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Im Verfahren der Grundstücksverwertung gilt das im Verzeichnis der Lasten (elenco oneri) aufgeführte Bild der Belastungen als massgebliche Informationsquelle für potenzielle Erwerber. Potenzielle Käufer müssen sich am elenco oneri orientieren; dieses Verzeichnis ersetzt insoweit das Grundbuch als Referenz für die zu übertragenden Rechte. Bestehende Rechte, die zwar im Grundbuch, nicht aber im elenco oneri eingetragen sind, erlöschen mit der Zuschlagserteilung an einen Dritten in gutem Glauben.
“Per il rinvio dell’art. 102 RFF (RS 281.42) all’iscrizione di oneri (fra cui le ipoteche) nel relativo elenco di un fondo da realizzare in via di realizzazione del pegno si applicano in particolare gli art. 34 e 36 RFF. Nella procedura di realizzazione di un fondo, l’elenco oneri costituisce una sorta di registro fondiario ad hoc. Invece che al registro fondiario, i potenziali acquirenti del fondo possono (e devono) invero fare riferimento all’elenco oneri, per sapere quali diritti verranno loro trasferiti, se si aggiudicheranno il fondo: eventuali diritti esistenti, e perfino iscritti nel registro fondiario, ma non iscritti nell’elenco oneri, si estinguono infatti con l’aggiudicazione a un terzo di buona fede (Duc/Gobat in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 34 ad art. 138 LEF; Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 20 ad art. 138 LEF).”
“All’iscrizione di oneri (fra cui le ipoteche) nel relativo elenco di un fondo da realizzare in via di pignoramento si applicano in particolare gli art. 34 e 36 RFF (RS 281.42). Nella procedura di realizzazione di un fondo, l’elenco oneri costituisce una sorta di registro fondiario ad hoc. Invece che al registro fondiario, i potenziali acquirenti del fondo possono (e devono) invero fare riferimento all’elenco oneri, per sapere quali diritti verranno loro trasferiti, se si aggiudicheranno il fondo: eventuali diritti esistenti, e perfino iscritti nel registro fondiario, ma non iscritti nell’elenco oneri, si estinguono infatti con l’aggiudicazione a un terzo di buona fede (Duc/Gobat in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 34 ad art. 138 LEF; Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 20 ad art. 138 LEF).”
“All’iscrizione di oneri (fra cui le ipoteche) nel relativo elenco di un fondo da realizzare in via di pignoramento si applicano in particolare gli art. 34 e 36 RFF (RS 281.42). Nella procedura di realizzazione di un fondo, l’elenco oneri costituisce una sorta di registro fondiario ad hoc. Invece che al registro fondiario, i potenziali acquirenti del fondo possono (e devono) invero fare riferimento all’elenco oneri, per sapere quali diritti verranno loro trasferiti, se si aggiudicheranno il fondo: eventuali diritti esistenti, e perfino iscritti nel registro fondiario, ma non iscritti nell’elenco oneri, si estinguono infatti con l’aggiudicazione a un terzo di buona fede (Duc/Gobat in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 34 ad art. 138 LEF; Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 20 ad art. 138 LEF).”
Die Veröffentlichung der öffentlichen Steigerung muss mindestens einen Monat im Voraus erfolgen. Die Publikationsanzeige hat insbesondere Ort, Tag und Stunde der Versteigerung sowie das Datum zu nennen, ab dem die Bedingungen eingesehen werden können. Ferner sind Name und Wohnsitz des Schuldners, die genaue Bezeichnung des zu versteigernden Grundstücks und der Schätzwert anzugeben. Die Veröffentlichung hat mindestens in der Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) und im zuständigen kantonalen Blatt zu erfolgen.
“La publication porte notamment l’indication des lieu, jour et heure des enchères et la date à partir de laquelle les conditions des enchères seront déposées. Outre ces indications, la publication de la vente doit mentionner le nom et le domicile du débiteur, la désignation exacte de l’immeuble mis en vente et le montant de l’estimation (cf. art. 29 al. 2 ORFI). Les enchères doivent être à tout le moins publiées dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et dans la feuille cantonale concernée (art. 35 al. 1 LP). En l'occurrence, il ressort du dossier que la vente aux enchères de l'immeuble n° 1491 a été publiée le 11 janvier 2021, soit plus d'un mois à l'avance. Elle est parue dans la FAO et dans la FOSC ainsi que dans les périodiques Agri et L'Echo du-Gros-de-Vaud. La publication mentionnait le prix estimé de la parcelle selon le rapport d'expertise établi sur demande de l'office des poursuites. Il n'y a pas lieu de douter que cette publication répond aux exigences de la LP pour la procédure de réalisation forcée (art. 138 LP et 29 ORFI). Il faut dès lors examiner si l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR entre en ligne de compte, ce qui suppose une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait. En l'occurrence, l'office des poursuites soutient en substance que les démarches qu'il a effectuées en vue de la vente aux enchères – une estimation de la valeur agricole du terrain, mentionnée dans un avis ayant fait l'objet de publications dans plusieurs organes, dont une revue destinée au public agricole – sont suffisantes. Dans sa réponse, la CFR maintient son appréciation selon laquelle une publication opérée conformément à la LP ne peut pas être assimilée aux appels d'offres publics mentionnés à l'art. 64 al. 1 let. f LDFR car on ne viserait pas le même but ni le même public cible. La CFR ne précise cependant pas comment l'office des poursuites aurait dû, pratiquement, modifier ou améliorer les publications qu'il a faites. En particulier, elle ne prétend pas que le prix estimé par l'expert était surfait et qu'il aurait été nécessaire d'obtenir préalablement, sur ce point, une décision en constatation au sens de l'art.”
“Selon l'art. 138 LP, les enchères publiques sont publiées au moins un mois à l’avance. La publication porte notamment l’indication des lieu, jour et heure des enchères et la date à partir de laquelle les conditions des enchères seront déposées. Outre ces indications, la publication de la vente doit mentionner le nom et le domicile du débiteur, la désignation exacte de l’immeuble mis en vente et le montant de l’estimation (cf. art. 29 al. 2 ORFI). Les enchères doivent être à tout le moins publiées dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et dans la feuille cantonale concernée (art. 35 al. 1 LP). En l'occurrence, il ressort du dossier que la vente aux enchères de l'immeuble n° 1491 a été publiée le 11 janvier 2021, soit plus d'un mois à l'avance. Elle est parue dans la FAO et dans la FOSC ainsi que dans les périodiques Agri et L'Echo du-Gros-de-Vaud. La publication mentionnait le prix estimé de la parcelle selon le rapport d'expertise établi sur demande de l'office des poursuites. Il n'y a pas lieu de douter que cette publication répond aux exigences de la LP pour la procédure de réalisation forcée (art.”
“La publication porte notamment l’indication des lieu, jour et heure des enchères et la date à partir de laquelle les conditions des enchères seront déposées. Outre ces indications, la publication de la vente doit mentionner le nom et le domicile du débiteur, la désignation exacte de l’immeuble mis en vente et le montant de l’estimation (cf. art. 29 al. 2 ORFI). Les enchères doivent être à tout le moins publiées dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et dans la feuille cantonale concernée (art. 35 al. 1 LP). En l'occurrence, il ressort du dossier que la vente aux enchères de l'immeuble n° 1491 a été publiée le 11 janvier 2021, soit plus d'un mois à l'avance. Elle est parue dans la FAO et dans la FOSC ainsi que dans les périodiques Agri et L'Echo du-Gros-de-Vaud. La publication mentionnait le prix estimé de la parcelle selon le rapport d'expertise établi sur demande de l'office des poursuites. Il n'y a pas lieu de douter que cette publication répond aux exigences de la LP pour la procédure de réalisation forcée (art. 138 LP et 29 ORFI). Il faut dès lors examiner si l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR entre en ligne de compte, ce qui suppose une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait. En l'occurrence, l'office des poursuites soutient en substance que les démarches qu'il a effectuées en vue de la vente aux enchères – une estimation de la valeur agricole du terrain, mentionnée dans un avis ayant fait l'objet de publications dans plusieurs organes, dont une revue destinée au public agricole – sont suffisantes. Dans sa réponse, la CFR maintient son appréciation selon laquelle une publication opérée conformément à la LP ne peut pas être assimilée aux appels d'offres publics mentionnés à l'art. 64 al. 1 let. f LDFR car on ne viserait pas le même but ni le même public cible. La CFR ne précise cependant pas comment l'office des poursuites aurait dû, pratiquement, modifier ou améliorer les publications qu'il a faites. En particulier, elle ne prétend pas que le prix estimé par l'expert était surfait et qu'il aurait été nécessaire d'obtenir préalablement, sur ce point, une décision en constatation au sens de l'art.”
Im Verfahren der Realisation eines Fonds gilt das im Rahmen der Verwertung geführte «elenco oneri» als massgebliche Informationsquelle für Erwerber in gutem Glauben. Erwerber dürfen sich darauf verlassen, welche Rechte mit dem Zuschlag auf sie übergehen; bestehende Rechte, die nicht im elenco oneri eingetragen sind, können mit der Zuschlagserteilung gegenüber einem drittgutgläubigen Erwerber erlöschen.
“Per il rinvio dell’art. 102 RFF (RS 281.42) all’iscrizione di oneri (fra cui le ipoteche) nel relativo elenco di un fondo da realizzare in via di realizzazione del pegno si applicano in particolare gli art. 34 e 36 RFF. Nella procedura di realizzazione di un fondo, l’elenco oneri costituisce una sorta di registro fondiario ad hoc. Invece che al registro fondiario, i potenziali acquirenti del fondo possono (e devono) invero fare riferimento all’elenco oneri, per sapere quali diritti verranno loro trasferiti, se si aggiudicheranno il fondo: eventuali diritti esistenti, e perfino iscritti nel registro fondiario, ma non iscritti nell’elenco oneri, si estinguono infatti con l’aggiudicazione a un terzo di buona fede (Duc/Gobat in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 34 ad art. 138 LEF; Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 20 ad art. 138 LEF).”
“All’iscrizione di oneri (fra cui le ipoteche) nel relativo elenco di un fondo da realizzare in via di pignoramento si applicano in particolare gli art. 34 e 36 RFF (RS 281.42). Nella procedura di realizzazione di un fondo, l’elenco oneri costituisce una sorta di registro fondiario ad hoc. Invece che al registro fondiario, i potenziali acquirenti del fondo possono (e devono) invero fare riferimento all’elenco oneri, per sapere quali diritti verranno loro trasferiti, se si aggiudicheranno il fondo: eventuali diritti esistenti, e perfino iscritti nel registro fondiario, ma non iscritti nell’elenco oneri, si estinguono infatti con l’aggiudicazione a un terzo di buona fede (Duc/Gobat in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 34 ad art. 138 LEF; Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 20 ad art. 138 LEF).”
Liegt ein Postrückhalteauftrag vor und wird die eingeschriebene Mitteilung dort nicht abgeholt, gilt sie (sofern der Adressat mit der Zustellung rechnen musste) am siebten Tag nach Eintreffen bei der Poststelle als zugestellt. Eine Abholungseinladung ist in diesem Fall keine Voraussetzungen für die Zustellfiktion, und diese Fiktion kann nicht durch Parteivorkehrungen unterlaufen werden.
“Wird eine eingeschriebene Mitteilung infolge eines Postrückhalteauftrags nicht abgeholt, so gilt diese am siebten Tag nach ihrem Eintreffen bei der Poststelle am Ort des Empfängers als zugestellt, soweit der Adressat mit der fraglichen Zustellung hat rechnen müssen (BGE 141 II 429 E. 3; 134 V 49 E. 4; GSCHWEND, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 22 zu Art. 138 SchKG). Denn sonst könnte die gesetzliche Zustellfiktion durch Parteivorkehrungen beliebig unterlaufen werden (BGE 141 II 429 E. 3.3.2; Urteil 6B_1430/2020 vom 15. Juli 2021 E. 1.3). Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach sie entgegen der Annahme der Vorinstanz keine Abholungseinladung erhalten habe, erweist sich in diesem Zusammenhang als nicht entscheiderheblich. Die tatsächlichen Darlegungen der Beschwerdeführerin zum Nichterhalt einer Abholungseinladung decken sich zwar mit den Informationen der Schweizerischen Post, d.h. den Daten aus der Sendungsverfolgung mit "Track & Trace". Bei Vorliegen eines Postrückhalteauftrags ist ein tatsächlicher Versuch einer physischen Zustellung (so dass eine Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt würde) jedoch nicht vorgesehen und eine Abholungseinladung stellt in einem solchen Fall für die Zustellfiktion auch keine Voraussetzung dar (vgl. dazu BGE 141 II 429 E. 3.3.3; ERNST/ OBERHOLZER/SUNARIC, Fristen und Fristberechnung im Zivilprozess, 2021, Rz.”
“Wird eine eingeschriebene Mitteilung infolge eines Postrückhalteauftrags nicht abgeholt, so gilt diese am siebten Tag nach ihrem Eintreffen bei der Poststelle am Ort des Empfängers als zugestellt, soweit der Adressat mit der fraglichen Zustellung hat rechnen müssen (BGE 141 II 429 E. 3; 134 V 49 E. 4; GSCHWEND, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 22 zu Art. 138 SchKG). Denn sonst könnte die gesetzliche Zustellfiktion durch Parteivorkehrungen beliebig unterlaufen werden (BGE 141 II 429 E. 3.3.2; Urteil 6B_1430/2020 vom 15. Juli 2021 E. 1.3). Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach sie entgegen der Annahme der Vorinstanz keine Abholungseinladung erhalten habe, erweist sich in diesem Zusammenhang als nicht entscheiderheblich. Die tatsächlichen Darlegungen der Beschwerdeführerin zum Nichterhalt einer Abholungseinladung decken sich zwar mit den Informationen der Schweizerischen Post, d.h. den Daten aus der Sendungsverfolgung mit "Track & Trace". Bei Vorliegen eines Postrückhalteauftrags ist ein tatsächlicher Versuch einer physischen Zustellung (so dass eine Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt würde) jedoch nicht vorgesehen und eine Abholungseinladung stellt in einem solchen Fall für die Zustellfiktion auch keine Voraussetzung dar (vgl. dazu BGE 141 II 429 E. 3.3.3; ERNST/ OBERHOLZER/SUNARIC, Fristen und Fristberechnung im Zivilprozess, 2021, Rz.”
Die Publikation muss mindestens einen Monat vor dem Versteigerungstermin erfolgen und die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten. Sie soll insbesondere Ort und Zeitpunkt der Steigerung, den Hinweis auf die Auflage der Steigerungsbedingungen sowie die Aufforderung zur Forderungsanmeldung (im Hinblick auf die Erstellung des Lastenverzeichnisses) nennen, damit die Vorbereitung und die korrekte Durchführung der Versteigerung möglich sind.
“Die Steigerungspublikation soll die Vorbereitung und korrekte Durchführung der Versteigerung ermöglichen. Sie muss daher die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten und mindestens einen Monat vor dem Versteigerungstermin erfolgen (Art. 138 Abs. 1 SchKG). Die Beteiligten erhalten zudem eine Spezialanzeige (Art. 139 SchKG). Die Bekanntmachung enthält die Angaben von Ort und Zeitpunkt der Versteigerung, den Hinweis auf die Daten der Auflage der Steigerungsbedingungen und die Aufforderung zur Forderungsanmeldung im Hinblick auf die Erstellung des Lastenverzeichnisses (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 1-3 SchKG).”
“Die Steigerungspublikation soll die Vorbereitung und korrekte Durchführung der Versteigerung ermöglichen. Sie muss daher die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten und mindestens einen Monat vor dem Versteigerungstermin erfolgen (Art. 138 Abs. 1 SchKG). Die Beteiligten erhalten zudem eine Spezialanzeige (Art. 139 SchKG). Die Bekanntmachung enthält die Angaben von Ort und Zeitpunkt der Versteigerung, den Hinweis auf die Daten der Auflage der Steigerungsbedingungen und die Aufforderung zur Forderungsanmeldung im Hinblick auf die Erstellung des Lastenverzeichnisses (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 1-3 SchKG).”
Wenn ein Anspruch angemeldet wurde infolge der Aufforderung nach Art. 138 SchKG und dieses angemeldete Recht bestritten wird, setzt das Betreibungsamt dem Ansprecher eine Frist von 20 Tagen zur Klage auf Feststellung des Bestehens dieses Rechts. Die Frist ist unverzüglich nach Eingang der Bestreitung anzusetzen.
“Gemäss Art. 156 SchKG i.V.m. Art. 140 Abs. 2 SchKG sind bei Bestreitung des Lastenverzeichnisses die Art. 106-109 SchKG anwendbar, um das bestrittene Lastenverzeichnis zu bereinigen. Das Grundprinzip wird dabei in Art. 107 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG bzw. Art. 108 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG ausgesprochen und in Art. 39 VZG wiederholt: Bestreitet ein Beteiligter ein Recht, welches sich aus dem Grund- buch ergibt, so setzt ihm das Betreibungsamt eine Frist von 20 Tagen zur Klage auf Aberkennung des bestrittenen Rechts an. Bestreitet ein Beteiligter eine Last, welche nicht auf dem Grundbuch, sondern lediglich auf einer Anmeldung von Rechten beruht, welche im Gefolge der Aufforderung zur Forderungseingabe gemäss Art. 138 SchKG bzw. 139 SchKG erfolgte, so setzt das Betreibungsamt dem Ansprecher eine Frist von 20 Tagen zur Klage auf Feststellung des Beste- hens dieses Rechts. Bei Schuldbriefforderungen erstreckt sich der Eintrag auf die maximale Deckung nach Art. 818 ZGB (Andreas Feuz, in: Staehe- lin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetrei- bung und Konkurs I, Basel 2010, 2. Aufl., N 124 zu Art. 140 SchKG). Das Betrei- bungsamt hat die Fristen zur Klageerhebung unmittelbar nach Eingang der Be- streitungen anzusetzen und ist nicht gehalten, die Bestreitungen zunächst den betroffenen Gläubigern zur Vernehmlassung zuzustellen (Feuz, a.a.O., N 123 zu Art. 140 SchKG). Bestreitet jemand die Zinsen der Schuldbriefforderung, so ist ihm die Klägerrolle zuzuweisen, auch wenn bloss ein Maximalzins eingetragen wurde (BGE 141 III 141 E. 4.3).”
“Gemäss Art. 156 SchKG i.V.m. Art. 140 Abs. 2 SchKG sind bei Bestreitung des Lastenverzeichnisses die Art. 106-109 SchKG anwendbar, um das bestrittene Lastenverzeichnis zu bereinigen. Das Grundprinzip wird dabei in Art. 107 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG bzw. Art. 108 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG ausgesprochen und in Art. 39 VZG wiederholt: Bestreitet ein Beteiligter ein Recht, welches sich aus dem Grund- buch ergibt, so setzt ihm das Betreibungsamt eine Frist von 20 Tagen zur Klage auf Aberkennung des bestrittenen Rechts an. Bestreitet ein Beteiligter eine Last, welche nicht auf dem Grundbuch, sondern lediglich auf einer Anmeldung von Rechten beruht, welche im Gefolge der Aufforderung zur Forderungseingabe gemäss Art. 138 SchKG bzw. 139 SchKG erfolgte, so setzt das Betreibungsamt dem Ansprecher eine Frist von 20 Tagen zur Klage auf Feststellung des Beste- hens dieses Rechts. Bei Schuldbriefforderungen erstreckt sich der Eintrag auf die maximale Deckung nach Art. 818 ZGB (Andreas Feuz, in: Staehe- lin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetrei- bung und Konkurs I, Basel 2010, 2. Aufl., N 124 zu Art. 140 SchKG). Das Betrei- bungsamt hat die Fristen zur Klageerhebung unmittelbar nach Eingang der Be- streitungen anzusetzen und ist nicht gehalten, die Bestreitungen zunächst den betroffenen Gläubigern zur Vernehmlassung zuzustellen (Feuz, a.a.O., N 123 zu Art. 140 SchKG). Bestreitet jemand die Zinsen der Schuldbriefforderung, so ist ihm die Klägerrolle zuzuweisen, auch wenn bloss ein Maximalzins eingetragen wurde (BGE 141 III 141 E. 4.3).”
Spezialanzeigen sind unverzüglich zusammen mit der öffentlichen Bekanntmachung der Steigerung zuzustellen, soweit die Empfänger bekannt sind.
“Schliesslich wird die Versteigerung öffentlich bekannt gemacht (Art. 138 Abs. 1 SchKG). Das Betreibungsamt stellt dem Gläubiger, dem Schuldner, einem allfälligen Dritteigentümer des Grundstücks und allen im Grundbuch eingetragenen Beteiligten ein Exemplar der Bekanntmachung zu, wenn sie einen bekannten Wohnsitz oder einen Vertreter haben (sog. Spezialanzeige; Art. 139 SchKG). Die Spezialanzeigen sind sofort mit der Bekanntmachung der Steigerung zu versenden (Art. 30 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Art. 102 VZG). Ist in der Bekanntmachung der Schätzungswert des Grundstücks angegeben, gilt die Zustellung der Spezialanzeige als Mitteilung nach Art. 140 Abs. 3 SchKG (Art. 30 Abs. 1 Satz 2 VZG).”