. 2 StG). Sie sind aber Bestandteil des satzbestimmenden Vermögens bzw. des satzbestimmenden Einkommens (vgl. § 6 Abs. 1 StG) und wirken sich somit auf die Allokation der Schulden und Schuldzinsen aus, weshalb eine korrekte Angabe in der Steuererklärung erforderlich ist. 2.3 2.3.1 Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (§ 160 Abs.”
Die Kantone können als Korrektiv zur privilegierten Besteuerung zum Ertragswert eine ergänzende Vermögenssteuer vorsehen (insbesondere bei Veräusserung oder Zweckentfremdung). Damit wird berücksichtigt, dass der Verkehrswert während der land‑ und forstwirtschaftlichen Nutzung latent verfügbar ist, und vermieden, dass Steuerpflichtige gegenüber Inhabern innerkantonaler Liegenschaften privilegiert werden.
“Der Bundesgesetzgeber räumt den Kantonen als Korrektiv zur privilegierten Besteuerung zum Ertragswert die Möglichkeit einer ergänzenden Vermögenssteuer ein, wenn das Grundstück veräussert oder nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird (Art. 14 Abs. 2 StHG). Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dem Steuerpflichtigen der Verkehrswert des Grundstückes bereits während der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung latent zur Verfügung steht, aber erst bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung realisiert wird (Botschaft StHG, BBl 1983 III 1 ff., 104). Würden die streitigen Grundstücke nun wie von den Beschwerdeführern gefordert im Kanton Zürich mit ihrem Ertragswert erfasst - wie wenn sie im Kanton Zürich liegen würden -, würden die Beschwerdeführer von der privilegierten Besteuerung zum Ertragswert profitieren, ohne dass der Kanton Zürich die Möglichkeit hätte, die im Zürcher Recht vorgesehene ergänzende Vermögenssteuer (§ 41 StG/ZH) bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung zu erheben, weil die Besteuerung der Grundstücke wie erwähnt ausschliesslich dem Kanton Thurgau zusteht (vgl. vorne E. 6.5). Insoweit würden die Beschwerdeführer gegenüber Steuerpflichtigen mit innerkantonalen Liegenschaften privilegiert. Inwieweit sie dadurch, dass ihre Grundstücke für die Satzbestimmung nicht mit dem Ertragswert erfasst werden, sie aber auch keiner ergänzenden Vermögenssteuer unterliegen, gegenüber Steuerpflichtigen mit innerkantonalen Liegenschaften stärker belastet werden, ist damit nicht ohne Weiteres ersichtlich.”
Kantonale Pauschal‑ oder Prozentsatz‑Zuschläge (z. B. 7% oder 12%, kumulativ ca. 20%) können mit Art. 14 Abs. 1 StHG vereinbar sein. Entscheidend ist, dass sie innerhalb des den Kantonen zustehenden Ermessensrahmens erfolgen und das Gleichbehandlungsprinzip gewahrt bleibt; ferner dürfen sie nicht systematisch zu offensichtlich fehlerhaften Abweichungen von den Verkehrswerten führen. In den vorliegenden Entscheiden wurden entsprechende Mehransätze im Rahmen der kantonalen Bewertungsregeln als mit Art. 14 Abs. 1 vereinbar angesehen.
“Par souci d'économie, le Grand Conseil a prorogé à différentes reprises, à chaque fois pour une période décennale, les estimations alors déterminées avec majorations, sans nouvelle estimation par la commission d'experts. Pour la période décennale 2005-2014, le Parlement cantonal a prorogé sans majoration les valeurs fiscales déterminantes au 31 décembre 2004 (cf. arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.2). Le Grand Conseil a derechef prorogé les valeurs fiscales pour une période de quatre ans sans majoration jusqu'au 31 décembre 2018 et a procédé à une prorogation des valeurs, avec une majoration de 7 %, par la LEFI 2018 pour une période de dix ans jusqu'au 31 décembre 2028 (art. 1 et 2 LEFI 2018). Les juges précédents se sont également référés à la jurisprudence du Tribunal fédéral (cf. arrêt 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 consid. 5.3) selon laquelle les règles spécifiques prévues par le droit cantonal (prorogations des valeurs et majorations de celles-ci) alors en vigueur pour évaluer certains immeubles respectaient a priori le cadre défini largement par l'art. 14 al. 1 LHID. L'instance précédente a également retenu que l'art. 1 LEFI 2022 prévoyait que l'estimation de la valeur fiscale des autres immeubles était prorogée pour une durée indéterminée et que l'art. 2 al. 1 LEFI 2022, en lien avec l'art. 4, prévoyait une majoration de 12 % de la valeur fiscale au 31 décembre précédent son entrée en vigueur, soit au 31 décembre 2024 (puisque l'entrée en vigueur de la LEFI 2022 a été fixée par le Conseil d'État au 1er janvier 2025). En d'autres termes et pour les immeubles concernés par ce mécanisme, un bien immobilier qui avait une valeur de 100 à fin 2018 a vu sa valeur majorée de 7 % en 2019 (soit une valeur de 107), de sorte qu'avec une nouvelle majoration de 12 % sur celle de 107, le mécanisme prévu par la LEFI 2022 aboutissait à une valeur de 119,84 et donc à une majoration d'environ 20 % par rapport à la valeur fiscale de l'immeuble concerné de”
“En effet, non seulement les cantons bénéficient d'une importante marge de manœuvre pour déterminer la méthode de calcul applicable pour évaluer les immeubles sis dans leur canton, mais la précédente majoration, de 7% – s'éloignant donc plus de la valeur vénale – et applicable uniquement aux immeubles estimés, construits ou acquis par aliénation ou dévolution jusqu'en 2008, a été jugée conforme à l'art. 14 al. 1 LHID, sous réserve du principe de l'égalité de traitement. A fortiori, une nouvelle majoration de 12%, applicable aux immeubles estimés, construits ou acquis par aliénation ou dévolution jusqu'en 2014 dans l'hypothèse formulée précédemment, qui permet, pour les immeubles estimés, construits ou acquis par aliénation ou dévolution jusqu'en 2008, d'atteindre la majoration de 20% initialement préconisée par le Conseil d'État dans le cadre des travaux pour la LEFI 2018 pour se rapprocher au mieux de la valeur du marché (PL 12'403, exposé des motifs, ad art. 2), est, elle aussi, conforme à l'art. 14 al. 1 LHID. Il convient donc de retenir que le principe de la prorogation et la majoration de 12% prévues par la LEFI 2022 respectent le cadre défini par l'art. 14 al. 1 LHID.”
“Die Kantone haben von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 lit. a StHG [SR 642.14]) und das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt. Die Nachbesteuerung darf für höchstens 20 Jahre erfolgen (Art. 14 Abs. 2 StHG). BGE 150 II 527 S. 531”
Die Kantone haben die Möglichkeit, bei Veräusserung oder Zweckentfremdung eine ergänzende Vermögenssteuer vorzusehen, um die Begünstigung durch die Besteuerung zum Ertragswert gegenüber innerkantonalen Liegenschaften auszugleichen.
“Der Bundesgesetzgeber räumt den Kantonen als Korrektiv zur privilegierten Besteuerung zum Ertragswert die Möglichkeit einer ergänzenden Vermögenssteuer ein, wenn das Grundstück veräussert oder nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird (Art. 14 Abs. 2 StHG). Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dem Steuerpflichtigen der Verkehrswert des Grundstückes bereits während der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung latent zur Verfügung steht, aber erst bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung realisiert wird (Botschaft vom 25. Mai 1983 über die Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 1 ff., 104). Würden die streitigen Grundstücke nun wie von den Beschwerdeführern gefordert im Kanton Zürich mit ihrem Ertragswert erfasst BGE 150 II 527 S. 535 - wie wenn sie im Kanton Zürich liegen würden -, würden die Beschwerdeführer von der privilegierten Besteuerung zum Ertragswert profitieren, ohne dass der Kanton Zürich die Möglichkeit hätte, die im Zürcher Recht vorgesehene ergänzende Vermögenssteuer (§ 41 StG/ZH) bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung zu erheben, weil die Besteuerung der Grundstücke wie erwähnt ausschliesslich dem Kanton Thurgau zusteht (vgl. vorne E. 6.5). Insoweit würden die Beschwerdeführer gegenüber Steuerpflichtigen mit innerkantonalen Liegenschaften privilegiert.”
Art. 14 Abs. 2 StHG lässt den Kantonen einen Regelungsspielraum, die privilegierte Bewertung land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke auf solche zu beschränken, die dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) unterstellt sind. Soweit die Kantone davon Gebrauch machen, verlangt dies eine Abstimmung des steuerlichen Begriffs des «land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks» mit den Schutzbestimmungen des BGBB; nicht von den Schutzbestimmungen erfasste Grundstücke sind demnach grundsätzlich nach nichtlandwirtschaftlichen Grundsätzen zu bewerten.
“Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch bei der Frage, ob und in welchem Mass der Verkehrswert bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum (BGE 148 I 210 E. 4.4.2; 148 I 65 E. 4.1.1; 128 I 240 E. 3.1.1; Urteil 9C_86/2024 vom 2. Mai 2024 E. 3.1). Ob den Kantonen auch bei der Frage, ob ein Grundstück land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, ein harmonisierungsrechtlicher Gestaltungsspielraum verbleibt, hat das Bundesgericht in Bezug auf Art. 14 StHG offengelassen (Urteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020 E. 2.2.2; zum Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nach Art. 12 Abs. 1 StHG vgl. BGE 138 II 32 E. 2.2; Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2). Es hat es in dieser Hinsicht jedenfalls als mit Art. 14 Abs. 2 StHG vereinbar betrachtet, die privilegierte Besteuerung zum Ertragswert auf Grundstücke zu beschränken, die dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) unterstellt sind (Urteil 2C_1094/2018 vom 9. Dezember 2019 E. 2.4).”
“1 BGBB hauptsächlich bei einzelnen oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden landwirtschaftlichen Grundstücken der Fall, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus erstreckt sich der Anwendungsbereich des BGBB auf vier weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, wie etwa Grundstücke und Grundstückteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (BGer 2C_11/2011 vom 2.12.2011, E. 2.2). Aus Gründen der Konsistenz mit den einkommens- (vgl. Art. 8 Abs. 1 StHG und Art. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]) sowie grundstückgewinnsteuerlichen Bestimmungen (vgl. Art. 12 Abs. 1 StHG) einerseits und den Bestimmungen des BGBB, des RPG und des LwG andererseits liegt es nahe, diese Rechtsprechung aus dem Bereich der Einkommenssteuer auch auf das Vermögenssteuerrecht anzuwenden. Klar ist jedenfalls, dass Art. 14 Abs. 2 StHG den Kantonen den Freiraum belässt, die privilegierte Vermögensbesteuerung auf Grundstücke zu beschränken, die dem BGBB unterstellt sind (vgl. BGer 2C_1094/2018 vom 9.12.2019, E. 2.4; vgl. BGer 2C_858/2019 vom 20.8.2020, E. 2.2.2). Auf der anderen Seite gebietet die erforderliche Abstimmung des steuerlichen Begriffs des landwirtschaftlichen Grundstücks mit dem bäuerlichen Bodenrecht, dass Grundstücke resp. Objekte oder Objektteile, welche von den Schutzbestimmungen nicht betroffen sind, grundsätzlich nach nichtlandwirtschaftlichen Grundsätzen zu bewerten sind. Der bernische Gesetzgeber hat diese bundes- resp. harmonisierungsrechtlichen Vorgaben wie folgt umgesetzt: Gemäss Art. 55 Abs. 1 StG gelten diejenigen Grundstücke als landwirtschaftlich, die vorwiegend der landwirtschaftlichen Nutzung dienen und deren Verkehrswert im Wesentlichen durch diese Nutzung bestimmt wird. Bei verschiedenartiger Nutzung des gleichen Grundstücks findet eine aufgeteilte Bewertung statt (Art. 56 Abs.”
Das Bundesgericht hat kantonale Steuernormen, die den Vermögenssteuerwert pauschal auf etwa 60% des Marktwerts festlegen oder in der Praxis zu durchschnittlichen Bewertungen um 59–61% führen, sowie einen Ziel‑Medianwert von 70% des Verkehrswerts als mit Art. 14 StHG unvereinbar erachtet. Dagegen sind Regelungen, die Bewertungen am oberen Rand der Bandbreite belassen oder in Einzelfällen einen Zielwert von 90% anstreben, unter bestimmten Voraussetzungen mit Art. 14 StHG vereinbar.
“Vor diesem Hintergrund hat das Bundesgericht kantonale Steuernormen in hauptfrageweiser Rechtsetzungskontrolle als bundesrechtswidrig erachtet, die den Vermögenssteuerwert auf "in der Regel 60 Prozent des Marktwerts" (BGE 124 I 145 E. 6) oder "70 Prozent des Schätzungswerts" (BGE 124 I 159 E. 2h) festlegen oder die dazu führen, dass die effektiven durchschnittlichen Bewertungen rund 61 bzw. 59 Prozent des Marktwerts betragen (BGE 124 I 193 E. 4c). Als bundesrechtskonform erachtet wurde hingegen eine kantonale Steuernorm, die zur Folge hat, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen den effektiven Marktwert nicht übersteigen, selbst wenn dies dazu führt, dass die zu ermittelnden Vermögenssteuerwerte im Normalfall zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts zu liegen kommen (BGE 128 I 240 E. 3.3.2). Mit Art. 14 StHG vereinbar ist weiter, einen Zielwert von 90 Prozent anzustreben, wenn die formelhafte Bewertung im Einzelfall sonst zu einem übersetzten Marktwert führen würde (BGE 128 I 240 E. 3.4.2). Nicht vereinbar mit Art. 14 StHG ist demgegenüber ein Ziel-Medianwert von 70 Prozent (dazu und zum Ganzen: BGE 148 I 210 E. 4.4).”
“Regeste Art. 8 Abs. 1, Art. 49, Art. 108 Abs. 1, Art. 127 Abs. 1 BV; Art. 14 Abs. 1 StHG; Art. 56 Abs. 1 lit. d und Art. 182 Abs. 1 StG/BE bzw. Art. 2 Abs. 4 AND/BE, je in der Fassung vom 9. März 2020; verfassungsrechtliche Unhaltbarkeit eines Medians im Bereich von 70 Prozent des Verkehrswerts unbeweglichen Vermögens. Das Harmonisierungsrecht eröffnet den Kantonen und Gemeinden im Bereich der Bemessung des unbeweglichen Vermögens zwar einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch unter Berücksichtigung desselben ist ein Ziel-Medianwert von 70 Prozent mit Art. 14 StHG nicht vereinbar; der Grundsatz des Vorrangs des Bundesrechts ist verletzt (E. 4.1-4.5). Die fakultative kommunale Liegenschaftssteuer des Kantons Bern, bei welcher es sich um eine Objektsteuer handelt, darf bei der Bemessung des unbeweglichen Vermögens nicht berücksichtigt werden, da das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten ist (E. 4.6). Aufhebung von Art. 2 Abs. 4 AND/BE, wonach für die Festsetzung der amtlichen Werte ein Ziel-Medianwert im Bereich von 70 Prozent der Verkehrswerte anzustreben ist (E. 4.7).”
“14 LHID lorsque l'utilisation des règles d'estimation de la valeur vénale aboutissent systématiquement à des surévaluations ou des sous-évaluations importantes (ATF 148 I 210 consid. 4.4.4 et les références; 131 I 291 consid. 3.2.2 et les références; cf. également consid. 1.4.2 supra). Dans le cadre d'un tel contrôle abstrait, le Tribunal fédéral a considéré comme contraires au droit fédéral des normes fiscales cantonales qui fixaient la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune à "en règle générale 60 pour cent de la valeur du marché" (ATF 124 I 145 consid. 6), à "70 pour cent de la valeur d'estimation" (ATF 124 I 159 consid. 2h) ou qui avaient pour conséquence que les évaluations moyennes effectives se montaient à environ 61 ou 59 pour cent de la valeur du marché (ATF 124 I 193 consid. 4c). En revanche, une norme fiscale cantonale dont l'application conduisait à des estimations situées à la limite supérieure de la fourchette ne dépassant pas la valeur vénale effective a été jugée conforme au droit fédéral (ATF 128 I 240 consid. 3.3.2). Il a en outre été jugé compatible avec l'art. 14 LHID de viser une valeur cible de 90 pour cent de la valeur effective du marché lorsque l'évaluation selon une formule aboutissait sinon à une valeur vénale surévaluée (ATF 128 I 240 consid. 3.4.2). En revanche, une valeur médiane cible de 70 pour cent n'a pas été considérée comme compatible avec l'art. 14 LHID (cf. ATF 150 II 417 consid. 3.4.2; ATF 148 I 210 consid. 4.4).”
Bei der Bewertung von Liegenschaften nach Art. 14 Abs. 1 LHID kann, sofern keine aktuellen Markttransaktionen vorliegen, auf Vergleichspreise zurückgegriffen werden (z. B. frühere Kaufpreise, Übertragungen durch Erbschaft oder Schenkung sowie Preise für vergleichbare Objekte). Liegt hingegen eine kürzlich erfolgte und überprüfbare Transaktion vor, kann der tatsächlich bezahlte Kaufpreis zur Festlegung des Verkehrswerts herangezogen werden.
“21) La recourante ayant renoncé à répliquer, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 2) Le litige concerne l'ICC de la recourante pour l'année 2016, plus précisément la valeur fiscale de son actif immobilier sis à F______, qu’elle souhaite voir arrêtée à CHF 4'442'373.-. a. La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). Les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques (art. 2 al. 1 let. a LHID). L'impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. b. Un impôt sur la fortune est perçu, chaque année, dans le canton de Genève (art. 1 let. a ch. 3 de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 - LCP - D 3 05). L'impôt sur la fortune est régi par la LIPP, en particulier aux art. 46 à 60 LIPP, lesquels forment le chapitre IV. Selon l'art. 47 al. 1 let. a LIPP, les immeubles sont soumis à l'impôt sur la fortune. Aux termes de l'art. 49 LIPP, l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (al. 2). L'art. 50 let. e LIPP indique que « les autres immeubles » situés dans le canton, notamment les villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif.”
“Les normes prévues par l'arrêté d'exécution sont par ailleurs également applicables pour déterminer la valeur locative. 5.2. En présence de règles similaires, les considérants 2 et 3 concernant l'impôt fédéral direct peuvent être repris pour l'impôt cantonal. Il en résulte qu'au niveau cantonal également, il ne se justifie pas de réduire les valeurs locatives des recourantes. 6. 6.1. S'agissant de l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LICD énonce le principe selon lequel tous les actifs mobiliers et immobiliers sont imposables (al. 1) et délègue au Conseil d'Etat la compétence d'édicter les prescriptions nécessaires à l'évaluation des immeubles (al. 3). C'est également sur la base de cette dernière disposition que le Conseil d'Etat a pris l'arrêté d'exécution déjà cité pour le calcul de la valeur locative (consid. 2b et 5.1). Pour ces derniers, l'art. 54 al. 1 LICD prévoit qu'ils sont imposés à leur valeur fiscale, celle-ci correspondant à la valeur vénale du terrain et de la construction, en tenant compte de façon appropriée de la valeur de rendement. Cette règle concorde à celle de l'art. 14 al. 1 LHID. A cet égard, l'art. 13 al. 1 de l'arrêté d'exécution précise qu'en règle générale, la valeur fiscale des immeubles non agricoles est déterminée par la moyenne arithmétique entre la valeur vénale (marchande) et le double de la valeur de rendement, cette dernière correspondant à la capitalisation des rendements annuels conformément à l'art. 14 de l'arrêté d'exécution. L'alinéa 3 de cette dernière disposition précise que les taux de capitalisation sont les suivants : 8,50 % pour les propriétés construites jusqu’en 1929, 8,25 % pour les propriétés construites de 1930 à 1960, 8 % pour les propriétés construites de 1961 à ce jour, 8 % pour les propriétés par étages ou par appartements. 6.2. Dans deux arrêts de principe relatifs à la valeur vénale au sens des dispositions qui précèdent (RFJ 1999 126 consid. 2b, 2c et 2d ainsi que 155 consid. 2d et 2e et les références, également publiés sur le site internet du Tribunal cantonal le 17 juin 1999 sous les no 22 et 23 de la section administrative), la Cour de céans a rappelé que lorsque l'immeuble vient d'être l'objet d'une transaction, le prix payé permettra de fixer cette valeur.”
Bei Vereinen ist das Bruttovermögen — zum Verkehrswert (vgl. Art. 14 Abs. 1 StHG) — getrennt von den Schulden zu ermitteln. Die Beurteilung darf diese Posten nicht einfach zu einem "Eigenkapital" verrechnen, sondern hat nach den Regeln der Vermögenssteuer das Reinvermögen gesondert zu bestimmen.
“Weder die Berechnungen der Vorinstanz noch jene des Sitzkantons Bern sind im Lichte der vorstehend dargelegten Grundsätze über das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung und der harmonisierungsrechtlichen Vorgaben leicht nachvollziehbar. Beide dargestellten Methoden ("SG II" und "BE") übergehen nämlich, dass bei Vereinen die Kapitalsteuer nicht wie bei Kapitalgesellschaften und Genossenschaften auf dem handelsrechtlichen Eigenkapital zuzüglich versteuerter stiller Reserven (Art. 29 Abs. 2 lit. a StHG), sondern auf dem Reinvermögen nach den Bestimmungen über die Vermögenssteuer erhoben wird (Art. 29 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 13 f. StHG; vgl. oben E. 3.4.2). Statt das Bruttovermögen (zu Verkehrswert: vgl. Art. 14 Abs. 1 StHG) und die Schulden voneinander getrennt zu ermitteln und sodann zu verlegen, wie es bei der Vermögenssteuer üblich wäre, vermengen bzw. verrechnen die Methoden "SG II" und "BE" diese Posten zu einem "Eigenkapital" und wenden darauf einheitlich die Repartitionsquote an. Auf diese Ungereimtheit der Methode "SG II", wie sie die Unterinstanz anwandte, hatte das Kantonale Steueramt St. Gallen bereits in seiner Beschwerdevernehmlassung vor der Vorinstanz hingewiesen.”
Die Bildung eines arithmetischen Mittels zwischen Ertrags- und Verkehrswert wird in der kantonalen Praxis als zulässige Bewertungsvariante angewendet. Der Bundesgerichtshof hat die Berücksichtigung des Ertragswerts im Rahmen von Art. 14 LHID als vereinbar anerkannt; in einzelnen Ausführungsregelungen ist explizit die Mittelbildung zwischen Verkehrswert und Ertragswert vorgesehen.
“L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 LHID, à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3). Selon l’art. 5 RLEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. (al. 1). Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). L’art. 6 RLEFI prévoit que la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente, tandis que l’art. 7 dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (al. 1) et que la justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de traitement d'imposition entre tous les immeubles (al.”
“Dans un premier argument, la recourante relève que tant la LHID que la LPCC et l’OPCC imposent la prise en compte des immeubles selon leur valeur vénale, qu’il n’en existerait qu’une seule – celle ressortant des expertises produites calculée conformément aux prescriptions de la LPCC , et qu’il ne peut être admis que la valeur fiscale, telle que calculée par l’AFC-GE, dépasse la valeur vénale qu’elle avait déclarée. La recourante, qui conteste la méthode utilisée par l’autorité intimée pour déterminer la valeur fiscale des biens qu’elle détient, ne saurait toutefois être suivie. En effet, les art. 29 al. 2 let. c LHID et 32 al. 1 LIPM prévoient que la fortune nette des placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe est déterminée conformément aux dispositions applicables aux personnes physiques. Il apparaît que l'AFC-GE a ainsi, à juste titre, recouru à la méthode d'estimation des immeubles prévue par le législateur cantonal à l’art. 50 let. a LIPP. Le Tribunal fédéral a jugé à réitérées reprises que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton de Genève sur cette base était conforme aux exigences posées par l'art. 14 LHID. Contrairement à ce que relève la recourante qui indique uniquement qu’à teneur de l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale, cette disposition prévoit que si la fortune est en principe estimée à la valeur vénale, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. En l’occurrence, la méthode d'estimation choisie par le législateur cantonal – et appliquée par l’autorité intimée dans le cas d’espèce intègre tant des éléments relatifs à la valeur de rendement, par le principe de la capitalisation de l'état locatif, que des éléments se rapportant à la valeur vénale, qui influe sur le taux de capitalisation applicable. Par ailleurs, il n’apparaît pas – et la recourante ne le prétend pas – que les immeubles détenus de manière directe par la recourante auraient fait l'objet d'une vente récente, ce qui aurait alors dû conduire à s’écarter des valeurs retenues par l’autorité intimée au profit de la valeur d'aliénation. En outre, cette méthode a été reconnue comme étant conforme à l’art. 14 LHID à réitérées reprises par le Tribunal fédéral. La recourante expose que la conformité de la méthode utilisée par l’AFC-GE a été examinée dans le cadre de litiges ayant trait à des personnes physiques et non à des fonds de placements, de sorte qu’il conviendrait de s’en écarter.”
“1 LHID), sont ainsi imposables au titre de rendement de la fortune immobilière (privée) notamment la valeur locative des immeubles ou des parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit (let. b). Les normes prévues par l'arrêté d'exécution sont par ailleurs également applicables pour déterminer la valeur locative. 6.2. S'agissant de l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LICD énonce le principe selon lequel tous les actifs mobiliers et immobiliers sont imposables (al. 1) et délègue au Conseil d'Etat la compétence d'édicter les prescriptions nécessaires à l'évaluation des immeubles (al. 3). C'est également sur la base de cette dernière disposition que le Conseil d'Etat a pris l'arrêté d'exécution déjà cité pour le calcul de la valeur locative (consid. 2.2). Pour ces derniers, l'art. 54 al. 1 LICD prévoit qu'ils sont imposés à leur valeur fiscale, celle-ci correspondant à la valeur vénale du terrain et de la construction, en tenant compte de façon appropriée de la valeur de rendement. Cette règle concorde à celle de l'art. 14 al. 1 LHID. A cet égard, l'art. 13 al. 1 de l'arrêté d'exécution précise qu'en règle générale, la valeur fiscale des immeubles non agricoles est déterminée par la moyenne arithmétique entre la valeur vénale (marchande) et le double de la valeur de rendement, cette dernière correspondant à la capitalisation des rendements annuels conformément à l'art. 14 de l'arrêté d'exécution. L'alinéa 3 de cette dernière disposition précise que les taux de capitalisation sont les suivants : 8,50 % pour les propriétés construites jusqu’en 1929, 8,25 % pour les propriétés construites de 1930 à 1960, 8 % pour les propriétés construites de 1961 à ce jour, 8 % pour les propriétés par étages ou par appartements. 6.3. Quant aux tâches de l'autorité de taxation, l'art. 154 LICD prévoit également que le Service cantonal des contributions établit les éléments de fait et de droit permettant une taxation complète et exacte, en collaboration avec le contribuable (al. 1), qu'il peut en particulier ordonner des expertises, procéder à des inspections et examiner sur place les comptes et les pièces justificatives (al.”
Bei kollektiven Anlagefonds sind direkt gehaltene Liegenschaften grundsätzlich nach denselben Bewertungsgrundsätzen zu bestimmen wie bei natürlichen Personen; Art. 29 Abs. 2 lit. c LHID verweist ausdrücklich auf die für natürliche Personen geltenden Vorschriften. Art. 14 gestattet dabei die angemessene Berücksichtigung des Ertragswertes; in der Praxis werden Ertragswertaspekte (z. B. Kapitalisierung des Ertragszustands) und wertvenale Elemente kombiniert, wobei der Verkehrswert insbesondere bei jüngeren Veräusserungen von Bedeutung sein kann.
“Contrairement à ce que relève la recourante qui indique uniquement qu’à teneur de l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale, cette disposition prévoit que si la fortune est en principe estimée à la valeur vénale, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. En l’occurrence, la méthode d'estimation choisie par le législateur cantonal – et appliquée par l’autorité intimée dans le cas d’espèce intègre tant des éléments relatifs à la valeur de rendement, par le principe de la capitalisation de l'état locatif, que des éléments se rapportant à la valeur vénale, qui influe sur le taux de capitalisation applicable. Par ailleurs, il n’apparaît pas – et la recourante ne le prétend pas – que les immeubles détenus de manière directe par la recourante auraient fait l'objet d'une vente récente, ce qui aurait alors dû conduire à s’écarter des valeurs retenues par l’autorité intimée au profit de la valeur d'aliénation. En outre, cette méthode a été reconnue comme étant conforme à l’art. 14 LHID à réitérées reprises par le Tribunal fédéral. La recourante expose que la conformité de la méthode utilisée par l’AFC-GE a été examinée dans le cadre de litiges ayant trait à des personnes physiques et non à des fonds de placements, de sorte qu’il conviendrait de s’en écarter. Ce faisant, elle perd de vue que l’art. 29 al. 2 let. c LHID prévoit expressément que la fortune nette des fonds de placements collectifs détenant des immeubles en propriété directe est déterminée conformément aux dispositions applicables aux personnes physiques. Il n’y a dès lors pas lieu de s’écarter de cette jurisprudence. Enfin, si le législateur fédéral avait souhaité que prévale uniquement le principe de l'estimation à la valeur vénale des immeubles détenus par des fonds de placements collectifs selon des expertises privées, comme semble le prétendre la recourante, il l’aurait prévu expressément dans la LIFD ou la LHID, au lieu de renvoyer aux dispositions applicables aux personnes physiques (art. 29 al. 2 let.”
Repartitionswerte dienen ausschliesslich der Verteilung der Schulden zwischen den Kantonen und dürfen nicht zu einer Erhöhung des Vermögenssteuerwerts von Liegenschaften führen. Für die Bewertung der Aktiven bleiben die nach kantonalem Recht ermittelten Verkehrswerte massgeblich.
“Der einzelne Liegenschaftskanton ermittelt dann das für die Bemessung der Vermögenssteuer relevante innerkantonale Reinvermögen, indem er in einem ersten Schritt gestützt auf die amtlichen kantonalen Verkehrswerte der innerkantonalen Liegenschaften das BGE 148 I 65 S. 75 steuerbare Bruttovermögen festlegt. In einem zweiten Schritt bestimmt er die eigene Repartitionsquote, d.h. den Anteil der innerkantonalen Liegenschaften zu Repartitionswerten an den Gesamtaktiven des Steuerpflichtigen mit Liegenschaften zu Repartitionswerten. Diese Repartitionsquote multipliziert der Liegenschaftskanton mit den gesamten Schulden des Steuerpflichtigen, um zum Schuldenanteil zu gelangen, den er vom innerkantonalen Bruttovermögen abziehen muss. Die Repartitionswerte sind also nur für die Verlegung der Schulden, nicht aber für die Bewertung der Aktiven von Bedeutung; insofern bleiben die nach kantonalem Recht ermittelten Verkehrswerte alleine massgeblich. Es wäre nämlich weder mit dem Schlechterstellungsverbot (vgl. oben E. 3.1) noch mit dem harmonisierungsrechtlichen Gebot der Bewertung zum Verkehrswert (Art. 14 Abs. 1 StHG) vereinbar, den Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft eines in mehreren Kantonen steuerpflichtigen Eigentümers auf einen Repartitionswert anzuheben, der über dem steuerlichen Verkehrswert der Liegenschaft liegt, den ein Eigentümer zu versteuern hätte, der nur im Belegenheitskanton steuerpflichtig ist (vgl. SIEBER, a.a.O., § 25 Rz. 9).”
Der IGPC enthält keine Immobilienpositionen und misst nicht die Preise von Immobilien; er eignet sich daher grundsätzlich nicht zur Bestimmung des Verkehrswerts von Grundstücken im Sinne von Art. 14 StHG. Seine alleinige oder ausschliessliche Verwendung zur Ermittlung des Verkehrswerts ist daher problematisch. Gleichwohl bedeutet die blosse Berücksichtigung des IGPC in einer Bewertungsmethode nicht zwangsläufig, dass die betreffende Regelung der Harmonisierungsgesetzgebung zu widersprechen hätte.
“Cet indicateur ne mesure ni le niveau absolu des prix, ni le coût de la vie, ni le niveau de vie, ni l'évolution de ces deux derniers" (cf. Office cantonal genevois de la statistique, Études et documents - Indice genevois des prix à la consommation [décembre 2005 = 100] - Études et documents n° 42, avril 2006, p. 1). Par ailleurs, l'IGPC est calculé à l'aide d'un "panier-type", dont la structure est composée notamment de produits et de services appartenant aux catégories "habillement et chaussures", "alimentation et boissons non alcoolisées", "enseignement" ou encore "restaurants et hôtels". De plus, les biens immobiliers ne sont pas inclus dans la détermination de l'IGPC (cf. Office cantonal genevois de la statistique, Études et documents - Indice genevois des prix à la consommation [décembre 2005 = 100] - Études et documents n° 42, avril 2006, p. 4). Par conséquent, l'IGPC ne constitue pas un élément de calcul permettant de faire ressortir la valeur d'un bien immobilier au sens de l'art. 14 LHID dans le canton de Genève. Cependant, la seule prise en compte de l'IGPC dans une méthode de calcul ne signifie pas encore que la réglementation litigieuse serait contraire à la loi d'harmonisation fiscale. En effet, on rappellera que lors d'un contrôle abstrait, certaines règles d'évaluation ne doivent pas être annulées du seul fait que certains éléments de la méthode d'évaluation retenue, examinés isolément, apparaissent comme critiquables (consid. 1.4.2 et”
“Cet indicateur ne mesure ni le niveau absolu des prix, ni le coût de la vie, ni le niveau de vie, ni l'évolution de ces deux derniers" (cf. Office cantonal genevois de la statistique, Études et documents - Indice genevois des prix à la consommation [décembre 2005 = 100] - Études et documents n° 42, avril 2006, p. 1). Par ailleurs, l'IGPC est calculé à l'aide d'un "panier-type", dont la structure est composée notamment de produits et de services appartenant aux catégories "habillement et chaussures", "alimentation et boissons non alcoolisées", "enseignement" ou encore "restaurants et hôtels". De plus, les biens immobiliers ne sont pas inclus dans la détermination de l'IGPC (cf. Office cantonal genevois de la statistique, Études et documents - Indice genevois des prix à la consommation [décembre 2005 = 100] - Études et documents n° 42, avril 2006, p. 4). Par conséquent, l'IGPC ne constitue pas un élément de calcul permettant de faire ressortir la valeur d'un bien immobilier au sens de l'art. 14 LHID dans le canton de Genève. Cependant, la seule prise en compte de l'IGPC dans une méthode de calcul ne signifie pas encore que la réglementation litigieuse serait contraire à la loi d'harmonisation fiscale. En effet, on rappellera que lors d'un contrôle abstrait, certaines règles d'évaluation ne doivent pas être annulées du seul fait que certains éléments de la méthode d'évaluation retenue, examinés isolément, apparaissent comme critiquables (consid. 1.4.2 et”
Neuere Marktwerte können bei der Bemessung nach Art. 14 Abs. 1 StHG zu deutlich höheren Liegenschaftsbewertungen führen; die zitierten Entscheide zeigen konkrete Fälle mit erheblichen Abweichungen gegenüber älteren Schätzungen.
“Elle constitue en outre une valeur plus récente qui est plus proche de la valeur vénale de l'immeuble tel que l'impose l'art. 14 al. 1 LHID pour le calcul de la fortune d'un contribuable. Il est évident qu'une valeur de CHF 608'978.- pour le bien considéré, à savoir une parcelle de 2'292 m2 sise à B______, sur laquelle est érigée une villa de 124 m2 au sol, ne correspond pas à la véritable valeur vénale du bien-fonds. Quant à l'ATA/810/2018 précité et comme l'a retenu le TAPI, cet arrêt se limitait à confirmer la suspension de la valeur d'estimation pour le reste de la période décennale (2012-2014) sans que ne soit examinée la question d'une suspension postérieure. Au vu de ces éléments, l'AFC-GE était fondée à fixer la valeur immobilière du bien de la recourante sis à B______ à CHF 4'212'000.- pour l'ICC”
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht kotierter Gesellschaftsanteile kann die Ertragswertbetrachtung angemessen berücksichtigt werden. Die LHID erlaubt somit die Einbeziehung der Ertragswertkriterien, rechtfertigt jedoch nicht jede beliebige Abweichung zugunsten der Ertragswertperspektive.
“Dans ce cadre, les recourants avaient pourtant déjà argumenté que la circulaire n° 28 était inadaptée à leur situation dès lors qu’aucun tiers n’aurait accepté d’acquérir les actions de cette société au prix fixé par l’AFC-GE puisque cette valeur dépendait de sa présence et que l’étude n’avait aucune valeur dans la mesure où elle ne jouissait d’aucune réputation et ne détenait aucune clientèle propre, arguments repris à nouveau dans le cadre de la présente procédure. Il n’y a pas lieu de s’écarter des considérants du Tribunal fédéral sur ces points. En outre, comme déjà relevé dans la jurisprudence précitée, le fait que la nouvelle LIPP ne contienne plus de référence expresse à la valeur de rendement, contrairement à ce qui prévalait sous l’empire de l'aLIPP-III, ne s'oppose aucunement à la prise en compte de ladite valeur pour déterminer la valeur vénale des titres non cotés en bourse. Par ailleurs, les recourants ne sauraient être suivis lorsqu’ils allèguent que, selon la systématique légale, la « valeur de rendement » citée à l’art. 14 al. 1 LHID serait uniquement applicable pour les immeubles agricoles et sylvicoles visés à l’art. 14 al. 2 LHID. En effet, d’une part, les travaux préparatoires relatifs à la LHID relèvent ce qui suit : « En ce qui concerne les principes d'évaluation proposés en matière d'imposition de la fortune, et avant tout, l'objection d'après laquelle il serait faux de ne prendre en considération que la valeur vénale, on observe que l'art. 17 1er al. LHID [devenu depuis lors l’art. 14 al. 1 LHID] a été modifié de façon que la valeur de rendement puisse aussi être prise en considération de manière appropriée. Nous sommes favorables aux propositions faites en ce sens et sommes convaincus d'avoir tenu compte de ces préoccupations par le biais de la nouvelle rédaction » (Message concernant les lois fédérales sur l’harmonisation des impôts directe des cantons et des communes ainsi que sur l'impôt fédéral [Message sur l'harmonisation fiscale] du 25 mai 1983 - FF 1983 III 1, p. 110). Il n’existe aucune mention du fait que la valeur de rendement aurait été rajoutée uniquement en ce qui concerne les immeubles agricoles et sylvicoles.”
“La jurisprudence considère par ailleurs que l’exigence de la densité normative n’est pas absolue, car on ne saurait exiger du législateur qu’il renonce totalement à recourir à des notions générales, comportant une part nécessaire d’interprétation. Cela tient en premier lieu à la nature générale et abstraite inhérente à toute règle de droit, et à la nécessité qui en découle de laisser aux autorités d’application une certaine marge de manœuvre lors de la concrétisation de la norme. Pour déterminer quel degré de précision l’on est en droit d’exiger de la loi, il faut tenir compte du cercle de ses destinataires et de la gravité des atteintes qu’elle autorise aux droits fondamentaux (ATF 143 I 253 consid. 6.1 et les références ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_719/2020 du 30 juin 2021 consid. 5.3.2). Elle retient aussi qu’en prévoyant des règles unifiées d’estimation des titres non cotés en vue de leur imposition sur la fortune dans un domaine où les cantons jouissent d’un large pouvoir d’appréciation, la circulaire n° 28 poursuit un but d’harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l’art. 14 al. 1 LHID (arrêt du Tribunal fédéral 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 4.3). Elle ajoute que si l’évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons, la LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d’évaluation précise pour déterminer cette valeur et que les cantons disposent donc en la matière d’une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, sur le vu du caractère potestatif de l’art. 14 al. 1 2ème phr. LHID, dans quelle mesure la valeur de rendement doit être prise en considération dans l’estimation. Ainsi, la valeur de rendement peut être prise en considération de manière appropriée, mais sans justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_401/2020 du 28 juillet 2021 consid. 4.1.1, destiné à publication ; 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1). Elle précise que la circulaire n° 28 prend en compte les éléments déterminants pour l’évaluation des titres non cotés et qu’elle est appropriée pour l’estimation des sociétés en vue de l’imposition sur la fortune des actionnaires, sans pour autant exclure que d’autres méthodes d’évaluation reconnues puissent, isolément, s’avérer appropriées.”
Bei der Bewertung von Gesellschaftsanteilen kann die Ertrags‑/Kapitalisierungsmethode (Ertragswertmethode) berücksichtigt werden; der angewandte Kapitalisierungszinssatz ist im Einzelfall zu prüfen bzw. festzulegen.
“Le fait qu’elles ne ressortent pas expressément de l’acte de recours n’est pas, en soi, un motif d’irrecevabilité, pourvu que l’autorité judiciaire et la partie adverse puissent comprendre avec certitude les fins du recourant (ATA/657/2022 du 23 juin 2022 consid. 2b ; ATA/1068/2023 du 27 septembre 2023 consid. 2.2). 2.2 En l'espèce, il ressort des écritures des recourants qu'ils contestent l'évaluation de C______. L’on comprend qu’ils demandent l'annulation de leur taxation pour l'année 2019 en ce qui concerne l’estimation de la valeur des titres de la holding qu’ils détiennent et qu’ils sollicitent la prise en compte d’un taux de capitalisation de 16%. Le recours est ainsi recevable. 3. Le litige porte sur l'estimation de la valeur des titres de F______ que détient indirectement C______, dont le recourant est l'unique associé, aux fins de l'imposition sur la fortune des recourants pour la période fiscale 2019. 3.1 Selon l'art. 13 al. 1 la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La valeur vénale est la valeur marchande objective d'un actif à un moment donné. Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; 2C_1057/2018 du 7 avril 2020 consid. 4.1 ; ATA/919/2022 du 13 septembre 2022 consid. 26a). L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6). Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phr. LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid.”
Schematische Kapitalisierungssätze sind zulässig. Sie dürfen jedoch nicht die einzige Grundlage der Bewertung bilden und dürfen nicht systematisch zu Über- oder Unterbewertungen führen oder in einem Ausmass von der Verkehrswertermittlung abweichen, das die Annahme eines realitätswidrigen Ergebnisses rechtfertigt.
“4 ; 2C_476/2014 du 21 novembre 2014 consid. 4.1 ; ATA/191/2020 du 18 février 2020 consid. 4b ; ATA/379/2018 du 24avril 2018 et les références citées). b. La LIPP prévoit qu'elle s'applique dès la période fiscale 2010, les périodes antérieures étant régies par l'ancien droit (art. 72 al. 1 LIPP). c. La présente affaire concerne l'ICC 2009 et 2010. Trouvent ainsi application la LHID, la LPFisc, ainsi que les cinq anciennes lois sur l'imposition des personnes physiques (aLIPP-I à aLIPP-V du 22 septembre 2000) pour les périodes fiscales 2008 et 2009 et la LIPP pour la période fiscale 2010. 6) Dans un premier grief, le recourant conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b et les références citées). Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en fondant l’imposition sur un pourcentage de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
Den Kantonen bleibt bei der Umsetzung von Art. 14 Abs. 2 StHG ein weiter Ermessensspielraum. Sie können die nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen und damit den Verkehrswert mitberücksichtigen; Abweichungen vom Ertragswert sind insoweit zulässig, als sie sachlich begründet und «angemessen» sind und nicht willkürlich erfolgen. Eine kantonale Bewertung ist vom Bundesgericht nur auf verfassungsrechtliche Rügen (insbesondere Willkür) hin zu überprüfen.
“2 der von der kantonalen Schatzungskommission erstellten Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 10.10.2018 [abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20", besucht am 16.3.2024, fortan: Bewertungsnormen), umgesetzt. Da für die Remise kein landwirtschaftlicher Ertragswert bekannt ist, kann vorliegend nicht festgestellt werden, ob bzw. inwieweit eine Abweichung besteht. Soweit dem landwirtschaftlichen Ertragswert, wie allenfalls vorliegend, über die nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen in Einzelfällen nicht entsprochen werden kann, ist dies auch bei einer an sich deutlichen Abweichung hinzunehmen. Dies einerseits mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz sowie auf das Legalitätsprinzip und die vom Gesetzgeber ausdrücklich gewollte Bewertungsform (vgl. zum Ganzen RKE 100 2020 107 vom 21.9.2021, E. 3.6). Andererseits gilt dies mit Blick auf die Bestimmung von Art. 14 Abs. 2 StHG, die als massgebliche bundesrechtliche Steuernorm zur Bewertung landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke den Kantonen einen grossen Spielraum belässt und insbesondere auch die Mitberücksichtigung des den nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen zugrundeliegenden Verkehrswerts zulässt (vgl. Teuscher/Lobsiger, a.a.O., N. 35 zu Art. 14 StHG). Nach dem Gesagten ist auch die vom landwirtschaftlichen Ertragswert abweichende Bewertung der teilweise landwirtschaftlich genutzten Remise nicht zu beanstanden. Der Hauptantrag der Rekurrentin ist demzufolge abzuweisen. Im Folgenden ist noch auf die nichtlandwirtschaftliche Bewertung des Wohnhauses (CHF 975'400.--) und der Remise (CHF 93'300.--) mit einem amtlichen Wert von zusammen CHF 1'068'700.-- (pag. 10) einzugehen. Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art.”
“12; 2C_1057/2018 du 7 avril 2020 consid. 4.1 et références). L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6). Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manoeuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, sur le vu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2e phrase LHID, dans quelle mesure la valeur de rendement doit être prise en considération dans l'estimation. Cela étant, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération que "de manière appropriée" (art. 14 al. 2 LHID). Elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Eu égard à la large marge de manoeuvre laissée aux cantons en la matière, le Tribunal fédéral ne remet toutefois en cause une évaluation cantonale que dans la mesure des griefs constitutionnels dûment invoqués, et en particulier celui de l'arbitraire (sur l'ensemble, cf. arrêt 2C_866/2019 précité du 27 août 2020 consid. 4.1 et les références).”
Behauptete Bau- bzw. Ausbaukosten sind nur bei Vorlage entsprechender Belege zu berücksichtigen. Werden die behaupteten Kosten nicht nachgewiesen, können sie bei der Wertermittlung nicht abgezogen bzw. nicht berücksichtigt werden.
“Les immeubles sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune (cf. art. 13 al. 1 LHID; art. 47 let. a LIPP). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID; art. 49 al. 2 LIPP). Tout propriétaire qui fait construire un bâtiment nouveau ou qui, par des travaux quelconques, augmente la valeur d'un bâtiment ou d'une propriété, est tenu de faire au département compétent, dans les douze mois qui suivent l'achèvement de la construction ou des travaux, une déclaration indiquant la nature, l'importance et la valeur des modifications ou des nouvelles constructions (art. 51 al. 1 LIPP). Le coût de ces constructions et travaux est intégré à la valeur fiscale (art. 51 al. 2 LIPP). En l'espèce, la recourante n'ayant pas établi les coûts allégués de construction des immeubles sis route X.________ à hauteur de 932'287 fr., alors qu'une telle preuve lui incombait (cf. supra consid. 8), la Cour de justice a refusé, à raison, de déduire lesdits coûts de la valeur fiscale de ces immeubles. VII. Conclusions, frais et dépens”
Bei Meinungsverschiedenheiten über die Wertermittlung kann eine unabhängige Expertise angeordnet werden. Gutachten sollen Unabhängigkeit aufweisen; die vorgelegten Entscheide und Reglemente verlangen bei Immobilienbewertungen die Anwendung einer dynamischen Ertragswertmethode. Gutachten, die vom Eigentümer finanziert werden, sind wegen möglicher Beeinflussung der Objektivität kritisch zu würdigen.
“Dès lors que la valeur vénale était la règle et la valeur de rendement l’exception, la loi devait prévoir dans quelle mesure la valeur de rendement devait être prise en considération lors de la valorisation des titres de sociétés non cotés. S’il fallait prendre en compte la capitalisation du bénéfice, les modalités de calculs de détermination de l’assiette taxable devaient être stipulées par la loi et non être explicitées dans une circulaire ayant pour but principal d’uniformiser les méthodes de détermination de la fortune taxable pour les besoins des répartitions intercantonales. Partant, la valorisation des actions de l’étude devait être opérée sur la base de ses fonds propres, et en cas désaccord à ce propos, sur la base d’une expertise indépendante. La circulaire n° 28 était arbitraire dès lors qu’elle traitait l’ensemble des titres non cotés des diverses sociétés de capitaux de manière uniforme, sans tenir compte de leurs spécificités propres et intrinsèques. De plus, elle violait la loi en indiquant que la valeur vénale correspondait à la valeur intrinsèque pour l’ensemble des titres non cotés, ce qui était contradictoire avec la notion de valeur vénale de l’art. 14 LHID. Elle était également contradictoire et traitait de manière uniforme ce qui était dissemblable, établissait des distinctions juridiques qui ne se justifiaient par aucun motif raisonnable, traitait sans distinction de nature les bénéfices et les marchés. Elle érigeait par ailleurs l’exception (la valeur de rendement) comme principe général. La décision de l’AFC-GE était également insoutenable dans son résultat. Alors que l’étude n’avait pas changé de structure pendant les années litigieuses, elle aurait une valeur vénale selon l’AFC-GE, pour un tiers voulant l’acquérir, passant de plus de CHF 9'000'000.- millions en 2009 à CHF 387'900.- en 2013. Le recourant devait ainsi payer, alors que la structure n’avait pas changé, CHF 85'000.- d’impôt sur la fortune en 2009 en lien avec la détention de l’étude, tandis qu’il avait payé CHF 3'000.- en 2013. Enfin, la surestimation de ces titres contrevenait au principe de neutralité du système fiscal, puisqu’elle mettait le recourant dans une situation moins bonne que s’il exerçait son activité à titre d’indépendant.”
“Le Tribunal fédéral avait relevé que l’expertise immobilière produite par une personne physique, en vue de démontrer qu’une estimation fiscale était surfaite ou arbitraire, ne pouvait pas être considéré comme étant objective, dès lors qu’elle était financée par le propriétaire, qui pouvait exercer une influence sur son résultat. Dans le cadre des placements collectifs de capitaux, la LPCC imposait aux fonds immobiliers de publier des valeurs vénales fixées par un expert indépendant. Cette indépendance faisait l’objet d’une surveillance de la part de la FINMA. La FINMA, à laquelle la LPCC et l’OPCC déléguait la compétence d’édicter certaines prescriptions, validait les règles d’évaluation figurant dans la directive pour les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset Management Association (ci-après : SFAMA) du 2 avril 2008 (ci-après : la directive SFAMA), laquelle prévoyait notamment que la valeur vénale des immeubles devait être effectuée en recourant à une méthode dynamique de la valeur de rendement. Il existait deux méthodes pour fixer la valeur vénale des immeubles locatifs : l’une imposée par le droit fédéral et l’autre par le droit cantonal. Or, le droit fédéral primait le droit cantonal qui lui était contraire. Le fait que le Tribunal fédéral ait jugé la méthode genevoise comme étant conforme à l’art. 14 LHID ne permettait pas de considérer que la loi cantonale serait de rang égal aux lois fédérales. La méthode cantonale de calcul de l’estimation fiscale n’était pas applicable dans son cas, puisqu’il existait une méthode imposée par le droit fédéral. Un arrêt de 1994 du Tribunal fédéral tranchait clairement la question de l’estimation de la valeur vénale. Les expertises qu’elle avait requises, qu’elle produisait en annexe au recours, avaient été établies conformément aux prescriptions des lois fédérales. Elles tenaient compte de la situation, de l’état de vétusté du bâtiment, des travaux à prévoir et des possibilités d’augmenter les revenus immobiliers, de sorte que la valeur vénale ainsi définie était nettement plus pertinente que celle fixée schématiquement. L’expert immobilier qui avait réalisé les expertises en question était la société qui avait été récemment mandatée par le canton de Genève dans l’optique de mettre en place un système d’évaluation des immeubles semblable à celui appliqué par le canton de Zurich.”
Das StHG verlangt die Bewertung zum Verkehrswert, schreibt indessen nicht vor, nach welchen konkreten Regeln dieser zu ermitteln ist. Den Kantonen verbleibt deshalb ein weiter Gestaltungs- und Anwendungsspielraum bei der Wahl und Umsetzung von Bewertungsmethoden sowie bei der Frage, in welchem Umfang der Ertragswert berücksichtigt wird. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hält an diesem Spielraum fest und beschränkt ihre Kontrolle auf die Prüfung von Verletzungen des Bundesrechts bzw. offensichtlich fehlerhaften Bewertungsmethoden oder -ergebnissen.
“Die Kantone haben von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 lit. a StHG) und dabei das Vermögen, insbesondere die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke (vgl. Art. 14 Abs. 2 StHG), zum Verkehrswert zu bewerten; dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 StHG). Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch bei der Frage, ob und in welchem Mass der Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum (BGE 148 I 210 E. 4.4.2; 128 I 240 E. 3.1.1; Urteil 2C_660/2018 vom 5. April 2019 E. 2.1).”
“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG). Der Bundesgesetzgeber setzt den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraus, ohne ihn zu definieren. Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt, d.h. Art. 14 Abs. 1 StHG ist als Rahmenvorschrift ausgestaltet und eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw. eine marge de manoeuvre importante (vgl. zum Ganzen BGE 148 I 210 E. 4.4.1 und 4.4.2; Urteil 2C_194/2021 vom 23. Dezember 2021 E. 2.2). Demzufolge ist die bundesgerichtliche Kognition in diesem Bereich auf die Prüfung der Verletzung von Bundesrecht, insbesondere von verfassungsmässigen Individualrechten, beschränkt. Insoweit unterliegen die Beschwerdeführer der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (vorne E. 1.2.2 bis 1.2.4).”
“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG; zum Ganzen nunmehr Urteil 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.1, zur Publikation vorgesehen). Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 14 StHG geht hervor, dass der Bundesgesetzgeber den Rechtsbegriff des Verkehrswerts voraussetzt, ohne ihn zu definieren (Botschaft vom 25. Mai 1983 zu Bundesgesetzen über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden sowie über die direkte Bundessteuer, BBl 1983 III 1, insb. 104 zu Art. 17 E-StHG). Auch die Methodik der Bewertung und Bemessung des Verkehrswerts ist nicht bundesrechtlich geregelt. Gleich wie im Fall des Eigenmietwerts (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 StHG) hat der Bundesgesetzgeber die Norm (Art. 14 Abs. 1 StHG) als Rahmenvorschrift ausgestaltet. Dies eröffnet den Kantonen und Gemeinden bei Überführung des Harmonisierungsrechts in ihr eigenes Steuerrecht einen weiten Gestaltungsspielraum bzw. eine marge de manoeuvre importante (Urteil 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.2, zur Publikation vorgesehen). Demzufolge ist die bundesgerichtliche Kognition in diesem Bereich auf die Prüfung der Verletzung von Bundesrecht, insbesondere von verfassungsmässigen Individualrechten, beschränkt (vorne E.”
“Wo das Bundesrecht - wie etwa in Art. 14 Abs. 1 StHG - diesen Begriff verwendet, ohne bestimmte Bewertungsmethoden vorzugeben, verbleibt den Kantonen bei der Bewertung eines Vermögenswertes ein erheblicher Handlungsspielraum (vgl. BGE 136 II 256 E. 3.1 S. 259; 134 II 207 E. 3.6 S. 214; 128 I 240 E. 3.1.1 S. 248). Dieser kantonale Handlungsspielraum ist jedenfalls nicht geringer, wenn es um eine nicht harmonisierte Steuer geht, sodass die Auslegung und/oder Anwendung der rein kantonalen oder kommunalen Bewertungsregeln zu prüfen ist (Urteil 2C_598/2018 vom 27. September 2019 E. 4.2.2). Abgesehen davon, dass jeder Bewertung ein gewisses Schätzerermessen innewohnt, rechtfertigt ein Einschreiten des Bundesgerichts sich nur, wenn der Bewertung ein offensichtlich unrichtiger Sachverhalt zugrunde gelegt worden ist, allgemein anerkannte Bewertungsmethoden klar verletzt oder unrichtig angewendet worden sind oder gesamthaft gesehen ein offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultiert (vgl. BGE 141 I 113 E. 6.2 S. 117).”
Die Anwendung der Circulare Nr. 28 (‚Praktiker‑Methode‘) zur Bewertung personenbezogener Dienstleistungsgesellschaften kann mit Art. 14 vereinbar sein. Verwaltungsinstanzen und das Bundesgericht haben die Methode in entsprechenden Fällen bestätigt, namentlich wenn der Ertrag stark vom Gesellschafter abhängt. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass eine Bewertung ausschliesslich nach Substanz-/Nettovermögenswerten zu systematisch tiefen Ergebnissen führen kann.
“Il s’agit, en particulier, d’éviter que soient créés, par le biais d’une interprétation extensive, de nouveaux cas d’assujettissement, de nouvelles matières imposables ou de nouveaux faits générateurs d’imposition (ATF 131 II 562 consid. 3.4). 10) En l’occurrence, il n’est pas contesté que les titres de l’étude n’ont pas fait l'objet d'un transfert substantiel entre tiers indépendants, ce qui aurait permis de retenir une valeur vénale correspondant au prix d'acquisition. L’autorité fiscale a fixé l’estimation des actions de l’étude sur la base de la circulaire n° 28, selon la méthode dite « des praticiens », en retenant toutefois une pondération simple – et non doublée de la valeur de rendement. Nonobstant l’argumentation des recourants, l'évaluation des actions d’une étude d’avocat constituée en société anonyme selon cette méthode a été avalisée à plusieurs reprises, tant par la chambre administrative que par le Tribunal fédéral. Ainsi, et contrairement à ce que relèvent les recourants, tant la chambre de céans que le Tribunal fédéral ont notamment déjà eu l’occasion de relever dans les jurisprudences précitées que l’application de la circulaire n° 28 était conforme à l’art. 14 LHID et concrétisait ce dernier. Si les recourants font certes valoir des arguments supplémentaires dans le cadre de la présente procédure qui seront examinés ci-après, la chambre de céans et le Tribunal fédéral ont déjà confirmé l’application de la méthode précitée dans la cadre de la taxation ICC 2008 des recourants (2C_866/2019 précité). Dans ce cadre, les recourants avaient pourtant déjà argumenté que la circulaire n° 28 était inadaptée à leur situation dès lors qu’aucun tiers n’aurait accepté d’acquérir les actions de cette société au prix fixé par l’AFC-GE puisque cette valeur dépendait de sa présence et que l’étude n’avait aucune valeur dans la mesure où elle ne jouissait d’aucune réputation et ne détenait aucune clientèle propre, arguments repris à nouveau dans le cadre de la présente procédure. Il n’y a pas lieu de s’écarter des considérants du Tribunal fédéral sur ces points. En outre, comme déjà relevé dans la jurisprudence précitée, le fait que la nouvelle LIPP ne contienne plus de référence expresse à la valeur de rendement, contrairement à ce qui prévalait sous l’empire de l'aLIPP-III, ne s'oppose aucunement à la prise en compte de ladite valeur pour déterminer la valeur vénale des titres non cotés en bourse.”
“In una pronuncia del 15 settembre 2022 (n. 2C_59/2022), la Suprema Corte si è confrontata con una decisione di tassazione che riguardava, fra l’altro, uno studio di architettura e progettazione. In questo contesto, ha richiamato le sentenze riguardanti gli studi legali, confermando che (non solo, ma in particolare) nel caso di società di servizi personali con un reddito fortemente dipendente dall'azionista, è adeguata una stima in base al metodo pratico. Ha poi ribadito che una valutazione delle società anonime del settore dei servizi solo in base al valore patrimoniale netto porterebbe a valori sistematicamente molto bassi, che non corrisponderebbero al valore venale secondo l’art. 14 LAID. Ha pertanto esteso le stesse considerazioni al caso dello studio di architettura, in modo tale che il “metodo pratico” possa trovare applicazione uniforme alle società di servizi personali (consid. 4.3).”
Bei personenbezogenen Dienstleistungsunternehmen (z. B. Kanzleien, Praxisbetriebe) führt eine ausschliessliche Bewertung zum Substanzwert regelmässig zu zu tiefen Verkehrswerten. Die Rechtsprechung hält es daher für angemessen, den Ertragswert zu berücksichtigen; insb. wird häufig das arithmetische Mittel von Ertrags- und Substanzwert (Praktikermethode) als geeignete Bewertungsmethode genannt.
“In seiner Rechtsprechung in Bezug auf Anwaltskanzleien hat das Bundesgericht festgehalten, dass (nicht nur, sondern gerade auch) bei personenbezogenen Dienstleistungsunternehmen, mit stark vom Aktionär abhängigen Erträgen dem Grundsatz nach das arithmetische Mittel zwischen (einfach gewichtetem) Ertrags- und Substanzwert angemessen ist. Es hielt fest, dass eine Bewertung von Alleinaktiengesellschaften im Dienstleistungssektor lediglich zum Substanzwert dazu führen würde, dass systematisch sehr tiefe Werte resultieren und dies nicht dem Verkehrswert gemäss Art. 14 StHG entspricht (vgl. Urteil 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 6.2.4; vgl. auch Kommentar zum SSK-KS Nr. 28 Rz. 5 in fine). In einem weiteren Entscheid in Bezug auf die Vermögenssteuerbewertung einer Anwaltsgesellschaft stützte es explizit die Angemessenheit der "Praktikermethode" (vgl. Urteil 2C_954/2020 vom 26. Juli 2021 E. 7.6). Sowohl beim vorliegenden Architektur- und Planungsbüro (C.________ AG) als auch bei der Total- und Generalbauunternehmung (D.________ AG) handelt es sich, wie auch von den Beschwerdeführern aufgezeigt, um personenbezogene Dienstleistungsunternehmen. Gerade wegen der rechtsgleichen und einheitlichen Anwendung der Bewertungsmethodik ist es angezeigt auf die vorliegenden personenbezogenen Dienstleistungsunternehmen die "Praktikermethode" anzuwenden. Im übrigen genügen die Ausführungen der Beschwerdeführer nicht, um eine Verletzung des Besteuerungsgrundsatzes nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nach Art. 127 Abs. 2 BV zu rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG).”
“Das Ergebnis der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Freiwillig eingegangene Verpflichtungen sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht zu berücksichtigen (Kommentar SSK 2021, Rz. 2). Weiter ist unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung im genannten Kommentar betreffend die Bewertung von Anwaltskanzlei-Aktiengesellschaften festgehalten, eine Bewertung von Alleinaktiengesellschaften im Dienstleistungssektor lediglich zum Substanzwert würde dazu führen, dass systematisch sehr tiefe Werte von Dienstleistungsunternehmen, deren Aktivität vom Alleinaktionär abhängig sei, resultieren und dies nicht dem Verkehrswert gemäss Art. 14 StHG entsprechen würde. Im konkreten Fall habe das Bundesgericht es als Selbstverschulden des Anwalts bezeichnet, dass der Ertragswert deutlich höher ausgefallen sei, weil er sich in den der Bewertung zugrundeliegenden Geschäftsjahren selber keinen Lohn ausbezahlt habe (es lasse im Übrigen keine nachträgliche Berücksichtigung eines fiktiven Lohns für die Bewertung”
“In una pronuncia del 15 settembre 2022 (n. 2C_59/2022), la Suprema Corte si è confrontata con una decisione di tassazione che riguardava, fra l’altro, uno studio di architettura e progettazione. In questo contesto, ha richiamato le sentenze riguardanti gli studi legali, confermando che (non solo, ma in particolare) nel caso di società di servizi personali con un reddito fortemente dipendente dall'azionista, è adeguata una stima in base al metodo pratico. Ha poi ribadito che una valutazione delle società anonime del settore dei servizi solo in base al valore patrimoniale netto porterebbe a valori sistematicamente molto bassi, che non corrisponderebbero al valore venale secondo l’art. 14 LAID. Ha pertanto esteso le stesse considerazioni al caso dello studio di architettura, in modo tale che il “metodo pratico” possa trovare applicazione uniforme alle società di servizi personali (consid. 4.3).”
“2 LHID, exclusivement dévolu à ce type d’immeubles. C’est dès lors conformément au droit et à la jurisprudence que l’AFC-GE a appliqué la circulaire n° 28 pour procéder à l’estimation des titres de l’étude. 11) Les recourants considèrent que la valeur de rendement de l’étude ne pourrait pas être prise en compte dès lors les revenus passés ne pourraient permettre de prévoir les revenus futurs. La valeur vénale devrait dès lors correspondre à la valeur intrinsèque, laquelle est négative. Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de relever, dans le cadre de la taxation 2008 des recourants, qu’une évaluation reposant exclusivement sur la valeur substantielle (intrinsèque) aurait pour conséquence de parvenir de manière systématique à une évaluation très faible des titres des sociétés de services dont la valeur dépend de l'activité de leur actionnaire unique (cette valeur étant nulle en l’occurrence), de sorte qu’il serait douteux qu'une telle méthode respecterait le principe de l'évaluation à la valeur vénale prévue par l'art. 14 LHID (arrêt du Tribunal fédéral 2C_866/2019 précité consid. 6.2.2). En outre, comme relevé à juste titre par le TAPI, le raisonnement des recourants ne prend pas en compte les hypothèses plausibles dans lesquelles le recourant vendrait tout ou partie de ses actions de l’étude, tout en continuant à exercer son activité d’avocat pour le compte de la société. D’ailleurs, même dans l’hypothèse où le recourant vendrait ses parts à un confrère et cesserait de travailler pour l’étude, il est vraisemblable qu’il remettrait également un portefeuille de clientèle à son successeur, lequel permettrait au repreneur de réaliser un chiffre d’affaire plus ou moins équivalent aux années précédentes. Il est dès lors erroné de prétendre qu’aucun revenu futur ne puisse être escompté en cas de vente. Pour le surplus, comme déjà relevé par la chambre de céans dans une autre affaire concernant également un contribuable détenteur d’actions dans une étude d’avocat, appliquer à des études d'avocats constituées en société anonyme un traitement fiscal différent hormis des correctifs visant à tenir compte des restrictions au droit de transférer les actions de celui réservé aux autres sociétés de services constituées sous la même forme consacrerait une inégalité de traitement, qui ne serait pas justifiée par des motifs de droit fiscal.”
Die Begriffsbestimmung der in Abs. 2 genannten land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke ist im Einklang mit dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (LDFR), dem Raumplanungsrecht und dem Landwirtschaftsrecht sowie der einschlägigen Rechtsprechung auszulegen; danach sind dies Grundstücke, die in den Anwendungsbereich der LDFR fallen und überwiegend der landwirtschaftlichen Nutzung dienen.
“L'estimation fiscale des immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). Cette disposition correspond à l’art. 14 al. 2 LHID (cf. arrêt EF.2008.0007 du 9 février 2009 consid. 2a). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de l’art. 14 al. 2 LHID, par souci de cohérence avec les dispositions de la la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et de la loi fédérale du 29 avril 1998 sur l'agriculture (LAgr; RS 910.1), on entend ceux qui entrent dans le champ d’application de la LDFR et qui servent, de manière prépondérante, à l’agriculture (cf. implicitement dans ce sens l'arrêt 2C_873/2011 du 22 octobre 2012 consid. 5.2; arrêt EF.2008.0007 du 9 février 2009 consid. 2a; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Zweifel/Beusch [éd.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4e éd., 2022, n°38 ad art. 14 LHID). Cette définition équivaut à celle de l’art. 11 RLEFI, à teneur duquel les immeubles agricoles sont les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l’exploitation rurale.”
Ergibt sich der Verkehrswert aus dem Ergebnis einer auf dem freien Markt abgeschlossenen Transaktion, gilt dieser erzielte Preis als massgeblicher, objektiver Verkehrswert; schematische Schätzungen und kantonale Bewertungsregeln (insbesondere die Berücksichtigung des Ertragswerts) treten in solchen Fällen nur subsidiär zurück.
“49 LIPP), il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales, qu'un tiers serait prêt à payer (ATF 148 I 210 consid. 4.4.3; arrêts 2C_94/2014 du 28 août 2015 consid. 3.2; 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3). Dans cette perspective, ce ne sont que des composantes objectives et techniques ("rechtlich-objektive Betrachtungsweise") qui sont déterminantes et non des aspects subjectifs ("subjektiv-wirtschaftliche Betrachtungsweise") (cf. ATF 103 Ia 103 consid. 3a; arrêt 2C_94/2014 du 28 août 2015 consid. 3.2 et les références; FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/TOBIAS F. ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4 e éd. 2021, n°127 ad § 220 StG/ZH; MARKUS REICH, Steuerrecht, 3 e éd. 2020, n° 18 p. 360). Le Tribunal fédéral a jugé que lorsque la valeur vénale d'un élément de fortune est donnée par le résultat d'une transaction ayant eu lieu sur le marché libre, la lettre claire de l'art. 14 LHID la désigne comme valeur imposable. En pareil cas, la fixation schématique (estimation) de la valeur vénale et les règles pour l'élaboration desquelles les cantons disposent d'une large marge de manoeuvre, notamment en ce qui concerne la prise en considération de la valeur de rendement, n'ont ainsi qu'une portée subsidiaire (arrêts 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3; ERNST BLUMENSTEIN/PETER LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 8 e éd. 2023, p. 311).”
Zweck der steuerlichen Bewertung ist vorrangig die Erfassung der Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen; dies unterscheidet die steuerlichen Bewertungsregeln von anlegerschutzorientierten Bewertungsnormen. Bei der steuerlichen Schätzung ist deshalb anzustreben, dass die ermittelten Werte dem Verkehrswert möglichst entsprechen.
“et, déjà sous l'ancien droit, ATF 101 Ib 420 consid. 6a). Or, dans le cas particulier, et quoiqu'en dise le recourant, les normes d'évaluation des immeubles prévues par la LPCC et ses dispositions d'exécution ont pour but premier de protéger les investisseurs, alors que les règles fiscales d'évaluation pertinentes en l'espèce (art. 14 al. 1 LHID et art. 50 let. a LIPP) visent à appréhender au mieux la capacité contributive du sujet fiscal. A cet égard, l'argumentation selon laquelle ce sont des experts indépendants qui sont chargés de l'évaluation comptable des immeubles selon la LPCC n'y change rien, puisqu'un tel mécanisme a été introduit dans le but de protéger des investisseurs. Une conclusion différente ne se laisse pas non plus tirer de l'arrêt du Tribunal fédéral du 27 octobre 1993 invoqué par le recourant (publié in Bulletin CFB 1994 pp. 36 et ss), dans la mesure où il portait uniquement sur l'estimation, du point de vue de l'aLFP, d'immeubles détenus par un fonds de placement.”
“de son arrêt 2C_194/2018 du 1er octobre 2018, a jugé qu'il n'est pas arbitraire de considérer que les LEFI, dans leur teneur successive, n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, qu'elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP. En outre, il a jugé que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID.”
Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke ist der Ertragswert massgebliche Bewertungsgrundlage; der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert.
“Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG).”
“Der harmonisierten Vermögenssteuer von Kantonen und Gemeinden unterliegt das gesamte Reinvermögen (Art. 13 Abs. 1 StHG). Die Bewertung des beweglichen und unbeweglichen Vermögens ist Gegenstand von Art. 14 StHG. Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt BGE 148 I 210 S. 214 werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG; dazu BGE 138 II 311 E. 7.1; BGE 131 I 291 E. 2.5.2; BGE 128 I 240 E. 3.1.1; Urteile 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.3; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1). Von der Massgeblichkeit des Verkehrswertes bestehen Ausnahmen, die das Gesetz abschliessend nennt (BGE 134 II 207 E. 3.5). Eine erste Ausnahme besteht im Bereich der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke; diese unterliegen einer rein ertragswertgestützten Bewertung (Art. 14 Abs. 2 StHG; Urteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020 E. 2.1). Eine zweite Ausnahme sieht das Gesetz hinsichtlich des beweglichen Vermögens (inklusive immaterieller Güter) vor, das dem Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person angehört. Solches unterliegt dem für die Einkommenssteuer massgeblichen Wert (Art. 14 Abs. 3 StHG). Hingegen ist für unbewegliches nichtlandwirtschaftliches Vermögen sowohl für das Privat- als auch für das Geschäftsvermögen der Verkehrswert, gegebenenfalls unter Berücksichtigung des Ertragswerts (Art. 14 Abs. 1 StHG) massgebend (BGE 134 II 207 E. 3.5).”
Die Kantone dürfen für die Bewertung von (insbesondere vermieteten) Immobilien ein gewisses, schematisches Kapitalisierungsverfahren vorsehen und kantonal festgelegte Kapitalisierungsfaktoren anwenden. Ein derartiges Schématisme ist zulässig, sofern die Bewertung nicht ausschliesslich auf dem Renditekriterium beruht und die so erzielten Werte sich nicht in exzessivem Umfang von der Verkehrswerte entfernen.
“Dans la mesure où toute estimation, quelle que soit la méthode utilisée, aboutit à une certaine marge, variable, d’inexactitude, il est admissible de fixer la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune des immeubles sur la base d’estimations prudentes, schématiques, même si cela a pour conséquence que les valeurs ainsi déterminées divergent dans une certaine mesure des valeurs effectives du marché (ATF 128 I 240 consid. 3.2.2 ; ATA/1401/2021 précité consid. 4b ; ATA/394/2008 du 29 juillet 2008 consid. 4b). 3) a. Un impôt sur la fortune est perçu, chaque année, dans le canton de Genève (art. 1 let. a ch. 3 de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 - LCP - D 3 05). L'impôt sur la fortune est régi par la LIPP, en particulier aux art. 46 à 60 LIPP, lesquels forment le chapitre IV. b. Selon l'art. 47 al. 1 let. a LIPP, les immeubles sont soumis à l'impôt sur la fortune. Aux termes de l'art. 49 LIPP, l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (al. 2). c. L’art. 50 LIPP établit les principes d’évaluation des immeubles situés dans le canton, qui ont été jugés conformes à l’art. 14 LHID (ATF 134 II 2017 consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 consid. 5.3). La valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le département (let. a). Les immeubles servant exclusivement et directement à l'exploitation d'un commerce ou d'une industrie sont évalués en tenant compte de la valeur actuelle du terrain, des constructions et des installations qui en sont les accessoires (let. b). Les immeubles servant à l'exploitation agricole et sylvicole, y compris la partie de logement nécessaire au propriétaire et à sa famille, sont évalués à leur valeur de rendement calculée selon le droit fédéral (let. c). Les terrains improductifs ou à bâtir sont estimés en tenant compte de leur situation, des servitudes ou autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attributions ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres terrains de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif (let.”
“-) dépassait de 110% la valeur vénale calculée sur la base du prix d’achat en 1986. L’ancienneté des immeubles constituait un facteur de différenciation. Ne pas tenir compte de l’âge des bâtiments constituait une inégalité de traitement et l’AFC-GE avait fait preuve d’arbitraire. Une partie des revenus locatifs était destinée à maintenir en état les immeubles, ce qui devait être pris en compte pour le calcul du rendement. d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2. L’objet du litige porte sur l’évaluation des immeubles locatifs effectuée par l’AFC‑GE. 3. La recourante conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. 3.1 L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 3.2 L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent exsessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“5) À titre liminaire, il convient d’examiner le droit applicable, le litige concernant les périodes fiscales 2009 et 2010, soit en partie une période antérieure au 1er janvier 2010. a. De jurisprudence constante, les questions de droit matériel sont résolues par le droit en vigueur au cours des périodes fiscales litigieuses (arrêt du Tribunal fédéral 2C_663/2014 du 25 avril 2015 consid. 4 ; 2C_476/2014 du 21 novembre 2014 consid. 4.1 ; ATA/191/2020 du 18 février 2020 consid. 4b ; ATA/379/2018 du 24avril 2018 et les références citées). b. La LIPP prévoit qu'elle s'applique dès la période fiscale 2010, les périodes antérieures étant régies par l'ancien droit (art. 72 al. 1 LIPP). c. La présente affaire concerne l'ICC 2009 et 2010. Trouvent ainsi application la LHID, la LPFisc, ainsi que les cinq anciennes lois sur l'imposition des personnes physiques (aLIPP-I à aLIPP-V du 22 septembre 2000) pour les périodes fiscales 2008 et 2009 et la LIPP pour la période fiscale 2010. 6) Dans un premier grief, le recourant conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
Die Rechtsprechung bestätigt, dass die Kantone weitgehend frei sind, wie sie eine Ersatz- bzw. Wertersatzregelung definieren; es bestehen keine vom Bund vorgegebenen Rahmenbedingungen für die Bestimmung dieses Ersatzwertes. Dies kann die Höhe des steuerlich massgeblichen Erwerbswertes beeinflussen. Bei Remploi‑Situationen bestehen zudem Meldepflichten zwischen den beteiligten Kantonsbehörden.
“2), que le législateur cantonal était largement libre de définir la notion de « valeur de remplacement » et qu’il n’existait à cet égard aucune tâche de coordination, pas plus qu’un besoin d’harmonisation verticale (consid. 2.3). Le législateur fédéral n’avait pas fixé de conditions-cadres ou de directives sur la manière dont les cantons devaient définir cette valeur de substitution. Avec cette dernière, le prix de revient (« Gestehungskosten ») était légalement fictif à un moment donné, à fixer par le législateur cantonal (consid. 2.3.1). Le Tribunal fédéral en a conclu que la législation du canton de Lucerne, selon laquelle c’était en principe l’estimation cadastrale existant 30 ans auparavant qui était considérée comme prix d’acquisition lorsque l’acquisition déterminante remontait à plus de 30 ans, correspondait aux prescriptions de la LHID. Si le législateur fédéral avait voulu, comme pour l’impôt sur la fortune, déclarer obligatoire la valeur vénale comme valeur de remplacement, il l’aurait inscrit à l’art. 12 LHID comme il l’avait fait à l’art. 14 LHID (consid. 3.2.1). Aucun élément de cet arrêt, qui ne vise au demeurant pas une situation de remploi, permet de conclure que la valeur de substitution servant à calculer le gain immobilier ne devrait pas également servir à établir le montant du report. 4.7 Enfin, les intimés se prévalent de la jurisprudence fédérale rendue en matière de répartition intercantonale suite à un remploi (ATF 143 II 694, in RDAF 2018 II 94) et invoquent l’interdiction de la double imposition et le principe de l’égalité de traitement. La question d’une double imposition ne se pose pas ici puisque le remploi est intracantonal. Les considérations soulevées par les intimés n’ont donc pas à être clarifiées dans le présent arrêt. La chambre de céans se limitera par conséquent à relever que l’art. 5 al. 2 de l’ordonnance sur l’application de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs dans les rapports intercantonaux du 9 mars 2001 (RS 642.141), prévoit que le canton qui accorde le remploi immobilier communique sa décision aux autorités de taxation du canton où l’immeuble acquis en remploi est situé.”
Kantonale Regelungen sehen in der Praxis teils eine Mischbewertung vor; dabei wird häufig eine steuerliche «valeur fiscale» als Mittel zwischen Ertragswert und Verkehrswert gebildet.
“Aux termes de l'art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), la fortune des personnes physiques est imposée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. A teneur de l'art. 14 al. 2 LHID, les immeubles affectés à l’agriculture ou à la sylviculture sont estimés à leur valeur de rendement. Le droit cantonal peut prévoir que la valeur vénale doit être prise en compte lors de l’estimation ou que la différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement fait l’objet d’une imposition complémentaire si l’immeuble est aliéné ou n’est plus affecté à l’agriculture ou à la sylviculture. L’imposition complémentaire ne peut excéder une durée de 20 ans. Selon la LEFI, il est établi une estimation dite "estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué, notamment suite à la division de biens-fonds (art. 20 al. 1 LEFI). Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à la valeur vénale (al.”
“Rechtliche Grundlagen 3.2.2.1. Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG). 3.2.2.2. Gemäss Art. 13 Abs. 1 des bereits erwähnten Staatsratsbeschlusses wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften in der Regel aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt. Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisierung des Bruttoertrages der Liegenschaft. Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Mietzinsaufstellung für die Wohnungen, Geschäfts- und übrigen Räume.”
Bei personenbezogenen Dienstleistungsgesellschaften (z. B. Anwalts- oder Architekturbüros), deren Ertrag wesentlich von der Leistung und Reputation einer einzelnen handelnden Person abhängt, kann die Anwendung des Ertragswert- bzw. «praktischen» Verfahrens zur Ermittlung des Verkehrswerts angemessen sein. Die Rechtsprechung hält fest, dass die ausschliessliche Heranziehung des Substanzwerts bei solchen Gesellschaften zu systematisch niedrigen Bewertungen führen kann, die dem Verkehrswert im Sinne von Art. 14 nicht entsprechen.
“In una pronuncia del 15 settembre 2022 (n. 2C_59/2022), la Suprema Corte si è confrontata con una decisione di tassazione che riguardava, fra l’altro, uno studio di architettura e progettazione. In questo contesto, ha richiamato le sentenze riguardanti gli studi legali, confermando che (non solo, ma in particolare) nel caso di società di servizi personali con un reddito fortemente dipendente dall'azionista, è adeguata una stima in base al metodo pratico. Ha poi ribadito che una valutazione delle società anonime del settore dei servizi solo in base al valore patrimoniale netto porterebbe a valori sistematicamente molto bassi, che non corrisponderebbero al valore venale secondo l’art. 14 LAID. Ha pertanto esteso le stesse considerazioni al caso dello studio di architettura, in modo tale che il “metodo pratico” possa trovare applicazione uniforme alle società di servizi personali (consid. 4.3).”
“Au surplus, l'intéressé n'établit pas que la valeur vénale de ses titres à laquelle aboutit l'autorité précédente en recourant à la méthode des praticiens, soit de plus d'un million de francs pour 2016 et de près de 340'000 fr. pour 2017 (en prenant en compte la réduction forfaitaire de 30%), serait choquante. Les affirmations du recourant, voulant que la valeur vénale des actions "ne saurait excéder la valeur des fonds propres de la société" ou que les actions de la Société devraient "être valorisées à la valeur de leur capital-actions et des réserves légales augmentées du montant de la part au bénéfice de l'actionnaire", ne suffisent pas en soi, faute d'être étayées, pour conclure à l'arbitraire du résultat obtenu par la Cour de justice. Au demeurant, le recours à la seule valeur substantielle pour évaluer la valeur d'une société anonyme d'avocats, lorsque les associés prévoient des règles spécifiques sur la répartition des bénéfices, conduirait de manière systématique à une évaluation très faible des titres, difficilement compatible avec le respect du principe de l'évaluation à la valeur vénale prévue par l'art. 14 LHID, en particulier, lorsqu'un goodwill doit être pris en compte, ce qui ne peut être exclu pour l'étude d'avocats concernée.”
“lorsqu’elle est manifestement insoutenable, qu’elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté ou encore lorsqu’elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. L’arbitraire ne résulte pas du seul fait qu’une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu’elle serait préférable (ATF 142 V 512 consid. 4.2 ; 141 I 49 consid. 3.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_897/2017 du 31 janvier 2018 consid. 2.1). De plus, il ne suffit pas que les motifs de la décision attaquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 141 I 49 consid. 3.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_759/2017 du 16 mai 2018 consid. 6.1). b. En l’occurrence, les recourants soulèvent une multitude de points tendant à prouver, selon eux, que la circulaire n° 28 serait arbitraire, tant dans sa « conception » elle-même, que dans son application et son résultat. Or, il ressort de la jurisprudence précitée et des considérants qui précèdent que son application et sa conformité au droit, et notamment à l’art. 14 LHID, a été confirmée à réitérées reprises, y compris dans des affaires qui portaient sur l’estimation de titres d’études d’avocats constituées en société anonyme. Cela étant dit, c’est de manière erronée que les recourants prétendent que la circulaire n° 28 traiterait de manière uniforme toutes les sociétés de capitaux, et que les spécificités propres et intrinsèques de l’étude n’auraient pas été prises en compte. Comme susmentionné, la caractéristique de l’étude, dont la valeur de rendement repose exclusivement sur la performance, le réseau d’affaires et la réputation d’une personne unique – le recourant – détenant la totalité des droits de participation, a été prise en compte et a abouti à un traitement différencié de celles qui n’ont pas cette particularité. En effet, la valeur de rendement n’a pas été doublée alors que l’application stricte de la méthode des praticiens aurait conduit à l’évaluer sur la base d’une double valeur de rendement. Les allégations des recourants selon lesquelles l’AFC-GE aurait fait fi de l’existence d’une société d’actionnaire unique employant ledit actionnaire sont dès lors erronées.”
Kantonale, abstrakte bzw. schablonenhafte Bewertungsmethoden sind mit Art. 14 StHG vereinbar, soweit ein gewisser Schématismus zulässig ist. Unzulässig ist jedoch eine Regelung, deren Anwendung systematisch zu erheblichen Über- oder Unterbewertungen gegenüber dem Verkehrswert führt.
“À l'occasion d'un contrôle abstrait, les règles d'évaluation ne doivent pas être annulées si certains éléments de la méthode retenue, examinés isolément, apparaissent comme critiquables mais seulement lorsque leur application dans son ensemble aboutirait à des résultats clairement contraires à la loi ou insoutenables. Selon la jurisprudence, il y a violation de l'art. 14 LHID lorsque l'utilisation des règles d'estimation de la valeur vénale aboutissent systématiquement à des surévaluations ou des sous-évaluations importantes (ATF 148 I 210 consid. 4.4.4 et les références; 131 I 291 consid. 3.2.2 et les références; cf. également consid. 1.4.2 supra). Dans le cadre d'un tel contrôle abstrait, le Tribunal fédéral a considéré comme contraires au droit fédéral des normes fiscales cantonales qui fixaient la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune à "en règle générale 60 pour cent de la valeur du marché" (ATF 124 I 145 consid. 6), à "70 pour cent de la valeur d'estimation" (ATF 124 I 159 consid. 2h) ou qui avaient pour conséquence que les évaluations moyennes effectives se montaient à environ 61 ou 59 pour cent de la valeur du marché (ATF 124 I 193 consid. 4c). En revanche, une norme fiscale cantonale dont l'application conduisait à des estimations situées à la limite supérieure de la fourchette ne dépassant pas la valeur vénale effective a été jugée conforme au droit fédéral (ATF 128 I 240 consid.”
“-) dépassait de 110% la valeur vénale calculée sur la base du prix d’achat en 1986. L’ancienneté des immeubles constituait un facteur de différenciation. Ne pas tenir compte de l’âge des bâtiments constituait une inégalité de traitement et l’AFC-GE avait fait preuve d’arbitraire. Une partie des revenus locatifs était destinée à maintenir en état les immeubles, ce qui devait être pris en compte pour le calcul du rendement. d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2. L’objet du litige porte sur l’évaluation des immeubles locatifs effectuée par l’AFC‑GE. 3. La recourante conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. 3.1 L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 3.2 L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent exsessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“5) À titre liminaire, il convient d’examiner le droit applicable, le litige concernant les périodes fiscales 2009 et 2010, soit en partie une période antérieure au 1er janvier 2010. a. De jurisprudence constante, les questions de droit matériel sont résolues par le droit en vigueur au cours des périodes fiscales litigieuses (arrêt du Tribunal fédéral 2C_663/2014 du 25 avril 2015 consid. 4 ; 2C_476/2014 du 21 novembre 2014 consid. 4.1 ; ATA/191/2020 du 18 février 2020 consid. 4b ; ATA/379/2018 du 24avril 2018 et les références citées). b. La LIPP prévoit qu'elle s'applique dès la période fiscale 2010, les périodes antérieures étant régies par l'ancien droit (art. 72 al. 1 LIPP). c. La présente affaire concerne l'ICC 2009 et 2010. Trouvent ainsi application la LHID, la LPFisc, ainsi que les cinq anciennes lois sur l'imposition des personnes physiques (aLIPP-I à aLIPP-V du 22 septembre 2000) pour les périodes fiscales 2008 et 2009 et la LIPP pour la période fiscale 2010. 6) Dans un premier grief, le recourant conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
Bei der Bewertung nach Art. 14 Abs. 1 StHG sind Ertragswertansätze durch nachvollziehbare, überprüfbare Marktdaten oder geeignete Unterlagen zu stützen. Konstante, im Gesellschaftsvertrag festgelegte Nominalpreise können — insbesondere wenn sie trotz deutlicher Änderungen im Ertrag unverändert bleiben — nicht als repräsentativ für den Verkehrswert gelten. Ebenso genügen nach Aktenlage erstellte oder nicht durch bankseitige Belege bestätigte Erklärungen allein häufig nicht als tragfähige Grundlage.
“Comme les liquidités nécessaires existaient au sein de G______, il avait été décidé d’utiliser ces fonds dans ce but. Le recourant n’avait jamais joui, de manière directe ou indirecte, de ces liquidités qui n’avaient fait que transiter pour des raisons de praticabilité bancaires et administratives sur un compte singapourien déjà existant et connu de la banque. À nouveau, ces attestations, établies près de quatorze ans après les faits manifestement pour les besoins de la présente procédure, par des personnes avec qui le recourant a développé des liens professionnels dans le cadre de la tenue des affaires du groupe F______, ne sauraient être suffisantes à établir les faits allégués, sans autre pièce – notamment bancaire – permettant de les confirmer. La reprise sera dès lors confirmée. 24) Le recourant conteste la valorisation des titres de G______ retenues par l’AFC-GE. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. La valeur vénale est la valeur marchande objective d'un actif à un moment donné. Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; ATA/1013/2020 du 13 octobre 2020 consid. 2e). L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6). Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phr. LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid.”
“Il n'est pas contesté que le prix des actions de la société achetées et vendues ces dernières années respectivement par les nouveaux actionnaires et les actionnaires sortants a été déterminé selon la valeur nominale des actions. Selon les pièces produites par le contribuable, les acquisitions et ventes de parts dans la société intervenues entre 2016 et 2020 ont toutes porté sur le même montant. Or, ce prix ressort du contrat de société qui fixe l'acquisition de la part au capital-actions de l'Étude à un montant déterminé, qui n'a pas varié entre 2016 et 2020. Dès lors qu'il est fixé par la convention liant les associés, le prix des parts du capital-actions n'est pas représentatif de la valeur de la société. Il ressort d'ailleurs des estimations faites par l'AFC-ZH, notamment des valeurs de rendement retenues en 2015 et 2016, des différences significatives, celles-ci étant de CHF 1'830'464.- en 2015 et de CHF 334'253.- en 2016. Partant, en tant que le prix des actions de la société est demeuré invariable malgré les modifications importantes dans le rendement de la société, ce prix n'a pas intégré le rendement passé et à venir de celle-ci ni les autres participations au bénéfice. Or, l'art. 14 al. 1 LHID prévoit expressément la possibilité de prendre en compte la valeur de rendement d'une société pour en estimer la valeur des titres. Les transactions en question ne peuvent ainsi être considérées comme représentatives et plausibles de la valeur de la société. Sous cet angle également, le résultat auquel parvient l'estimation faite par l'AFC-GE, qui s'est fondée sur la « méthode des praticiens » préconisée par la circulaire CSI n° 28, ne contrevient pas à la LHID. Ainsi, bien que l'application de la méthode des praticiens relève d'un certain schématisme, il n'apparaît pas que celui-ci aboutirait in casu à une solution choquante, qui ne serait plus compatible avec les art. 49 LIPP et 14 LHID. Au contraire, la méthode appliquée permet de tenir compte de la valeur de rendement de la société à laquelle le recourant participe, comme l'exigent les dispositions précitées, tout en intégrant les limitations liées à la transmissibilité des titres. Partant, sous réservé de la réduction de 30 % qu'il convient également d'appliquer à la valeur fiscale des actions retenue pour l'année fiscale 2017, la méthode d'évaluation est conforme au droit.”
Eine kantonale Bewertungsmethode, die nach ihrer Ausgestaltung sowohl Ertragswertelemente (Kapitalisierung des Ertragszustands) als auch wertvenale Elemente (Einfluss auf den Kapitalisierungszinssatz) integriert, kann mit Art. 14 StHG vereinbar sein. Soweit dies der Fall ist, beruht eine solche Methode auf einer bundesrechtskonformen Grundlage und kann gegenüber einer späteren Bundesregelung mit anderem Zweck (z. B. Offenlegungsvorschriften) als vorrangig angesehen werden.
“La Cour de justice a considéré que l'art. 50 LIPP était conforme à l'art. 14 LHID, puisque la méthode d'estimation des immeubles prévue par le législateur cantonal intégrait tant des éléments relatifs à la valeur de rendement (principe de la capitalisation de l'état collectif) que des éléments se rapportant à la valeur vénale (influant sur le taux de capitalisation applicable). Cette méthode, découlant de et conforme à l'art. 14 LHID, reposait donc sur une norme de droit fédéral. En outre, bien que la LPCC fût postérieure à la LHID, ces deux législations fédérales de même rang ne poursuivaient pas le même but, la première visant à informer dûment les investisseurs actuels et potentiels de la valeur du fonds, tandis que la seconde avait pour objectif de fixer et percevoir les montants d'impôts. Pour la juridiction cantonale, l'art. 14 LHID constituait donc une norme spéciale dans le domaine fiscal, dont l'application primait celle de la LPCC pour l'évaluation de la valeur des immeubles détenus par les fonds immobiliers, sans qu'il n'existât un conflit de normes. Partant, les estimations de l'autorité intimée fondées sur l'art. 50 LIPP devaient être confirmées.”
“La Cour de justice a considéré que l'art. 50 LIPP était conforme à l'art. 14 LHID, puisque la méthode d'estimation des immeubles prévue par le législateur cantonal intégrait tant des éléments relatifs à la valeur de rendement (principe de la capitalisation de l'état collectif) que des éléments se rapportant à la valeur vénale (influant sur le taux de capitalisation applicable). Cette méthode, découlant de et conforme à l'art. 14 LHID, reposait donc sur une norme de droit fédéral. En outre, bien que la LPCC fût postérieure à la LHID, ces deux législations fédérales de même rang ne poursuivaient pas le même but, la première visant à informer dûment les investisseurs actuels et potentiels de la valeur du fonds, tandis que la seconde avait pour objectif de fixer et percevoir les montants d'impôts. Pour la juridiction cantonale, l'art. 14 LHID constituait donc une norme spéciale dans le domaine fiscal, dont l'application primait celle de la LPCC pour l'évaluation de la valeur des immeubles détenus par les fonds immobiliers, sans qu'il n'existât un conflit de normes. Partant, les estimations de l'autorité intimée fondées sur l'art.”
Massstab ist der Verkehrswert; die anerkannten steuerlichen Schätzwerte haben die Verkehrswertnähe bestmöglich abzubilden. Unterschreitende Bewertungen müssen sachlich begründet werden. Die Kantone sind an die Pflicht zur Verkehrswertbewertung gebunden.
“de son arrêt 2C_194/2018 du 1er octobre 2018, a jugé qu'il n'est pas arbitraire de considérer que les LEFI, dans leur teneur successive, n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, qu'elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP. En outre, il a jugé que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID.”
“Darin liege ein Verstoss gegen das Stichtagsprinzip, die systemimmanente Vergangenheitsbetrachtung und die Objektivierungspflicht für die Ermittlung des mittleren Marktwerts. Der Beschwerdegegner habe es trotz Aufforderung der Vorinstanz unterlassen, Vergleichspreise von Transaktionen, die vor dem Stichtag stattgefunden hätten, zu eruieren. Diese Unterlassung könne nicht dem Beschwerdeführer angelastet werden. Ferner sei kaum anzunehmen, dass ein Zeitungsartikel, der am 15. März 2014 erschienen sein soll und in dem die Rede von einer geplanten Überbauung sei, als Grundlage für eine Bewertung benutzt werden könne. Bei diesen Gegebenheiten sei die Bewertung vom 23. August 2010 nach wie vor gültig, und der Verkehrswert betrage daher unverändert CHF 2'080'000. Die Schenkungssteuer gehört nicht zu den nach Bundesrecht harmonisierten Steuern (vgl. Art. 2 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG, e contrario). Entsprechend sind die Kantone bei der Bewertung des übergehenden Vermögens weitgehend frei. Dies gilt im Übrigen auch für die harmonisierten Steuern, weil das StHG (vgl. Art. 14 Abs. 1 StHG) selbst keine Bewertungsregeln für das Vermögen enthält (vgl. z. B. BGer 26_660/2018 vom 5. April 2019 E. 2.1 mit Hinweis auf BGE 128 I 240 E. 3.1.1). Die Bewertung darf jedoch den Verkehrswert nicht überschreiten, und eine den Verkehrswert unterschreitende Bewertung bedarf einer sachlichen Rechtfertigung. Zu ermitteln ist demnach in aller Regel der Verkehrswert des übergegangenen Vermögens. Dieser entspricht jenem Wert, den das verschenkte Vermögensobjekt im normalen Angebots- und Nachfrageverhältnis erzielen würde (vgl. Oehrli/Attinger, in: Zweifel/Beusch/Hunziker [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, Basel 2020, § 20 Rz. 11 ff. mit Hinweisen). Die Rechtsprechung definiert den Verkehrswert als "objektiven Marktwert eines Vermögensobjektes" bzw. als "Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre" (BGer 2C_450/2013 vom 5.”
“Das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) schreibt den Kantonen für den Bereich der zwingend zu erhebenden Vermögenssteuer (vgl. Art. 2 Abs. 1 Bst. a StHG) vor, das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten, wobei allerdings eine angemessene Berücksichtigung des Ertragswerts zulässig ist (Art. 14 Abs. 1 StHG). Diese Vorgabe ist für die Kantone bindend, zumal die Abweichungen vom Grundsatz der Verkehrswertbewertung in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG abschliessend aufgezählt sind (vgl. zum Ganzen BVR 2012 S. 58 E. 3.2.2 mit Hinweis; VGE 2017/20 vom”
Obwohl Art. 14 StHG das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, weist der Kanton Bern ausländischen Grundstücken in der Praxis einen amtlichen Wert und einen Eigenmietwert zu. Für die Wegleitungen 2015–2018 galt dabei pauschal als amtlicher Wert 70 % des Kaufpreises; als Eigenmietwert wurde 6 % des amtlichen Werts angegeben. Diese Praxis wurde von der Steuerrekurskommission bestätigt.
“der Schweiz liegende Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke die Befreiungsmethode unter Progressionsvorbehalt (Art. 7 Abs. 1 StG; Art. 6 Abs. 1 DBG; VGE 21721 vom 22.3.2004, in StE 2004 A 24.43.1 Nr. 13 E. 3.1; vgl. zum Ganzen Kästli/Teuscher in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 1 ff. zu Art. 4 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 1 ff. zu Art. 3 DBG). Dies bedeutet, dass die der Schweiz (bzw. dem Kanton Bern) zugewiesenen Steuerwerte zum Steuersatz der Gesamtfaktoren (also unter Einbezug sämtlicher in- und ausländischer Einkommens- und Vermögensbestandteile) besteuert werden. Dies wird für die Steuerjahre 2015 bis 2018 durch das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vom 11. August 1971 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Bundesrepublik Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen (DBA-D; SR 0.672.913.62), welches am 29. Dezember 1972 in Kraft trat, nicht ausgeschlossen (vgl. Art. 24 DBA-D). Das Vermögen wird gemäss Art. 14 StHG zum Verkehrswert bewertet. Für die Erhebung der Vermögenssteuer auf Grundstücken im Kanton Bern ist gemäss Art. 52 Abs. 3 StG einzig der amtliche Wert massgebend, der nicht für jedes Steuerjahr neu festgelegt wird (Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 27 zu Art. 52 StG). Den ausländischen Grundstücken wird wie den in der Schweiz gelegenen ein amtlicher Wert und ein Eigenmietwert zugewiesen. Nach der Praxis des Kantons Bern gelten 70 % des Kaufpreises als amtlicher Wert (vgl. Wegleitung zum Ausfüllen der Steuererklärung [Fassungen 2015-2018], Ziff. 7.0, einsehbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Publikationen / Wegleitungen" [besucht am 17.8.2022]); fortan Wegleitung) und 6 % des amtlichen Werts als Eigenmietwert (Wegleitung Ziff. 7.1). Die Steuerrekurskommission hat diese Praxis ausdrücklich bestätigt (RKE 100 2019 343 vom 30.1.2020, E. 4.1; RKE 100 2017 403 vom 18.9.2018, E. 6.2). Diese Praxis ist darauf zurückzuführen, dass die Bewertung von ausländischen Liegenschaften schwierig und nur satzbestimmend zu berücksichtigen ist.”
“Nr. 13 E. 3.1; vgl. zum Ganzen Kästli/Teuscher in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 1 ff. zu Art. 4 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 1 ff. zu Art. 3 DBG). Dies bedeutet, dass die der Schweiz (bzw. dem Kanton Bern) zugewiesenen Steuerwerte zum Steuersatz der Gesamtfaktoren (also unter Einbezug sämtlicher in- und ausländischer Einkommens- und Vermögensbestandteile) besteuert werden. Dies wird für die Steuerjahre 2015 bis 2018 durch das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vom 11. August 1971 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Bundesrepublik Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen (DBA-D; SR 0.672.913.62), welches am 29. Dezember 1972 in Kraft trat, nicht ausgeschlossen (vgl. Art. 24 DBA-D). Das Vermögen wird gemäss Art. 14 StHG zum Verkehrswert bewertet. Für die Erhebung der Vermögenssteuer auf Grundstücken im Kanton Bern ist gemäss Art. 52 Abs. 3 StG einzig der amtliche Wert massgebend, der nicht für jedes Steuerjahr neu festgelegt wird (Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 27 zu Art. 52 StG). Den ausländischen Grundstücken wird wie den in der Schweiz gelegenen ein amtlicher Wert und ein Eigenmietwert zugewiesen. Nach der Praxis des Kantons Bern gelten 70 % des Kaufpreises als amtlicher Wert (vgl. Wegleitung zum Ausfüllen der Steuererklärung [Fassungen 2015-2018], Ziff. 7.0, einsehbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Publikationen / Wegleitungen" [besucht am 17.8.2022]); fortan Wegleitung) und 6 % des amtlichen Werts als Eigenmietwert (Wegleitung Ziff. 7.1). Die Steuerrekurskommission hat diese Praxis ausdrücklich bestätigt (RKE 100 2019 343 vom 30.1.2020, E. 4.1; RKE 100 2017 403 vom 18.9.2018, E. 6.2). Diese Praxis ist darauf zurückzuführen, dass die Bewertung von ausländischen Liegenschaften schwierig und nur satzbestimmend zu berücksichtigen ist.”
Bei strittigen, unsicheren oder zweifelhaften Forderungen ist eine Abweichung vom Nominalwert möglich. Dabei ist die voraussichtliche Verlusthöhe bzw. die Wahrscheinlichkeit des Verlusts zu berücksichtigen und entsprechend Abschläge vorzunehmen.
“Determinata in base al suo stato alla fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 52 cpv. 1 LT), la sostanza imponibile è di principio valutata al suo valore venale, riservate in particolare le disposizioni relative ai beni immobiliari (secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale). Quanto alla valutazione dei crediti, si applica il cosiddetto principio del valore nominale: i crediti sono di principio imposti al loro valore nominale. Una deroga è ammessa solo se l’esistenza stessa del credito è dubbia, se il credito non è valutabile con certezza o se il creditore è minacciato dal pericolo di subire una perdita. Per procedere alla valutazione di diritti o crediti incerti o contestati, si deve in altri termini tener conto del cosiddetto grado di verosimiglianza della perdita (Teuscher/Lobsiger, op. cit., n. 8 ad art. 14 LAID, p. 456 s.; cfr. anche Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4a ediz., Zurigo 2021, n. 19 ad § 39, p. 801). In questo senso va inteso l’art. 45 cpv. 4 LT, secondo cui i diritti e i crediti litigiosi o di dubbia esigibilità vanno valutati prendendo in considerazione la perdita probabile.”
“157 LT), il credito è di principio valutato al suo valore nominale. Riprendendo Primi, che cita la Commissione speciale in materia tributaria, per valutare una probabile perdita, ci si può riferire alle imposte ordinarie, ovvero all’imposta sulla sostanza (art. 45 cpv. 4 LT; Primi, Le imposte di successione e di donazione ticinesi nel diritto cantonale, intercantonale e internazionale, Agno 1995, p. 92 s.). Una deroga al principio del valore nominale è ammessa solo se l’esistenza stessa del credito è dubbia, se il credito non è valutabile con certezza o se il creditore è minacciato dal pericolo di subire una perdita. Per procedere alla valutazione di diritti o crediti incerti o contestati, si deve in altri termini tener conto del cosiddetto grado di verosimiglianza della perdita (Teuscher/Lobsiger in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4a ediz., Basilea 2022, n. 8 ad art. 14 LAID, p. 456 s.; cfr. anche Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4a ediz., Zurigo 2021, n. 19 ad § 39, p. 801). In questo senso va inteso dunque anche l’art. 159 cpv. 5 LT, secondo cui i diritti e i crediti litigiosi o di dubbia esigibilità vanno valutati prendendo in considerazione la perdita probabile. 4.2. Nella fattispecie, nell’inventario è stato menzionato il credito vantato dal defunto __________ nei confronti del __________, in ragione di fr. 147'053.‑. I beneficiari di un trust irrevocabile fisso, come il defunto __________, dispongono di un credito che possono far valere in giudizio. Nel caso in disamina, il credito è stato determinato ed è pronto per essere distribuito (v. lettera del dicembre 2017). Per il qui ricorrente, istituito erede unico, diversamente da quanto sostiene l’avv.”
Die Circulaire (Instruktionen, namentlich Nr. 28) konkretisiert Art. 14 Abs. 1 StHG, ohne selbst formelles Gesetz zu schaffen. Als Verwaltungsanweisung dient sie der Vereinheitlichung und Rationalisierung der Verwaltungspraxis und darf nicht dazu führen, den Kreis der Steuerpflichtigen, den Steuergegenstand oder die Steuerbemessung neu zu begründen. Die Instruktionen binden die Verwaltungsbehörden, stellen jedoch kein Bundesrecht dar und sind für das Gericht nicht formell verbindlich.
“Ce principe exige non seulement que le cercle des contribuables mais également que les exceptions à l'assujettissement soient définis dans une loi au sens formel (ATF 122 I 305 consid. 6b/dd ; 103 Ia 505 consid. 3a). La base légale doit présenter une densité normative permettant de respecter les garanties de clarté et de transparence exigées par le droit constitutionnel (ATF 139 I 280 consid. 5.1 ; 136 I 1 consid. 5.3.1), cette exigence de précision de la norme découlant du principe général de la légalité, mais aussi de la sécurité du droit et de l'égalité devant la loi (ATF 136 II 304 consid. 7.6 ; 123 I 112 consid. 7a). Il s'agit notamment d'éviter que ne soient créés, par le biais d'une interprétation extensive, de nouveaux cas d'assujettissement, de nouvelles matières imposables ou de nouveaux faits générateurs d'imposition. Si la loi, dûment interprétée, ne constitue pas une base légale suffisante, l'impôt ne peut, en principe, pas être prélevé (ATF 131 II 562 consid. 3.1 et 3.4). b. En l’occurrence, la prise en compte de la valeur de rendement dans le cadre de l’estimation de la fortune est expressément prévue par une loi formelle à l’art. 14 al. 1 LHID ainsi que dans la LIPP et l’aLIPP-III, et bénéficie dès lors d’un ancrage législatif. Si la circulaire n° 28, en tant que directive, ne constitue pas du droit et ne lie pas le juge, elle fait partie, comme relevé de manière constante par la jurisprudence précitée, des ordonnances administratives qui s'adressent aux administrations fiscales cantonales afin d'unifier et de rationaliser la pratique, d'assurer l'égalité de traitement, le bon fonctionnement de l'administration et la sécurité juridique. Or, cette dernière ne vise en particulier pas à modifier le cercle des contribuables, l’objet ou le montant de l’impôt, ce qui devrait figurer dans une loi au sens formel, mais à concrétiser l'art. 14 al. 1 LHID. Ce grief sera dès lors également écarté. 13) Les recourants allèguent que la circulaire n° 28 serait arbitraire, tant dans son contenu que dans le résultat qu’elle produit. Ils relèvent, d’une part, qu’elle proposerait un calcul de la valeur « de base » pour l’évaluation des titres non cotés sans prendre en considération des correctifs permettant d’appréhender la spécificité des cas.”
“Dans le cadre de l'imposition de la fortune, la Conférence suisse des impôts, qui regroupe les administrations fiscales cantonales et l'Administration fédérale des contributions, édicte régulièrement des instructions concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la fortune (ci-après: les Instructions). Ces instructions ont fait l'objet de plusieurs éditions depuis les années 40, la dernière, portant le n° 28, datant du 28 août 2008 (ci-après: circulaire n° 28). Les lois fiscales cantonales et fédérales ne contiennent généralement pas de prescriptions spéciales sur l'établissement de la valeur fiscale de tels titres et ces instructions poursuivent un but d'harmonisation fiscale horizontale, en concrétisant l'art. 14 al. 1 LHID (arrêt TF 2C_583/2013 du 23 décembre 2013 consid. 3.1.3 et les références citées). Sur le fond, la jurisprudence a déjà jugé à plusieurs reprises que les Instructions prennent en compte les éléments déterminants pour l'évaluation des titres non cotés et sont appropriées pour l'estimation des sociétés en vue de l'imposition sur la fortune des actionnaires (arrêts TF 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 4.3 non publié in ATF 143 I 73, 2C_583/2013 du 23 décembre 2013 consid. 3.1.3, 2C_504/2009 du 15 avril 2010 consid. 3.3 et les références citées). Cela étant, en tant que directives, les Instructions ne constituent pas du droit fédéral et ne lient donc pas le juge (arrêt TF 2C_1082/2013 du 14 janvier 2015 consid. 5.3.1 et les références citées). Ainsi, le Tribunal fédéral n'exclut pas que d'autres méthodes d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées (arrêts TF 2C_1168/2013 du 30 juin 2014 consid. 3.6, 2C_309/2013 du 13 septembre 2013 consid. 3.6, in StE 2013 B”
“Gemäss § 39 Abs. 1 StG/ZH wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Zur Umsetzung dieser mit Art. 14 Abs. 1 StHG im Einklang stehenden Regelung wird der Regierungsrat in § 39 Abs. 3 StG/ZH ermächtigt, die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen zu erlassen. Von dieser ihm zugewiesenen Kompetenz hat er durch den Erlass der Weisung RR/ZH 2009 Gebrauch gemacht. Dabei handelt es sich um eine reine Verwaltungsverordnung. Im Unterschied zu den Rechtsverordnungen finden die ebenfalls generell-abstrakt ausgestalteten Verwaltungsverordnungen keine förmliche gesetzliche Delegation und beruhen daher auf keiner rechtssatzmässigen Grundlage. Anders als Bundesgesetze (und Rechtsverordnungen) sind Verwaltungsverordnungen mithin für das Bundesgericht und die anderen rechtsanwendenden Behörden nicht massgebend (BGE 142 II 182 E. 2.3.2). Verwaltungsverordnungen richten sich begrifflich an die mit dem Vollzug einer bestimmten öffentlichen Aufgabe betrauten Organe, somit an die Verwaltungsbehörden mit deren Verwaltungspersonal (BGE 148 V 102 E. 4.2).”
Verluste aus Forderungen werden nach der Rechtsprechung nur unter strengen Voraussetzungen von der Vermögenssteuer befreit; dafür muss die Forderung als definitiv uneinbringlich erscheinen. Eine Verlustberücksichtigung wird in der Regel erst möglich, wenn die definitive Insolvenz der Schuldnerin/des Schuldners festgestellt oder ein entsprechender formeller Akt (z. B. Akt der Mangelfeststellung/acte de défaut de biens) vorliegt und der Gläubiger die zumutbaren Vollstreckungs- und Abklärungsmassnahmen ergriffen hat.
“Dans ces circonstances, le revenu lié aux loyers de l'immeuble de Winterthur entre 2007 et 2015 doit être considéré comme réalisé. Au vu de ce qui précède, les reprises de revenu effectuées par l'autorité recourante sont conformes au droit et le grief de celle-ci sera admis. L'annulation prononcée par le TAPI des reprises sur le revenu effectuées par l'autorité recourante sera annulée et lesdites reprises seront rétablies tant quant à l'ICC que quant à l'IFD 2007 à 2015. 6) a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 13 al. 1 LHID ; art. 46 LIPP ; art. 1 al. 1 aLIPP-III). Sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune l'argent comptant, les dépôts dans les banques et caisses d'épargne, les soldes de comptes courants et tous titres représentant la possession d'une somme d'argent (let. c) ainsi que les créances hypothécaires et chirographaires (let. e ; art. 47 LIPP ; art. 2 aLIPP-III). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID ; art. 49 al. 2 LIPP ; art. 4 al. 2 aLIPP-III). b. Les critères posés par la jurisprudence pour juger de la difficulté de recouvrer une créance sont restrictifs : il faut que la personne débitrice apparaisse comme définitivement insolvable pour que la créance ne soit pas imposable. La perte est certaine lorsque le contribuable démontre avoir mis en oeuvre les procédures et démarches que l'on peut raisonnablement attendre d'une personne créancière ou d'une personne porteuse de droit à l'égard de son bien. Une perte commerciale est définitive lorsque, à vues humaines, il n'apparaît pas possible d'attendre le retour à l'état antérieur, ni de compter sur une appréciation réelle de la valeur du bien en cause. Les pertes sur créances deviennent effectives au moment où l'insolvabilité est constatée officiellement par un acte de défaut de biens (ATA/1351/2017 du 3 octobre 2017 consid. 5a et les références citées). c. En l'espèce, il découle des considérants qui précèdent que la société suisse ne peut pas être considérée comme définitivement insolvable au regard de la taxation des créances au titre de la fortune.”
“Dans ces circonstances, le revenu lié aux loyers de l'immeuble de Winterthur entre 2007 et 2015 doit être considéré comme réalisé. Au vu de ce qui précède, les reprises de revenu effectuées par l'autorité recourante sont conformes au droit et le grief de celle-ci sera admis. L'annulation prononcée par le TAPI des reprises sur le revenu effectuées par l'autorité recourante sera annulée et lesdites reprises seront rétablies tant quant à l'ICC que quant à l'IFD 2007 à 2015. 6) a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 13 al. 1 LHID ; art. 46 LIPP ; art. 1 al. 1 aLIPP-III). Sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune l'argent comptant, les dépôts dans les banques et caisses d'épargne, les soldes de comptes courants et tous titres représentant la possession d'une somme d'argent (let. c) ainsi que les créances hypothécaires et chirographaires (let. e ; art. 47 LIPP ; art. 2 aLIPP-III). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID ; art. 49 al. 2 LIPP ; art. 4 al. 2 aLIPP-III). b. Les critères posés par la jurisprudence pour juger de la difficulté de recouvrer une créance sont restrictifs : il faut que la personne débitrice apparaisse comme définitivement insolvable pour que la créance ne soit pas imposable. La perte est certaine lorsque le contribuable démontre avoir mis en oeuvre les procédures et démarches que l'on peut raisonnablement attendre d'une personne créancière ou d'une personne porteuse de droit à l'égard de son bien. Une perte commerciale est définitive lorsque, à vues humaines, il n'apparaît pas possible d'attendre le retour à l'état antérieur, ni de compter sur une appréciation réelle de la valeur du bien en cause. Les pertes sur créances deviennent effectives au moment où l'insolvabilité est constatée officiellement par un acte de défaut de biens (ATA/1351/2017 du 3 octobre 2017 consid. 5a et les références citées). c. En l'espèce, il découle des considérants qui précèdent que la société suisse ne peut pas être considérée comme définitivement insolvable au regard de la taxation des créances au titre de la fortune.”
In den entschiedenen Fällen wurden Verfahrenskosten teilweise pauschal festgelegt und zeitweise vorläufig vom Kanton getragen; die betroffene Partei wurde auf eine mögliche Rückerstattungspflicht hingewiesen. In den Akten wird Art. 14 StHG in Zusammenhang mit Wertfeststellungen genannt, sodass dieser Artikel bei der Bewertung von Vermögensposten (z. B. eines Grundstücks) relevant sein kann.
“La requête d'assistance judiciaire est admise. Les frais de la présente procédure, fixés forfaitairement à Fr. 3'500.-, sont mis à la charge de la recourante. Ils sont provisoirement supportés par le canton de Berne. La recourante est rendue attentive à son obligation de remboursement. Il n'est pas alloué de dépens. Le présent jugement est notifié (R): - à la recourante, - à l'intimée, - à la Commission des recours en matière fiscale. Le président: Le greffier: Voie de recours Dans les 30 jours dès sa notification, le présent jugement peut faire l'objet d'un recours en matière de droit public auprès du Tribunal fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, au sens des art. 39 ss, 82 ss et 90 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF, RS 173.110). Dossierinfos 100 2023 267 16.08.2024 Evaluation officielle d'un immeuble valable à partir de l'année fiscale 2020 / AJ Normen Bund Art. 29 BV Art. 29a BV Art. 14 StHG Rechtsprechung Bund BGE 148 I 210 BGE 145 I 167 BGE 143 IV 380 2D_35/2021 Normen Kanton Art. 2 ABD Art. 11 StG Art. 46 StG Rechtsprechung Kanton VGE 2016/36 VGE 23003 VGE 22538”
“Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden auferlegt. Es werden keine Parteikosten gesprochen. Zu eröffnen: - Beschwerdeführende - Steuerverwaltung des Kantons Bern - Steuerrekurskommission des Kantons Bern - Eidgenössische Steuerverwaltung Die Einzelrichterin: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden. VGE 06 Art. 201 StGart. 201 LIart. 201 StG Art. 79 VRPGart. 79 LPJAart. 79 VRPG Art. 201 StGart. 201 LIart. 201 StG Art. 151 StGart. 151 LIart. 151 StG Art. 81 VRPGart. 81 LPJAart. 81 VRPG Art. 32 VRPGart. 32 LPJAart. 32 VRPG Art. 80 VRPGart. 80 LPJAart. 80 VRPG Art. 2 StHGart. 2 LHIDart. 2 LAID Art. 14 StHGart. 14 LHIDart. 14 LAID Art. 14 StHGart. 14 LHIDart. 14 LAID BVR 2012 58 VGE 2017/20 Art. 46 StGart. 46 LIart. 46 StG Art. 46 StGart. 46 LIart. 46 StG Art. 13 StHGart. 13 LHIDart. 13 LAID Art. 14 StHGart. 14 LHIDart. 14 LAID Art. 48 StGart. 48 LIart. 48 StG BVR 2013 331 BGE 134 II 207ATF 134 II 207DTF 134 II 207 BGE 131 I 291ATF 131 I 291DTF 131 I 291 BGE 128 I 240ATF 128 I 240DTF 128 I 240 2C_500/2018 Art. 14 StHGart. 14 LHIDart. 14 LAID BGE 138 II 311ATF 138 II 311DTF 138 II 311 BGE 134 II 207ATF 134 II 207DTF 134 II 207 BGE 128 I 240ATF 128 I 240DTF 128 I 240 2C_66/2020 BGE 89 II 214ATF 89 II 214DTF 89 II 214 Art. 48 StGart. 48 LIart. 48 StG Art. 166 StGart. 166 LIart. 166 StG Art. 166 StGart. 166 LIart. 166 StG Art. 174 StGart. 174 LIart. 174 StG Art. 46 StHGart. 46 LHIDart. 46 LAID Art. 151 StGart. 151 LIart. 151 StG Art. 18 VRPGart. 18 LPJAart. 18 VRPG Art. 166 StGart. 166 LIart. 166 StG Art. 167 StGart. 167 LIart. 167 StG Art. 151 StGart. 151 LIart. 151 StG Art. 20 VRPGart. 20 LPJAart. 20 VRPG BVR 2016 65 BVR 2011 241 VGE 2018/225/226 Art.”
Für die Bewertung nach Art. 14 Abs. 1 (Verkehrswertprinzip) gilt, dass diejenige Bewertungsmethode Vorrang hat, die der objektiven Marktwertbestimmung am nächsten kommt. Für nicht kotierte Titel werden in der Praxis marktnahe Anhaltspunkte vorrangig herangezogen; die in der Verwaltungspraxis erwähnte 10%-Schwelle dient lediglich als indikative Orientierung und ist nicht zwingend. Bei kollektiven Immobilienanlagen sind von Dritten erstellte, unabhängige Expertisen zu berücksichtigen. In konkreten Fällen kann der tatsächlich gezahlte Marktpreis (etwa für Nutzungsrechte) von einer Substanzwertermittlung abweichen und als Ausdruck des Verkehrswerts gelten.
“3 LIPP, qui a repris cette disposition (cf. MGC 2008-2009/IX A 11’597), n’a pas été respectée. À défaut d’un endettement pour l’acquisition, même partielle, le recourant ne pouvait déclarer comme élément de fortune commerciale la participation acquise. En conclusion, les actions de la C______ que détenait le recourant en 2028 et 2019 faisaient partie de sa fortune privée, étant souligné que l’analyse contraire de l’AFC-GE et sa « nouvelle pratique », qui n’est pas une source de droit, ne peuvent conduire à une autre solution. 17. À ce stade, il convient de fixer la valeur vénale des actions de la C______ détenues par le recourant au 31 décembre 2018 et 2019. Les recourants soutiennent à ce sujet que la circulaire n° 28 ne peut être appliquée et sollicitent donc qu’une expertise en vue de déterminer la valeur desdites actions soit ordonnée. L’AFC-GE conteste cette allégation. 18. Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Selon l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La valeur vénale est la valeur marchande objective d’un actif à un moment donné. Il s’agit de la valeur qu’un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; ATA/261/2024 du 27 février 2024 consid. 3.1). 19. Dans le canton de Genève, la LIPP prévoit également que l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 46 LIPP), qui comprend notamment les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute nature (art. 47 let. b LIPP). Selon l’art. 49 LIPP, l’état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al. 2). 20. L’évaluation des titres non cotés a fait l’objet de la circulaire n° 28.”
“Selon le commentaire accompagnant la circulaire n° 28, les critères déterminants permettant de juger d'un changement de la situation économique d'une entreprise sont le bénéfice, le chiffre d'affaires, les fonds propres et les rapports de participation. En règle générale, doivent être qualifiés de considérable une variation du chiffre d'affaires de 20%, une variation du capital de 10 % qui ne résulterait pas du bénéfice ordinaire ou un changement dans les rapports de participations à hauteur de 10%. Si l'une de ces conditions est remplie, l'estimation doit être revue (consid. 8.1.4 non publié in ATF 147 II 155). 12. En l’espèce, il convient tout d’abord de constater que le jugement du tribunal JTAPI/284/2011 et arrêt du Tribunal fédéral 2C_132/2020 cités par la recourante traitent des actions d’une société commerciale, respectivement d’une société de services, soit des titres pour l’évaluation desquels la circulaire prévoit une méthode différente que pour les sociétés immobilières, si bien que ces jurisprudences paraissent ne pas être directement applicables au cas d’espèce. Cela dit, il découle de l'art. 14 al. 1 LHID et de l’ensemble de la jurisprudence y relative que, dans tous les cas, c’est la méthode d’estimation se rapprochant le plus possible à la valeur vénale (marchande) des titres qui doit l’emporter dans l’évaluation de ces derniers, y compris donc en cas de transferts inférieurs ou supérieurs à 10 %, étant observé que le Tribunal fédéral n’a pas jugé que ce seuil est en soi obligatoire, mais qu’il est à prendre en compte uniquement lorsqu’il permet de déterminer au mieux la valeur vénale. Il faut dès lors retenir que la méthode d'évaluation prévue par la circulaire a un caractère subsidiaire par rapport à celle fondée sur la valeur marchande objective, nonobstant la quantité des titres transférés. Il convient de relever aussi que la conférence suisse des impôts a expressément renoncé à poser un seuil, par un pourcentage, ne citant celui de 10 % qu’à titre indicatif. Compte tenu de ce qui précède, il faut retenir que le seuil de 10 % fixé par la circulaire n° 28 entraine plus facilement l’application de la méthode d’estimation fixée par cette dernière lorsque le prix du transfert reste relativement proche de la valeur obtenue par cette méthode.”
“En effet, les prix payés par la recourante excèdent largement la valeur des titres fixée en application de la circulaire n° 28, telle qu’elle résulte des estimations faites par le service des titres respectivement les 10 et 13 mai 2022, ce qui signifie que les parties se sont elles-mêmes fondées sur la valeur marchande objective du droit à l’usage donné par ces titres, et non sur la valeur substantielle de tous les titres des B______ et D______. Ainsi, il apparait que sur le marché, les titres de ces dernières ne se vendent pas au prix de leur valeur substantielle, mais au prix fixé en fonction du droit qu’ils offrent à leur acquéreur. Dans cette mesure, la question de l’égalité de traitement entre les actionnaires des B______ et D______ ne se pose pas. Il apparait difficilement concevable que la recourante ait pu investir près de CHF 1 million de sa fortune pour n’acquérir que des titres dont la valeur objective ne serait que d’environ 1/3 de cette somme. Cet écart est trop important pour considérer que la valeur substantielle des titres représente leur valeur vénale au sens de l’art. 14 al. 1 LHID. Enfin, il faut observer que la valeur des transactions se rapproche de celle d’un transfert de propriété pour ce même type de bien. Elle reste certes inférieure au prix d’une vente, mais dans un rapport qui s’explique par le fait que la contribuable n’a fait qu’acquérir le droit d’aménager et d’utiliser librement les appartements. Sous cet angle également, le prix des transactions litigieuses apparaît fondé sur une valeur de marché. Il convient dès lors de confirmer les estimations retenues par l’autorité intimée. Il en résulte qu’il n’y pas lieu d’examiner les critiques que la recourante formule subsidiairement à l’égard des estimations substantielles des B______ et D______. 13. Au vu de ce qui précède, le recours sera admis très partiellement, dans la mesure reconnue par l'AFC-GE, et rejeté pour le surplus. En conséquence, le dossier sera renvoyé à l'AFC-GE pour qu’elle établisse un nouveau bordereau ICC 2020 qui ne tiendra pas compte des créances de CHF 62'147.- et CHF 76'680.”
“Si la circulaire n° 25 prévoyait, pour la répartition intercantonale, la répartition proportionnelle des charges indirectes sur la base du compte consolidé de la fortune, elle ne fixait aucune règle concernant la détermination du capital, ou de la fortune nette, imposable des fonds immobiliers. L'AFC-GE n'avait dès lors pas contrevenu au principe de la bonne foi en appliquant cette circulaire exclusivement à la répartition intercantonale du capital, tout en retenant une évaluation des immeubles basée sur l'application des normes du droit genevois. 13) Par acte mis à la poste le 9 avril 2021, A______ a interjeté recours par-devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité, en concluant à ce qu’il soit confirmé que la valeur déterminante pour l’impôt sur le capital devait être celle ressortant des expertises produites (soit un capital propre total de CHF 348'766'339.- en 2012, CHF 360'862'745.- en 2013, CHF 372'657'252.- en 2014 et CHF 446'499'493.- en 2015) et à ce que le capital imposable dans le canton de Genève soit fixé à CHF 152'011'750.- en 2012, à CHF 156'796'476.- en 2013, CHF 154'356'558.- en 2014 et à CHF 189'186'710.- en 2015. Reprenant sa précédente argumentation, elle a relevé que l’art. 14 al. 1 LHID prévoyait que la fortune était estimée à la valeur vénale. La LPCC et l’OPCC faisaient également référence à des nombres repris à la valeur vénale. Si les lois relatives aux placements collectifs de capitaux et les lois fiscales ne visaient pas les mêmes buts, elles retenaient toutes la valeur vénale comme étant un élément clef. Contrairement à ce qui ressortait implicitement du jugement querellé, il ne pouvait y avoir qu’une seule valeur vénale. L’AFC-GE et le TAPI ignoraient le fait que la valeur fiscale dépassait la valeur vénale, pourtant calculée conformément aux prescriptions de la LPCC. Le Tribunal fédéral avait relevé que l’expertise immobilière produite par une personne physique, en vue de démontrer qu’une estimation fiscale était surfaite ou arbitraire, ne pouvait pas être considéré comme étant objective, dès lors qu’elle était financée par le propriétaire, qui pouvait exercer une influence sur son résultat. Dans le cadre des placements collectifs de capitaux, la LPCC imposait aux fonds immobiliers de publier des valeurs vénales fixées par un expert indépendant.”
Bei der Abgrenzung ist auf eine Koordination mit dem Recht des bäuerlichen Bodenrechts (LDFR) sowie der Raumplanungs- (LAT) und der Agrargesetzgebung (LAgr) abzustellen. Massgeblich ist die «vorwiegend landwirtschaftliche» Nutzung im Sinn der LDFR bzw. der in den Quellen genannten Definitionen.
“L'estimation fiscale des immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). Cette disposition correspond à l’art. 14 al. 2 LHID (cf. arrêt EF.2008.0007 du 9 février 2009 consid. 2a). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de l’art. 14 al. 2 LHID, par souci de cohérence avec les dispositions de la la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et de la loi fédérale du 29 avril 1998 sur l'agriculture (LAgr; RS 910.1), on entend ceux qui entrent dans le champ d’application de la LDFR et qui servent, de manière prépondérante, à l’agriculture (cf. implicitement dans ce sens l'arrêt 2C_873/2011 du 22 octobre 2012 consid. 5.2; arrêt EF.2008.0007 du 9 février 2009 consid. 2a; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Zweifel/Beusch [éd.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4e éd., 2022, n°38 ad art. 14 LHID). Cette définition équivaut à celle de l’art. 11 RLEFI, à teneur duquel les immeubles agricoles sont les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l’exploitation rurale. La notion d'immeuble agricole doit ainsi être concrétisée en coordination avec le champ d'application et les restrictions à l'aliénation du droit foncier rural (ATF 138 II 32 consid. 2.2.1 p. 36 s.; arrêts TF 2C_368/2019 du 13 mars 2020 consid. 2.2.4; 2C_317/2018 du 14 février 2020 consid. 2.3.2). Le champ d'application général de cette loi est défini par son art. 2, qui dispose de ce qui suit: "1 La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole: a. qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire, et b. dont l'utilisation agricole est licite. 2 La loi s'applique en outre: a. aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des bâtiments et installations agricoles, y compris une aire environnante appropriée, qui sont situés dans une zone à bâtir et font partie d'une entreprise agricole; b.”
“L'estimation fiscale des immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). Cette disposition correspond à l’art. 14 al. 2 LHID (cf. arrêt EF.2008.0007 du 9 février 2009 consid. 2a). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de l’art. 14 al. 2 LHID, par souci de cohérence avec les dispositions de la la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et de la loi fédérale du 29 avril 1998 sur l'agriculture (LAgr; RS 910.1), on entend ceux qui entrent dans le champ d’application de la LDFR et qui servent, de manière prépondérante, à l’agriculture (cf. implicitement dans ce sens l'arrêt 2C_873/2011 du 22 octobre 2012 consid. 5.2; arrêt EF.2008.0007 du 9 février 2009 consid. 2a; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Zweifel/Beusch [éd.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4e éd., 2022, n°38 ad art. 14 LHID). Cette définition équivaut à celle de l’art. 11 RLEFI, à teneur duquel les immeubles agricoles sont les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l’exploitation rurale. La notion d'immeuble agricole doit ainsi être concrétisée en coordination avec le champ d'application et les restrictions à l'aliénation du droit foncier rural (ATF 138 II 32 consid. 2.2.1 p. 36 s.; arrêts TF 2C_368/2019 du 13 mars 2020 consid. 2.2.4; 2C_317/2018 du 14 février 2020 consid. 2.3.2). Le champ d'application général de cette loi est défini par son art. 2, qui dispose de ce qui suit: "1 La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole: a. qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire, et b. dont l'utilisation agricole est licite. 2 La loi s'applique en outre: a. aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des bâtiments et installations agricoles, y compris une aire environnante appropriée, qui sont situés dans une zone à bâtir et font partie d'une entreprise agricole; b.”
Die Circulaire Nr. 28 konkretisiert die praktische Anwendung von Art. 14 Abs. 1 StHG, indem sie eine einheitliche Bewertungsmethode für nicht kotierte Titel vorgibt und damit der horizontalen Harmonisierung der Steuerpraxis dient. Als administrative Richtlinie schafft die Circulaire jedoch kein Gesetz und ist rechtlich nicht bindend für Gerichte.
“Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 3. Les recourants contestent l’estimation de la participation qu’ils détiennent dans la société C______, telle qu’effectuée par l’AFC-GE. 4. Sont notamment soumis à l'impôt sur la fortune les immeubles, les actions, les obligations, les valeurs mobilières de toute nature et les créances hypothécaires et chirographaires (art. 47 let. a et b de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08). 5. La circulaire n° 28 – qui a rencontré l’approbation du Tribunal fédéral (arrêt 2C_632/2018 du 29 août 2019) – a pour objectif l'estimation uniforme en Suisse, pour l'impôt sur la fortune, des titres nationaux et étrangers qui ne sont négociés dans aucune bourse. Elle sert à l'harmonisation fiscale intercantonale (ch. 1 al. 1). La fortune est estimée en principe à la valeur vénale (art. 14 al. 1 LHID). Par valeur vénale, on entend le prix que l'on peut obtenir d'un bien dans des circonstances normales (ch. 1 al. 3). 6. C’est l’approche « technique » ou « juridique » qui est déterminante pour la détermination de la valeur vénale et non une approche « économique » subjective. Ainsi, le contribuable concerné ne peut pas soutenir une valeur patrimoniale qui se baserait sur des circonstances individuelles (par exemple suite à la présentation d’une convention d'actionnaires) (décision de la commission cantonale de recours en matière d’impôts du canton de Zurich du 21 octobre 2015 en la cause 1 ST.2015.35). 7. Les titres d’une société holding pure sont estimés selon la valeur substantielle de la société (ch. 38). Les titres et participations détenus par la société sont estimés selon les ch. 23 et 24 (ch. 39). Les titres et participations cotés en bourse doivent figurer au cours de clôture du dernier jour de bourse de la période fiscale correspondante (ch. 23 al.”
“49 LIPP, l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al. 2). La teneur de l'art. 49 LIPP n'interdit pas, par principe, la prise en compte de la valeur de rendement d'un bien avant de fixer sa valeur fiscale. À cela s'ajoute que la valeur vénale de certains biens est de toute manière corrélée – dans une mesure plus ou moins grande – au rendement que ceux-ci peuvent procurer, de sorte que son estimation ne peut pas en faire totalement fi (arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.8). 11. S'agissant de l'évaluation de participations dans des sociétés non cotées, le Tribunal fédéral se réfère et applique la circulaire n° 28 (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.3 et l’arrêt cité). La circulaire n° 28 (précisée par les commentaires) poursuit un but d'harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l'art. 14 al. 1 LHID. En tant que directive, elle ne constitue certes pas du droit fédéral ou intercantonal, ne crée aucun droit ni aucune obligation et ne lie donc pas le juge. Elle est toutefois reconnue, de jurisprudence constante, comme présentant une méthode adéquate et fiable pour l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés, même s'il n'est pas exclu que d'autres méthodes d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité, ibidem). 12. La circulaire n° 28 prévoit que la méthode d'estimation générale des titres non cotés des sociétés commerciales, industrielles et de services, dans la mesure où ils n'ont jamais été transférés, s'effectue par la moyenne pondérée entre la valeur de rendement doublée et la valeur intrinsèque déterminée selon le principe de la continuation (circulaire n° 28, chap. A/2, ch. 4 et chap. B/3.2, ch. 34 de l'édition du 28 août 2008). Cette méthode est généralement appelée « méthode des praticiens ».”
“La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al. 2). Par valeur vénale, on entend le prix que l’on peut obtenir d’un bien dans des circonstances normales (ATA/460/2018 du 8 mai 2018 et les références citées). 2.4 L’évaluation des titres non cotés a fait l’objet, en 1995, d’une circulaire de la Conférence suisse des impôts (CSI), qui regroupe les administrations fiscales cantonales et l'administration fédérale des contributions, intitulée : « Instructions concernant l’estimation des titres non cotés en vue de l’impôt sur la fortune ». Elle a été remplacée par la circulaire CSI n° 28, dont la dernière version date du 28 août 2008. La CSI édite en outre annuellement un commentaire de la circulaire, la dernière version datant de 2022 (ci-après : commentaire). 2.4.1 En prévoyant des règles unifiées d’estimation des titres non cotés en vue de leur imposition sur la fortune dans un domaine où les cantons jouissent d’un large pouvoir d’appréciation, la circulaire poursuit un but d’harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l’art. 14 al. 1 LHID (arrêt du Tribunal fédéral 2C_826/2015 précité consid. 4.3 non publié in ATF 143 I 73 et les références citées). 2.4.2 La circulaire prend en compte les éléments déterminants pour l’évaluation des titres non cotés et est appropriée pour l’estimation des sociétés en vue de l’imposition sur la fortune des actionnaires, sans pour autant exclure que d’autres méthodes d’évaluation reconnues puissent, isolément, s’avérer appropriées (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité consid. 5.3 ; 2C_132/2020 du 26 novembre 2020 consid. 8.1.2 ; 2C_866/2019 précité consid. 4.4). En effet, en tant que directive, la circulaire ne constitue pas du droit et ne lie pas le juge, faisant partie des ordonnances administratives, qui s’adressent aux administrations fiscales cantonales afin d’unifier et de rationaliser la pratique, d’assurer l’égalité de traitement, le bon fonctionnement de l’administration et la sécurité juridique. Ces autorités ne s’en écartent que dans la mesure où elles contreviennent au sens et au but de la loi (ATF 136 I 129 consid.”
Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke und Bauten sind grundsätzlich zum Verkehrswert zu schätzen; der Ertragswert kann dabei angemessen mitberücksichtigt werden. Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert.
“Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID. Selon l'al. 1 de l'art. 14 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Les exceptions à la règle prévue à l'art. 14 al. 1 LHID sont énumérées de manière exhaustive à l'art. 14 al. 2 et 3 LHID. Par conséquent, les immeubles non affectés à l'agriculture ou à la sylviculture doivent impérativement être estimés à leur valeur vénale/de rendement au sens de l'art. 14 al. 1 LHID (art. 14 al. 2 LHID a contrario; ATF 148 I 210 consid. 4.4.1 et les références; arrêt 2C_66/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.2 et les références). Par principe de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID, il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales, qu'un tiers serait prêt à payer (ATF 148 I 210 consid. 4.4.3; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.3 et les références). Les règles fiscales d'évaluation de l'art. 14 al. 1 LHID visent à appréhender au mieux la capacité contributive du sujet fiscal (arrêt 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 7.3; cf. également arrêt 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 5.2).”
“Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG).”
“Rechtliche Grundlagen 3.2.2.1. Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG). 3.2.2.2. Gemäss Art. 13 Abs. 1 des bereits erwähnten Staatsratsbeschlusses wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften in der Regel aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt. Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisierung des Bruttoertrages der Liegenschaft. Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Mietzinsaufstellung für die Wohnungen, Geschäfts- und übrigen Räume.”
Neuere Schätzwerte bzw. Schätzungsperioden sind vorzuziehen, soweit sie der tatsächlichen Verkehrswertnähe besser entsprechen. Ältere Schätzwerte, die offensichtlich deutlich unter der realen Verkehrswerthaltigkeit liegen, können für die Festsetzung des Vermögens nach Art. 14 Abs. 1 StHG (LHID) nicht zugrunde gelegt bzw. zurückgewiesen werden.
“Comme l'a retenu le Tribunal fédéral dans son arrêt 2C_194/2018 précité consid. 6.4, même si les différentes LEFI adoptées après 1964, ont pour but de pallier l'absence d'évaluations décennales des immeubles non locatifs par une commission d'experts, ces lois n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP, étant entendu que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID. Ainsi, comme la chambre de céans l'a déjà jugé dans les ATA/863/2021 et 556/2022, contrairement à ce qui avait été retenu dans l'ATA/127/2018 précité, la suspension de l'adaptation de la valeur d'estimation de l'immeuble de la recourante a pris fin au terme de la période décennale 2005-2014. Elle constitue en outre une valeur plus récente qui est plus proche de la valeur vénale de l'immeuble tel que l'impose l'art. 14 al. 1 LHID pour le calcul de la fortune d'un contribuable. Il est évident qu'une valeur de CHF 876'344.- pour le bien considéré, à savoir un très grand appartement dans une villa de 306 m2 au sol sise à B______ dans une parcelle de 6'801 m2, ne correspond pas à la véritable valeur vénale du bien-fonds lors des périodes litigieuses. Contrairement à l'opinion de la recourante, c'est l'ATA/127/2018 qui constitue une décision isolée, et donc inapte à fonder une quelconque pratique de la chambre de céans. L'arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité, s'il correspond à un état de fait quelque peu différent de celui d'espèce, a posé des principes qui ont été repris dans l'ATA/863/2021 puis dans l'ATA/556/2022 – preuve au demeurant que l'ATA/863/2021 n'est pas resté une décision isolée.”
“Elle constitue en outre une valeur plus récente qui est plus proche de la valeur vénale de l'immeuble tel que l'impose l'art. 14 al. 1 LHID pour le calcul de la fortune d'un contribuable. Il est évident qu'une valeur de CHF 608'978.- pour le bien considéré, à savoir une parcelle de 2'292 m2 sise à B______, sur laquelle est érigée une villa de 124 m2 au sol, ne correspond pas à la véritable valeur vénale du bien-fonds. Quant à l'ATA/810/2018 précité et comme l'a retenu le TAPI, cet arrêt se limitait à confirmer la suspension de la valeur d'estimation pour le reste de la période décennale (2012-2014) sans que ne soit examinée la question d'une suspension postérieure. Au vu de ces éléments, l'AFC-GE était fondée à fixer la valeur immobilière du bien de la recourante sis à B______ à CHF 4'212'000.- pour l'ICC”
Die kantonale Vorschrift (z. B. Art. 52 Abs. 3 LIPP) kann angewandt werden, um fiskalische Werte so zu ermitteln, dass sie dem Verkehrswert im Sinne von Art. 14 StHG möglichst entsprechen.
“Au contraire, elle a considéré que l'art. 52 al. 3 LIPP demeurait applicable en l'espèce, et ce nonobstant l'adoption par le législateur genevois des diverses lois sur les estimations fiscales de certains immeubles. Le fait que la juridiction cantonale a adopté un autre raisonnement juridique que celui de la recourante, qui fonde son argumentation uniquement sur la LEFI pour la détermination de la valeur du bien immobilier litigieux, n'est pas constitutif d'une violation de l'art. 29 al. 2 Cst. On ne saurait davantage déceler une violation de cette disposition constitutionnelle, lorsque la recourante prétend que la Cour de justice n'explique pas en quoi "l'art. 52 al. 3 LIP aurait vocation à trouver application au-delà de la période décennale, alors que la LEFI représente la seule base légale qui à vocation à s'appliquer". En effet, la juridiction cantonale a expliqué de manière claire que l'application de l'art. 52 al. 3 LIPP permettait d'obtenir des valeurs fiscales correspondant au mieux à la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID. Privé de fondement, le grief doit donc être écarté.”
Im interkantonalen Erbschaftssteuerkontext dürfen die Kantone die Erbmasse und die Bewertung der Vermögenswerte gemäss ihren Regeln bestimmen; die zugrunde gelegten Werte müssen dem Verkehrswert nahekommen und kohärent angewendet werden.
“Regeste Art. 127 Abs. 3 BV; interkantonale Doppelbesteuerung bei der Erbschaftssteuer; Freiheit der Kantone, die Erbmasse nach ihren eigenen Bewertungsregeln zu bestimmen. Vorbehaltlich der Entwicklung der Rechtsprechung zur interkantonalen Aufteilung im Bereich der Erbschaftssteuer (insbesondere der Verpflichtung zur Berücksichtigung der Korrekturfaktoren gemäss Kreisschreiben Nr. 22 der Schweizerischen Steuerkonferenz [vgl. E. 4.3.1, 4.3.2 und 7.2]), bleibt es den Kantonen überlassen, den Begriff der Erbmasse zu definieren, die der kantonalen Erbschaftssteuer unterliegt, und die Vermögenswerte zu bewerten, aus denen sie sich zusammensetzt. Dabei müssen die zugrunde gelegten Werte dem Verkehrswert im Sinne von Art. 14 StHG nahe kommen und die Bewertung hat kohärent zu sein. Bei der Bewertung beweglicher Güter haben sich die Kantone an der Schätzung des Kantons des letzten Wohnsitzes zu orientieren. Schliesslich sind die Kantone befugt, Abzüge von der Nettonachlassmasse zuzulassen (E. 7.3).”
Behördliche Schätzungen bzw. Vorfestsetzungen sind massgeblich; der Steuerpflichtige kann seine eigene Wertermittlung nicht einfach an die Stelle der Verwaltung setzen. Eine verbindliche, nicht angefochtene kantonale Festsetzung behält Wirkung; eine spätere Herabsetzung setzt in der Regel die Darlegung konkreter, substantiiert begründeter Tatsachenänderungen voraus. Das Recht sieht allerdings die Möglichkeit vor, eine neue Schätzung zu verlangen, die zu begründen ist und vorab der Verwaltung zu stellen.
“2 LIPP), soit la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges économiques, lors d’un achat ou d’une vente dans des conditions normales ; lorsque la valeur vénale d’un élément de fortune est donnée par le résultat d’une transaction ayant eu lieu sur le marché libre, elle devient la valeur fiscale (arrêt du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4). La valeur vénale ne correspond pas à une valeur que l’on peut déterminer exactement de manière mathématique mais, en règle générale, à une valeur d’estimation ou de comparaison. Dans la mesure où toute estimation, quelle que soit la méthode utilisée, aboutit à une certaine marge, variable, d’inexactitude, il est admissible de fixer la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune des immeubles sur la base d’estimations prudentes, schématiques, même si cela a pour conséquence que les valeurs ainsi déterminées divergent dans une certaine mesure des valeurs effectives du marché (ATF 128 I 240 consid. 3.2.2 ; ATA/394/2008 du 29 juillet 2008 consid. 4b). L’art. 50 LIPP établit les principes d’évaluation des immeubles situés dans le canton, qui ont été jugés conformes à l’art. 14 LHID (ATF 134 II 2017 consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 consid. 5.3). L'art. 51 LIPP prévoit que le coût des constructions et des travaux à plus-value sont intégrés dans la valeur fiscale du bâtiment. c. Selon une jurisprudence constante de la chambre de céans, confirmée par le Tribunal fédéral, en matière d'estimation des immeubles, le contribuable n'a pas la faculté de substituer sa propre appréciation à celle de l'administration ou de la commission d'experts (arrêts du Tribunal fédéral 2C_67/2019 du 31 janvier 2019 consid. 4.3 ; 2C_734/2008 du 29 janvier 2009 consid. 4 ; ATA/223/2019 du 5 mars 2019 consid. 6 ; ATA/71/2018 du 23 janvier 2018 consid. 7b ; ATA/45/2018 du 16 janvier 2018 consid. 4b). S'il considère que la valeur de son bien immobilier a été mal estimée, il doit former une demande de nouvelle estimation. Il est tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi consistent le ou les changements survenus dans la valeur de sa propriété. Une expertise ne peut être requise pour la première fois devant la juridiction de recours, car la demande en ce sens doit être présentée préalablement à l'administration.”
“Die Beschwerdeführer scheinen der Ansicht zu sein, nach kantonalem Steuerrecht einen Anspruch darauf zu haben, dass der Vermögenssteuerwert ihrer Liegenschaft reduziert wird, weil die angeblich erforderliche Lärmsanierung (noch) nicht stattgefunden hat. Diese Rüge ist offensichtlich unbegründet. Die Vorinstanz hat detailliert dargelegt, wie im Kanton Basel-Stadt der für die Vermögenssteuer massgebende Verkehrswert einer Liegenschaft ermittelt wird. Darauf kann hier verwiesen werden (vgl. angefochtenes Urteil E. 4.2.1; Art. 109 Abs. 3 BGG). Die Beschwerdeführer machen nicht geltend, dass dieses Bewertungssystem den (grossen) Spielraum missachten würde, den Art. 14 StHG (SR 642.14) und die bundesgerichtliche Rechtsprechung (vgl. jüngst BGE 148 I 210 E. 4.4) den Kantonen einräumen. Die Vorinstanz hat weiter ausgeführt, dass im Falle der Beschwerdeführer die kantonale Steuerverwaltung den Verkehrswert der Liegenschaft mit Verfügung vom 15. Dezember 2016 ab der Steuerperiode 2016 (Stichtag 31. Dezember 2014) auf Fr. 503'000.- festgesetzt habe und diese Bewertung in Rechtskraft erwachsen sei, nachdem die Beschwerdeführer einen Einspracheentscheid vom 19. September 2017 nicht angefochten hätten (vgl. angefochtenes Urteil E. 4.2.2). Die Vorinstanz konnte keine tatsächlichen Veränderungen seit dem 31. Dezember 2014 erkennen, die sich im Verkehrswert der Liegenschaft niedergeschlagen und eine Neubewertung erforderlich gemacht hätten (vgl. angefochtenes Urteil E. 4.2.3). In der Tat belegen die Beschwerdeführer auch noch nicht einmal ansatzweise, dass der 2016 bzw. 2017 mit Stichtag 31. Dezember 2014 festgesetzte Verkehrswert nicht länger adäquat wäre. Eine Verletzung (harmonisierten) kantonalen Steuerrechts ist folglich nicht zu erkennen.”
“266 vom 8. Dezember 2021 E. 2.2.2, mit Hinweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich 2020, N 364 f., 368 und 374a). Im Weiteren bildet die Frage der Zulässigkeit einer Gesetzesdelegation an ein dem kantonalen Gesetzgeber nachgeordnetes Organ vorab eine Frage des kantonalen Verfassungsrechts (BGE 118 Ia 305 E. 2b S. 310 f.). Bundesrechtlich ist die Delegation von Rechtsetzungskompetenzen vom kantonalen Gesetzgeber an eine Verwaltungsbehörde zulässig, wenn sie nicht durch das kantonale Recht ausgeschlossen wird, sie sich auf ein bestimmtes Gebiet beschränkt und das Gesetz die Grundzüge der Regelung selbst enthält, soweit diese die Rechtsstellung der Bürger schwerwiegend berührt. Dem entspricht auch die Regelung in § 105 Abs. 2 und 3 KV (VGE VD.2016.195 vom 27. April 2017 E. 3.1.2). Vorliegend hat der Gesetzgeber mit § 46 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 7 StG in Umsetzung der bundesrechtlichen Verpflichtung zur Bewertung des Vermögens nach dem Verkehrswert gemäss Art. 14 StHG den Grundsatz aufgestellt, wonach selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf der Basis des Realwertes zu schätzen sind, wobei der Regierungsrat die für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften festzusetzen hat. Dieser Obliegenheit ist der Regierungsrat mit der Regelung in § 51 StV nachgekommen. Dabei hat er die Vornahme der Schatzung und mithin auch des Einschlags zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten an die Steuerverwaltung delegiert. Dies ist nicht zu beanstanden, findet sich der Grundsatz der Bewertung auf der Basis des gemäss dem Realwert zu bestimmenden Verkehrswerts doch bereits im Gesetz selber. Die weitere Delegation und Subdelegation der Bestimmung der Bewertungsmethode ist umso weniger zu beanstanden, als das Ergebnis der Bewertung auf dieser Grundlage im Einzelfall überprüft werden kann, wenn Anhaltspunkte für ein Missverhältnis zwischen dem ermittelten Vermögenssteuerwert und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte etwa mit einer konkreten Schatzung substantiiert werden können (vgl.”
Kantonale Schätzgrundsätze und -methoden bleiben anwendbar; Art. 52 Abs. 3 LIPP regelt Anpassungen, damit die steuerlichen Werte der in Art. 14 LHID geforderten Verkehrswertrichtung entsprechen. Bei der Schätzung dürfen die in Art. 50 LIPP genannten Kriterien (z. B. Baukosten, Vétusté/Abnutzung, Lage, Vergleichspreise) berücksichtigt werden.
“Il importait peu que la période décennale concernée dans l'ATA/127/2018 précité soit identique à celle du présent dossier, sauf à vouloir considérer qu'un simple élément formel tel que l'identité d'une période décennale spécifique (2005-2014) doive primer le principe d'estimation général des biens immobiliers fixé dans la LIPP. La question consistait à déterminer, non pas quelle version de la LEFI devait être appliquée, ni si le décès était intervenu en 2005, comme en l'espèce, ou en 1999 – comme dans l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité – mais si les principes d'estimation immobilière qui découlaient de l'art. 52 al. 3 LIPP en cas d'aliénation ou, de succession, devaient prévaloir, nonobstant l'adoption des LEFI. Le Tribunal fédéral avait clairement répondu que les différentes LEFI adoptées après 1964 n'avaient pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'évaluation mis en place par le législateur cantonal et notamment pas à l'art. 52 al. 3 LIPP (arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité consid. 6.4). Dans le même arrêt, le Tribunal fédéral avait précisé que l'art. 52 al. 3 LIPP tendait à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent « au mieux » à la valeur vénale préconisée par l'art. 14 al. 1 LHID (arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité consid. 6.4). Dès lors, il n'y avait pas lieu de faire prévaloir l'ATA/127/2018 précité sur l'arrêt 2C_194/2018 déjà cité, dès lors notamment que ce dernier était postérieur. Par ailleurs, dans la mesure où la contribuable relevait que dans l'ATA/45/2018 précité, la chambre administrative avait considéré que la suspension de l'adaptation de la valeur fiscale pour le conjoint survivant ne valait que jusqu'à la fin de la période décennale qui courait de 1994 à 2004 pour un immeuble hérité en 1999, l'AFC-GE ne comprenait pas comment l'intéressée pouvait conclure que la chambre administrative doive « confirmer sa jurisprudence », alors qu'elle n'était en mesure de se référer qu'à l'ATA/127/2018 déjà cité. L'ATA/810/2018 précité n'était d'aucune utilité dans le cas présent et ne faisait que confirmer la suspension de la valeur d'estimation pour le reste de la période décennale, à savoir de 2012 à 2014, sans se prononcer sur la question du maintien de cette suspension à une année postérieure à 2014.”
“Comme l'a retenu le Tribunal fédéral dans son arrêt 2C_194/2018 précité consid. 6.4, même si les différentes LEFI adoptées après 1964, ont pour but de pallier l'absence d'évaluations décennales des immeubles non locatifs par une commission d'experts, ces lois n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP, étant entendu que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID. Ainsi et contrairement à ce qui avait été retenu dans l'ATA/127/2018 précité, la suspension de l'adaptation de la valeur d'estimation de l'immeuble de la recourante a pris fin au terme de la période décennale 2005-2014. Par conséquent et dès l'année 2015, la valeur immobilière du bien de la recourante sis à B______, calculée en application de l'art. 52 al. 3 LIPP, s'élevait à CHF 4'212'000.-. D'ailleurs, c'est ce montant que la recourante a déclaré dans sa déclaration fiscale”
“EN DROIT 1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2) Le litige concerne l'ICC de la recourante pour l'année 2016, plus précisément la valeur fiscale de son actif immobilier sis à B______. 3) La recourante soutient que la valeur fiscale de son immeuble doit être fixée à CHF 608'978.- pour la période décennale 2015-2024. 4) a. La LHID désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). L'art. 2 al. 1 let. a LHID prévoit que les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques. L'impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. b. Un impôt sur la fortune est perçu, chaque année, dans le canton de Genève (art. 1 let. a ch. 3 de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 - LCP - D 3 05). L'impôt sur la fortune est régi par la LIPP, en particulier aux art. 46 à 60 LIPP, lesquels forment le chapitre IV. L'art. 46 LIPP précise que cet impôt a pour objet l'ensemble de la fortune nette après déductions sociales. Selon l'art. 47 al. 1 let. a LIPP, les immeubles sont soumis à l'impôt sur la fortune. Aux termes de l'art. 49 LIPP, l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (al. 2). L'art. 50 let. e LIPP indique que pour « les autres immeubles » situés dans le canton, notamment les villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif.”
Art. 14 Abs. 2 StHG lässt den Kantonen einen weiten Gestaltungsspielraum; sie können bei der Bewertung den Verkehrswert mitberücksichtigen. Infolge dieses kantonalen Ermessens ist die Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts gegenüber der Konkretisierung kantonaler Regelungen eingeschränkt und beschränkt sich im Wesentlichen auf Willkür- bzw. Verfassungsmässigkeitskontrollen.
“2 der von der kantonalen Schatzungskommission erstellten Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 10.10.2018 [abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20", besucht am 16.3.2024, fortan: Bewertungsnormen), umgesetzt. Da für die Remise kein landwirtschaftlicher Ertragswert bekannt ist, kann vorliegend nicht festgestellt werden, ob bzw. inwieweit eine Abweichung besteht. Soweit dem landwirtschaftlichen Ertragswert, wie allenfalls vorliegend, über die nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen in Einzelfällen nicht entsprochen werden kann, ist dies auch bei einer an sich deutlichen Abweichung hinzunehmen. Dies einerseits mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz sowie auf das Legalitätsprinzip und die vom Gesetzgeber ausdrücklich gewollte Bewertungsform (vgl. zum Ganzen RKE 100 2020 107 vom 21.9.2021, E. 3.6). Andererseits gilt dies mit Blick auf die Bestimmung von Art. 14 Abs. 2 StHG, die als massgebliche bundesrechtliche Steuernorm zur Bewertung landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke den Kantonen einen grossen Spielraum belässt und insbesondere auch die Mitberücksichtigung des den nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen zugrundeliegenden Verkehrswerts zulässt (vgl. Teuscher/Lobsiger, a.a.O., N. 35 zu Art. 14 StHG). Nach dem Gesagten ist auch die vom landwirtschaftlichen Ertragswert abweichende Bewertung der teilweise landwirtschaftlich genutzten Remise nicht zu beanstanden. Der Hauptantrag der Rekurrentin ist demzufolge abzuweisen. Im Folgenden ist noch auf die nichtlandwirtschaftliche Bewertung des Wohnhauses (CHF 975'400.--) und der Remise (CHF 93'300.--) mit einem amtlichen Wert von zusammen CHF 1'068'700.-- (pag. 10) einzugehen. Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art.”
“Die Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone harmonisierungsrechtlich vorgegeben. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das Steuerharmonisierungsgesetz indessen nicht vor (BGE 134 II 207 E. 3.6; Urteile 2C_954/2020 vom 26. Juli 2021 E. 5.1; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1). Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift der "angemessenen" Berücksichtigung des Ertragswertes näher geregelt (vgl. Art. 14 Abs. 2 StHG). Den Kantonen steht daher ein weiter Gestaltungsspielraum ("marge de manoeuvre importante") offen. In dem Umfang, als das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen bewusst einen Handlungsspielraum belässt, beschränkt sich die Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts auf die Frage, ob die Vorinstanzen bei Anwendung und Konkretisierung der kantonalen Steuerordnung gegen Bundesverfassungsrecht, insbesondere gegen das Willkürverbot verstossen haben (BGE 138 II 311 E. 7.1; 134 II 207 E. 3.6; Urteile 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.2, zur Publikation vorgesehen; 2C_954/2020 vom 26. Juli 2021 E. 5.1; 2C_953/2019 vom 14. April 2020 E. 4.1; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1; 2C_277/2018 vom 6. Mai 2019 E. 4.1; 2C_328/2019 vom 16. September 2019 E. 4.3; 2C_826/2015 vom 5. Januar 2017 E. 4.1 und”
Art. 14 gewährt den Kantonen bei der Bewertung einen Spielraum; die Rechtsprechung verlangt jedoch, dass kantonale Regelungen nicht dazu führen dürfen, dass über längere Zeiträume unverändert beibehaltene Steuerwerte deutlich von den Marktpreisen abweichen. Fehlen regelmässig durchgeführte, zeitlich hinreichend konkrete Aktualisierungen (bzw. sind Indexierungsmechanismen oder Expertengutachten ohne praktisch wirksamen Umsetzungszeitraum ausgestaltet), kann dies nach der Bundesgerichtspraxis zu einer bundesrechtswidrigen Unterbewertung führen.
“2 in RDAF 2005 II 275 ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_722/2023 du 18 juillet 2024 consid. 5.2 ; 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.1). Ainsi, un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale (ATF 148 I 210 consid. 4.4 in RDAF 2022 II 281 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 in RDAF 2005 p. 275). L'art 14 LHID ne concerne que l'harmonisation des impôts entre les cantons. Il fait, en effet, partie du chapitre 4 relatif à l'impôt sur la fortune et ne touche donc pas – en l'absence d'impôt fédéral direct sur la fortune – l'harmonisation verticale, soit celle entre les impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes. Les cantons ont, à cet égard, une certaine liberté d'appréciation, dans les limites toutefois des principes constitutionnels (ATF 128 I 240 consid. 3.1.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_38/2007 du 9 juillet 2007 consid. 5.1). Ainsi, une disposition cantonale, adoptée sur la base de l'art. 14 LHID, qui ne respecterait pas ces principes ne bénéficierait pas de l'immunité que l'art. 190 Cst. confère aux lois fédérales ou au droit international. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il résulte de l'art. 17 al. 1 LHID que la loi sur l'harmonisation fiscale des cantons n'autorise pas ces derniers à évaluer la fortune, respectivement à actualiser les valeurs fiscales établies à intervalle de longue durée (ATF 131 I 291 in RDAF 2005 II 275 consid. 2.5.3 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_194/2021 du 23 décembre 2021 consid. 2.2.2 ; 2C_681/2020 du 25 juin 2021 consid. 4.1). Les réglementations cantonales qui prescrivent des valeurs fiscales pour l'impôt sur la fortune qui ne sont pas adaptées pendant plusieurs années et qui ne correspondent pas approximativement aux prix actuels du marché sont donc contraires à la LHID (arrêt du Tribunal fédéral 2C_681/2020 précité consid. 4.1). 5.3 Le canton de Genève a concrétisé ces principes dans la LIPP. L'art. 49 LIPP dispose que la fortune, établie au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al.”
“D'ailleurs, la Cour de justice a considéré que le système prévu par la LEFI 2022 pourrait devenir contraire à la LHID "si l'indexation limitée à 1 % ne suffisait pas à suivre l'augmentation de la valeur vénale réelle en l'absence d'évaluations périodiques à intervalles suffisamment rapprochés". Or à cet égard, le Grand Conseil ne précise pas l'horizon temporel dans lequel les commissions d'experts doivent être "mise[s] en oeuvre", ce qui est également hautement problématique sous l'angle de l'harmonisation fiscale (cf. arrêt 2C_681/2020 du 25 juin 2021 consid. 4.1). Par conséquent, et dans la mesure où le système d'indexation sur la base de l'IGPC demeurera en vigueur dans l'attente de nouvelles estimations dont on ne sait si et, le cas échéant, quand elles interviendront, le Tribunal fédéral ne saurait laisser subsister les normes cantonales litigieuses dont l'application permet de présager qu'elles auront pour effet de sous-évaluer systématiquement les biens immobiliers concernés de manière contraire au droit fédéral, et ce quand bien même l'art. 14 LHID laisse une importante marge de manoeuvre aux cantons.”
Die Kantone besitzen bei der Umsetzung der Verkehrswertpflicht einen erheblichen Gestaltungs‑ bzw. Beurteilungsspielraum. Das Bundesgericht prüft kantonale Regelungen innerhalb dieses Rahmens nur beschränkt und greift im Wesentlichen mit der Rüge der Willkür ein. Eine Abweichung durch das Bundesgericht kommt nur in Betracht, wenn die gewählte Lösung unhaltbar ist, in offenkundigem Widerspruch zur tatsächlichen Lage steht, ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder ein schutzwürdiges Recht verletzt. Entsprechende Rügen sind vom Rechtsuchenden gemäss den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG darzulegen.
“Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF et en dérogation à l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant, à savoir exposé de manière claire et détaillée (ATF 143 II 283 consid. 1.2.2). Il en va de même lorsque la LHID laisse une certaine marge de manoeuvre aux cantons ou lorsque l'on est en présence d'impôts purement cantonaux (cf. art. 95 LTF; ATF 134 II 207 consid. 2). Tel est le cas en l'espèce, puisqu'est en cause le point de savoir, pour les ICC des années 2015 à 2018, quelle est l'estimation fiscale du bien immobilier sur lequel la recourante jouit d'un usufruit. L'art. 14 LHID pose à cet égard des règles générales d'évaluation de la fortune, comme le principe de l'estimation à la valeur vénale. Selon la jurisprudence, les cantons disposent néanmoins d'une marge de manoeuvre importante pour concrétiser cette disposition (cf. arrêt 2C_194/2018 du 1 er octobre 2018 consid. 2). Aussi le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral par rapport aux normes de droit cantonal qui respectent le cadre fixé par l'art. 14 LHID et concrétisent la marge de manoeuvre laissée aux cantons se limite-t-il à l'interdiction de l'arbitraire, grief qu'il appartient au recourant d'invoquer conformément aux exigences de motivation accrues de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 134 II 207 consid. 2 p. 209 s.; aussi arrêt 2C_83/2009 du 8 mai 2009 consid. 3.2). Dans ce cadre, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou encore si elle a été adoptée sans motifs objectifs ou en violation d'un droit certain.”
Neuere, formell anerkannte Schätzwerte (z. B. im Erbfall) können gegenüber älteren kantonalen Schätzungen oder deren provisorischen Verlängerungen den Vorrang haben, sofern sie als gültige, aktuellere Schätzung besser dem nahekommen, was Art. 14 Abs. 1 StHG verlangt (Übereinstimmung mit dem Verkehrswert).
“1 aLEFI « il n'y avait pas la place » pour une nouvelle estimation faite par une commission d'experts durant ces quatre années (2015 à 2018). Dans un arrêt du 1er octobre 2018 (2C_194/2018 précité) sur recours contre l'ATA/45/2018 précité (cité par Mme A______), le Tribunal fédéral avait toutefois jugé que « les différentes lois sur les estimations fiscales de certains immeubles, adoptées après 1964, ont pour but de pallier l'absence d'évaluations décennales des immeubles non locatifs par une commission d'experts. Il n'est dès lors pas arbitraire de considérer que ces lois n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, qu'elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP, étant entendu que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID ». En l'occurrence, au décès de l'époux de Mme A______ survenu le 27 octobre 2005, la contribuable était devenue usufruitière de l'immeuble qu'elle occupait comme domicile principal depuis 1973. La valeur de succession de ce bien-fonds avait alors été fixée à CHF 4'212'000.-. Suivant l'art. 52 al. 4 let. b LIPP, l'application de cette nouvelle estimation avait été suspendue jusqu'au 31 décembre 2014, soit jusqu'à la fin de la période décennale (2005-2014). Contrairement à ce que soutenait la contribuable, la prorogation de la valeur d'estimation jusqu'au 31 décembre 2018 prévue par l'aLEFI ne reconduisait pas la suspension de la valeur d'estimation visée par l'art. 52 al. 4 let. b LIPP. En effet, conformément à l'arrêt du Tribunal fédéral susmentionné, la prorogation prévue par l'aLEFI ne permettait pas de déroger aux nouvelles valeurs estimées dans le cadre de l'art. 52 al. 3 LIPP. La valeur de succession, par le fait qu'elle avait fait l'objet d'une estimation plus récente valablement reconnue, apparaissait plus conforme à ce qu'exigeait l'art.”
“1 aLEFI « il n'y avait pas la place » pour une nouvelle estimation faite par une commission d'experts durant ces quatre années (2015 à 2018). Dans un arrêt du 1er octobre 2018 (2C_194/2018 précité) sur recours contre l'ATA/45/2018 précité (cité par Mme A______), le Tribunal fédéral avait toutefois jugé que « les différentes lois sur les estimations fiscales de certains immeubles, adoptées après 1964, ont pour but de pallier l'absence d'évaluations décennales des immeubles non locatifs par une commission d'experts. Il n'est dès lors pas arbitraire de considérer que ces lois n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, qu'elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP, étant entendu que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID ». En l'occurrence, au décès de l'époux de Mme A______ survenu le 27 octobre 2005, la contribuable était devenue usufruitière de l'immeuble qu'elle occupait comme domicile principal depuis 1973. La valeur de succession de ce bien-fonds avait alors été fixée à CHF 4'212'000.-. Suivant l'art. 52 al. 4 let. b LIPP, l'application de cette nouvelle estimation avait été suspendue jusqu'au 31 décembre 2014, soit jusqu'à la fin de la période décennale (2005-2014). Contrairement à ce que soutenait la contribuable, la prorogation de la valeur d'estimation jusqu'au 31 décembre 2018 prévue par l'aLEFI ne reconduisait pas la suspension de la valeur d'estimation visée par l'art. 52 al. 4 let. b LIPP. En effet, conformément à l'arrêt du Tribunal fédéral susmentionné, la prorogation prévue par l'aLEFI ne permettait pas de déroger aux nouvelles valeurs estimées dans le cadre de l'art. 52 al. 3 LIPP. La valeur de succession, par le fait qu'elle avait fait l'objet d'une estimation plus récente valablement reconnue, apparaissait plus conforme à ce qu'exigeait l'art.”
“1 aLEFI « il n'y avait pas la place » pour une nouvelle estimation faite par une commission d'experts durant ces quatre années (2015 à 2018). Dans un arrêt du 1er octobre 2018 (2C_194/2018 précité) sur recours contre l'ATA/45/2018 précité (cité par Mme A______), le Tribunal fédéral avait toutefois jugé que « les différentes lois sur les estimations fiscales de certains immeubles, adoptées après 1964, ont pour but de pallier l'absence d'évaluations décennales des immeubles non locatifs par une commission d'experts. Il n'est dès lors pas arbitraire de considérer que ces lois n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, qu'elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP, étant entendu que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID ». En l'occurrence, au décès de l'époux de Mme A______ survenu le 27 octobre 2005, la contribuable était devenue usufruitière de l'immeuble qu'elle occupait comme domicile principal depuis 1973. La valeur de succession de ce bien-fonds avait alors été fixée à CHF 4'212'000.-. Suivant l'art. 52 al. 4 let. b LIPP, l'application de cette nouvelle estimation avait été suspendue jusqu'au 31 décembre 2014, soit jusqu'à la fin de la période décennale (2005-2014). Contrairement à ce que soutenait la contribuable, la prorogation de la valeur d'estimation jusqu'au 31 décembre 2018 prévue par l'aLEFI ne reconduisait pas la suspension de la valeur d'estimation visée par l'art. 52 al. 4 let. b LIPP. En effet, conformément à l'arrêt du Tribunal fédéral susmentionné, la prorogation prévue par l'aLEFI ne permettait pas de déroger aux nouvelles valeurs estimées dans le cadre de l'art. 52 al. 3 LIPP. La valeur de succession, par le fait qu'elle avait fait l'objet d'une estimation plus récente valablement reconnue, apparaissait plus conforme à ce qu'exigeait l'art.”
Interkantonale Repartitionsfragen: Kapitalanlageliegenschaften sind vom Belegenheitskanton zum nach kantonalem Recht bestimmten Verkehrswert zu bewerten. Repartitionswerte dienen nach der Rechtsprechung allein der Zuordnung bzw. Verlegung der Schulden (Repartitionsquote) und sind nicht als Grundlage zur Erhöhung des Vermögenssteuerwerts von Liegenschaften heranzuziehen; ein Liegenschaftskanton darf das Bruttovermögen nicht über den nach kantonalem Recht ermittelten Verkehrswert hinaus besteuern. Bestehen hingegen extrem tiefe amtliche Verkehrswerte, kann dies die Frage aufwerfen, ob sich der Kanton noch im durch Art. 14 Abs. 1 StHG eingeräumten Gestaltungsspielraum bewegt.
“Für die Kapitalanlageliegenschaften der Beschwerdeführerin ergibt sich aus den vorstehenden Grundsätzen, dass sie objektmässig dem jeweiligen Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung zuzuweisen sind. Dieser muss die ihm zugewiesenen Kapitalanlageliegenschaften von Harmonisierungsrechts wegen (Art. 29 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 14 Abs. 1 StHG) zum Verkehrswert bewerten; eine Analogie zur Praxis bei den Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, bei denen die Kapitalanlageliegenschaften nur im Umfang ihres Gewinnsteuerwerts in das steuerbare Eigenkapital einfliessen (vgl. oben E. 4.1.5), verbietet sich insoweit. Vielmehr ist der Verein in Bezug auf die Kapitalanlageliegenschaften wie eine natürliche Person zu behandeln. Der nach kantonalem Recht bestimmte Verkehrswert der in seinem Gebiet gelegenen Kapitalanlageliegenschaften entspricht demnach dem Bruttovermögen im Liegenschaftskanton; mehr als dieses Bruttovermögen darf ein Liegenschaftskanton nicht besteuern. Um zum BGE 148 I 65 S. 78 kapitalsteuerpflichtigen Reinvermögen (Art. 29 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 13 Abs. 1 StHG) zu gelangen, muss der Belegenheitskanton vom ihm zugewiesenen Bruttovermögen einen proportionalen Anteil der Schulden des Steuerpflichtigen zum Abzug zulassen. Um zu gewährleisten, dass der Steuerpflichtige sämtliche Schulden zum Abzug bringen kann, ist dieser Anteil von allen Liegenschaftskantonen einheitlich anhand der Repartitionswerte zu bestimmen (Repartitionsquote; vgl.”
“Der einzelne Liegenschaftskanton ermittelt dann das für die Bemessung der Vermögenssteuer relevante innerkantonale Reinvermögen, indem er in einem ersten Schritt gestützt auf die amtlichen kantonalen Verkehrswerte der innerkantonalen Liegenschaften das BGE 148 I 65 S. 75 steuerbare Bruttovermögen festlegt. In einem zweiten Schritt bestimmt er die eigene Repartitionsquote, d.h. den Anteil der innerkantonalen Liegenschaften zu Repartitionswerten an den Gesamtaktiven des Steuerpflichtigen mit Liegenschaften zu Repartitionswerten. Diese Repartitionsquote multipliziert der Liegenschaftskanton mit den gesamten Schulden des Steuerpflichtigen, um zum Schuldenanteil zu gelangen, den er vom innerkantonalen Bruttovermögen abziehen muss. Die Repartitionswerte sind also nur für die Verlegung der Schulden, nicht aber für die Bewertung der Aktiven von Bedeutung; insofern bleiben die nach kantonalem Recht ermittelten Verkehrswerte alleine massgeblich. Es wäre nämlich weder mit dem Schlechterstellungsverbot (vgl. oben E. 3.1) noch mit dem harmonisierungsrechtlichen Gebot der Bewertung zum Verkehrswert (Art. 14 Abs. 1 StHG) vereinbar, den Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft eines in mehreren Kantonen steuerpflichtigen Eigentümers auf einen Repartitionswert anzuheben, der über dem steuerlichen Verkehrswert der Liegenschaft liegt, den ein Eigentümer zu versteuern hätte, der nur im Belegenheitskanton steuerpflichtig ist (vgl. SIEBER, a.a.O., § 25 Rz. 9).”
“Vorliegend ist allerdings nicht zu übersehen, dass der Schuldenabzug im Kanton Basel-Landschaft einzig und allein deshalb nicht voll zur Geltung kommt, weil der Kanton Basel-Landschaft äusserst tiefe amtliche Verkehrswerte kennt: Er setzt die amtlichen Verkehrswerte der nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften im landesweiten Vergleich mit einigem Abstand am tiefsten an, weswegen ihm die Schweizerische Steuerkonferenz SSK im hier relevanten Zeitraum den landesweit höchsten Repartitionsfaktor von 260 % zugewiesen hat (vgl. Schweizerische Steuerkonferenz SSK, Regeln für die Bewertung der Grundstücke bei interkantonalen Steuerausscheidungen, Kreisschreiben Nr. 22 vom 22. August 2018, geändert am 26. August 2020). Ein Repartitionsfaktor von 260 % legt nahe, dass die im Kanton Basel-Landschaft geltenden amtlichen Verkehrswerte regelmässig weit unter der Hälfte des schweizerischen Mittels für vergleichbare Objekte bleiben. Es ist ausgesprochen zweifelhaft, ob sich solche Werte noch in guten Treuen als Verkehrswerte bezeichnen lassen und sich der Kanton Basel-Landschaft damit noch im Rahmen des Gestaltungsspielraums bewegt, den Art. 14 Abs. 1 StHG den Kantonen eröffnet (vgl. BGE 131 I 291 E. 2.5.1; BGE 128 I 240 E. 3.2.3; BGE 124 I 159 E. 2h; BGE 124 I 145 E. 6b). Jedenfalls kann von den übrigen Kantonen unter dem Titel von Art. 127 Abs. 3 BV aber nicht verlangt werden, dass sie zugunsten eines Grundeigentümers einen Schuldenüberschuss aus dem BGE 148 I 65 S. 86 Kanton Basel-Landschaft übernehmen, wenn dieser ausschliesslich auf eine harmonisierungsrechtlich fragwürdige Vorzugsbehandlung der Grundeigentümer in diesem Kanton zurückgeht. Auch eine Schlechterstellung der Beschwerdeführerin im Vergleich zu Steuerpflichtigen, deren Immobilienportfolio sich auf einen Kanton beschränkt, ist insoweit nicht zu erkennen. Auch ein solcher Steuerpflichtiger hätte im Kanton Basel-Landschaft nicht weniger als Null zu versteuern und könnte dort folglich nicht alle Schulden abziehen. In den übrigen Kantonen könnte er zwar womöglich alle Schulden zum Abzug bringen, doch fiele aufgrund der höheren amtlichen kantonalen Verkehrswerte auch das Bruttovermögen entsprechend höher aus.”
Es ist zu prüfen, ob die Verwendung des kantonalen Verbraucherpreisindex (IGPC) zusammen mit einer auf 1 % begrenzten Indexierung systematische und erhebliche Über- oder Unterbewertungen des Verkehrswerts beziehungsweise des Vermögens erwarten lässt, die mit Art. 14 StHG unvereinbar wären oder insgesamt zu untragbaren Ergebnissen führen könnten.
“supra). En tenant compte de cette majoration non négligeable, il convient donc d'examiner si l'utilisation de l'IGPC, conjuguée à l'indexation des valeurs limitée à 1 %, laisse présager l'existence de surévaluations ou de sous-évaluations systématiques et importantes qui seraient contraires à l'art. 14 LHID ou dont l'application aboutirait dans son ensemble à des résultats clairement contraires à la loi ou insoutenables.”
Für selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen kann die Bewertung auf der Basis des Realwerts erfolgen (vgl. §46 Abs. 4 StG/BS in Übereinstimmung mit Art. 14 Abs. 1 StHG).
“§ 46 Abs. 1 des Gesetzes (des Kantons Basel-Stadt) vom 1. Januar 2000 über die direkten Steuern (Steuergesetz; StG/BS; SG 640.100) bestimmt im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 StHG, dass das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet wird. Ebenso im Einklang mit den bundesrechtlichen Vorgaben ordnet § 46 Abs. 4 StG/BS für Grundstücke als Grundsatz die Bewertung zum Verkehrswert an und sieht zusätzlich vor, dass der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Sodann bestimmt § 46 Abs. 4 StG/BS zweiter Satz für selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, dass diese auf der Basis des Realwerts zu schätzen sind. Die zur Ausführung dieser Vorschriften erlassenen Normen der Verordnung [des Kantons Basel-Stadt] vom 14. November 2000 zum Gesetz über die direkten Steuern (Steuerverordnung; StV/BS; SG 640.110) unterscheiden dementsprechend für die Bewertung von Grundstücken zwischen vermieteten und verpachteten Grundstücken einer- sowie selbstbewohnten Grundstücken andererseits (vgl. Marginale zu §§ 50 und 51 StV/BS).”
“§ 46 Abs. 1 des Gesetzes (des Kantons Basel-Stadt) vom 1. Januar 2000 über die direkten Steuern (Steuergesetz; StG/BS; SG 640.100) bestimmt im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 StHG, dass das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet wird. Ebenso im Einklang mit den bundesrechtlichen Vorgaben ordnet § 46 Abs. 4 StG/BS für Grundstücke als Grundsatz die Bewertung zum Verkehrswert an und sieht zusätzlich vor, dass der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Sodann bestimmt § 46 Abs. 4 StG/BS zweiter Satz für selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, dass diese auf der Basis des Realwerts zu schätzen sind. Die zur Ausführung dieser Vorschriften erlassenen Normen der Verordnung [des Kantons Basel-Stadt] vom 14. November 2000 zum Gesetz über die direkten Steuern (Steuerverordnung; StV/BS; SG 640.110) unterscheiden dementsprechend für die Bewertung von Grundstücken zwischen vermieteten und verpachteten Grundstücken einer- sowie selbstbewohnten Grundstücken andererseits (vgl. Marginale zu §§ 50 und 51 StV/BS).”
Art. 14 Abs. 2 StHG räumt den Kantonen als Korrektiv zur privilegierten Besteuerung zum Ertragswert die Möglichkeit einer ergänzenden Vermögenssteuer ein; dadurch kann bei Veräusserung oder Zweckentfremdung die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert nachbesteuert werden. Die Regel berücksichtigt, dass bei ausserkantonaler Besteuerung die kantonale Möglichkeit zur Nachbesteuerung entfallen kann.
“Der Bundesgesetzgeber räumt den Kantonen als Korrektiv zur privilegierten Besteuerung zum Ertragswert die Möglichkeit einer ergänzenden Vermögenssteuer ein, wenn das Grundstück veräussert oder nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird (Art. 14 Abs. 2 StHG). Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dem Steuerpflichtigen der Verkehrswert des Grundstückes bereits während der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung latent zur Verfügung steht, aber erst bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung realisiert wird (Botschaft StHG, BBl 1983 III 1 ff., 104). Würden die streitigen Grundstücke nun wie von den Beschwerdeführern gefordert im Kanton Zürich mit ihrem Ertragswert erfasst - wie wenn sie im Kanton Zürich liegen würden -, würden die Beschwerdeführer von der privilegierten Besteuerung zum Ertragswert profitieren, ohne dass der Kanton Zürich die Möglichkeit hätte, die im Zürcher Recht vorgesehene ergänzende Vermögenssteuer (§ 41 StG/ZH) bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung zu erheben, weil die Besteuerung der Grundstücke wie erwähnt ausschliesslich dem Kanton Thurgau zusteht (vgl. vorne E. 6.5). Insoweit würden die Beschwerdeführer gegenüber Steuerpflichtigen mit innerkantonalen Liegenschaften privilegiert. Inwieweit sie dadurch, dass ihre Grundstücke für die Satzbestimmung nicht mit dem Ertragswert erfasst werden, sie aber auch keiner ergänzenden Vermögenssteuer unterliegen, gegenüber Steuerpflichtigen mit innerkantonalen Liegenschaften stärker belastet werden, ist damit nicht ohne Weiteres ersichtlich.”
Die Circolare Nr. 28 der Conferenza svizzera delle imposte (CSI) wird in der Rechtsprechung und kantonalen Praxis als geeignetes, harmonisierendes Leitinstrument zur Schätzung und Bewertung nicht börsenkotierter Titel angesehen und findet in den kantonalen Steuerverwaltungen breite Anwendung. Gleichwohl ist die Circolare eine dienstliche Instruktion ohne Gesetzesrang; sie begründet keine subjektiven Rechte und bindet die Gerichte nicht.
“28, che contiene le istruzioni riguardo alla stima dei titoli non quotati in vista dell’imposta sulla sostanza, è edita dalla Conferenza svizzera delle imposte, che raggruppa le amministrazioni fiscali cantonali e l’Amministrazione federale delle contribuzioni. Essa è stata oggetto di molteplici edizioni, l’ultima delle quali è datata 28 agosto 2008 (l’ultima attualizzazione risale al 1.12.2021). In base alla giurisprudenza resa dopo l’entrata in vigore della LAID, prevedendo delle regole unificate di stima dei titoli non quotati in un ambito nel quale i Cantoni hanno un ampio potere di apprezzamento, le menzionate istruzioni sono uno strumento di armonizzazione orizzontale, che concretizza l’art. 14 cpv. 1 LAID (sentenze 2C_826/2015 del 5 gennaio 2017 consid. 4.1.; 2C_583/2013 del 23 dicembre 2013 consid. 3.1.3; 2C_952/2010 del 29 marzo 2011 consid. 2.1.; 2C_800/2008 del 12 giugno 2009 consid. 5.2., Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar StHG, 3a ediz., Basilea 2016, n. 11 ad art. 14 LAID). Nel merito, la giurisprudenza precisa inoltre che queste istruzioni prendono in considerazione gli elementi determinanti per la valutazione dei titoli non quotati e sono appropriate per stimare le società in vista dell’imposizione dei loro azionisti (sentenza 2C_826/2015 del 5 gennaio 2017 consid. 4.3.; 2C_583/2013 del 23 dicembre 2013 consid. 3.1.3 e 2C_504/2009 del 15 aprile 2010 consid. 3.3.). In quanto direttiva, la Circolare non costituisce diritto federale o intercantonale, non crea alcun diritto né alcun obbligo e non vincola il giudice (sentenza TF 2C_866/2019 del 27.8.2020 consid. 4.4). La Circolare n. 28 CSI è riconosciuta, secondo giurisprudenza costante, quale metodo adeguato ed affidabile per la valutazione del valore venale dei titoli non quotati in borsa (sentenza TF 2C_321/2019 del 1°.10.2019 consid. 2.3.; Sramek, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4a ed.”
“28, che contiene le istruzioni riguardo alla stima dei titoli non quotati in vista dell’imposta sulla sostanza, è edita dalla Conferenza svizzera delle imposte, che raggruppa le amministrazioni fiscali cantonali e l’Amministrazione federale delle contribuzioni. Essa è stata oggetto di molteplici edizioni, l’ultima delle quali è datata 28 agosto 2008 (l’ultima attualizzazione risale al 1.12.2021). In base alla giurisprudenza resa dopo l’entrata in vigore della LAID, prevedendo delle regole unificate di stima dei titoli non quotati in un ambito nel quale i Cantoni hanno un ampio potere di apprezzamento, le menzionate istruzioni sono uno strumento di armonizzazione orizzontale, che concretizza l’art. 14 cpv. 1 LAID (sentenze 2C_826/2015 del 5 gennaio 2017 consid. 4.1.; 2C_583/2013 del 23 dicembre 2013 consid. 3.1.3; 2C_952/2010 del 29 marzo 2011 consid. 2.1.; 2C_800/2008 del 12 giugno 2009 consid. 5.2., Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar StHG, 3a ediz., Basilea 2016, n. 11 ad art. 14 LAID). Nel merito, la giurisprudenza precisa inoltre che queste istruzioni prendono in considerazione gli elementi determinanti per la valutazione dei titoli non quotati e sono appropriate per stimare le società in vista dell’imposizione dei loro azionisti (sentenza 2C_826/2015 del 5 gennaio 2017 consid. 4.3.; 2C_583/2013 del 23 dicembre 2013 consid. 3.1.3 e 2C_504/2009 del 15 aprile 2010 consid. 3.3.). In quanto direttiva, la Circolare non costituisce diritto federale o intercantonale, non crea alcun diritto né alcun obbligo e non vincola il giudice (sentenza TF 2C_866/2019 del 27.8.2020 consid. 4.4). La Circolare n. 28 CSI è riconosciuta, secondo giurisprudenza costante, quale metodo adeguato ed affidabile per la valutazione del valore venale dei titoli non quotati in borsa (sentenza TF 2C_321/2019 del 1°.10.2019 consid. 2.3.; Sramek, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4a ed.”
“La Circolare n. 28, che contiene le istruzioni riguardo alla stima dei titoli non quotati in vista dell’imposta sulla sostanza, è edita dalla Conferenza svizzera delle imposte, che raggruppa le amministrazioni fiscali cantonali e l’Amministrazione federale delle contribuzioni. Essa è stata oggetto di molteplici edizioni, l’ultima delle quali è datata 28 agosto 2008. In base alla giurisprudenza resa dopo l’entrata in vigore della LAID, prevedendo delle regole unificate di stima dei titoli non quotati in un ambito nel quale i Cantoni hanno un ampio potere di apprezzamento, le menzionate istruzioni sono uno strumento di armonizzazione orizzontale, che concretizza l’art. 14 cpv. 1 LAID (sentenze 2C_826/2015 del 5 gennaio 2017 consid. 4.1.; 2C_583/2013 del 23 dicembre 2013 consid. 3.1.3; 2C_952/2010 del 29 marzo 2011 consid. 2.1.; 2C_800/2008 del 12 giugno 2009 consid. 5.2., Dzamko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar StHG, 3a ediz., Basilea 2016, n. 11 ad art. 14 LAID). Nel merito, la giurisprudenza precisa inoltre che queste istruzioni prendono in considerazione gli elementi determinanti per la valutazione dei titoli non quotati e sono appropriate per stimare le società in vista dell’imposizione dei loro azionisti (sentenza 2C_826/2015 del 5 gennaio 2017 consid. 4.3.; 2C_583/2013 del 23 dicembre 2013 consid. 3.1.3 e 2C_504/2009 del 15 aprile 2010 consid. 3.3.). In via di principio, è quindi corretto riferirsi a tale Circolare per la valutazione dei titoli non quotati (sentenze 2C_1173/2016 del 22.5.2017, 2C_11/2017 dell’11 gennaio 2017 consid. 5.1. e 2C_826/2015 del 5 gennaio 2017 consid. 4.3.; sentenza 2C_328/2019 del 16.9.2019). 3. 3.1. Oggetto del ricorso è l’applicabilità o meno delle Istruzioni emanate dalla Conferenza svizzera delle imposte concernente la valutazione dei titoli non quotati (Circolare 28 del 28 agosto 2008) della società __________. In particolare i contribuenti ritengono che debba essere preso in considerazione il prezzo della transazione avvenuta il 17.”
“Wie aufgezeigt, gelingt es den Beschwerdeführern nicht eine realitätsfremde Bewertung der nicht börsenkotierten Wertpapiere darzulegen. Die vorgenommene Bewertung steht im Einklang mit SSK-KS Nr. 28, Art. 41 StG/SZ, resp. Art. 14 StHG und verstösst nicht gegen Art. 9 BV (Willkürverbot) und Art. 8 BV (Rechtsgleichheitsgebot). Die weiter vorgebrachte Verletzung von Art. 127 BV (Besteuerungsgrundsatz nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit) genügt der qualifizierten Rügepflicht nach Art. 106 Abs. 2 BGG nicht.”
Die Kantone verfügen bei der Bestimmung der Bewertungsmethoden über einen nach Art. 14 Abs. 1 StHG weiten Spielraum. Die Bewertung hat grundsätzlich nach Verkehrswert zu erfolgen; die Berücksichtigung des Ertragswerts ist jedoch in angemessenem Umfang zulässig. Eine kombinierte Anwendung von Ertrags‑ und Verkehrswertmethoden verstösst nicht per se gegen Art. 14 Abs. 1, sofern sie vom kantonalen Recht getragen wird und inhaltlich angemessen angewandt ist.
“Recevabilité Le présent recours porte uniquement sur l’impôt cantonal sur la fortune. Déposé le 4 mars 2024 contre une décision sur réclamation du 2 février 2024, il a été déposé dans le délai et les formes prévues aux art. 50 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), 180 de la loi fribourgeoise du 6 juin 2000 sur les impôts cantonaux directs (LICD; RSF 631.1) et 79 ss du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). En outre, l’avance de frais a été versée en temps utile. Pour ces raisons, le recours est recevable. 2. Règles relatives à l’estimation des titres non cotés en vue de l’impôt sur la fortune 2.1. Réglé aux art. 13 et 14 LHID, l'impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID), qui est estimée à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant toutefois être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). Si l'évaluation à la valeur vénale est contraignante pour les cantons, la LHID ne prescrit cependant pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phr. LHID, dans quelle mesure la valeur de rendement doit être prise en considération dans l'estimation (arrêt TF 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1 et les références). 2.2. S’agissant du droit cantonal fribourgeois, l’art. 57 al. 2 LICD prévoit que la valeur vénale des créances et participations qui ne sont pas cotées en bourse fait l’objet d’une estimation; lors de l’évaluation des droits de participation, il est tenu compte, de façon appropriée, de la valeur de rendement et de la valeur intrinsèque de l’entreprise. 2.3. Concernant l’estimation des titres non cotés, le Tribunal fédéral se réfère et applique la circulaire n° 28 du 28 août 2008 de la Conférence suisse des impôts contenant des instructions concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la fortune (disponible sur www.”
“Dans un premier argument, la recourante relève que tant la LHID que la LPCC et l’OPCC imposent la prise en compte des immeubles selon leur valeur vénale, qu’il n’en existerait qu’une seule – celle ressortant des expertises produites calculée conformément aux prescriptions de la LPCC , et qu’il ne peut être admis que la valeur fiscale, telle que calculée par l’AFC-GE, dépasse la valeur vénale qu’elle avait déclarée. La recourante, qui conteste la méthode utilisée par l’autorité intimée pour déterminer la valeur fiscale des biens qu’elle détient, ne saurait toutefois être suivie. En effet, les art. 29 al. 2 let. c LHID et 32 al. 1 LIPM prévoient que la fortune nette des placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe est déterminée conformément aux dispositions applicables aux personnes physiques. Il apparaît que l'AFC-GE a ainsi, à juste titre, recouru à la méthode d'estimation des immeubles prévue par le législateur cantonal à l’art. 50 let. a LIPP. Le Tribunal fédéral a jugé à réitérées reprises que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton de Genève sur cette base était conforme aux exigences posées par l'art. 14 LHID. Contrairement à ce que relève la recourante qui indique uniquement qu’à teneur de l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale, cette disposition prévoit que si la fortune est en principe estimée à la valeur vénale, la valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. En l’occurrence, la méthode d'estimation choisie par le législateur cantonal – et appliquée par l’autorité intimée dans le cas d’espèce intègre tant des éléments relatifs à la valeur de rendement, par le principe de la capitalisation de l'état locatif, que des éléments se rapportant à la valeur vénale, qui influe sur le taux de capitalisation applicable. Par ailleurs, il n’apparaît pas – et la recourante ne le prétend pas – que les immeubles détenus de manière directe par la recourante auraient fait l'objet d'une vente récente, ce qui aurait alors dû conduire à s’écarter des valeurs retenues par l’autorité intimée au profit de la valeur d'aliénation. En outre, cette méthode a été reconnue comme étant conforme à l’art. 14 LHID à réitérées reprises par le Tribunal fédéral. La recourante expose que la conformité de la méthode utilisée par l’AFC-GE a été examinée dans le cadre de litiges ayant trait à des personnes physiques et non à des fonds de placements, de sorte qu’il conviendrait de s’en écarter.”
Bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken ist die Bewertung anhand des Ertragswerts zulässig; die Kantone verfügen dabei über einen Ermessensspielraum bei der Wahl und Anwendung der Bewertungsmethode. Gleichwohl darf der Verkehrswert nicht generell ausser Acht gelassen werden: der Ertragswert kann nur angemessen berücksichtigt werden und rechtfertigt nicht beliebige Abweichungen zur Verkehrswerteinschätzung. Regeln, die zu einer generellen Über- oder Unterschätzung der Verkehrswerte führen, sind unzulässig.
“Les biens immatériels et la fortune mobilière qui font partie de la fortune commerciale du contribuable sont estimés à la valeur déterminante pour l’impôt sur le revenu. Les cantons peuvent prévoir une réduction d’impôt pour le patrimoine afférent aux droits visés à l’art. 8a (al. 3). La jurisprudence a précisé que la LHID ne prescrivait pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation déterminée pour établir la valeur déterminante selon l'art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour apprécier, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2e phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3). Il faut cependant ajouter qu'à l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture (art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à l'aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur vénale du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération que de manière appropriée ; elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d'évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation de la valeur vénale des immeubles. Il ne serait pas compatible avec le principe de l'art. 14 al. 1 LHID de limiter à un pourcentage déterminé de la valeur fiscale (estimée) la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune des biens immobiliers ou d'octroyer un abattement général sur la valeur vénale fondé, par exemple, uniquement sur des considérations de politique d'encouragement à l'accession à la propriété immobilière (ATF 148 I 210 consid. 4.4 in RDAF 2022 II 281 ; 134 II 207 consid. 3.6 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 in RDAF 2005 II 275 ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_722/2023 du 18 juillet 2024 consid.”
“Les biens immatériels et la fortune mobilière qui font partie de la fortune commerciale du contribuable sont estimés à la valeur déterminante pour l’impôt sur le revenu. Les cantons peuvent prévoir une réduction d’impôt pour le patrimoine afférent aux droits visés à l’art. 8a (al. 3). La jurisprudence a précisé que la LHID ne prescrivait pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation déterminée pour établir la valeur déterminante selon l'art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour apprécier, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2e phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3). Il faut cependant ajouter qu'à l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture (art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à l'aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur vénale du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération que de manière appropriée ; elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d'évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation de la valeur vénale des immeubles. Il ne serait pas compatible avec le principe de l'art. 14 al. 1 LHID de limiter à un pourcentage déterminé de la valeur fiscale (estimée) la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune des biens immobiliers ou d'octroyer un abattement général sur la valeur vénale fondé, par exemple, uniquement sur des considérations de politique d'encouragement à l'accession à la propriété immobilière (ATF 148 I 210 consid. 4.4 in RDAF 2022 II 281 ; 134 II 207 consid. 3.6 ; 131 I 291 consid. 3.2.2 in RDAF 2005 II 275 ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_722/2023 du 18 juillet 2024 consid.”
Stimmen kantonale Bewertungsregeln mit bundesrechtlichen Bewertungsbestimmungen für kollektive Anlagefonds nicht überein, sind sie nicht anzuwenden. Eine kantonale Bewertungsmethode kann jedoch mit Bundesrecht vereinbar sein, wenn sie sich auf Art. 14 Abs. 1 StHG (bzw. die von diesem getragenen Verweisungen) stützt.
“En conséquence de ce qui précède, c'est en conformité au droit fédéral que la cour cantonale a fait application de l'art. 50 let. a LIPP, qui découle directement de l'art. 14 al. 1 LHID, même si la LPCC prévoit d'autres règles d'évaluation des immeubles pour les fonds de placement collectifs. Le recours est mal fondé.”
Die in Art. 52 Abs. 3 LIPP vorgesehenen Anpassungen bei Veräusserung oder Erbschaft dienen dazu, die kantonalen Steuerwerte möglichst an den Verkehrswert anzunähern, wie Art. 14 Abs. 1 StHG verlangt. Entscheide der Verwaltungsgerichtsbarkeit (u. a. ATA/863/2021, ATA/1062/2022) stellen klar, dass die während einer Dekade ausgesetzte Anpassung nicht über das Ende der betreffenden Dekade hinaus aufrechterhalten wird; ab 2015 ist daher wieder die nach Art. 52 Abs. 3 LIPP ermittelte, verkehrswertnähere Schätzung massgeblich.
“Comme l'a retenu le Tribunal fédéral dans son arrêt 2C_194/2018 précité consid. 6.4, même si les différentes LEFI adoptées après 1964, ont pour but de pallier l'absence d'évaluations décennales des immeubles non locatifs par une commission d'experts, ces lois n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP, étant entendu que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID. Ainsi et contrairement à ce qui avait été retenu dans l'ATA/127/2018 précité, la suspension de l'adaptation de la valeur d'estimation de l'immeuble de la recourante a pris fin au terme de la période décennale 2005-2014. Par conséquent et dès l'année 2015, la valeur immobilière du bien de la recourante sis à B______, calculée en application de l'art. 52 al. 3 LIPP, s'élevait à CHF 4'212'000.-. D'ailleurs, c'est ce montant que la recourante a déclaré dans sa déclaration fiscale”
“Il importait peu que la période décennale concernée dans l'ATA/127/2018 précité soit identique à celle du présent dossier, sauf à vouloir considérer qu'un simple élément formel tel que l'identité d'une période décennale spécifique (2005-2014) doive primer le principe d'estimation général des biens immobiliers fixé dans la LIPP. La question consistait à déterminer, non pas quelle version de la LEFI devait être appliquée, ni si le décès était intervenu en 2005, comme en l'espèce, ou en 1999 – comme dans l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité – mais si les principes d'estimation immobilière qui découlaient de l'art. 52 al. 3 LIPP en cas d'aliénation ou, de succession, devaient prévaloir, nonobstant l'adoption des LEFI. Le Tribunal fédéral avait clairement répondu que les différentes LEFI adoptées après 1964 n'avaient pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'évaluation mis en place par le législateur cantonal et notamment pas à l'art. 52 al. 3 LIPP (arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité consid. 6.4). Dans le même arrêt, le Tribunal fédéral avait précisé que l'art. 52 al. 3 LIPP tendait à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent « au mieux » à la valeur vénale préconisée par l'art. 14 al. 1 LHID (arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité consid. 6.4). Dès lors, il n'y avait pas lieu de faire prévaloir l'ATA/127/2018 précité sur l'arrêt 2C_194/2018 déjà cité, dès lors notamment que ce dernier était postérieur. Par ailleurs, dans la mesure où la contribuable relevait que dans l'ATA/45/2018 précité, la chambre administrative avait considéré que la suspension de l'adaptation de la valeur fiscale pour le conjoint survivant ne valait que jusqu'à la fin de la période décennale qui courait de 1994 à 2004 pour un immeuble hérité en 1999, l'AFC-GE ne comprenait pas comment l'intéressée pouvait conclure que la chambre administrative doive « confirmer sa jurisprudence », alors qu'elle n'était en mesure de se référer qu'à l'ATA/127/2018 déjà cité. L'ATA/810/2018 précité n'était d'aucune utilité dans le cas présent et ne faisait que confirmer la suspension de la valeur d'estimation pour le reste de la période décennale, à savoir de 2012 à 2014, sans se prononcer sur la question du maintien de cette suspension à une année postérieure à 2014.”
“4, même si les différentes LEFI adoptées après 1964, ont pour but de pallier l'absence d'évaluations décennales des immeubles non locatifs par une commission d'experts, ces lois n'ont pas pour objectif de remplacer entièrement le système d'estimation mis en place par le législateur cantonal et, en particulier, elles ne permettent pas de déroger aux nouvelles valeurs d'estimation au sens de l'art. 52 al. 3 LIPP, étant entendu que les adaptations prévues par cette disposition en cas d'aliénation ou de succession tendent à faire en sorte que les valeurs fiscales reconnues correspondent au mieux à la valeur vénale, comme l'exige l'art. 14 al. 1 LHID. Ainsi, comme la chambre de céans l'a déjà jugé dans les ATA/863/2021 et 556/2022, contrairement à ce qui avait été retenu dans l'ATA/127/2018 précité, la suspension de l'adaptation de la valeur d'estimation de l'immeuble de la recourante a pris fin au terme de la période décennale 2005-2014. Elle constitue en outre une valeur plus récente qui est plus proche de la valeur vénale de l'immeuble tel que l'impose l'art. 14 al. 1 LHID pour le calcul de la fortune d'un contribuable. Il est évident qu'une valeur de CHF 876'344.- pour le bien considéré, à savoir un très grand appartement dans une villa de 306 m2 au sol sise à B______ dans une parcelle de 6'801 m2, ne correspond pas à la véritable valeur vénale du bien-fonds lors des périodes litigieuses. Contrairement à l'opinion de la recourante, c'est l'ATA/127/2018 qui constitue une décision isolée, et donc inapte à fonder une quelconque pratique de la chambre de céans. L'arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 précité, s'il correspond à un état de fait quelque peu différent de celui d'espèce, a posé des principes qui ont été repris dans l'ATA/863/2021 puis dans l'ATA/556/2022 – preuve au demeurant que l'ATA/863/2021 n'est pas resté une décision isolée. Quant au grief d'inégalité de traitement, comme exposé, il doit céder le pas à celui de la légalité. Or, d'une part la jurisprudence de la chambre de céans depuis 2021 se montre plus conforme à l'art. 14 LHID que ne l'était l'ATA/127/2018, tout en respectant pleinement la législation cantonale, et d'autre part les différentes espèces jugées montrent que l'intimée n'entend nullement persévérer dans une pratique illégale, condition nécessaire pour admettre selon la jurisprudence une éventuelle égalité dans l'illégalité.”
Das Gesetz schreibt keine konkreten Regeln zur Ermittlung des Verkehrswerts; den Kantonen bleibt deshalb bei der Wahl der Bewertungsmethode und bei der Frage, in welchem Umfang der Verkehrswert beziehungsweise der Ertragswert berücksichtigt wird, ein weiter Regelungs- und Anwendungsspielraum. Vor bundesgerichtlicher Überprüfung steht insoweit primär die Prüfung auf Verstösse gegen Bundesverfassungsrecht, insbesondere auf Willkür.
“Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch bei der Frage, ob und in welchem Mass der Verkehrswert bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum (BGE 148 I 210 E. 4.4.2; 148 I 65 E. 4.1.1; 128 I 240 E. 3.1.1; Urteil 9C_86/2024 vom 2. Mai 2024 E. 3.1). Ob den Kantonen auch bei der Frage, ob ein Grundstück land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, ein harmonisierungsrechtlicher Gestaltungsspielraum verbleibt, hat das Bundesgericht in Bezug auf Art. 14 StHG offengelassen (Urteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020 E. 2.2.2; zum Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks nach Art. 12 Abs. 1 StHG vgl. BGE 138 II 32 E. 2.2; Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2). Es hat es in dieser Hinsicht jedenfalls als mit Art. 14 Abs. 2 StHG vereinbar betrachtet, die privilegierte Besteuerung zum Ertragswert auf Grundstücke zu beschränken, die dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) unterstellt sind (Urteil 2C_1094/2018 vom 9. Dezember 2019 E. 2.4).”
“Die Kantone haben von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 lit. a StHG) und dabei das Vermögen, insbesondere die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke (vgl. Art. 14 Abs. 2 StHG), zum Verkehrswert zu bewerten; dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 StHG). Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch bei der Frage, ob und in welchem Mass der Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum (BGE 148 I 210 E. 4.4.2; 128 I 240 E. 3.1.1; Urteil 2C_660/2018 vom 5. April 2019 E. 2.1).”
“Die Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone harmonisierungsrechtlich vorgegeben. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das Steuerharmonisierungsgesetz indessen nicht vor (BGE 134 II 207 E. 3.6; Urteile 2C_954/2020 vom 26. Juli 2021 E. 5.1; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1). Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift der "angemessenen" Berücksichtigung des Ertragswertes näher geregelt (vgl. Art. 14 Abs. 2 StHG). Den Kantonen steht daher ein weiter Gestaltungsspielraum ("marge de manoeuvre importante") offen. In dem Umfang, als das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen bewusst einen Handlungsspielraum belässt, beschränkt sich die Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts auf die Frage, ob die Vorinstanzen bei Anwendung und Konkretisierung der kantonalen Steuerordnung gegen Bundesverfassungsrecht, insbesondere gegen das Willkürverbot verstossen haben (BGE 138 II 311 E. 7.1; 134 II 207 E. 3.6; Urteile 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.2, zur Publikation vorgesehen; 2C_954/2020 vom 26. Juli 2021 E. 5.1; 2C_953/2019 vom 14. April 2020 E. 4.1; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1; 2C_277/2018 vom 6. Mai 2019 E. 4.1; 2C_328/2019 vom 16. September 2019 E. 4.3; 2C_826/2015 vom 5. Januar 2017 E. 4.1 und”
Das Bundesgericht hat bejaht, dass das Anstreben eines Zielwerts von 90 % des Marktwerts mit Art. 14 StHG vereinbar sein kann, wenn eine formelhafte Bewertung andernfalls zu einer Überschätzung des Marktwerts führen würde.
“Vor diesem Hintergrund hat das Bundesgericht kantonale Steuernormen in hauptfrageweiser Rechtsetzungskontrolle als bundesrechtswidrig erachtet, die den Vermögenssteuerwert auf "in der Regel 60 Prozent des Marktwerts" (BGE 124 I 145 E. 6) oder "70 Prozent des Schätzungswerts" (BGE 124 I 159 E. 2h) festlegen oder die dazu führen, dass die effektiven durchschnittlichen Bewertungen rund 61 bzw. 59 Prozent des Marktwerts betragen (BGE 124 I 193 E. 4c). Als bundesrechtskonform erachtet wurde hingegen eine kantonale Steuernorm, die zur Folge hat, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen den effektiven Marktwert nicht übersteigen, selbst wenn dies dazu führt, dass die zu ermittelnden Vermögenssteuerwerte im Normalfall zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts zu liegen kommen (BGE 128 I 240 E. 3.3.2). Mit Art. 14 StHG vereinbar ist weiter, einen Zielwert von 90 Prozent anzustreben, wenn die formelhafte Bewertung im Einzelfall sonst zu einem übersetzten Marktwert führen würde (BGE 128 I 240 E. 3.4.2). Nicht vereinbar mit Art. 14 StHG ist demgegenüber ein Ziel-Medianwert von 70 Prozent (dazu und zum Ganzen: BGE 148 I 210 E. 4.4).”
“Dementsprechend hat das Bundesgericht Regelungen als bundesrechtswidrig erachtet, die den Steuerwert auf "in der Regel 60 Prozent des Marktwerts" (BGE 124 I 145 E. 6) oder "70 Prozent des Schätzungswerts" (BGE 124 I 159 E. 2h) festlegen oder die im Ergebnis dazu führen, dass die effektiven durchschnittlichen Bewertungen rund 61 bzw. 59 Prozent des Marktwerts betrugen (BGE 124 I 193 E. 4c). Als zulässig erachtet wurde hingegen eine Regelung, die zur Folge hat, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen, selbst wenn dies dazu führt, dass die zu ermittelnden Vermögenssteuerwerte im Normalfall zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts zu liegen kommen (BGE 128 I 240 E. 3.3.2). Mit Art. 14 StHG vereinbar ist weiter, einen Zielwert von 90 Prozent anzustreben, wenn die formelhafte Bewertung im Einzelfall sonst zu einem übersetzten Marktwert führen würde (BGE 128 I 240 E. 3.4.2).”
“Dans le cadre d'un tel contrôle abstrait, le Tribunal fédéral a considéré comme contraires au droit fédéral des normes fiscales cantonales qui fixaient la valeur déterminante pour l'impôt sur la fortune à "en règle générale 60 pour cent de la valeur du marché" (ATF 124 I 145 consid. 6), à "70 pour cent de la valeur d'estimation" (ATF 124 I 159 consid. 2h) ou qui avaient pour conséquence que les évaluations moyennes effectives se montaient à environ 61 ou 59 pour cent de la valeur du marché (ATF 124 I 193 consid. 4c). En revanche, une norme fiscale cantonale dont l'application conduisait à des estimations situées à la limite supérieure de la fourchette ne dépassant pas la valeur vénale effective a été jugée conforme au droit fédéral (ATF 128 I 240 consid. 3.3.2). Il a en outre été jugé compatible avec l'art. 14 LHID de viser une valeur cible de 90 pour cent de la valeur effective du marché lorsque l'évaluation selon une formule aboutissait sinon à une valeur vénale surévaluée (ATF 128 I 240 consid. 3.4.2). En revanche, une valeur médiane cible de 70 pour cent n'a pas été considérée comme compatible avec l'art. 14 LHID (cf. ATF 150 II 417 consid. 3.4.2; ATF 148 I 210 consid. 4.4).”
Bei aufschiebenden Bedingungen ist der Verkehrswert erst mit Erfüllung des Vertragsmassgeblich. Bei Einräumung eines Einlösungs-/Rückkaufsrechts kann der vereinbarte Preis zwar den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Eintragung widerspiegeln; für nachfolgende Steuerperioden ist er jedoch nicht ohne Weiteres massgebend, da die tatsächliche Ausübung und die dann realisierten Marktverhältnisse entscheidend sind.
“Il convient de préciser tout d'abord que le contrat soumis à une condition suspensive ne produit d'effet qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une intention contraire (art. 151 al. 2 CO; ATF 129 III 264 consid. 3.2.2). A la suite de la cour cantonale, on constate qu'en l'espèce, la promesse de vente devait encore être concrétisée par un acte de vente. Or la condition suspensive potestative qui découle du droit d'emption conclu entre les héritiers de A.B.________ et C.________ doit être prise en considération sous l'angle du droit fiscal, puisqu'il existait, durant la période fiscale déterminante en 2016, un état stationnaire qui a subsisté jusqu'en 2020, soit au moment de la déclaration (exercice du droit par C.________) concernant cette condition suspensive (pour l'impôt sur le revenu, cf. arrêt 2C_705/2017 du 10 août 2018 consid. 2.2.2 consid. 2.2.2 et 3.3.2, in RF 73/2018 p. 889). Partant, la promesse de vente assortie d'un droit d'emption conclue en 2015 ne constituait pas une transaction dont le résultat aurait donné la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID (supra consid. 3.1.3), déterminante pour l'impôt sur la fortune de la période fiscale 2016; ce n'est qu'avec la conclusion et l'exécution de l'acte de vente en 2020 que la condition suspensive s'est accomplie et que la valeur vénale aurait pu être fixée en fonction du prix de vente effectivement exécuté.”
“Ainsi, si le prix d'un immeuble ou d'un terrain convenu au moment de l'inscription d'un droit d'emption conditionnel pourrait représenter à ce moment-là sa valeur vénale, il ne saurait en aller de même pour les périodes fiscales subséquentes - quand bien même sa durée est limitée à dix ans (art. 216a CO) - puisque grâce au mécanisme d'un tel droit, l'empteur peut échapper par hypothèse à toute variation des prix sur le marché, quelle qu'en soit la raison. Dès lors, la transaction qui est conclue lorsque l'empteur déclare l'exercice du droit ne reflète plus nécessairement les conditions du marché qui prévalaient lorsque ce droit a été annoté au Registre foncier. A cela s'ajoute que l'octroi d'un droit d'emption peut avoir une influence sur le prix fixé par les parties d'un point de vue fiscal (par exemple au regard de la durée octroyée), de sorte que ce ne sont plus essentiellement des composantes objectives et techniques qui sont à l'origine de sa détermination, mais également des aspects subjectifs. Or de tels éléments doivent rester étrangers à la détermination de la valeur vénale au sens de l'art. 14 LHID (cf. supra consid. 3.1.3).”
Die in Art. 14 Abs. 2 vorgesehenen Nachbesteuerungsmöglichkeiten dienen als Korrektiv zur privilegierten Ertragswertbesteuerung. Sie sollen verhindern, dass Steuerpflichtige durch Veräusserung oder Zweckentfremdung gegenüber innerkantonal Liegenschaftsbesitzern begünstigt werden, indem der während der Nutzung latent verfügbare Verkehrswert erst bei Realisierung berücksichtigt wird.
“Der Bundesgesetzgeber räumt den Kantonen als Korrektiv zur privilegierten Besteuerung zum Ertragswert die Möglichkeit einer ergänzenden Vermögenssteuer ein, wenn das Grundstück veräussert oder nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird (Art. 14 Abs. 2 StHG). Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dem Steuerpflichtigen der Verkehrswert des Grundstückes bereits während der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung latent zur Verfügung steht, aber erst bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung realisiert wird (Botschaft vom 25. Mai 1983 über die Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 1 ff., 104). Würden die streitigen Grundstücke nun wie von den Beschwerdeführern gefordert im Kanton Zürich mit ihrem Ertragswert erfasst BGE 150 II 527 S. 535 - wie wenn sie im Kanton Zürich liegen würden -, würden die Beschwerdeführer von der privilegierten Besteuerung zum Ertragswert profitieren, ohne dass der Kanton Zürich die Möglichkeit hätte, die im Zürcher Recht vorgesehene ergänzende Vermögenssteuer (§ 41 StG/ZH) bei einer Veräusserung oder Zweckentfremdung zu erheben, weil die Besteuerung der Grundstücke wie erwähnt ausschliesslich dem Kanton Thurgau zusteht (vgl. vorne E. 6.5). Insoweit würden die Beschwerdeführer gegenüber Steuerpflichtigen mit innerkantonalen Liegenschaften privilegiert.”
Bei nicht kotierten Wertpapieren ist der Verkehrswert in der Regel zu schätzen; für die Ermittlung werden die einschlägigen Weisungen bzw. das Kreisschreiben der SSK (KS Nr. 28) herangezogen.
“Ob vorliegend die geltend gemachte Pauschale für auswärtige Verpflegung gänzlich entfallen oder aber in reduziertem Umfang zuzulassen ist, ist näher zu prüfen. 3.2.3 Was die "übrigen Berufskosten" (Fr. 2'000.-) angeht, rechtfertigt sich eine angemessene Kürzung des Pauschalabzugs bei Teilzeitarbeit, sofern die Pauschale von 3% den Minimalbetrag von Fr. 2'000.- nicht erreicht (Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 26 N. 93; vgl. auch Art. 7 Abs. 2 Berufskostenverordnung; siehe auch den – in Zusammenhang mit der angestrebten Neuregelung der Berufskosten Unselbständig Erwerbstätiger – Erläuternden Bericht des EFD vom 21. Dezember 2022 zum Bundesgesetz über den steuerlichen Abzug der Berufskosten von unselbständig Erwerbstätigen, S. 9, 17). 4. Im Folgenden ist auf den Steuerwert der Aktien der C AG einzugehen. 4.1 4.1.1 Gemäss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Dabei wird das Vermögen gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG und § 39 Abs. 1 StG zum Verkehrswert bewertet. Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjekts. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (vgl. BGE 148 I 210 E. 4.4.4; BGE 128 I 240 E. 3.2.1; BGr, 15. September 2022, 2C_59/2022, E. 4.5; BGr, 22. Juni 2015, 2C_1118/2014, E. 2.1). 4.1.2 Der Verkehrswert nicht kotierter Wertpapiere ist gestützt auf das Kreisschreiben der Schweizerischen Steuerkonferenz (SSK) Nr. 28 vom 28. August 2008 (KS Nr. 28) zu ermitteln (Weisung der Finanzdirektion über die Bewertung von Wertpapieren und Guthaben für die Vermögenssteuer, vom 1. November 2016, ZStB I Nr. 22/202). Die SSK veröffentlicht zudem jährlich eine aktualisierte Version des Kommentars zum KS Nr.”
“Nach § 41 StG/BL unterliegt das gesamte Reinvermögen der Vermögenssteuer (vgl. auch Art. 13 Abs. 1 StHG). Es wird grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet (§ 42 Abs. 1 StG/BL; vgl. auch Art. 14 Abs. 1 StHG). Bei nicht kotierten Wertpapieren wie etwa Stammanteilen an in- oder ausländischen Gesellschaften ist der Verkehrswert zu schätzen (§ 46 Abs. 2 StG/BL).”
Bei nicht kotierten Titeln kann ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts verlangt werden. Die Bewertung richtet sich nach Art. 14 LHID (Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann). Kantonale Regeln und Verwaltungspraxis (z. B. LIPP und Circulaire n°28 im Kanton Genf) können für die konkrete Bewertung einschlägig sein.
“3 LIPP, qui a repris cette disposition (cf. MGC 2008-2009/IX A 11’597), n’a pas été respectée. À défaut d’un endettement pour l’acquisition, même partielle, le recourant ne pouvait déclarer comme élément de fortune commerciale la participation acquise. En conclusion, les actions de la C______ que détenait le recourant en 2028 et 2019 faisaient partie de sa fortune privée, étant souligné que l’analyse contraire de l’AFC-GE et sa « nouvelle pratique », qui n’est pas une source de droit, ne peuvent conduire à une autre solution. 17. À ce stade, il convient de fixer la valeur vénale des actions de la C______ détenues par le recourant au 31 décembre 2018 et 2019. Les recourants soutiennent à ce sujet que la circulaire n° 28 ne peut être appliquée et sollicitent donc qu’une expertise en vue de déterminer la valeur desdites actions soit ordonnée. L’AFC-GE conteste cette allégation. 18. Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Selon l’art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. La valeur vénale est la valeur marchande objective d’un actif à un moment donné. Il s’agit de la valeur qu’un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1 ; ATA/261/2024 du 27 février 2024 consid. 3.1). 19. Dans le canton de Genève, la LIPP prévoit également que l’impôt sur la fortune a pour objet l’ensemble de la fortune nette après déductions sociales (art. 46 LIPP), qui comprend notamment les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute nature (art. 47 let. b LIPP). Selon l’art. 49 LIPP, l’état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée en général à la valeur vénale (al. 2). 20. L’évaluation des titres non cotés a fait l’objet de la circulaire n° 28.”
Die Vermögensbewertung erfolgt grundsätzlich nach dem Verkehrswert; der Ertragswert kann dabei in angemessenem Umfang berücksichtigt werden. Die Bewertung darf sich—ausser bei ausdrücklich land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken gemäss Art. 14 Abs. 2—nicht allein am Ertragswert orientieren, und die Berücksichtigung des Ertragswerts darf nicht zu systematischen Abweichungen von der Verkehrswertrichtlinie führen.
“Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (al. 1). Les immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture sont estimés à leur valeur de rendement. Le droit cantonal peut prévoir que la valeur vénale doit être prise en compte lors de l'estimation ou que la différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement fait l'objet d'une imposition complémentaire si l'immeuble est aliéné ou n'est plus affecté à l'agriculture ou à la sylviculture. L'imposition complémentaire ne peut excéder une durée de vingt ans (al. 2). Les biens immatériels et la fortune mobilière qui font partie de la fortune commerciale du contribuable sont estimés à la valeur déterminante pour l’impôt sur le revenu. Les cantons peuvent prévoir une réduction d’impôt pour le patrimoine afférent aux droits visés à l’art. 8a (al. 3). La jurisprudence a précisé que la LHID ne prescrivait pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation déterminée pour établir la valeur déterminante selon l'art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour apprécier, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2e phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être pris en considération dans l'estimation (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3). Il faut cependant ajouter qu'à l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture (art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à l'aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur vénale du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas échéant, être prise en considération que de manière appropriée ; elle ne saurait justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d'évaluation tendant de manière générale à une sur- ou sous-estimation de la valeur vénale des immeubles.”
“Die Kantone haben von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 lit. a StHG [SR 642.14]) und das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt. Die Nachbesteuerung darf für höchstens 20 Jahre erfolgen (Art. 14 Abs. 2 StHG). BGE 150 II 527 S. 531”
“Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Cependant, la LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur vénale/de rendement et l'art. 14 al. 1 LHID laisse donc une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en oeuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l'estimation. Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale. La marge de manoeuvre des cantons se limite cependant aux règles d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la notion de fortune au sens de l'art. 13 LHID (ATF 148 I 210 consid. 4.4.2; 134 II 207 consid. 3.6 et les références; arrêt 9C_670/2022 du 19 avril 2023 consid. 3.1.1).”
Bei der Bewertung nicht kotierter Beteiligungen ist Goodwill nicht von vornherein auszuschliessen. Die Rechtsprechung stellt darauf ab, dass rein privatrechtliche Beschränkungen (z. B. Veräusserungsbeschränkungen, Regelungen im Gesellschaftsvertrag oder Vereinbarungen der Gesellschafter) grundsätzlich nicht ohne Weiteres in die Ertragswertbemessung einbezogen werden. Infolgedessen kann es in konkreten Fällen geboten sein, Goodwill zu berücksichtigen, weil andernfalls eine systematische Unterbewertung drohen kann.
“Pertanto, quando i titoli vengono valutati in base a questa circolare, gli impegni di diritto privato non vengono presi in considerazione. Infatti, una restrizione contrattuale del diritto di alienare non incide, dal punto di vista del diritto societario, né sui diritti di proprietà né sui diritti societari dell’azionista e non ha, di norma, alcun influsso sul potenziale rendimento del patrimonio. Lo stesso vale per il contratto di società semplice, che non ha alcun effetto sull’utile e quindi sul valore di rendimento della società, ma riguarda la distribuzione di quest’ultimo tra i soci (sentenza 2C_954/2020 del 26 luglio 2021 consid. 7.3). Secondo i giudici, l’impiego del solo valore sostanziale per stimare il valore di una società anonima di avvocati, quando i soci prevedono regole specifiche sulla ripartizione degli utili, porterebbe sistematicamente a una sottovalutazione dei titoli, difficilmente compatibile con il rispetto del principio della valutazione al valore venale previsto dall’art. 14 LAID, in particolare quando si deve tenere conto del goodwill, che non poteva essere escluso nel caso dello studio legale in questione (sentenza 2C_954/2020 del 26 luglio 2021 consid. 7.4).”
Ein gewisses Mass an Schablonisierung oder Schematisierung (z. B. standardisierte Kapitalisierungssätze) ist zulässig. Zulässig ist dies jedoch nur, sofern die Bewertung nicht ausschliesslich auf dem Ertragskriterium beruht und die so gewonnenen Werte nicht in offensichtlich unvertretbarer oder zu weitgehender Weise von den Verkehrswerten abweichen.
“-) dépassait de 110% la valeur vénale calculée sur la base du prix d’achat en 1986. L’ancienneté des immeubles constituait un facteur de différenciation. Ne pas tenir compte de l’âge des bâtiments constituait une inégalité de traitement et l’AFC-GE avait fait preuve d’arbitraire. Une partie des revenus locatifs était destinée à maintenir en état les immeubles, ce qui devait être pris en compte pour le calcul du rendement. d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2. L’objet du litige porte sur l’évaluation des immeubles locatifs effectuée par l’AFC‑GE. 3. La recourante conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. 3.1 L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 3.2 L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent exsessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“5) À titre liminaire, il convient d’examiner le droit applicable, le litige concernant les périodes fiscales 2009 et 2010, soit en partie une période antérieure au 1er janvier 2010. a. De jurisprudence constante, les questions de droit matériel sont résolues par le droit en vigueur au cours des périodes fiscales litigieuses (arrêt du Tribunal fédéral 2C_663/2014 du 25 avril 2015 consid. 4 ; 2C_476/2014 du 21 novembre 2014 consid. 4.1 ; ATA/191/2020 du 18 février 2020 consid. 4b ; ATA/379/2018 du 24avril 2018 et les références citées). b. La LIPP prévoit qu'elle s'applique dès la période fiscale 2010, les périodes antérieures étant régies par l'ancien droit (art. 72 al. 1 LIPP). c. La présente affaire concerne l'ICC 2009 et 2010. Trouvent ainsi application la LHID, la LPFisc, ainsi que les cinq anciennes lois sur l'imposition des personnes physiques (aLIPP-I à aLIPP-V du 22 septembre 2000) pour les périodes fiscales 2008 et 2009 et la LIPP pour la période fiscale 2010. 6) Dans un premier grief, le recourant conteste la conformité à l’art. 14 LHID du caractère schématique du taux de capitalisation cantonal en matière d’évaluation des immeubles locatifs. a. L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). b. L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer compte tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID dans quelle mesure le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid.”
“Auch unter Berücksichtigung dieses Spielraums ist aber ein Ziel-Medianwert von 70 Prozent als bundesrechtswidrig zu bezeichnen: Auch wenn er an sich über das arithmetische Mittel nichts aussagt und eine bundesrechtskonforme Umsetzung nicht völlig ausgeschlossen erscheint, ist doch auch die Wahrscheinlichkeit der Bundesrechtswidrigkeit zu berücksichtigen (nicht publ. E. 1.5). Bei einem Median von 70 Prozent ist anzunehmen, dass das wahrscheinlich resultierende Ergebnis zu einem Durchschnitt führen würde, der sich nicht allzu weit von diesem Wert entfernt, so dass eine erhebliche Zahl der Werte tatsächlich tiefer als 70 Prozent läge. Beim Eigenmietwert wird zwar ein Durchschnittswert von 70 Prozent als zulässig erachtet (vorne E. 4.4.5). Beim Vermögenssteuerwert, bei dem das Gesetz ausdrücklich den Verkehrswert als massgebend bezeichnet, ist jedoch eine derartige Abweichung selbst unter Berücksichtigung einer eigentumspolitischen Zielsetzung (vorne E. 4.4.10) mit Art. 14 StHG nicht mehr vereinbar.”
Bewertungsnormen sind im Abgaberecht als Massenfallrecht zu qualifizieren und aus verfahrensökonomischen Gründen zulässig. Eine Verletzung von Art. 14 StHG liegt nur vor, wenn die Anwendung der Bewertungsnormen zu systematischen und erheblichen Über- oder Unterbewertungen bzw. insgesamt zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führt.
“Solche sind im Abgaberecht, das als Massenverwaltungsrecht ausgestaltet ist, aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht durchwegs gewährleistet ist (BGE 140 II 167 E. 5.5.2; BGE 131 I 291 E. 3.2.2; siehe auch BGE 142 V 577 E. 5.4). Massenfallrecht liegt namentlich auch vor, wenn es um die kantonsweite Bewertung des unbeweglichen Vermögens geht (Urteil 2C_38/2021 vom 3. März 2021 E. 3.5.2). BGE 148 I 210 S. 216 Vor diesem Hintergrund sind Bewertungsnormen im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle nicht schon dann aufzuheben, wenn einzelne Elemente der vorgesehenen Bewertungsmethode bei isolierter Beurteilung allenfalls kritisierbar wären, sondern nur, wenn ihre Anwendung insgesamt zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 124 I 159 E. 2f; BGE 131 I 291 E. 3.2.2). Ein Verstoss gegen Art. 14 StHG liegt vor, wenn die Bewertungsnormen zu systematischen und erheblichen Über- oder Unterbewertungen führen (BGE 131 I 291 E. 3.2.2; DZAMKO-LOCHER/TEUSCHER, in: Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], Zweifel/Beusch [Hrsg.], 3. Aufl. 2017, N. 39 zu Art. 14 StHG).”
Für die Bewertung von Vermögen gilt der Verkehrswert. Soweit es um die Bewertung von Liegenschaften für natürliche Personen geht, ist für die Ermittlung des steuerbaren Kapitals auf die steuerlichen Bewertungsregeln (Art. 50 LIPP) abzustellen, nicht auf die spezifischen Vorschriften der LPCC; diese dienen dem Anlegerschutz, während die steuerlichen Regeln auf die Erfassung der Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen zielen.
“et, déjà sous l'ancien droit, ATF 101 Ib 420 consid. 6a). Or, dans le cas particulier, et quoiqu'en dise le recourant, les normes d'évaluation des immeubles prévues par la LPCC et ses dispositions d'exécution ont pour but premier de protéger les investisseurs, alors que les règles fiscales d'évaluation pertinentes en l'espèce (art. 14 al. 1 LHID et art. 50 let. a LIPP) visent à appréhender au mieux la capacité contributive du sujet fiscal. A cet égard, l'argumentation selon laquelle ce sont des experts indépendants qui sont chargés de l'évaluation comptable des immeubles selon la LPCC n'y change rien, puisqu'un tel mécanisme a été introduit dans le but de protéger des investisseurs. Une conclusion différente ne se laisse pas non plus tirer de l'arrêt du Tribunal fédéral du 27 octobre 1993 invoqué par le recourant (publié in Bulletin CFB 1994 pp. 36 et ss), dans la mesure où il portait uniquement sur l'estimation, du point de vue de l'aLFP, d'immeubles détenus par un fonds de placement.”
“A l'inverse de ce que soutient le recourant, la valeur des immeubles en cause en relation avec le capital imposable doit être déterminée selon les règles fiscales applicables aux personnes physiques, à savoir l'art. 50 LIPP auquel renvoie l'art. 14 al. 1 LHID, et non pas selon les prescriptions comptables spécifiques prévues par la LPCC et ses dispositions d'exécution.”
Nach Rechtsprechung sind land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Ertragswert zu bewerten.
“Die Kantone haben von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 lit. a StHG [SR 642.14]) und das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt. Die Nachbesteuerung darf für höchstens 20 Jahre erfolgen (Art. 14 Abs. 2 StHG). BGE 150 II 527 S. 531”
Wird die Bewertung nicht kotierter Beteiligungen gestützt auf die einschlägige Verwaltungszirkular durchgeführt, ist deren Ergebnis im Regelfall als zutreffende Verkehrswertermittlung anzusehen und genügt damit in der Regel als Beweisgrundlage der Steuerbehörde. Soweit der Steuerpflichtige Abweichungen oder besondere Umstände geltend macht, die eine Abkehr von der in der Zirkular vorgesehenen Bewertungsmethode rechtfertigen sollen, obliegt ihm deren Behauptung und Beweisführung.
“Il lui appartient non seulement de les alléguer, mais encore d’en apporter la preuve et de supporter les conséquences de l’échec de cette preuve, ces règles s’appliquant également à la procédure devant les autorités de recours (ATF 146 II 6 consid. 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5 ; ATA/1239/2021 du 1er novembre 2021 consid. 5a ; ATA/1223/2020 du 1er décembre 2020 consid. 3c). En particulier, si l’estimation des titres est effectuée sur la base de la circulaire, il convient alors de supposer que l’estimation aboutit à une valeur vénale correcte et que, par ce calcul, le fisc a apporté une preuve suffisante. Si un contribuable est d’un avis contraire, il lui appartient d’apporter ses propres preuves (cf. p. 3 s des commentaires). La preuve de l'existence de circonstances justifiant de s’écarter de la méthode générale d’estimation contenue dans la circulaire et de l'inadéquation à leur situation du mode de calcul figurant dans cette dernière doit ainsi être apportée par le contribuable (ATA/303/2013 du 14 mai 2013 consid. 4 ; ATA/483/2012 du 31 juillet 2012 consid. 6). 11. En l’espèce, le grief du recourant relatif à l’inapplicabilité de la circulaire n° 28 tombe à faux. Certes, l’art. 14 al. 1 LHID et les normes topiques cantonales précitées ne s’y réfèrent pas, mais une jurisprudence constante y renvoie pour concrétiser la valeur vénale des titres non cotés, soulignant qu’elle poursuit un but d’harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l’art. 14 al. 1 LHID. Il n’y a pas lieu de s’écarter de cette jurisprudence. La position du recourant quant à l’arbitraire de la circulaire n° 28 ne peut également pas être suivie. Celle-ci opère en effet une distinction entre les sociétés dont la valeur de rendement repose exclusivement ou presque exclusivement sur la performance d’une personne unique détenant la totalité ou la majorité des droits de participation et celles qui n’ont pas cette particularité. En l’espèce, la situation particulière de B______, soit le fait que ses revenus ne seraient générés que par le recourant, n’est pas établie. En effet, ce dernier n’a fourni aucun élément de preuve permettant de le confirmer. Au contraire, il ressort de la liste des rémunérations qu’il a produite au stade de la réclamation (cf.”
“En particulier, si l’estimation des titres est effectuée sur la base de la circulaire, il convient alors de supposer que l’estimation aboutit à une valeur vénale correcte et que, par ce calcul, le fisc a apporté une preuve suffisante. Si un contribuable est d’un avis contraire, il lui appartient d’apporter ses propres preuves (cf. p. 3 s des commentaires). La preuve de l'existence de circonstances justifiant de s’écarter de la méthode générale d’estimation contenue dans la circulaire et de l'inadéquation à leur situation du mode de calcul figurant dans cette dernière doit ainsi être apportée par le contribuable (ATA/303/2013 du 14 mai 2013 consid. 4 ; ATA/483/2012 du 31 juillet 2012 consid. 6). 11. En l’espèce, le grief du recourant relatif à l’inapplicabilité de la circulaire n° 28 tombe à faux. Certes, l’art. 14 al. 1 LHID et les normes topiques cantonales précitées ne s’y réfèrent pas, mais une jurisprudence constante y renvoie pour concrétiser la valeur vénale des titres non cotés, soulignant qu’elle poursuit un but d’harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l’art. 14 al. 1 LHID. Il n’y a pas lieu de s’écarter de cette jurisprudence. La position du recourant quant à l’arbitraire de la circulaire n° 28 ne peut également pas être suivie. Celle-ci opère en effet une distinction entre les sociétés dont la valeur de rendement repose exclusivement ou presque exclusivement sur la performance d’une personne unique détenant la totalité ou la majorité des droits de participation et celles qui n’ont pas cette particularité. En l’espèce, la situation particulière de B______, soit le fait que ses revenus ne seraient générés que par le recourant, n’est pas établie. En effet, ce dernier n’a fourni aucun élément de preuve permettant de le confirmer. Au contraire, il ressort de la liste des rémunérations qu’il a produite au stade de la réclamation (cf. pièce n° 5 du chargé de l'AFC-GE) que le montant de son salaire est proche de celui de la rémunération perçue par l’administrateur de B______, M. C______, ce qui laisse penser que ce dernier contribue également à la création de la valeur de l’entreprise et que son activité ne se limite pas à la « comptabilité et gestion des commandes ».”
“Il lui appartient non seulement de les alléguer, mais encore d’en apporter la preuve et de supporter les conséquences de l’échec de cette preuve, ces règles s’appliquant également à la procédure devant les autorités de recours (ATF 146 II 6 consid. 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5 ; ATA/1239/2021 du 1er novembre 2021 consid. 5a ; ATA/1223/2020 du 1er décembre 2020 consid. 3c). En particulier, si l’estimation des titres est effectuée sur la base de la circulaire, il convient alors de supposer que l’estimation aboutit à une valeur vénale correcte et que, par ce calcul, le fisc a apporté une preuve suffisante. Si un contribuable est d’un avis contraire, il lui appartient d’apporter ses propres preuves (cf. p. 3 s des commentaires). La preuve de l'existence de circonstances justifiant de s’écarter de la méthode générale d’estimation contenue dans la circulaire et de l'inadéquation à leur situation du mode de calcul figurant dans cette dernière doit ainsi être apportée par le contribuable (ATA/303/2013 du 14 mai 2013 consid. 4 ; ATA/483/2012 du 31 juillet 2012 consid. 6). 12. En l’espèce, le grief des recourants relatif à l’inapplicabilité de la circulaire n° 28 tombe à faux. Certes, l’art. 14 al. 1 LHID et les normes topiques cantonales précitées ne s’y réfèrent pas, mais une jurisprudence constante y renvoie pour concrétiser la valeur vénale des titres non cotés, soulignant qu’elle poursuit un but d’harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l’art. 14 al. 1 LHID. Il n’y a pas lieu de s’écarter de cette jurisprudence. La position des recourants quant à l’arbitraire de la circulaire n° 28 ne peut également pas être suivie. Celle-ci opère en effet une distinction entre les sociétés dont la valeur de rendement repose exclusivement ou presque exclusivement sur la performance d’une personne unique détenant la totalité ou la majorité des droits de participation et celles qui n’ont pas cette particularité. En l’espèce, la situation particulière de E______ et de C______, soit le fait que leurs revenus ne seraient générés que par le recourant, respectivement par M. D______, n’est pas établie. En effet, les recourants n’ont fourni aucun élément de preuve permettant de le confirmer. Au contraire, il ressort des pièces versées au dossier que C______ a versé au recourant un salaire dont le montant est proche de celui versé à M.”
“Il lui appartient non seulement de les alléguer, mais encore d’en apporter la preuve et de supporter les conséquences de l’échec de cette preuve, ces règles s’appliquant également à la procédure devant les autorités de recours (ATF 146 II 6 consid. 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5 ; ATA/1239/2021 du 1er novembre 2021 consid. 5a ; ATA/1223/2020 du 1er décembre 2020 consid. 3c). En particulier, si l’estimation des titres est effectuée sur la base de la circulaire, il convient alors de supposer que l’estimation aboutit à une valeur vénale correcte et que, par ce calcul, le fisc a apporté une preuve suffisante. Si un contribuable est d’un avis contraire, il lui appartient d’apporter ses propres preuves (cf. p. 3 s des commentaires). La preuve de l'existence de circonstances justifiant de s’écarter de la méthode générale d’estimation contenue dans la circulaire et de l'inadéquation à leur situation du mode de calcul figurant dans cette dernière doit ainsi être apportée par le contribuable (ATA/303/2013 du 14 mai 2013 consid. 4 ; ATA/483/2012 du 31 juillet 2012 consid. 6). 11. En l’espèce, le grief du recourant relatif à l’inapplicabilité de la circulaire n° 28 tombe à faux. Certes, l’art. 14 al. 1 LHID et les normes topiques cantonales précitées ne s’y réfèrent pas, mais une jurisprudence constante y renvoie pour concrétiser la valeur vénale des titres non cotés, soulignant qu’elle poursuit un but d’harmonisation fiscale horizontale et concrétise ainsi l’art. 14 al. 1 LHID. Il n’y a pas lieu de s’écarter de cette jurisprudence. La position du recourant quant à l’arbitraire de la circulaire n° 28 ne peut également pas être suivie. Celle-ci opère en effet une distinction entre les sociétés dont la valeur de rendement repose exclusivement ou presque exclusivement sur la performance d’une personne unique détenant la totalité ou la majorité des droits de participation et celles qui n’ont pas cette particularité. En l’espèce, la situation particulière de B______, soit le fait que ses revenus ne seraient générés que par le recourant, n’est pas établie. En effet, ce dernier n’a fourni aucun élément de preuve permettant de le confirmer. Au contraire, il ressort de la liste des rémunérations qu’il a produite au stade de la réclamation (cf.”
Für natürliche Personen ist die Wertermittlung von Liegenschaften im Zusammenhang mit dem steuerbaren Vermögen nach den für die Personenbesteuerung geltenden steuerlichen Bewertungsmassstäben vorzunehmen (Art. 50 LIPP i.V.m. Art. 14 Abs. 1 LHID) und nicht nach handels- oder gesellschaftsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften (z. B. LPCC).
“A l'inverse de ce que soutient le recourant, la valeur des immeubles en cause en relation avec le capital imposable doit être déterminée selon les règles fiscales applicables aux personnes physiques, à savoir l'art. 50 LIPP auquel renvoie l'art. 14 al. 1 LHID, et non pas selon les prescriptions comptables spécifiques prévues par la LPCC et ses dispositions d'exécution.”
“A l'inverse de ce que soutient le recourant, la valeur des immeubles en cause en relation avec le capital imposable doit être déterminée selon les règles fiscales applicables aux personnes physiques, à savoir l'art. 50 LIPP auquel renvoie l'art. 14 al. 1 LHID, et non pas selon les prescriptions comptables spécifiques prévues par la LPCC et ses dispositions d'exécution.”
Bei Vermögensgegenständen, die durch Lasten oder beschränkte Nutzungsrechte in ihrer Verwertungsmöglichkeit eingeschränkt sind, sind neben dem Verkehrswert auch die eingeschränkten Verwertungsfolgen (z. B. Nutzung bis zum Ablauf eines Rechts) zu berücksichtigen. Art. 14 Abs. 1 StHG erlaubt eine angemessene Berücksichtigung des Ertragswerts; die Bewertung darf jedoch nicht ausschliesslich auf dem Ertragswert beruhen, wenn dies zu Ergebnissen führt, die sich in unzulässiger Weise von der Verkehrswerteinschätzung entfernen.
“Or, les recourants ne critiquent pas cette motivation que les juges cantonaux ont fait entièrement leur. En particulier, ils n'exposent pas de quelle manière, au vu des circonstances particulières du cas d'espèce (notamment de la nature des constructions, des possibilités limitées d'entreprendre des travaux en raison du classement de la parcelle et de la durée de ce droit sans indemnité à son échéance), le bénéficiaire disposerait de meilleures possibilités de valoriser son droit de superficie que par l'utilisation des constructions dans leur configuration actuelle jusqu'à l'échéance du droit, les recourants admettant eux-mêmes en page 19 de leur mémoire que " X.________ " ne présente pas de meilleure perspective d'utilisation. La référence à l'arrêt 2C_874/2010 du 12 octobre 2011, consid. 6, n'est d'aucun secours aux recourants. Dans cet arrêt, la II e Cour de droit public était amenée à examiner si l'estimation d'un droit de superficie par capitalisation de l'état locatif respectait le cadre défini à l'art. 14 al. 1 LHID. Or cette disposition précise expressément que les éléments de fortune doivent être évalués à la valeur vénale avec une éventuelle prise en considération " appropriée " de leur valeur de rendement, raison pour laquelle la jurisprudence rendue en matière fiscale souligne que l'évaluation ne doit pas être fondée sur le seul critère du rendement et ne doit pas aboutir à des résultats qui s'écartent par trop de la valeur vénale (voir arrêt 2C_874/2010 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). Par ailleurs, la logique qui prévaut sur le plan fiscal est différente de celle du cas d'espèce dans la mesure où il s'agit de répartir la charge fiscale entre les propriétaires des fonds servant et dominant (cf. arrêt 2C_874/2010 précité consid. 6.2). Les valeurs du fonds dominant et du fonds servant sont dès lors envisagées d'un même point de vue et non du point de vue des propriétaires respectifs (cf. MOOSER, op. cit., p. 88; voir également PRADERVAND-KERNEN, La valeur des servitudes, p. 160 ss). Les recourants ne sauraient donc valablement déduire de l'arrêt 2C_874/2010 que la jurisprudence retient, en matière civile, que l'estimation d'un droit de superficie ne peut se fonder sur la valeur de rendement que lorsque le bâtiment objet de ce droit est un immeuble locatif, respectivement que cette valeur ne doit pas être trop éloignée de la valeur intrinsèque.”
Zur Vermeidung von Diskriminierungen bei der interkantonalen Vermögensaufteilung hat die CSI eine Richtlinie mit kantonsübergreifenden Referenzfaktoren erlassen; diese legt für Zwecke der Repartition einheitliche Werte für die Bewertung von Immobilien fest (beispielsweise 215 % bzw. 145 % für bestimmte Perioden betreffend den Kanton Wallis; weitere kantonsspezifische Prozentsätze sind in der Richtlinie ausgewiesen).
“0103 du 29 avril 2014 consid. 3a). Comme on vient de le dire, la LHID ne prescrit pas au canton une méthode de calcul déterminée pour l’évaluation de la fortune immobilière. Cependant, pour éviter une discrimination des contribuables qui sont assujettis à la souveraineté fiscale de plusieurs cantons, il est nécessaire d’établir la fortune nette globale de chaque contribuable (art. 13 al. 1 LHID), en prenant en compte l’ensemble des dettes de celui-ci. Cela nécessite de procéder à une répartition de ces différentes dettes entre les cantons concernés; la solution adoptée à cet égard par la jurisprudence consiste à retenir une répartition proportionnelle des dettes, sur la base des actifs bruts localisés (voir à ce sujet Daniel de Vries Reilingh, La double imposition intercantonale, 2ème éd., 2013, p. 132 ss et les réf.). Cette répartition suppose ainsi au préalable une évaluation des actifs en question et notamment des actifs immobiliers. Or, ni la jurisprudence du Tribunal fédéral, ni l’art. 14 LHID ne prescrivent une méthode d’évaluation uniforme à cet égard. Dans un contexte de répartition intercantonale, sachant que les immeubles sont estimés selon des règles différentes dans chaque canton, il convient pourtant de déterminer une valeur de référence uniforme afin d'assurer une répartition correcte et une imposition adéquate. La CSI a ainsi émis une directive précisant les valeurs de répartition intercantonales, établies sur la base des résultats d’une enquête nationale comparant les gains de la vente de biens immobiliers aux valeurs fiscales cantonales respectives. Cette directive, intitulée "Règles concernant l'estimation des immeubles en vue des répartitions intercantonales des impôts dès la période de taxation 2002", du 22 mars 2018, prévoit notamment que les immeubles du canton du Valais sont à prendre en compte à raison de 215% de leur estimation fiscale, jusqu’à et y compris la période fiscale 2005, puis à raison de 145% à partir de la période fiscale 2006 suite à une révision de la loi.”
“Comme on vient de le dire, la LHID ne prescrit pas au canton une méthode de calcul déterminée pour l’évaluation de la fortune immobilière. Cependant, pour éviter une discrimination des contribuables qui sont assujettis à la souveraineté fiscale de plusieurs cantons (ce principe de non-discrimination découle de l’art. 127 al. 3 Cst. ; de Vries Reilingh, p. 24 s.), il est nécessaire d’établir la fortune nette globale de chaque contribuable (art. 13 al. 1 LHID), en prenant en compte l’ensemble des dettes de celui-ci. Cela nécessite de procéder à une répartition de ces différentes dettes entre les cantons concernés ; la solution adoptée à cet égard par la jurisprudence consiste à retenir une répartition proportionnelle des dettes, sur la base des actifs bruts localisés (voir à ce sujet de Vries Reilingh, p. 132 ss et les réf.). Cette répartition suppose ainsi au préalable une évaluation des actifs en question et notamment des actifs immobiliers. Or, ni la jurisprudence du Tribunal fédéral, ni l’art. 14 LHID ne prescrivent une méthode d’évaluation uniforme à cet égard. Dans un contexte de répartition intercantonale, sachant que les immeubles sont estimés selon des règles différentes dans chaque canton, il convient pourtant de déterminer une valeur de référence uniforme afin d'assurer une répartition correcte et une imposition adéquate. La CSI a ainsi émis une directive précisant les valeurs de répartition intercantonales, établies sur la base des résultats d’une enquête nationale comparant les gains de la vente de biens immobiliers aux valeurs fiscales cantonales respectives. Cette directive, intitulée « Règles concernant l'estimation des immeubles en vue des répartitions intercantonales des impôts dès la période de taxation 2002 », du 22 mars 2018, prévoit notamment que, pour les années 2013 à 2016, les immeubles des cantons de Genève et Vaud sont à prendre en compte respectivement à raison de 115% et 80% de leur estimation fiscale. En somme, cette circulaire vient suppléer l’absence d’harmonisation sur la question de l’évaluation des immeubles.”
Ergeben formelmässige Bewertungen Werte, die deutlich unter 70% des Marktwerts liegen, ist eine Individualschätzung vorzunehmen. Generelle schematische Festsetzungen, die den Verkehrswert pauschal deutlich unter dem Marktwert (z.B. pauschal 60% oder 70% des Marktwerts) ansetzen, hat das Bundesgericht als mit Art. 14 Abs. 1 StHG unvereinbar erklärt.
“Das ändert aber nichts daran, dass dann, wenn aus der formelmässigen Bewertung Werte resultieren, welche unterhalb von 70 Prozent des Marktwerts der betreffenden Liegenschaft liegen, eine Individualschätzung am Platz ist. 3.3.2.2. § 39 Abs. 3 StG ZH lautete ursprünglich wie folgt: "Der Regierungsrat erlässt die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schematische formelmässige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Der Verkehrswert soll in der Regel 60 Prozent des Marktwerts betragen." Auf eine von Niklaus Scherr sowie dem Mieterinnen- und Mieterverband des Kantons Zürich hin erhobene staatsrechtliche Beschwerde hin hob das Bundesgericht den letzten Satz dieser Bestimmung mit Urteil 2P.311/1997 vom 20. März 1998 auf (BGE 124 I 145). Dies, weil es zur Auffassung gelangt war, dass die Regelung, wonach Liegenschaften nur im Umfang von 60 Prozent ihres Verkehrswerts der Vermögenssteuer unterliegen sollen, Art. 14 Abs. 1 StHG widerspreche. Zwar solle die streitige Klausel nach dem Wortlaut des Gesetzes nur "in der Regel" gelten. Gerade mit Bezug auf vermietete Liegenschaften sei indes festzustellen, so das Bundesgericht damals, dass es sich dabei nicht um Ausnahmetatbestände handle, für welche die Einhaltung der Regel nicht verlangt werden könne (BGE 124 I 158 E. 6b). In einem Urteil vom selben Tag, das eine Regelung des Kantons Tessin betraf, erwog das Bundesgericht, dass es zwar zulässig sei, den Vermögenssteuerwert aufgrund vorsichtiger Schätzungen zu bemessen, dass es aber unhaltbar sei, eine generell deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben. Entsprechend sei es mit dem Grundsatz der Rechtsgleichheit unvereinbar, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken generell auf 70 Prozent des Verkehrswerts festzulegen. Ausserdem erwog es, dass dieselben Überlegungen umso mehr für die Regelung in § 39 Abs. 3 a.F. StG/ZH zu gelten hätten, weshalb es die betreffende Bestimmung auch aus diesem Grund aufhob (BGE 124 I 145 E.”
“Zu prüfen ist in einem ersten Schritt, ob das kantonale Steueramt die Liegenschaft C gestützt auf die Weisung 2009 neu bewerten durfte. 3.1 3.1.1 Nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Die Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene Berücksichtigung des Ertragswerts näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 39 StG N. 7). Der Kanton Zürich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulässig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 II 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al., § 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in Bezug auf das Gesetz des Kantons Tessin über die amtliche Schätzung des unbeweglichen Vermögens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen Grundstückwerts auf 70 % des Verkehrswerts unzulässig ist (BGE 124 I 159 = Pra 2000 Nr. 160 = ASA 68, 679). 3.1.2 Gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG bzw. § 51 Abs. 1 StG bemisst sich das steuerbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht.”
Unterschiedliche Bewertungsgrundsätze für bewegliches und unbewegliches Vermögen können zu systematischen Belastungsunterschieden führen und sind bei der Anwendung von Art. 14 StHG zu berücksichtigen.
“Der Kanton führt in seiner Vernehmlassung aus, dass unter Berücksichtigung der Liegenschaftssteuer bei einem Median von 77 Prozent die Eigentümer von unbeweglichem Vermögen durchwegs stärker belastet würden als die Eigentümer von beweglichem Vermögen. Unter der Annahme, dass bewegliches Vermögen zum effektiven Verkehrswert (Art. 14 StHG) bewertet wird, wäre damit die Belastung des unbeweglichen Vermögens höher als dieser Wert. Der Kanton beruft sich dazu auf die Berechnungen, die der Regierungsrat in seinem Vortrag vom 13. November 2019 an den Grossen Rat angestellt hat. Der Beschwerdeführer stellt diese Berechnungen als solche nicht in Frage.”
Bei nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften wird der Steuerwert in der Praxis regelmässig durch eine Mischberechnung ermittelt; typischerweise bildet man das arithmetische Mittel aus dem Verkehrswert und dem zweifachen Ertragswert (Ertragswert = kapitalisierter jährlicher Mietwert). Kantonale Ausführungsbestimmungen legen dabei konkrete Kapitalisierungssätze fest.
“Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG).”
“Rechtliche Grundlagen 3.2.2.1. Gemäss Art. 52 DStG sowie Art. 13 Abs. 1 StHG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht (Art. 67 Abs. 1 DStG und Art. 17 Abs. 1 StHG). Die Aktiven werden grundsätzlich, d.h. unter Vorbehalt von Sondervorschriften, zum Verkehrswert bewertet (Art. 53 Abs. 2 DStG und Art. 14 Abs. 1 StHG). Art. 54 DStG bestimmt, dass die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke zum Steuerwert besteuert werden. Dieser entspricht dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter entsprechender Berücksichtigung des Ertragswertes (Abs. 1; siehe auch Art. 14 Abs. 2 StHG). Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Abs. 2). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert. Für vermietete Grundstücke entspricht der Ertragswert dem Mieterspiegel, d.h. dem Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten) der Wohnungen, Lokale und anderen Teilen des Grundstückes (Abs. 3). Der Staatsrat erlässt die nötigen Vorschriften für die Bewertung der Grundstücke (Art. 53 Abs. 3 DStG). 3.2.2.2. Gemäss Art. 13 Abs. 1 des bereits erwähnten Staatsratsbeschlusses wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften in der Regel aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt.”
“1 LHID), sont ainsi imposables au titre de rendement de la fortune immobilière (privée) notamment la valeur locative des immeubles ou des parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit (let. b). Les normes prévues par l'arrêté d'exécution sont par ailleurs également applicables pour déterminer la valeur locative. 6.2. S'agissant de l'impôt sur la fortune, l'art. 53 LICD énonce le principe selon lequel tous les actifs mobiliers et immobiliers sont imposables (al. 1) et délègue au Conseil d'Etat la compétence d'édicter les prescriptions nécessaires à l'évaluation des immeubles (al. 3). C'est également sur la base de cette dernière disposition que le Conseil d'Etat a pris l'arrêté d'exécution déjà cité pour le calcul de la valeur locative (consid. 2.2). Pour ces derniers, l'art. 54 al. 1 LICD prévoit qu'ils sont imposés à leur valeur fiscale, celle-ci correspondant à la valeur vénale du terrain et de la construction, en tenant compte de façon appropriée de la valeur de rendement. Cette règle concorde à celle de l'art. 14 al. 1 LHID. A cet égard, l'art. 13 al. 1 de l'arrêté d'exécution précise qu'en règle générale, la valeur fiscale des immeubles non agricoles est déterminée par la moyenne arithmétique entre la valeur vénale (marchande) et le double de la valeur de rendement, cette dernière correspondant à la capitalisation des rendements annuels conformément à l'art. 14 de l'arrêté d'exécution. L'alinéa 3 de cette dernière disposition précise que les taux de capitalisation sont les suivants : 8,50 % pour les propriétés construites jusqu’en 1929, 8,25 % pour les propriétés construites de 1930 à 1960, 8 % pour les propriétés construites de 1961 à ce jour, 8 % pour les propriétés par étages ou par appartements. 6.3. Quant aux tâches de l'autorité de taxation, l'art. 154 LICD prévoit également que le Service cantonal des contributions établit les éléments de fait et de droit permettant une taxation complète et exacte, en collaboration avec le contribuable (al. 1), qu'il peut en particulier ordonner des expertises, procéder à des inspections et examiner sur place les comptes et les pièces justificatives (al.”