Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227;BBl 1991 III 1). ↩
17 commentaries
Wenn im Auktionsinserat bzw. in der Veröffentlichung der Versteigerung ein Schätzwert angegeben ist, gilt diese Veröffentlichung zugleich als Mitteilung der Schätzung.
“Ora, la richiesta di una nuova stima, secondo l’art. 9 cpv. 2 RFF (per il rinvio dell’art. 99 cpv. 2 RFF), deve avvenire entro dieci giorni da quando il richiedente ha avuto conoscenza della stima; se il valore di stima è menzionato nella pubblicazione dell’asta e nella relativa comunicazione del bando d’incanto (avviso d’incanto) ai sensi dell’art. 139 LEF (per il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF), l’avviso vale pure quale comunicazione della stima (art. 99 cpv. 2 RFF; Bernheim/Känzig/Geiger in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 10c ad art. 155 LEF; Foëx in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 18-19 ad art. 155 LEF).”
Es ist anerkannt, dass der Inhaber des Fonds (Gesuchsgegner) von den Mietern verlangen kann, die Mietzinse an ihn zu bezahlen; nach Ansicht der zitierten Lehre kann dies – analog Art. 91 – in bestimmten Fällen sogar eine Verpflichtung des Inhabers bedeuten.
Bei gestelltem Verwertungsbegehren obliegt dem Betreibungsamt die Verwaltung und Bewirtschaftung des gepfändeten Grundstücks; dies dient der Werterhaltung des Pfandes und tritt von Amtes wegen ein.
“Hat ein Gläubiger in Fällen der Grundpfandverwertung das Verwertungsbe- gehren gestellt, so ist Art. 102 Abs. 3 SchKG auf das Pfand sinngemäss anwend- bar (Art. 155 Abs. 1 SchKG). Demgemäss sorgt das Betreibungsamt für die Ver- waltung und Bewirtschaftung des Grundstücks. Bei der Zwangsverwaltung geht es nebst dem Einzug allfälliger Erträgnisse (Miet- oder Pachtzinsen) um die Werter- haltung des Grundstücks und dessen Ertragshandlungen. Die einzelnen Bewirt- schaftungshandlungen sind in Art. 16 bis 19 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) geregelt. Sie stehen dem Betreibungsamt somit von Gesetzes wegen zu und stellen keine Be- treibungshandlungen dar, welche jeweils dem Schuldner eröffnet werden müssten.”
“Anders verhält es sich mit dem Schreiben vom 24. November 2023 und der Aufforderung des Betreibungsamtes Prättigau/Davos, Zutritt zur Wohnung zu ge- währen, ebenfalls mit der Androhung eines Nachteils - Auswechseln der Schlös- ser bei nicht fristgerechter Folgeleistung - verbunden. Wie gesehen steht die Ver- waltung des Grundstücks von Gesetzes wegen dem Betreibungsamt zu und es hat zur Werterhaltung für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen (Art. 155 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art. 16 ff. VZG). Die Verwaltung und Bewirtschaftung eines Grundstücks muss nicht verfügt wer- den, sondern tritt von Amtes wegen ein (BGer 5A_147/2009 v.”
Die Mitteilung des Verwertungsbegehrens gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG gilt grundsätzlich nur als blosse Information an den Schuldner (und allfälligen Dritteigentümer) und nicht als weiterführende betreibungsrechtliche Handlung, soweit durch die Mitteilung selbst keine zusätzlichen Verfahrensanordnungen getroffen werden. Sie wirkt in der Regel nicht in den Gang des Vollstreckungsverfahrens ein.
“Die Zustellung von Zahlungsbefehlen stellt unbestrittenermassen eine be- treibungsrechtliche Handlung und damit ein taugliches Anfechtungsobjekt im Sin- ne von Art. 17 SchKG dar. Auch die Anzeige betreffend Einzug von Miet- und Pachtzinsen und die Aufforderung des Betreibungsamtes, die Wohnungsschlüssel zuzusenden, stellen betreibungsrechtliche Handlungen dar, da sie das Zwangs- vollstreckungsverfahren im Hinblick auf die anstehende Versteigerung vorantrei- ben und für die Parteien bestimmte Folgen - Verfügungsbeschränkungen und Strafandrohung - nach sich ziehen. Fraglich kann daher vorliegend einzig sein, ob die Mitteilung des Verwertungsbegehrens eine Handlung darstellt, welche das Vollstreckungsverfahren weiterführt. Dies ist zu verneinen. Die Mitteilung des Ver- wertungsbegehrens an den Schuldner (und den Dritteigentümer), welche innert drei Tagen zu erfolgen hat (Art. 155 Abs. 2 SchKG), stellt - jedenfalls solange dar- in keine zusätzlichen Anordnungen zum Verfahren getroffen werden - keine Be- treibungshandlung dar. Es handelt sich eben in der Regel um eine blosse Mittei- lung, die nicht in den Gang des laufenden Betreibungsverfahrens einwirkt (Marc Bernheim/Philipp Känzig/Gaudenz Geiger, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl., Basel 2021, N 34 zu Art. 155 SchKG).”
“Die Zustellung von Zahlungsbefehlen stellt unbestrittenermassen eine be- treibungsrechtliche Handlung und damit ein taugliches Anfechtungsobjekt im Sin- ne von Art. 17 SchKG dar. Auch die Anzeige betreffend Einzug von Miet- und Pachtzinsen und die Aufforderung des Betreibungsamtes, die Wohnungsschlüssel zuzusenden, stellen betreibungsrechtliche Handlungen dar, da sie das Zwangs- vollstreckungsverfahren im Hinblick auf die anstehende Versteigerung vorantrei- ben und für die Parteien bestimmte Folgen - Verfügungsbeschränkungen und Strafandrohung - nach sich ziehen. Fraglich kann daher vorliegend einzig sein, ob die Mitteilung des Verwertungsbegehrens eine Handlung darstellt, welche das Vollstreckungsverfahren weiterführt. Dies ist zu verneinen. Die Mitteilung des Ver- wertungsbegehrens an den Schuldner (und den Dritteigentümer), welche innert drei Tagen zu erfolgen hat (Art. 155 Abs. 2 SchKG), stellt - jedenfalls solange dar- in keine zusätzlichen Anordnungen zum Verfahren getroffen werden - keine Be- treibungshandlung dar. Es handelt sich eben in der Regel um eine blosse Mittei- lung, die nicht in den Gang des laufenden Betreibungsverfahrens einwirkt (Marc Bernheim/Philipp Känzig/Gaudenz Geiger, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl., Basel 2021, N 34 zu Art. 155 SchKG).”
Nach Art. 155 Abs. 1 SchKG sind die Verfahrensregeln der Art. 106 ff. SchKG sinngemäss auf die Pfandverwertung anwendbar. Die Anwendung ist so auszulegen, dass sie mit der besonderen Natur der Pfandverwertung vereinbar ist; insbesondere ist zu berücksichtigen, dass das Vollstreckungsobjekt bereits feststeht und dass Drittrechte am Pfand in Betracht kommen können.
“Par ailleurs, l’autorité de surveillance ne peut pas se fonder sur des considérations relatives au principe de la transparence pour répartir le rôle procédural des parties dans le cadre de la procédure de revendication des art. 106 ss LP (cf. arrêts du Tribunal fédéral 5A_485/2021 et 5A_487/2021 du 31 janvier 2022, consid. 4.3). Partant, la plainte est recevable pour avoir été déposée auprès de l'autorité compétente (art. 17 al. 1 LP; 6 al.1 et 3 LaLP), par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), dans le délai utile de 10 jours (art. 17 al. 2 LP; art. 31 LP; art. 142 al. 3 CPC) et selon la forme prescrite par la loi (art. 9 al. 1 et 2 LaLP; 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), à l'encontre d'une mesure de l'Office sujette à plainte (Tschumy, in CR LP, n. 7 ad art. 107 LP et n. 3 ad art. 108 LP), soit la décision de l'Office fixant le rôle des parties dans la procédure en revendication. 2. 2.1.1 En vertu de l'art. 155 al. 1 LP, la procédure de revendication des art. 106 ss LP est applicable à la poursuite en réalisation de gage par analogie. Il ne s'agit donc pas d'une application pure et simple de ladite procédure, mais d'une application qui soit compatible avec la nature même de la poursuite spéciale en réalisation de gage ou qui, en d'autres termes, tienne justement compte des différences profondes de caractère que ce mode de poursuite présente par rapport à celui de la poursuite ordinaire par voie de saisie. Au titre des différences, on peut notamment relever que, dans la poursuite en réalisation de gage, l'objet de l'exécution forcée est déterminé à l'avance, tandis que, dans la poursuite par voie de saisie, il appartient à l'office de déterminer les objets à réaliser. En outre, alors que dans la saisie seuls les biens appartenant au débiteur peuvent être réalisés, l'objet de l'exécution forcée dans la poursuite en réalisation de gage peut être la propriété d'un tiers, soit parce que le gage a été constitué par ce dernier, soit parce que le tiers a acquis le bien après la constitution du gage (ATF 123 III 367 consid.”
Die Mitteilung des Betreibungsamts über das Verwertungsbegehren stellt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und Lehre keine anfechtbare Verfügung dar; sie ist eine schlichte Verfahrensinformation. Hingegen kann die Unterlassung der gesetzlich vorgeschriebenen Benachrichtigung die nachfolgende Verwertung anfechtbar machen.
“Den Beschwerdeführern wurden die beiden Verwertungsbegehren mitgeteilt (BA act. 23 und 24). Gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG hat das Betreibungsamt den Schuldner und allfällige Dritteigentümer binnen drei Tagen vom Verwertungsbe- gehren an schriftlich durch eingeschriebenen Brief oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung zu benachrichtigen. Unterlässt das Betreibungsamt die Mit- teilung des Verwertungsbegehrens, ist die nachfolgende Verwertung anfechtbar (BGE 137 III 235 E. 3.1), was freilich nicht gilt, wenn beispielsweise ein Drittei- gentümer trotz Unterlassung der Mitteilung trotzdem Kenntnis erhält (BGE 96 III 124 E. 1). Die Mitteilung des Verwertungsbegehrens durch das Betreibungsamt selbst ist jedoch keine anfechtbare Verfügung (Sven Rüetschi/Sosan Na- wid/Nathalie Loretan, in: Kren Kostkiewicz/Vock [Hrsg.], Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Kommentar, 4. Aufl., Zürich 2017, N 34 zu Art. 155 SchKG). Es handelt sich bei der fraglichen Mitteilung bloss um eine einfache Mitteilung über den Stand des Verfahrens. Der Schuldner bzw. die Solidarschuld- ner werden damit lediglich von einer nicht anfechtbaren Parteihandlung des Gläu- bigers in Kenntnis gesetzt. Eine derartige Orientierung ist nicht durch Beschwerde anfechtbar, da die Rechtsstellung des Schuldners dadurch nicht unmittelbar, in bestimmter, konkreter Weise beeinträchtigt wird (KGer BL 420 14 64 v.”
Mit der Mitteilung der Verwertungsrequisition wird dem Schuldner mitgeteilt, dass er innerhalb der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung des zu verwertenden Grundstücks nach Art. 9 Abs. 2 ORFI verlangen kann. Diese Neuschätzung kann gestützt auf die zitierte Rechtsprechung ohne besondere Begründung verlangt werden.
“Selon la requérante, la nouvelle expertise était principalement justifiée par une modification substantielle des circonstances intervenue depuis celle de décembre 2018 et la décision d'estimation du 10 janvier 2019, dès lors que d'une part le permis de construire un nouvel immeuble de trois étages sur la parcelle n° 1______ avait depuis lors été délivré et que d'autre part les prix de l'immobilier avaient augmenté de manière importante dans l'intervalle. L'art. 30 ORFI lui permettait, lorsque comme en l'espèce l'avis spécial prévu par l'art. 139 LP mentionnait la valeur estimative de l'immeuble à réaliser, de solliciter une nouvelle expertise conformément à l'art. 9 al. 2 ORFI. A titre préalable, A______ a sollicité l'octroi de l'effet suspensif et donc l'annulation de la vente fixée au 29 novembre 2022. b. Des observations n'ont pas été requises. EN DROIT 1. 1.1 Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, l'office des poursuites, après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur (art. 155 al. 2 LP), demande un extrait du Registre foncier relatif à l'immeuble à réaliser et en ordonne l'estimation (art. 99 al. 1 LP). Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente (art. 30 ORFI), l'office la communique au créancier qui requiert la vente ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts (art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI). Le droit d'exiger une nouvelle estimation prévu par l'art. 9 al. 2 ORFI peut être exercé sans présenter de motivation particulière et sa mise en œuvre ne peut pas être refusée au motif que l'autorité de surveillance se livrerait à un contrôle de l'estimation de l'office (arrêt du Tribunal fédéral 5A_672/2018 du 29 octobre 2018 consid. 3.1.1). Ainsi, et contrairement à ce qui est le cas dans la procédure de saisie (art. 97 al. 1 et 140 al. 3 LP; arrêt du Tribunal fédéral 5A_52/2019 consid.”
Sobald der Gläubiger die Verwertung des Pfandes verlangt, obliegt dem Betreibungsamt die gesetzliche Gérance und Bewirtschaftung des Pfandes. Diese umfasst insbesondere Ertragshandlungen wie den Einzug von Miet‑ oder Pachtzinsen sowie Massnahmen wie die Kündigung von Mietverhältnissen, Neuvermietung und gegebenenfalls Räumung der Mieter. Die einzelnen Bewirtschaftungshandlungen sind in Art. 16–19 VZG geregelt.
“Hat ein Gläubiger in Fällen der Grundpfandverwertung das Verwertungsbe- gehren gestellt, so ist Art. 102 Abs. 3 SchKG auf das Pfand sinngemäss anwend- bar (Art. 155 Abs. 1 SchKG). Demgemäss sorgt das Betreibungsamt für die Ver- waltung und Bewirtschaftung des Grundstücks. Bei der Zwangsverwaltung geht es nebst dem Einzug allfälliger Erträgnisse (Miet- oder Pachtzinsen) um die Werter- haltung des Grundstücks und dessen Ertragshandlungen. Die einzelnen Bewirt- schaftungshandlungen sind in Art. 16 bis 19 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) geregelt. Sie stehen dem Betreibungsamt somit von Gesetzes wegen zu und stellen keine Be- treibungshandlungen dar, welche jeweils dem Schuldner eröffnet werden müssten.”
“Dès que le créancier gagiste a requis la réalisation du gage, l'office pourvoit, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 102 al. 3 LP, auquel renvoie l'art. 155 al. 1 LP; art. 16 ss ORFI, auxquels renvoie l'art. 101 al. 1 ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art. 94 ORFI (ATF 129 III 90 consid. 2.2). Elle comprend toutes les mesures nécessaires pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits, soit notamment la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites (art. 17 ORFI; arrêt 5C.139/2004 du 26 janvier 2005 consid. 2.2.2 non publié in ATF 131 III 141; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, 2006, n. 257 ss p. 71 ss). L'art. 19 ORFI, applicable à la poursuite en réalisation de gage immobilier (ATF 117 III 63 consid. 1; 77 III 119 consid. 1), prévoit que jusqu'à la réalisation de l'immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les lieux, contrairement à ce qui est prévu en matière de faillite (art.”
Die Schätzung im Rahmen der Verwertung richtet sich auf die vermutete Wertvénal (den voraussichtlichen Erlös bei der Zwangsversteigerung) und nicht auf Kataster- oder Versicherungswerte. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Methode zur Schätzung vor. In der Praxis wird häufig die hédonische Methode verwendet; anerkannt ist daneben auch die Gewichtung von Ertrags- und Sachwerten.
“________ (I) a arrêté les frais de la procédure à 3'434 fr. 85, y compris les honoraires de l’expert [...] par 3'284 fr. 85, a mis ces frais à la charge de D.________, et a dit qu’ils étaient compensés avec les avances déjà versées (II). La Présidente a relevé qu’aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI (ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42), applicable à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation devait déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (à savoir non seulement du terrain mais aussi des constructions qui s'y trouvent ; ATF 120 III 79 consid. 2a), sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie ; que la valeur d'estimation d'un bien immobilier devait être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcées, sans devoir être la plus élevée possible (De Gottrau, in Commentaire romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP ; Foëx, ibidem, n. 16 ad art. 155 LP) ; que l'estimation du bien à réaliser aux enchères ne visait pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et qu’il ne révélait donc rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères mais donnait tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable et servait également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP ; ATF 143 III 532 consid. 2.2) ; que la loi n'indiquait pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (cf. ATF 134 III 42 consid. 4) ; qu’en pratique, la méthode hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l'aide de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, était employée pour estimer des appartements ou des maisons individuelles occupées par le propriétaire ; qu’une autre méthode reconnue et répandue pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble était celle consistant à pondérer la valeur de rendement et la valeur réelle (ATF 134 III 42 consid.”
“________ (I) a arrêté les frais de la procédure à 3'434 fr. 85, y compris les honoraires de l’expert [...] par 3'284 fr. 85, a mis ces frais à la charge de D.________, et a dit qu’ils étaient compensés avec les avances déjà versées (II). La Présidente a relevé qu’aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI (ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42), applicable à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation devait déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (à savoir non seulement du terrain mais aussi des constructions qui s'y trouvent ; ATF 120 III 79 consid. 2a), sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie ; que la valeur d'estimation d'un bien immobilier devait être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcées, sans devoir être la plus élevée possible (De Gottrau, in Commentaire romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP ; Foëx, ibidem, n. 16 ad art. 155 LP) ; que l'estimation du bien à réaliser aux enchères ne visait pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et qu’il ne révélait donc rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères mais donnait tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable et servait également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP ; ATF 143 III 532 consid. 2.2) ; que la loi n'indiquait pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (cf. ATF 134 III 42 consid. 4) ; qu’en pratique, la méthode hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l'aide de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, était employée pour estimer des appartements ou des maisons individuelles occupées par le propriétaire ; qu’une autre méthode reconnue et répandue pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble était celle consistant à pondérer la valeur de rendement et la valeur réelle (ATF 134 III 42 consid.”
Die nach Art. 9 Abs. 2 ORFI vorgesehene Spezialprozedur, die über den Verweis in Art. 99 ORFI auf Art. 155 anwendbar ist, dient dazu, die vom Betreibungsamt erstellte Schätzung des Pfandes überprüfen und gegebenenfalls berichtigen zu lassen. Sie ist nicht dafür bestimmt, sonstige Rechtsanwendungs‑ oder Opportunitätsfragen betreffend das Verhalten des Amtes im Vollstreckungsverfahren zu beanstanden.
“1 ORFI qui renvoie à l'art. 9 al. 1 ORFI). Dans tous ces cas, l'Office peut s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP; Foëx, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 17 ad art. 155 LP). Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable non seulement à l'estimation d'un immeuble saisi dans une poursuite ordinaire, mais également en matière de poursuite en réalisation de gage immobilier, par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de l'estimation de l'Office, et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser soit faite par un expert. Le droit à une deuxième évaluation par un expert vaut également pour l'estimation révisée après l'épuration des charges au sens de l'art. 140 al. 3 LP (Gilliéron, op. cit., n° 17 ad art. 155 LP). 1.2.1 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, la débitrice poursuivie, qui a qualité de partie intéressée, a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Elle s'est en outre acquittée en temps utile de l'avance de frais fixée. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la demande de nouvelle expertise. Au vu du considérant 1.2.2 suivant, il n'est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité de la duplique formée le 18 juillet 2023 par la débitrice. 1.2.2 La procédure spécifique prévue par l'art. 9 al. 2 ORFI a pour but de permettre aux intéressés de faire vérifier, et le cas échéant corriger, la valeur d'estimation retenue par l'Office à différents stades de la poursuite portant sur un immeuble. Il ne s'agit donc pas, dans ce cadre étroit, de vérifier si l'Office a correctement appliqué la loi, ou a agi de manière opportune, dans les mesures qu'il a prises tout au long de la procédure d'exécution forcée, en particulier de celles relatives aux actes de gestion de l'immeuble faisant l'objet de la poursuite ou à l'organisation de la procédure de réalisation forcée.”
“1 ORFI qui renvoie à l'art. 9 al. 1 ORFI). Dans tous ces cas, l'Office peut s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP; Foëx, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 17 ad art. 155 LP). Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable non seulement à l'estimation d'un immeuble saisi dans une poursuite ordinaire, mais également en matière de poursuite en réalisation de gage immobilier, par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de l'estimation de l'Office, et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser soit faite par un expert. Le droit à une deuxième évaluation par un expert vaut également pour l'estimation révisée après l'épuration des charges au sens de l'art. 140 al. 3 LP (Gilliéron, op. cit., n° 17 ad art. 155 LP). 1.2.1 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, la débitrice poursuivie, qui a qualité de partie intéressée, a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Elle s'est en outre acquittée en temps utile de l'avance de frais fixée. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la demande de nouvelle expertise. Au vu du considérant 1.2.2 suivant, il n'est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité de la duplique formée le 18 juillet 2023 par la débitrice. 1.2.2 La procédure spécifique prévue par l'art. 9 al. 2 ORFI a pour but de permettre aux intéressés de faire vérifier, et le cas échéant corriger, la valeur d'estimation retenue par l'Office à différents stades de la poursuite portant sur un immeuble. Il ne s'agit donc pas, dans ce cadre étroit, de vérifier si l'Office a correctement appliqué la loi, ou a agi de manière opportune, dans les mesures qu'il a prises tout au long de la procédure d'exécution forcée, en particulier de celles relatives aux actes de gestion de l'immeuble faisant l'objet de la poursuite ou à l'organisation de la procédure de réalisation forcée.”
Die Mitteilung des Verwertungsbegehrens nach Art. 155 Abs. 2 SchKG ist eine behördliche Handlung, die das Verwertungsverfahren unmittelbar einleitet und damit als Beschwerdeobjekt in Betracht kommt. Soweit ein betreffender Akt nichtig ist, kann die Nichtigkeit jederzeit geltend gemacht und von Amtes wegen berücksichtigt werden.
“Vielmehr bleiben nichtige Gerichtsentscheide wie alle nichtigen Akte ohne Wir- kung und sämtliche rechtsanwendenden Behörden haben dies in allen Verfah- rensstadien von Amtes wegen zu beachten. So vermag ein nichtiger Akt zu kei- nem Zeitpunkt Wirkungen zu entfalten und der ihm anhaftende Mangel kann durch nachträglich eintretende Umstände nicht geheilt werden (BGE 145 IV 197 E. 1.3.2; 144 IV 362 E. 1.4.3; 138 II 501 E. 3.1; 137 I 273 E. 3.1; 117 III 39 E. 5). Die abso- lute Unwirksamkeit kann indes nicht unter allen Umständen berücksichtigt werden. Ist eine Betreibung beispielsweise bereits abgeschlossen und ihr Verwertungser- lös verteilt, besteht in der Regel keine Möglichkeit mehr, sich nachträglich auf die Nichtigkeit einer einzelnen Betreibungshandlung zu berufen (Cometta/Möckli, a.a.O., N 20 zu Art. 22 SchKG). Sofern sich der Rechtsöffnungsentscheid des Regionalgerichts Engiadina Bas- sa/Val Müstair vom 27. August 2021 als nichtig erweisen würde, wäre auch die darauf gestützte Mitteilung des Verwertungsbegehrens des Betreibungsamts En- giadina Bassa/Val Müstair nichtig. Bei der Mitteilung des Verwertungsbegehrens gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG handelt es sich um eine behördliche Handlung, die dem Verwertungsverfahren unmittelbar vorangeht und dieses mithin voranbringt, womit ein zulässiges Beschwerdeobjekt vorliegt. Da gegen die Verfügung des Be- treibungsamts Engiadina Bassa/Val Müstair keine gerichtliche Klage zur Verfü- gung steht, erweist sich die dagegen erhobene Aufsichtsbeschwerde nach Art. 17 ff. SchKG als zulässig. Die zehntägige Beschwerdefrist gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG muss insofern nicht eingehalten werden, als Nichtigkeit jederzeit geltend gemacht und von Amtes wegen festgestellt werden kann (vgl. BGE 145 IV 197 E. 1.3.2; 144 IV 362 E. 1.4.3). Ob die angefochtene Verfügung nichtig ist, wird im Folgenden geprüft. Nachdem die Mitteilung des Verwertungsbegehrens der Be- schwerdeführerin am 26. November 2021 zuging, erweist sich die am”
“Vielmehr bleiben nichtige Gerichtsentscheide wie alle nichtigen Akte ohne Wir- kung und sämtliche rechtsanwendenden Behörden haben dies in allen Verfah- rensstadien von Amtes wegen zu beachten. So vermag ein nichtiger Akt zu kei- nem Zeitpunkt Wirkungen zu entfalten und der ihm anhaftende Mangel kann durch nachträglich eintretende Umstände nicht geheilt werden (BGE 145 IV 197 E. 1.3.2; 144 IV 362 E. 1.4.3; 138 II 501 E. 3.1; 137 I 273 E. 3.1; 117 III 39 E. 5). Die abso- lute Unwirksamkeit kann indes nicht unter allen Umständen berücksichtigt werden. Ist eine Betreibung beispielsweise bereits abgeschlossen und ihr Verwertungser- lös verteilt, besteht in der Regel keine Möglichkeit mehr, sich nachträglich auf die Nichtigkeit einer einzelnen Betreibungshandlung zu berufen (Cometta/Möckli, a.a.O., N 20 zu Art. 22 SchKG). Sofern sich der Rechtsöffnungsentscheid des Regionalgerichts Engiadina Bas- sa/Val Müstair vom 27. August 2021 als nichtig erweisen würde, wäre auch die darauf gestützte Mitteilung des Verwertungsbegehrens des Betreibungsamts En- giadina Bassa/Val Müstair nichtig. Bei der Mitteilung des Verwertungsbegehrens gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG handelt es sich um eine behördliche Handlung, die dem Verwertungsverfahren unmittelbar vorangeht und dieses mithin voranbringt, womit ein zulässiges Beschwerdeobjekt vorliegt. Da gegen die Verfügung des Be- treibungsamts Engiadina Bassa/Val Müstair keine gerichtliche Klage zur Verfü- gung steht, erweist sich die dagegen erhobene Aufsichtsbeschwerde nach Art. 17 ff. SchKG als zulässig. Die zehntägige Beschwerdefrist gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG muss insofern nicht eingehalten werden, als Nichtigkeit jederzeit geltend gemacht und von Amtes wegen festgestellt werden kann (vgl. BGE 145 IV 197 E. 1.3.2; 144 IV 362 E. 1.4.3). Ob die angefochtene Verfügung nichtig ist, wird im Folgenden geprüft. Nachdem die Mitteilung des Verwertungsbegehrens der Be- schwerdeführerin am 26. November 2021 zuging, erweist sich die am”
In der vorliegenden Entscheidungsakte hat ein Dritteigentümer beim Betreibungsamt ein Widerspruchsverfahren nach Art. 155 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art. 106 ff. SchKG beantragt. Der Antrag erfolgte in einem Betreibungsverfahren auf Grundpfandverwertung, nachdem eine Verfügungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen worden war; im konkreten Fall bestand zudem ein paralleles Verfahren mit superprovisorischer Grundbuchlöschung.
“beim Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja (nachfolgend: Betreibungsamt Maloja) für eine Kapitalforderung in Höhe von CHF 4'300'000.00 nebst 5% Zins seit 1. Juli 2022 eine Betreibung auf Grundpfandverwertung ein. Als Pfandobjekt wurde im Betreibungsbegehren das Grundstück Nr. D., Grund- buch der Gemeinde E. (nachfolgend: Grundstück Nr. D. ), aufgeführt. B. Der Zahlungsbefehl vom 16. November 2022 in der Betreibung Nr. F. wurde B. am 23. November 2022 zugestellt. Dagegen erhob sie keinen Rechtsvorschlag. Im Zeitpunkt der Ausstellung des Zahlungsbefehls war B. als Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. D. im Grundbuch der Gemeinde E. eingetragen. C. Am 9. Juni 2023 stellte die Gläubigerin in der Betreibung auf Grundpfand- verwertung Nr. F. gegen B. das Verwertungsbegehren. Dieses wurde am 14. Juni 2023 der Schuldnerin mitgeteilt. Am 15. Juni 2023 wurde gestützt auf diese Betreibung die Verfügungsbeschränkung im Grundbuch der Gemeinde E. eingetragen. D. Am 16. Februar 2024 gelangte A. an das Betreibungsamt Maloja und stellte folgende Verfahrensanträge: 1. Es sei das Widerspruchsverfahren nach Art. 155 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art. 106 ff. SchKG durchzuführen; 2. Es sei dem Dritteigentümer die Beklagtenrolle zuzuweisen und der Gläubigerin und der Schuldnerin die 20-tägige Frist zur Erhebung der Klage auf Aberkennung des angemeldeten Anspruchs (Art. 108 Abs. 2 SchKG) anzusetzen; 3. Es sei das vorliegende Verwertungsverfahren Nr. G. in der Be- treibung Nr. F. des Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja bis zum Abschluss des Verfahrens Proz. Nr. 135-2024-9 des Regionalgerichts Maloja (betreffend vorsorgliche Massnahmen/super- provisorische, vorläufige Eintragung im Grundbuch) zu sistieren; 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Gläubigerin; Dieser Eingabe legte er den ohne schriftliche Begründung ergangenen Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom 10. Januar 2024 (Proz. Nr. 135- 2024-9) bei, worin das Grundbuchamt der Region Maloja superprovisorisch ange- wiesen wurde, gestützt auf Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB die vorläufige Löschung des Eigentums von B.”
Die Kosten der Expertise können dem Beschwerdeführer auferlegt und mit der geleisteten Kostenvorauszahlung verrechnet werden; ein allfälliger Rest wird zurückerstattet.
“Le solde de l'avance lui sera restitué. la Chambre arrête : I. La plainte de A.________ est admise. Partant, le procès-verbal d'estimation du gage du 6 octobre 2022 dans les poursuites n° bbb et ccc de l'Office des poursuites de la Broye est modifié en ce sens que la valeur estimative du gage est fixée à CHF 1'250'000.-. II. Il n'est pas perçu de frais judiciaires. III. Les frais d'expertise, fixés à CHF 3'123.30, sont mis à la charge de A.________ et compensés avec l'avance versée. Le solde, par CHF 176.70, lui est restitué. IV. Notification. Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les dix jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Fribourg, le 27 avril 2023/dbe La Présidente La Greffière-rapporteure 105 2022 107 Art. 155 SchKGart. 155 LPart. 155 LEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 155 SchKGart. 155 LPart. 155 LEF Art. 97 SchKGart. 97 LPart. 97 LEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 9 HyVart. 9 OHygart. 9 ORI BGE 120 III 79ATF 120 III 79DTF 120 III 79 Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 99 VZGart. 99 ORFIart. 99 RFF BGE 143 III 532ATF 143 III 532DTF 143 III 532 BGE 134 III 42ATF 134 III 42DTF 134 III 42 Art. 97 SchKGart. 97 LPart. 97 LEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF BGE 120 III 79ATF 120 III 79DTF 120 III 79 Art. 62 GebV SchKGart. 62 OELPart. 62 OTLEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 72 BGGart. 72 LTFart. 72 LTF Art. 77 BGGart. 77 LTFart. 77 LTF Art. 90 BGGart. 90 LTFart. 90 LTF erster Eintragvorheriger Eintragnächster Eintragletzter EintragDokument im Originalformat anzeigenDossierinfos105 2022 10727.04.2023Arrêt de la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonalNormen BundArt. 72 BGGArt. 77 BGGArt. 90 BGGRechtsprechung BundBGE 143 III 532BGE 134 III 42BGE 120 III 79Normen KantonRechtsprechung Kanton105 2022 107Normen Bund/Kanton”
“Le solde de l'avance lui sera restitué. la Chambre arrête : I. La plainte de A.________ est admise. Partant, le procès-verbal d'estimation du gage du 6 octobre 2022 dans les poursuites n° bbb et ccc de l'Office des poursuites de la Broye est modifié en ce sens que la valeur estimative du gage est fixée à CHF 1'250'000.-. II. Il n'est pas perçu de frais judiciaires. III. Les frais d'expertise, fixés à CHF 3'123.30, sont mis à la charge de A.________ et compensés avec l'avance versée. Le solde, par CHF 176.70, lui est restitué. IV. Notification. Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les dix jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Fribourg, le 27 avril 2023/dbe La Présidente La Greffière-rapporteure 105 2022 107 Art. 155 SchKGart. 155 LPart. 155 LEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 155 SchKGart. 155 LPart. 155 LEF Art. 97 SchKGart. 97 LPart. 97 LEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 9 HyVart. 9 OHygart. 9 ORI BGE 120 III 79ATF 120 III 79DTF 120 III 79 Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 99 VZGart. 99 ORFIart. 99 RFF BGE 143 III 532ATF 143 III 532DTF 143 III 532 BGE 134 III 42ATF 134 III 42DTF 134 III 42 Art. 97 SchKGart. 97 LPart. 97 LEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF BGE 120 III 79ATF 120 III 79DTF 120 III 79 Art. 62 GebV SchKGart. 62 OELPart. 62 OTLEF Art. 9 VZGart. 9 ORFIart. 9 RFF Art. 72 BGGart. 72 LTFart. 72 LTF Art. 77 BGGart. 77 LTFart. 77 LTF Art. 90 BGGart. 90 LTFart. 90 LTF erster Eintragvorheriger Eintragnächster Eintragletzter EintragDokument im Originalformat anzeigenDossierinfos105 2022 10727.04.2023Arrêt de la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonalNormen BundArt. 72 BGGArt. 77 BGGArt. 90 BGGRechtsprechung BundBGE 143 III 532BGE 134 III 42BGE 120 III 79Normen KantonRechtsprechung Kanton105 2022 107Normen Bund/Kanton”
Das Betreibungsamt kann für die Schätzung/Wertermittlung einen oder mehrere Expertinnen/Experten beiziehen. Jede interessierte Partei kann binnen zehn Tagen nach Empfang der Schätzung beim Aufsichtsorgan und gegen Kostenvorauszahlung eine zweite Schätzung durch einen Experten verlangen.
“Par détermination du 18 août 2023, F______ a conclu à l'irrecevabilité de la duplique du 18 juillet 2023. i. La cause a été gardée à juger le 6 juillet 2023. EN DROIT 1. 1.1 En vertu des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 1 ORFI, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers dans le cadre des opérations de saisie. Il renouvelle si nécessaire l'estimation dans le cadre des opérations de réalisation, à l'issue de l'épuration des charges (art. 140 al. 3 LP, art. 44 ORFI). En cas de poursuite en réalisation de gage, l'estimation de l'immeuble engagé a lieu suite à la réquisition de vente, ce mode particulier de poursuite ne comportant pas d'opérations de saisie (art. 155 al 1 LP qui renvoie à l'art. 91 al. 1 LP et art. 99 al. 1 ORFI qui renvoie à l'art. 9 al. 1 ORFI). Dans tous ces cas, l'Office peut s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP; Foëx, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 17 ad art. 155 LP). Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable non seulement à l'estimation d'un immeuble saisi dans une poursuite ordinaire, mais également en matière de poursuite en réalisation de gage immobilier, par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de l'estimation de l'Office, et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser soit faite par un expert. Le droit à une deuxième évaluation par un expert vaut également pour l'estimation révisée après l'épuration des charges au sens de l'art. 140 al. 3 LP (Gilliéron, op. cit., n° 17 ad art. 155 LP). 1.2.1 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, la débitrice poursuivie, qui a qualité de partie intéressée, a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert.”
“Par avis du 25 mai 2020, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. En vertu des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 1 ORFI, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers dans le cadre des opérations de saisie. Il renouvelle si nécessaire l'estimation dans le cadre des opérations de réalisation, à l'issue de l'épuration des charges (art. 140 al. 3 LP, art. 44 ORFI). En cas de poursuite en réalisation de gage, l'estimation de l'immeuble engagé a lieu suite à la réquisition de vente, ce mode particulier de poursuite ne comportant pas d'opérations de saisie (art. 155 al 1 LP qui renvoie à l'art. 91 al. 1 LP et art. 99 al. 1 ORFI qui renvoie à l'art. 9 al. 1 ORFI). Dans tous ces cas, l'Office peut s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP; Foëx, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 17 ad art. 155 LP). 2. 2.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable non seulement à l'estimation d'un immeuble saisi dans une poursuite ordinaire, mais également en matière de poursuite en réalisation de gage immobilier, par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de l'estimation de l'Office, et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser soit faite par un expert. Le droit à une deuxième évaluation par un expert vaut également pour l'estimation révisée après l'épuration des charges au sens de l'art. 140 al. 3 LP (Gilliéron, op. cit., n° 17 ad art. 155 LP). 2.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert.”
Die Schätzung bezweckt die Feststellung der vermuteten Verkehrswerte des verpfändeten Grundstücks; sie muss nicht die höchstmögliche Bewertung ergeben. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Bewertungsmethode vor. Je nach Objekt sind unterschiedliche Verfahren angezeigt; in der Praxis wird etwa bei gemischt vermieteten Renditeobjekten ein Mittelwert zwischen Ertrags- und Sachwert als angemessen erachtet, während hedonistische Verfahren sich eher für eigengenutzte Wohnungen oder Einfamilienhäuser eignen; die Rechtsprechung hält es gleichwohl nicht für willkürlich, für ein Einfamilienhaus eine Ertragswertermittlung zu verwenden.
“2 ORFI, applicable en matière de poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal fédéral 7B_79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3.2; 7B_126/2003 du 31 juillet 2003). 1.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, les débiteurs poursuivis, par ailleurs propriétaires des immeubles constitués en gage, ont requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Ils ont en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. La demande de nouvelle expertise est partant recevable. 2. 2.1. En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 42 consid. 4; 120 III 79 consid.”
“2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal fédéral 7B.79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3.2; 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat des expertises réalisées par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, par ailleurs propriétaire des immeubles constitués en gage, a requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile les avances de frais fixées. Les demandes de nouvelle expertise sont partant recevables. 3. 3.1 En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”
Unterlässt das Betreibungsamt die nach Art. 155 Abs. 2 SchKG vorgeschriebene Mitteilung, ist die anschliessende Verwertung anfechtbar. Entfällt die Anfechtbarkeit jedoch, wenn der betroffene Dritte trotz Unterlassung Kenntnis vom Verwertungsbegehren erlangt. Die Mitteilung des Verwertungsbegehrens durch das Betreibungsamt stellt keine anfechtbare Verfügung dar, sondern lediglich eine Information über den Verfahrensstand.
“Den Beschwerdeführern wurden die beiden Verwertungsbegehren mitgeteilt (BA act. 23 und 24). Gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG hat das Betreibungsamt den Schuldner und allfällige Dritteigentümer binnen drei Tagen vom Verwertungsbe- gehren an schriftlich durch eingeschriebenen Brief oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung zu benachrichtigen. Unterlässt das Betreibungsamt die Mit- teilung des Verwertungsbegehrens, ist die nachfolgende Verwertung anfechtbar (BGE 137 III 235 E. 3.1), was freilich nicht gilt, wenn beispielsweise ein Drittei- gentümer trotz Unterlassung der Mitteilung trotzdem Kenntnis erhält (BGE 96 III 124 E. 1). Die Mitteilung des Verwertungsbegehrens durch das Betreibungsamt selbst ist jedoch keine anfechtbare Verfügung (Sven Rüetschi/Sosan Na- wid/Nathalie Loretan, in: Kren Kostkiewicz/Vock [Hrsg.], Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Kommentar, 4. Aufl., Zürich 2017, N 34 zu Art. 155 SchKG). Es handelt sich bei der fraglichen Mitteilung bloss um eine einfache Mitteilung über den Stand des Verfahrens. Der Schuldner bzw. die Solidarschuld- ner werden damit lediglich von einer nicht anfechtbaren Parteihandlung des Gläu- bigers in Kenntnis gesetzt.”
“Den Beschwerdeführern wurden die beiden Verwertungsbegehren mitgeteilt (BA act. 23 und 24). Gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG hat das Betreibungsamt den Schuldner und allfällige Dritteigentümer binnen drei Tagen vom Verwertungsbe- gehren an schriftlich durch eingeschriebenen Brief oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung zu benachrichtigen. Unterlässt das Betreibungsamt die Mit- teilung des Verwertungsbegehrens, ist die nachfolgende Verwertung anfechtbar (BGE 137 III 235 E. 3.1), was freilich nicht gilt, wenn beispielsweise ein Drittei- gentümer trotz Unterlassung der Mitteilung trotzdem Kenntnis erhält (BGE 96 III 124 E. 1). Die Mitteilung des Verwertungsbegehrens durch das Betreibungsamt selbst ist jedoch keine anfechtbare Verfügung (Sven Rüetschi/Sosan Na- wid/Nathalie Loretan, in: Kren Kostkiewicz/Vock [Hrsg.], Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Kommentar, 4. Aufl., Zürich 2017, N 34 zu Art. 155 SchKG). Es handelt sich bei der fraglichen Mitteilung bloss um eine einfache Mitteilung über den Stand des Verfahrens. Der Schuldner bzw. die Solidarschuld- ner werden damit lediglich von einer nicht anfechtbaren Parteihandlung des Gläu- bigers in Kenntnis gesetzt.”
Nach Art. 155 SchKG kann die betroffene Partei binnen der gesetzlich vorgeschriebenen Frist und in der vorgeschriebenen Form verlangen, dass eine neue Schätzung durch einen zusätzlichen Sachverständigen vorgenommen wird; dieses Recht besteht unter der Voraussetzung, dass die festgesetzte Kostenvorauszahlung rechtzeitig geleistet wird.
“2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal fédéral 7B_79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3.2; 7B_126/2003 du 31 juillet 2003). 1.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, les débiteurs poursuivis, par ailleurs propriétaires des immeubles constitués en gage, ont requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Ils ont en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. La demande de nouvelle expertise est partant recevable. 2. 2.1. En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 42 consid. 4; 120 III 79 consid. 3; JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 16 ad art. 97 LP). Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé.”
“Dans tous ces cas, l'Office peut s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP; Foëx, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 17 ad art. 155 LP). 2. 2.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable non seulement à l'estimation d'un immeuble saisi dans une poursuite ordinaire, mais également en matière de poursuite en réalisation de gage immobilier, par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de l'estimation de l'Office, et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser soit faite par un expert. Le droit à une deuxième évaluation par un expert vaut également pour l'estimation révisée après l'épuration des charges au sens de l'art. 140 al. 3 LP (Gilliéron, op. cit., n° 17 ad art. 155 LP). 2.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. 3. 3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art.”
“2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal fédéral 7B.79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3.2; 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat des expertises réalisées par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, par ailleurs propriétaire des immeubles constitués en gage, a requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile les avances de frais fixées. Les demandes de nouvelle expertise sont partant recevables. 3. 3.1 En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”