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In der Literatur wird vorgeschlagen, dass der Lastenberechtigte beim Aufruf ohne Last eine Ausgleichszahlung leisten könnte, die die Differenz zwischen dem Meistgebot mit Last und dem Meistgebot ohne Last deckt; bei Leistung dieser Zahlung würde der Zuschlag dem Meistbietenden im Aufruf mit Last zustehen. Ob ein derartiges Vorgehen mit den Regeln zum Doppelaufruf (Art. 56 VZG, Art. 142 SchKG) vereinbar ist, bleibt in der Literatur offen und wurde nicht abschliessend geklärt. In der zitierten Rechtssache hielt das Gericht die Frage für entbehrlich, weil im konkreten Verfahren keine ausreichenden Anhaltspunkte bestanden, dass die Steigerungsbedingungen ein solches Vorgehen zugelassen hätten.
“Wohl findet sich in der Literatur die Meinung, dass der Lastenberechtigte beim Aufruf ohne Last noch eine Möglichkeit haben soll, eine "Ausgleichszahlung" zu leisten. Dabei soll (1.) diese Zahlung lediglich die Differenz zwischen dem Aufruf mit Last und demjenigen ohne Last betragen, und (2.) im Fall der Zahlung der Zuschlag an den Meistbietenden beim Aufruf mit Last gehen (so HÄBERLIN/WINKLER, in: Kurzkommentar VZG, 2. Aufl. 2023, N. 14 zu Art. 56, mit Hinweis auf FEUZ, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 28 zu Art. 142). Ob ein derartiges Vorgehen mit den Regeln zur Durchführung des Doppelaufrufs (Art. 56 VZG, Art. 142 SchKG), welche vom materiellen Recht vorgegeben sind (BGE 81 III E. 61 E. 1; PIOTET, a.a.O., N. 4 zu Art. 142), vereinbar wäre, kann offenbleiben. Eine Erörterung erübrigt sich. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, dass im konkreten Fall die Steigerungsbedingungen (in Ziff. 25) überhaupt Anlass und Spielraum gegeben hätten, den Doppelaufruf in der beschriebenen Weise (reduzierte Differenzzahlung nach Aufruf ohne Last, Zuschlag an den Meistbietenden im Aufruf mit Last und Verweigerung des Zuschlags an den höher Bietenden im Aufruf ohne Last) durchzuführen. Die Beschwerdebegründung genügt insoweit den gesetzlichen Anforderungen nicht (E. 1.3).”
Der Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG dient dem Schutz des vorgehenden Grundpfandgläubigers, wenn ohne dessen Zustimmung eine Dienstbarkeit oder Grundlast auf dem Grundstück eingetragen wurde. Er steht im Einklang mit Art. 812 Abs. 2 ZGB; eine spätere Belastung kann gelöscht werden, wenn ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger bei der Pfandverwertung schädigt.
“Ein Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG ist für den Fall vorgesehen, dass ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit oder Grundlast belastet ist. Damit wird der Vorschrift von Art. 812 Abs. 2 ZGB Rechnung getragen, der bestimmt, dass das Grundpfandrecht einer später ohne Zustimmung der Pfandgläubiger auf das Grundstück gelegten Dienstbarkeit oder Grundlast vorgehe, und dass die spätere Belastung zu löschen sei, sobald bei der Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt (BGE 81 III 61 E. 1).”
“Ein Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG ist für den Fall vorgesehen, dass ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit oder Grundlast belastet ist. Damit wird der Vorschrift von Art. 812 Abs. 2 ZGB Rechnung getragen, der bestimmt, dass das Grundpfandrecht einer später ohne Zustimmung der Pfandgläubiger auf das Grundstück gelegten Dienstbarkeit oder Grundlast vorgehe, und dass die spätere Belastung zu löschen sei, sobald bei der Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt (BGE 81 III 61 E. 1).”
Im Rahmen der Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft kann das Betreibungsamt als Prozessstandschafter der Gläubiger auftreten; die Praxis und Literatur sehen hierfür gute Gründe, weil das Amt während der Zwangsverwaltung an die Stelle des Eigentümers tritt und auch die Interessen der Gläubiger zu wahren hat (insbesondere im Zusammenhang mit Fragen wie dem Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG).
“III.3 entschieden worden sei. Die Schlichtungsbe- hörde habe das Betreibungsamt im Schlichtungsverfahren daher mit Recht als Partei geführt (Beschluss des Mietgerichts Zürich MB170002-L/Z1 v. 22. Mai 2017 E. 2). - 12 - Art. 16 VZG regelt unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft und stützt sich direkt auf die gesetzliche Grundlage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche diese Zwangsverwaltung ebenfalls anordnet. Selbst im materiellen Mietrecht hat die Norm indirekt eine Grundlage, denn Art. 261 und Art. 290 OR ordnen den gesetzlichen Übergang der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag nicht nur bei einer Veräusserung der Sache, sondern auch für den Fall an, dass dem Vermieter oder Verpächter die Sache «in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen» wird. Dies ist nicht erst der Fall beim Zuschlag der Liegenschaft an einen Ersteigerer z.B. nach einem Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG (dazu BGE 128 III 82; BGE 126 III 290 = Pra 2001 Nr. 51; BGE 125 III 123; BGE 124 III 37), sondern schon dann, wenn dem Schuldner in der hängigen Betreibung im Interesse der Gläubiger das Verfügungs- recht über die Sache entzogen wird, obwohl er noch deren Eigentümer ist und formell auch noch immer die Vermieterposition innehat. Für die Annahme einer Prozessstandschaft bestehen daher sehr gute Gründe, besonders weil die Figur zu veranschaulichen vermag, dass das Betreibungsamt nicht oder jedenfalls nicht mehr allein im Namen des Vermieters oder des Verpächters handelt, sondern an dessen Stelle, und dass es dabei nicht nur dessen Interessen, sondern auch die- jenigen der Gläubiger zu wahren hat. Gerade im vorliegenden Fall ist offensicht- lich, dass der Vermieter nichts lieber täte, als im eigenen Interesse und in demje- nigen der Beklagten, die er ebenfalls repräsentiert, die Handlungen des Klägers ungeschehen zu machen. Dies zeigt, wie künstlich die Annahme einer blossen gesetzlichen Vertretung erscheint, wie die Beklagte sie befürwortet.”
Beim Doppelaufruf ist die fristgerechte Zustellung der Steigerungsbedingungen an die betroffenen Dienstbarkeitsberechtigten von Bedeutung.
“Vorliegend ist unstrittig, dass verschiedene Grundpfandgläubiger den Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG verlangt hatten, weil das Grundstück ohne ihre Zustimmung mit Dienstbarkeiten belastet wurde und sie im Rang vorgehen. Weiter steht fest, dass die Beschwerdeführer als Dienstbarkeitsberechtigte am 7. November 2022 unter Beilage der Steigerungsbedingungen über die Versteigerung, den verlangten Doppelaufruf und die Auflage der Steigerungsbedingungen (vom 9. bis 18. November 2022) vom Konkursamt in Kenntnis gesetzt wurden.”
“Vorliegend ist unstrittig, dass verschiedene Grundpfandgläubiger den Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG verlangt hatten, weil das Grundstück ohne ihre Zustimmung mit Dienstbarkeiten belastet wurde und sie im Rang vorgehen. Weiter steht fest, dass die Beschwerdeführer als Dienstbarkeitsberechtigte am 7. November 2022 unter Beilage der Steigerungsbedingungen über die Versteigerung, den verlangten Doppelaufruf und die Auflage der Steigerungsbedingungen (vom 9. bis 18. November 2022) vom Konkursamt in Kenntnis gesetzt wurden.”
Ein Doppelaufruf kann vom Konkursamt gestaffelt für mehrere verschiedene Dienstbarkeiten verfügt werden ("gestaffelter Doppelaufruf"). Das zeigt der Entscheid 5A_178/2023, in dem die Steigerungsbedingungen mehrere Dienstbarkeiten (u. a. Unterbaurecht, Parkplatzbenützung, Bauverbot) separat aufführen.
“________ AG wurde als selbständiges und dauerndes Recht (SDR) errichtet und ist als Grundstück Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. xxx eingetragen. Darauf lastet als Dienstbarkeit das am 21. Januar 2014 errichtete Unterbaurecht. Es ist als SDR-Baurecht zu Gunsten Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. yyy eingetragen. Die Belastung des Grundstücks erfolgte ohne Zustimmung von vorgehenden Grundpfandgläubigern. Berechtigt am Unterbaurecht sind A.________ und B.________. A.b. Über die D.________ AG wurde mit Entscheid vom 31. Januar 2022 des Regionalgerichts Bern-Mittelland der Konkurs eröffnet. Zu den Aktiven der Konkursmasse, die vom Konkursamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, zu verwerten sind, gehört das Baurecht Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. xxx. A.c. Am 7. November 2022 teilte das Konkursamt den am Unterbaurecht Berechtigten A.________ und B.________ die öffentliche Versteigerung des Baurechts SDR-Münsingen 1 (Münsingen) Nr. xxx per 8. Dezember 2022 mit. Weiter wurde mitgeteilt, dass verschiedene Grundpfandgläubiger fristgerecht den Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG (Aufruf sowohl mit als auch ohne Anzeige einer Last) verlangt hätten, und auf Ziff. 25 der beigelegten Steigerungsbedingungen hingewiesen. Die Auflage der Steigerungsbedingungen erfolgte vom 9. bis. 18. November 2022. Die Ziff. 25 der Steigerungsbedingungen lautet dabei wie folgt: "Doppelter Aufruf (sog. gestaffelter Doppelaufruf) Verschiedene Grundpfandgläubiger haben fristgerecht den Doppelaufruf (Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG) für die folgenden Dienstbarkeiten verlangt: A) Dienstbarkeit vom 19.09.2014,..., Last, Parkplatzbenützung ID.... z.G. SDR Münsingen 1 (Münsingen) 616.1/zzz, (betrifft...) B) Dienstbarkeit vom 21.01.2014,..., Last, SDR Baurecht auf Teil, bis 31.12.2058, ID...., z.G. SDR Münsingen 1 (Münsingen) 616.1/yyy, (betrifft Gebäude...) C) Dienstbarkeit vom 20.12.2012,..., Last, Bauverbot, ID...., z.G. Einwohnergemeinde Münsingen Die öffentliche Versteigerung des Grundstückes SDR-Münsingen 1 (Münsingen) Nr. xxx findet wie folgt statt (sog. gestaffelter Doppelaufruf) : 1.”
“________ AG wurde als selbständiges und dauerndes Recht (SDR) errichtet und ist als Grundstück Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. xxx eingetragen. Darauf lastet als Dienstbarkeit das am 21. Januar 2014 errichtete Unterbaurecht. Es ist als SDR-Baurecht zu Gunsten Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. yyy eingetragen. Die Belastung des Grundstücks erfolgte ohne Zustimmung von vorgehenden Grundpfandgläubigern. Berechtigt am Unterbaurecht sind A.________ und B.________. A.b. Über die D.________ AG wurde mit Entscheid vom 31. Januar 2022 des Regionalgerichts Bern-Mittelland der Konkurs eröffnet. Zu den Aktiven der Konkursmasse, die vom Konkursamt Bern-Mittelland, Dienststelle Mittelland, zu verwerten sind, gehört das Baurecht Gbbl. SDR-Münsingen 1 Nr. xxx. A.c. Am 7. November 2022 teilte das Konkursamt den am Unterbaurecht Berechtigten A.________ und B.________ die öffentliche Versteigerung des Baurechts SDR-Münsingen 1 (Münsingen) Nr. xxx per 8. Dezember 2022 mit. Weiter wurde mitgeteilt, dass verschiedene Grundpfandgläubiger fristgerecht den Doppelaufruf gemäss Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG (Aufruf sowohl mit als auch ohne Anzeige einer Last) verlangt hätten, und auf Ziff. 25 der beigelegten Steigerungsbedingungen hingewiesen. Die Auflage der Steigerungsbedingungen erfolgte vom 9. bis. 18. November 2022. Die Ziff. 25 der Steigerungsbedingungen lautet dabei wie folgt: "Doppelter Aufruf (sog. gestaffelter Doppelaufruf) Verschiedene Grundpfandgläubiger haben fristgerecht den Doppelaufruf (Art. 142 SchKG i.V.m. Art. 56 VZG) für die folgenden Dienstbarkeiten verlangt: A) Dienstbarkeit vom 19.09.2014,..., Last, Parkplatzbenützung ID.... z.G. SDR Münsingen 1 (Münsingen) 616.1/zzz, (betrifft...) B) Dienstbarkeit vom 21.01.2014,..., Last, SDR Baurecht auf Teil, bis 31.12.2058, ID...., z.G. SDR Münsingen 1 (Münsingen) 616.1/yyy, (betrifft Gebäude...) C) Dienstbarkeit vom 20.12.2012,..., Last, Bauverbot, ID...., z.G. Einwohnergemeinde Münsingen Die öffentliche Versteigerung des Grundstückes SDR-Münsingen 1 (Münsingen) Nr. xxx findet wie folgt statt (sog. gestaffelter Doppelaufruf) : 1.”