Bezeichnung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227;BBl 1991 III 1). Diese Änd. ist im ganzen Erlass berücksichtigt. ↩
27 commentaries
Im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG kommt dem Betreibungsamt in mietrechtlichen Kündigungs- und Ausweisungsverfahren die Prozessführungsbefugnis zu. In Lehre und Rechtsprechung ist allerdings umstritten, ob diese Befugnis als Prozessstandschaft oder als gesetzliche Vertretung zu qualifizieren ist.
“), in welchem es um die Frage ging, wer während eines Zwangsverwertungsverfahrens gegen den Mieter prozessie- ren kann, davon aus, dass das Betreibungsamt im Kündigungs- oder Auswei- sungsverfahren Prozesspartei sei, und nimmt damit wohl ebenfalls eine Prozess- standschaft an (WETTSTEIN, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, Ziff. 13.1.4). Auch DÉFAGO GAUDIN spricht implizit von einer Prozessstandschaft wenn sie ausführt, dass bei einer Spezialexekution, bei welcher der Schuldner aufgrund einer gesetzlichen Zwangsverwaltung die Prozessführungsbefugnis verliert, dem Betreibungsamt das Recht eingeräumt werde, in seinem Namen (i.e. des Betrei- bungsamtes) vorzugehen (DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: Indisponibilité et gérance légale, Rz. 563). SCHLEGEL/ZOPFI sowie JAEGER/KULL/WALDER schei- nen hingegen implizit von einer Vertretung durch das Betreibungsamt und nicht von einer Prozessstandschaft auszugehen (vgl. Parteibezeichnungen in Muster- ausweisungsbegehren in SCHLEGEL/ZOPFI, Die betreibungsrechtliche Zwangsver- wertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, Rz. 234; JAEGER/WALDER/KULL, SchKG, 5. Aufl., Zürich 2006, Art. 102 Rz. 19). Einigkeit besteht indessen dar- über, dass dem Betreibungsamt im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art 102 Abs. 3 SchKG in mietrechtlichen Verfahren betreffend die Kündigung oder die Ausweisung jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zukommt (vgl. dazu die Vor- genannten sowie LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 521, KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18). 3.1.6.2. Der Schuldner und Eigentümer eines gepfändeten und nach Art. 102 Abs. 3 SchKG zwangsverwalteten Grundstückes ist im Umfang der Pfändung so- wie der Verwaltung während der andauernden zwangsvollstreckungsrechtlichen Sicherungsmassnahme nicht mehr über die gepfändete Liegenschaft verfügungs- - 16 - berechtigt (vgl. Art. 101 Abs. 1 SchKG). Dem an sich weiterhin parteifähigen Schuldner wird in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzogen, welche fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen wird (vgl. dazu oben). Das Be- treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht- liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft si- cher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi- gerschutz.”
Die vom Gesetz genannte Verwaltung und Bewirtschaftung umfasst nach der Rechtsprechung und Lehre u. a. die notwendigen Massnahmen zur Erhaltung und Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowie die Gewinnung seiner Früchte und Erträge. Dazu gehören beispielsweise Vermietung und Eintreibung von Erträgnissen; nach VZG und einschlägiger Praxis können dies auch Kündigung und Ausweisung von Mietern sein. Das Betreibungsamt ist in mietrechtlichen Verfahren zur Prozessführung befugt.
“89 LP), doit déterminer d'office les faits pertinents pour son exécution (ATF 108 III 10). Afin de pourvoir au meilleur désintéressement possible des créanciers, l'Office doit procéder avec diligence, autorité et souci de découvrir les droits patrimoniaux du poursuivi, qui ne sont pas insaisissables en vertu des art. 92 et 93 LP. Il est doté à cette fin de pouvoirs d'investigation et de coercition étendus, « à l'instar d'un juge chargé d'instruire une enquête pénale ou d'un officier de police judiciaire » (Gilliéron, Commentaire de la LP, articles 89-158, 1999, n. 12 ad art. 91). Il revient à l'office d'interroger le poursuivi, d'inspecter sa demeure, voire les locaux qu'il loue comme bailleur ou locataire, de façon proportionnée aux circonstances (Gilliéron, op. cit., n. 13 et 16 ad art. 91). 2.1.2 La saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 102 al. 1 LP). L'office des poursuites pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP). Si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP). L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille; l'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus (Zopfi, in KUKO SchKG (2014), N 4 ad art. 103 LP). Selon l'art. 93 al. 1 LP, les revenus du travail, les usufruits et leurs produits, les rentes viagères, de même que les contributions d'entretien, les pensions et prestations de toutes sortes qui sont destinées à couvrir une perte de gain ou une prétention découlant du droit d'entretien, en particulier les rentes et les indemnités en capital qui ne sont pas insaisissables en vertu de l'art. 92 LP, peuvent être saisis, déduction faite de ce que le préposé estime indispensable au débiteur et à sa famille. Pour déterminer la part saisissable, il faut se fonder sur le revenu total du débiteur, qui peut être constitué d’une ou de plusieurs sources de revenus.”
“Die Liegenschaft des Vermieters (...) wurde im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung durch den Berufungsbeklagten gemäss Art. 89 i.V.m. Art. 101 SchKG sowie Art. 24 VZG gepfändet. Die vollzogene Pfändung führt gemäss Art 102 Abs. 3 SchKG dazu, dass das zuständige Betreibungsamt für die Verwal- tung und Bewirtschaftung des Grundstückes sorgt. Die Verwaltung und Bewirt- schaftung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG umfasst dabei alle Massnahmen, welche zur Erhaltung des Grundstücks und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse notwendig sind (KUKO VZG-ZOPFI, 2. Aufl., Zürich 2023, Art. 16 Rz. 1). Die grundsätzliche Regelung von Art. 102 Abs. 3 SchKG wird weiter durch Art. 16 ff. VZG umschrieben und präzisiert. Gemäss Art. 17 VZG um- fasst die Verwaltung unter anderem auch die Kündigung sowie die Ausweisung von Mietern, woraus sich ergibt, dass das Betreibungsamt grundsätzlich auch die entsprechenden Verfahren führt (vgl. KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18). Umstritten ist vorliegend, ob das Betreibungsamt die entsprechende Verfahrens- führung im Rahmen einer Prozessstandschaft oder einer gesetzlichen Vertretung wahrnimmt. 3.1.6.1. Sowohl Lehre als auch Rechtsprechung scheinen sich mit dieser Frage bisher nur punktuell befasst zu haben: Die kantonale Rechtsprechung scheint eine Prozessstandschaft anzunehmen. So hielt etwa das Kantonsgericht des Kantons Graubünden in seinem Entscheid vom 18. Dezember 2019 (ZK2 19 58) fest, ge- mäss kantonaler Rechtsprechung fungiere das Betreibungs- und Konkursamt im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG als Prozessstand- schafter (ZK2 19 58 E.”
“Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass dem Betreibungsamt in ei- nem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zu kommt, ungeachtet dessen, ob es den Prozess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt (vgl. oben E. 3.1.6. und BGE 42 III 391 E. 1). Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be- stritten zu werden. Insofern würde der Umstand, dass der Berufungsbeklagte irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertre- tung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozess- führungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung angenommen, so würde das entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr wohl lediglich zur Berich- tigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung ins- besondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtig- ter ist (vgl. dazu ZK ZPO-SCHWANDER, a.”
Dem Betreibungsamt steht die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu; sie dient der Werterhaltung und der Einziehung allfälliger Erträge. Zu den von den Quellen genannten Bewirtschaftungshandlungen gehören insbesondere der Einzug von Miet- oder Pachtzinseinnahmen, kleinere Reparaturen, der Abschluss und die Erneuerung von üblichen Versicherungen, die Kündigung bzw. Ausweisung von Mietern sowie die Neuvermietung und die Zahlung laufender Nebenkosten.
“Anders verhält es sich mit dem Schreiben vom 24. November 2023 und der Aufforderung des Betreibungsamtes Prättigau/Davos, Zutritt zur Wohnung zu ge- währen, ebenfalls mit der Androhung eines Nachteils - Auswechseln der Schlös- ser bei nicht fristgerechter Folgeleistung - verbunden. Wie gesehen steht die Ver- waltung des Grundstücks von Gesetzes wegen dem Betreibungsamt zu und es hat zur Werterhaltung für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen (Art. 155 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art. 16 ff. VZG). Die Verwaltung und Bewirtschaftung eines Grundstücks muss nicht verfügt wer- den, sondern tritt von Amtes wegen ein (BGer 5A_147/2009 v.”
“Hat ein Gläubiger in Fällen der Grundpfandverwertung das Verwertungsbe- gehren gestellt, so ist Art. 102 Abs. 3 SchKG auf das Pfand sinngemäss anwend- bar (Art. 155 Abs. 1 SchKG). Demgemäss sorgt das Betreibungsamt für die Ver- waltung und Bewirtschaftung des Grundstücks. Bei der Zwangsverwaltung geht es nebst dem Einzug allfälliger Erträgnisse (Miet- oder Pachtzinsen) um die Werter- haltung des Grundstücks und dessen Ertragshandlungen. Die einzelnen Bewirt- schaftungshandlungen sind in Art. 16 bis 19 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) geregelt. Sie stehen dem Betreibungsamt somit von Gesetzes wegen zu und stellen keine Be- treibungshandlungen dar, welche jeweils dem Schuldner eröffnet werden müssten.”
“La Chambre de surveillance annulera par conséquent la décision du 26 septembre 2023 et retournera le dossier à l'Office pour des investigations complémentaires portant sur les ressources de A______. 4. Ce dernier reproche encore à l'Office d'avoir refusé, dans le cadre de la décision attaquée du 26 septembre 2023, de lui reverser intégralement sa part du loyer de l'appartement de H______ depuis le mois de mai 2023. Cette question pourrait rester ouverte compte tenu de l'annulation de la décision du 26 septembre 2023 pour les motifs développés au considérant précédent. Elle pourrait également devenir sans objet en fonction du résultat des investigations complémentaires de l'Office. La probabilité qu'elle se repose à l'instruction du complément d'instruction de l'Office n'étant toutefois pas négligeable, la Chambre de céans l'examinera. 4.1.1 L'Office des poursuites assure la gérance légale des immeubles saisis, respectivement séquestrés (art. 275 LP), et perçoit les éventuels loyers (art. 102 al. 3 LP). Le séquestre d'un immeuble comprendra les fruits et les produits de celui-ci uniquement dans la mesure où il ne suffit pas encore à garantir la créance (Stoffel, Chabloz, op. cit., n° 49 ad art. 275 LP). En application de l'art. 17 ORFI, le gérant légal entreprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites réparations, la conclusion et le renouvellement des assurances usuelles, la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la rentrée des loyers, le paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.). Les frais liés aux mesures prévues par l'art. 17 ORFI sont réglés au moyen des revenus de l'immeuble au bénéfice de la gérance légale et bénéficient ainsi d'un privilège par rapport aux autres créanciers du débiteur saisi (art. 22 al. 1 et 46 al. 1 ORFI; Defago, L'immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, n° 601).”
Die Pfändung eines Grundstücks erfasst auch dessen Früchte und sonstige Erträgnisse. Nach der einschlägigen Rechtsprechung zieht das Betreibungsamt die Mieterträge ein und gibt sie gegebenenfalls bei Aufhebung des Séquestres an den Schuldner zurück. Vor diesem Hintergrund lässt sich eine pauschale Schadensbehauptung wegen angeblich entgangener Mieteinnahmen in der Regel nicht geltend machen.
“1 LP sont destinées à garantir la prétention en dommages-intérêts du débiteur (ou du tiers) qui découle de l'indisponibilité frappant ses biens (arrêt du Tribunal fédéral 5A_165/2010 du 10 mai 2010 consid. 2.3.2 et la jurisprudence citée, in: Praxis 2011 p. 144). La responsabilité pour le dommage causé est une responsabilité causale légale. Elle présuppose que le séquestré ait subi un préjudice, que le séquestre fût illicite et qu'il y ait un rapport de causalité entre le séquestre et le dommage. Au nombre des éléments pertinents pour déterminer ce préjudice éventuel figurent, notamment, la durée prévisible du procès en validation de séquestre, ainsi que les intérêts - équivalant en principe à deux années - des emprunts que le débiteur (ou le tiers) a contractés pour pallier la privation de ses avoirs (arrêt du Tribunal fédéral 5A_165/2010 du 10 mai 2010 consid. 2.3.3 et les références, in: Praxis 2011 p. 145). 3.1.2 La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier (art. 102 al. 1 LP). Cette disposition est applicable à la procédure de séquestre par renvoi de l'art. 275 LP. Ainsi, il a été jugé que le débiteur ne pouvait pas invoquer une "perte" de loyer liée à un séquestre d'immeuble, car l'Office des poursuites percevait les loyers de celui-ci et les reverserait au débiteur en cas de levée du séquestre (ACJC/713/2018 du 6 juin 2018 consid. 5.2). 3.2 En l'espèce, l'intimé motive sa requête de sûretés par le dommage qu'il subirait en ne pouvant pas louer sa propriété séquestrée. Or, d'une part, il n'allègue pas, ni a fortiori ne prouve qu'il la louerait ou qu'il aurait l'intention de le faire, ayant seulement publié des annonces auxquelles il se réfère. De plus, le séquestre n'interdit pas la location du bien concerné, au contraire, puisque les fruits sont récoltés par l'Office des poursuites, cas échéant restitués au débiteur en cas de levée du séquestre, ce qui ne constitue donc pas un dommage. Il s'ensuit que la requête en sûretés est infondée et ne peut qu'être rejetée.”
“1 LP sont destinées à garantir la prétention en dommages-intérêts du débiteur (ou du tiers) qui découle de l'indisponibilité frappant ses biens (arrêt du Tribunal fédéral 5A_165/2010 du 10 mai 2010 consid. 2.3.2 et la jurisprudence citée, in: Praxis 2011 p. 144). La responsabilité pour le dommage causé est une responsabilité causale légale. Elle présuppose que le séquestré ait subi un préjudice, que le séquestre fût illicite et qu'il y ait un rapport de causalité entre le séquestre et le dommage. Au nombre des éléments pertinents pour déterminer ce préjudice éventuel figurent, notamment, la durée prévisible du procès en validation de séquestre, ainsi que les intérêts - équivalant en principe à deux années - des emprunts que le débiteur (ou le tiers) a contractés pour pallier la privation de ses avoirs (arrêt du Tribunal fédéral 5A_165/2010 du 10 mai 2010 consid. 2.3.3 et les références, in: Praxis 2011 p. 145). 3.1.2 La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier (art. 102 al. 1 LP). Cette disposition est applicable à la procédure de séquestre par renvoi de l'art. 275 LP. Ainsi, il a été jugé que le débiteur ne pouvait pas invoquer une "perte" de loyer liée à un séquestre d'immeuble, car l'Office des poursuites percevait les loyers de celui-ci et les reverserait au débiteur en cas de levée du séquestre (ACJC/713/2018 du 6 juin 2018 consid. 5.2). 3.2 En l'espèce, l'intimé motive sa requête de sûretés par le dommage qu'il subirait en ne pouvant pas louer sa propriété séquestrée. Or, d'une part, il n'allègue pas, ni a fortiori ne prouve qu'il la louerait ou qu'il aurait l'intention de le faire, ayant seulement publié des annonces auxquelles il se réfère. De plus, le séquestre n'interdit pas la location du bien concerné, au contraire, puisque les fruits sont récoltés par l'Office des poursuites, cas échéant restitués au débiteur en cas de levée du séquestre, ce qui ne constitue donc pas un dommage. Il s'ensuit que la requête en sûretés est infondée et ne peut qu'être rejetée.”
Stundungs- oder Erlassvereinbarungen, die sich auf Mietzinse beziehen, welche erst nach dem Pfändungszeitpunkt entstehen, entfalten gegenüber den Pfändungsgläubigern grundsätzlich keine Wirkung. Das Betreibungsamt/der Verwalter hat die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG so zu verwalten, dass die Erträge gewonnen und für die Befriedigung der Pfändungsgläubiger verwertet werden; Vereinbarungen, die künftige Mietzinsforderungen der Verwertung entziehen, sind im Rahmen der Zwangsverwaltung nicht zu berücksichtigen.
“Okto- ber 2021 entstehende Mietzinsforderungen, und somit bezüglich der Mietzinse ab November 2021, nur mehr insofern verfügungsberechtigt, als dass damit nicht die Rechte der Pfändungsgläubiger verletzt würden. Da sowohl der Erlass als auch die Stundung gepfändeter Mietzinse diese der Verwertung entziehen würden, wäre eine Verletzung der Gläubigerrechte durch die Nachträge zu bejahen. Ent- sprechend können allfällige, bereits vor der Pfändung erfolgte Stundungs- und Er- lassabreden bezüglich der erst noch entstehenden Forderungen zumindest ge- genüber den Pfändungsgläubigern keine Wirkungen entfalten. Es kann vorliegend offen bleiben, ob es sich bei der mit Nachtrag 1 geltend gemachten (befristeten) Mietzinsherabsetzung vom 3. Dezember 2018 (vgl. act. 3/10/1 S. 2) um einen Tei- lerlass der Mietzinse oder um eine eigentliche Vertragsanpassung handeln würde, - 30 - da jedenfalls unbestritten ist, dass die Berufungsbeklagte auch diesen reduzierten Mietzins für die abgemahnte Zahlungsperiode nicht bezahlte, Mietzinsausstände für die Monate November 2021 bis April 2022 somit ohnehin bestanden. Der Berufungsbeklagte verwaltet die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG und sorgt dabei auch für die Gewinnung der Erträgnisse, den Be- zug der Mietzinse, die Kündigung an Mieter sowie die Ausweisung der Mieter (Art. 17 VZG). In diesem Rahmen nimmt der Berufungsbeklagte zwangsvollstre- ckungsrechtliche Aufgaben wahr, welche dazu dienen, die Ertragsfähigkeit der Mietliegenschaft und damit das Vollstreckungssubstrat zu erhalten. Da die Zwangsverwaltung und darin ergriffene Massnahmen (wie etwa die Einforderung der Mietzinsen oder die Ausweisung) mit anderen Worten dazu dienen, die Pfän- dungsgläubiger aus dem Verwertungsgewinn befriedigen zu können, sind allfäl- lige Stundungs- und Erlassabreden, welche vor der Pfändung über künftige Miet- zinse getroffen wurden, auch im vorliegenden mietrechtlichen Verfahren nicht be- achtlich. Dass die Pfändungsgläubiger die Stundungs- und Erlassabreden sodann genehmigt hätten, und somit ihre Rechte nicht eingeschränkt werden, wird weder von der Berufungsklägerin geltend gemacht, noch besteht Anlass zur Annahme dazu.”
“2.1.2.; ebenso KOLLER in GUHL [Hrsg.], Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 34 Rz. 22). Weiter trifft zwar zu, dass der Schuldner vor der Pfändung grundsätzlich frei über sein Vermögen verfügen kann. Beim Erlass bzw. der Stundung einer zum Pfändungszeitpunkt noch gar nicht entstandenen Mietzinsforderung geht es aber eben gerade nicht um Verfügungen vor der Pfändung, sondern aufgrund der Ent- stehung der Mietzinsforderung auf Beginn einer Zahlungsperiode nach dem Pfän- dungsbeschlag um Verfügungen nach der Pfändung. Auch aus den zwar zutref- fenden Ausführungen der Berufungsklägerin zur paulianischen Anfechtungsklage lässt sich keine andere Erkenntnis gewinnen – diese wäre ebenso für Verfügun- gen vor der Pfändung relevant, nicht jedoch auf Verfügungsgeschäfte nach der Pfändung, die aufgrund von Art. 96 Abs. 2 SchKG für die Pfändungsgläubiger oh- - 32 - nehin unbeachtlich sind. Zwar hat sich das Betreibungsamt auch im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG bzw. Art. 17 VZG grundsätzlich an einen bestehenden Mietvertrag zu halten (vgl. dazu SCHLEGEL/ZOPFI, a.a.O., Rz. 217). Jedoch hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden gerade nicht dazu geführt, dass der Mietvertrag als solcher angepasst worden wäre, son- dern es wäre nur über gewisse künftige Mietzinsforderungen verfügt geworden. Diese Verfügungen könnten bezüglich künftiger Forderungen, welche überhaupt erst nach der Pfändung entstehen, keine Gültigkeit mehr gegenüber den Pfän- dungsgläubigern beanspruchen (so sinngemäss auch JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., Art. 102 Rz. 8 in fine). Schliesslich ist festzuhalten, dass sowohl die Stundung als auch der Erlass einer noch nicht entstandenen Forderung (davon zu unterscheiden ist eine bereits entstandene, aber noch nicht fällige Forderung) anders als von der Berufungsklä- gerin ausgeführt nicht sofort mit Abschluss der Stundungs- bzw. Erlassabrede wirksam wird, sondern eben erst mit Entstehung der Forderung (vgl. oben E. 3.3.”
“Oktober 2021 entstehende Mietzinsforderungen, und somit bezüglich der Mietzinse ab November 2021, nur mehr insofern verfügungsberechtigt, als dass damit nicht die Rechte der Pfän- dungsgläubiger verletzt würden. Da sowohl der Erlass als auch die Stundung ge- pfändeter Mietzinse diese der Verwertung entziehen würden, wäre eine Verletzung der Gläubigerrechte durch die Nachträge zu bejahen. Entsprechend können allfäl- lige, bereits vor der Pfändung erfolgte Stundungs- und Erlassabreden bezüglich der erst noch entstehenden Forderungen zumindest gegenüber den Pfändungs- gläubigern keine Wirkungen entfalten. Es kann vorliegend offen bleiben, ob es sich bei der mit Nachtrag 1 geltend gemachten (befristeten) Mietzinsherabsetzung vom 3. Dezember 2018 um einen Teilerlass der Mietzinse oder um eine eigentliche Vertragsanpassung handeln würde, da jedenfalls unbestritten ist, dass die Beru- - 42 - fungsbeklagte auch diesen reduzierten Mietzins für die abgemahnte Zahlungspe- riode nicht bezahlte, Mietzinsausstände für die Monate November 2021 bis April 2022 somit ohnehin bestanden. Der Berufungsbeklagte verwaltet die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG und sorgt dabei auch für die Gewinnung der Erträgnisse, den Bezug der Mietzinse, die Kündigung an Mieter sowie die Ausweisung der Mieter (Art. 17 VZG). In diesem Rahmen nimmt der Berufungsbeklagte zwangsvollstreckungs- rechtliche Aufgaben wahr, welche dazu dienen, die Ertragsfähigkeit der Mietlie- genschaft und damit das Vollstreckungssubstrat zu erhalten. Da die Zwangsver- waltung und darin ergriffene Massnahmen (wie etwa die Einforderung der Mietzin- sen oder die Ausweisung) mit anderen Worten dazu dienen, die Pfändungsgläubi- ger aus dem Verwertungsgewinn befriedigen zu können, sind allfällige Stundungs- und Erlassabreden, welche vor der Pfändung über künftige Mietzinse getroffen wurden, auch im vorliegenden mietrechtlichen Verfahren nicht beachtlich. Dass die Pfändungsgläubiger die Stundungs- und Erlassabreden sodann genehmigt hätten, und somit ihre Rechte nicht eingeschränkt werden, wird weder von der Be- rufungsklägerin geltend gemacht, noch besteht Anlass zur Annahme dazu.”
Ist aus den Eingaben unzweifelhaft ersichtlich, wer materiell berechtigt ist, kommt bei einer Verwechslung der Parteibezeichnung (z. B. ob als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter aufgetreten wurde) nicht das Nichteintreten in Betracht, sondern eine Berichtigung des Rubrums. Eine solche Parteiberichtigung ist insbesondere dann zulässig, wenn aus dem Vortrag klar hervorgeht, dass der eingetragene Kläger lediglich die Rechte des materiell Berechtigten wahrnimmt.
“3 SchKG jeden- falls die Prozessführungsbefugnis zukommt, ungeachtet dessen, ob es den Pro- zess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt. Insofern würde der Umstand, dass der Beschwerdegegner irrig von einer Prozessstandschaft aus- gegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen gegeben sei: Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine ge- setzliche Vertretung angenommen, so würde das lediglich zur Berichtigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung insbesondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtigter ist. Der Beschwerdegegner habe in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch den Vermieter aufgeführt, und habe insbesondere auf die Zwangsvollstreckung gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hingewiesen. Aus seinen Eingaben ergebe sich unzweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter sei, und der Beschwerdegegner lediglich die Rechte für den Vermieter wahrnehme, sich aber keinesfalls eine Sachlegitimation anmasse. Eine Verwechslungsgefahr sei somit ausgeschlossen. Da sich der Beschwerdegegner folglich lediglich in seiner (Par- tei-)Bezeichnung und eben nicht darüber irren würde, wem das Recht materiell zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberichtigung nichts im Wege. - 8 -”
“In einer Eventualbegründung hielt die Vorinstanz fest, dass dem Betreibungsamt in einem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zukommt, ungeachtet dessen, ob es den Prozess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt. Insofern würde der Umstand, dass der Beschwerdegegner irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen gegeben sei: Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung angenommen, so würde das lediglich zur Berichtigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung insbesondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtigter ist. Der Beschwerdegegner habe in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch den Vermieter aufgeführt, und habe insbesondere auf die Zwangsvollstreckung gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hingewiesen. Aus seinen Eingaben ergebe sich unzweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter sei, und der Beschwerdegegner lediglich die Rechte für den Vermieter wahrnehme, sich aber keinesfalls eine Sachlegitimation anmasse. Eine Verwechslungsgefahr sei somit ausgeschlossen. Da sich der Beschwerdegegner folglich lediglich in seiner (Partei-) Bezeichnung und eben nicht darüber irren würde, wem das Recht materiell zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberichtigung nichts im Wege.”
“Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be- stritten zu werden (vgl. act. 56 Rz. 34). Insofern würde der Umstand, dass der Be- rufungsbeklagte irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten füh- - 18 - ren, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung ange- nommen, so würde das entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr wohl lediglich zur Berichtigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung insbesondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Na- men statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtigter ist (vgl. dazu ZK ZPO-SCHWANDER, a.a.O., Art. 83 Rz. 14). Der Berufungsbeklagte führte in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch den Vermieter auf, und wies insbesondere auf die Zwangsvollstre- ckung gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hin (act. 1). Es ergibt sich aus den Einga- ben des Berufungsbeklagten unzweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter ist, und der Berufungsbeklagte lediglich die Rechte für den Ver- mieter wahrnimmt, sich aber keinesfalls eine Sachlegitimation anmassen würde. Eine Verwechslungsgefahr ist somit ausgeschlossen. Da sich der Berufungsbe- klagte folglich lediglich in seiner (Partei-)Bezeichnung und eben nicht darüber ir- ren würde, wem das Recht materiell zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberich- tigung nichts im Wege (so auch das Kantonsgericht des Kantons Graubünden in ZK2 19 58 E. 5.3.2). 3.2.Gültige Klagebewilligung”
“Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be- stritten zu werden. Insofern würde der Umstand, dass der Berufungsbeklagte irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertre- tung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozess- führungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung angenommen, so würde das entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr wohl lediglich zur Berich- tigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung ins- besondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtig- ter ist (vgl. dazu ZK ZPO-SCHWANDER, a.a.O., Art. 83 Rz. 14). Der Berufungsbe- klagte führte in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch den Ver- mieter auf, und wies insbesondere auf die Zwangsvollstreckung gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hin. Es ergibt sich aus den Eingaben des Berufungsbeklagten un- zweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter ist, und der Berufungsbeklagte lediglich die Rechte für den Vermieter wahrnimmt, sich aber keinesfalls eine Sachlegitimation anmassen würde. Eine Verwechslungsgefahr ist somit ausgeschlossen. Da sich der Berufungsbeklagte folglich lediglich in seiner - 31 - (Partei-)Bezeichnung und eben nicht darüber irren würde, wem das Recht materi- ell zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberichtigung nichts im Wege (so auch das Kantonsgericht des Kantons Graubünden in ZK2 19 58 E. 5.3.2).”
“Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be- stritten zu werden. Insofern würde der Umstand, dass der Berufungsbeklagte irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertre- tung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozess- führungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung angenommen, so würde das entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr wohl lediglich zur Berich- tigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung ins- besondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtig- ter ist (vgl. dazu ZK ZPO-SCHWANDER, a.a.O., Art. 83 Rz. 14). Der Berufungsbe- klagte führte in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch den Ver- mieter auf, und wies insbesondere auf die Zwangsvollstreckung gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hin. Es ergibt sich aus den Eingaben des Berufungsbeklagten un- zweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter ist, und der Berufungsbeklagte lediglich die Rechte für den Vermieter wahrnimmt, sich aber keinesfalls eine Sachlegitimation anmassen würde. Eine Verwechslungsgefahr ist somit ausgeschlossen. Da sich der Berufungsbeklagte folglich lediglich in seiner - 31 - (Partei-)Bezeichnung und eben nicht darüber irren würde, wem das Recht materi- ell zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberichtigung nichts im Wege (so auch das Kantonsgericht des Kantons Graubünden in ZK2 19 58 E. 5.3.2).”
Die Auskunftspflicht Dritter umfasst auch Angaben zu Mietforderungen aus gepfändeten Liegenschaften. Sie gilt — vorbehaltlich der gesetzlichen Rechte der Grundpfandgläubiger — auch dann, wenn die betreffenden Forderungen bestritten sind, sofern ein ausreichendes Indizienbündel besteht, das die Glaubwürdigkeit der vom Dritten zu erwartenden Auskunft in Frage stellt.
“Aucun motif de nullité de l'avis n'est allégué, ni manifeste. En outre, la plaignante n'aurait pas disposé de la qualité pour porter plainte contre cet avis conformément aux principes rappelés ci-dessus. 2.2.2 La recevabilité de la plainte, en tant qu'elle vise la décision du 4 juillet 2023, est douteuse sous l'angle du respect du délai de 10 jours puisque, si l'envoi a bien été posté le 4 juillet 2023 par courrier A, il a en principe été distribué le lendemain. Le dépôt d'une plainte le 3 août 2023 est par conséquent vraisemblablement tardif. Toutefois, la date de réception de la décision entreprise, envoyée par courrier A, ne peut être établie avec certitude, faute de courrier recommandé. La question de la recevabilité de la plainte peut toutefois rester ouverte dès lors qu'elle doit en tout état être rejetée. 3. La plaignante conteste que l'Office soit autorisé à la contraindre à fournir des informations sur le débiteur du loyer dû au propriétaire du logement qu'elle occupe. 3.1.1 En application de l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble comprend les fruits et autres produits. Lorsque la saisie porte sur une créance, ce qui est le cas des loyers produits par un immeuble, l'Office prévient le tiers débiteur que désormais il ne pourra plus s'acquitter qu'en ses mains (art. 99 LP). 3.1.2 Le tiers qui détient des biens du débiteur ou contre qui le débiteur a des créances a, sous la menace des peines prévues par la loi, l'obligation de renseigner l'Office (art. 91 al. 1 et 4 LP). Le tiers est, comme le débiteur, obligé de renseigner l'Office sur tous les biens qu'il détient pour le compte du débiteur, respectivement sur toutes les créances et droits dont le débiteur serait titulaire à son encontre, pour permettre une exécution aussi efficace et rapide que possible de la saisie. Cette obligation vaut même si la créance ou les droits sont contestés lorsqu'il existe un faisceau d'indices suffisamment forts pour mettre en doute la réponse donnée par le tiers suite à la réception de l'avis de saisie (arrêts du Tribunal fédéral 5A_470/2020 du 3 septembre 2020 consid.”
Art. 102 Abs. 3 SchKG begründet eine gesetzliche Gérance der gepfändeten Liegenschaft. Diese umfasst nach Rechtsprechung alle zur Werterhaltung und zur Erzielung von Erträgen erforderlichen Massnahmen; dazu zählen namentlich die Kündigung von Mietverhältnissen, die Ausweisung (Expulsion) von Mietern, der Abschluss neuer Mietverträge sowie die Einziehung von Früchten und Mieterträgen.
“Dès que le créancier gagiste a requis la réalisation du gage, l'office pourvoit, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 102 al. 3 LP, auquel renvoie l'art. 155 al. 1 LP; art. 16 ss ORFI, auxquels renvoie l'art. 101 al. 1 ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art. 94 ORFI (ATF 129 III 90 consid. 2.2). Elle comprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites (art. 17 ORFI; arrêt 5C.139/2004 du 26 janvier 2005 consid. 2.2.2 non publié in ATF 131 III 141; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, 2006, n. 257 ss p. 71 ss). L'art. 19 ORFI, applicable à la poursuite en réalisation de gage immobilier (ATF 117 III 63 consid. 1; 77 III 119 consid. 1), prévoit que jusqu'à la réalisation de l'immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les lieux, contrairement à ce qui est prévu en matière de faillite (art.”
Die Pfändung erfasst die laufenden Mietzinse als Früchte/Erträgnisse im Sinne von Art. 102 Abs. 1 SchKG. Mit der Pfändung ist der Vermieter hinsichtlich danach entstehender Mietzinsforderungen in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt; Stundungs- und Erlassabreden verringern das Pfändungssubstrat und sind insoweit gegenüber den Pfändungsgläubigern unwirksam.
“Dabei waren die laufenden Mietzinse als Erträge im Sinne von Art. 102 Abs. 1 SchKG vom Pfändungsbeschlag miterfasst (Art. 14 VZG; Urteil 5A_80/2013 vom 18. März 2012 E. 2.2; vgl. auch BGE 125 III 248 E. 2c). Mit der Pfändung war der Vermieter im Hinblick auf die Verletzung der Rechte der Pfändungsgläubiger nicht mehr über die danach entstandenen Mietzinsforderungen verfügungsberechtigt (Art. 96 Abs. 2 SchKG; Urteil 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.1; 5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1). Stundungs- und Erlassabreden verrin- gern das Pfändungssubstrat und verletzen daher die Rechte der Pfändungsgläu- biger. Demnach hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass allfällige Stundungs- und Erlassabreden, welche die Mietvertragsparteien vor der Pfändung abge- schlossen haben mögen, in Bezug auf erst nach der Pfändung entstandene Miet- zinsforderungen ungültig sind, da der Vermieter insofern im Zeitpunkt der Entste- hung dieser Forderungen in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt war. Daraus folgt, dass sich die Beschwerdeführerin in Zahlungsverzug befand.”
“Dabei waren die laufenden Mietzinse als Erträge im Sinne von Art. 102 Abs. 1 SchKG vom Pfändungsbeschlag miterfasst (Art. 14 VZG; Urteil 5A_80/2013 vom 18. März 2012 E. 2.2; vgl. auch BGE 125 III 248 E. 2c). Mit der Pfändung war der Vermieter im Hinblick auf die Verletzung der Rechte der Pfändungsgläubiger nicht mehr über die danach entstandenen Mietzinsforderungen verfügungsberechtigt (Art. 96 Abs. 2 SchKG; Urteil 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.1; 5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1). Stundungs- und Erlassabreden verringern das Pfändungssubstrat und verletzen daher die Rechte der Pfändungsgläubiger. Demnach hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass allfällige Stundungs- und Erlassabreden, welche die Mietvertragsparteien vor der Pfändung abgeschlossen haben mögen, in Bezug auf erst nach der Pfändung entstandene Mietzinsforderungen ungültig sind, da der Vermieter insofern im Zeitpunkt der Entstehung dieser Forderungen in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt war. Daraus folgt, dass sich die Beschwerdeführerin in Zahlungsverzug befand. Weitere Einwände bringt sie gegen die Zahlungsverzugskündigung nicht vor, weshalb die Vorinstanz zu Recht von deren Gültigkeit ausging.”
Das Betreibungsamt nimmt die ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegte Pflicht zur Verwaltung und Bewirtschaftung gepfändeter Grundstücke wahr und übernimmt in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis. In der Praxis und in Teilen der Lehre wird das Betreibungsamt in mietrechtlichen Verfahren, die im Rahmen der Zwangsverwaltung geführt werden (insbesondere Kündigungs- und Ausweisungsverfahren), regelmässig als Prozessstandschafter angesehen. Teilweise wird in der Literatur alternativ von einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung gesprochen; die Quellen stellen jedoch klar, dass hiervon die praktische Prozessführungsbefugnis des Betreibungsamtes nicht berührt wird.
“3 SchKG zwangsverwalteten Grundstückes sei im Umfang der Pfändung sowie der Verwaltung während der andauernden zwangsvollstreckungsrechtlichen Sicherungsmassnahme nicht mehr über die gepfändete Liegenschaft verfügungsberechtigt (vgl. Art. 101 Abs. 1 SchKG). Dem an sich weiterhin parteifähigen Schuldner werde in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzogen, welche fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen werde. Das Betreibungsamt handle bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrechtliches Verfahren führe, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Ausweisungsverfahrens, so nehme es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des Schuldners wahr, sondern stelle die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft sicher, welche allenfalls verwertet werden wird, und diene dabei auch dem Gläubigerschutz. Gestützt auf obiges Abgrenzungskriterium der Interessenverfolgung sei demnach anzunehmen, dass das Betreibungsamt, welches die Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG wahrnehme und in diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei führe, in der Rolle eines Prozessstandschafters handle. In einer Eventualbegründung hielt die Vorinstanz fest, dass dem Betreibungsamt in einem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zukommt, ungeachtet dessen, ob es den Prozess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt. Insofern würde der Umstand, dass der Beschwerdegegner irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen gegeben sei: Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung angenommen, so würde das lediglich zur Berichtigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung insbesondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtigter ist.”
“Dem an sich weiterhin parteifähigen Schuldner wird in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzogen, welche fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen wird (vgl. dazu oben). Das Be- treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht- liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft si- cher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi- gerschutz. Es ist daher davon auszugehen, dass das Betreibungsamt, welches die Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG wahrnimmt und in diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei führt, in der Rolle eines Prozessstandschafters handelt. 3.1.6.3. Die Vorbringen der Berufungsklägerin gegen die Annahme einer Prozess- standschaft aufgrund von Art. 102 Abs. 3 SchKG verfangen nicht: Aus dem Um- stand, dass das Betreibungsamt die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grund- stückes gemäss Art. 16 Abs. 3 VZG nicht selbst ausführen müsste, sondern ei- nem Dritten übertragen könnte, lässt sich nichts ableiten. So steht es eben gerade in der Disposition des Betreibungsamtes, ob sie dies selbst wahrnimmt oder nicht. Ebenso lässt sich alleine aus der Verwendung des Begriffes "Verwaltung" in Art. 102 Abs. 3 SchKG keine direkte Stellvertretung ableiten. Wenn die Beru- fungsklägerin sodann ausführt, eine Prozessstandschaft würde schon nur auf- grund der in Art. 17 und Art. 18 VZG genannten Verwaltungsmassnahmen ausser Betracht fallen, da es unsinnig wäre, wenn das Betreibungsamt gewissen Hand- lungen nicht im Namen des Schuldners vornehmen würde, so verkennt sie, dass eine Prozessstandschaft erst mit der Anhebung eines Prozesses begründet wird, und es insofern durchaus möglich ist, dass das Betreibungsamt gewisse Handlun- gen nach Art. 17 und Art. 18 VZG im Namen des Schuldners vornimmt, Ansprü- che gerichtlich jedoch in eigenem Namen durchsetzt.”
“2 SchKG und Art. 94 VZG im Kontext einer Pfän- dung nicht einschlägig, sondern würden sich auf die Betreibung auf Pfandverwer- tung beziehen. Dies ändere aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei einer Betreibung auf Pfändung gelten würden. In ZMP 2019 Nr. 3 habe die Vor- instanz im Zusammenhang mit einem Arrestvollzug und der damit einhergehenden Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG auf einen prozessleitenden Ent- scheid verwiesen, in welchem sie ausgeführt habe, dass nach der Praxis des Miet- gerichts Zürich das Betreibungsamt in diesen Fällen, wie bei einer Pfandverwer- tungsbetreibung im Kündigungsschutzverfahren, die Rechte des Schuldners in ei- genem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahrnehme, also als Prozess- standschafter auftrete, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden wor- den sei. Art. 16 VZG regle unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft und stütze sich direkt auf die gesetzliche Grund- lage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche die Zwangsverwaltung ebenfalls anordne. Mit Art. 261 und Art. 290 OR habe die Norm zudem selbst im materiellen Mietrecht eine Grundlage. Der Verweis der Berufungsklägerin auf die Position der Konkursverwaltung (bei welcher gemäss den Ausführung der Berufungsklägerin nach herrschender Lehre und Rechtsprechung keine Prozessstandschaft vorliege, ...) sei unbehelf- lich, da mit der Konkurseröffnung das Vermögen der konkursiten Person zur Kon- kursmasse, d.h. zu einem als parteifähig erachteten Sondermögen werde, das von der Konkursverwaltung repräsentiert werde. Vergleichsbeispiele seien eher beim Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG, bei der Willensvollstreckerin nach Art. 517 f. ZGB, dem Erbschaftsverwalter nach Art. 554 f. ZGB sowie bei der Er- benvertretung nach Art. 602 Abs. 3 ZGB zu finden, alles nach ganz überwiegender Meinung Fälle der Prozessstandschaft. Selbst wenn von einer anderen Rechtsfigur als einer Prozessstandschaft auszugehen sei, etwa einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung des Vermie- ters, so könne dies nur zu einer Berichtigung des Rubrums führen, nicht aber zu einer Verneinung der Prozessführungsbefugnis oder des Rechtschutzinteresses des Berufungsbeklagten.”
Das Betreibungsamt hat angezeigt, dass mit der Pfändung die Zwangsverwaltung eintrete; es wurde bestimmt, dass künftig fällige Mietzinse (im vorliegenden Fall ab November 2021) an das Betreibungsamt zu leisten seien.
“Darauf kündigte er dem Ver- mieter mit Schreiben vom 28. Oktober 2017 das Darlehen, von welchem damals offenbar noch Fr. 3.2 Mio. ausstehend waren, auf den 9. Dezember 2017. 1.3 U.a. für die gekündigte Darlehensforderung wurden gegen den Vermieter Be- treibungen eingeleitet. Nachdem die jeweiligen Fortsetzungsbegehren gestellt worden waren, vollzog das am Wohnsitz des Vermieters zuständige Betreibungs- amt Q. in Anwendung von Art. 89 SchKG die Pfändung. Im Zuge derselben wurde unter anderem auch die vorliegende Mietliegenschaft gepfändet. Dabei ersuchte das Betreibungsamt Q. in Anwendung von Art. 24 VZG das am Ort der gelegenen Sache zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich x (Kläger) rechtshil- feweise um Vollzug der betreibungsamtlichen Verwaltung. Mit Anzeige vom 6. Ok- tober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung über das Grundstück im Grund- buch vorgemerkt und gleichentags der Beklagten angezeigt, dass mit der Pfän- dung die Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt nach Art. 102 SchKG i.V.m. Art. 16 VZG eintrete und künftig fällige Mietzinse [ab November 2021] an den Kläger zu leisten seien. Allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Entsprechend zeigte der Kläger auch dem Vermieter an, dass jenem nun die Zwangsverwaltung der Liegenschaft ob- liege. 1.4 Im Anschluss an eine erste Mahnung vom 15. März 2022 setzte der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 19. April 2022 unter Hinweis auf Art. 257d OR eine Frist von 30 Tagen an, um die seit November 2021 rückständigen Mietzinse - 4 - in Höhe von Fr. 116'004.– zu begleichen, und drohte ihr bei einer Unterlassung die ausserordentliche Kündigung gemäss der genannten Bestimmung an. Mit amtli- chem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte er hierauf der Beklagten das Mietver- hältnis per 31. August 2022. Diese Kündigung wurde seitens der Beklagten ange- fochten und bildet Gegenstand vorliegenden Verfahrens. 2. Prozessgeschichte Die damals von der Beklagten eingereichte Kündigungsschutzklage datiert vom 18.”
“Darauf kündigte er dem Ver- mieter mit Schreiben vom 28. Oktober 2017 das Darlehen, von welchem damals offenbar noch Fr. 3.2 Mio. ausstehend waren, auf den 9. Dezember 2017. 1.3 U.a. für die gekündigte Darlehensforderung wurden gegen den Vermieter Be- treibungen eingeleitet. Nachdem die jeweiligen Fortsetzungsbegehren gestellt worden waren, vollzog das am Wohnsitz des Vermieters zuständige Betreibungs- amt Q. in Anwendung von Art. 89 SchKG die Pfändung. Im Zuge derselben wurde unter anderem auch die vorliegende Mietliegenschaft gepfändet. Dabei ersuchte das Betreibungsamt Q. in Anwendung von Art. 24 VZG das am Ort der gelegenen Sache zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich x (Kläger) rechtshil- feweise um Vollzug der betreibungsamtlichen Verwaltung. Mit Anzeige vom 6. Ok- tober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung über das Grundstück im Grund- buch vorgemerkt und gleichentags der Beklagten angezeigt, dass mit der Pfän- dung die Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt nach Art. 102 SchKG i.V.m. Art. 16 VZG eintrete und künftig fällige Mietzinse [ab November 2021] an den Kläger zu leisten seien. Allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Entsprechend zeigte der Kläger auch dem Vermieter an, dass jenem nun die Zwangsverwaltung der Liegenschaft ob- liege. 1.4 Im Anschluss an eine erste Mahnung vom 15. März 2022 setzte der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 19. April 2022 unter Hinweis auf Art. 257d OR eine Frist von 30 Tagen an, um die seit November 2021 rückständigen Mietzinse - 4 - in Höhe von Fr. 116'004.– zu begleichen, und drohte ihr bei einer Unterlassung die ausserordentliche Kündigung gemäss der genannten Bestimmung an. Mit amtli- chem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte er hierauf der Beklagten das Mietver- hältnis per 31. August 2022. Diese Kündigung wurde seitens der Beklagten ange- fochten und bildet Gegenstand vorliegenden Verfahrens. 2. Prozessgeschichte Die damals von der Beklagten eingereichte Kündigungsschutzklage datiert vom 18.”
Art. 102 Abs. 3 SchKG verpflichtet das Betreibungsamt, von Amtes wegen für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen. Dazu gehören nach den Quellen namentlich Massnahmen zur Werterhaltung und der Einzug von allfälligen Erträgnissen; auch Zutrittsanordnungen werden in den Akten genannt. Die einzelnen Bewirtschaftungshandlungen sind in Art. 16–19 VZG geregelt. Nach den Quellen stehen diese Verwaltungs- und Bewirtschaftungshandlungen dem Betreibungsamt von Gesetzes wegen zu und sind keine Betreibungshandlungen, denen eine besondere Eröffnung gegenüber dem Schuldner vorausginge.
“Hat ein Gläubiger in Fällen der Grundpfandverwertung das Verwertungsbe- gehren gestellt, so ist Art. 102 Abs. 3 SchKG auf das Pfand sinngemäss anwend- bar (Art. 155 Abs. 1 SchKG). Demgemäss sorgt das Betreibungsamt für die Ver- waltung und Bewirtschaftung des Grundstücks. Bei der Zwangsverwaltung geht es nebst dem Einzug allfälliger Erträgnisse (Miet- oder Pachtzinsen) um die Werter- haltung des Grundstücks und dessen Ertragshandlungen. Die einzelnen Bewirt- schaftungshandlungen sind in Art. 16 bis 19 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) geregelt. Sie stehen dem Betreibungsamt somit von Gesetzes wegen zu und stellen keine Be- treibungshandlungen dar, welche jeweils dem Schuldner eröffnet werden müssten.”
“Anders verhält es sich mit dem Schreiben vom 24. November 2023 und der Aufforderung des Betreibungsamtes Prättigau/Davos, Zutritt zur Wohnung zu ge- währen, ebenfalls mit der Androhung eines Nachteils - Auswechseln der Schlös- ser bei nicht fristgerechter Folgeleistung - verbunden. Wie gesehen steht die Ver- waltung des Grundstücks von Gesetzes wegen dem Betreibungsamt zu und es hat zur Werterhaltung für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen (Art. 155 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art. 16 ff. VZG). Die Verwaltung und Bewirtschaftung eines Grundstücks muss nicht verfügt wer- den, sondern tritt von Amtes wegen ein (BGer 5A_147/2009 v.”
Das Betreibungsamt hat bei der Pfändung bzw. Verwertung eines Grundstücks die Pflicht, für dessen Verwaltung und Bewirtschaftung (gérance) zu sorgen; dazu gehört insbesondere das Inkasso allfälliger Miet‑ oder Pachtzinsen Dritter.
“647 CC), préciser et modifier les modalités légales régissant l'usage et la jouissance de la chose dans un règlement d'utilisation (art. 647 CC), qui n'est soumis à aucune forme. Un droit de jouissance exclusif peut ainsi être concédé par voie réglementaire à l'un des copropriétaires, auquel cas il ne peut plus être supprimé ou modifié qu'aux conditions de l'art. 647 al. 1bis CC (Perruchoud, op. cit., N 22 ad art. 648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus. Il lui incombe de déposer une demande motivée accompagnée dans la mesure du possible des pièces nécessaires (Zopfi, op. cit., N 4 ad art. 103 LP). 3.2.1 Dans le cas d'espèce, le séquestre porte sur une part de copropriété d'une moitié d'un immeuble (la part de copropriété par étages correspondant à l'Appartement). Il est acquis que la part saisie appartient à la plaignante, qui a qualité de débitrice poursuivie.”
“89 LP), doit déterminer d'office les faits pertinents pour son exécution (ATF 108 III 10). Afin de pourvoir au meilleur désintéressement possible des créanciers, l'Office doit procéder avec diligence, autorité et souci de découvrir les droits patrimoniaux du poursuivi, qui ne sont pas insaisissables en vertu des art. 92 et 93 LP. Il est doté à cette fin de pouvoirs d'investigation et de coercition étendus, « à l'instar d'un juge chargé d'instruire une enquête pénale ou d'un officier de police judiciaire » (Gilliéron, Commentaire de la LP, articles 89-158, 1999, n. 12 ad art. 91). Il revient à l'office d'interroger le poursuivi, d'inspecter sa demeure, voire les locaux qu'il loue comme bailleur ou locataire, de façon proportionnée aux circonstances (Gilliéron, op. cit., n. 13 et 16 ad art. 91). 2.1.2 La saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 102 al. 1 LP). L'office des poursuites pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP). Si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP). L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille; l'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus (Zopfi, in KUKO SchKG (2014), N 4 ad art. 103 LP). Selon l'art. 93 al. 1 LP, les revenus du travail, les usufruits et leurs produits, les rentes viagères, de même que les contributions d'entretien, les pensions et prestations de toutes sortes qui sont destinées à couvrir une perte de gain ou une prétention découlant du droit d'entretien, en particulier les rentes et les indemnités en capital qui ne sont pas insaisissables en vertu de l'art. 92 LP, peuvent être saisis, déduction faite de ce que le préposé estime indispensable au débiteur et à sa famille. Pour déterminer la part saisissable, il faut se fonder sur le revenu total du débiteur, qui peut être constitué d’une ou de plusieurs sources de revenus.”
Das Betreibungsamt hat nach Art. 102 Abs. 3 SchKG umfassende Befugnisse zur Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks. Es hat sich grundsätzlich an bestehende Mietverträge zu halten, kann aber zugleich Verwaltungsmassnahmen (z. B. Gérance/gesetzliche Verwaltung von Miteigentumsanteilen, Einziehung von Früchten) auch gegen den Willen Betroffener anordnen oder durchführen. Zudem ist es möglich, dass das Amt bestimmte Handlungen im Namen des Schuldners vornimmt, während die Frage, ob und in welchem Umfang eine Prozessstandschaft besteht, nach Sinn und Zweck der jeweiligen Massnahme zu beurteilen ist und nicht generell zu bejahen ist.
“2.1.2.; ebenso KOLLER in GUHL [Hrsg.], Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 34 Rz. 22). Weiter trifft zwar zu, dass der Schuldner vor der Pfändung grundsätzlich frei über sein Vermögen verfügen kann. Beim Erlass bzw. der Stundung einer zum Pfändungszeitpunkt noch gar nicht entstandenen Mietzinsforderung geht es aber eben gerade nicht um Verfügungen vor der Pfändung, sondern aufgrund der Ent- stehung der Mietzinsforderung auf Beginn einer Zahlungsperiode nach dem Pfän- dungsbeschlag um Verfügungen nach der Pfändung. Auch aus den zwar zutref- fenden Ausführungen der Berufungsklägerin zur paulianischen Anfechtungsklage lässt sich keine andere Erkenntnis gewinnen – diese wäre ebenso für Verfügun- gen vor der Pfändung relevant, nicht jedoch auf Verfügungsgeschäfte nach der Pfändung, die aufgrund von Art. 96 Abs. 2 SchKG für die Pfändungsgläubiger oh- - 32 - nehin unbeachtlich sind. Zwar hat sich das Betreibungsamt auch im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG bzw. Art. 17 VZG grundsätzlich an einen bestehenden Mietvertrag zu halten (vgl. dazu SCHLEGEL/ZOPFI, a.a.O., Rz. 217). Jedoch hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden gerade nicht dazu geführt, dass der Mietvertrag als solcher angepasst worden wäre, son- dern es wäre nur über gewisse künftige Mietzinsforderungen verfügt geworden. Diese Verfügungen könnten bezüglich künftiger Forderungen, welche überhaupt erst nach der Pfändung entstehen, keine Gültigkeit mehr gegenüber den Pfän- dungsgläubigern beanspruchen (so sinngemäss auch JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., Art. 102 Rz. 8 in fine). Schliesslich ist festzuhalten, dass sowohl die Stundung als auch der Erlass einer noch nicht entstandenen Forderung (davon zu unterscheiden ist eine bereits entstandene, aber noch nicht fällige Forderung) anders als von der Berufungsklä- gerin ausgeführt nicht sofort mit Abschluss der Stundungs- bzw. Erlassabrede wirksam wird, sondern eben erst mit Entstehung der Forderung (vgl. oben E. 3.3.”
“18 VZG genannten Verwaltungsmassnahmen ausser Betracht fallen, da es unsinnig wäre, wenn das Betreibungsamt gewissen Handlungen nicht im Namen des Schuldners vornehmen würde, so verkennt sie, dass eine Prozess- standschaft erst mit der Anhebung eines Prozesses begründet wird, und es inso- fern durchaus möglich ist, dass das Betreibungsamt gewisse Handlungen nach Art. 17 und Art. 18 VZG im Namen des Schuldners vornimmt, Ansprüche gericht- lich jedoch in eigenem Namen durchsetzt. Dies ist umso mehr anzunehmen, als dass das Gesetz auch in den anerkannten Fällen der Prozessstandschaft nicht ausdrücklich von einer solchen spricht, sondern sie jeweils durch Lehre und Recht- sprechung entsprechend entwickelt und aus den gesetzlichen Grundlagen abge- leitet worden ist. Es ist daher jeweils nach Sinn und Zweck der Norm zu erörtern, was im Einzelfall vorliegt. Auch aus dem Umstand, dass die Konkursverwaltung die Konkursmasse vor Gericht lediglich als gesetzlicher Vertreter vertritt und nicht als Prozessstandschafter agiert, lässt sich im vorliegenden Fall daher nichts ablei- ten, wurde diese Rechtsprechung und Lehre doch mit Blick auf Art. 240 SchKG und nicht Art. 102 Abs. 3 SchKG entwickelt. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Annahme einer Prozessstandschaft zum unlösbaren Problem führen würde, dass ein Schuldner im Falle einer allfälligen Einstellung der Betreibung nicht selbst den Prozess weiterführen könnte: Wechselt die Prozessführungsbe- fugnis von einem Prozessstandschafter (zurück) zum materiell Berechtigten bzw. Verpflichteten, so handelt es sich nicht um einen eigentlichen Parteiwechsel im Sinne von Art. 83 ZPO, da die Sachlegitimation stets beim materiell Berechtigten bzw. Verpflichteten verbleibt (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 462). Unter diesen Umstän- - 30 - den kann der materiell Berechtigte, hier der Schuldner, nach Wegfall der Prozess- standschaft den Prozess ohne Weiteres weiterführen (so auch LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 468; ebenso Cour de justice Genf vom 9. September 1996 E. 4 in mp 1/97, S. 54 für den Fall, in dem die Zwangsverwaltung während eines vom Schuldner anhängig gemachten Prozesses eintritt).”
“Il sera à toutes fins utiles relevé que l'Office ne saurait renoncer à séquestrer ou saisir les fruits de l'immeuble séquestré au motif que le produit de réalisation estimé permettra de satisfaire les créanciers saisissants, dans la mesure où d'une part cette saisie est imposée par la loi et ou d'autre part il n'est pas certain que la poursuite débouche sur la réalisation de l'immeuble lui-même. 4. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : A la forme : Déclare recevable la plainte formée le 30 septembre 2022 par A______ contre la décision de non-lieu de saisie de loyer rendue le 19 septembre 2022 par l'Office cantonal des poursuites dans la poursuite n° 12______. Au fond : L'admet. Annule la décision attaquée. Invite l'Office cantonal des poursuites à maintenir, rétablir ou instaurer une gérance légale au sens de l'art. 102 al. 3 LP sur la part de copropriété inscrite au Registre foncier sous feuillet n° 1______/2______-4______ de la commune de Genève, section D______. Siégeant : Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Ekaterine BLINOVA et Monsieur Denis KELLER, juges assesseurs; Madame Christel HENZELIN, greffière. Le président : Patrick CHENAUX La greffière : Christel HENZELIN Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art.”
Die Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstücks umfasst auch Massnahmen zur Erhaltung der Substanz und Ertragsfähigkeit; gemäss Art. 17 VZG gehören hierzu unter anderem die Kündigung und die Ausweisung von Mietern. Daraus folgt, dass das zuständige Betreibungsamt grundsätzlich auch die entsprechenden Verfahren führt; offen bleibt in der Literatur und Rechtsprechung jedoch, ob dies im Rahmen einer Prozessstandschaft oder als gesetzliche Vertretung erfolgt.
“Die Liegenschaft des Vermieters an der B._____-gasse 1 / C._____- gasse 2, ... Zürich, wurde im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung durch den Berufungsbeklagten gemäss Art. 89 i.V.m. Art. 101 SchKG sowie Art. 24 VZG ge- pfändet. Die vollzogene Pfändung führt gemäss Art 102 Abs. 3 SchKG dazu, dass das zuständige Betreibungsamt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes sorgt. Die Verwaltung und Bewirtschaftung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG umfasst dabei alle Massnahmen, welche zur Erhaltung des Grundstücks und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse notwendig sind (KUKO VZG-ZOPFI, 2. Aufl., Zürich 2023, Art. 16 Rz. 1). Die grundsätzliche Regelung von Art. 102 Abs. 3 SchKG wird weiter durch Art. 16 ff. VZG umschrieben und präzisiert. Gemäss Art. 17 VZG umfasst die Verwaltung unter anderem auch die Kündigung sowie die Ausweisung von Mietern, woraus sich ergibt, dass das Betreibungsamt grundsätzlich auch die entsprechenden Ver- fahren führt (vgl. KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18). Umstritten ist vorlie- gend, ob das Betreibungsamt die entsprechende Verfahrensführung im Rahmen einer Prozessstandschaft oder einer gesetzlichen Vertretung wahrnimmt. 3.1.6.1. Sowohl Lehre als auch Rechtsprechung scheinen sich mit dieser Frage bisher nur punktuell befasst zu haben: Die kantonale Rechtsprechung scheint eine Prozessstandschaft anzunehmen. So hielt etwa das Kantonsgericht des Kan- tons Graubünden in seinem Entscheid vom 18.”
“Die Liegenschaft des Vermieters (...) wurde im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung durch den Berufungsbeklagten gemäss Art. 89 i.V.m. Art. 101 SchKG sowie Art. 24 VZG gepfändet. Die vollzogene Pfändung führt gemäss Art 102 Abs. 3 SchKG dazu, dass das zuständige Betreibungsamt für die Verwal- tung und Bewirtschaftung des Grundstückes sorgt. Die Verwaltung und Bewirt- schaftung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG umfasst dabei alle Massnahmen, welche zur Erhaltung des Grundstücks und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse notwendig sind (KUKO VZG-ZOPFI, 2. Aufl., Zürich 2023, Art. 16 Rz. 1). Die grundsätzliche Regelung von Art. 102 Abs. 3 SchKG wird weiter durch Art. 16 ff. VZG umschrieben und präzisiert. Gemäss Art. 17 VZG um- fasst die Verwaltung unter anderem auch die Kündigung sowie die Ausweisung von Mietern, woraus sich ergibt, dass das Betreibungsamt grundsätzlich auch die entsprechenden Verfahren führt (vgl. KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18). Umstritten ist vorliegend, ob das Betreibungsamt die entsprechende Verfahrens- führung im Rahmen einer Prozessstandschaft oder einer gesetzlichen Vertretung wahrnimmt. 3.1.6.1. Sowohl Lehre als auch Rechtsprechung scheinen sich mit dieser Frage bisher nur punktuell befasst zu haben: Die kantonale Rechtsprechung scheint eine Prozessstandschaft anzunehmen. So hielt etwa das Kantonsgericht des Kantons Graubünden in seinem Entscheid vom 18.”
Bei der Ausübung der Verwaltung und Bewirtschaftung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG fallen bei Grundstücken als Verwaltungskosten Gebühren in Höhe von 5 % der während der Dauer der Verwaltung erzielten oder erzielbaren Miet‑ oder Pachtzinse an. Tatsächliche Verwaltungskosten (Unkosten, Barauslagen) gelten als Auslagen im Sinn von Art. 27 Abs. 3 GebV SchKG.
“Wie bei der Betreibung auf Pfändung besteht für das Betreibungsamt auch in der Betreibung auf Pfandverwertung die Pflicht, von der Stellung des Verwer- tungsbegehrens an für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen (Art. 101 VZG mit Hinweis auf Art. 155 Abs. 1 und Art. 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16 ff. und Art. 23c VZG). Bei Grundstücken fallen unter die Verwal- tungskosten die Gebühren von fünf Prozent der während der Dauer der Verwal- tung erzielten oder erzielbaren Miet- oder Pachtzinsen an (Art. 27 GebV SchKG). Die tatsächlichen Verwaltungskosten (Unkosten, Barauslagen) gelten dabei als Auslagen im Sinne von Art. 27 Abs. 3 GebV SchKG).”
Die Verwaltungspflichten des Verwalters/Betreibungsamts nach Art. 102 Abs. 3 SchKG dienen der Erhaltung des Verwertungserlöses zugunsten der Pfändungsgläubiger und umfassen namentlich die Einforderung der Mietzinse. Vor der Pfändung getroffene Abreden über Stundung oder Erlass künftiger Mietzinse entziehen diese Forderungen der Verwertung und können daher gegenüber den Pfändungsgläubigern grundsätzlich nicht beachtet werden, es sei denn, die Pfändungsgläubiger hätten solchen Abreden ausdrücklich zugestimmt.
“Okto- ber 2021 entstehende Mietzinsforderungen, und somit bezüglich der Mietzinse ab November 2021, nur mehr insofern verfügungsberechtigt, als dass damit nicht die Rechte der Pfändungsgläubiger verletzt würden. Da sowohl der Erlass als auch die Stundung gepfändeter Mietzinse diese der Verwertung entziehen würden, wäre eine Verletzung der Gläubigerrechte durch die Nachträge zu bejahen. Ent- sprechend können allfällige, bereits vor der Pfändung erfolgte Stundungs- und Er- lassabreden bezüglich der erst noch entstehenden Forderungen zumindest ge- genüber den Pfändungsgläubigern keine Wirkungen entfalten. Es kann vorliegend offen bleiben, ob es sich bei der mit Nachtrag 1 geltend gemachten (befristeten) Mietzinsherabsetzung vom 3. Dezember 2018 (vgl. act. 3/10/1 S. 2) um einen Tei- lerlass der Mietzinse oder um eine eigentliche Vertragsanpassung handeln würde, - 30 - da jedenfalls unbestritten ist, dass die Berufungsbeklagte auch diesen reduzierten Mietzins für die abgemahnte Zahlungsperiode nicht bezahlte, Mietzinsausstände für die Monate November 2021 bis April 2022 somit ohnehin bestanden. Der Berufungsbeklagte verwaltet die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG und sorgt dabei auch für die Gewinnung der Erträgnisse, den Be- zug der Mietzinse, die Kündigung an Mieter sowie die Ausweisung der Mieter (Art. 17 VZG). In diesem Rahmen nimmt der Berufungsbeklagte zwangsvollstre- ckungsrechtliche Aufgaben wahr, welche dazu dienen, die Ertragsfähigkeit der Mietliegenschaft und damit das Vollstreckungssubstrat zu erhalten. Da die Zwangsverwaltung und darin ergriffene Massnahmen (wie etwa die Einforderung der Mietzinsen oder die Ausweisung) mit anderen Worten dazu dienen, die Pfän- dungsgläubiger aus dem Verwertungsgewinn befriedigen zu können, sind allfäl- lige Stundungs- und Erlassabreden, welche vor der Pfändung über künftige Miet- zinse getroffen wurden, auch im vorliegenden mietrechtlichen Verfahren nicht be- achtlich. Dass die Pfändungsgläubiger die Stundungs- und Erlassabreden sodann genehmigt hätten, und somit ihre Rechte nicht eingeschränkt werden, wird weder von der Berufungsklägerin geltend gemacht, noch besteht Anlass zur Annahme dazu.”
Das Amt sorgt für die Verwaltung und die Einziehung allfälliger Mieterträge. Können die laufenden Früchte zur Befriedigung der Forderungen herangezogen werden, ist dabei zu beachten, dass — soweit anwendbar — nur jener Teil verwendet werden darf, der den Schuldner und seine Familie über den nach Art. 93 bzw. Art. 103 LP als unabdingbar festzustellenden Unterhaltsbedarf hinaus betrifft; das Amt hat die Ressourcen des Schuldners zu prüfen.
“89 LP), doit déterminer d'office les faits pertinents pour son exécution (ATF 108 III 10). Afin de pourvoir au meilleur désintéressement possible des créanciers, l'Office doit procéder avec diligence, autorité et souci de découvrir les droits patrimoniaux du poursuivi, qui ne sont pas insaisissables en vertu des art. 92 et 93 LP. Il est doté à cette fin de pouvoirs d'investigation et de coercition étendus, « à l'instar d'un juge chargé d'instruire une enquête pénale ou d'un officier de police judiciaire » (Gilliéron, Commentaire de la LP, articles 89-158, 1999, n. 12 ad art. 91). Il revient à l'office d'interroger le poursuivi, d'inspecter sa demeure, voire les locaux qu'il loue comme bailleur ou locataire, de façon proportionnée aux circonstances (Gilliéron, op. cit., n. 13 et 16 ad art. 91). 2.1.2 La saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 102 al. 1 LP). L'office des poursuites pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP). Si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP). L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille; l'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus (Zopfi, in KUKO SchKG (2014), N 4 ad art. 103 LP). Selon l'art. 93 al. 1 LP, les revenus du travail, les usufruits et leurs produits, les rentes viagères, de même que les contributions d'entretien, les pensions et prestations de toutes sortes qui sont destinées à couvrir une perte de gain ou une prétention découlant du droit d'entretien, en particulier les rentes et les indemnités en capital qui ne sont pas insaisissables en vertu de l'art. 92 LP, peuvent être saisis, déduction faite de ce que le préposé estime indispensable au débiteur et à sa famille. Pour déterminer la part saisissable, il faut se fonder sur le revenu total du débiteur, qui peut être constitué d’une ou de plusieurs sources de revenus.”
“La Chambre de surveillance annulera par conséquent la décision du 26 septembre 2023 et retournera le dossier à l'Office pour des investigations complémentaires portant sur les ressources de A______. 4. Ce dernier reproche encore à l'Office d'avoir refusé, dans le cadre de la décision attaquée du 26 septembre 2023, de lui reverser intégralement sa part du loyer de l'appartement de H______ depuis le mois de mai 2023. Cette question pourrait rester ouverte compte tenu de l'annulation de la décision du 26 septembre 2023 pour les motifs développés au considérant précédent. Elle pourrait également devenir sans objet en fonction du résultat des investigations complémentaires de l'Office. La probabilité qu'elle se repose à l'instruction du complément d'instruction de l'Office n'étant toutefois pas négligeable, la Chambre de céans l'examinera. 4.1.1 L'Office des poursuites assure la gérance légale des immeubles saisis, respectivement séquestrés (art. 275 LP), et perçoit les éventuels loyers (art. 102 al. 3 LP). Le séquestre d'un immeuble comprendra les fruits et les produits de celui-ci uniquement dans la mesure où il ne suffit pas encore à garantir la créance (Stoffel, Chabloz, op. cit., n° 49 ad art. 275 LP). En application de l'art. 17 ORFI, le gérant légal entreprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites réparations, la conclusion et le renouvellement des assurances usuelles, la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la rentrée des loyers, le paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.). Les frais liés aux mesures prévues par l'art. 17 ORFI sont réglés au moyen des revenus de l'immeuble au bénéfice de la gérance légale et bénéficient ainsi d'un privilège par rapport aux autres créanciers du débiteur saisi (art. 22 al. 1 et 46 al. 1 ORFI; Defago, L'immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, n° 601).”
“647 CC), préciser et modifier les modalités légales régissant l'usage et la jouissance de la chose dans un règlement d'utilisation (art. 647 CC), qui n'est soumis à aucune forme. Un droit de jouissance exclusif peut ainsi être concédé par voie réglementaire à l'un des copropriétaires, auquel cas il ne peut plus être supprimé ou modifié qu'aux conditions de l'art. 647 al. 1bis CC (Perruchoud, op. cit., N 22 ad art. 648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus. Il lui incombe de déposer une demande motivée accompagnée dans la mesure du possible des pièces nécessaires (Zopfi, op. cit., N 4 ad art. 103 LP). 3.2.1 Dans le cas d'espèce, le séquestre porte sur une part de copropriété d'une moitié d'un immeuble (la part de copropriété par étages correspondant à l'Appartement). Il est acquis que la part saisie appartient à la plaignante, qui a qualité de débitrice poursuivie.”
Eine nach Art. 24 VZG rechtshilfweise vollzogene Pfändung kann die Grundlage dafür bilden, dass das Betreibungsamt die streitbetroffene Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG verwaltet und in Prozessstandschaft für den Vermieter auftritt. Vorinstanzen sowie das Bundesgericht haben Einwendungen, das Betreibungsamt habe deshalb keine Prozessführungsbefugnis oder kein Rechtsschutzinteresse, abgewiesen.
“Das Betreibungsamt verwaltet die streitbetroffene Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund einer nach Art. 24 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42) rechtshilfeweise vollzogenen Pfändung. Es machte die Klage in Prozessstandschaft für den Vermieter anhängig. Die Beschwerdeführerin bestritt, dass die notwendige Voraussetzung einer gesetzlichen Grundlage für eine Prozessstandschaft gegeben sei, weshalb es dem Betreibungsamt an der Prozessführungsbefugnis und am Rechtsschutzinteresse fehle und entsprechend auf die Klage nicht eingetreten werden dürfe. Dies verwarfen beide Instanzen.”
“Das Betreibungsamt verwaltet die streitbetroffene Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund einer nach Art. 24 der Verordnung des Bundes- gerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42) rechtshilfeweise vollzogenen Pfändung. Es machte die Klage in Pro- zessstandschaft für den Vermieter anhängig. Die Beschwerdeführerin bestritt, - 6 - dass die notwendige Voraussetzung einer gesetzlichen Grundlage für eine Pro- zessstandschaft gegeben sei, weshalb es dem Betreibungsamt an der Prozess- führungsbefugnis und am Rechtsschutzinteresse fehle und entsprechend auf die Klage nicht eingetreten werden dürfe. Dies verwarfen beide Instanzen.”
“Der Berufungsbeklagte verwaltet die Liegenschaft an der B._____-gasse 1 / C._____-gasse 2 in ... Zürich gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund einer – nach Art. 24 VZG rechtshilfeweise vollzogenen – Pfändung. Der Berufungsbe- klagte machte die Klage vor Vorinstanz in Prozessstandschaft für den Vermieter anhängig (vgl. act. 1 S. 1). Die Berufungsklägerin bestritt im vorinstanzlichen Ver- fahren allerdings, dass die notwendige Voraussetzung einer gesetzlichen Grund- lage für eine Prozessstandschaft gegeben sei, weshalb es dem Berufungsbeklag- ten an der Prozessführungsbefugnis und am Rechtsschutzinteresse fehle und auf die Klage entsprechend nicht einzutreten sei (vgl. act. 17 Rz. 8, act. 27 Rz. 3 ff.).”
Die Verwaltungsgebühr wird grundsätzlich bereits ab Datum des Arrestvollzugs berechnet (vgl. Art. 275 i.V.m. Art. 102 SchKG). In der Praxis kann das Betreibungsamt aufgrund längerer Rechtsmittelverfahren den Beginn der Verrechnung jedoch auf das Datum des Pfändungsvollzugs verschieben; dies kann erfolgen, um dem Äquivalenzprinzip Rechnung zu tragen.
“einen Betrag von CHF 18'770.40. Im Wei- teren wurden Verwertungskosten von insgesamt CHF 3'974.80 erhoben. Dies führte zu einem Rechnungsbetrag von CHF 22'745.20, wovon CHF 10'000.00 durch den Kostenvorschuss geleistet worden sind. Das Betreibungsamt Maloja führte in seiner Wiedererwägung vom 2. Juli 2021 aus, die lange Verfahrensdauer sei aufgrund der vom Beschwerdegegner angestrengten Rechtsmittelverfahren dahingehend berücksichtigt worden, als dass die Verwaltungsgebühr erst ab Da- tum des Pfändungsvollzugs (30. Januar 2019) und nicht bereits ab Datum des Ar- restvollzugs (21. November 2017) verrechnet worden sei, obwohl gemäss Art. 275 SchKG in Verbindung mit Art. 102 SchKG die Gebühr grundsätzlich bereits ab Da- tum des Arrestvollzugs berechnet werde. Zusätzlich habe es den tiefsten im Zu- sammenhang mit der Liegenschaft erwähnten Schätzwert zur Berechnung der Verwaltungsgebühr herangezogen und auf sämtliche Gebühren für die offiziellen und zusätzlichen Besichtigungstermine verzichtet. Damit habe es dem Äquiva- lenzprinzip genügend Rechnung getragen (act. B.4, S. 1).”
Die Pfändung eines Grundstücks erstreckt sich auf dessen Früchte (natürliche und zivilrechtliche), namentlich auf Mietzinse und Pachterträge.
“L'étendue du droit d'usage et de jouissance de chaque copropriétaire est déterminée par la quotité de sa part de copropriété (Perruchoud, in CR CC II, N 11 ad art. 648 CC; Domej/Schmidt, in KUKO ZGB, 2ème édition, 2018, N 2 ad art. 648 CC). Les copropriétaires peuvent, dans une certaine mesure (Perruchoud, op. cit., N 22 ad art. 647 CC), préciser et modifier les modalités légales régissant l'usage et la jouissance de la chose dans un règlement d'utilisation (art. 647 CC), qui n'est soumis à aucune forme. Un droit de jouissance exclusif peut ainsi être concédé par voie réglementaire à l'un des copropriétaires, auquel cas il ne peut plus être supprimé ou modifié qu'aux conditions de l'art. 647 al. 1bis CC (Perruchoud, op. cit., N 22 ad art. 648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus.”
“1 Lorsque le débiteur est sujet à la poursuite par voie de saisie, l'Office, après réception de la réquisition de continuer la poursuite, procède sans retard à la saisie ou y fait procéder par l'office du lieu où se trouvent les biens à saisir (art. 89 LP). L'Office, qui est en charge de l'exécution de la saisie (art. 89 LP), doit déterminer d'office les faits pertinents pour son exécution (ATF 108 III 10). Afin de pourvoir au meilleur désintéressement possible des créanciers, l'Office doit procéder avec diligence, autorité et souci de découvrir les droits patrimoniaux du poursuivi, qui ne sont pas insaisissables en vertu des art. 92 et 93 LP. Il est doté à cette fin de pouvoirs d'investigation et de coercition étendus, « à l'instar d'un juge chargé d'instruire une enquête pénale ou d'un officier de police judiciaire » (Gilliéron, Commentaire de la LP, articles 89-158, 1999, n. 12 ad art. 91). Il revient à l'office d'interroger le poursuivi, d'inspecter sa demeure, voire les locaux qu'il loue comme bailleur ou locataire, de façon proportionnée aux circonstances (Gilliéron, op. cit., n. 13 et 16 ad art. 91). 2.1.2 La saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 102 al. 1 LP). L'office des poursuites pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP). Si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP). L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille; l'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus (Zopfi, in KUKO SchKG (2014), N 4 ad art. 103 LP). Selon l'art. 93 al. 1 LP, les revenus du travail, les usufruits et leurs produits, les rentes viagères, de même que les contributions d'entretien, les pensions et prestations de toutes sortes qui sont destinées à couvrir une perte de gain ou une prétention découlant du droit d'entretien, en particulier les rentes et les indemnités en capital qui ne sont pas insaisissables en vertu de l'art. 92 LP, peuvent être saisis, déduction faite de ce que le préposé estime indispensable au débiteur et à sa famille.”
Nach Lehre und Rechtsprechung kann das Recht auf unentgeltliche Nutzung des Grundstücks durch den Schuldner bzw. durch Familienangehörige grundsätzlich bis zur Adjudikation/Versteigerung andauern. Mit dem Eigentumsübergang endet dieses Recht auf unentgeltliche Nutzung; bis zur Eintragung des Erwerbers im Grundbuch kann das Betreibungsamt die Räumung verlangen.
“19 ORFI s'étend à l'épouse séparée du débiteur ainsi qu'aux enfants du couple occupant l'immeuble concerné " eu égard aux nombreuses dispositions « protectrices » existant en droit civil et en matière d'exécution forcée concernant le logement familial (...) [et] les actes juridiques entre époux " (ZOPFI, op. cit. [2012], n° 4 ad art. 19 ORFI; même avis in op. cit. [2023], n° 4 ad art. 19 ORFI; également dans le même sens: SCHLEGEL/ZOPFI, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, n. 279 p. 115 s.). Selon la doctrine, la possibilité d'utiliser gratuitement l'immeuble existe au plus tard jusqu'à sa réalisation, soit jusqu'au moment des enchères (ZOPFI, op. cit. [2023], n° 6 ad art. 19 ORFI; DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 597 p. 160; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., n. 280 p. 116; STUDER, Die Liegen-schaftsverwaltung im Zwangsvollstreckungsverfahren, in BlSchK 1954 p. 173; cf. aussi ATF 131 III 141 consid. 2.3.4; SIEVI, in Basler Kommentar, SchKG I, 3ème éd. 2021, n° 17 ad art. 102 LP; JEANDIN/SABETI, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 21 ad art. 102 LP; JEANDIN, La gérance légale d'immeubles, in BlSchK 2015 p. 100; contra: TC GR, 30.8.1994, in PKG 1994 n° 38 p. 125 consid. a) et b), selon lequel le droit du débiteur d'occuper gratuitement les locaux n'existerait que jusqu'à la réquisition de vente). Le transfert de propriété met fin au régime de l'art. 19 ORFI. Cela étant, jusqu'à l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier, l'office est compétent pour requérir l'expulsion du débiteur ou des membres de sa famille qui refuseraient de quitter les lieux après l'adjudication (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., loc. cit. et la référence; ZOPFI, op. cit. [2012], n° 6 ad art. 19 ORFI; L E MÊME, op. cit. [2023], n° 6 ad art. 19 ORFI; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., loc. cit.).”
Wird im Zuge einer Pfändung eine betreibungsamtliche Zwangsverwaltung der Liegenschaft gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG angeordnet, verliert der Vermieter die Verfügungsbefugnis über Mietzinse, die erst künftig, periodisch entstehen. Vereinbarungen über Stundung, Erlass oder sonstige Verfügungen betreffend noch nicht entstandene Mietzinsforderungen sind gegenüber den Pfändungsgläubigern nach Einsetzung der Zwangsverwaltung nicht wirksam. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt hiervon unberührt und ist unabhängig vom Zeitpunkt einer Stundungs‑ oder Erlassabrede wirksam.
“ZMP 2025 Nr. 3 Art. 257 und 257c OR; Art. 257d OR; Art. 102 Abs. 3 SchKG; Art. 16 ff. VZG; Art. 42 Abs. 2 BGG; Art. 105 Abs. 1 und 106 Abs. 2 BGG. Rechtsnatur von periodisch geschuldeten Mietzinsen. Schicksal von Stundung und Erlass künftiger Mietzinsforderungen nach Eintritt einer betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung wegen Pfändung der Mietliegenschaft. Prozessstand- schaft des Betreibungsamtes? Verfahren vor Bundesgericht. Periodisch zu entrichtende Mietzinse stellen keine einheitliche, in Raten fällig wer- dende Forderung dar. Vielmehr entstehen sie mit jeder Zahlungsperiode neu. Eine Verfügung über künftige Mietzinsforderungen etwa in Form einer Verrechnung, Zession, einer Stundung oder eines Erlasses ist zwar grundsätzlich zulässig. Sie ist aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Entstehung der Forderung darüber noch die Verfügungsmacht hat. Dies ist nicht mehr der Fall, nachdem im Zuge einer Pfändung eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungs- amt eingesetzt hat. Eine Zahlungsverzugskündigung ist daher unabhängig davon gültig, ob eine Stundungs- oder Erlassabrede vor oder nach Eintritt der Zwangs- verwaltung getroffen wurde.”
“2.1.2.; ebenso KOLLER in GUHL [Hrsg.], Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 34 Rz. 22). Weiter trifft zwar zu, dass der Schuldner vor der Pfändung grundsätzlich frei über sein Vermögen verfügen kann. Beim Erlass bzw. der Stundung einer zum Pfändungszeitpunkt noch gar nicht entstandenen Mietzinsforderung geht es aber eben gerade nicht um Verfügungen vor der Pfändung, sondern aufgrund der Ent- stehung der Mietzinsforderung auf Beginn einer Zahlungsperiode nach dem Pfän- dungsbeschlag um Verfügungen nach der Pfändung. Auch aus den zwar zutref- fenden Ausführungen der Berufungsklägerin zur paulianischen Anfechtungsklage lässt sich keine andere Erkenntnis gewinnen – diese wäre ebenso für Verfügun- gen vor der Pfändung relevant, nicht jedoch auf Verfügungsgeschäfte nach der Pfändung, die aufgrund von Art. 96 Abs. 2 SchKG für die Pfändungsgläubiger oh- - 32 - nehin unbeachtlich sind. Zwar hat sich das Betreibungsamt auch im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG bzw. Art. 17 VZG grundsätzlich an einen bestehenden Mietvertrag zu halten (vgl. dazu SCHLEGEL/ZOPFI, a.a.O., Rz. 217). Jedoch hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden gerade nicht dazu geführt, dass der Mietvertrag als solcher angepasst worden wäre, son- dern es wäre nur über gewisse künftige Mietzinsforderungen verfügt geworden. Diese Verfügungen könnten bezüglich künftiger Forderungen, welche überhaupt erst nach der Pfändung entstehen, keine Gültigkeit mehr gegenüber den Pfän- dungsgläubigern beanspruchen (so sinngemäss auch JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., Art. 102 Rz. 8 in fine). Schliesslich ist festzuhalten, dass sowohl die Stundung als auch der Erlass einer noch nicht entstandenen Forderung (davon zu unterscheiden ist eine bereits entstandene, aber noch nicht fällige Forderung) anders als von der Berufungsklä- gerin ausgeführt nicht sofort mit Abschluss der Stundungs- bzw. Erlassabrede wirksam wird, sondern eben erst mit Entstehung der Forderung (vgl. oben E. 3.3.”
Bis zur allenfalls eintretenden Anordnung bzw. Übernahme der gesetzlichen Verwaltung (gérance légale) durch das Betreibungsamt bleiben die Mieterträge für die Gläubiger relevant. Das Betreibungsamt übt die Bewirtschaftung/Verwaltung aus und trifft im Interesse der Gläubiger Entscheidungen über den Fortbestand oder die Beendigung bestehender Mietverhältnisse.
“A______ est propriétaire de l'immeuble immatriculé au Registre foncier sous feuillet 1______ de la commune de B______ (GE), soit une part de copropriété par étages correspondant à un appartement de cinq pièces et demi situé dans un bâtiment sis 2______ à B______ (ci-après : l'appartement). Selon une expertise immobilière réalisée le 16 octobre 2019, la valeur vénale de l'appartement s'élevait alors à 1'520'000 fr. Depuis le 1er août 2012, l'appartement est loué à des tiers pour un loyer mensuel, hors provisions de chauffage, de 3'900 fr. Conclu pour une durée initiale de 5 ans, le bail est ensuite stipulé tacitement reconductible de 5 ans en 5 ans sauf dénonciation donnée par l'une ou l'autre des parties avec un préavis de trois mois (art. 3 des clauses particulières faisant partie intégrante du bail). b. Dans le cadre de poursuites dirigées contre A______, l'Office a procédé à la saisie de l'appartement dans les séries N° 3______ et 4______. Une troisième saisie devait être exécutée dans le courant du mois de mai 2022. Depuis le 16 avril 2021, l'appartement fait en conséquence l'objet d'une gérance légale au sens des art. 102 al. 1 LP et 16 ss. ORFI. Le 23 mars 2022, une créancière participant à la série N° 4______ a requis la vente de l'appartement. c. Par courrier recommandé adressé le 11 avril 2022 à l'Office, A______ a requis de ce dernier l'autorisation de résilier le bail portant sur l'appartement d'ici au 30 avril 2022 pour la prochaine échéance contractuelle du 31 juillet 2022. Selon lui, cette résiliation permettrait en effet de réaliser l'immeuble, que ce soit de gré à gré ou dans le cadre d'enchères forcées, de manière plus avantageuse. L'Office lui a répondu par courriel du 21 avril 2022 qu'il n'entendait pas résilier le bail. B. a. Par acte adressé le 2 mai 2022 à la Chambre de surveillance, A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre le refus de l'Office de résilier le bail portant sur l'appartement, concluant à son annulation et à ce qu'il soit ordonné à l'Office d'"accepter la résiliation du bail". Selon le plaignant, cette résiliation permettrait en effet une réalisation à un prix plus avantageux et était donc dans son intérêt et celui de ses créanciers.”
Dem Betreibungsamt kommt im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG die Prozessführungsbefugnis in mietrechtlichen Verfahren (z. B. Kündigung, Ausweisung) zu. Dies gilt nach den zitierten Entscheiden jedenfalls, unabhängig davon, ob das Amt den Prozess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt.
“Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass dem Betreibungsamt in ei- nem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zu kommt, ungeachtet dessen, ob es den Prozess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt (vgl. oben E. 3.1.6. und BGE 42 III 391 E. 1). Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be- stritten zu werden (vgl. act. 56 Rz. 34). Insofern würde der Umstand, dass der Be- rufungsbeklagte irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten füh- - 18 - ren, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung ange- nommen, so würde das entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr wohl lediglich zur Berichtigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung insbesondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Na- men statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtigter ist (vgl.”
“), in welchem es um die Frage ging, wer während eines Zwangsverwertungsverfahrens gegen den Mieter prozessie- ren kann, davon aus, dass das Betreibungsamt im Kündigungs- oder Auswei- sungsverfahren Prozesspartei sei, und nimmt damit wohl ebenfalls eine Prozess- standschaft an (WETTSTEIN, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, Ziff. 13.1.4). Auch DÉFAGO GAUDIN spricht implizit von einer Prozessstandschaft wenn sie ausführt, dass bei einer Spezialexekution, bei welcher der Schuldner aufgrund einer gesetzlichen Zwangsverwaltung die Prozessführungsbefugnis verliert, dem Betreibungsamt das Recht eingeräumt werde, in seinem Namen (i.e. des Betrei- bungsamtes) vorzugehen (DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: Indisponibilité et gérance légale, Rz. 563). SCHLEGEL/ZOPFI sowie JAEGER/KULL/WALDER schei- nen hingegen implizit von einer Vertretung durch das Betreibungsamt und nicht von einer Prozessstandschaft auszugehen (vgl. Parteibezeichnungen in Muster- ausweisungsbegehren in SCHLEGEL/ZOPFI, Die betreibungsrechtliche Zwangsver- wertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, Rz. 234; JAEGER/WALDER/KULL, SchKG, 5. Aufl., Zürich 2006, Art. 102 Rz. 19). Einigkeit besteht indessen dar- über, dass dem Betreibungsamt im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art 102 Abs. 3 SchKG in mietrechtlichen Verfahren betreffend die Kündigung oder die Ausweisung jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zukommt (vgl. dazu die Vor- genannten sowie LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 521, KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18). 3.1.6.2. Der Schuldner und Eigentümer eines gepfändeten und nach Art. 102 Abs. 3 SchKG zwangsverwalteten Grundstückes ist im Umfang der Pfändung so- wie der Verwaltung während der andauernden zwangsvollstreckungsrechtlichen Sicherungsmassnahme nicht mehr über die gepfändete Liegenschaft verfügungs- - 16 - berechtigt (vgl. Art. 101 Abs. 1 SchKG). Dem an sich weiterhin parteifähigen Schuldner wird in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzogen, welche fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen wird (vgl. dazu oben). Das Be- treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht- liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft si- cher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi- gerschutz.”
“Dem an sich weiterhin parteifähigen Schuldner wird in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzogen, welche fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen wird (vgl. dazu oben). Das Be- treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht- liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft sicher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi- gerschutz. Es ist daher davon auszugehen, dass das Betreibungsamt, welches die Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG wahrnimmt und in diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei führt, in der Rolle eines Prozessstandschafters handelt. - 29 - 3.1.6.3. Die Vorbringen der Berufungsklägerin gegen die Annahme einer Prozess- standschaft aufgrund von Art. 102 Abs. 3 SchKG verfangen nicht: Aus dem Um- stand, dass das Betreibungsamt die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grund- stückes gemäss Art. 16 Abs. 3 VZG nicht selbst ausführen müsste, sondern einem Dritten übertragen könnte, lässt sich nichts ableiten. So steht es eben gerade in der Disposition des Betreibungsamtes, ob sie dies selbst wahrnimmt oder nicht. Ebenso lässt sich alleine aus der Verwendung des Begriffes «Verwaltung» in Art. 102 Abs. 3 SchKG keine direkte Stellvertretung ableiten. Wenn die Berufungs- klägerin sodann ausführt, eine Prozessstandschaft würde schon nur aufgrund der in Art. 17 und Art. 18 VZG genannten Verwaltungsmassnahmen ausser Betracht fallen, da es unsinnig wäre, wenn das Betreibungsamt gewissen Handlungen nicht im Namen des Schuldners vornehmen würde, so verkennt sie, dass eine Prozess- standschaft erst mit der Anhebung eines Prozesses begründet wird, und es inso- fern durchaus möglich ist, dass das Betreibungsamt gewisse Handlungen nach Art. 17 und Art.”
“Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass dem Betreibungsamt in ei- nem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jedenfalls die Prozessführungsbefugnis zu kommt, ungeachtet dessen, ob es den Prozess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt (vgl. oben E. 3.1.6. und BGE 42 III 391 E. 1). Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be- stritten zu werden. Insofern würde der Umstand, dass der Berufungsbeklagte irrig von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertre- tung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozess- führungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung angenommen, so würde das entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr wohl lediglich zur Berich- tigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung ins- besondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtig- ter ist (vgl. dazu ZK ZPO-SCHWANDER, a.”
Laufende Mietzinse gelten als Erträge i.S.v. Art. 102 Abs. 1 SchKG und sind vom Pfändungsbeschlag erfasst. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass Stundungs‑ oder Erlassvereinbarungen das Pfändungssubstrat vermindern und daher in Bezug auf nach der Pfändung entstehende Mietzinsforderungen unwirksam sein können, weil der Vermieter in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt ist.
“Dabei waren die laufenden Mietzinse als Erträge im Sinne von Art. 102 Abs. 1 SchKG vom Pfändungsbeschlag miterfasst (Art. 14 VZG; Urteil 5A_80/2013 vom 18. März 2012 E. 2.2; vgl. auch BGE 125 III 248 E. 2c). Mit der Pfändung war der Vermieter im Hinblick auf die Verletzung der Rechte der Pfändungsgläubiger nicht mehr über die danach entstandenen Mietzinsforderungen verfügungsberechtigt (Art. 96 Abs. 2 SchKG; Urteil 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.1; 5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1). Stundungs- und Erlassabreden verringern das Pfändungssubstrat und verletzen daher die Rechte der Pfändungsgläubiger. Demnach hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass allfällige Stundungs- und Erlassabreden, welche die Mietvertragsparteien vor der Pfändung abgeschlossen haben mögen, in Bezug auf erst nach der Pfändung entstandene Mietzinsforderungen ungültig sind, da der Vermieter insofern im Zeitpunkt der Entstehung dieser Forderungen in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt war. Daraus folgt, dass sich die Beschwerdeführerin in Zahlungsverzug befand. Weitere Einwände bringt sie gegen die Zahlungsverzugskündigung nicht vor, weshalb die Vorinstanz zu Recht von deren Gültigkeit ausging.”
“Dabei waren die laufenden Mietzinse als Erträge im Sinne von Art. 102 Abs. 1 SchKG vom Pfändungsbeschlag miterfasst (Art. 14 VZG; Urteil 5A_80/2013 vom 18. März 2012 E. 2.2; vgl. auch BGE 125 III 248 E. 2c). Mit der Pfändung war der Vermieter im Hinblick auf die Verletzung der Rechte der Pfändungsgläubiger nicht mehr über die danach entstandenen Mietzinsforderungen verfügungsberechtigt (Art. 96 Abs. 2 SchKG; Urteil 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.1; 5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1). Stundungs- und Erlassabreden verrin- gern das Pfändungssubstrat und verletzen daher die Rechte der Pfändungsgläu- biger. Demnach hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass allfällige Stundungs- und Erlassabreden, welche die Mietvertragsparteien vor der Pfändung abge- schlossen haben mögen, in Bezug auf erst nach der Pfändung entstandene Miet- zinsforderungen ungültig sind, da der Vermieter insofern im Zeitpunkt der Entste- hung dieser Forderungen in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt war. Daraus folgt, dass sich die Beschwerdeführerin in Zahlungsverzug befand.”
Die Gérance umfasst nach der Rechtsprechung und Lehre alle erforderlichen Massnahmen zur Erhaltung des Ertragswerts und zur Einziehung der Erträge des Grundstücks, namentlich die Kündigung von Mietverhältnissen, die Räumung, die Neuvermietung sowie sonstige Bewirtschaftungshandlungen und die Inkasso‑Tätigkeit. Die für diese Tätigkeiten anfallenden Verwaltungskosten sind aus den Mieterträgen zu decken; Gebühren und sonstige Auslagen werden dabei als aus den Erträgen zu vergütende Kosten behandelt (insbesondere Gebührensatz gemäss GebV) und geniessen zugunsten der Gérance Privilegien gegenüber andern Gläubigern.
“La Chambre de surveillance annulera par conséquent la décision du 26 septembre 2023 et retournera le dossier à l'Office pour des investigations complémentaires portant sur les ressources de A______. 4. Ce dernier reproche encore à l'Office d'avoir refusé, dans le cadre de la décision attaquée du 26 septembre 2023, de lui reverser intégralement sa part du loyer de l'appartement de H______ depuis le mois de mai 2023. Cette question pourrait rester ouverte compte tenu de l'annulation de la décision du 26 septembre 2023 pour les motifs développés au considérant précédent. Elle pourrait également devenir sans objet en fonction du résultat des investigations complémentaires de l'Office. La probabilité qu'elle se repose à l'instruction du complément d'instruction de l'Office n'étant toutefois pas négligeable, la Chambre de céans l'examinera. 4.1.1 L'Office des poursuites assure la gérance légale des immeubles saisis, respectivement séquestrés (art. 275 LP), et perçoit les éventuels loyers (art. 102 al. 3 LP). Le séquestre d'un immeuble comprendra les fruits et les produits de celui-ci uniquement dans la mesure où il ne suffit pas encore à garantir la créance (Stoffel, Chabloz, op. cit., n° 49 ad art. 275 LP). En application de l'art. 17 ORFI, le gérant légal entreprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites réparations, la conclusion et le renouvellement des assurances usuelles, la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la rentrée des loyers, le paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.). Les frais liés aux mesures prévues par l'art. 17 ORFI sont réglés au moyen des revenus de l'immeuble au bénéfice de la gérance légale et bénéficient ainsi d'un privilège par rapport aux autres créanciers du débiteur saisi (art. 22 al. 1 et 46 al. 1 ORFI; Defago, L'immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, n° 601).”
“Dès que le créancier gagiste a requis la réalisation du gage, l'office pourvoit, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 102 al. 3 LP, auquel renvoie l'art. 155 al. 1 LP; art. 16 ss ORFI, auxquels renvoie l'art. 101 al. 1 ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art. 94 ORFI (ATF 129 III 90 consid. 2.2). Elle comprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites (art. 17 ORFI; arrêt 5C.139/2004 du 26 janvier 2005 consid. 2.2.2 non publié in ATF 131 III 141; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, 2006, n. 257 ss p. 71 ss). L'art. 19 ORFI, applicable à la poursuite en réalisation de gage immobilier (ATF 117 III 63 consid. 1; 77 III 119 consid. 1), prévoit que jusqu'à la réalisation de l'immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les lieux, contrairement à ce qui est prévu en matière de faillite (art.”
“Wie bei der Betreibung auf Pfändung besteht für das Betreibungsamt auch in der Betreibung auf Pfandverwertung die Pflicht, von der Stellung des Verwer- tungsbegehrens an für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen (Art. 101 VZG mit Hinweis auf Art. 155 Abs. 1 und Art. 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16 ff. und Art. 23c VZG). Bei Grundstücken fallen unter die Verwal- tungskosten die Gebühren von fünf Prozent der während der Dauer der Verwal- tung erzielten oder erzielbaren Miet- oder Pachtzinsen an (Art. 27 GebV SchKG). Die tatsächlichen Verwaltungskosten (Unkosten, Barauslagen) gelten dabei als Auslagen im Sinne von Art. 27 Abs. 3 GebV SchKG).”