Art. 132a

“A l'appui de leur réponse, B______ et C______ ont produit diverses correspondances en lien avec leur requête d'assistance judiciaire du 14 août 2023, qui a été rejetée par décision du Service de l'assistance juridique du 12 septembre 2023, ainsi qu'un courrier de l'Office du 29 avril 2019 informant B______ que l'appartement avait été expertisé à 1'465'000 fr., qu'une nouvelle estimation pouvait être requise auprès de l'autorité de surveillance dans un délai de dix jours, et qu'une fois "cette décision […] devenue définitive, la procédure de vente suivr[ait] son cours, soit en particulier les opérations de vente proprement dites". g. Par réplique spontanée du 23 octobre 2023, A______ a contesté les allégations de B______ et C______. Il a relevé que ceux-ci étaient informés de la vente de l'appartement à tout le moins depuis avril 2019 et qu'il avait lui-même informé C______ de la vente le jour même des enchères. Selon les art. 132a LP et 230 al. 2 CO, la réalisation ne pouvait être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré dans le délai de dix jours prévu à l'art. 17 al. 2 LP, lequel courait dès que le plaignant avait connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). En l'occurrence, le délai de dix jours pour contester les modalités de la vente était très largement échu, de sorte que les objections soulevées par B______ et C______ étaient vouées à l'échec. h. Lors de l'audience du Tribunal du 1er novembre 2023, A______ a persisté dans ses conclusions. Il a produit des pièces complémentaires en lien avec la vente aux enchères, à savoir : (i) le courrier adressé par l'Office à B______ le 22 septembre 2022, par pli recommandé et par pli simple, indiquant la date de la visite de l'immeuble et la date de la vente aux enchères, avec le placard de vente en annexe; (ii) le même courrier adressé par l'Office à C______ le même jour, par pli recommandé et par pli simple, avec son annexe; (iii) les publications parues dans la Feuille d'avis officielle du canton de Genève (FAO) les ______, ______ et ______ 2022, communicant la date de la vente aux enchères ainsi que le dépôt de l'état des charges et des conditions de vente auprès de l'Office dès le 21 novembre 2022; (iv) les courriers adressés par l'Office à B______ et C______ le 21 novembre 2022, par plis recommandés distribués le lendemain au guichet postal, comprenant la communication de l'état des charges et des conditions de la vente aux enchères (avec la mention que les conditions de vente et l'adjudication pouvaient être contestées par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance dans les dix jours).”

“A l'appui de leur réponse, B______ et C______ ont produit diverses correspondances en lien avec leur requête d'assistance judiciaire du 14 août 2023, qui a été rejetée par décision du Service de l'assistance juridique du 12 septembre 2023, ainsi qu'un courrier de l'Office du 29 avril 2019 informant B______ que l'appartement avait été expertisé à 1'465'000 fr., qu'une nouvelle estimation pouvait être requise auprès de l'autorité de surveillance dans un délai de dix jours, et qu'une fois "cette décision […] devenue définitive, la procédure de vente suivr[ait] son cours, soit en particulier les opérations de vente proprement dites". g. Par réplique spontanée du 23 octobre 2023, A______ a contesté les allégations de B______ et C______. Il a relevé que ceux-ci étaient informés de la vente de l'appartement à tout le moins depuis avril 2019 et qu'il avait lui-même informé C______ de la vente le jour même des enchères. Selon les art. 132a LP et 230 al. 2 CO, la réalisation ne pouvait être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré dans le délai de dix jours prévu à l'art. 17 al. 2 LP, lequel courait dès que le plaignant avait connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). En l'occurrence, le délai de dix jours pour contester les modalités de la vente était très largement échu, de sorte que les objections soulevées par B______ et C______ étaient vouées à l'échec. h. Lors de l'audience du Tribunal du 1er novembre 2023, A______ a persisté dans ses conclusions. Il a produit des pièces complémentaires en lien avec la vente aux enchères, à savoir : (i) le courrier adressé par l'Office à B______ le 22 septembre 2022, par pli recommandé et par pli simple, indiquant la date de la visite de l'immeuble et la date de la vente aux enchères, avec le placard de vente en annexe; (ii) le même courrier adressé par l'Office à C______ le même jour, par pli recommandé et par pli simple, avec son annexe; (iii) les publications parues dans la Feuille d'avis officielle du canton de Genève (FAO) les ______, ______ et ______ 2022, communicant la date de la vente aux enchères ainsi que le dépôt de l'état des charges et des conditions de vente auprès de l'Office dès le 21 novembre 2022; (iv) les courriers adressés par l'Office à B______ et C______ le 21 novembre 2022, par plis recommandés distribués le lendemain au guichet postal, comprenant la communication de l'état des charges et des conditions de la vente aux enchères (avec la mention que les conditions de vente et l'adjudication pouvaient être contestées par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance dans les dix jours).”

“Par loi, il faut entendre non seulement la LP, mais toutes les ordonnances d’exécution rendues par le Conseil fédéral ou le Tribunal fédéral, et notamment l’ORFI (Gilliéron, op. cit., n. 88 ad art. 17 LP et les réf. cit.).                 bb) La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b LP (art. 156 LP). Selon l’art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d’une plainte contre l’adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel, qu'il s'agisse d'irrégularités commises lors des opérations d'adjudication ou lors de la procédure préparatoire telle que définie par les art. 25 ss ORFI (TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.1 ; 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et 3.3.1 ; voir aussi TF 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références ; Bettschart, in Dallève/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP).                 Il en résulte que peuvent être invoqués à l’appui d’une telle plainte comme violation de la loi, au sens de l’art. 17 al. 1 LP, les vices du consentement au sens des art. 23 ss CO (ATF 129 III 363 consid. 5 ; TF 5A_674/2021 du 4 octobre 2021 consid. 3.1 ; 5A_43/2017 du 12 avril 2017 consid. 2.1 ; 5A_957/2012 du 28 mai 2013 consid. 2.3 ; 5A_226/2029 du 27 mai 2009 consid. 3) et, parmi ceux-ci, l’erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (ATF 129 III 363 consid. 5 : erreur sur la surface constructible ; ATF 95 III 21 consid. 4 : possibilité de construire sur l’immeuble ; cf. aussi ATF 98 III 53 consid. 3 ; cf. BlSchK 1960 p. 50 : capacité d’utiliser des appareils de radio ou de télévision). L’enchérisseur ou l’adjudicataire peut donc faire valoir que le bien vendu aux enchères n’a pas été décrit de manière exacte ou que le directeur des enchères n’a pas suffisamment rempli son devoir d’information (Roth, in BK SchKG I, 3e éd., n. 21 ad art. 132a LP et les références citées).”

“Il appartient au directeur des enchères de s'assurer du bon déroulement de celles-ci et d'en tenir un procès-verbal. Il lui incombe en particulier de vérifier la recevabilité des offres faites par les participants aux enchères. Notamment, selon l'art. 58 al. 2 ORFI, l'office peut, avant de prononcer l'adjudication, exiger que ceux qui misent en qualité de représentants d'un tiers ou d'organes d'une personne juridique justifient de leurs pouvoirs (arrêt du Tribunal fédéral A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.2). Les modalités de la réalisation par l'Office peuvent être attaquées par une plainte visant l'adjudication (art. 132a LP applicable à la vente aux enchères forcée d'immeuble selon l'art. 143a LP). La plainte vise la constatation de la nullité ou l'annulation de l'adjudication, à la restitution des prestations déjà échangées et à l'organisation d'une nouvelle vente. Elle ne peut tendre à une substitution d'acquéreur par exemple (Gilliéron, Commentaire de la fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n° 50 et 51 ad art. 132a LP et n° 28 ad art. 143a LP). 2.1.3.1 Le but des enchères en cas de réalisation forcée est d'établir autour de la chose à vendre une concurrence, qui doit être libre et loyale, et d'obtenir ainsi de celle-ci un prix aussi rapproché que possible de sa valeur réelle. Si cette concurrence est faussée par des manœuvres, le résultat de la vente est altéré. En particulier, une convention passée avant les enchères influe d'une manière illégale ou contraire aux mœurs sur le résultat de celles-ci lorsque son but est d'influer défavorablement sur le résultat de la mise et d'attribuer à l'un des cocontractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur de l'objet (ATF 109 II 123, JdT 1984 I 319; 82 II 23, JdT 1956 I 206, consid. 1; 51 III 16, JdT 1925 II 112, consid. 2). 2.1.3.2 Les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours par tout intéressé. Dans les enchères forcées, l'action en annulation est portée devant l'autorité de surveillance (art.”

“Soweit der Beschwerdeführer Erklärungen verlangt oder Fragen stellt (etwa zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder zum Entsorgungsmaterial) gilt es festzuhalten, dass – abgesehen von Rechtsverzögerung und Rechtsverweigerung – nur Verfügungen eines Vollstreckungsorgans Anfechtungsobjekt der betreibungsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 17 f. SchKG sein können. Die betreibungsrechtliche Beschwerde dient weder der Vermittlung zwischen Amt und Bieter noch dazu, allfällige, in der Vergangenheit liegende Fehler abklären zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 120 III 107 E 2; 110 III 87 Erw. 1b). Als anfechtbare Verfügung kommt hier einzig der Steigerungszuschlag in Betracht. Der Zuschlag ist eine betreibungsrechtliche Verfügung und damit einer Beschwerde zugänglich (Art. 132a SchKG). Soweit mit der Beschwerde sinngemäss die Aufhebung des Steigerungszuschlages verlangt wird, ist die Beschwerde an die Hand zu nehmen. Nicht eingetreten werden kann hingegen auf die Begehren, Fragen zu beantworten, Auskünfte zu erteilen oder eine einvernehmliche Lösung vorzuschlagen. Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig. 5. Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht hat das Bundesgericht namentlich bei einem durch Zusagen hervorgerufenen Willensmangel (insb. Grundlagenirrtum) über die Überbaubarkeit eines Grundstückes angenommen (Roth, Basler Kommentar zum SchKG, 3. Auflage 2021, N. 12 zu Art. 126 und N. 20 zu Art. 132a SchKG). 6. Ein Irrtum muss nach dem Wortlaut des Gesetzes (Art.”

“Par loi, il faut entendre non seulement la LP, mais toutes les ordonnances d’exécution rendues par le Conseil fédéral ou le Tribunal fédéral, et notamment l’ORFI (Gilliéron, op. cit., n. 88 ad art. 17 LP et les réf. cit.).                 bb) La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b LP (art. 156 LP). Selon l’art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d’une plainte contre l’adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel, qu'il s'agisse d'irrégularités commises lors des opérations d'adjudication ou lors de la procédure préparatoire telle que définie par les art. 25 ss ORFI (TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.1 ; 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et 3.3.1 ; voir aussi TF 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références ; Bettschart, in Dallève/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP).                 Il en résulte que peuvent être invoqués à l’appui d’une telle plainte comme violation de la loi, au sens de l’art. 17 al. 1 LP, les vices du consentement au sens des art. 23 ss CO (ATF 129 III 363 consid. 5 ; TF 5A_674/2021 du 4 octobre 2021 consid. 3.1 ; 5A_43/2017 du 12 avril 2017 consid. 2.1 ; 5A_957/2012 du 28 mai 2013 consid. 2.3 ; 5A_226/2029 du 27 mai 2009 consid. 3) et, parmi ceux-ci, l’erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (ATF 129 III 363 consid. 5 : erreur sur la surface constructible ; ATF 95 III 21 consid. 4 : possibilité de construire sur l’immeuble ; cf. aussi ATF 98 III 53 consid. 3 ; cf. BlSchK 1960 p. 50 : capacité d’utiliser des appareils de radio ou de télévision). L’enchérisseur ou l’adjudicataire peut donc faire valoir que le bien vendu aux enchères n’a pas été décrit de manière exacte ou que le directeur des enchères n’a pas suffisamment rempli son devoir d’information (Roth, in BK SchKG I, 3e éd., n. 21 ad art. 132a LP et les références citées).”

“Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht hat das Bundesgericht namentlich bei einem durch Zusagen hervorgerufenen Willensmangel (insb. Grundlagenirrtum) über die Überbaubarkeit eines Grundstückes angenommen (Roth, Basler Kommentar zum SchKG, 3. Auflage 2021, N. 12 zu Art. 126 und N. 20 zu Art. 132a SchKG).”

“Soweit der Beschwerdeführer Erklärungen verlangt oder Fragen stellt (etwa zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder zum Entsorgungsmaterial) gilt es festzuhalten, dass – abgesehen von Rechtsverzögerung und Rechtsverweigerung – nur Verfügungen eines Vollstreckungsorgans Anfechtungsobjekt der betreibungsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 17 f. SchKG sein können. Die betreibungsrechtliche Beschwerde dient weder der Vermittlung zwischen Amt und Bieter noch dazu, allfällige, in der Vergangenheit liegende Fehler abklären zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 120 III 107 E 2; 110 III 87 Erw. 1b). Als anfechtbare Verfügung kommt hier einzig der Steigerungszuschlag in Betracht. Der Zuschlag ist eine betreibungsrechtliche Verfügung und damit einer Beschwerde zugänglich (Art. 132a SchKG). Soweit mit der Beschwerde sinngemäss die Aufhebung des Steigerungszuschlages verlangt wird, ist die Beschwerde an die Hand zu nehmen. Nicht eingetreten werden kann hingegen auf die Begehren, Fragen zu beantworten, Auskünfte zu erteilen oder eine einvernehmliche Lösung vorzuschlagen. Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig. 5. Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht hat das Bundesgericht namentlich bei einem durch Zusagen hervorgerufenen Willensmangel (insb. Grundlagenirrtum) über die Überbaubarkeit eines Grundstückes angenommen (Roth, Basler Kommentar zum SchKG, 3. Auflage 2021, N. 12 zu Art. 126 und N. 20 zu Art. 132a SchKG). 6. Ein Irrtum muss nach dem Wortlaut des Gesetzes (Art.”

“Cependant, malgré nos efforts pour faire valoir nos droits légaux, nous n'avons reçu aucune réponse de la part de l'Office des Poursuites de Genève jusqu'à ce jour". A l'appui de leur réponse, B______ et C______ ont produit diverses correspondances en lien avec leur requête d'assistance judiciaire du 14 août 2023, qui a été rejetée par décision du Service de l'assistance juridique du 12 septembre 2023, ainsi qu'un courrier de l'Office du 29 avril 2019 informant B______ que l'appartement avait été expertisé à 1'465'000 fr., qu'une nouvelle estimation pouvait être requise auprès de l'autorité de surveillance dans un délai de dix jours, et qu'une fois "cette décision […] devenue définitive, la procédure de vente suivr[ait] son cours, soit en particulier les opérations de vente proprement dites". g. Par réplique spontanée du 23 octobre 2023, A______ a contesté les allégations de B______ et C______. Il a relevé que ceux-ci étaient informés de la vente de l'appartement à tout le moins depuis avril 2019 et qu'il avait lui-même informé C______ de la vente le jour même des enchères. Selon les art. 132a LP et 230 al. 2 CO, la réalisation ne pouvait être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré dans le délai de dix jours prévu à l'art. 17 al. 2 LP, lequel courait dès que le plaignant avait connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). En l'occurrence, le délai de dix jours pour contester les modalités de la vente était très largement échu, de sorte que les objections soulevées par B______ et C______ étaient vouées à l'échec. h. Lors de l'audience du Tribunal du 1er novembre 2023, A______ a persisté dans ses conclusions. Il a produit des pièces complémentaires en lien avec la vente aux enchères, à savoir : (i) le courrier adressé par l'Office à B______ le 22 septembre 2022, par pli recommandé et par pli simple, indiquant la date de la visite de l'immeuble et la date de la vente aux enchères, avec le placard de vente en annexe; (ii) le même courrier adressé par l'Office à C______ le même jour, par pli recommandé et par pli simple, avec son annexe; (iii) les publications parues dans la Feuille d'avis officielle du canton de Genève (FAO) les ______, ______ et ______ 2022, communicant la date de la vente aux enchères ainsi que le dépôt de l'état des charges et des conditions de vente auprès de l'Office dès le 21 novembre 2022; (iv) les courriers adressés par l'Office à B______ et C______ le 21 novembre 2022, par plis recommandés distribués le lendemain au guichet postal, comprenant la communication de l'état des charges et des conditions de la vente aux enchères (avec la mention que les conditions de vente et l'adjudication pouvaient être contestées par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance dans les dix jours).”

“Si tant est une fois encore que l'on doive en tenir compte, le recourant ne prétend par ailleurs pas qu'il aurait demandé à l'Office de considérer, en cas de rejet, son opposition comme valant plainte contre les conditions de vente et de l'acheminer à l'autorité compétente. Quant au courrier du 23 novembre 2022 - dont le contenu est dûment constaté dans la décision déférée -, outre qu'il a aussi été adressé à l'Office et non à l'autorité de surveillance, il a été expédié largement après l'échéance du délai de plainte. Le fait que le recourant ait conclu subsidiairement au constat de la nullité des enchères - semblant ainsi considérer que sa plainte serait recevable en tout temps - ne change rien à ce qui précède. On ne voit en effet pas que la prétendue carence dans les informations relatives à l'immeuble mis aux enchères forcées puisse constituer un motif de nullité au sens de l'art. 22 al. 1 LP (pour des cas de nullité admis par la jurisprudence, cf. ROTH, op. cit., n° 34 ad art. 132a LP). La violation alléguée de l'art. 230 al. 1 CO ne saurait dès lors être invoquée en tout temps mais devait l'être dans les dix jours dès la connaissance du vice (ATF 47 III 127 consid. 1; arrêt 5A_229/2017 précité consid. 3.1; GILLIÉRON, op. cit., n° 28 ad art. 132a LP et les arrêts cités). Or, en l'occurrence, l'absence de mention du bail portant sur l'immeuble mis aux enchères pouvait et devait être connue du recourant au moment du dépôt des conditions de vente. Les moyens soulevés par le recourant dans sa plainte contre l'adjudication n'étaient donc pas susceptibles d'entraîner la nullité des enchères au sens de l'art. 22 al. 1 LP. Il suit de là que la critique ne porte pas.”

“Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel (cf. arrêt 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références; BETTSCHART, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP). Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP). La voie de la plainte et du recours aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI (cf. arrêts 5A_229/2017 précité loc. cit.; 5A_359/2016 du 7 septembre 2016 consid. 5.2). Le vice allégué peut par exemple concerner l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères et les avis spéciaux ou des conditions de vente lacunaires (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 55 ad art. 126 LP; BETTSCHART, op. cit., n° 8 ad art. 132a LP). Il peut aussi concerner des manoeuvres illicites ou contraires aux moeurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO; ATF 109 II 123 consid. 2b; 82 II 21 consid. 1; 40 III 335 consid.”

“Die Freihandverkaufsverfügung kann gemäss Art. 259 i.V.m. Art. 132a Abs. 1 SchKG nur auf dem Beschwerdeweg angefochten werden, auch wenn sich die Beschwerde auf zivilrechtliche Gründe stützt (Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 201; Roth, in: Basler Kommentar, a.a.O., N. 4 zu Art. 132a SchKG). Die zehntägige Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt beim Freihandverkauf, wenn der Beschwerdeführer von dessen Abschluss Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). Der Beginn des Fristenlaufs setzt somit voraus, dass der Beschwerdeführer über den Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat (BGE 47 III 127 E. 1; Urteil des BGer 5A_934/2012 vom 12. März 2013 E. 3.1; Kren Kostkiewicz, in: Orell Füssli Kommentar, Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz mit weiteren Erlassen, 20. Aufl. 2020, N. 12 zu Art. 132a SchKG; Roth, a.a.O., N. 9 zu Art. 132a SchKG).”

“1 SchKG Beschwerde erhoben werden. Auch beim Notverkauf im Sinne von Art. 243 Abs. 2 SchKG handelt es sich um einen Freihandverkauf (Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 8 Fn. 41). Die zehntägige Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt beim Freihandverkauf, wenn die Beschwerdeführerin von dessen Abschluss Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für sie erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). «Erkennbar geworden» ist der Anfechtungsgrund, wenn die Beschwerdeführerin ihn kennt oder hätte kennen können. Für diese weite Auslegung sprechen die französische und die italienische Fassung des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes. Dort ist die Rede von «pouvait connaître le motif de la contestation» bzw. von «poteva conoscere i motivi d’impugnazione». Beide Sprachen belegen, dass die Beschwerdefrist bereits zu laufen beginnt, wenn der Anfechtungsgrund «hätte erkennbar sein können». Das entspricht auch dem Verständnis, das die Lehre von Art. 132a Abs. 2 SchKG hat (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, N 56 zu Art. 132a SchKG).”

“Gegen den Abschluss eines Freihandverkaufs kann gemäss Art. 132a Abs. 1 SchKG Beschwerde erhoben werden. Auch beim Notverkauf im Sinne von Art. 243 Abs. 2 SchKG handelt es sich um einen Freihandverkauf (Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 8 Fn. 41). Die zehntägige Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt beim Freihandverkauf, wenn die Beschwerdeführerin von dessen Abschluss Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für sie erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). «Erkennbar geworden» ist der Anfechtungsgrund, wenn die Beschwerdeführerin ihn kennt oder hätte kennen können. Für diese weite Auslegung sprechen die französische und die italienische Fassung des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes. Dort ist die Rede von «pouvait connaître le motif de la contestation» bzw. von «poteva conoscere i motivi d’impugnazione». Beide Sprachen belegen, dass die Beschwerdefrist bereits zu laufen beginnt, wenn der Anfechtungsgrund «hätte erkennbar sein können». Das entspricht auch dem Verständnis, das die Lehre von Art. 132a Abs. 2 SchKG hat (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, N 56 zu Art. 132a SchKG).”

“Regeste: Art. 132a Abs. 2 SchKG; Frist zur Beschwerde gegen den Abschluss eines Freihandverkaufs, vorliegend in Form eines Notverkaufs Die Frist zur Beschwerde gegen den Abschluss eines Notverkaufs beginnt, wenn der Beschwerdeführer von der Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). «Erkennbar geworden» ist der Anfechtungsgrund, wenn der Beschwerdeführer ihn kennt oder aber hätte kennen können. Der Beschwerdeführer, der Kenntnis vom Notverkauf hat und sich mehr als 6 Wochen nicht für den verfügten Kaufpreis interessiert, ist nicht länger zur Beschwerde befugt. Er verhält sich treuwidrig, indem er erst jetzt nach dem Kaufpreis fragt und diesen als zu tief anficht.”

“), Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP).                 Il en résulte que peuvent être invoqués à l’appui d’une telle plainte comme violation de la loi, au sens de l’art. 17 al. 1 LP, les vices du consentement au sens des art. 23 ss CO (ATF 129 III 363 consid. 5 ; TF 5A_674/2021 du 4 octobre 2021 consid. 3.1 ; 5A_43/2017 du 12 avril 2017 consid. 2.1 ; 5A_957/2012 du 28 mai 2013 consid. 2.3 ; 5A_226/2029 du 27 mai 2009 consid. 3) et, parmi ceux-ci, l’erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (ATF 129 III 363 consid. 5 : erreur sur la surface constructible ; ATF 95 III 21 consid. 4 : possibilité de construire sur l’immeuble ; cf. aussi ATF 98 III 53 consid. 3 ; cf. BlSchK 1960 p. 50 : capacité d’utiliser des appareils de radio ou de télévision). L’enchérisseur ou l’adjudicataire peut donc faire valoir que le bien vendu aux enchères n’a pas été décrit de manière exacte ou que le directeur des enchères n’a pas suffisamment rempli son devoir d’information (Roth, in BK SchKG I, 3e éd., n. 21 ad art. 132a LP et les références citées). Selon un arrêt récent du Tribunal cantonal du canton de Zoug (arrêt TC Zoug du 27 septembre 2023, in BlSchK 2024, p. 44), si l’office a connaissance de faits susceptibles d’être essentiels pour la prise de décision d’un participant aux enchères de procéder à l’acquisition du bien mis aux enchères, ces faits doivent être communiqués au public ; si l’office ne respecte pas son obligation et que l’adjudicataire fait valoir une erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l’adjudication doit être annulée.                 La violation de la loi peut aussi résider dans les motifs prévus par l’art. 230 al. 1 CO, aux termes duquel les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé ; dans les enchères forcées, l’action est portée devant l’autorité de surveillance en matière de poursuite et de faillite (art. 230 al. 2 LP). Constituent de telles manœuvres, par exemple, une convention dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères, des arrangements en vue d'écarter des amateurs, un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée, un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (TF 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid.”

“), Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP).                 Il en résulte que peuvent être invoqués à l’appui d’une telle plainte comme violation de la loi, au sens de l’art. 17 al. 1 LP, les vices du consentement au sens des art. 23 ss CO (ATF 129 III 363 consid. 5 ; TF 5A_674/2021 du 4 octobre 2021 consid. 3.1 ; 5A_43/2017 du 12 avril 2017 consid. 2.1 ; 5A_957/2012 du 28 mai 2013 consid. 2.3 ; 5A_226/2029 du 27 mai 2009 consid. 3) et, parmi ceux-ci, l’erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (ATF 129 III 363 consid. 5 : erreur sur la surface constructible ; ATF 95 III 21 consid. 4 : possibilité de construire sur l’immeuble ; cf. aussi ATF 98 III 53 consid. 3 ; cf. BlSchK 1960 p. 50 : capacité d’utiliser des appareils de radio ou de télévision). L’enchérisseur ou l’adjudicataire peut donc faire valoir que le bien vendu aux enchères n’a pas été décrit de manière exacte ou que le directeur des enchères n’a pas suffisamment rempli son devoir d’information (Roth, in BK SchKG I, 3e éd., n. 21 ad art. 132a LP et les références citées). Selon un arrêt récent du Tribunal cantonal du canton de Zoug (arrêt TC Zoug du 27 septembre 2023, in BlSchK 2024, p. 44), si l’office a connaissance de faits susceptibles d’être essentiels pour la prise de décision d’un participant aux enchères de procéder à l’acquisition du bien mis aux enchères, ces faits doivent être communiqués au public ; si l’office ne respecte pas son obligation et que l’adjudicataire fait valoir une erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l’adjudication doit être annulée.                 La violation de la loi peut aussi résider dans les motifs prévus par l’art. 230 al. 1 CO, aux termes duquel les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé ; dans les enchères forcées, l’action est portée devant l’autorité de surveillance en matière de poursuite et de faillite (art. 230 al. 2 LP). Constituent de telles manœuvres, par exemple, une convention dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères, des arrangements en vue d'écarter des amateurs, un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée, un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (TF 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid.”

“b ; DCSO/78/2005 du 2 février 2005 consid. 3.a). 3.1.2 La violation des règles sur l'établissement de l'inventaire, mesure interne de l'administration de la faillite ne produisant aucun effet à l'égard des tiers et ne fixant pas encore définitivement l'appartenance des biens à la masse, n'est pas sanctionnée de nullité absolue (arrêt du Tribunal fédéral 5A_543/2011 du 14 novembre 2011 consid. 2.1 et les références citées). La nullité ou l'annulation ne peut plus être constatée ou prononcée lorsque l'acte de poursuite ne peut plus être révoqué ou corrigé, par exemple lorsque l'adjudicataire a disposé du bien adjugé en faveur d'un tiers de bonne foi, dont le titre de propriété apparaît incontestable (ATF 98 III 57, JdT 1972 II 116, 73 III 141; cf. art. 933 et 973 CC). Dans ce cas, lorsque la restitution de l’objet réalisé est impossible, le lésé ne peut faire valoir ses droits que par la voie d'une action en responsabilité au sens de l'art. 5 LP (Bettschart, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 19 ad art. 132a LP). On ne saurait en revanche refuser d'annuler une réalisation forcée ou d'en constater la nullité avant l'expiration du délai absolu en considération des droits de l'adjudicataire, de l'acquéreur de gré à gré ou de l'attributaire. En effet, celui-ci doit compter avec le risque d'être privé de la propriété de la chose vendue, du fait que la réalisation peut être remise en cause dans le délai d'une année (Bettschart, op. cit., n. 20 ad art. 132a LP). 3.2 En l'occurrence, tant l'estimation des biens figurant à l’inventaire que la manière de procéder de l’Office pour cette estimation sont remis en cause par les plaignants. 3.2.1 S'agissant en premier lieu des machines et meubles inventoriés – en bloc – sous rubrique M28 de l'inventaire, l'Office en a estimé la valeur de réalisation en se fondant sur le prix qui pourrait en être obtenu dans le cadre d'une vente aux enchères forcées, qu'il a évalué à 1'000 fr. sur la base de sa propre expérience de telles ventes. A cet égard, aucun élément du dossier ne permet de retenir que, à tout le moins dans le cadre d'une vente aux enchères traditionnelle telle que régie par les art.”

“La nullité ou l'annulation ne peut plus être constatée ou prononcée lorsque l'acte de poursuite ne peut plus être révoqué ou corrigé, par exemple lorsque l'adjudicataire a disposé du bien adjugé en faveur d'un tiers de bonne foi, dont le titre de propriété apparaît incontestable (ATF 98 III 57, JdT 1972 II 116, 73 III 141; cf. art. 933 et 973 CC). Dans ce cas, lorsque la restitution de l’objet réalisé est impossible, le lésé ne peut faire valoir ses droits que par la voie d'une action en responsabilité au sens de l'art. 5 LP (Bettschart, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 19 ad art. 132a LP). On ne saurait en revanche refuser d'annuler une réalisation forcée ou d'en constater la nullité avant l'expiration du délai absolu en considération des droits de l'adjudicataire, de l'acquéreur de gré à gré ou de l'attributaire. En effet, celui-ci doit compter avec le risque d'être privé de la propriété de la chose vendue, du fait que la réalisation peut être remise en cause dans le délai d'une année (Bettschart, op. cit., n. 20 ad art. 132a LP). 3.2 En l'occurrence, tant l'estimation des biens figurant à l’inventaire que la manière de procéder de l’Office pour cette estimation sont remis en cause par les plaignants. 3.2.1 S'agissant en premier lieu des machines et meubles inventoriés – en bloc – sous rubrique M28 de l'inventaire, l'Office en a estimé la valeur de réalisation en se fondant sur le prix qui pourrait en être obtenu dans le cadre d'une vente aux enchères forcées, qu'il a évalué à 1'000 fr. sur la base de sa propre expérience de telles ventes. A cet égard, aucun élément du dossier ne permet de retenir que, à tout le moins dans le cadre d'une vente aux enchères traditionnelle telle que régie par les art. 257 à 259 LP, cette estimation du produit de la vente serait erronée. On peut certes se demander si, dans les circonstances d'espèce, le critère choisi par l'Office pour évaluer la valeur des biens inventoriés était adéquat. Il lui incombe en effet, lorsqu'il procède à une telle estimation, de tenir compte du mode de réalisation apparaissant, selon ses prévisions, le plus avantageux afin d'obtenir le meilleur résultat possible pour les créanciers (Schober, op.”

“Il appartient au directeur des enchères de s'assurer du bon déroulement de celles-ci et d'en tenir un procès-verbal. Il lui incombe en particulier de vérifier la recevabilité des offres faites par les participants aux enchères. Notamment, selon l'art. 58 al. 2 ORFI, l'office peut, avant de prononcer l'adjudication, exiger que ceux qui misent en qualité de représentants d'un tiers ou d'organes d'une personne juridique justifient de leurs pouvoirs (arrêt du Tribunal fédéral A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.2). Les modalités de la réalisation par l'Office peuvent être attaquées par une plainte visant l'adjudication (art. 132a LP applicable à la vente aux enchères forcée d'immeuble selon l'art. 143a LP). La plainte vise la constatation de la nullité ou l'annulation de l'adjudication, à la restitution des prestations déjà échangées et à l'organisation d'une nouvelle vente. Elle ne peut tendre à une substitution d'acquéreur par exemple (Gilliéron, Commentaire de la fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n° 50 et 51 ad art. 132a LP et n° 28 ad art. 143a LP). 2.1.3.1 Le but des enchères en cas de réalisation forcée est d'établir autour de la chose à vendre une concurrence, qui doit être libre et loyale, et d'obtenir ainsi de celle-ci un prix aussi rapproché que possible de sa valeur réelle. Si cette concurrence est faussée par des manœuvres, le résultat de la vente est altéré. En particulier, une convention passée avant les enchères influe d'une manière illégale ou contraire aux mœurs sur le résultat de celles-ci lorsque son but est d'influer défavorablement sur le résultat de la mise et d'attribuer à l'un des cocontractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur de l'objet (ATF 109 II 123, JdT 1984 I 319; 82 II 23, JdT 1956 I 206, consid. 1; 51 III 16, JdT 1925 II 112, consid. 2). 2.1.3.2 Les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours par tout intéressé. Dans les enchères forcées, l'action en annulation est portée devant l'autorité de surveillance (art.”

“b ; DCSO/78/2005 du 2 février 2005 consid. 3.a). 3.1.2 La violation des règles sur l'établissement de l'inventaire, mesure interne de l'administration de la faillite ne produisant aucun effet à l'égard des tiers et ne fixant pas encore définitivement l'appartenance des biens à la masse, n'est pas sanctionnée de nullité absolue (arrêt du Tribunal fédéral 5A_543/2011 du 14 novembre 2011 consid. 2.1 et les références citées). La nullité ou l'annulation ne peut plus être constatée ou prononcée lorsque l'acte de poursuite ne peut plus être révoqué ou corrigé, par exemple lorsque l'adjudicataire a disposé du bien adjugé en faveur d'un tiers de bonne foi, dont le titre de propriété apparaît incontestable (ATF 98 III 57, JdT 1972 II 116, 73 III 141; cf. art. 933 et 973 CC). Dans ce cas, lorsque la restitution de l’objet réalisé est impossible, le lésé ne peut faire valoir ses droits que par la voie d'une action en responsabilité au sens de l'art. 5 LP (Bettschart, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 19 ad art. 132a LP). On ne saurait en revanche refuser d'annuler une réalisation forcée ou d'en constater la nullité avant l'expiration du délai absolu en considération des droits de l'adjudicataire, de l'acquéreur de gré à gré ou de l'attributaire. En effet, celui-ci doit compter avec le risque d'être privé de la propriété de la chose vendue, du fait que la réalisation peut être remise en cause dans le délai d'une année (Bettschart, op. cit., n. 20 ad art. 132a LP). 3.2 En l'occurrence, tant l'estimation des biens figurant à l’inventaire que la manière de procéder de l’Office pour cette estimation sont remis en cause par les plaignants. 3.2.1 S'agissant en premier lieu des machines et meubles inventoriés – en bloc – sous rubrique M28 de l'inventaire, l'Office en a estimé la valeur de réalisation en se fondant sur le prix qui pourrait en être obtenu dans le cadre d'une vente aux enchères forcées, qu'il a évalué à 1'000 fr. sur la base de sa propre expérience de telles ventes. A cet égard, aucun élément du dossier ne permet de retenir que, à tout le moins dans le cadre d'une vente aux enchères traditionnelle telle que régie par les art.”

“Gegen den Abschluss eines Freihandverkaufs kann gemäss Art. 132a Abs. 1 SchKG Beschwerde erhoben werden. Auch beim Notverkauf im Sinne von Art. 243 Abs. 2 SchKG handelt es sich um einen Freihandverkauf (Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 8 Fn. 41). Die zehntägige Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt beim Freihandverkauf, wenn die Beschwerdeführerin von dessen Abschluss Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für sie erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). «Erkennbar geworden» ist der Anfechtungsgrund, wenn die Beschwerdeführerin ihn kennt oder hätte kennen können. Für diese weite Auslegung sprechen die französische und die italienische Fassung des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes. Dort ist die Rede von «pouvait connaître le motif de la contestation» bzw. von «poteva conoscere i motivi d’impugnazione». Beide Sprachen belegen, dass die Beschwerdefrist bereits zu laufen beginnt, wenn der Anfechtungsgrund «hätte erkennbar sein können». Das entspricht auch dem Verständnis, das die Lehre von Art. 132a Abs. 2 SchKG hat (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, N 56 zu Art. 132a SchKG).”

“1 SchKG Beschwerde erhoben werden. Auch beim Notverkauf im Sinne von Art. 243 Abs. 2 SchKG handelt es sich um einen Freihandverkauf (Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 8 Fn. 41). Die zehntägige Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt beim Freihandverkauf, wenn die Beschwerdeführerin von dessen Abschluss Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für sie erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). «Erkennbar geworden» ist der Anfechtungsgrund, wenn die Beschwerdeführerin ihn kennt oder hätte kennen können. Für diese weite Auslegung sprechen die französische und die italienische Fassung des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes. Dort ist die Rede von «pouvait connaître le motif de la contestation» bzw. von «poteva conoscere i motivi d’impugnazione». Beide Sprachen belegen, dass die Beschwerdefrist bereits zu laufen beginnt, wenn der Anfechtungsgrund «hätte erkennbar sein können». Das entspricht auch dem Verständnis, das die Lehre von Art. 132a Abs. 2 SchKG hat (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, N 56 zu Art. 132a SchKG).”

“] du 16 février 2024 (ndr : relatif à la parcelle RF 2[...]1, uniquement), étaient incomplètes ou inexactes et qu’elles n’étaient pas susceptibles de fonder une erreur qui puisse être qualifiée d’essentielle ; dans le cas de l’immeuble RF 1[...]7, elle soutient que seule une fenêtre de WC était éventuellement susceptible de poser problème et que cela ne constituait de toute évidence pas un élément objectivement déterminant dans le choix d’acquérir l’immeuble.                 b)aa) Aux termes de l’art. 17 al. 1 LP, il peut être porté plainte auprès de l’autorité de surveillance lorsqu’une mesure de l’office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait. Par loi, il faut entendre non seulement la LP, mais toutes les ordonnances d’exécution rendues par le Conseil fédéral ou le Tribunal fédéral, et notamment l’ORFI (Gilliéron, op. cit., n. 88 ad art. 17 LP et les réf. cit.).                 bb) La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b LP (art. 156 LP). Selon l’art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d’une plainte contre l’adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel, qu'il s'agisse d'irrégularités commises lors des opérations d'adjudication ou lors de la procédure préparatoire telle que définie par les art. 25 ss ORFI (TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.1 ; 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et 3.3.1 ; voir aussi TF 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références ; Bettschart, in Dallève/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP).                 Il en résulte que peuvent être invoqués à l’appui d’une telle plainte comme violation de la loi, au sens de l’art. 17 al. 1 LP, les vices du consentement au sens des art. 23 ss CO (ATF 129 III 363 consid.”

“Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel, qu'il s'agisse d'irrégularités commises lors des opérations d'adjudication ou lors de la procédure préparatoire (arrêt 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.3.1; voir aussi arrêt 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références). Le moyen tiré du défaut de pouvoir du soi-disant représentant de l'adjudicataire peut ainsi être soulevé dans le cadre d'une plainte (ATF 58 III 9 consid 1; 46 III 90 consid. 2; arrêt 5A_464/2023 précité loc. cit.).”

“2; 82 III 55 précité) . Il en va de même des offres constitutives de manœuvres contraires aux mœurs, de telles manœuvres pouvant conduire à l'annulation de la vente (art. 231 al. 1 LP; Gilliéron, op. cit., n° 16 ad art. 126 LP). Lorsqu'une offre est déclarée irrecevable par la direction des enchères avant l'adjudication, l'art. 62 al. 2 ORFI est applicable par analogie : les enchères sont continuées en faisant abstraction de l'offre considérée comme irrecevable, l'offre immédiatement inférieure étant alors criée trois fois et le bien mis en vente adjugé à l'auteur de cette offre s'il n'est pas fait une offre supérieure (ATF 82 III 55 précité; 93 III 39 précité consid. 3). Lorsque l'irrecevabilité d'une offre est constatée après l'adjudication, elle peut être invoquée dans le cadre d'une plainte au sens des art. 17 et 132a al. 1 LP. La plainte ne peut cependant tendre qu'à l'annulation des enchères et, le cas échéant, à la fixation de nouvelles enchères (ATF 119 III 74 consid. 1a; Roth, op. cit., N 13 ad art. 132a LP). Il n'est en revanche pas possible d'obtenir par la voie d'une telle plainte que l'adjudication soit prononcée – sans qu'il soit procédé à de nouvelles enchères – en faveur d'une personne autre que l'adjudicataire ou en faveur de l'adjudicataire mais à d'autres conditions : un tel résultat violerait en effet l'art. 126 LP selon lequel l'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant. 2.2.1 Le plaignant fait en l'espèce valoir que, de l'aveu même de l'Office, la procuration conférée à M______ par K______ n'était pas univoque, avec pour conséquence que ce dernier n'aurait pas dû être admis à formuler des offres pour celle-là, et encore moins des offres pour un montant supérieur à 2'800'000 fr. Il n'y a pas lieu d'examiner les mérites de ce grief dès lors que, à supposer même qu'il soit fondé, il n'emporterait pas les effets que souhaite le plaignant. Comme exposé ci-dessus en effet, la découverte lors des enchères du caractère éventuellement irrecevable des offres ou d'une partie des offres formulées pour le compte de K______ n'aurait pas eu pour conséquence une adjudication automatique en faveur du plaignant, que ce soit pour le montant de son offre précédente ou pour celui de sa première offre supérieure à la dernière offre recevable, mais uniquement la poursuite des enchères sur la base de l'offre recevable précédant immédiatement l'offre déclarée irrecevable, laquelle aurait dû être criée trois fois (art.”

“2; 82 III 55 précité) . Il en va de même des offres constitutives de manœuvres contraires aux mœurs, de telles manœuvres pouvant conduire à l'annulation de la vente (art. 231 al. 1 LP; Gilliéron, op. cit., n° 16 ad art. 126 LP). Lorsqu'une offre est déclarée irrecevable par la direction des enchères avant l'adjudication, l'art. 62 al. 2 ORFI est applicable par analogie : les enchères sont continuées en faisant abstraction de l'offre considérée comme irrecevable, l'offre immédiatement inférieure étant alors criée trois fois et le bien mis en vente adjugé à l'auteur de cette offre s'il n'est pas fait une offre supérieure (ATF 82 III 55 précité; 93 III 39 précité consid. 3). Lorsque l'irrecevabilité d'une offre est constatée après l'adjudication, elle peut être invoquée dans le cadre d'une plainte au sens des art. 17 et 132a al. 1 LP. La plainte ne peut cependant tendre qu'à l'annulation des enchères et, le cas échéant, à la fixation de nouvelles enchères (ATF 119 III 74 consid. 1a; Roth, op. cit., N 13 ad art. 132a LP). Il n'est en revanche pas possible d'obtenir par la voie d'une telle plainte que l'adjudication soit prononcée – sans qu'il soit procédé à de nouvelles enchères – en faveur d'une personne autre que l'adjudicataire ou en faveur de l'adjudicataire mais à d'autres conditions : un tel résultat violerait en effet l'art. 126 LP selon lequel l'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant. 2.2.1 Le plaignant fait en l'espèce valoir que, de l'aveu même de l'Office, la procuration conférée à M______ par K______ n'était pas univoque, avec pour conséquence que ce dernier n'aurait pas dû être admis à formuler des offres pour celle-là, et encore moins des offres pour un montant supérieur à 2'800'000 fr. Il n'y a pas lieu d'examiner les mérites de ce grief dès lors que, à supposer même qu'il soit fondé, il n'emporterait pas les effets que souhaite le plaignant. Comme exposé ci-dessus en effet, la découverte lors des enchères du caractère éventuellement irrecevable des offres ou d'une partie des offres formulées pour le compte de K______ n'aurait pas eu pour conséquence une adjudication automatique en faveur du plaignant, que ce soit pour le montant de son offre précédente ou pour celui de sa première offre supérieure à la dernière offre recevable, mais uniquement la poursuite des enchères sur la base de l'offre recevable précédant immédiatement l'offre déclarée irrecevable, laquelle aurait dû être criée trois fois (art.”

“Selon la jurisprudence, si le plaignant entend se prévaloir d’irrégularités dont il avait connaissance avant les enchères et qui n’ont pas été commises lors des opérations d’enchères proprement dites, mais lors de la procédure préparatoire, il ne peut pas attendre la fin des enchères sans réagir mais il lui incombe de s’en prévaloir au plus tard juste au début de la séance d’enchères ; à défaut, il ne pourra plus s’en prévaloir par la voie de la plainte contre l’adjudication (ATF 128 III 339 consid. 5a et 5b ; TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_324/2022 du 17 octobre 2022 consid. 3 ; 5A_102/2010 du 7 mai 2010 consid. 3.1 qui relève que cette règle est déduite du principe de la bonne foi ; 7B.141/2004 du 24 novembre 2004 consid. 4). Si le plaignant se plaint d’une irrégularité commise lors des opérations d’adjudication et qu’il a assisté à celles-ci, le délai de dix jours court dès le jour de la réalisation car c’est en principe à cette date qu’il pouvait connaître le motif de contestation (art. 132a al. 2 LP ; Roth, op. cit., n. 9 ad art. 132a SchKG et les références citées). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP).                 dd) L’effet de l’admission d’une plainte et de l’annulation d’une réalisation forcée aux enchères publiques ne peut être qu’une nouvelle réalisation, et non la substitution d’un acquéreur à un autre (ATF 119 III 74 consid. 1a ; Roth, op. cit., n. 37 ad art. 132a LP ; Gilliéron, op. cit., n. 28 ad art. 143a LP).                 c)aa) En l’espèce, lors de la séance d’enchères, l’Office a lu un résumé de la lettre qu’il avait reçue de Me Dupuis en lien avec l’immeuble RF 1[...]7, ainsi que le courriel qu’il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur les problématiques soulevées dans cette lettre ; le résumé de cette lettre et le courriel précités figurent au procès-verbal de la séance d’enchères. Dans sa plainte, la recourante n’a pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont la lettre en cause y est résumée.”

“Selon la jurisprudence, si le plaignant entend se prévaloir d’irrégularités dont il avait connaissance avant les enchères et qui n’ont pas été commises lors des opérations d’enchères proprement dites, mais lors de la procédure préparatoire, il ne peut pas attendre la fin des enchères sans réagir mais il lui incombe de s’en prévaloir au plus tard juste au début de la séance d’enchères ; à défaut, il ne pourra plus s’en prévaloir par la voie de la plainte contre l’adjudication (ATF 128 III 339 consid. 5a et 5b ; TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_324/2022 du 17 octobre 2022 consid. 3 ; 5A_102/2010 du 7 mai 2010 consid. 3.1 qui relève que cette règle est déduite du principe de la bonne foi ; 7B.141/2004 du 24 novembre 2004 consid. 4). Si le plaignant se plaint d’une irrégularité commise lors des opérations d’adjudication et qu’il a assisté à celles-ci, le délai de dix jours court dès le jour de la réalisation car c’est en principe à cette date qu’il pouvait connaître le motif de contestation (art. 132a al. 2 LP ; Roth, op. cit., n. 9 ad art. 132a SchKG et les références citées). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP).                 dd) L’effet de l’admission d’une plainte et de l’annulation d’une réalisation forcée aux enchères publiques ne peut être qu’une nouvelle réalisation, et non la substitution d’un acquéreur à un autre (ATF 119 III 74 consid. 1a ; Roth, op. cit., n. 37 ad art. 132a LP ; Gilliéron, op. cit., n. 28 ad art. 143a LP).                 c) aa) En l’espèce, lors de la séance d’enchères, l’Office a lu un résumé de trois lettres qu’il avait reçues de la part de tiers en lien avec l’immeuble RF 2[...]1, ainsi que le courriel qu’il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur les problématiques soulevées dans ces trois lettres ; le résumé des trois lettres et le courriel précités figurent au procès-verbal de la séance d’enchères. Dans sa plainte, le recourant n’a pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont les lettres en cause y sont résumées.”

“September 2022 an seinen Beanstandungen fest. Auf dem Terrain könne kein Wohnhaus gebaut werden, weshalb die Schätzung zu hoch ausgefallen sei. Es sei dringend eine einvernehmliche Lösung gefragt. 4. Soweit der Beschwerdeführer Erklärungen verlangt oder Fragen stellt (etwa zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder zum Entsorgungsmaterial) gilt es festzuhalten, dass – abgesehen von Rechtsverzögerung und Rechtsverweigerung – nur Verfügungen eines Vollstreckungsorgans Anfechtungsobjekt der betreibungsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 17 f. SchKG sein können. Die betreibungsrechtliche Beschwerde dient weder der Vermittlung zwischen Amt und Bieter noch dazu, allfällige, in der Vergangenheit liegende Fehler abklären zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 120 III 107 E 2; 110 III 87 Erw. 1b). Als anfechtbare Verfügung kommt hier einzig der Steigerungszuschlag in Betracht. Der Zuschlag ist eine betreibungsrechtliche Verfügung und damit einer Beschwerde zugänglich (Art. 132a SchKG). Soweit mit der Beschwerde sinngemäss die Aufhebung des Steigerungszuschlages verlangt wird, ist die Beschwerde an die Hand zu nehmen. Nicht eingetreten werden kann hingegen auf die Begehren, Fragen zu beantworten, Auskünfte zu erteilen oder eine einvernehmliche Lösung vorzuschlagen. Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig. 5. Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet.”

“September 2022 an seinen Beanstandungen fest. Auf dem Terrain könne kein Wohnhaus gebaut werden, weshalb die Schätzung zu hoch ausgefallen sei. Es sei dringend eine einvernehmliche Lösung gefragt. 4. Soweit der Beschwerdeführer Erklärungen verlangt oder Fragen stellt (etwa zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder zum Entsorgungsmaterial) gilt es festzuhalten, dass – abgesehen von Rechtsverzögerung und Rechtsverweigerung – nur Verfügungen eines Vollstreckungsorgans Anfechtungsobjekt der betreibungsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 17 f. SchKG sein können. Die betreibungsrechtliche Beschwerde dient weder der Vermittlung zwischen Amt und Bieter noch dazu, allfällige, in der Vergangenheit liegende Fehler abklären zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 120 III 107 E 2; 110 III 87 Erw. 1b). Als anfechtbare Verfügung kommt hier einzig der Steigerungszuschlag in Betracht. Der Zuschlag ist eine betreibungsrechtliche Verfügung und damit einer Beschwerde zugänglich (Art. 132a SchKG). Soweit mit der Beschwerde sinngemäss die Aufhebung des Steigerungszuschlages verlangt wird, ist die Beschwerde an die Hand zu nehmen. Nicht eingetreten werden kann hingegen auf die Begehren, Fragen zu beantworten, Auskünfte zu erteilen oder eine einvernehmliche Lösung vorzuschlagen. Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig. 5. Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet.”

“Soweit der Beschwerdeführer Erklärungen verlangt oder Fragen stellt (etwa zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder zum Entsorgungsmaterial) gilt es festzuhalten, dass – abgesehen von Rechtsverzögerung und Rechtsverweigerung – nur Verfügungen eines Vollstreckungsorgans Anfechtungsobjekt der betreibungsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 17 f. SchKG sein können. Die betreibungsrechtliche Beschwerde dient weder der Vermittlung zwischen Amt und Bieter noch dazu, allfällige, in der Vergangenheit liegende Fehler abklären zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 120 III 107 E 2; 110 III 87 Erw. 1b). Als anfechtbare Verfügung kommt hier einzig der Steigerungszuschlag in Betracht. Der Zuschlag ist eine betreibungsrechtliche Verfügung und damit einer Beschwerde zugänglich (Art. 132a SchKG). Soweit mit der Beschwerde sinngemäss die Aufhebung des Steigerungszuschlages verlangt wird, ist die Beschwerde an die Hand zu nehmen. Nicht eingetreten werden kann hingegen auf die Begehren, Fragen zu beantworten, Auskünfte zu erteilen oder eine einvernehmliche Lösung vorzuschlagen. Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig.”

“Die Freihandverkaufsverfügung kann gemäss Art. 259 i.V.m. Art. 132a Abs. 1 SchKG nur auf dem Beschwerdeweg angefochten werden, auch wenn sich die Beschwerde auf zivilrechtliche Gründe stützt (Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 201; Roth, in: Basler Kommentar, a.a.O., N. 4 zu Art. 132a SchKG). Die zehntägige Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt beim Freihandverkauf, wenn der Beschwerdeführer von dessen Abschluss Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). Der Beginn des Fristenlaufs setzt somit voraus, dass der Beschwerdeführer über den Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat (BGE 47 III 127 E. 1; Urteil des BGer 5A_934/2012 vom 12. März 2013 E. 3.1; Kren Kostkiewicz, in: Orell Füssli Kommentar, Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz mit weiteren Erlassen, 20. Aufl. 2020, N. 12 zu Art. 132a SchKG; Roth, a.a.O., N. 9 zu Art. 132a SchKG).”

“Gegen den Abschluss eines Freihandverkaufs kann gemäss Art. 132a Abs. 1 SchKG Beschwerde erhoben werden. Auch beim Notverkauf im Sinne von Art. 243 Abs. 2 SchKG handelt es sich um einen Freihandverkauf (Lorandi, Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 1994, S. 8 Fn. 41). Die zehntägige Beschwerdefrist von Art. 17 Abs. 2 SchKG beginnt beim Freihandverkauf, wenn die Beschwerdeführerin von dessen Abschluss Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für sie erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). «Erkennbar geworden» ist der Anfechtungsgrund, wenn die Beschwerdeführerin ihn kennt oder hätte kennen können. Für diese weite Auslegung sprechen die französische und die italienische Fassung des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes. Dort ist die Rede von «pouvait connaître le motif de la contestation» bzw. von «poteva conoscere i motivi d’impugnazione». Beide Sprachen belegen, dass die Beschwerdefrist bereits zu laufen beginnt, wenn der Anfechtungsgrund «hätte erkennbar sein können». Das entspricht auch dem Verständnis, das die Lehre von Art.”

“1 et 2 LP, la réalisation des biens saisis est faite aux enchères publiques. Elle est précédée d'une publication qui en indique le lieu, le jour et l'heure. La publicité à donner à cet avis et le mode, le lieu et le jour des enchères sont déterminés par le préposé de la manière qu'il estime la plus favorable pour les intéressés. La publication annonçant la vente aux enchères doit indiquer non seulement le lieu, le jour et l'heure des enchères mais aussi la liste des biens qui doivent être réalisés, l'estimation du droit patrimonial à réaliser ainsi que l'identité du poursuivi, bien que ce dernier point ne soit pas obligatoire (Bettschart, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 6 ad art. 125 LP). Si le débiteur, le créancier et les tiers intéressés ont en Suisse une résidence connue ou un représentant, l'office les informe au moins trois jours à l'avance, par pli simple, des lieu, jour et heure des enchères (art. 125 al. 3 LP). L'inobservation des règles relatives à la publication de la vente aux enchères entraîne, sur plainte (art. 132a LP), son annulation et, le cas échant, l'annulation de l'adjudication, laquelle n'est toutefois pas frappée de nullité absolue. Le délai pour attaquer le mode, le lieu, le jour et l'heure des enchères ainsi que la publicité qui leur est donnée court du jour de la publication et, pour les intéressés à qui un avis spécial doit être adressé (art. 125 al. 3 LP), de la réception effective de cet avis. Si les conditions de vente ne figurent pas dans la publication ou dans l'avis spécial, le délai court depuis la mise à disposition au public ou, le cas échéant, de la communication verbale qui est faite au moment d'ouvrir les enchères (ATF 106 III 21; 124 III 407; Gilliéron, op. cit., n° 31 ad art. 125 LP et n° 39 ad art. 132a LP; N 31 s.; Bettschart, op. cit., n° 16 et 17 ad art. 125 LP) 3.1.4 Le but des enchères en cas de réalisation forcée est d'établir autour de la chose à vendre une concurrence, qui doit être libre et loyale, et d'obtenir ainsi de celle-ci un prix aussi rapproché que possible de sa valeur réelle.”

“Le grief invoqué peut porter sur l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères, les avis spéciaux ou les conditions de vente lacunaires, le défaut de spécification du droit mis en vente. Les dispositions réglant la vente forcée aux enchères publiques sont édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure, notamment les personnes qui participent aux enchères, de sorte que la nullité de plein droit d'enchères peut généralement être relevée d'office, indépendamment de toute plainte; pour le reste, la sanction est l'annulation sur plainte (art. 22 al. 1 LP; Gilliéron, op. cit., n° 55 et 57 ad art. 126 LP n° 21 ad  art. 132a LP). La plainte peut porter sur une violation de la loi ou sur l'inopportunité de la mesure prise par l'Office (Bettschart, op. cit., n° 7 ad art. 132a LP). La constatation de la nullité ou l'annulation d'une vente aux enchères a pour effet que l'adjudicataire doit restituer l'objet et le prix versé doit lui être remboursé. L'autorité de surveillance qui constate la nullité ou prononce l'annulation ordonne les restitutions (Gilliéron, op. cit., n° 51 ad art. 132a LP). Les conditions de vente ne peuvent être attaquées par un enchérisseur après l'adjudication si elles n'ont pas été contestées lors de leur lecture avant le commencement de la vente et que l'enchérisseur les a tacitement admises (Gilliéron, op. cit., n° 27 ad art. 125 LP). 2.2.1 La plaignante reproche en premier lieu à l'Office d'avoir organisé la vente litigieuse de telle sorte que la réalisation de ses biens a conduit à ce qu'ils soient bradés, alors que selon elle la pendule C______ pouvait être vendue 14'000 fr., le sablier 45'000 fr. et la pendule E______ 33'000 fr., valeurs indiquées en 2019 à l'Office. Il ressort de l'exposé des faits ci-dessus et des principes dirigeant l'organisation d'une vente aux enchères par l'office exposés ci-dessus que l'Office a globalement respecté les normes régissant la préparation et la conduite des enchères et pris des mesures appropriées, notamment dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation. Tout au plus pourrait-on lui reprocher de ne pas avoir publié une liste des objets à vendre plus précise qu'un catalogue photographique, notamment en mentionnant, pour chaque objet vendu, quelques spécifications et une estimation.”

“Selon l'art. 132a al. 1 LP, également applicable en vertu de l'art. 156 al. 1 LP dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier, la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel, qu'il s'agisse d'irrégularités commises lors des opérations d'adjudication ou lors de la procédure préparatoire (BETTSCHART, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP; cf. aussi infra consid. 3.1.2). Le délai de plainte de dix jours court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (délai relatif; art. 132a al. 2 LP); ce délai ne court pas dès la date de l'adjudication ou la conclusion du contrat de vente, mais dès le moment où les vices qui affectent celui-ci sont connus du plaignant (arrêts 5A_741/2016 du 6 décembre 2016 consid. 5.1; 5A_934/2012 du 12 mars 2013 consid. 3.1 et”

“Selon l'art. 132a al. 1 LP, également applicable en vertu de l'art. 156 al. 1 LP dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier, la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel, qu'il s'agisse d'irrégularités commises lors des opérations d'adjudication ou lors de la procédure préparatoire (BETTSCHART, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP; cf. aussi infra consid. 3.1.2). Le délai de plainte de dix jours court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (délai relatif; art. 132a al. 2 LP); ce délai ne court pas dès la date de l'adjudication ou la conclusion du contrat de vente, mais dès le moment où les vices qui affectent celui-ci sont connus du plaignant (arrêts 5A_741/2016 du 6 décembre 2016 consid. 5.1; 5A_934/2012 du 12 mars 2013 consid. 3.1 et”

“Dans les enchères forcées, l'action est portée devant l'autorité de surveillance en matière de poursuites et de faillite; dans les autres cas, devant le juge (al. 2). Aux termes de l'art. 656 CC, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (al. 1). Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie (al. 2). 2.1.4 Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel. Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et les références citées). La voie de la plainte aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO) (Ibidem). Conformément à l'art. 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation de gage par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP, l'office des poursuites arrête les conditions des enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, notamment les modalités de l'adjudication.”

“126 LP, l'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant, à condition que l'offre soit supérieure à la somme des créances garantie par gage préférable à celles du poursuivant. S'il n'est fait aucune offre suffisante, la poursuite cesse quant à l'objet à réaliser. Les objets en métaux précieux ne peuvent être adjugés à un prix inférieur à la valeur du métal (art. 128 LP). Le prix d'adjudication est payé au comptant. Toutefois le préposé peut accorder un terme de vingt jours au plus. Dans tous les cas la délivrance n'a lieu que contre paiement (art. 129 al. 1 et 2 LP). Les conditions de vente, notamment le fait que la vente s'effectue au comptant ou à terme et si le règlement doit intervenir en espèces exclusivement, doivent figurer dans la publication (Gilliéron, op. cit., n°  27 ad art. 125 LP). 2.1.3 La réalisation par voie d'enchères publiques ne peut être attaquée que par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance contre l'adjudication (art. 132a al. 1 LP) dans les dix jours suivant le moment où le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le grief invoqué peut porter sur l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères, les avis spéciaux ou les conditions de vente lacunaires, le défaut de spécification du droit mis en vente. Les dispositions réglant la vente forcée aux enchères publiques sont édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure, notamment les personnes qui participent aux enchères, de sorte que la nullité de plein droit d'enchères peut généralement être relevée d'office, indépendamment de toute plainte; pour le reste, la sanction est l'annulation sur plainte (art. 22 al. 1 LP; Gilliéron, op. cit., n° 55 et 57 ad art. 126 LP n° 21 ad  art. 132a LP). La plainte peut porter sur une violation de la loi ou sur l'inopportunité de la mesure prise par l'Office (Bettschart, op. cit., n° 7 ad art. 132a LP). La constatation de la nullité ou l'annulation d'une vente aux enchères a pour effet que l'adjudicataire doit restituer l'objet et le prix versé doit lui être remboursé.”

“Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (FOËX, in CR CC II, 2016, n. 28, 31 et 35 ad art. 641 CC). 2.1.3 Selon l'art. 229 al. 1 CO, le contrat de vente en cas d'enchères forcées est conclu par l'adjudication que le préposé aux enchères fait de la chose mise en vente. Selon l'art. 230 CO, les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé (al. 1). Dans les enchères forcées, l'action est portée devant l'autorité de surveillance en matière de poursuites et de faillite; dans les autres cas, devant le juge (al. 2). Aux termes de l'art. 656 CC, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (al. 1). Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie (al. 2). 2.1.4 Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel. Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et les références citées). La voie de la plainte aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs altérant le résultat des enchères (art.”

“Si le débiteur, le créancier et les tiers intéressés ont en Suisse une résidence connue ou un représentant, l'office les informe au moins trois jours à l'avance, par pli simple, des lieu, jour et heure des enchères (art. 125 al. 3 LP). L'inobservation des règles relatives à la publication de la vente aux enchères entraîne, sur plainte (art. 132a LP), son annulation et, le cas échant, l'annulation de l'adjudication, laquelle n'est toutefois pas frappée de nullité absolue. Le délai pour attaquer le mode, le lieu, le jour et l'heure des enchères ainsi que la publicité qui leur est donnée court du jour de la publication et, pour les intéressés à qui un avis spécial doit être adressé (art. 125 al. 3 LP), de la réception effective de cet avis. Si les conditions de vente ne figurent pas dans la publication ou dans l'avis spécial, le délai court depuis la mise à disposition au public ou, le cas échéant, de la communication verbale qui est faite au moment d'ouvrir les enchères (ATF 106 III 21; 124 III 407; Gilliéron, op. cit., n° 31 ad art. 125 LP et n° 39 ad art. 132a LP; N 31 s.; Bettschart, op. cit., n° 16 et 17 ad art. 125 LP) 3.1.4 Le but des enchères en cas de réalisation forcée est d'établir autour de la chose à vendre une concurrence, qui doit être libre et loyale, et d'obtenir ainsi de celle-ci un prix aussi rapproché que possible de sa valeur réelle. Si cette concurrence est faussée par des manœuvres, le résultat de la vente est altéré. En particulier, une convention passée avant les enchères influe d'une manière illégale ou contraire aux mœurs sur le résultat de celles-ci lorsque son but est d'influer défavorablement sur le résultat de la mise et d'attribuer à l'un des cocontractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur de l'objet (ATF 109 II 123, JdT 1984 I 319; 82 II 23, JdT 1956 I 206, consid. 1; 51 III 16, JdT 1925 II 112, consid. 2). Les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours par tout intéressé. Dans les enchères forcées, l'action en annulation est portée devant l'autorité de surveillance (art.”

“656 CC, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (al. 1). Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie (al. 2). 2.1.4 Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel. Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et les références citées). La voie de la plainte aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO) (Ibidem). Conformément à l'art. 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation de gage par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP, l'office des poursuites arrête les conditions des enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, notamment les modalités de l'adjudication. Les conditions de vente ne sont pas notifiées selon l'art.”

“Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel (cf. arrêt 5A_229/2017 du 13 novembre 2017 consid. 3.1 et les références; BETTSCHART, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 4 ad art. 132a LP). Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP). La voie de la plainte et du recours aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI (cf. arrêts 5A_229/2017 précité loc. cit.; 5A_359/2016 du 7 septembre 2016 consid. 5.2). Le vice allégué peut par exemple concerner l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères et les avis spéciaux ou des conditions de vente lacunaires (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 55 ad art. 126 LP; BETTSCHART, op. cit., n° 8 ad art. 132a LP). Il peut aussi concerner des manoeuvres illicites ou contraires aux moeurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO; ATF 109 II 123 consid. 2b; 82 II 21 consid. 1; 40 III 335 consid. 2; arrêt 5A_229/2017 précité loc. cit.; BETTSCHART, op. cit., loc. cit.”

“Selon la jurisprudence, si le plaignant entend se prévaloir d’irrégularités dont il avait connaissance avant les enchères et qui n’ont pas été commises lors des opérations d’enchères proprement dites, mais lors de la procédure préparatoire, il ne peut pas attendre la fin des enchères sans réagir mais il lui incombe de s’en prévaloir au plus tard juste au début de la séance d’enchères ; à défaut, il ne pourra plus s’en prévaloir par la voie de la plainte contre l’adjudication (ATF 128 III 339 consid. 5a et 5b ; TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_324/2022 du 17 octobre 2022 consid. 3 ; 5A_102/2010 du 7 mai 2010 consid. 3.1 qui relève que cette règle est déduite du principe de la bonne foi ; 7B.141/2004 du 24 novembre 2004 consid. 4). Si le plaignant se plaint d’une irrégularité commise lors des opérations d’adjudication et qu’il a assisté à celles-ci, le délai de dix jours court dès le jour de la réalisation car c’est en principe à cette date qu’il pouvait connaître le motif de contestation (art. 132a al. 2 LP ; Roth, op. cit., n. 9 ad art. 132a SchKG et les références citées). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP).                 dd) L’effet de l’admission d’une plainte et de l’annulation d’une réalisation forcée aux enchères publiques ne peut être qu’une nouvelle réalisation, et non la substitution d’un acquéreur à un autre (ATF 119 III 74 consid. 1a ; Roth, op. cit., n. 37 ad art. 132a LP ; Gilliéron, op. cit., n. 28 ad art. 143a LP).                 c) aa) En l’espèce, lors de la séance d’enchères, l’Office a lu un résumé de trois lettres qu’il avait reçues de la part de tiers en lien avec l’immeuble RF 2[...]1, ainsi que le courriel qu’il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur les problématiques soulevées dans ces trois lettres ; le résumé des trois lettres et le courriel précités figurent au procès-verbal de la séance d’enchères. Dans sa plainte, le recourant n’a pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont les lettres en cause y sont résumées. Il a uniquement fait valoir qu’avant de procéder à cette lecture, l’Office aurait dû vérifier la véracité du contenu de ces lettres, notamment le résultat de la mise à l’enquête publique concernant les travaux nécessaires au renouvellement de la concession d’usage du port.”

“Selon la jurisprudence, si le plaignant entend se prévaloir d’irrégularités dont il avait connaissance avant les enchères et qui n’ont pas été commises lors des opérations d’enchères proprement dites, mais lors de la procédure préparatoire, il ne peut pas attendre la fin des enchères sans réagir mais il lui incombe de s’en prévaloir au plus tard juste au début de la séance d’enchères ; à défaut, il ne pourra plus s’en prévaloir par la voie de la plainte contre l’adjudication (ATF 128 III 339 consid. 5a et 5b ; TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_324/2022 du 17 octobre 2022 consid. 3 ; 5A_102/2010 du 7 mai 2010 consid. 3.1 qui relève que cette règle est déduite du principe de la bonne foi ; 7B.141/2004 du 24 novembre 2004 consid. 4). Si le plaignant se plaint d’une irrégularité commise lors des opérations d’adjudication et qu’il a assisté à celles-ci, le délai de dix jours court dès le jour de la réalisation car c’est en principe à cette date qu’il pouvait connaître le motif de contestation (art. 132a al. 2 LP ; Roth, op. cit., n. 9 ad art. 132a SchKG et les références citées). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP).                 dd) L’effet de l’admission d’une plainte et de l’annulation d’une réalisation forcée aux enchères publiques ne peut être qu’une nouvelle réalisation, et non la substitution d’un acquéreur à un autre (ATF 119 III 74 consid. 1a ; Roth, op. cit., n. 37 ad art. 132a LP ; Gilliéron, op. cit., n. 28 ad art. 143a LP).                 c)aa) En l’espèce, lors de la séance d’enchères, l’Office a lu un résumé de la lettre qu’il avait reçue de Me Dupuis en lien avec l’immeuble RF 1[...]7, ainsi que le courriel qu’il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur les problématiques soulevées dans cette lettre ; le résumé de cette lettre et le courriel précités figurent au procès-verbal de la séance d’enchères. Dans sa plainte, la recourante n’a pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont la lettre en cause y est résumée. Elle a uniquement fait valoir qu’avant de procéder à cette lecture, l’Office aurait dû vérifier la véracité du contenu de cette lettre.”

“Selon la jurisprudence, si le plaignant entend se prévaloir d’irrégularités dont il avait connaissance avant les enchères et qui n’ont pas été commises lors des opérations d’enchères proprement dites, mais lors de la procédure préparatoire, il ne peut pas attendre la fin des enchères sans réagir mais il lui incombe de s’en prévaloir au plus tard juste au début de la séance d’enchères ; à défaut, il ne pourra plus s’en prévaloir par la voie de la plainte contre l’adjudication (ATF 128 III 339 consid. 5a et 5b ; TF 5A_643/2023 du 14 mars 2024 consid. 5.4 ; 5A_324/2022 du 17 octobre 2022 consid. 3 ; 5A_102/2010 du 7 mai 2010 consid. 3.1 qui relève que cette règle est déduite du principe de la bonne foi ; 7B.141/2004 du 24 novembre 2004 consid. 4). Si le plaignant se plaint d’une irrégularité commise lors des opérations d’adjudication et qu’il a assisté à celles-ci, le délai de dix jours court dès le jour de la réalisation car c’est en principe à cette date qu’il pouvait connaître le motif de contestation (art. 132a al. 2 LP ; Roth, op. cit., n. 9 ad art. 132a SchKG et les références citées). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP).                 dd) L’effet de l’admission d’une plainte et de l’annulation d’une réalisation forcée aux enchères publiques ne peut être qu’une nouvelle réalisation, et non la substitution d’un acquéreur à un autre (ATF 119 III 74 consid. 1a ; Roth, op. cit., n. 37 ad art. 132a LP ; Gilliéron, op. cit., n. 28 ad art. 143a LP).                 c)aa) En l’espèce, lors de la séance d’enchères, l’Office a lu un résumé de la lettre qu’il avait reçue de Me Dupuis en lien avec l’immeuble RF 1[...]7, ainsi que le courriel qu’il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur les problématiques soulevées dans cette lettre ; le résumé de cette lettre et le courriel précités figurent au procès-verbal de la séance d’enchères. Dans sa plainte, la recourante n’a pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont la lettre en cause y est résumée. Elle a uniquement fait valoir qu’avant de procéder à cette lecture, l’Office aurait dû vérifier la véracité du contenu de cette lettre.”

“Die Versteigerung wird öffentlich bekannt gemacht und bei der Grundstücksverwertung sind die Steigerungsbedingungen beim Konkursamt zur Einsicht aufzulegen (Art. 257 SchKG). Der Verwertungsgegenstand wird nach dreimaligen Aufruf dem Meistbietenden zugeschlagen (Art. 258 Abs. 1 SchKG), wobei bei der Grundstücksverwertung die Regeln des Doppelaufrufs gelten (Art. 258 Abs. 2 i.V.m. Art. 142 Abs. 1 und 2 SchKG). Die Versteigerungsverfügung der Konkursbehörden kann durch Beschwerde gegen den Zuschlag angefochten werden (Art. 259 i.V.m. Art. 132a SchKG).”

“September 2022 an seinen Beanstandungen fest. Auf dem Terrain könne kein Wohnhaus gebaut werden, weshalb die Schätzung zu hoch ausgefallen sei. Es sei dringend eine einvernehmliche Lösung gefragt. 4. Soweit der Beschwerdeführer Erklärungen verlangt oder Fragen stellt (etwa zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder zum Entsorgungsmaterial) gilt es festzuhalten, dass – abgesehen von Rechtsverzögerung und Rechtsverweigerung – nur Verfügungen eines Vollstreckungsorgans Anfechtungsobjekt der betreibungsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 17 f. SchKG sein können. Die betreibungsrechtliche Beschwerde dient weder der Vermittlung zwischen Amt und Bieter noch dazu, allfällige, in der Vergangenheit liegende Fehler abklären zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 120 III 107 E 2; 110 III 87 Erw. 1b). Als anfechtbare Verfügung kommt hier einzig der Steigerungszuschlag in Betracht. Der Zuschlag ist eine betreibungsrechtliche Verfügung und damit einer Beschwerde zugänglich (Art. 132a SchKG). Soweit mit der Beschwerde sinngemäss die Aufhebung des Steigerungszuschlages verlangt wird, ist die Beschwerde an die Hand zu nehmen. Nicht eingetreten werden kann hingegen auf die Begehren, Fragen zu beantworten, Auskünfte zu erteilen oder eine einvernehmliche Lösung vorzuschlagen. Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig. 5. Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet.”

“126 LP, l'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant, à condition que l'offre soit supérieure à la somme des créances garantie par gage préférable à celles du poursuivant. S'il n'est fait aucune offre suffisante, la poursuite cesse quant à l'objet à réaliser. Les objets en métaux précieux ne peuvent être adjugés à un prix inférieur à la valeur du métal (art. 128 LP). Le prix d'adjudication est payé au comptant. Toutefois le préposé peut accorder un terme de vingt jours au plus. Dans tous les cas la délivrance n'a lieu que contre paiement (art. 129 al. 1 et 2 LP). Les conditions de vente, notamment le fait que la vente s'effectue au comptant ou à terme et si le règlement doit intervenir en espèces exclusivement, doivent figurer dans la publication (Gilliéron, op. cit., n°  27 ad art. 125 LP). 2.1.3 La réalisation par voie d'enchères publiques ne peut être attaquée que par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance contre l'adjudication (art. 132a al. 1 LP) dans les dix jours suivant le moment où le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le grief invoqué peut porter sur l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères, les avis spéciaux ou les conditions de vente lacunaires, le défaut de spécification du droit mis en vente. Les dispositions réglant la vente forcée aux enchères publiques sont édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure, notamment les personnes qui participent aux enchères, de sorte que la nullité de plein droit d'enchères peut généralement être relevée d'office, indépendamment de toute plainte; pour le reste, la sanction est l'annulation sur plainte (art. 22 al. 1 LP; Gilliéron, op. cit., n° 55 et 57 ad art. 126 LP n° 21 ad  art. 132a LP). La plainte peut porter sur une violation de la loi ou sur l'inopportunité de la mesure prise par l'Office (Bettschart, op. cit., n° 7 ad art. 132a LP). La constatation de la nullité ou l'annulation d'une vente aux enchères a pour effet que l'adjudicataire doit restituer l'objet et le prix versé doit lui être remboursé.”

“Der Beschwerdeführer ist Pfandschuldner und Miteigentümer der verwerte- ten Grundstücke. Durch die Verwertung dieser ist er in seinen rechtlich geschütz- ten Interessen betroffen. Er ist folglich zur Beschwerdeerhebung legitimiert (vgl. dazu auch Jürg Roth, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl., Basel 2021, N 8 zu Art. 132a SchKG). Die weiteren formellen Voraussetzungen geben zu keinen Be- merkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.”

“1 La réalisation des biens meubles a lieu en principe aux enchères publiques (art. 125 LP) dans les délais d’ordre prévus à l’article 122 LP, sous réserve de sursis à la réalisation (art. 123 LP). Si les enchères publiques sont réglementées par la LP, certaines dispositions du CO les complètent, soit les articles 229 et ss CO (cf. Marchand/Hari, Précis de droit des poursuites, 2022, n° 396). Ainsi, la vente aux enchères forcée ne donne lieu à aucune garantie contre l’éviction ou les défauts, sauf promesse formelle ou dol de l’Office (art. 234 al. 1 CO). L’adjudicataire acquiert la chose dans l’état et avec les droits et les charges qui résultent soit des registres publics ou des conditions de vente, soit de la loi elle-même (art. 234 al. 2 CO). En cas de promesse formelle ou dol, l’acquéreur peut porter plainte contre la réalisation dans les dix jours dès la connaissance du dol ou du caractère erroné de la promesse (art. 132a al. 2 LP), mais au plus tard une année après la réalisation (art. 132a al. 3 LP). 2.2 Le plaignant affirme, sans fournir aucune preuve à cet égard, que les objets acquis aux enchères étaient endommagés au moment de l'adjudication et qu’en conséquence il doit être remboursé. In casu, les conditions de vente excluaient toute garantie, ce que le plaignant ne conteste pas. Selon lui, l'Office aurait dû vérifier si les montres étaient défectueuses. Il semble ainsi penser qu'il aurait été trompé et qu'il n'aurait pas été en mesure de vérifier l'état des montres avant la vente. Or, il résulte de l'annonce de la vente aux enchères que les objets mis en vente étaient exposés pendant une heure avant le début des enchères et qu'ils ont pu être examinés par les acheteurs potentiels. Selon les indications de l'Office, non contestées, les montres achetées par le plaignant ont été sorties de la vitrine et lui ont été présentées, de sorte qu'il a eu la possibilité de contrôler l'état des boutons, éléments extérieurs visibles. Il appert ainsi que l’Office n’a pas agi de manière dolosive et qu’aucune promesse formelle relative à la qualité de l’objet adjugé n’a été faite au plaignant.”

“1 La réalisation des biens meubles a lieu en principe aux enchères publiques (art. 125 LP) dans les délais d’ordre prévus à l’article 122 LP, sous réserve de sursis à la réalisation (art. 123 LP). Si les enchères publiques sont réglementées par la LP, certaines dispositions du CO les complètent, soit les articles 229 et ss CO (cf. Marchand/Hari, Précis de droit des poursuites, 2022, n° 396). Ainsi, la vente aux enchères forcée ne donne lieu à aucune garantie contre l’éviction ou les défauts, sauf promesse formelle ou dol de l’Office (art. 234 al. 1 CO). L’adjudicataire acquiert la chose dans l’état et avec les droits et les charges qui résultent soit des registres publics ou des conditions de vente, soit de la loi elle-même (art. 234 al. 2 CO). En cas de promesse formelle ou dol, l’acquéreur peut porter plainte contre la réalisation dans les dix jours dès la connaissance du dol ou du caractère erroné de la promesse (art. 132a al. 2 LP), mais au plus tard une année après la réalisation (art. 132a al. 3 LP). 2.2 Le plaignant affirme, sans fournir aucune preuve à cet égard, que les objets acquis aux enchères étaient endommagés au moment de l'adjudication et qu’en conséquence il doit être remboursé. In casu, les conditions de vente excluaient toute garantie, ce que le plaignant ne conteste pas. Selon lui, l'Office aurait dû vérifier si les montres étaient défectueuses. Il semble ainsi penser qu'il aurait été trompé et qu'il n'aurait pas été en mesure de vérifier l'état des montres avant la vente. Or, il résulte de l'annonce de la vente aux enchères que les objets mis en vente étaient exposés pendant une heure avant le début des enchères et qu'ils ont pu être examinés par les acheteurs potentiels. Selon les indications de l'Office, non contestées, les montres achetées par le plaignant ont été sorties de la vitrine et lui ont été présentées, de sorte qu'il a eu la possibilité de contrôler l'état des boutons, éléments extérieurs visibles. Il appert ainsi que l’Office n’a pas agi de manière dolosive et qu’aucune promesse formelle relative à la qualité de l’objet adjugé n’a été faite au plaignant.”

“1 LP) dans les dix jours suivant le moment où le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le grief invoqué peut porter sur l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères, les avis spéciaux ou les conditions de vente lacunaires, le défaut de spécification du droit mis en vente. Les dispositions réglant la vente forcée aux enchères publiques sont édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure, notamment les personnes qui participent aux enchères, de sorte que la nullité de plein droit d'enchères peut généralement être relevée d'office, indépendamment de toute plainte; pour le reste, la sanction est l'annulation sur plainte (art. 22 al. 1 LP; Gilliéron, op. cit., n° 55 et 57 ad art. 126 LP n° 21 ad  art. 132a LP). La plainte peut porter sur une violation de la loi ou sur l'inopportunité de la mesure prise par l'Office (Bettschart, op. cit., n° 7 ad art. 132a LP). La constatation de la nullité ou l'annulation d'une vente aux enchères a pour effet que l'adjudicataire doit restituer l'objet et le prix versé doit lui être remboursé. L'autorité de surveillance qui constate la nullité ou prononce l'annulation ordonne les restitutions (Gilliéron, op. cit., n° 51 ad art. 132a LP). Les conditions de vente ne peuvent être attaquées par un enchérisseur après l'adjudication si elles n'ont pas été contestées lors de leur lecture avant le commencement de la vente et que l'enchérisseur les a tacitement admises (Gilliéron, op. cit., n° 27 ad art. 125 LP). 2.2.1 La plaignante reproche en premier lieu à l'Office d'avoir organisé la vente litigieuse de telle sorte que la réalisation de ses biens a conduit à ce qu'ils soient bradés, alors que selon elle la pendule C______ pouvait être vendue 14'000 fr., le sablier 45'000 fr. et la pendule E______ 33'000 fr., valeurs indiquées en 2019 à l'Office. Il ressort de l'exposé des faits ci-dessus et des principes dirigeant l'organisation d'une vente aux enchères par l'office exposés ci-dessus que l'Office a globalement respecté les normes régissant la préparation et la conduite des enchères et pris des mesures appropriées, notamment dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation.”

“Soweit der Beschwerdeführer Erklärungen verlangt oder Fragen stellt (etwa zur Bebaubarkeit des Grundstücks oder zum Entsorgungsmaterial) gilt es festzuhalten, dass – abgesehen von Rechtsverzögerung und Rechtsverweigerung – nur Verfügungen eines Vollstreckungsorgans Anfechtungsobjekt der betreibungsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 17 f. SchKG sein können. Die betreibungsrechtliche Beschwerde dient weder der Vermittlung zwischen Amt und Bieter noch dazu, allfällige, in der Vergangenheit liegende Fehler abklären zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 120 III 107 E 2; 110 III 87 Erw. 1b). Als anfechtbare Verfügung kommt hier einzig der Steigerungszuschlag in Betracht. Der Zuschlag ist eine betreibungsrechtliche Verfügung und damit einer Beschwerde zugänglich (Art. 132a SchKG). Soweit mit der Beschwerde sinngemäss die Aufhebung des Steigerungszuschlages verlangt wird, ist die Beschwerde an die Hand zu nehmen. Nicht eingetreten werden kann hingegen auf die Begehren, Fragen zu beantworten, Auskünfte zu erteilen oder eine einvernehmliche Lösung vorzuschlagen. Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig. 5. Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht hat das Bundesgericht namentlich bei einem durch Zusagen hervorgerufenen Willensmangel (insb. Grundlagenirrtum) über die Überbaubarkeit eines Grundstückes angenommen (Roth, Basler Kommentar zum SchKG, 3. Auflage 2021, N. 12 zu Art. 126 und N. 20 zu Art. 132a SchKG). 6. Ein Irrtum muss nach dem Wortlaut des Gesetzes (Art.”

“Si aucun autre enchérisseur pouvant verser directement l'acompte ne surenchérit, l'immeuble est adjugé à l'avant-dernier enchérisseur. Chaque enchérisseur reste lié par son offre tant que l'immeuble n'est pas adjugé à plus offrant. 2.1.2 La vente aux enchères se déroule sous la responsabilité de l'office, par le préposé, un substitut ou un collaborateur, par lequel elle est en principe dirigée. Il appartient au directeur des enchères de s'assurer du bon déroulement de celles-ci et d'en tenir un procès-verbal. Il lui incombe en particulier de vérifier la recevabilité des offres faites par les participants aux enchères. Notamment, selon l'art. 58 al. 2 ORFI, l'office peut, avant de prononcer l'adjudication, exiger que ceux qui misent en qualité de représentants d'un tiers ou d'organes d'une personne juridique justifient de leurs pouvoirs (arrêt du Tribunal fédéral A_445/2023 du 2 octobre 2023 consid. 4.1.2). Les modalités de la réalisation par l'Office peuvent être attaquées par une plainte visant l'adjudication (art. 132a LP applicable à la vente aux enchères forcée d'immeuble selon l'art. 143a LP). La plainte vise la constatation de la nullité ou l'annulation de l'adjudication, à la restitution des prestations déjà échangées et à l'organisation d'une nouvelle vente. Elle ne peut tendre à une substitution d'acquéreur par exemple (Gilliéron, Commentaire de la fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n° 50 et 51 ad art. 132a LP et n° 28 ad art. 143a LP). 2.1.3.1 Le but des enchères en cas de réalisation forcée est d'établir autour de la chose à vendre une concurrence, qui doit être libre et loyale, et d'obtenir ainsi de celle-ci un prix aussi rapproché que possible de sa valeur réelle. Si cette concurrence est faussée par des manœuvres, le résultat de la vente est altéré. En particulier, une convention passée avant les enchères influe d'une manière illégale ou contraire aux mœurs sur le résultat de celles-ci lorsque son but est d'influer défavorablement sur le résultat de la mise et d'attribuer à l'un des cocontractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur de l'objet (ATF 109 II 123, JdT 1984 I 319; 82 II 23, JdT 1956 I 206, consid.”

“Si le débiteur, le créancier et les tiers intéressés ont en Suisse une résidence connue ou un représentant, l'office les informe au moins trois jours à l'avance, par pli simple, des lieu, jour et heure des enchères (art. 125 al. 3 LP). L'inobservation des règles relatives à la publication de la vente aux enchères entraîne, sur plainte (art. 132a LP), son annulation et, le cas échant, l'annulation de l'adjudication, laquelle n'est toutefois pas frappée de nullité absolue. Le délai pour attaquer le mode, le lieu, le jour et l'heure des enchères ainsi que la publicité qui leur est donnée court du jour de la publication et, pour les intéressés à qui un avis spécial doit être adressé (art. 125 al. 3 LP), de la réception effective de cet avis. Si les conditions de vente ne figurent pas dans la publication ou dans l'avis spécial, le délai court depuis la mise à disposition au public ou, le cas échéant, de la communication verbale qui est faite au moment d'ouvrir les enchères (ATF 106 III 21; 124 III 407; Gilliéron, op. cit., n° 31 ad art. 125 LP et n° 39 ad art. 132a LP; N 31 s.; Bettschart, op. cit., n° 16 et 17 ad art. 125 LP) 3.1.4 Le but des enchères en cas de réalisation forcée est d'établir autour de la chose à vendre une concurrence, qui doit être libre et loyale, et d'obtenir ainsi de celle-ci un prix aussi rapproché que possible de sa valeur réelle. Si cette concurrence est faussée par des manœuvres, le résultat de la vente est altéré. En particulier, une convention passée avant les enchères influe d'une manière illégale ou contraire aux mœurs sur le résultat de celles-ci lorsque son but est d'influer défavorablement sur le résultat de la mise et d'attribuer à l'un des cocontractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur de l'objet (ATF 109 II 123, JdT 1984 I 319; 82 II 23, JdT 1956 I 206, consid. 1; 51 III 16, JdT 1925 II 112, consid. 2). Les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours par tout intéressé. Dans les enchères forcées, l'action en annulation est portée devant l'autorité de surveillance (art.”

“3 La réalisation par voie d'enchères publiques ne peut être attaquée que par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance contre l'adjudication (art. 132a al. 1 LP) dans les dix jours suivant le moment où le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le grief invoqué peut porter sur l'insuffisance ou l'inexactitude des indications figurant dans la publication des enchères, les avis spéciaux ou les conditions de vente lacunaires, le défaut de spécification du droit mis en vente. Les dispositions réglant la vente forcée aux enchères publiques sont édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure, notamment les personnes qui participent aux enchères, de sorte que la nullité de plein droit d'enchères peut généralement être relevée d'office, indépendamment de toute plainte; pour le reste, la sanction est l'annulation sur plainte (art. 22 al. 1 LP; Gilliéron, op. cit., n° 55 et 57 ad art. 126 LP n° 21 ad  art. 132a LP). La plainte peut porter sur une violation de la loi ou sur l'inopportunité de la mesure prise par l'Office (Bettschart, op. cit., n° 7 ad art. 132a LP). La constatation de la nullité ou l'annulation d'une vente aux enchères a pour effet que l'adjudicataire doit restituer l'objet et le prix versé doit lui être remboursé. L'autorité de surveillance qui constate la nullité ou prononce l'annulation ordonne les restitutions (Gilliéron, op. cit., n° 51 ad art. 132a LP). Les conditions de vente ne peuvent être attaquées par un enchérisseur après l'adjudication si elles n'ont pas été contestées lors de leur lecture avant le commencement de la vente et que l'enchérisseur les a tacitement admises (Gilliéron, op. cit., n° 27 ad art. 125 LP). 2.2.1 La plaignante reproche en premier lieu à l'Office d'avoir organisé la vente litigieuse de telle sorte que la réalisation de ses biens a conduit à ce qu'ils soient bradés, alors que selon elle la pendule C______ pouvait être vendue 14'000 fr., le sablier 45'000 fr.”

“Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht hat das Bundesgericht namentlich bei einem durch Zusagen hervorgerufenen Willensmangel (insb. Grundlagenirrtum) über die Überbaubarkeit eines Grundstückes angenommen (Roth, Basler Kommentar zum SchKG, 3. Auflage 2021, N. 12 zu Art. 126 und N. 20 zu Art. 132a SchKG).”

“Dafür ist die Aufsichtsbehörde nicht zuständig. 5. Art. 132a SchKG hält fest, dass die Verwertung nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag gerügt werden kann. Der Ersteigerer kann den Zuschlag namentlich wegen Verfahrensfehlern bei der Versteigerung oder unzulässiger Einwirkung auf den Steigerungserfolg anfechten. Daneben ist aber auch die Berufung auf Willensmängel im Sinne von Art. 23 ff. OR möglich, etwa wegen eines durch Zusagen über die Eigenschaft der Sache hervorgerufenen Irrtums (vgl. BGE 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007, E 2.1). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Ersteigerer den Zuschlag wegen Willensmängeln anfechten, wenn der Gantleiter die nach den Umständen gebotene Pflicht zur Aufklärung missachtet. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht hat das Bundesgericht namentlich bei einem durch Zusagen hervorgerufenen Willensmangel (insb. Grundlagenirrtum) über die Überbaubarkeit eines Grundstückes angenommen (Roth, Basler Kommentar zum SchKG, 3. Auflage 2021, N. 12 zu Art. 126 und N. 20 zu Art. 132a SchKG). 6. Ein Irrtum muss nach dem Wortlaut des Gesetzes (Art. 24 OR) "einen bestimmten”