Art. 230a

“Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op. cit., p. 42). 6.1.3.3. Dans le cadre de la cession des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, les dettes personnelles ne sont pas reprises par l'État, mais les charges qui grèvent les actifs cédés demeurent, même lorsque les créanciers gagistes ont laissé écouler le délai imparti par l'office au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Lorsqu'il envisage de céder gratuitement des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, l'office des faillites dresse un état de collocation et un état des charges, selon la procédure des art. 247 al. 2 et 3 et 248 à 250 LP (ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références).”

“Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op. cit., p. 42). 6.1.3.3. Dans le cadre de la cession des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, les dettes personnelles ne sont pas reprises par l'État, mais les charges qui grèvent les actifs cédés demeurent, même lorsque les créanciers gagistes ont laissé écouler le délai imparti par l'office au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Lorsqu'il envisage de céder gratuitement des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, l'office des faillites dresse un état de collocation et un état des charges, selon la procédure des art. 247 al. 2 et 3 et 248 à 250 LP (ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références).”

“Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op. cit., p. 42). 6.1.3.3. Dans le cadre de la cession des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, les dettes personnelles ne sont pas reprises par l'État, mais les charges qui grèvent les actifs cédés demeurent, même lorsque les créanciers gagistes ont laissé écouler le délai imparti par l'office au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Lorsqu'il envisage de céder gratuitement des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, l'office des faillites dresse un état de collocation et un état des charges, selon la procédure des art. 247 al. 2 et 3 et 248 à 250 LP (ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références).”

“Die Verwertung eines Grundstückes im Konkurs kann bei der kantonalen Aufsichtsbehörde mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden. Die Beschwerdefrist beginnt, sobald der Berechtigte von der Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsrund für ihn erkennbar geworden ist. Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (Art. 132a Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 259 SchKG). Geltend gemacht werden können nur Unregelmässigkeiten bei der Abwicklung der Versteigerung selbst oder gegen deren Vorbereitungsverfahren (BGE 121 III 197 E. 2; Urteil 5A_350/2017 vom 28. Juli 2017 E. 3.4). In der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG wird ein Lastenverzeichnis erstellt, das als Kollokationsplan gilt und aufgelegt wird (Urteil 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007 E. 3.2) und wegen Verfahrensfehler mit Beschwerde angefochten werden kann (BGE 138 III 437 E. 4.1); das Gleiche gilt für die in der Verwertung aufzulegenden Steigerungsbedingungen (Art. 259 SchKG). Die am Verfahren der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG Beteiligten haben grundsätzlich vor der Steigerung Kenntnis von Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen. Steigerungsinteressierten ist die Anfechtung der Steigerungsbedingungen einschliesslich des Lastenverzeichnisses nicht möglich, sofern nach Kenntnisgabe vor Beginn der Versteigerung dagegen kein Einspruch erhoben wurde. Vorbehalten bleiben Vorschriften über die Anpassung des Lastenverzeichnisses von Amtes wegen, sofern zwingende Regeln missachtet worden sind, die im Interesse der Öffentlichkeit oder einer unbestimmten Anzahl Dritter erstellt worden sind (BGE 121 III 24 E. 2b).”

“le 31 décembre 2014, 500'000 fr. le 15 février 2015 et de 500'000 fr. le 31 mars 2015. A.b. En raison de retards dans le paiement des amortissements, la Banque B.________ a accordé C.________ AG un ultime délai au 15 août 2017 pour rembourser l'avance à terme fixe de 1'250'000 fr. et les intérêts de 14'595 fr. 50. Le 25 septembre 2017, elle a résilié au 31 décembre 2017 le contrat de crédit de 1'250'000 fr. accordé à l'emprunteuse. Elle en a informé A.________ par courrier du même jour et lui a indiqué que le délai qui lui était octroyé pour le remboursement en tant que débiteur solidaire était au 31 décembre 2017. A.c. A.c.a. Par décision du 17 mars 2020, la faillite de C.________ AG a été prononcée. La procédure a été suspendue faute d'actifs, par décision du 11 août 2020, et la société radiée du registre du commerce. A.c.b. Le 31 août 2020, à la demande de la Banque B.________, l'Office des faillites de St-Gall, office régional de F.________, a ordonné la liquidation spéciale selon l'art. 230a LP de l'immeuble art. yyy. Selon l'état des charges du 9 octobre 2020, la BCF a annoncé une créance totale de 5'485'988 fr., composée d'une créance de 4'005'741 fr. 35 résultant d'un prêt hypothécaire, d'une créance de 1'350'054 fr. 25 résultant de l'avance à terme fixe (capital: 1'250'000 fr., intérêts: 100'054 fr. 35 au total), de créances de comptes courants de 112'371 fr. 55 et 106 fr. 55, ainsi que des frais de poursuite de 17'714 fr. 30. L'Office des faillites de St-Gall a admis cette créance à hauteur de 5'402'075 fr. 90, considérant que des prétentions découlant des comptes courants, à hauteur de 102'264 fr. 20, n'étaient pas couvertes par le gage immobilier. Dans la publication du 19 avril 2021, l'Office des faillites de St-Gall a estimé l'immeuble à 4'900'000 fr. La vente aux enchères a eu lieu le 26 mai 2021 et la Banque B.________ a acquis ce bien au prix de 3'500'000 fr., payable par compensation avec le produit de vente de 3'344'770 fr. 90 lui revenant en sa qualité de créancière gagiste et par le versement du montant de 155'229 fr.”

“Il fatto che, per ipotesi, non tutti i beni dell’eredità siano stati realizzati non legittima la reclamante ad agire con un’esecuzione individuale. Infatti, qualora quei beni siano stati inventariati dall’Ufficio dei fallimenti, che avesse però considerato insufficiente il prevedibile ricavo della loro realizzazione per coprire le spese di una procedura di liquidazione (sommaria), la reclamante avrebbe dovuto – e dovrebbe tuttora – chiedere all’Ufficio di avviare la procedura dell’art. 230a LEF. Ove invece l’Ufficio non fosse stato a conoscenza dei beni in questione, la reclamante dovrebbe, se il loro valore permettesse di coprire almeno le spese di una procedura sommaria, esigere dall’Ufficio un intervento presso il giudice del fallimen­to affinché questi possa decidere, a posteriori, l’apertura di una procedura di liquidazione sommaria od ordinaria (DTF 110 II 396 consid. 2; DTF 102 III 78 consid. 5, Jeandin in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 3 ad art. 269 LEF con rinvii; François Vouilloz, La suspension de la faillite faute d’actif, in BlSchK, 2001 p. 42-43). In un caso come nell’altro, è data unicamente la possibilità di una procedura generale e collettiva (quel­la speciale dell’art. 230a LEF o quella ordinaria o sommaria degli art. 221 segg.), ad esclusione di qualsiasi esecuzione speciale e individuale. In effetti, anche la ripartizione di attivi della massa fallimentare scoperti dopo la chiusura del fallimento per mancanza di attivo deve aver luogo nel quadro di una (nuova) procedura di fallimento, secondo il principio dell’art.”

“Über den Nachlass des C._____, gestorben am tt.mm.2015, wurde am 1. Februar 2016 der Konkurs eröffnet. Das Konkursamt B._____ stellte das Kon- kursverfahren am 26. August 2019 mangels Aktiven ein und verwertete die Akti- ven nach Art. 230a Abs. 4 SchKG (act. 2/2-3). Am 30. September 2021 erhob die A._____ als Pfandgläubigerin (nachfolgend Beschwerdeführerin) beim Bezirksge- richt Bülach als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen gegen das Konkursamt B._____ Beschwerde wegen Rechtsver- weigerung und verlangte die Erstellung einer Verteilungsliste und Schlussabrech- nung (act. 9/1). Im Rahmen der Beschwerdeantwort reichte das Konkursamt eine (undatierte) "Verteilungsliste / Schlussrechnung" ein, welche der Beschwerdefüh- rerin am 25. Oktober 2021 zugestellt wurde (act. 9/5-8 und act. 2/2). Mit Be- schluss vom 24. November 2021 trat das Bezirksgericht Bülach in der Folge auf die Beschwerde nicht ein (Geschäfts-Nr. CB210034; act. 9/10).”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op. cit., p. 42). 6.1.3.3. Dans le cadre de la cession des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, les dettes personnelles ne sont pas reprises par l'État, mais les charges qui grèvent les actifs cédés demeurent, même lorsque les créanciers gagistes ont laissé écouler le délai imparti par l'office au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Lorsqu'il envisage de céder gratuitement des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, l'office des faillites dresse un état de collocation et un état des charges, selon la procédure des art. 247 al. 2 et 3 et 248 à 250 LP (ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références).”

“En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op. cit., p. 42). 6.1.3.3. Dans le cadre de la cession des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, les dettes personnelles ne sont pas reprises par l'État, mais les charges qui grèvent les actifs cédés demeurent, même lorsque les créanciers gagistes ont laissé écouler le délai imparti par l'office au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Lorsqu'il envisage de céder gratuitement des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, l'office des faillites dresse un état de collocation et un état des charges, selon la procédure des art. 247 al. 2 et 3 et 248 à 250 LP (ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références).”

“En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op. cit., p. 42). 6.1.3.3. Dans le cadre de la cession des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, les dettes personnelles ne sont pas reprises par l'État, mais les charges qui grèvent les actifs cédés demeurent, même lorsque les créanciers gagistes ont laissé écouler le délai imparti par l'office au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Lorsqu'il envisage de céder gratuitement des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, l'office des faillites dresse un état de collocation et un état des charges, selon la procédure des art. 247 al. 2 et 3 et 248 à 250 LP (ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références).”

“L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op. cit., p. 42). 6.1.3.3. Dans le cadre de la cession des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, les dettes personnelles ne sont pas reprises par l'État, mais les charges qui grèvent les actifs cédés demeurent, même lorsque les créanciers gagistes ont laissé écouler le délai imparti par l'office au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Lorsqu'il envisage de céder gratuitement des actifs à l'État selon l'art. 230a al. 3 LP, l'office des faillites dresse un état de collocation et un état des charges, selon la procédure des art. 247 al. 2 et 3 et 248 à 250 LP (ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références).”

“dans les plus brefs délais sur le compte de l’Office afin que les charges de PPE des mois de décembre 2018 à mars 2019 soient payées et qu’à défaut de versement, l’administration de la masse et l’Office déclinaient toute responsabilité en cas de détérioration de la valeur de l’immeuble et d’inscription d’hypothèques légales sur les parts de copropriété de la société faillie. Le budget 2018 de la PPE était joint à cette lettre.                 1.6 Le 28 janvier 2019, la créancière a déposé une plainte 17 LP contre cette demande d’avance de frais, plainte qu’elle a retirée le 7 mars suivant. La cause a été rayée du rôle. La créancière s’est engagée par écrit envers l’Office à verser l’avance de frais de 230'000 francs. Elle n’a toutefois rien versé.                 1.7 Un rapport d’expertise du 23 mai 2019 a estimé la valeur de trente-neuf des quarante lots de PPE propriété de la masse à 95'775’000 francs.                 1.8 Le 16 octobre 2019, l’OFG a publié la suspension de la faillite faute d’actifs suffisants intervenue le 7 octobre précédent et le montant de l’avance de frais nécessaire fixé à 700'000 francs.                 1.9 Aucun créancier n’ayant versé l’avance de frais, la créancière gagiste a demandé la réalisation de son gage en application de l’art. 230a LP.                 1.10 Le 18 novembre 2019, l’OFG a requis de la créancière une avance de frais de 834'427 fr. 38 (dont 825'000 fr. de frais de l’Office comprenant les charges de PPE au 1er janvier et au 30 octobre 2019), au motif que celui qui requiert la faillite répond des frais. Le 19 décembre 2019, l’OFG a requis de la créancière une avance de frais de 500'000 fr. pour la procédure de réalisation du gage (gestion des biens appartenant à la masse, établissement des états des charges et préparation de la vente). L’intéressée a déposé une plainte LP contre chacune de ces demandes d’avance de frais. L’Office a déposé des observations dans le cadre de ces deux plaintes, les 3 décembre 2019 et 19 mars 2020. Les causes ont été jointes devant la Chambre de surveillance des offices des poursuites et faillites de Genève.                 1.11 Par courriel du 10 novembre 2020, l’Office a rappelé à la créancière que, comme indiqué lors d’une rencontre sur place le 6 précédent, les couvertures d’assurance avaient été suspendues, que l’intendant, en charge des installations techniques nécessitant une présence journalière et des connaissances techniques, n’avait pas pu être payé depuis un an, que les charges de PPE arriérées s’élevaient à 1'540'305 fr.”

“Le 1er octobre 2019, l'Office a requis du juge de la faillite la suspension de cette dernière car la gérance légale engendrait des charges de PPE de 71'045 fr. par mois, et que les frais exposés par les Offices genevois et vaudois totalisaient, au 30 septembre 2019, 751'972 fr. t. Le juge de la faillite a prononcé la suspension le 7 octobre 2019. u. L'Office a fait paraître le ______ 2019 une publication annonçant la suspension de la faillite et requis une avance de frais de 700'000 fr. à fournir dans les dix jours par un ou des créanciers, permettant une liquidation sommaire de la faillite. Cet avis précisait que le créancier ayant fait l'avance de ces charges serait remboursé prioritairement sur la réalisation des biens immobiliers de la faillie. L'Office se réservait de requérir des avances de frais complémentaires si nécessaire. v. Aucun créancier n'ayant fait l'avance des frais de liquidation, l'Office s'est enquis, auprès de la créancière gagiste, de son souhait de voir son gage réalisé en application de l'art. 230a LP, ce à quoi elle a répondu positivement le 31 octobre 2019. B. a. Par décision du 18 novembre 2019, reçue le lendemain par A______, l'Office a invité la créancière gagiste à procéder dans les dix jours à une avance de frais de 834'427 fr. 38 (8'927 fr. 38 de frais de l'Office et 828'500 fr. de frais de l'Office vaudois, comprenant les charges de PPE du 1er janvier au 30 octobre 2019) au motif que celui qui requiert la faillite répond des frais de la liquidation en application de l'art. 169 al 1 et 2 LP jusqu'à la suspension de la faillite. Le montant de828'500 fr. de frais de l'Office vaudois ne faisait l'objet d'aucun détail. Les frais de l'Office genevois ressortaient en revanche d'un décompte des frais d'administration de la faillite entre le 27 novembre 2018 et le 30 octobre 2019, pour des débits en 37'566 fr. 58 et des crédits en 28'639 fr. 20, soit un découvert de 8'927 fr. 38. b. A______ a formé une plainte à l'encontre de cette décision par acte expédié le 28 novembre 2019 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites (ci-après la Chambre de surveillance), concluant à son annulation en tant qu'elle portait sur un montant supérieur à 8'927 fr.”

“Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis.”

“Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti, les actifs sont, après déduction des frais, cédés à l'Etat avec les charges qui le grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle; cette cession n'intervient cependant que si l'autorité cantonale compétente ne la refuse pas. En application de ces dispositions, la liquidation des objets gagés se fait en cascade : requête d'un créancier gagiste, remise des biens gagés à l'Etat ou réalisation spécifique (Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 23 ad art. 230a LP). Tout créancier gagiste peut exiger de l'office des faillites la réalisation de son gage. L'office lui impartit un délai à cet effet (art. 230a al. 2 LP). La réalisation prévue à l'art. 230a al. 2 LP constitue une exécution spéciale (réalisation du gage), menée dans le cadre d'une exécution générale (faillite) (ATF 97 III 34, 38, JdT 1972 II 2; ATF 56 III 121). L'office des faillites du siège de la personne morale est compétent (art. 46 al. 2; ATF 56 III 120) y compris pour les objets gagés (dont les immeubles) situés à l'extérieur de l'arrondissement de l'office. L'aide de l'office des faillites du lieu de situation de la chose peut être requise le cas échéant (Vouilloz , op. cit., n° 25 ad art. 230a LP). Dès qu'il a connaissance de l'existence du gage, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leur gage (art. 230a al. 2, 2e phr. LP). Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage. Le silence du créancier gagiste entraîne ainsi une conséquence juridique grave: il perd son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP. Cependant, si un autre créancier gagiste exige la réalisation dans le délai, ou si l'objet du gage (immeuble) est remis à l'Etat, ou s'il est réalisé conformément à l'al. 4, le droit de gage du créancier gagiste défaillant reste opposable (ATF 71 III 168; Vouilloz , op. cit., n° 28-29). Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont remis à l'Etat, après déduction des frais, avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle, et dans la mesure où l'autorité cantonale compétente ne refuse pas la cession (art.”

“2 LP constitue une exécution spéciale (réalisation du gage), menée dans le cadre d'une exécution générale (faillite) (ATF 97 III 34, 38, JdT 1972 II 2; ATF 56 III 121). L'office des faillites du siège de la personne morale est compétent (art. 46 al. 2; ATF 56 III 120) y compris pour les objets gagés (dont les immeubles) situés à l'extérieur de l'arrondissement de l'office. L'aide de l'office des faillites du lieu de situation de la chose peut être requise le cas échéant (Vouilloz , op. cit., n° 25 ad art. 230a LP). Dès qu'il a connaissance de l'existence du gage, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leur gage (art. 230a al. 2, 2e phr. LP). Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage. Le silence du créancier gagiste entraîne ainsi une conséquence juridique grave: il perd son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP. Cependant, si un autre créancier gagiste exige la réalisation dans le délai, ou si l'objet du gage (immeuble) est remis à l'Etat, ou s'il est réalisé conformément à l'al. 4, le droit de gage du créancier gagiste défaillant reste opposable (ATF 71 III 168; Vouilloz , op. cit., n° 28-29). Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont remis à l'Etat, après déduction des frais, avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle, et dans la mesure où l'autorité cantonale compétente ne refuse pas la cession (art. 230a al. 3 LP). A la différence de ce qui est prévu aux al. 2 et 4, le transfert de la propriété selon l'al. 3 se fait gratuitement en faveur d'un «cessionnaire» déterminé, le canton. Les immeubles reviennent au canton du lieu de leur situation (ATF 71 III 169; 68 III 10; Vouilloz , op. cit., n° 33). 2.2.3 En principe, les restrictions attachées à la faillite tombent avec la suspension de la faillite faute d'actif, sous réserve des règles de l'art.”

“Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage. Le silence du créancier gagiste entraîne ainsi une conséquence juridique grave: il perd son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP. Cependant, si un autre créancier gagiste exige la réalisation dans le délai, ou si l'objet du gage (immeuble) est remis à l'Etat, ou s'il est réalisé conformément à l'al. 4, le droit de gage du créancier gagiste défaillant reste opposable (ATF 71 III 168; Vouilloz , op. cit., n° 28-29). Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont remis à l'Etat, après déduction des frais, avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle, et dans la mesure où l'autorité cantonale compétente ne refuse pas la cession (art. 230a al. 3 LP). A la différence de ce qui est prévu aux al. 2 et 4, le transfert de la propriété selon l'al. 3 se fait gratuitement en faveur d'un «cessionnaire» déterminé, le canton. Les immeubles reviennent au canton du lieu de leur situation (ATF 71 III 169; 68 III 10; Vouilloz , op. cit., n° 33). 2.2.3 En principe, les restrictions attachées à la faillite tombent avec la suspension de la faillite faute d'actif, sous réserve des règles de l'art. 230a al. 2-4 (ATF 90 II 247, 253, JdT 1965 I 147). Les personnes morales peuvent aussi être poursuivies par voie de saisie pendant deux ans, tant qu'elles n'ont pas été radiées du registre du commerce (art. 230 al. 3 LP; art. 66 al. 2, 2ème et 4ème phr. ORC). Cette voie n'est cependant ouverte qu'aux seuls créanciers non gagistes. Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu (ATF 71 III 168) procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste au sens des al.”

“Si des valeurs mises en gage se trouvent dans la masse en faillite d'une personne morale et que la faillite a été suspendue faute d'actifs (art. 230 LP), chaque créancier gagiste peut néanmoins demander à l'office des faillites la réalisation de son gage (art. 230a al. 2 LP; liquidation spéciale). Ainsi, la suspension de la procédure de faillite faute d'actifs et la clôture de la procédure qui en découle ne déploient pas leurs effets sur l'ensemble de la masse en faillite. Chaque créancier hypothécaire peut exclure l'immeuble soumis au gage de la suspension de la faillite et de l'effet de clôture, avec pour conséquence qu'au lieu de la liquidation générale en faveur de tous les créanciers, seule une liquidation spéciale de l'immeuble concerné a lieu (arrêt 5A_896/2010 du 11 mars 2011 consid. 4.2.2). La loi ne règle pas spécifiquement cette réalisation, raison pour laquelle la procédure sommaire de faillite s'applique (art. 231 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1), sauf si les particularités de la liquidation spéciale exigent des dérogations. En particulier, le fait que l'état de collocation se limite à l'état des charges et que les créanciers non garantis par gage n'y participent pas ne change rien au fait que la procédure ("liquidation subséquente") est un instrument du droit de la faillite et qu'elle doit se dérouler selon les principes du droit de la faillite (arrêt 5A_796/2016 du 4 septembre 2017 consid.”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“Une "décision" de l'Office refusant de revenir sur une mesure prise antérieurement par lui n'est pas le point de départ d'un nouveau délai de plainte et ne constitue pas une nouvelle mesure susceptible de plainte (ATF 142 III 643 consid. 3; ATF 129 III 400 consid. 1.1; 128 III 156 consid. 1c; ATF 116 III 91 consid. 1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 1999, n° 12 et 13 ad art. 17-21 LP, n° 16 ad art. 8 LP; Erard, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 10 ad art. 17 LP). 1.2.2 En l'espèce, l'Office a rendu le 17 décembre 2020 une décision de rejet de la demande du plaignant visant la réalisation de son gage suite à la suspension de la liquidation de la faillite faute d'actif fondée sur l'art. 230a al. 2 LP. Le plaignant n'a pas formé de plainte contre cette décision et il a affirmé renoncer à réclamer la réalisation du gage sur cette base légale. En revanche, il a formulé une nouvelle demande de cession des biens objet du gage fondée sur l'art. 230a al. 3 LP. L'Office l'a rejetée par le courrier du 16 mars 2021dans lequel il a développé la même argumentation que celle ayant motivé la décision de rejet du 17 décembre 2020. Si l'argumentation à l'appui des deux décisions de l'Office est la même et qu'il existe un lien indéniable de cause à effet entre elles, il s'agit pourtant bien de deux décisions différentes dont la seconde n'est pas la simple confirmation de la première. En effet, chacune de ces décisions répond à une demande différente du plaignant, dans le premier cas fondée sur l'art. 230a al. 2 LP et dans le second cas fondée sur l'art. 230a al. 3 LP, dont les conditions d'applications ne sont pas similaires. Sous l'angle formel de la recevabilité, il faut donc admettre qu'il y a bien deux décisions distinctes faisant partir chacune un délai de plainte distinct. 1.2.3 La plainte est par conséquent également recevable à cet égard. 2. 2.1.1 Dans un premier moyen, le plaignant reproche à l'Office de ne pas lui avoir notifié personnellement les actes et décisions de liquidation selon les règles de la faillite de A______ SA, nonobstant la teneur de l'art.”

“En d'autres termes, il doit s'agir d'un acte matériel qui a pour but la continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et qui produit des effets externes. Ne constituent en conséquence pas des mesures sujettes à plainte la simple confirmation d'une décision déjà prise, une communication de l'Office sur ses intentions ou un avis. Une "décision" de l'Office refusant de revenir sur une mesure prise antérieurement par lui n'est pas le point de départ d'un nouveau délai de plainte et ne constitue pas une nouvelle mesure susceptible de plainte (ATF 142 III 643 consid. 3; ATF 129 III 400 consid. 1.1; 128 III 156 consid. 1c; ATF 116 III 91 consid. 1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 1999, n° 12 et 13 ad art. 17-21 LP, n° 16 ad art. 8 LP; Erard, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 10 ad art. 17 LP). 1.2.2 En l'espèce, l'Office a rendu le 17 décembre 2020 une décision de rejet de la demande du plaignant visant la réalisation de son gage suite à la suspension de la liquidation de la faillite faute d'actif fondée sur l'art. 230a al. 2 LP. Le plaignant n'a pas formé de plainte contre cette décision et il a affirmé renoncer à réclamer la réalisation du gage sur cette base légale. En revanche, il a formulé une nouvelle demande de cession des biens objet du gage fondée sur l'art. 230a al. 3 LP. L'Office l'a rejetée par le courrier du 16 mars 2021dans lequel il a développé la même argumentation que celle ayant motivé la décision de rejet du 17 décembre 2020. Si l'argumentation à l'appui des deux décisions de l'Office est la même et qu'il existe un lien indéniable de cause à effet entre elles, il s'agit pourtant bien de deux décisions différentes dont la seconde n'est pas la simple confirmation de la première. En effet, chacune de ces décisions répond à une demande différente du plaignant, dans le premier cas fondée sur l'art. 230a al. 2 LP et dans le second cas fondée sur l'art. 230a al. 3 LP, dont les conditions d'applications ne sont pas similaires. Sous l'angle formel de la recevabilité, il faut donc admettre qu'il y a bien deux décisions distinctes faisant partir chacune un délai de plainte distinct.”

“Les autres postes du décompte étaient essentiellement constitués de frais de communications téléphoniques, de publications, de convocations, de courriers et de ports ainsi que de paiements de dettes de masse, pour des sommes oscillant entre quelques francs et quelques dizaines de francs et totalisant 847 fr. 78. B. a. Par acte expédié le 22 février 2021, A______, a formé une plainte contre cette décision, assortie d'une requête d'effet suspensif. La plaignante a conclu à l'annulation de la décision, reprochant en substance à l'Office de ne pas avoir mentionné dans sa décision sur quel fondement juridique reposait sa demande de versement d'un montant de 36'514 fr. 78, notamment en distinguant entre les frais à charge du créancier ayant requis la faillite, sur la base de l'art. 169 LP, des frais de la réalisation du gage immobilier, sur la base des art. 230a et 68 LP. Or, la majeure partie des frais figurant dans le décompte produit à l'appui de la décision et intégrés dans le montant de 36'514 fr. 78 concernaient la période postérieure à la suspension de la faillite et les frais de réalisation du gage. Ces montants ne pouvaient faire l'objet d'une demande de "paiement" au sens de l'art. 169 LP. Ils ne pouvaient que motiver une demande d'"avance" au sens de l'art. 68 LP cum art. 230a LP. La demande de "versement", que l'on ne pouvait que comprendre comme une demande de "paiement" devait donc être annulée. Ces frais étaient en outre déjà compris dans les décisions rendues les 28 novembre 2019 et 2 janvier 2020 par la Chambre de surveillance contestées au Tribunal fédéral; l'Office ne pouvait donc statuer à leur propos alors qu'ils faisaient déjà l'objet d'une litispendance. Finalement, le décompte fourni à l'appui de la décision comportait plusieurs rubriques visant le suivi des procédures devant l'autorité de surveillance, rubriques qui n'avaient pas à être mises à la charge de la plaignante puisqu'elle avait largement obtenu gain de cause contre l'Office. b. La Chambre de surveillance a refusé l'effet suspensif à la plainte au motif que, quelle que soit la justification apportée à la demande d'avance de frais exigée par l'Office, celle-ci était incontestable au vu du montant réclamé, comparé aux frais de gérance légale présumables. c. Dans ses observations du 18 mars 2021, l'Office a conclu au rejet de la plainte.”

“Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage. Le silence du créancier gagiste entraîne ainsi une conséquence juridique grave: il perd son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP. Cependant, si un autre créancier gagiste exige la réalisation dans le délai, ou si l'objet du gage (immeuble) est remis à l'Etat, ou s'il est réalisé conformément à l'al. 4, le droit de gage du créancier gagiste défaillant reste opposable (ATF 71 III 168; Vouilloz , op. cit., n° 28-29). Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont remis à l'Etat, après déduction des frais, avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle, et dans la mesure où l'autorité cantonale compétente ne refuse pas la cession (art. 230a al. 3 LP). A la différence de ce qui est prévu aux al. 2 et 4, le transfert de la propriété selon l'al. 3 se fait gratuitement en faveur d'un «cessionnaire» déterminé, le canton. Les immeubles reviennent au canton du lieu de leur situation (ATF 71 III 169; 68 III 10; Vouilloz , op. cit., n° 33). 2.2.3 En principe, les restrictions attachées à la faillite tombent avec la suspension de la faillite faute d'actif, sous réserve des règles de l'art. 230a al. 2-4 (ATF 90 II 247, 253, JdT 1965 I 147). Les personnes morales peuvent aussi être poursuivies par voie de saisie pendant deux ans, tant qu'elles n'ont pas été radiées du registre du commerce (art. 230 al. 3 LP; art. 66 al. 2, 2ème et 4ème phr. ORC). Cette voie n'est cependant ouverte qu'aux seuls créanciers non gagistes. Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu (ATF 71 III 168) procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste au sens des al.”

“Il n'y a pas lieu de s'écarter de cette pratique qui n'est peut-être pas conforme à la volonté historique du législateur de 1994, mais offre de la souplesse aux offices dans l'application des règles sur l'insaisissabilité et évite les gaspillages entraînés par la saisie de biens de valeur insuffisante pour financer leur réalisation, comme en l'espèce. En tout état, la question peut rester ouverte en l'occurrence car, même si les décisions de l'Office devaient se révéler erronées, elles n'ont pas été contestées dans le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 LP, dès la connaissance de l'inventaire, laquelle aurait dû avoir lieu dans le délai fixé par l'Office aux créanciers pour procéder à l'avance de frais suite à la suspension de la liquidation. Les décisions de l'Office, contenues dans l'inventaire, déclarant insaisissables les deux parcelles litigieuses sont par conséquent définitives et exécutoires, étant précisé qu'elles ne sauraient être frappées de nullité faute de porter une atteinte intolérable aux besoins de stricte nécessité de la débitrice. Aucune violation des art. 92 al. 2 et 224 LP ne permet donc de remettre en cause l'activité de l'Office et de constater l'éventuelle nullité de ses actes, autorisant une réouverture de la liquidation et la fixation d'un délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP. 4. Globalement, le plaignant fait grief à l'Office d'avoir, par la manière dont il a conduit la liquidation de A______ SA, induit une situation inextricable en provoquant la déshérence de biens immobiliers, raison pour laquelle il convient d'appliquer la solution autorisée par l'art. 230a al. 3 LP, soit que les biens en question lui soient cédés à titre gratuit dans le cadre d'une réouverture de la liquidation de la société. La mission de l'Office est de procéder à la liquidation de la débitrice conformément à la LP selon les règles de la faillite et non pas de favoriser des solutions de pure opportunité ou favorables à un créancier. En l'espèce, il a été retenu dans les considérants précédents que l'Office avait correctement appliqué les normes pertinentes. Par ailleurs, c'est essentiellement le plaignant qui a provoqué la situation qu'il stigmatise aujourd'hui par son inaction pendant le processus de liquidation de A______ SA, dont il était d'ailleurs dûment informé, à l'instar des autres créanciers, puisque l'entrée en liquidation, ainsi que la suspension de la liquidation pour faute d'actif de la société ont été publiées dans la FOSC et que l'Office a requis à plusieurs reprises que des actes d'exécution forcée soient entrepris par les autorités vaudoises.”

“L'ETAT DE VAUD, soit pour lui l'Office cantonal vaudois des impôts sur les personnes morales (ci-après l'OIPM), a requis de l'Office, le 23 octobre 2020, en application de l'art. 230a LP, la réalisation du gage dont il disposait sur les parcelles 1______ et 2______ du B______, sous la forme d'hypothèques légales valables sans inscription au registre foncier en vertu du droit cantonal vaudois, pour des créances fiscales d'un montant inférieur à 1'000 fr. Il se prévalait d'une créance fiscale de 962 fr. 60 pour les impôts 2020. j. L'Office a répondu le 4 novembre que ces parcelles de prés et de forêts avaient été inventoriées, mais déclarées insaisissables en raison de leur valeur de réalisation négligeable, soit 4'765 fr. 50 au total, alors que les frais de réalisation seraient d'un montant équivalent, voire supérieur (art. 224 LP). En outre, la faillite avait d'ores et déjà été clôturée faute d'avance de frais. k. Par courrier du 23 novembre 2020, l'OIPM a reproché à l'Office d'avoir omis de lui fixer un délai, en application de l'art. 230a al. 2 LP, pour requérir la réalisation de gage, alors qu'il ne pouvait ignorer que l'ETAT DE VAUD était au bénéfice d'hypothèques légales non inscrites. Il était par ailleurs inconcevable que les parcelles litigieuses deviennent propriété de leurs occupants en application de l'art. 658 CC, faute de maître une fois la société A______ SA radiée. L'OIPM demandait donc à l'Office de revoir sa position. l. L'OIPM s'est parallèlement opposé à la radiation de A______ SA par courrier adressé le 23 novembre 2020 auprès du conservateur du registre du commerce genevois, lequel a donné suite à cette opposition. m. L'Office a formellement déclaré la requête en réalisation de gage de l'OIPM du 23 octobre 2020 irrecevable par décision du 17 décembre 2020 en raison de sa tardiveté, soit un an et demi après l'ouverture de la liquidation selon les règles de la faillite et un mois et demi après la clôture de la liquidation. Il rappelait qu'en outre la faible valeur des parcelles l'avait conduit à les exclure de l'exécution forcée.”

“1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.”

“Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid.”

“1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.”

“1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.”

“Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid.”

“Enfin, la clôture de la faillite étant de nature déclaratoire, il n'y a lieu de se demander ni si le recourant avait à l'attaquer, ni si cette ordonnance est nulle. En revanche, la réalisation du gage et la cession des actifs au sens de l'art. 230a al. 2 et 3 LP ne peut concerner que les actifs inventoriés, destinés à désintéresser les créanciers, dès lors que la suspension de la faillite est fondée sur l'état des actifs inventoriés à ce moment. Or, les immeubles dont le recourant demande la cession ont été mentionnés à l'inventaire mais déclarés insaisissables, de sorte qu'ils n'étaient pas soumis à l'exécution forcée, et l'inventaire n'a pas été attaqué par la voie de la plainte. En conséquence, les conditions de la nullité (art. 22 LP) de l'inventaire n'étant pas remplies, les motifs avancés par l'autorité de surveillance étant convaincants sur ce point, ces immeubles ne pouvaient pas faire l'objet de la procédure de l'art. 230a LP. C'est également à raison que l'autorité de surveillance a relevé que ces biens insaisissables, comme les autres actifs non grevés, sont revenus à la société. Le cas échéant, ils pourront servir à désintéresser les éventuels créanciers qui mettraient la débitrice en poursuite par voie de la saisie (art. 230 al. 2 LP). Il suit de là que le grief de la violation des art. 230a al. 3 et 22 en lien avec l'art. 268 LP doivent être rejetés.”

“Tout d'abord, l'autorité de surveillance a retenu que la décision de dissolution et de liquidation selon les règles de la faillite de A.________ SA avait été notifiée conformément aux règles légales applicables. Elle avait fait l'objet d'une publication dans la FOSC, de même que la suspension de la liquidation pour défaut d'actif. Or, sur le vu de ces publications, le plaignant n'était pas intervenu en temps voulu dans la liquidation, raison pour laquelle le délai prévu par l'art. 230a al. 2 LP ne lui avait pas été fixé, étant précisé que l'office n'avait aucune raison d'investiguer pour découvrir d'éventuelles créances garanties par gages immobiliers qui ne ressortaient d'aucune inscription. Ainsi, en l'absence d'annonce d'un créancier gagiste dans le délai pour procéder à l'avance des frais de liquidation, l'office n'avait pas à ouvrir de délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP, ni à enclencher le processus en cascade prévue par les al. 2, 3 et 4 de l'art. 230a LP. L'autorité de surveillance en a conclu qu'aucun reproche ne pouvait être adressé à l'office dans la conduite des opérations de liquidation de A.________ SA qui pourraient entraîner la nullité de ses actes, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à réouverture de la liquidation et à fixation d'un délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Ensuite, l'autorité de surveillance a considéré que, même si les décisions de l'office d'appliquer l'art. 92 LP aux personnes morales et à d'autres biens que ceux visés à l'alinéa 1 de cette norme devaient se révéler erronées, question qui pouvait rester ouverte, le plaignant n'avait pas contesté ces décisions dans le délai de plainte qui courait dès la connaissance de l'inventaire. Ainsi, les décisions de l'office, contenues dans l'inventaire, déclarant insaisissables les deux parcelles litigieuses étaient définitives et exécutoires, étant précisé qu'elles n'étaient pas nulles, faute de porter une atteinte intolérable aux besoins de stricte nécessité de la débitrice.”

“Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont remis à l'Etat, après déduction des frais, avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle, et dans la mesure où l'autorité cantonale compétente ne refuse pas la cession (art. 230a al. 3 LP). A la différence de ce qui est prévu aux al. 2 et 4, le transfert de la propriété selon l'al. 3 se fait gratuitement en faveur d'un «cessionnaire» déterminé, le canton. Les immeubles reviennent au canton du lieu de leur situation (ATF 71 III 169; 68 III 10; Vouilloz , op. cit., n° 33). 2.2.3 En principe, les restrictions attachées à la faillite tombent avec la suspension de la faillite faute d'actif, sous réserve des règles de l'art. 230a al. 2-4 (ATF 90 II 247, 253, JdT 1965 I 147). Les personnes morales peuvent aussi être poursuivies par voie de saisie pendant deux ans, tant qu'elles n'ont pas été radiées du registre du commerce (art. 230 al. 3 LP; art. 66 al. 2, 2ème et 4ème phr. ORC). Cette voie n'est cependant ouverte qu'aux seuls créanciers non gagistes. Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu (ATF 71 III 168) procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste au sens des al. 3 et 4 de l'art. 230a LP (Vouilloz , op. cit., n° 22 ad art. 230a LP). 2.3 En l'espèce, la décision de dissolution et de liquidation selon les règles de la faillite de A______ SA a été notifiée conformément aux règles susmentionnées. Elle a fait l'objet d'une publication dans la FOSC. La suspension de la liquidation pour défaut d'actif a également été publiée conformément aux dispositions légales. Le plaignant n'est pas intervenu, sur le vu de ces publications, en temps voulu, dans la liquidation, raison pour laquelle le délai prévu par l'art. 230a al. 2 LP ne lui a pas été fixé. Faute d'annonce, les créances et les gages du plaignant ne pouvaient être connus de l'Office et ce dernier n'avait aucune obligation d'investiguer pour découvrir d'éventuelles créances garanties par des gages immobiliers qui ne ressortaient d'aucune inscription. Le plaignant n'est pas crédible lorsqu'il prétend que l'Office aurait dû savoir que A______ SA aurait accumulé des dettes fiscales envers l'ETAT DE VAUD garanties par hypothèque légale valables sans inscription, sans expliquer comment l'Office aurait pu disposer d'éléments en ce sens.”

“233 LP n'est pas une base légale pertinente en l'occurrence pour reprocher à l'Office de ne pas avoir notifié individuellement au plaignant l'avis d'ouverture de la liquidation selon les règles de la faillite, le plaignant n'étant pas un "créancier connu" au sens de cette disposition et cette norme ne s'appliquant que pour la liquidation en la forme ordinaire ou sommaire, mais pas en cas de suspension de la liquidation pour défaut d'actif. Dans ce dernier cas, la communication aux créanciers s'effectue par la publication de la décision de suspension et du délai fixé par l'Office pour fournir l'avance de frais nécessaire à la couverture des frais de liquidation, ce qui a été fait en l'espèce. En l'absence d'annonce d'un créancier gagiste dans le délai pour procéder à l'avance des frais de liquidation, l'Office n'avait pas à ouvrir de délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP et d'enclencher le processus en cascade prévu par les al. 2, 3 et 4 de l'art. 230a LP. Ainsi, aucun reproche ne peut être adressé à l'Office dans la conduite des opérations de liquidation de A______ SA qui pourraient entraîner la nullité de ses actes. Il n'y a donc pas lieu à réouverture de la liquidation et à fixation d'un délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP. 3. Le plaignant a également reproché à l'Office d'avoir exclu de l'exécution forcée les parcelles 1______ et 2______ du B______ en application des art. 224 et 92 al. 2 LP, alors que ces dispositions n'étaient pas applicables aux personnes morales. En outre, les décisions à cet égard dans l'inventaire ne lui avaient pas été communiquées. L'Office soutient pour sa part que les parcelles 1______ et 2______ du B______ devaient être exclues de l'exécution forcée en raison de leur valeur de réalisation insuffisante sur la base des dispositions susvisées. 3.1.1 L'art. 92 al. 1 LP mentionne une série de biens insaisissables, la majeure partie en raison de leur caractère indispensable au débiteur ou à sa famille. A teneur de l'art. 92 al. 2 LP, ne sont pas saisissables non plus les objets pour lesquels il y a lieu d'admettre d'emblée que le produit de leur réalisation excéderait de si peu le montant des frais que leur saisie ne se justifie pas. L'art. 92 LP est également applicable à la poursuite par voie de faillite en raison du renvoi prévu à l'art.”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“2 et 3 LP, lorsque la masse d'une personne morale en faillite comprend des valeurs grevées de droits de gage et que la faillite a été suspendue faute d'actif sans qu'aucun créancier ne procède à l'avance des frais de liquidation (art. 230 al. 1 et 2 LP), chaque créancier gagiste peut néanmoins exiger de l'Office la réalisation de son gage. L'Office lui impartit un délai à cet effet. Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti, les actifs sont, après déduction des frais, cédés à l'Etat avec les charges qui le grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle; cette cession n'intervient cependant que si l'autorité cantonale compétente ne la refuse pas. En application de ces dispositions, la liquidation des objets gagés se fait en cascade : requête d'un créancier gagiste, remise des biens gagés à l'Etat ou réalisation spécifique (Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 23 ad art. 230a LP). Tout créancier gagiste peut exiger de l'office des faillites la réalisation de son gage. L'office lui impartit un délai à cet effet (art. 230a al. 2 LP). La réalisation prévue à l'art. 230a al. 2 LP constitue une exécution spéciale (réalisation du gage), menée dans le cadre d'une exécution générale (faillite) (ATF 97 III 34, 38, JdT 1972 II 2; ATF 56 III 121). L'office des faillites du siège de la personne morale est compétent (art. 46 al. 2; ATF 56 III 120) y compris pour les objets gagés (dont les immeubles) situés à l'extérieur de l'arrondissement de l'office. L'aide de l'office des faillites du lieu de situation de la chose peut être requise le cas échéant (Vouilloz , op. cit., n° 25 ad art. 230a LP). Dès qu'il a connaissance de l'existence du gage, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leur gage (art. 230a al. 2, 2e phr. LP). Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage.”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“Sachverhalt: A. A.a. Das Konkursamt Altstetten-Zürich ist mit der Durchführung des Konkurses über die D.________ AG beauftragt. Nachdem der Konkurs mangels Aktiven definitiv eingestellt wurde, beschränkt sich das Verfahren auf die Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG des Hotels E.________, welches die Stockwerkanteile Gbbl. Nr vvv bis www, xxx, yyy und zzz umfasst. Am 11. März 2020 erstellte das Konkursamt das Lastenverzeichnis, welches als Grundpfandgläubiger unter anderem C.________ im 3. und 4. Rang und die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) A.________ im 4. und 7. Rang aufführt. Das Lastenverzeichnis lag vom 18. März bis 6. April 2020 zur Einsicht beim Konkursamt auf. Es wurde nicht angefochten. A.b. Am 18. Mai 2020 beauftragte das Konkursamt Altstetten-Zürich das Konkursamt Oberland rechtshilfeweise mit der konkursamtlichen Verwertung der Grundstücke der D.________ AG in Liquidation, mithin die Versteigerung oder den freihändigen Verkauf des Hotels E.________ und der verpfändeten beweglichen Sachen vorzunehmen. A.c. Daraufhin zeigte das Konkursamt Oberland der STWEG A.________ am 28. Juli 2020 den Versteigerungstermin auf den 30. Oktober 2020 an. Die Steigerungsbedingungen lagen vom 7. bis 16. Oktober 2020 zur Einsicht beim Konkursamt auf.”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage. Le silence du créancier gagiste entraîne ainsi une conséquence juridique grave: il perd son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP. Cependant, si un autre créancier gagiste exige la réalisation dans le délai, ou si l'objet du gage (immeuble) est remis à l'Etat, ou s'il est réalisé conformément à l'al. 4, le droit de gage du créancier gagiste défaillant reste opposable (ATF 71 III 168; Vouilloz , op. cit., n° 28-29). Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont remis à l'Etat, après déduction des frais, avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle, et dans la mesure où l'autorité cantonale compétente ne refuse pas la cession (art. 230a al. 3 LP). A la différence de ce qui est prévu aux al. 2 et 4, le transfert de la propriété selon l'al. 3 se fait gratuitement en faveur d'un «cessionnaire» déterminé, le canton. Les immeubles reviennent au canton du lieu de leur situation (ATF 71 III 169; 68 III 10; Vouilloz , op. cit., n° 33). 2.2.3 En principe, les restrictions attachées à la faillite tombent avec la suspension de la faillite faute d'actif, sous réserve des règles de l'art. 230a al. 2-4 (ATF 90 II 247, 253, JdT 1965 I 147). Les personnes morales peuvent aussi être poursuivies par voie de saisie pendant deux ans, tant qu'elles n'ont pas été radiées du registre du commerce (art. 230 al. 3 LP; art. 66 al. 2, 2ème et 4ème phr. ORC). Cette voie n'est cependant ouverte qu'aux seuls créanciers non gagistes. Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu (ATF 71 III 168) procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste au sens des al.”

“Reicht die Konkursmasse nicht aus, um die Kosten für ein summarisches Verfahren zu decken, so verfügt das Konkursgericht auf Antrag des Konkursamtes die Einstellung des Konkursverfahrens (Art. 230 Abs. 1 SchKG). Handelt es sich um die konkursamtliche Liquidation einer ausgeschlagenen Erbschaft, gelangt die spezielle Regel von Art. 230a Abs. 1 SchKG zur Anwendung, welche eine "Anschlussliquidation" des Vermögens eines Verstorbenen vorsieht (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in: Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, 2000, S. 52). Demnach können die Erben die Abtretung der zum Nachlass gehörenden Aktiven an die Erbengemeinschaft oder an einzelne Erben verlangen, wenn sie sich bereit erklären, die persönliche Schuldpflicht für die Pfandforderungen und die nicht gedeckten Liquidationskosten zu übernehmen. Macht keiner der Erben von diesem Recht Gebrauch, so können es die Gläubiger und nach ihnen Dritte, die ein Interesse geltend machen, ausüben (BGE 145 III 499 E. 3.1).”

“Lorsque s’instaure une gérance légale complète sur une part de copropriété par étages, l’office remplace le débiteur dans tous ses droits d’administration, étant admis que le maintien en bon état de rendement de parts de copropriété est étroitement lié à celui de l’immeuble tout entier. Des mesures peuvent devoir être prises à cette fin, qui concernent les parties communes. Cela justifie notamment que l’office prenne part aux assemblées de copropriétaires et y exerce les droits inhérents aux parts de copropriété qu’il doit gérer (Ochsner, op. cit., 169 et la note infrapaginale n° 98).                 aa) Dans la faillite, la gérance légale commence au prononcé de la faillite et perdure jusqu’à ce que la faillite soit suspendue faute d’actifs au sens de l’art. 230 LP, le cas échéant (Defago Gaudin, L'immeuble dans la LP: Indisponibilité et gérance légale, 2006, n° 433 et 435 ; Jeandin, op. cit., pp. 86-87). Si un créancier gagiste exerce alors le droit que lui confère l’art. 230a al. 2 LP et demande la réalisation du gage, cette exécution spéciale reste en main de l’office des faillites, éventuellement délégataire, qui exerce donc la gérance légale pendant les opérations de réalisation (ATF 56 III 121 ; Vouilloz, Commentaire romand, Poursuite et faillite, n. 25 ad art. 230a LP et les références citées). Lorsque l’immeuble sort de la masse, les pouvoirs de gérance demeurent des prérogatives de l’office jusqu’à l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (Defago Gaudin, op. cit., n° 436).                 bb) Dans la faillite, les actes de gérance légale sont accomplis dans le cadre général de la mission d’administration et de conservation des biens dont l’autorité est investie en application de l’art. 240 LP. Les art. 16 à 22 ORFI sont applicables par analogie dans la faillite (Defago Gaudin, op. cit., n° 511).                 Selon l’art. 17 ORFI, la gérance et la culture de l’immeuble saisi comprennent toutes les mesures nécessaires pour entretenir l’immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites réparations, les ensemencements et plantations, la conclusion et le renouvellement - et le paiement des primes - des assurances usuelles, la résiliation des baux, l’expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites, l’exercice du droit de rétention du bailleur, le paiement des redevances courantes (pour le gaz, l’eau, l’électricité, etc.”

“dans les plus brefs délais sur le compte de l’Office afin que les charges de PPE des mois de décembre 2018 à mars 2019 soient payées et qu’à défaut de versement, l’administration de la masse et l’Office déclinaient toute responsabilité en cas de détérioration de la valeur de l’immeuble et d’inscription d’hypothèques légales sur les parts de copropriété de la société faillie. Le budget 2018 de la PPE était joint à cette lettre.                 1.6 Le 28 janvier 2019, la créancière a déposé une plainte 17 LP contre cette demande d’avance de frais, plainte qu’elle a retirée le 7 mars suivant. La cause a été rayée du rôle. La créancière s’est engagée par écrit envers l’Office à verser l’avance de frais de 230'000 francs. Elle n’a toutefois rien versé.                 1.7 Un rapport d’expertise du 23 mai 2019 a estimé la valeur de trente-neuf des quarante lots de PPE propriété de la masse à 95'775’000 francs.                 1.8 Le 16 octobre 2019, l’OFG a publié la suspension de la faillite faute d’actifs suffisants intervenue le 7 octobre précédent et le montant de l’avance de frais nécessaire fixé à 700'000 francs.                 1.9 Aucun créancier n’ayant versé l’avance de frais, la créancière gagiste a demandé la réalisation de son gage en application de l’art. 230a LP.                 1.10 Le 18 novembre 2019, l’OFG a requis de la créancière une avance de frais de 834'427 fr. 38 (dont 825'000 fr. de frais de l’Office comprenant les charges de PPE au 1er janvier et au 30 octobre 2019), au motif que celui qui requiert la faillite répond des frais. Le 19 décembre 2019, l’OFG a requis de la créancière une avance de frais de 500'000 fr. pour la procédure de réalisation du gage (gestion des biens appartenant à la masse, établissement des états des charges et préparation de la vente). L’intéressée a déposé une plainte LP contre chacune de ces demandes d’avance de frais. L’Office a déposé des observations dans le cadre de ces deux plaintes, les 3 décembre 2019 et 19 mars 2020. Les causes ont été jointes devant la Chambre de surveillance des offices des poursuites et faillites de Genève.                 1.11 Par courriel du 10 novembre 2020, l’Office a rappelé à la créancière que, comme indiqué lors d’une rencontre sur place le 6 précédent, les couvertures d’assurance avaient été suspendues, que l’intendant, en charge des installations techniques nécessitant une présence journalière et des connaissances techniques, n’avait pas pu être payé depuis un an, que les charges de PPE arriérées s’élevaient à 1'540'305 fr.”

“L'opération de valorisation a été financée grâce à une ligne de crédit consentie par [la banque] A______ à hauteur de 98'400'000 fr., utilisée à concurrence de 87'886'000 fr. par le biais de la conclusion de divers crédits hypothécaires. e. Le 14 février 2013, A______ a dénoncé le contrat cadre octroyant la ligne de crédit et les crédits hypothécaires qui en découlaient. f. A______ a requis la poursuite puis la faillite de B______ SA, pour une créance de 77'792'074 fr. 26 plus intérêts à 5 % l'an dès le 23 mai 2014. g. La faillite a été prononcée le 26 novembre 2018 et A______ a produit sa créance, garantie par gage, qui a été admise à l'état de collocation. h. La présence de biens immobiliers gagés dans la masse en faillite a impliqué la mise en place d'une gérance légale, déléguée par l'Office cantonal des faillites de Genève (ci-après l'Office) à l'Office des faillites de l'Est vaudois. i. Le juge de la faillite a prononcé la suspension de cette dernière le 7 octobre 2019, faute d'actifs. j. Le 31 octobre 2019, A______ a requis la réalisation de son gage immobilier en application de l'art. 230a LP. k. L'Office a exigé de A______, par décision du 18 novembre 2019, qu'elle procède à la couverture, en application de l'art. 169 al. 1 et 2 LP, des frais encourus par la masse en faillite entre le prononcé de la faillite et la suspension de la liquidation de la faillite en 834'427 fr. 38, notamment composés d'importants frais de gérance légale des immeubles de la faillie. l. Par décision du 19 décembre 2019, l'Office a également requis de A______ une avance de frais de 500'000 fr. permettant de couvrir les frais de réalisation et de gérance légale du gage suite à la réquisition en réalisation du 31 octobre 2019. m. A______ a formé des plaintes contre ces deux décisions les 28 novembre 2019 et 2 janvier 2020 auprès de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance). n. Celle-ci a rendu le 4 février 2021 une décision statuant sur les deux plaintes, annulant les décisions de l'Office. Elle invitait ce dernier à rendre de nouvelles décisions fixant les frais et émoluments de gestion légale en tenant compte des indications figurant dans ses considérants.”

“Die Verwertung eines Grundstückes im Konkurs kann bei der kantonalen Aufsichtsbehörde mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden. Die Beschwerdefrist beginnt, sobald der Berechtigte von der Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsrund für ihn erkennbar geworden ist. Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (Art. 132a Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 259 SchKG). Geltend gemacht werden können nur Unregelmässigkeiten bei der Abwicklung der Versteigerung selbst oder gegen deren Vorbereitungsverfahren (BGE 121 III 197 E. 2; Urteil 5A_350/2017 vom 28. Juli 2017 E. 3.4). In der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG wird ein Lastenverzeichnis erstellt, das als Kollokationsplan gilt und aufgelegt wird (Urteil 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007 E. 3.2) und wegen Verfahrensfehler mit Beschwerde angefochten werden kann (BGE 138 III 437 E. 4.1); das Gleiche gilt für die in der Verwertung aufzulegenden Steigerungsbedingungen (Art. 259 SchKG). Die am Verfahren der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG Beteiligten haben grundsätzlich vor der Steigerung Kenntnis von Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen. Steigerungsinteressierten ist die Anfechtung der Steigerungsbedingungen einschliesslich des Lastenverzeichnisses nicht möglich, sofern nach Kenntnisgabe vor Beginn der Versteigerung dagegen kein Einspruch erhoben wurde. Vorbehalten bleiben Vorschriften über die Anpassung des Lastenverzeichnisses von Amtes wegen, sofern zwingende Regeln missachtet worden sind, die im Interesse der Öffentlichkeit oder einer unbestimmten Anzahl Dritter erstellt worden sind (BGE 121 III 24 E. 2b).”

“Anlass zur Beschwerde gibt die öffentliche Versteigerung von Grundstücken durch das rechtshilfeweise beauftragte Konkursamt im Rahmen einer Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG. Angefochten ist der Steigerungszuschlag.”

“Die Verwertung eines Grundstückes im Konkurs kann bei der kantonalen Aufsichtsbehörde mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden. Die Beschwerdefrist beginnt, sobald der Berechtigte von der Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsrund für ihn erkennbar geworden ist. Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (Art. 132a Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 259 SchKG). Geltend gemacht werden können nur Unregelmässigkeiten bei der Abwicklung der Versteigerung selbst oder gegen deren Vorbereitungsverfahren (BGE 121 III 197 E. 2; Urteil 5A_350/2017 vom 28. Juli 2017 E. 3.4). In der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG wird ein Lastenverzeichnis erstellt, das als Kollokationsplan gilt und aufgelegt wird (Urteil 5A_219/2007 vom 16. Juli 2007 E. 3.2) und wegen Verfahrensfehler mit Beschwerde angefochten werden kann (BGE 138 III 437 E. 4.1); das Gleiche gilt für die in der Verwertung aufzulegenden Steigerungsbedingungen (Art. 259 SchKG). Die am Verfahren der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG Beteiligten haben grundsätzlich vor der Steigerung Kenntnis von Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen. Steigerungsinteressierten ist die Anfechtung der Steigerungsbedingungen einschliesslich des Lastenverzeichnisses nicht möglich, sofern nach Kenntnisgabe vor Beginn der Versteigerung dagegen kein Einspruch erhoben wurde. Vorbehalten bleiben Vorschriften über die Anpassung des Lastenverzeichnisses von Amtes wegen, sofern zwingende Regeln missachtet worden sind, die im Interesse der Öffentlichkeit oder einer unbestimmten Anzahl Dritter erstellt worden sind (BGE 121 III 24 E. 2b).”

“Le préposé au registre du commerce procède d'office à la radiation de la société si, dans les deux ans suivant la publication de l'inscription de la suspension faute d'actif, aucune opposition motivée n'a été présentée ou lorsque la procédure de faillite est close par décision du tribunal (art. 159a al. 5 let. a et b ORC). Dès la clôture de la faillite suspendue pour défaut d'actif, les créanciers n'ont plus droit à disposer du patrimoine encore existant du failli et les pouvoirs d'administration et de réalisation de l'Office s'éteignent, alors que les limitations du pouvoir de disposer du débiteur cessent. L'Office est toutefois autorisé à répartir entre ceux qui ont requis la faillite les actifs disponibles, en faisant appel aux principes applicables par analogie en cas de découverte de nouveaux biens après la suspension des opérations. Quant aux autres actifs inventoriés, ils retombent dans le pouvoir de disposition de l'ex-faillie, représentée par ses organes, ipso facto, dès l'échéance du délai (non utilisé) de l'art. 230 al. 2 LP, sous réserve des valeurs grevées d'un droit de gage (cf. art. 230a al. 2 LP). Tant que la personne morale reste inscrite, ses droits patrimoniaux inventoriés ne sont plus affectés au désintéressement des intervenants qui auraient été colloqués si la procédure de faillite avait suivi son cours (arrêt du Tribunal fédéral 5A_914/2021 du 3 mars 2022 consid. 6.1.1). c.b Sur la base de ces principes, la Chambre de surveillance a considéré en premier lieu que l'inventaire litigieux n'établissait pas les droits respectifs de B______ SA et de la plaignante sur les biens qui y étaient énumérés. L'Office était tenu de mentionner dans l'inventaire tous les biens en possession de la faillie qu'elle en soit propriétaire ou non. Le fait qu'ils soient revendiqués par un tiers aurait été mentionné à l'inventaire, en application de l'art. 225 LP, et le processus prévu par l'art. 242 LP aurait été enclenché par l'Office, si la liquidation de la faillite s'était poursuivie et n'avait pas été suspendue. En tout état, l'inventaire avait cessé de déployer ses effets avec la suspension puis la clôture de la faillite.”

“Le préposé au registre du commerce procède d'office à la radiation de la société si, dans les trois mois suivant la publication de l'inscription de la suspension faute d'actif, aucune opposition motivée n'a été présentée (art. 159 al. 5 let. a ORC; arrêt 4A_163/2014 du 16 juin 2014 consid. 2.1). Dès la clôture de la faillite, les créanciers n'ont plus droit à disposer du patrimoine encore existant du failli et les pouvoirs d'administration et de réalisation de l'office s'éteignent, alors que les limitations du pouvoir de disposer du débiteur cessent (ATF 90 II 247 consid. 2; arrêt 5A.28/2004 du 21 janvier 2005 consid. 5.2). L'office est toutefois autorisé à répartir entre ceux qui ont requis la faillite les actifs disponibles, en faisant appel aux principes applicables par analogie en cas de découverte de nouveaux biens après la suspension des opérations (ATF 102 III 78 consid. 5). Quant aux autres actifs inventoriés, ils retombent dans le pouvoir de disposition de l'ex-faillie, représentée par ses organes, ipso facto, dès l'échéance du délai (non utilisé) de l'art. 230 al. 2 LP (arrêt 7B.87/2006 du 21 septembre 2006 consid. 2), sous réserve des valeurs grevées d'un droit de gage (cf. art. 230a al. 2 LP; infra consid. 6.1.3; SCHMID/JENT-SØRENSEN, Zur Liquidation juristischer Personen nach Art. 230a SchKG, in Tatsachen - Verfahren - Vollstreckung, Festschrift für Isaak Meier, 2015, p. 639 ss [642]). Tant que la personne morale reste inscrite, ses droits patrimoniaux inventoriés ne sont plus affectés au désintéressement des intervenants qui auraient été colloqués si la procédure de faillite avait suivi son cours. Elle répond sur tout son patrimoine, y compris sur des droits patrimoniaux qui n'auraient pas été portés à la connaissance de l'office et, partant, n'auraient pas été inventoriés, de toutes ses dettes, nées avant ou après l'ouverture de la faillite (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2001, n° 25 ad art. 230a LP).”

“221 ss LP) donne une vision d'ensemble sur le patrimoine du failli et tend à assurer sa conservation. Il permet d'établir les actifs du failli. Les immeubles sont portés d'office à l'inventaire, avec l'indication des droits des tiers inscrits, annotés ou mentionnés au registre foncier. Les droits de gage portant sur les immeubles du failli sont aussi portés à l'inventaire. Les créanciers ont qualité pour porter plainte contre une décision de l'office des faillites refusant d'inventorier un bien. Les valeurs patrimoniales tombant dans la masse sont déterminées au jour de l'ouverture de la faillite et non pas lors de la prise d'inventaire (VOUILLOZ, op. cit., n° 3, 8, 14 et 21 ad art. 221 LP; cf. aussi sur la qualité de plaignant des créanciers: ATF 104 III 23 consid. 1). La description de l'état des actifs constitue le fondement de la requête de l'office des faillites au juge de la faillite tendant à la suspension faute d'actif (cf. art. 39 OAOF; SCHMID/JENT-SØRENSEN, op. cit., p. 641), raison pour laquelle les valeurs grevées de droits de gage au sens de l'art. 230a al. 2 LP désignent les actifs saisissables inventoriés dans la faillite qui auraient été affectés au désintéressement des créanciers si la liquidation avait suivi son cours (dans ce sens sur la notion d'actifs compris dans la succession selon l'art. 230a al. 1 LP: ATF 145 III 499 consid. 3.3.1).”

“Nicht stichhaltig ist weiter das Vorbringen des Beschwerdeführers, die Beschwerdegegnerin habe im Zusammenhang mit der Grundpfandverwertung keinen Verlustschein (gemeint wohl: Pfandausfallschein) vorgelegt, weshalb sie über keinen Rechtsöffnungstitel verfüge. Wie erwähnt (vorne E. 2.3), verfügt die Beschwerdegegnerin mit dem Bürgschaftsvertrag sowie den Kreditverträgen über taugliche provisorische Rechtsöffnungstitel. Der Beschwerdeführer übersieht, dass es gemäss Art. 82 Abs. 2 SchKG ihm selbst oblag, Einwendungen welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft zu machen und die Beschwerdegegnerin nicht auf eine Urkunde in der Qualität eines Rechtsöffnungstitels angewiesen war, um seinen Einwand, die Hauptschuld sei bereits vollständig getilgt worden, zu widerlegen. Sodann geht der Beschwerdeführer fehl in der Annahme, es sei dadurch, dass die Beschwerdegegnerin als Gläubigerin im Rahmen der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG das Grundstück der Hauptschuldnerin selbst ersteigert habe, zu einer Konfusion im Sinne von Art. 118 Abs. 1 OR gekommen, was zum (vollständigen) Erlöschen der Hauptforderung und folglich auch zur Beendigung der Bürgschaft geführt habe. Unter anderem übersieht der Beschwerdeführer, dass im Rahmen der Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG keine Überbindung der fällig gewesenen Schuld stattgefunden hat. Zur Überbindung von grundpfandgesicherten Schulden kommt es bloss dann, wenn die Schuld nicht fällig ist. Ist sie hingegen fällig, wird sie "nicht überbunden, sondern vorweg aus dem Erlös bezahlt" (Art. 135 Abs. 1 letzter Satz SchKG). Entgegen der offenbar vom Beschwerdeführer ebenfalls vertretenen Auffassung hatte auch der Untergang der Grundpfandrechte in der gegen die Hauptschuldnerin geführten Zwangsvollstreckung nicht das (vollständige) Erlöschen der pfandgesicherten Forderung zur Folge (s. auch zit. Urteil 5A_295/2023 E. 5.4).”

“En d'autres termes, il doit s'agir d'un acte matériel qui a pour but la continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et qui produit des effets externes. Ne constituent en conséquence pas des mesures sujettes à plainte la simple confirmation d'une décision déjà prise, une communication de l'Office sur ses intentions ou un avis. Une "décision" de l'Office refusant de revenir sur une mesure prise antérieurement par lui n'est pas le point de départ d'un nouveau délai de plainte et ne constitue pas une nouvelle mesure susceptible de plainte (ATF 142 III 643 consid. 3; ATF 129 III 400 consid. 1.1; 128 III 156 consid. 1c; ATF 116 III 91 consid. 1; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 1999, n° 12 et 13 ad art. 17-21 LP, n° 16 ad art. 8 LP; Erard, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 10 ad art. 17 LP). 1.2.2 En l'espèce, l'Office a rendu le 17 décembre 2020 une décision de rejet de la demande du plaignant visant la réalisation de son gage suite à la suspension de la liquidation de la faillite faute d'actif fondée sur l'art. 230a al. 2 LP. Le plaignant n'a pas formé de plainte contre cette décision et il a affirmé renoncer à réclamer la réalisation du gage sur cette base légale. En revanche, il a formulé une nouvelle demande de cession des biens objet du gage fondée sur l'art. 230a al. 3 LP. L'Office l'a rejetée par le courrier du 16 mars 2021dans lequel il a développé la même argumentation que celle ayant motivé la décision de rejet du 17 décembre 2020. Si l'argumentation à l'appui des deux décisions de l'Office est la même et qu'il existe un lien indéniable de cause à effet entre elles, il s'agit pourtant bien de deux décisions différentes dont la seconde n'est pas la simple confirmation de la première. En effet, chacune de ces décisions répond à une demande différente du plaignant, dans le premier cas fondée sur l'art. 230a al. 2 LP et dans le second cas fondée sur l'art. 230a al. 3 LP, dont les conditions d'applications ne sont pas similaires. Sous l'angle formel de la recevabilité, il faut donc admettre qu'il y a bien deux décisions distinctes faisant partir chacune un délai de plainte distinct.”

“2 En l'espèce, l'Office a rendu le 17 décembre 2020 une décision de rejet de la demande du plaignant visant la réalisation de son gage suite à la suspension de la liquidation de la faillite faute d'actif fondée sur l'art. 230a al. 2 LP. Le plaignant n'a pas formé de plainte contre cette décision et il a affirmé renoncer à réclamer la réalisation du gage sur cette base légale. En revanche, il a formulé une nouvelle demande de cession des biens objet du gage fondée sur l'art. 230a al. 3 LP. L'Office l'a rejetée par le courrier du 16 mars 2021dans lequel il a développé la même argumentation que celle ayant motivé la décision de rejet du 17 décembre 2020. Si l'argumentation à l'appui des deux décisions de l'Office est la même et qu'il existe un lien indéniable de cause à effet entre elles, il s'agit pourtant bien de deux décisions différentes dont la seconde n'est pas la simple confirmation de la première. En effet, chacune de ces décisions répond à une demande différente du plaignant, dans le premier cas fondée sur l'art. 230a al. 2 LP et dans le second cas fondée sur l'art. 230a al. 3 LP, dont les conditions d'applications ne sont pas similaires. Sous l'angle formel de la recevabilité, il faut donc admettre qu'il y a bien deux décisions distinctes faisant partir chacune un délai de plainte distinct. 1.2.3 La plainte est par conséquent également recevable à cet égard. 2. 2.1.1 Dans un premier moyen, le plaignant reproche à l'Office de ne pas lui avoir notifié personnellement les actes et décisions de liquidation selon les règles de la faillite de A______ SA, nonobstant la teneur de l'art. 233 LP, le privant de la possibilité de porter plainte contre les différentes mesures prises (notamment la décision d'exclure de l'exécution forcée des parcelles 1______ et 2______ du B______), ni de lui avoir fixé de délais au sens des art. 230a al. 2 et 3 LP. La violation de ces dispositions entraînait la nullité des actes de l'Office (art. 22 LP) et lui permettait de s'en prévaloir nonobstant la clôture de la liquidation et d'exiger que l'Office reprenne la liquidation en lui proposant la cession des biens gagés en application de l'art.”

“Lorsque s’instaure une gérance légale complète sur une part de copropriété par étages, l’office remplace le débiteur dans tous ses droits d’administration, étant admis que le maintien en bon état de rendement de parts de copropriété est étroitement lié à celui de l’immeuble tout entier. Des mesures peuvent devoir être prises à cette fin, qui concernent les parties communes. Cela justifie notamment que l’office prenne part aux assemblées de copropriétaires et y exerce les droits inhérents aux parts de copropriété qu’il doit gérer (Ochsner, op. cit., 169 et la note infrapaginale n° 98).                 aa) Dans la faillite, la gérance légale commence au prononcé de la faillite et perdure jusqu’à ce que la faillite soit suspendue faute d’actifs au sens de l’art. 230 LP, le cas échéant (Defago Gaudin, L'immeuble dans la LP: Indisponibilité et gérance légale, 2006, n° 433 et 435 ; Jeandin, op. cit., pp. 86-87). Si un créancier gagiste exerce alors le droit que lui confère l’art. 230a al. 2 LP et demande la réalisation du gage, cette exécution spéciale reste en main de l’office des faillites, éventuellement délégataire, qui exerce donc la gérance légale pendant les opérations de réalisation (ATF 56 III 121 ; Vouilloz, Commentaire romand, Poursuite et faillite, n. 25 ad art. 230a LP et les références citées). Lorsque l’immeuble sort de la masse, les pouvoirs de gérance demeurent des prérogatives de l’office jusqu’à l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (Defago Gaudin, op. cit., n° 436).                 bb) Dans la faillite, les actes de gérance légale sont accomplis dans le cadre général de la mission d’administration et de conservation des biens dont l’autorité est investie en application de l’art. 240 LP. Les art. 16 à 22 ORFI sont applicables par analogie dans la faillite (Defago Gaudin, op. cit., n° 511).                 Selon l’art. 17 ORFI, la gérance et la culture de l’immeuble saisi comprennent toutes les mesures nécessaires pour entretenir l’immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites réparations, les ensemencements et plantations, la conclusion et le renouvellement - et le paiement des primes - des assurances usuelles, la résiliation des baux, l’expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites, l’exercice du droit de rétention du bailleur, le paiement des redevances courantes (pour le gaz, l’eau, l’électricité, etc.”

“Contrairement à une gérance conventionnelle, exercée en faveur du propriétaire de l'immeuble (dont les intérêts sont prépondérants), la gérance légale est issue d'un acte relevant de la puissance publique sans rapport avec la volonté du propriétaire (dessaisissement du débiteur) et dont les contours n'ont rien de contractuel mais sont fixés pour l'essentiel par la LP et l'ORFI (JEANDIN, La gérance légale d'immeuble, in BlSchK 2015, p. 82 et la référence). En cas de faillite, la gérance légale d'un immeuble par l'Office commence au prononcé de la faillite et perdure jusqu'à ce que la faillite soit révoquée conformément à l'art. 195 LP, jusqu'à ce que le bien immobilier soit réalisé dans la liquidation ordinaire ou sommaire de la faillite ou jusqu'à ce que la faillite soit suspendue faute d'actifs au sens de l'art. 230 LP; il n'y a pas d'instauration, ni de réglementation expresse de la gérance légale en cas de faillite car elle fait implicitement partie des tâches de l'Office et de l'administration de la faillite (Defago Gaudin, op. cit., n° 324 ss et 403). Lorsque la faillite est suspendue, le créancier gagiste, notamment hypothécaire, peut demander la réalisation du gage en application de l'art. 230a al. 2 LP qui constitue une exécution spéciale (réalisation du gage), menée dans le cadre d'une exécution générale (faillite). Par économie de procédure, cette exécution spéciale n'est toutefois pas transmise à l'Office des poursuites et reste en mains de l'Office des faillites qui exerce donc la gérance légale pendant les opérations de réalisation (ATF 97 III 34, 38, JdT 1972 II 2; ATF 56 III 121; Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 25 ad art. 230 LP; Vouilloz, La suspension de la faillite faute d'actifs, in : Jusletter du 28 octobre 2019, p. 20 ss). 4.1.2 Les actes de gérance légale sont décrits aux art. 17 et 18 ORFI relatifs à la saisie, applicables également par analogie à la réalisation de gage (art. 101 al. 1 ORFI) et à la faillite (Defago Gaudin, op. cit., n° 510 et 511). Il s'agit de mesures ordinaires et de mesures exceptionnelles. A teneur de l'art. 17 ORFI, les mesures ordinaires sont toutes celles nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites réparations, les ensemencements et plantations, la conclusion et le renouvellement des assurances usuelles, la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuite, l'exercice du droit de rétention du bailleur, le paiement des redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, etc.”

“9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est recevable. 2. Il sera donné acte aux parties de ce qu'elles s'entendent sur le fait que la décision entreprise enjoignait la plaignante à verser une "avance" de frais au sens de l'art. 98 LP cum 230a LP et que le débat sémantique sur le sens à donner au terme "versement" contenu dans la décision du 4 février 2021 est devenu sans objet. 3. Il sera également donné acte aux parties de ce qu'elles s'accordent à considérer, à l'instar de la Chambre de céans, que les primes d'assurance bâtiment appartiennent aux frais nécessaires assumés par la gérance légale instaurée dans le cadre de l'art. 230a LP. 4. Par ailleurs, la Chambre de surveillance constate que la question de savoir sil'Office pouvait rendre une nouvelle décision sur les primes d'assurance bâtiment, alors que ses décisions antérieures étaient contestées devant le Tribunal fédéral, est également devenue sans objet, le recours de la plaignante contre la décision du 4 février 2021 ayant été déclaré irrecevable. Cette décision est ainsi en force et elle invitait justement l'Office à fixer notamment les avances de frais nécessaires à la poursuite de la procédure de réalisation de gage fondée sur l'art. 230a LP. 5. Quant à la contestation du montant de l'avance de frais destinée à couvrir les primes d'assurance, qui n'aurait pas été justifié par l'Office, elle n'a plus lieu d'être, l'Office ayant produit les documents propres à motiver le montant requis, soit les factures de l'assureur. 6. Finalement, s'agissant de la justification d'une partie de l'avance de frais litigieuse par des émoluments relatifs à des actes rédigés par l'Office et destinés à la Chambre de surveillance dans le cadre de la précédente procédure de plainte, il faut admettre qu'il s'agit d'une manière indirecte d'obtenir des dépens pour l'Office, ce qui est contraire aux 27 al.”

“9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est recevable. 2. Il sera donné acte aux parties de ce qu'elles s'entendent sur le fait que la décision entreprise enjoignait la plaignante à verser une "avance" de frais au sens de l'art. 98 LP cum 230a LP et que le débat sémantique sur le sens à donner au terme "versement" contenu dans la décision du 4 février 2021 est devenu sans objet. 3. Il sera également donné acte aux parties de ce qu'elles s'accordent à considérer, à l'instar de la Chambre de céans, que les primes d'assurance bâtiment appartiennent aux frais nécessaires assumés par la gérance légale instaurée dans le cadre de l'art. 230a LP. 4. Par ailleurs, la Chambre de surveillance constate que la question de savoir sil'Office pouvait rendre une nouvelle décision sur les primes d'assurance bâtiment, alors que ses décisions antérieures étaient contestées devant le Tribunal fédéral, est également devenue sans objet, le recours de la plaignante contre la décision du 4 février 2021 ayant été déclaré irrecevable. Cette décision est ainsi en force et elle invitait justement l'Office à fixer notamment les avances de frais nécessaires à la poursuite de la procédure de réalisation de gage fondée sur l'art. 230a LP. 5. Quant à la contestation du montant de l'avance de frais destinée à couvrir les primes d'assurance, qui n'aurait pas été justifié par l'Office, elle n'a plus lieu d'être, l'Office ayant produit les documents propres à motiver le montant requis, soit les factures de l'assureur. 6. Finalement, s'agissant de la justification d'une partie de l'avance de frais litigieuse par des émoluments relatifs à des actes rédigés par l'Office et destinés à la Chambre de surveillance dans le cadre de la précédente procédure de plainte, il faut admettre qu'il s'agit d'une manière indirecte d'obtenir des dépens pour l'Office, ce qui est contraire aux 27 al.”

“Le 23 décembre 2020, l'État de Vaud, agissant par l'Administration cantonale des impôts, a requis de l'office l'application de l'art. 230a al. 3 LP et qu'il lui soit offert la cession des parcelles n° xxx et yyy du W.________, estimées fiscalement à 9'000 fr. pour l'une et 91'000 fr. pour l'autre. Il alléguait désormais et justifiait par pièces une créance fiscale totale de 3'434 fr. 75, subdivisée en quatorze montants, tous inférieurs à 1'000 fr. B.c.b. Par courrier du 16 mars 2021, l'office a déclaré s'en tenir à sa décision d'irrecevabilité du 17 décembre 2020. B.d. B.d.a. Par acte expédié le 25 mars 2021 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice de Genève (ci-après: chambre de surveillance), l'État de Vaud, agissant par l'Administration cantonale des impôts, a formé une plainte contre la décision formalisée par le courrier du 16 mars 2021. Il a conclu à son annulation et à ce qu'il soit ordonné à l'office de requérir la réouverture de la faillite de A.________ SA et de suivre la procédure de faillite au sens de l'art. 230a al. 3 LP. Il soulignait que sa demande du 23 décembre 2020 n'avait pas pour but de remettre en cause la décision du 17 décembre 2020 dont il prenait acte, mais à ce que l'office applique désormais l'art. 230a al. 3 LP. B.d.b. Par décision du 21 octobre 2021, la chambre de surveillance a rejeté la plainte du 25 mars 2021 contre la décision du 16 mars 2021 de l'office refusant la réouverture de la liquidation selon les règles de la faillite de A.________ SA et de céder les parcelles n° xxx et yyy du W.________ à l'État de Vaud. C. Par acte posté le 3 novembre 2021, l'État de Vaud, agissant par l'Administration cantonale des impôts, interjette un recours en matière civile contre cette décision devant le Tribunal fédéral. Il conclut principalement sa réforme, en ce sens que sa plainte est admise, que la décision de l'office du 16 mars 2021 est révoquée et qu'ordre est donné à l'office de suivre la procédure de liquidation des actifs de A.________ SA selon les dispositions de l'art. 230a al. 3 LP.”

“L'Office a formellement déclaré la requête en réalisation de gage de l'OIPM du 23 octobre 2020 irrecevable par décision du 17 décembre 2020 en raison de sa tardiveté, soit un an et demi après l'ouverture de la liquidation selon les règles de la faillite et un mois et demi après la clôture de la liquidation. Il rappelait qu'en outre la faible valeur des parcelles l'avait conduit à les exclure de l'exécution forcée. Il constatait par ailleurs que l'OIPM n'avait pas contesté, dans le délai de dix jours, les décisions de clôture de la liquidation selon les règles de la faillite et d'exclusion des parcelles de l'exécution forcée. Si un processus de réalisation de gage devait néanmoins être ouvert, l'Office avertissait qu'il requérait une avance de frais de 10'000 fr. La décision mentionnait qu'elle pouvait faire l'objet d'une plainte dans le délai de dix jours suivant sa notification auprès de l'autorité de surveillance. n. L'ETAT DE VAUD, soit pour lui l'Administration cantonale des impôts, est intervenu à nouveau auprès de l'Office le 23 décembre 2020 pour demander l'application de l'art. 230a al. 3 LP et qu'il lui soit offert la cession des parcelles 1______ et 2______ du B______, estimées fiscalement à respectivement 9'000 fr et 91'000 fr. Il alléguait désormais et justifiait par pièces une créance fiscale totale de 3'434 fr. 75, subdivisée en quatorze montants, tous inférieurs à 1'000 fr. o. Dans un courrier du 16 mars 2021, l'Office a en substance déclaré s'en tenir à la décision d'irrecevabilité du 17 décembre 2020 rendue suite à la demande du 23 octobre 2020 de l'OIMP, de même qu'à ses considérants. B. a. Par acte expédié le 25 mars 2021 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance), l'ETAT DE VAUD, soit pour lui l'Administration cantonale des impôts, a formé une plainte contre la décision formalisée par le courrier du 16 mars 2021, conclu à son annulation, puis à ce qu'il soit ordonné à l'Office de requérir la réouverture de la faillite de A______ SA et de suivre la procédure de faillite au sens de l'art. 230a al. 3 LP.”

“Elle avait fait l'objet d'une publication dans la FOSC, de même que la suspension de la liquidation pour défaut d'actif. Or, sur le vu de ces publications, le plaignant n'était pas intervenu en temps voulu dans la liquidation, raison pour laquelle le délai prévu par l'art. 230a al. 2 LP ne lui avait pas été fixé, étant précisé que l'office n'avait aucune raison d'investiguer pour découvrir d'éventuelles créances garanties par gages immobiliers qui ne ressortaient d'aucune inscription. Ainsi, en l'absence d'annonce d'un créancier gagiste dans le délai pour procéder à l'avance des frais de liquidation, l'office n'avait pas à ouvrir de délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP, ni à enclencher le processus en cascade prévue par les al. 2, 3 et 4 de l'art. 230a LP. L'autorité de surveillance en a conclu qu'aucun reproche ne pouvait être adressé à l'office dans la conduite des opérations de liquidation de A.________ SA qui pourraient entraîner la nullité de ses actes, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à réouverture de la liquidation et à fixation d'un délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Ensuite, l'autorité de surveillance a considéré que, même si les décisions de l'office d'appliquer l'art. 92 LP aux personnes morales et à d'autres biens que ceux visés à l'alinéa 1 de cette norme devaient se révéler erronées, question qui pouvait rester ouverte, le plaignant n'avait pas contesté ces décisions dans le délai de plainte qui courait dès la connaissance de l'inventaire. Ainsi, les décisions de l'office, contenues dans l'inventaire, déclarant insaisissables les deux parcelles litigieuses étaient définitives et exécutoires, étant précisé qu'elles n'étaient pas nulles, faute de porter une atteinte intolérable aux besoins de stricte nécessité de la débitrice. L'autorité de surveillance en a conclu qu'aucune violation des art. 92 et 224 LP ne permettait de constater la nullité des actes de l'office, autorisant la réouverture de la liquidation de A.________ SA et la fixation d'un délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP. Enfin, l'autorité de surveillance a considéré que c'était essentiellement le plaignant qui avait provoqué la situation qu'il stigmatisait aujourd'hui par son inaction pendant la processus de liquidation de A.”

“2 et 3 LP, lorsque la masse d'une personne morale en faillite comprend des valeurs grevées de droits de gage et que la faillite a été suspendue faute d'actif sans qu'aucun créancier ne procède à l'avance des frais de liquidation (art. 230 al. 1 et 2 LP), chaque créancier gagiste peut néanmoins exiger de l'Office la réalisation de son gage. L'Office lui impartit un délai à cet effet. Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti, les actifs sont, après déduction des frais, cédés à l'Etat avec les charges qui le grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle; cette cession n'intervient cependant que si l'autorité cantonale compétente ne la refuse pas. En application de ces dispositions, la liquidation des objets gagés se fait en cascade : requête d'un créancier gagiste, remise des biens gagés à l'Etat ou réalisation spécifique (Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 23 ad art. 230a LP). Tout créancier gagiste peut exiger de l'office des faillites la réalisation de son gage. L'office lui impartit un délai à cet effet (art. 230a al. 2 LP). La réalisation prévue à l'art. 230a al. 2 LP constitue une exécution spéciale (réalisation du gage), menée dans le cadre d'une exécution générale (faillite) (ATF 97 III 34, 38, JdT 1972 II 2; ATF 56 III 121). L'office des faillites du siège de la personne morale est compétent (art. 46 al. 2; ATF 56 III 120) y compris pour les objets gagés (dont les immeubles) situés à l'extérieur de l'arrondissement de l'office. L'aide de l'office des faillites du lieu de situation de la chose peut être requise le cas échéant (Vouilloz , op. cit., n° 25 ad art. 230a LP). Dès qu'il a connaissance de l'existence du gage, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leur gage (art. 230a al. 2, 2e phr. LP). Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage. Le silence du créancier gagiste entraîne ainsi une conséquence juridique grave: il perd son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art.”

“Les personnes morales peuvent aussi être poursuivies par voie de saisie pendant deux ans, tant qu'elles n'ont pas été radiées du registre du commerce (art. 230 al. 3 LP; art. 66 al. 2, 2ème et 4ème phr. ORC). Cette voie n'est cependant ouverte qu'aux seuls créanciers non gagistes. Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu (ATF 71 III 168) procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste au sens des al. 3 et 4 de l'art. 230a LP (Vouilloz , op. cit., n° 22 ad art. 230a LP). 2.3 En l'espèce, la décision de dissolution et de liquidation selon les règles de la faillite de A______ SA a été notifiée conformément aux règles susmentionnées. Elle a fait l'objet d'une publication dans la FOSC. La suspension de la liquidation pour défaut d'actif a également été publiée conformément aux dispositions légales. Le plaignant n'est pas intervenu, sur le vu de ces publications, en temps voulu, dans la liquidation, raison pour laquelle le délai prévu par l'art. 230a al. 2 LP ne lui a pas été fixé. Faute d'annonce, les créances et les gages du plaignant ne pouvaient être connus de l'Office et ce dernier n'avait aucune obligation d'investiguer pour découvrir d'éventuelles créances garanties par des gages immobiliers qui ne ressortaient d'aucune inscription. Le plaignant n'est pas crédible lorsqu'il prétend que l'Office aurait dû savoir que A______ SA aurait accumulé des dettes fiscales envers l'ETAT DE VAUD garanties par hypothèque légale valables sans inscription, sans expliquer comment l'Office aurait pu disposer d'éléments en ce sens. En tout état, l'art. 233 LP n'est pas une base légale pertinente en l'occurrence pour reprocher à l'Office de ne pas avoir notifié individuellement au plaignant l'avis d'ouverture de la liquidation selon les règles de la faillite, le plaignant n'étant pas un "créancier connu" au sens de cette disposition et cette norme ne s'appliquant que pour la liquidation en la forme ordinaire ou sommaire, mais pas en cas de suspension de la liquidation pour défaut d'actif.”

“Die Beschwerdeführer sind - wie schon im angefochtenen Entscheid - in ihrer Eingabe an das Bundesgericht einzeln aufgeführt, indes haben sie beim Konkursamt die Abtretung zur gesamten Hand verlangt und können daher nur als Erbengemeinschaft auftreten. Die Parteibezeichnung wird entsprechend angepasst. Als Erben, welche die Abtretung nach Art. 230a Abs. 1 SchKG verlangen, sind sie vom angefochtenen Entscheid besonders berührt und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde gegen den letztinstanzlich ergangenen Entscheid ist einzutreten (Art. 75 Abs. 1 und Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG).”

“Die Beschwerdeführer sind - wie schon im angefochtenen Entscheid - in ihrer Eingabe an das Bundesgericht einzeln aufgeführt, indes haben sie beim Konkursamt die Abtretung zur gesamten Hand verlangt und können daher nur als Erbengemeinschaft auftreten. Die Parteibezeichnung wird entsprechend angepasst. Als Erben, welche die Abtretung nach Art. 230a Abs. 1 SchKG verlangen, sind sie vom angefochtenen Entscheid besonders berührt und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde gegen den letztinstanzlich ergangenen Entscheid ist einzutreten (Art. 75 Abs. 1 und Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG).”

“Folglich sind die Kosten der Verwertung von Pfandgegenständen bei der Festlegung der Höhe der Sicherheitsleistung gemäss Art. 230 Abs. 2 SchKG nicht zu berücksichtigen. Falls das Konkursverfahren weitergeführt wird, kann das Konkursamt vom Pfandgläubiger einen Vorschuss für die Pfandverwaltung und -verwertung verlangen (BGE 71 III 153 E. 6). Am Gesagten ändert nichts, dass sich die Kostenvorschussverfügung gemäss Art. 230 Abs. 2 SchKG an alle Gläubiger, also auch an die Pfandgläubiger richtet. Es steht ihnen frei, den Vorschuss zu leisten, wenn sie sich von der Durchführung eines Konkursverfahrens einen Vorteil erhoffen, etwa weil sie zwar einen Pfandausfall befürchten, aber eine Dividende auf den ungedeckten Teil ihrer Forderung erwarten. Nur in diesem Fall müssen sie sich an den allgemeinen Kosten des Konkursverfahrens beteiligen, die durch den Vorschuss gemäss Art. 230 Abs. 2 SchKG gedeckt werden sollen. Im Übrigen werden sie jedoch am Konkursverfahren häufig kein Interesse haben, da sie auch bei Einstellung desselben ihre Rechte geltend machen können (Art. 230 Abs. 4 und Art. 230a Abs. 2 SchKG). Umgekehrt kann es sein, dass die nicht pfandgesicherten Gläubiger ein Interesse an der Verwertung der Pfandobjekte haben, da sie sich daraus einen Überschuss erhoffen. Dies führt jedoch nicht zu einer Abweichung von der Kostenverteilung gemäss Art. 262 SchKG und Art. 85 KOV und damit auch nicht zu einer anderen Kostenvorschussberechnung im Rahmen von Art. 230 Abs. 2 SchKG.”

“232 LP); lorsque le bien est grevé d'un gage - ce qui est le cas en l'espèce - les frais résultant de la gérance légale des immeubles engagés sont normalement couverts par les produits qu'ils engendrent, chaque immeuble engagé supportant uniquement les frais de sa gestion grâce à ses loyers et fermages et au produit de sa réalisation (art. 262 al. 2 LP); en cas d'insuffisance des produits de l'immeuble ou de liquidités, voire de biens rapidement et facilement réalisables dans la masse en faillite, une avance peut être exigée du créancier ayant requis la faillite sur la base de l'art. 169 al. 2 LP pour la couverture des coûts engendrés par la gérance légale; si le juge de la faillite n'a pas ordonné l'avance des frais, l'Office peut l'exiger et encore l'augmenter ultérieurement (Defago Gaudin, op. cit., n° 588 ss, 602 et 603; Cometta, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 3 et 4 ad art. 169 LP; Nordmann, Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs II, n° 6 ad art. 169 LP); c) si la faillite est suspendue faute d'actifs et que le créancier gagiste requiert la réalisation de l'immeuble engagé en application de l'art. 230a al. 2 LP, l'Office des faillites exigera de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP) dans un certain délai; si le créancier laisse expirer le délai, il abandonne tacitement son droit de gage; le silence du créancier gagiste entraîne en effet la perte de son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP - le droit de gage demeurant, le créancier peut toutefois encore introduire une poursuite en réalisation de gage au sens des art. 151 et ss LP (ATF 71 III 168; Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 29 ad art. 230a LP; Vouilloz, La suspension de la faillite faute d'actif, in : Jusletter du 28 octobre 2019, p. 22). En vertu de l'art. 68 LP, applicable de manière générale aux avances de frais, le montant de l'avance, évalué par l'Office des poursuites, doit permettre de couvrir les frais de chaque acte de poursuite requis; il est rectifié si un nouvel examen démontre qu'il n'est pas suffisant pour couvrir les dépenses en vue. L'Office dispose d'une marge d'appréciation pour fixer l'avance dans le cadre des règles posées par l'OELP.”

“Il fatto che, per ipotesi, non tutti i beni dell’eredità siano stati realizzati non legittima la reclamante ad agire con un’esecuzione individuale. Infatti, qualora quei beni siano stati inventariati dall’Ufficio dei fallimenti, che avesse però considerato insufficiente il prevedibile ricavo della loro realizzazione per coprire le spese di una procedura di liquidazione (sommaria), la reclamante avrebbe dovuto – e dovrebbe tuttora – chiedere all’Ufficio di avviare la procedura dell’art. 230a LEF. Ove invece l’Ufficio non fosse stato a conoscenza dei beni in questione, la reclamante dovrebbe, se il loro valore permettesse di coprire almeno le spese di una procedura sommaria, esigere dall’Ufficio un intervento presso il giudice del fallimen­to affinché questi possa decidere, a posteriori, l’apertura di una procedura di liquidazione sommaria od ordinaria (DTF 110 II 396 consid. 2; DTF 102 III 78 consid. 5, Jeandin in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 3 ad art. 269 LEF con rinvii; François Vouilloz, La suspension de la faillite faute d’actif, in BlSchK, 2001 p. 42-43). In un caso come nell’altro, è data unicamente la possibilità di una procedura generale e collettiva (quel­la speciale dell’art. 230a LEF o quella ordinaria o sommaria degli art. 221 segg.), ad esclusione di qualsiasi esecuzione speciale e individuale. In effetti, anche la ripartizione di attivi della massa fallimentare scoperti dopo la chiusura del fallimento per mancanza di attivo deve aver luogo nel quadro di una (nuova) procedura di fallimento, secondo il principio dell’art.”

“Gegen den Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde, welcher die (teilweise) verweigerte Abtretung von Erbschaftsaktiven durch das Konkursamt gemäss Art. 230a Abs. 1 SchKG zum Gegenstand hat, ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig eines Streitwertes gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit a BGG; Urteil 5A_282/2013 vom 30. September 2013 E. 3.2).”

“Verlangen mehrere Erben die Abtretung der Nachlassaktiven an sie ("an die Erbengemeinschaft"; Art. 230a Abs. 1 SchKG) insgesamt, so bilden sie aufgrund der (zustimmenden) Verfügung des Konkursamts (mangels anderer Abrede) ein Gesamthandverhältnis (GASSER, a.a.O., S. 56). Mit Blick auf einen allfälligen Zivilprozess stellen sie eine notwendige Streitgenossenschaft dar (Art. 70 Abs. 1 ZPO; BGE 140 III 598 E. 3.2). Bezogen auf den vorliegenden Fall entscheiden die drei Erben einstimmig über das weitere Vorgehen. Nicht auszuschliessen ist, dass zwei Erben eine Klage gegen ihre Miterbin in Betracht ziehen, um das Nachlassaktivum Nr. 5 geltend zu machen, und die drei Beschwerdeführer in der konkreten Situation durchaus unterschiedliche Interessen haben können. Von offensichtlichem Rechtsmissbrauch des Vorgehens nach Art. 230a Abs. 1 SchKG kann insoweit nicht gesprochen werden.”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“17 LP, dès la connaissance de l'inventaire, laquelle aurait dû avoir lieu dans le délai fixé par l'Office aux créanciers pour procéder à l'avance de frais suite à la suspension de la liquidation. Les décisions de l'Office, contenues dans l'inventaire, déclarant insaisissables les deux parcelles litigieuses sont par conséquent définitives et exécutoires, étant précisé qu'elles ne sauraient être frappées de nullité faute de porter une atteinte intolérable aux besoins de stricte nécessité de la débitrice. Aucune violation des art. 92 al. 2 et 224 LP ne permet donc de remettre en cause l'activité de l'Office et de constater l'éventuelle nullité de ses actes, autorisant une réouverture de la liquidation et la fixation d'un délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP. 4. Globalement, le plaignant fait grief à l'Office d'avoir, par la manière dont il a conduit la liquidation de A______ SA, induit une situation inextricable en provoquant la déshérence de biens immobiliers, raison pour laquelle il convient d'appliquer la solution autorisée par l'art. 230a al. 3 LP, soit que les biens en question lui soient cédés à titre gratuit dans le cadre d'une réouverture de la liquidation de la société. La mission de l'Office est de procéder à la liquidation de la débitrice conformément à la LP selon les règles de la faillite et non pas de favoriser des solutions de pure opportunité ou favorables à un créancier. En l'espèce, il a été retenu dans les considérants précédents que l'Office avait correctement appliqué les normes pertinentes. Par ailleurs, c'est essentiellement le plaignant qui a provoqué la situation qu'il stigmatise aujourd'hui par son inaction pendant le processus de liquidation de A______ SA, dont il était d'ailleurs dûment informé, à l'instar des autres créanciers, puisque l'entrée en liquidation, ainsi que la suspension de la liquidation pour faute d'actif de la société ont été publiées dans la FOSC et que l'Office a requis à plusieurs reprises que des actes d'exécution forcée soient entrepris par les autorités vaudoises. Il n'appartient pas à la Chambre de céans de trouver des solutions permettant de suppléer aux carences du plaignant, même si elle perçoit bien l'avantage pratique que ce dernier pourrait tirer d'une application de l'art.”

“En l'espèce, le reproche que l'autorité de surveillance formule à l'endroit du recourant selon lequel il n'est pas intervenu en temps voulu est infondé. De même, son argumentation qui tend à dédouaner l'office d'une quelconque erreur n'est pas pertinente. En effet, tant que la société n'est pas radiée, le créancier gagiste peut demander la réalisation de son gage au sens de l'art. 230a al. 2 LP. La loi ne lui impose pas de délai particulier à cette fin. Par ailleurs, au stade de la suspension de la faillite, si l'inventaire des biens est dressé, il n'y a eu ni appel aux créanciers, ni état de collocation précisant l'état des charges. En outre, l'office doit mettre en oeuvre d'office la procédure de l'art. 230a al. 2, 3 et 4 LP, notamment en commençant par fixer un délai au créancier gagiste pour qu'il se détermine, dès qu'il a connaissance de l'existence du droit de gage, indépendamment d'une requête du créancier gagiste en ce sens. En soi, l'office aurait donc pu mettre en oeuvre la procédure de l'art. 230a al. 2 LP lorsque le créancier gagiste s'est manifesté pour demander la réalisation de son gage. Il aurait également pu le faire lorsque le recourant a demandé la cession des actifs, en fixant d'abord le délai de l'alinéa”

“Die Beschwerdeführer sind - wie schon im angefochtenen Entscheid - in ihrer Eingabe an das Bundesgericht einzeln aufgeführt, indes haben sie beim Konkursamt die Abtretung zur gesamten Hand verlangt und können daher nur als Erbengemeinschaft auftreten. Die Parteibezeichnung wird entsprechend angepasst. Als Erben, welche die Abtretung nach Art. 230a Abs. 1 SchKG verlangen, sind sie vom angefochtenen Entscheid besonders berührt und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde gegen den letztinstanzlich ergangenen Entscheid ist einzutreten (Art. 75 Abs. 1 und Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG).”

“Dès la clôture de la faillite, les créanciers n'ont plus droit à disposer du patrimoine encore existant du failli et les pouvoirs d'administration et de réalisation de l'office s'éteignent, alors que les limitations du pouvoir de disposer du débiteur cessent (ATF 90 II 247 consid. 2; arrêt 5A.28/2004 du 21 janvier 2005 consid. 5.2). L'office est toutefois autorisé à répartir entre ceux qui ont requis la faillite les actifs disponibles, en faisant appel aux principes applicables par analogie en cas de découverte de nouveaux biens après la suspension des opérations (ATF 102 III 78 consid. 5). Quant aux autres actifs inventoriés, ils retombent dans le pouvoir de disposition de l'ex-faillie, représentée par ses organes, ipso facto, dès l'échéance du délai (non utilisé) de l'art. 230 al. 2 LP (arrêt 7B.87/2006 du 21 septembre 2006 consid. 2), sous réserve des valeurs grevées d'un droit de gage (cf. art. 230a al. 2 LP; infra consid. 6.1.3; SCHMID/JENT-SØRENSEN, Zur Liquidation juristischer Personen nach Art. 230a SchKG, in Tatsachen - Verfahren - Vollstreckung, Festschrift für Isaak Meier, 2015, p. 639 ss [642]). Tant que la personne morale reste inscrite, ses droits patrimoniaux inventoriés ne sont plus affectés au désintéressement des intervenants qui auraient été colloqués si la procédure de faillite avait suivi son cours. Elle répond sur tout son patrimoine, y compris sur des droits patrimoniaux qui n'auraient pas été portés à la connaissance de l'office et, partant, n'auraient pas été inventoriés, de toutes ses dettes, nées avant ou après l'ouverture de la faillite (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2001, n° 25 ad art. 230a LP).”

“Quant aux autres actifs inventoriés, ils retombent dans le pouvoir de disposition de l'ex-faillie, représentée par ses organes, ipso facto, dès l'échéance du délai (non utilisé) de l'art. 230 al. 2 LP (arrêt 7B.87/2006 du 21 septembre 2006 consid. 2), sous réserve des valeurs grevées d'un droit de gage (cf. art. 230a al. 2 LP; infra consid. 6.1.3; SCHMID/JENT-SØRENSEN, Zur Liquidation juristischer Personen nach Art. 230a SchKG, in Tatsachen - Verfahren - Vollstreckung, Festschrift für Isaak Meier, 2015, p. 639 ss [642]). Tant que la personne morale reste inscrite, ses droits patrimoniaux inventoriés ne sont plus affectés au désintéressement des intervenants qui auraient été colloqués si la procédure de faillite avait suivi son cours. Elle répond sur tout son patrimoine, y compris sur des droits patrimoniaux qui n'auraient pas été portés à la connaissance de l'office et, partant, n'auraient pas été inventoriés, de toutes ses dettes, nées avant ou après l'ouverture de la faillite (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2001, n° 25 ad art. 230a LP).”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“Hier ist Verfahrenspartei eine anwaltlich vertretene GmbH in Liquidati- on. Nach Einstellung des über die Beschwerdeführerin eröffneten Konkurses mangels Aktiven verlangte die Grundpfandgläubigerin (G._____ AG, u.a. act. 8 S. 4, act. 3/9-10) die Spezialliquidation nach Art. 230a SchKG (act. 3/2-3 und 3/8, act. 1 S. 3). Somit stellt sich die Frage, wie es sich mit der Beschwerdebefugnis eines Gemeinschuldners im Konkursfall verhält. Einem Gemeinschuldner ist das Recht zur Beschwerdeführung zwar nicht grundsätzlich abzusprechen, es ist aber eingeschränkt. Er kann nur gegen Verfügungen in ganz bestimmten Bereichen, die ihn in seiner direkten Interessensphäre betreffen, Beschwerde nach Art. 17 SchKG erheben, insbesondere gegen Verfügungen über die Verwertung von Akti- ven (zum Ganzen BGer 5A_375/2019 vom 16. April 2020 E. 3.3.1.; BSK SchKG I- Cometta/Möckli,”

“Hier ist Verfahrenspartei eine anwaltlich vertretene GmbH in Liquidati- on. Nach Einstellung des über die Beschwerdeführerin eröffneten Konkurses mangels Aktiven verlangte die Grundpfandgläubigerin (G._____ AG, u.a. act. 8 S. 4, act. 3/9-10) die Spezialliquidation nach Art. 230a SchKG (act. 3/2-3 und 3/8, act. 1 S. 3). Somit stellt sich die Frage, wie es sich mit der Beschwerdebefugnis eines Gemeinschuldners im Konkursfall verhält. Einem Gemeinschuldner ist das Recht zur Beschwerdeführung zwar nicht grundsätzlich abzusprechen, es ist aber eingeschränkt. Er kann nur gegen Verfügungen in ganz bestimmten Bereichen, die ihn in seiner direkten Interessensphäre betreffen, Beschwerde nach Art. 17 SchKG erheben, insbesondere gegen Verfügungen über die Verwertung von Akti- ven (zum Ganzen BGer 5A_375/2019 vom 16. April 2020 E. 3.3.1.; BSK SchKG I- Cometta/Möckli,”

“Si des valeurs mises en gage se trouvent dans la masse en faillite d'une personne morale et que la faillite a été suspendue faute d'actifs (art. 230 LP), chaque créancier gagiste peut néanmoins demander à l'office des faillites la réalisation de son gage (art. 230a al. 2 LP; liquidation spéciale). Ainsi, la suspension de la procédure de faillite faute d'actifs et la clôture de la procédure qui en découle ne déploient pas leurs effets sur l'ensemble de la masse en faillite. Chaque créancier hypothécaire peut exclure l'immeuble soumis au gage de la suspension de la faillite et de l'effet de clôture, avec pour conséquence qu'au lieu de la liquidation générale en faveur de tous les créanciers, seule une liquidation spéciale de l'immeuble concerné a lieu (arrêt 5A_896/2010 du 11 mars 2011 consid. 4.2.2). La loi ne règle pas spécifiquement cette réalisation, raison pour laquelle la procédure sommaire de faillite s'applique (art. 231 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1), sauf si les particularités de la liquidation spéciale exigent des dérogations. En particulier, le fait que l'état de collocation se limite à l'état des charges et que les créanciers non garantis par gage n'y participent pas ne change rien au fait que la procédure ("liquidation subséquente") est un instrument du droit de la faillite et qu'elle doit se dérouler selon les principes du droit de la faillite (arrêt 5A_796/2016 du 4 septembre 2017 consid.”

“6.1.3.1. L'art. 230a LP garantit la liquidation des biens d'une personne obérée, dont l'existence a cessé. Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art.”

“Il n'y a pas lieu de s'écarter de cette pratique qui n'est peut-être pas conforme à la volonté historique du législateur de 1994, mais offre de la souplesse aux offices dans l'application des règles sur l'insaisissabilité et évite les gaspillages entraînés par la saisie de biens de valeur insuffisante pour financer leur réalisation, comme en l'espèce. En tout état, la question peut rester ouverte en l'occurrence car, même si les décisions de l'Office devaient se révéler erronées, elles n'ont pas été contestées dans le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 LP, dès la connaissance de l'inventaire, laquelle aurait dû avoir lieu dans le délai fixé par l'Office aux créanciers pour procéder à l'avance de frais suite à la suspension de la liquidation. Les décisions de l'Office, contenues dans l'inventaire, déclarant insaisissables les deux parcelles litigieuses sont par conséquent définitives et exécutoires, étant précisé qu'elles ne sauraient être frappées de nullité faute de porter une atteinte intolérable aux besoins de stricte nécessité de la débitrice. Aucune violation des art. 92 al. 2 et 224 LP ne permet donc de remettre en cause l'activité de l'Office et de constater l'éventuelle nullité de ses actes, autorisant une réouverture de la liquidation et la fixation d'un délai au sens de l'art. 230a al. 2 LP. 4. Globalement, le plaignant fait grief à l'Office d'avoir, par la manière dont il a conduit la liquidation de A______ SA, induit une situation inextricable en provoquant la déshérence de biens immobiliers, raison pour laquelle il convient d'appliquer la solution autorisée par l'art. 230a al. 3 LP, soit que les biens en question lui soient cédés à titre gratuit dans le cadre d'une réouverture de la liquidation de la société. La mission de l'Office est de procéder à la liquidation de la débitrice conformément à la LP selon les règles de la faillite et non pas de favoriser des solutions de pure opportunité ou favorables à un créancier. En l'espèce, il a été retenu dans les considérants précédents que l'Office avait correctement appliqué les normes pertinentes. Par ailleurs, c'est essentiellement le plaignant qui a provoqué la situation qu'il stigmatise aujourd'hui par son inaction pendant le processus de liquidation de A______ SA, dont il était d'ailleurs dûment informé, à l'instar des autres créanciers, puisque l'entrée en liquidation, ainsi que la suspension de la liquidation pour faute d'actif de la société ont été publiées dans la FOSC et que l'Office a requis à plusieurs reprises que des actes d'exécution forcée soient entrepris par les autorités vaudoises.”

“9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est recevable. 2. Il sera donné acte aux parties de ce qu'elles s'entendent sur le fait que la décision entreprise enjoignait la plaignante à verser une "avance" de frais au sens de l'art. 98 LP cum 230a LP et que le débat sémantique sur le sens à donner au terme "versement" contenu dans la décision du 4 février 2021 est devenu sans objet. 3. Il sera également donné acte aux parties de ce qu'elles s'accordent à considérer, à l'instar de la Chambre de céans, que les primes d'assurance bâtiment appartiennent aux frais nécessaires assumés par la gérance légale instaurée dans le cadre de l'art. 230a LP. 4. Par ailleurs, la Chambre de surveillance constate que la question de savoir sil'Office pouvait rendre une nouvelle décision sur les primes d'assurance bâtiment, alors que ses décisions antérieures étaient contestées devant le Tribunal fédéral, est également devenue sans objet, le recours de la plaignante contre la décision du 4 février 2021 ayant été déclaré irrecevable. Cette décision est ainsi en force et elle invitait justement l'Office à fixer notamment les avances de frais nécessaires à la poursuite de la procédure de réalisation de gage fondée sur l'art. 230a LP. 5. Quant à la contestation du montant de l'avance de frais destinée à couvrir les primes d'assurance, qui n'aurait pas été justifié par l'Office, elle n'a plus lieu d'être, l'Office ayant produit les documents propres à motiver le montant requis, soit les factures de l'assureur. 6. Finalement, s'agissant de la justification d'une partie de l'avance de frais litigieuse par des émoluments relatifs à des actes rédigés par l'Office et destinés à la Chambre de surveillance dans le cadre de la précédente procédure de plainte, il faut admettre qu'il s'agit d'une manière indirecte d'obtenir des dépens pour l'Office, ce qui est contraire aux 27 al.”

“L'opération de valorisation a été financée grâce à une ligne de crédit consentie par [la banque] A______ à hauteur de 98'400'000 fr., utilisée à concurrence de 87'886'000 fr. par le biais de la conclusion de divers crédits hypothécaires. e. Le 14 février 2013, A______ a dénoncé le contrat cadre octroyant la ligne de crédit et les crédits hypothécaires qui en découlaient. f. A______ a requis la poursuite puis la faillite de B______ SA, pour une créance de 77'792'074 fr. 26 plus intérêts à 5 % l'an dès le 23 mai 2014. g. La faillite a été prononcée le 26 novembre 2018 et A______ a produit sa créance, garantie par gage, qui a été admise à l'état de collocation. h. La présence de biens immobiliers gagés dans la masse en faillite a impliqué la mise en place d'une gérance légale, déléguée par l'Office cantonal des faillites de Genève (ci-après l'Office) à l'Office des faillites de l'Est vaudois. i. Le juge de la faillite a prononcé la suspension de cette dernière le 7 octobre 2019, faute d'actifs. j. Le 31 octobre 2019, A______ a requis la réalisation de son gage immobilier en application de l'art. 230a LP. k. L'Office a exigé de A______, par décision du 18 novembre 2019, qu'elle procède à la couverture, en application de l'art. 169 al. 1 et 2 LP, des frais encourus par la masse en faillite entre le prononcé de la faillite et la suspension de la liquidation de la faillite en 834'427 fr. 38, notamment composés d'importants frais de gérance légale des immeubles de la faillie. l. Par décision du 19 décembre 2019, l'Office a également requis de A______ une avance de frais de 500'000 fr. permettant de couvrir les frais de réalisation et de gérance légale du gage suite à la réquisition en réalisation du 31 octobre 2019. m. A______ a formé des plaintes contre ces deux décisions les 28 novembre 2019 et 2 janvier 2020 auprès de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance). n. Celle-ci a rendu le 4 février 2021 une décision statuant sur les deux plaintes, annulant les décisions de l'Office. Elle invitait ce dernier à rendre de nouvelles décisions fixant les frais et émoluments de gestion légale en tenant compte des indications figurant dans ses considérants.”

“La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op.”

“1 LEF; Vouilloz in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 10 segg. ad art. 230a LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. III, 2001, n. 44 ad art. 230 LEF, con una riserva a favore delle esecuzioni reviviscenti giunte al pignoramento, fondata sulla DTF 87 III 74 seg. consid. 2, che pare tuttavia caduca dopo l’adozione dell’art. 230a LEF).                                            Nondimeno, anche sotto l’imperio del nuovo diritto, la procedura collettiva speciale esclude le procedure individuali nel senso del­l’art. 230 cpv. 3 LEF, in virtù sia dell’art. 206 LEF sia dell’art. 49 LEF, il quale non trova più applicazione dopo l’inizio di una procedura di liquidazione (cfr. già la DTF 79 III 167 seg. consid. 2; Vouilloz, op. cit., n. 14 ad art. 230; Gilliéron, op. cit., n. 44 e 47 ad art. 230). La procedura di fallimento, pur chiusa formalmente per mancanza di attivo, non termina infatti prima che l’ufficio dei fallimenti abbia d’ufficio portato a termine la procedura di liquidazione dell’art. 230a LEF, la quale ha di conseguenza precedenza anche sulle procedure individuali sospese dal fallimento, il cui cor­so non può riprendere giusta l’art. 230 cpv. 4 LEF prima della fine della procedura collettiva speciale (DTF 130 III 481 segg.). L’art. 230a LEF costituisce una lex specialis rispetto all’art. 230 cpv. 3 e 4 LEF (Vouilloz, op. cit., n. 2 e 14 ad art. 230a, che al n. 15 sostiene però in modo non del tutto logico la priorità dell’esecuzione individuale “dell’art. 230”). Anche sotto questo profilo la decisione impugnata si avvera corretta.”

“Infatti, qualora quei beni siano stati inventariati dall’Ufficio dei fallimenti, che avesse però considerato insufficiente il prevedibile ricavo della loro realizzazione per coprire le spese di una procedura di liquidazione (sommaria), la reclamante avrebbe dovuto – e dovrebbe tuttora – chiedere all’Ufficio di avviare la procedura dell’art. 230a LEF. Ove invece l’Ufficio non fosse stato a conoscenza dei beni in questione, la reclamante dovrebbe, se il loro valore permettesse di coprire almeno le spese di una procedura sommaria, esigere dall’Ufficio un intervento presso il giudice del fallimen­to affinché questi possa decidere, a posteriori, l’apertura di una procedura di liquidazione sommaria od ordinaria (DTF 110 II 396 consid. 2; DTF 102 III 78 consid. 5, Jeandin in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 3 ad art. 269 LEF con rinvii; François Vouilloz, La suspension de la faillite faute d’actif, in BlSchK, 2001 p. 42-43). In un caso come nell’altro, è data unicamente la possibilità di una procedura generale e collettiva (quel­la speciale dell’art. 230a LEF o quella ordinaria o sommaria degli art. 221 segg.), ad esclusione di qualsiasi esecuzione speciale e individuale. In effetti, anche la ripartizione di attivi della massa fallimentare scoperti dopo la chiusura del fallimento per mancanza di attivo deve aver luogo nel quadro di una (nuova) procedura di fallimento, secondo il principio dell’art. 269 LEF (DTF 102 III 85 consid. 5 i.f.), con la differenza che la procedura di fallimento de­v’essere ripresa daccapo, una realizzazione dell’attivo e la ripartizione del suo provento non potendo aver luogo “senz’altra formalità” in mancanza di una graduatoria.”

“Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p.”

“La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op.”

“Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p.”

“La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p. 837). En effet, auparavant, aucune procédure de collocation ou d'épuration de l'état des charges n'aura pu être menée. Il n'existe donc pas de constatation quant à l'existence d'un droit de gage ou quant à l'identité du créancier gagiste et des objets mis en gage (LORANDI, op.”

“Das Konkursamt bleibt nach Einstellung des Konkurses mangels Aktiven weiterhin für die Abwicklung zuständig. Es darf zwar keine Verwertungshandlungen mehr vornehmen, hat aber die Verwaltung der Aktiven zu gewährleisten (GASSER, a.a.O., S. 54). Kommt es zur in Art. 230a Abs. 1 SchKG geregelten "Abtretung" (als behördlichem Akt; BGE 145 III 499 E. 3.3.4), kann diese betreffend bewegliche Sachen und Grundstücke nicht mit derjenigen gemäss Art. 164 ff. OR gleichgesetzt werden, sondern richtet sich die Übertragung des Eigentums auf die Erben bzw. die Gläubiger oder den Dritten nach den sachenrechtlichen Regeln (VOUILLOZ, a.a.O., N. 10 zu Art. 230a; GASSER, a.a.O., S. 56). Soweit es um gewöhnliche Forderungen geht, was möglich ist (BGE 145 III 499), richtet sich die Übertragung der Forderung nach den obligationenrechtlichen Regeln. Sinn und Zweck von Art. 230a Abs. 1 SchKG ist - nach Einstellung der konkursamtlichen Liquidation der ausgeschlagenen Erbschaft mangels Aktiven - die Regelung der Berechtigung an den verbliebenen Aktiven (BGE 145 III 499 E. 3.3.3).”

“242 CPC); che la questione della ripartizione delle spese e ripetibili conserva invece un interesse per quanto attiene alle spese processuali di seconda sede, mentre non si pone per quanto riguarda la prima sede, siccome il Pretore non ha prelevato spese processuali né assegnato ripetibili;                                          che di principio le spese processuali sono da ripartire secondo equità nel caso in cui la causa diventa senza oggetto (art. 107 cpv. 1 lett. e CPC), le spese giudiziarie inutili essendo a carico di chi le ha causate (art. 108 CPC);                                          che la ripartizione dipende perciò dalle circostanze del caso specifico, considerando equitativamente quale parte abbia provocato l’avvio della causa, quale sarebbe stato presumibilmente l’esito della lite e quale parte sia all’origine dei motivi che hanno reso il procedimento senza oggetto (FF 2006 pag. 6669 a metà; senten­ze del Tribunale federale 4A_272/2014 del 9 dicembre 2014, consid. 3.1 e della CEF 14.2017.175 del 16 aprile 2018); che nel caso concreto la causa di rigetto era d’acchito prematura, siccome il fallimento della CO 1 non era ancora chiuso, ciò che secondo la giurisprudenza presuppone, in caso di sospensione per mancanza di attivi, la conclusione della procedura di realizzazione dei beni prevista dall’art. 230a LEF (DTF 130 III 481, consid. 2.3 e 3; sentenza della CEF 14.2021.102 del 18 gennaio 2022, RtiD 2022 II 756 n. 51c, consid. 4.3, 2° capoverso); che l’esecuzione n. __________ non era pertanto ancora rinata (art. 206 cpv. 1 LEF) e non poteva di conseguenza essere proseguita in virtù dell’art. 230 cpv. 4 LEF, la procedura dell’art. 230a LEF essendo prioritaria (citate DTF 130 III 481 consid. 3, pag. 487, e 14.2021.102, consid. 4.3); che ad ogni modo la reclamante avrebbe dovuto segnalare alla Camera l’asta del 16 luglio 2024, che ancora più manifestamente rendeva senza oggetto la procedura di reclamo; che la tassa di giustizia di questa sede va pertanto posta a carico della reclamante, senza riduzione, poiché la Camera è venuta a conoscenza dell’asta, per caso, solo in corso di redazione della decisione; che non si pone problema di ripetibili, la controparte, cui il reclamo non è stato notificato per osservazioni, non essendo incorsa in spese nemmeno in questa sede;                                          che circa i rimedi esperibili sul piano federale (art.”

“1), sauf si les particularités de la liquidation spéciale exigent des dérogations. En particulier, le fait que l'état de collocation se limite à l'état des charges et que les créanciers non garantis par gage n'y participent pas ne change rien au fait que la procédure ("liquidation subséquente") est un instrument du droit de la faillite et qu'elle doit se dérouler selon les principes du droit de la faillite (arrêt 5A_796/2016 du 4 septembre 2017 consid. 3.3.3, publié in BlSchK 2018 p. 57). Dans cette procédure de liquidation, les objets gagés sont en principe réalisés aux enchères. Le principe de l'offre suffisante (art. 126 s. LP) ne s'applique pas. Aucun acte de défaut de biens n'est délivré. Un certificat d'insuffisance de gage (art. 158 LP) est cependant remis au créancier gagiste qui a demandé la réalisation du gage et qui n'a pas été désintéressé. Pour le montant de son découvert de gage, le créancier gagiste peut engager une poursuite par voie de saisie (art. 230 al. 3 LP; LUSTENBERGER/SCHENKER, in Basler Kommentar, SchKG, 3 ème éd., 2021, n° 9c ad art. 230a LP; VOUILLOZ, in Commentaire romand, LP, 2005, n° 31 ad art. 230a LP; cf. aussi arrêt 5A_789/2008 du 24 février 2009 consid. 2.4.3).”

“Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid. 2.2; cf. aussi LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven (Art. 230a SchKG), in PJA 1999 p. 41 ss [43]). En cas de suspension de la faillite faute d'actif, aucun état de collocation ni aucun état des charges ne peuvent être établis. Dès lors, il suffit qu'une personne - se présentant comme un créancier gagiste et exigeant la réalisation de son gage - rende vraisemblable son droit de gage, en présentant un extrait du registre foncier, un titre de gage, un contrat de gage, voire un contrat de bail (droit de rétention du bailleur). L'existence, l'étendue et le rang du droit de gage sont déterminés dans la procédure de collocation qui n'aura lieu qu'ultérieurement (arrêt 7B.130/2003 du 6 août 2003 consid. 1.2; VOUILLOZ, op. cit., n° 27 ad art. 230a LP; sur cette procédure: arrêt 5A_272/2016 du 4 août 2016 consid. 2.1 et les références, publié in Pra 2016 n° 89 p.”

“Die gesetzlichen und eingesetzten Erben haben die Befugnis, die Erbschaft, die ihnen zugefallen ist, auszuschlagen (Art. 566 Abs. 1 ZGB). Die Ausschlagung der Erbschaft bewirkt den Verlust der Erbenstellung (BGE 136 V 7 E. 2.2.1.1). Damit wird das Risiko, für die Schulden des Erblassers belangt zu werden, auf die Haftung im Umfang allfälliger Vorempfänge begrenzt (Art. 579 Abs. 1 ZGB; BGE 131 III 49 E. 2.2). Verlangt nun ein Erbe die Abtretung der zum Nachlass gehörenden Aktiven, nachdem die konkursamtliche Liquidation der ausgeschlagenen Erbschaft mangels Aktiven eingestellt worden ist, so tut er dies, ohne einen direkten Bezug zum Nachlass mehr zu haben und mit einem klar begrenzten Kostenaufwand. Sein Recht auf "Abtretung" im eingestellten Verfahren rechtfertigt sich mit einer gewissen Nähe, die ihn den Gläubigern oder anderen Dritten vorgehen lässt (GASSER, a.a.O., S. 56). Dies unterscheidet ihn massgeblich vom Konkursgläubiger, der durch die Abtretung (Art. 230a Abs. 1 SchKG) seinen Anspruch zu decken versucht, jedoch auf die Möglichkeit verzichtet hat, die Verfahrenseinstellung durch Leistung des Kostenvorschusses zu verhindern und damit der Masse oder ihm selber als Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG die Geltendmachung des Anspruchs zu ermöglichen.”

“2 CC (DTF 87 III 74 consid. 1 e 62 II 102 seg.). Dopo l’adozione dell’art. 230a LEF, entrato in vigore il 1° gennaio 1997, i beni di successioni repudiate od oberate devono essere realizzati, in caso di sospensione del fallimen­to per mancanza di attivo, secondo la procedura (collettiva) speciale prevista dalla nuova norma, in cui i creditori hanno il diritto di ottenere la “cessione” degli attivi ereditari purché si dichiarino personalmente responsabili per il pagamento dei crediti garantiti da pegno e delle spese di liquidazione non coperte dalla massa, qualora nessun erede abbia fatto valere tale diritto entro il termine impartito dall’ufficio dei fallimenti (art. 230a cpv. 1 LEF; Vouilloz in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 10 segg. ad art. 230a LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. III, 2001, n. 44 ad art. 230 LEF, con una riserva a favore delle esecuzioni reviviscenti giunte al pignoramento, fondata sulla DTF 87 III 74 seg. consid. 2, che pare tuttavia caduca dopo l’adozione dell’art. 230a LEF).                                            Nondimeno, anche sotto l’imperio del nuovo diritto, la procedura collettiva speciale esclude le procedure individuali nel senso del­l’art. 230 cpv. 3 LEF, in virtù sia dell’art. 206 LEF sia dell’art. 49 LEF, il quale non trova più applicazione dopo l’inizio di una procedura di liquidazione (cfr. già la DTF 79 III 167 seg. consid. 2; Vouilloz, op. cit., n. 14 ad art. 230; Gilliéron, op. cit., n. 44 e 47 ad art. 230). La procedura di fallimento, pur chiusa formalmente per mancanza di attivo, non termina infatti prima che l’ufficio dei fallimenti abbia d’ufficio portato a termine la procedura di liquidazione dell’art. 230a LEF, la quale ha di conseguenza precedenza anche sulle procedure individuali sospese dal fallimento, il cui cor­so non può riprendere giusta l’art. 230 cpv. 4 LEF prima della fine della procedura collettiva speciale (DTF 130 III 481 segg.). L’art. 230a LEF costituisce una lex specialis rispetto all’art. 230 cpv. 3 e 4 LEF (Vouilloz, op.”

“2 CC (DTF 87 III 74 consid. 1 e 62 II 102 seg.). Dopo l’adozione dell’art. 230a LEF, entrato in vigore il 1° gennaio 1997, i beni di successioni repudiate od oberate devono essere realizzati, in caso di sospensione del fallimen­to per mancanza di attivo, secondo la procedura (collettiva) speciale prevista dalla nuova norma, in cui i creditori hanno il diritto di ottenere la “cessione” degli attivi ereditari purché si dichiarino personalmente responsabili per il pagamento dei crediti garantiti da pegno e delle spese di liquidazione non coperte dalla massa, qualora nessun erede abbia fatto valere tale diritto entro il termine impartito dall’ufficio dei fallimenti (art. 230a cpv. 1 LEF; Vouilloz in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 10 segg. ad art. 230a LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. III, 2001, n. 44 ad art. 230 LEF, con una riserva a favore delle esecuzioni reviviscenti giunte al pignoramento, fondata sulla DTF 87 III 74 seg. consid. 2, che pare tuttavia caduca dopo l’adozione dell’art. 230a LEF).                                            Nondimeno, anche sotto l’imperio del nuovo diritto, la procedura collettiva speciale esclude le procedure individuali nel senso del­l’art. 230 cpv. 3 LEF, in virtù sia dell’art. 206 LEF sia dell’art. 49 LEF, il quale non trova più applicazione dopo l’inizio di una procedura di liquidazione (cfr. già la DTF 79 III 167 seg. consid. 2; Vouilloz, op. cit., n. 14 ad art. 230; Gilliéron, op. cit., n. 44 e 47 ad art. 230). La procedura di fallimento, pur chiusa formalmente per mancanza di attivo, non termina infatti prima che l’ufficio dei fallimenti abbia d’ufficio portato a termine la procedura di liquidazione dell’art. 230a LEF, la quale ha di conseguenza precedenza anche sulle procedure individuali sospese dal fallimento, il cui cor­so non può riprendere giusta l’art. 230 cpv. 4 LEF prima della fine della procedura collettiva speciale (DTF 130 III 481 segg.). L’art. 230a LEF costituisce una lex specialis rispetto all’art. 230 cpv. 3 e 4 LEF (Vouilloz, op.”

“Une avance a justement pour fonction de couvrir provisoirement des frais exposés par l'Office, alors qu'il ne dispose pas de liquidités et que l'objet à réaliser ne l'est pas encore et n'a donc pas encore permis de dégager des liquidités. C'est d'ailleurs ce qu'exposent la doctrine et la jurisprudence cités supra sous chiffre 4.1.7.2.a et § suivant). L'Office était ainsi en droit d'exiger une avance comme il l'a fait et aux conditions énoncées dans sa décision du 19 décembre 2020, sous réserve de la motivation du montant de l'avance de frais requise. 4.2.2.3 La plaignante considère finalement qu'elle ne peut être contrainte à fournir l'avance de frais exigée, sous peine de perte de son droit à requérir la réalisation, puisqu'elle peut toujours requérir la poursuite en réalisation de gage contre B______ SA au sens des art. 151 et ss LP. S'il est correct que la plaignante conserve la possibilité de requérir en tout temps la poursuite en réalisation de gage, cela n'empêche pas l'Office, dans le cadre d'une requête en réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, d'imposer des conditions telles que celles de l'espèce. En effet, cette dernière disposition offre au créancier gagiste, lorsque la faillite est suspendue faute d'actif, le privilège de procéder immédiatement à la réalisation du gage, sans la faire précéder d'une poursuite complète en réalisation de gage. Il s'agit donc d'un mode de réalisation spécifique, avantageux pour le créancier, mais qui répond à un régime qui lui est propre, impliquant qu'il soit conditionné au versement d'une avance. 4.2.3 En conclusion, la Chambre de surveillance annulera les deux décisions attaquées et invitera l'Office à rendre de nouvelles décisions dans le sens des considérants de la présente décision. 5. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : A la forme : Déclare recevables les plaintes des 28 novembre 2019 et 2 janvier 2020 contre les décisions de l'Office des 18 novembre et 19 décembre 2019 rendues dans le cadre de la faillite de B______ SA.”

“2 LP pour la couverture des coûts engendrés par la gérance légale; si le juge de la faillite n'a pas ordonné l'avance des frais, l'Office peut l'exiger et encore l'augmenter ultérieurement (Defago Gaudin, op. cit., n° 588 ss, 602 et 603; Cometta, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 3 et 4 ad art. 169 LP; Nordmann, Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs II, n° 6 ad art. 169 LP); c) si la faillite est suspendue faute d'actifs et que le créancier gagiste requiert la réalisation de l'immeuble engagé en application de l'art. 230a al. 2 LP, l'Office des faillites exigera de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP) dans un certain délai; si le créancier laisse expirer le délai, il abandonne tacitement son droit de gage; le silence du créancier gagiste entraîne en effet la perte de son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP - le droit de gage demeurant, le créancier peut toutefois encore introduire une poursuite en réalisation de gage au sens des art. 151 et ss LP (ATF 71 III 168; Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 29 ad art. 230a LP; Vouilloz, La suspension de la faillite faute d'actif, in : Jusletter du 28 octobre 2019, p. 22). En vertu de l'art. 68 LP, applicable de manière générale aux avances de frais, le montant de l'avance, évalué par l'Office des poursuites, doit permettre de couvrir les frais de chaque acte de poursuite requis; il est rectifié si un nouvel examen démontre qu'il n'est pas suffisant pour couvrir les dépenses en vue. L'Office dispose d'une marge d'appréciation pour fixer l'avance dans le cadre des règles posées par l'OELP. Le montant de l'avance doit notamment être détaillé en application de l'art. 3 OELP et ne concerner que les frais effectifs engendrés par les opérations de l'Office; s'ils ne sont pas encore effectifs, les frais présumés sont comptabilisés dans l'avance. L'obligation de verser une avance de frais par le créancier a dans une certaine mesure un but dissuasif, permettant à celui-ci d'évaluer l'opportunité de continuer une poursuite compte tenu des enjeux (ATF 130 III 520 consid 2.”

“2 LP pour la couverture des coûts engendrés par la gérance légale; si le juge de la faillite n'a pas ordonné l'avance des frais, l'Office peut l'exiger et encore l'augmenter ultérieurement (Defago Gaudin, op. cit., n° 588 ss, 602 et 603; Cometta, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 3 et 4 ad art. 169 LP; Nordmann, Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs II, n° 6 ad art. 169 LP); c) si la faillite est suspendue faute d'actifs et que le créancier gagiste requiert la réalisation de l'immeuble engagé en application de l'art. 230a al. 2 LP, l'Office des faillites exigera de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP) dans un certain délai; si le créancier laisse expirer le délai, il abandonne tacitement son droit de gage; le silence du créancier gagiste entraîne en effet la perte de son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP - le droit de gage demeurant, le créancier peut toutefois encore introduire une poursuite en réalisation de gage au sens des art. 151 et ss LP (ATF 71 III 168; Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 29 ad art. 230a LP; Vouilloz, La suspension de la faillite faute d'actif, in : Jusletter du 28 octobre 2019, p. 22). En vertu de l'art. 68 LP, applicable de manière générale aux avances de frais, le montant de l'avance, évalué par l'Office des poursuites, doit permettre de couvrir les frais de chaque acte de poursuite requis; il est rectifié si un nouvel examen démontre qu'il n'est pas suffisant pour couvrir les dépenses en vue. L'Office dispose d'une marge d'appréciation pour fixer l'avance dans le cadre des règles posées par l'OELP. Le montant de l'avance doit notamment être détaillé en application de l'art. 3 OELP et ne concerner que les frais effectifs engendrés par les opérations de l'Office; s'ils ne sont pas encore effectifs, les frais présumés sont comptabilisés dans l'avance. L'obligation de verser une avance de frais par le créancier a dans une certaine mesure un but dissuasif, permettant à celui-ci d'évaluer l'opportunité de continuer une poursuite compte tenu des enjeux (ATF 130 III 520 consid 2.”

“Nach dem Dargelegten kann aus dem Umstand, dass es sich bei der Abtretung des Nachlassaktivums Nr. 5 um eine Forderung gegen ein Mitglied der Erbengemeinschaft geht, nicht auf einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch der von den Erben anbegehrten Abtretung nach Art. 230a Abs. 1 SchKG geschlossen werden. Die Beschwerde ist begründet.”

“Sa fin juridique doit être suivie d'une fin patrimoniale (GASSER, Die Liquidation nach Artikel 230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 51 ss [51]). Pour les créanciers gagistes, il s'agit aussi de ne pas les obliger à choisir entre l'abandon de leurs droits de réalisation et la constitution de sûretés pour garantir les frais d'une liquidation sommaire (GILLIÉRON, op. cit., n° 18 ad art. 230a LP). La liquidation spécifique se déroule en cascade, soit: réalisation sur requête d'un créancier gagiste (art. 230a al. 2 LP); à défaut, cession à l'État (art. 230a al. 3 LP); en cas de refus de la cession, réalisation par l'office (art. 230a al. 4 LP; ATF 140 III 462 consid. 5.1 et les références). 6.1.3.2. Ainsi, dès qu'il a connaissance de l'existence de gages, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leurs gages (art. 230a al. 2 2ème phr. LP). Aussi longtemps qu'ils n'ont pas renoncé à leur gage, les créanciers gagistes doivent en premier lieu procéder selon l'art. 230a al. 2 LP. La procédure reprend son cours en cas d'inactivité du créancier gagiste (VOUILLOZ, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 22 ad art. 230a LP). La procédure de liquidation spécifique doit toujours être ouverte d'office si le créancier gagiste requiert la réalisation de son gage et l'office reste compétent pour la conduire (ATF 130 III 481 consid. 2.2; arrêt 5A_606/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). La suspension faute d'actif de la faillite d'une personne morale représente donc le passage obligé précédant une liquidation spécifique, la réalisation de gage prévue à l'art. 230a al. 2 LP constituant ainsi une exécution spéciale menée dans le cadre d'une exécution générale (ATF 140 III 462 consid. 5.1; 130 précité consid. 2.3). Le créancier gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure (ATF 130 III précité consid.”

“2 et 3 LP, lorsque la masse d'une personne morale en faillite comprend des valeurs grevées de droits de gage et que la faillite a été suspendue faute d'actif sans qu'aucun créancier ne procède à l'avance des frais de liquidation (art. 230 al. 1 et 2 LP), chaque créancier gagiste peut néanmoins exiger de l'Office la réalisation de son gage. L'Office lui impartit un délai à cet effet. Si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti, les actifs sont, après déduction des frais, cédés à l'Etat avec les charges qui le grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle; cette cession n'intervient cependant que si l'autorité cantonale compétente ne la refuse pas. En application de ces dispositions, la liquidation des objets gagés se fait en cascade : requête d'un créancier gagiste, remise des biens gagés à l'Etat ou réalisation spécifique (Vouilloz, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 23 ad art. 230a LP). Tout créancier gagiste peut exiger de l'office des faillites la réalisation de son gage. L'office lui impartit un délai à cet effet (art. 230a al. 2 LP). La réalisation prévue à l'art. 230a al. 2 LP constitue une exécution spéciale (réalisation du gage), menée dans le cadre d'une exécution générale (faillite) (ATF 97 III 34, 38, JdT 1972 II 2; ATF 56 III 121). L'office des faillites du siège de la personne morale est compétent (art. 46 al. 2; ATF 56 III 120) y compris pour les objets gagés (dont les immeubles) situés à l'extérieur de l'arrondissement de l'office. L'aide de l'office des faillites du lieu de situation de la chose peut être requise le cas échéant (Vouilloz , op. cit., n° 25 ad art. 230a LP). Dès qu'il a connaissance de l'existence du gage, l'office des faillites impartit un délai, généralement de dix à vingt jours, aux créanciers gagistes pour leur permettre d'exiger la réalisation de leur gage (art. 230a al. 2, 2e phr. LP). Comme l'office des faillites va exiger de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP), le créancier gagiste va peut-être refuser de demander la réalisation. S'il laisse expirer le délai, il abandonne ainsi tacitement son droit de gage. Le silence du créancier gagiste entraîne ainsi une conséquence juridique grave: il perd son unique droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art.”