Art. 143

“Si cette créance n’est pas acquittée dans le délai imparti à cet effet, il incombe ensuite à l’office d’en informer les créanciers saisissants et les créanciers gagistes poursuivants dont les créances sont restées à découvert, par l’usage du formulaire prévu à cet effet (Form. ORFI 14), en les avisant que s’ils entendent que cette créance soit réalisée ou leur soit cédée conformément aux art. 130 ch. 1 et 131 LP, ils doivent en faire la demande dans le délai imparti, à défaut de quoi la créance sera vendue aux enchères (art. 72 al. 1 ORFI [ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42]). L’office est dans cette circonstance tenu de rendre une décision susceptible d’être attaquée par voie de plainte, dans laquelle il se limite toutefois à calculer la quotité de la créance contre le fol enchérisseur ainsi qu’à fixer la prochaine étape de la procédure. Il ne statue en particulier pas définitivement sur le montant de la moins-value ou de tout autre dommage supplémentaire, ce qui est l’affaire du juge civil (ATF 82 III 137 consid. 1 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Vol. II, nn. 54 ss ad art. 143 LP ; BK SchKG I-Häusermann, 2e éd. 2010, n. 21 ss ad Art. 143 SchKG ; cf. sur le tout : TF 5A_252/2019 du 14 mai 2020 consid. 2.1 et les réf. cit.; Comm. ORFI-Häberlin, nn. 4 et 7 ad art. 72 ORFI, p. 161). La créance contre le fol enchérisseur se prescrit par dix ans (ATF 38 II 341, JdT 1912 I 652 consid. 1 ; critique, Gilliéron, op. cit., n. 61 ad art. 143 LP). Il résulte de ce qui précède que la contestation sur l’existence et le montant de la créance contre le fol enchérisseur est du ressort du juge civil et non de l’office des poursuites, ce qui prive le grief de toute portée à ce stade de la procédure. Au surplus, en l’occurrence, l’Office a établi le montant de la créance selon les règles applicables en la matière, comme on le verra ci-dessous. cc) La recourante soutient que c’est à l’aune de l’état des charges et non du prix issu de la première adjudication que l’indemnité devrait être arrêtée. Cet argument ne résiste pas à l’examen au vu du texte des art. 143 al. 2 LP et 72 al. 1 ORFI, de la doctrine (cf. Gilliéron, op. cit., n. 49 ss, spéc. n.”

“Si cette créance n’est pas acquittée dans le délai imparti à cet effet, il incombe ensuite à l’office d’en informer les créanciers saisissants et les créanciers gagistes poursuivants dont les créances sont restées à découvert, par l’usage du formulaire prévu à cet effet (Form. ORFI 14), en les avisant que s’ils entendent que cette créance soit réalisée ou leur soit cédée conformément aux art. 130 ch. 1 et 131 LP, ils doivent en faire la demande dans le délai imparti, à défaut de quoi la créance sera vendue aux enchères (art. 72 al. 1 ORFI [ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42]). L’office est dans cette circonstance tenu de rendre une décision susceptible d’être attaquée par voie de plainte, dans laquelle il se limite toutefois à calculer la quotité de la créance contre le fol enchérisseur ainsi qu’à fixer la prochaine étape de la procédure. Il ne statue en particulier pas définitivement sur le montant de la moins-value ou de tout autre dommage supplémentaire, ce qui est l’affaire du juge civil (ATF 82 III 137 consid. 1 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Vol. II, nn. 54 ss ad art. 143 LP ; BK SchKG I-Häusermann, 2e éd. 2010, n. 21 ss ad Art. 143 SchKG ; cf. sur le tout : TF 5A_252/2019 du 14 mai 2020 consid. 2.1 et les réf. cit.; Comm. ORFI-Häberlin, nn. 4 et 7 ad art. 72 ORFI, p. 161). La créance contre le fol enchérisseur se prescrit par dix ans (ATF 38 II 341, JdT 1912 I 652 consid. 1 ; critique, Gilliéron, op. cit., n. 61 ad art. 143 LP). Il résulte de ce qui précède que la contestation sur l’existence et le montant de la créance contre le fol enchérisseur est du ressort du juge civil et non de l’office des poursuites, ce qui prive le grief de toute portée à ce stade de la procédure. Au surplus, en l’occurrence, l’Office a établi le montant de la créance selon les règles applicables en la matière, comme on le verra ci-dessous. cc) La recourante soutient que c’est à l’aune de l’état des charges et non du prix issu de la première adjudication que l’indemnité devrait être arrêtée. Cet argument ne résiste pas à l’examen au vu du texte des art. 143 al. 2 LP et 72 al. 1 ORFI, de la doctrine (cf.”

“Le recours des plaignante au TF contre l’arrêt de la CPF a été jugé irrecevable par arrêt du 3 décembre 2020 (TF 5A_780/2020) (P. 11 de l’Office). 2. Par décision du 4 janvier 2021, mentionnant les voies de droit, l’Office a informé A.________Sàrl qu’en sa qualité de fol enchérisseur, elle était tenue de la moins-value sur le prix de la première vente du 12 juin 2019, à savoir 420’000 fr. sous déduction des acomptes versés lors des premières enchères et totalisant 102'000 fr., de la perte d’intérêt calculée au taux de 5%, à savoir 6'757 fr. 50, ainsi que des frais relatifs à l’organisation des nouvelles enchères du 14 novembre « 2020 » (recte : 2019), à savoir 7'471 fr. 80, soit une somme totale de 332'229 fr. 30 que l’Office la mettait en demeure de payer dans un délai au 22 janvier 2021. 3. Par plainte du 15 janvier 2021, A.________Sàrl, K.________SA et E.________ ont conclu à l’annulation de la décision et à ce qu’il soit reconnu qu’elles ne portaient aucune responsabilité fondée sur l’art. 143 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) dans le contexte de la vente aux enchères de l’immeuble RF [...]-1 de [...], subsidiairement à ce que la décision soit annulée et la cause renvoyée à l’Office pour nouvelle décision. Les plaignantes ont fait valoir que ce serait en raison de la modification significative des conditions de vente, en particulier de leur chiffre 10 par lequel le Préposé s’était réservé le droit d’exiger des sûretés en garantie du paiement du prix offert, qu’elles n’avaient pu obtenir l’adjudication de l’immeuble, de sorte que l’on ne saurait leur reconnaître une responsabilité de fol enchérisseur. Subsidiairement, elles ont contesté le montant réclamé à ce titre, estimant que pour calculer l’indemnité, il devait être tenu compte tout au plus de l’état des charges et non de la différence entre le prix de vente résultant de la première adjudication et celui résultant de la seconde. Outre la décision attaquée, une procuration en faveur de leur conseil et une - très mauvaise - photocopie d’un chèque bancaire, les plaignantes ont produit des pièces tendant à établir qu’A.”

“En revanche, la violation de normes qui ont été établies dans le seul intérêt des parties ne peut être invoquée (arrêt 5A_403/2017 du 11 septembre 2017 consid. 7.2.1). 3. 3.1.1 Selon l'article 143 LP, en cas d'adjudication à la suite d'une vente aux enchères, si le paiement n'est pas effectué dans le délai fixé par l'Office, l'adjudication est révoquée et l'office des poursuites ordonne immédiatement de nouvelles enchères. Le précédent adjudicataire et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des premières enchères ainsi que de tout autre dommage. La perte d'intérêts est calculée au taux du 5 %. Selon l’art. 72 al. 1 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI), si l’adjudicataire n’a pas exécuté les conditions de la vente et si le prix obtenu à la seconde enchère est inférieur à celui de la première, l’office fixera le montant de la créance contre le fol enchérisseur et impartira à celui-ci un délai pour s'en acquitter (cf. également Piotet, CR LP, n. 7 ad art. 143 LP). Si la créance n’est pas acquittée par le fol enchérisseur dans le délai imparti, l'office en donnera connaissance aux créanciers saisissants et aux créanciers gagistes poursuivants dont les créances sont restées à découvert, en les avisant que, s’ils entendent que cette créance soit réalisée conformément aux art. 130 ch. 1 et 131 LP, ils doivent en faire la demande dans un délai de dix jours. A défaut d’une demande semblable, la créance sera vendue aux enchères; il ne sera tenu qu’une seule séance d’enchères. En vertu de l’art. 100 LP, l’office est tenu d’encaisser les créances incontestées et exigibles à l'égard de tiers. Il en résulte qu’il doit opérer une compensation avec un éventuel acompte versé par le premier adjudicataire lorsque la créance compensante (soit celle du fol enchérisseur) n’est pas contestée. Le premier adjudicataire doit se voir ainsi restituer l'acompte (en tout ou en partie) si, ajouté au prix d'adjudication de la deuxième enchère, il dépasse le prix d'adjudication de la première enchère ainsi que les intérêts et les frais de la deuxième enchère (arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2019 du 15 mai 2020, consid.”

“En revanche, la violation de normes qui ont été établies dans le seul intérêt des parties ne peut être invoquée (arrêt 5A_403/2017 du 11 septembre 2017 consid. 7.2.1). 3. 3.1.1 Selon l'article 143 LP, en cas d'adjudication à la suite d'une vente aux enchères, si le paiement n'est pas effectué dans le délai fixé par l'Office, l'adjudication est révoquée et l'office des poursuites ordonne immédiatement de nouvelles enchères. Le précédent adjudicataire et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des premières enchères ainsi que de tout autre dommage. La perte d'intérêts est calculée au taux du 5 %. Selon l’art. 72 al. 1 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI), si l’adjudicataire n’a pas exécuté les conditions de la vente et si le prix obtenu à la seconde enchère est inférieur à celui de la première, l’office fixera le montant de la créance contre le fol enchérisseur et impartira à celui-ci un délai pour s'en acquitter (cf. également Piotet, CR LP, n. 7 ad art. 143 LP). Si la créance n’est pas acquittée par le fol enchérisseur dans le délai imparti, l'office en donnera connaissance aux créanciers saisissants et aux créanciers gagistes poursuivants dont les créances sont restées à découvert, en les avisant que, s’ils entendent que cette créance soit réalisée conformément aux art. 130 ch. 1 et 131 LP, ils doivent en faire la demande dans un délai de dix jours. A défaut d’une demande semblable, la créance sera vendue aux enchères; il ne sera tenu qu’une seule séance d’enchères. En vertu de l’art. 100 LP, l’office est tenu d’encaisser les créances incontestées et exigibles à l'égard de tiers. Il en résulte qu’il doit opérer une compensation avec un éventuel acompte versé par le premier adjudicataire lorsque la créance compensante (soit celle du fol enchérisseur) n’est pas contestée. Le premier adjudicataire doit se voir ainsi restituer l'acompte (en tout ou en partie) si, ajouté au prix d'adjudication de la deuxième enchère, il dépasse le prix d'adjudication de la première enchère ainsi que les intérêts et les frais de la deuxième enchère (arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2019 du 15 mai 2020, consid.”

“recours, III/6) et que, dans cette mesure, la décision devrait être annulée et la cause renvoyée au Préposé pour nouveau calcul de la créance contre le fol enchérisseur (recours, III/7) ; en outre, l’adjudicataire devrait encore déduire « de l’indemnité qu’il est en droit de réclamer la valeur de l’immeuble dont il est devenu propriétaire au cours des enchères », valeur qui aurait été estimée à 380'000 fr. par l’Office (recours III/8) ; enfin, les intérêts courants seraient également erronés (recours III/10). aa) La recourante conteste dans ses conclusions être sur le principe tenue au versement d’une indemnité liée à sa qualité de fol enchérisseur, sans que la motivation du recours ne permette de comprendre l’argumentation qui devrait conduire à lui dénier toute responsabilité de ce chef, puisqu’elle ne critique réellement la décision de l’autorité précédente que sur la question de la preuve du dommage. Sous l’angle de l’obligation de motivation du recours qui est la sienne (cf. TF 5A_118/2018 consid. 4.2 précité), la recevabilité du grief est douteuse. Quoi qu’il en soit, il est constant qu’ayant enchéri sans être en mesure de verser le solde du prix de vente, la recourante a donné lieu à la tenue de secondes enchères et que dans la mesure où le prix de la seconde adjudication était moins élevé que celui résultant de la première, elle répond, sur la base de l’art. 143 al. 2 LP, de la moins-value sur le prix des premières enchères ainsi que de tout autre dommage, avec intérêt calculé au taux de 5% l’an. bb) L’argument tiré de ce que le dommage effectif n’aurait pas été correctement défini par l’autorité précédente résulte d’une confusion quant aux différentes étapes de la procédure. Lorsque le non-paiement à temps du prix a abouti à l’annulation d’une première adjudication et que la seconde adjudication intervient à un prix inférieur à celui de la première, il revient dans un premier temps à l’office des poursuites, en vue de l’encaissement ou de la réalisation de la créance contre le fol enchérisseur, d’en fixer les éléments constitutifs et de les communiquer notamment à l’intéressé - débiteur de ladite créance - ainsi que de l’informer du fait qu’en l’absence de paiement, les créanciers poursuivants et les créanciers gagistes pourront réclamer la cession de la créance de substitution selon l’art. 131 LP, ou la vente de gré à gré selon l’art. 130 al. 1 LP. Si cette créance n’est pas acquittée dans le délai imparti à cet effet, il incombe ensuite à l’office d’en informer les créanciers saisissants et les créanciers gagistes poursuivants dont les créances sont restées à découvert, par l’usage du formulaire prévu à cet effet (Form.”