Art. 103

“L'Office a exécuté la saisie sur l'immeuble n° 1______ commune de Genève-C______ le 14 décembre 2023. f. Le procès-verbal de saisie, série n° 7______, a été établi par l'Office le 7 mars 2024 et adressé aux parties. Il en ressort que les séquestres n° 2______ et n° 5______ validés par les poursuites n° 3______ et n° 6______ participent à titre provisoire dans la série n° 7______, que ces séquestres ont porté sur l'immeuble n° 1______ de la commune de Genève-C______, dont les produits locatifs sont saisis dans la mesure où l'immeuble fait l'objet d'une gérance légale dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage n° 8______. L'Office a en outre indiqué que compte tenu de la saisie des produits locatifs et de leur versement en ses mains, il en retiendrait un montant de 3'659 fr. par mois pour le verser au poursuivi afin qu'il puisse couvrir son minimum vital. g. Par courrier du 8 mars 2024, l'Office a informé A______ NV de ce qu'un montant de 3'659 fr. serait mensuellement retenu sur les produits locatifs et reversés à B______ au titre de son minimum vital en application de l'art. 103 al. 2 LP. Le 21 mars 2024, A______ NV a indiqué à l'Office qu'elle s'opposait à la retenue de ce montant sur les produits locatifs en vue de son reversement à B______ à titre de minimum vital. h. Postérieurement au dépôt de la plainte formée par A______ NV, l'Office a, en date du 8 avril 2024, adressé à E______ SA un avis concernant l'exécution d'une saisie en ses mains de tout titre ou action dans la société appartenant à B______, tous droits liés à son éventuelle qualité d'actionnaire et toute créance qu'il aurait contre la société. Il a en outre avisé les principaux établissements bancaires de la place de la saisie opérée à l'encontre de B______. Seule la saisie auprès de F______ (SUISSE) a porté, à hauteur de 1'518 fr. 99. Les comptes du poursuivi auprès de [la banque] G______ présentaient des soldes nuls ou négatifs. B. a. Par acte expédié le 21 mars 2024 à la Cour de justice, A______ NV a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre les procès-verbaux de saisie, poursuites n° 3______ et n° 6______ et contre la décision de l'Office du 8 mars 2024 octroyant à B______ un montant mensuel de 3'659 fr.”

“Le 19 juillet 2022, le Tribunal de première instance a ordonné, sur requête de la communauté des copropriétaires de la PPE C______, le séquestre, à hauteur d'une somme globale de 14'494 fr. 90 représentant des arriérés de charges de copropriété, de la part de copropriété n° 1______/2______-4______ appartenant à la débitrice, A______. Ce séquestre a été exécuté le 20 juillet 2022 par l'envoi au Registre foncier d'une réquisition d'annotation d'une restriction du droit d'aliéner (avis ORFI 2). Le séquestre (n° 11______) a été validé par l'introduction d'une poursuite n° 12______ dirigée contre A______. e. Par décision rendue le 19 septembre 2022 dans la poursuite n° 12______, reçue le lendemain par le conseil de A______, l'Office a prononcé un non-lieu de gérance légale en rapport avec la perception du loyer de l'Appartement. Selon cette décision, le loyer de l'appartement – soit 4'350 fr. par mois – était perçu par B______, ex-époux de la débitrice, et lui était nécessaire pour couvrir son minimum vital, arrêté à 4'365 fr. par mois; il ne pouvait donc être saisi en application de l'art. 103 al. 2 LP. A cela s'ajoutait que la réalisation forcée de l'immeuble 1______/2______ lui-même, dont la valeur avait été estimée à 1'340'000 fr., permettrait de désintéresser complètement les créanciers participant aux saisies. B. a. Par acte adressé le 30 septembre 2022 à la Chambre de surveillance, A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre la décision rendue le 19 septembre 2022 dans la poursuite n° 12______, concluant à son annulation et à la confirmation (respectivement à l'instauration) de la gérance légale portant sur l'encaissement du loyer. A l'appui de sa plainte, A______ a fait valoir que B______ disposait en réalité d'autres sources de revenus lui permettant de couvrir son minimum vital, de telle sorte que l'application en sa faveur de l'art. 103 al. 2 ne se justifiait pas. L'absence de gérance légale, ajoutée au fait que l'intégralité du loyer était perçue par B______, avait pour conséquence de priver les créanciers de la plaignante, et par ricochet elle-même, de montants devant lui revenir.”

“Un droit de jouissance exclusif peut ainsi être concédé par voie réglementaire à l'un des copropriétaires, auquel cas il ne peut plus être supprimé ou modifié qu'aux conditions de l'art. 647 al. 1bis CC (Perruchoud, op. cit., N 22 ad art. 648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus. Il lui incombe de déposer une demande motivée accompagnée dans la mesure du possible des pièces nécessaires (Zopfi, op. cit., N 4 ad art. 103 LP). 3.2.1 Dans le cas d'espèce, le séquestre porte sur une part de copropriété d'une moitié d'un immeuble (la part de copropriété par étages correspondant à l'Appartement). Il est acquis que la part saisie appartient à la plaignante, qui a qualité de débitrice poursuivie. B______, propriétaire de l'autre part de copropriété, n'est en revanche pas partie à la procédure de poursuite litigieuse. La part de copropriété séquestrée constituant un immeuble, le séquestre doit en principe porter également sur ses fruits civils, ce dont conviennent aussi bien l'Office que la plaignante et B______.”

“Ce faisant, l'Office confond l'immeuble saisi (la part de copropriété appartenant à la plaignante) et l'immeuble appartenant en copropriété à la plaignante et à B______ (concrètement l'Appartement). L'art. 103 al. 2 LP permet au débiteur poursuivi de s'opposer au séquestre ou à la saisie des fruits de l'immeuble séquestré ou saisi à son détriment – et donc supposé lui appartenir – dans la mesure nécessaire à la couverture de son minimum vital; dans le cas d'espèce cependant, la plaignante, seule débitrice poursuivie dans le cadre de la poursuite litigieuse et seule propriétaire de l'immeuble séquestré, n'invoque aucune lésion de son minimum vital et aucun élément du dossier ne permet de penser qu'elle ne disposerait pas des ressources suffisantes pour le couvrir. Quant à B______, il ne revêt que la qualité de tiers dans la poursuite en cours, l'immeuble saisi ou séquestré ne lui appartient pas et il ne fait valoir ni n'établit aucun droit réel ou personnel sur les fruits de cet immeuble : il ne peut donc tirer aucun droit en sa faveur de l'art. 103 al. 2 LP. Admettre le contraire reviendrait à lui octroyer sur des valeurs ne lui appartenant pas un droit préférable à celui des créanciers du véritable titulaire de ces valeurs, ce qui ne correspond pas au but de la disposition. Il résulte de ce qui précède que la question de savoir si B______ dispose ou non de ressources autres que les loyers de l'Appartement (dont la moitié seulement doit lui revenir depuis l'exécution du séquestre ordonné le 19 juillet 2022) au moyen desquelles il pourrait couvrir tout ou partie de ses charges incompressibles au sens de l'art. 93 al. 1 LP est, dans le cadre de la présente plainte, dénuée de pertinence. Même si tel était le cas, en effet, il ne pourrait prétendre à la part de ces loyers devant revenir à la plaignante en sa qualité de copropriétaire de l'Appartement, respectivement à ses créanciers. La plainte doit donc être admise, avec pour conséquence que la gérance légale instaurée en application de l'art. 102 al. 3 sur la part de copropriété séquestrée doit être maintenue, respectivement, si elle n'a pas été instaurée, établie avec effet au jour de l'exécution du séquestre ordonné le 19 juillet 2022.”

“Il convient à cet égard de relever que ni la plaignante ni B______ n'allèguent, ni a fortiori n'établissent, que la jouissance exclusive de l'immeuble en copropriété (soit concrètement de l'Appartement) aurait été concédée à B______ par une disposition règlementaire au sens de l'art. 647 al. 1 CC. S'il paraît certes établi que ce dernier percevait jusqu'à récemment seul la totalité du loyer, rien ne permet d'admettre qu'il s'agirait là d'une conséquence d'un accord pérenne entre les copropriétaires sur la jouissance de l'immeuble en copropriété; l'encaissement de la totalité du loyer par B______ est du reste vigoureusement combattu par la plaignante, laquelle, invoquant une décision anglaise, soutient que ce loyer devrait au contraire lui revenir dans son intégralité. Il faut donc constater, à ce stade du raisonnement, que l'Office devait – et doit – en principe procéder dans le cadre des séquestre et poursuite litigieux à la saisie (respectivement au séquestre), au titre de fruits de l'immeuble séquestré, de la moitié des revenus locatifs de l'Appartement. 3.2.2 Dans la décision contestée, l'Office renonce toutefois à exécuter un tel séquestre (respectivement une saisie) en application de l'art. 103 al. 2 LP, considérant que le revenu locatif normalement saisissable était nécessaire à l'entretien de B______. Ce faisant, l'Office confond l'immeuble saisi (la part de copropriété appartenant à la plaignante) et l'immeuble appartenant en copropriété à la plaignante et à B______ (concrètement l'Appartement). L'art. 103 al. 2 LP permet au débiteur poursuivi de s'opposer au séquestre ou à la saisie des fruits de l'immeuble séquestré ou saisi à son détriment – et donc supposé lui appartenir – dans la mesure nécessaire à la couverture de son minimum vital; dans le cas d'espèce cependant, la plaignante, seule débitrice poursuivie dans le cadre de la poursuite litigieuse et seule propriétaire de l'immeuble séquestré, n'invoque aucune lésion de son minimum vital et aucun élément du dossier ne permet de penser qu'elle ne disposerait pas des ressources suffisantes pour le couvrir. Quant à B______, il ne revêt que la qualité de tiers dans la poursuite en cours, l'immeuble saisi ou séquestré ne lui appartient pas et il ne fait valoir ni n'établit aucun droit réel ou personnel sur les fruits de cet immeuble : il ne peut donc tirer aucun droit en sa faveur de l'art.”

“S'il paraît certes établi que ce dernier percevait jusqu'à récemment seul la totalité du loyer, rien ne permet d'admettre qu'il s'agirait là d'une conséquence d'un accord pérenne entre les copropriétaires sur la jouissance de l'immeuble en copropriété; l'encaissement de la totalité du loyer par B______ est du reste vigoureusement combattu par la plaignante, laquelle, invoquant une décision anglaise, soutient que ce loyer devrait au contraire lui revenir dans son intégralité. Il faut donc constater, à ce stade du raisonnement, que l'Office devait – et doit – en principe procéder dans le cadre des séquestre et poursuite litigieux à la saisie (respectivement au séquestre), au titre de fruits de l'immeuble séquestré, de la moitié des revenus locatifs de l'Appartement. 3.2.2 Dans la décision contestée, l'Office renonce toutefois à exécuter un tel séquestre (respectivement une saisie) en application de l'art. 103 al. 2 LP, considérant que le revenu locatif normalement saisissable était nécessaire à l'entretien de B______. Ce faisant, l'Office confond l'immeuble saisi (la part de copropriété appartenant à la plaignante) et l'immeuble appartenant en copropriété à la plaignante et à B______ (concrètement l'Appartement). L'art. 103 al. 2 LP permet au débiteur poursuivi de s'opposer au séquestre ou à la saisie des fruits de l'immeuble séquestré ou saisi à son détriment – et donc supposé lui appartenir – dans la mesure nécessaire à la couverture de son minimum vital; dans le cas d'espèce cependant, la plaignante, seule débitrice poursuivie dans le cadre de la poursuite litigieuse et seule propriétaire de l'immeuble séquestré, n'invoque aucune lésion de son minimum vital et aucun élément du dossier ne permet de penser qu'elle ne disposerait pas des ressources suffisantes pour le couvrir. Quant à B______, il ne revêt que la qualité de tiers dans la poursuite en cours, l'immeuble saisi ou séquestré ne lui appartient pas et il ne fait valoir ni n'établit aucun droit réel ou personnel sur les fruits de cet immeuble : il ne peut donc tirer aucun droit en sa faveur de l'art. 103 al. 2 LP. Admettre le contraire reviendrait à lui octroyer sur des valeurs ne lui appartenant pas un droit préférable à celui des créanciers du véritable titulaire de ces valeurs, ce qui ne correspond pas au but de la disposition.”

“Ce faisant, l'Office confond l'immeuble saisi (la part de copropriété appartenant à la plaignante) et l'immeuble appartenant en copropriété à la plaignante et à B______ (concrètement l'Appartement). L'art. 103 al. 2 LP permet au débiteur poursuivi de s'opposer au séquestre ou à la saisie des fruits de l'immeuble séquestré ou saisi à son détriment – et donc supposé lui appartenir – dans la mesure nécessaire à la couverture de son minimum vital; dans le cas d'espèce cependant, la plaignante, seule débitrice poursuivie dans le cadre de la poursuite litigieuse et seule propriétaire de l'immeuble séquestré, n'invoque aucune lésion de son minimum vital et aucun élément du dossier ne permet de penser qu'elle ne disposerait pas des ressources suffisantes pour le couvrir. Quant à B______, il ne revêt que la qualité de tiers dans la poursuite en cours, l'immeuble saisi ou séquestré ne lui appartient pas et il ne fait valoir ni n'établit aucun droit réel ou personnel sur les fruits de cet immeuble : il ne peut donc tirer aucun droit en sa faveur de l'art. 103 al. 2 LP. Admettre le contraire reviendrait à lui octroyer sur des valeurs ne lui appartenant pas un droit préférable à celui des créanciers du véritable titulaire de ces valeurs, ce qui ne correspond pas au but de la disposition. Il résulte de ce qui précède que la question de savoir si B______ dispose ou non de ressources autres que les loyers de l'Appartement (dont la moitié seulement doit lui revenir depuis l'exécution du séquestre ordonné le 19 juillet 2022) au moyen desquelles il pourrait couvrir tout ou partie de ses charges incompressibles au sens de l'art. 93 al. 1 LP est, dans le cadre de la présente plainte, dénuée de pertinence. Même si tel était le cas, en effet, il ne pourrait prétendre à la part de ces loyers devant revenir à la plaignante en sa qualité de copropriétaire de l'Appartement, respectivement à ses créanciers. La plainte doit donc être admise, avec pour conséquence que la gérance légale instaurée en application de l'art. 102 al. 3 sur la part de copropriété séquestrée doit être maintenue, respectivement, si elle n'a pas été instaurée, établie avec effet au jour de l'exécution du séquestre ordonné le 19 juillet 2022.”

“S'il paraît certes établi que ce dernier percevait jusqu'à récemment seul la totalité du loyer, rien ne permet d'admettre qu'il s'agirait là d'une conséquence d'un accord pérenne entre les copropriétaires sur la jouissance de l'immeuble en copropriété; l'encaissement de la totalité du loyer par B______ est du reste vigoureusement combattu par la plaignante, laquelle, invoquant une décision anglaise, soutient que ce loyer devrait au contraire lui revenir dans son intégralité. Il faut donc constater, à ce stade du raisonnement, que l'Office devait – et doit – en principe procéder dans le cadre des séquestre et poursuite litigieux à la saisie (respectivement au séquestre), au titre de fruits de l'immeuble séquestré, de la moitié des revenus locatifs de l'Appartement. 3.2.2 Dans la décision contestée, l'Office renonce toutefois à exécuter un tel séquestre (respectivement une saisie) en application de l'art. 103 al. 2 LP, considérant que le revenu locatif normalement saisissable était nécessaire à l'entretien de B______. Ce faisant, l'Office confond l'immeuble saisi (la part de copropriété appartenant à la plaignante) et l'immeuble appartenant en copropriété à la plaignante et à B______ (concrètement l'Appartement). L'art. 103 al. 2 LP permet au débiteur poursuivi de s'opposer au séquestre ou à la saisie des fruits de l'immeuble séquestré ou saisi à son détriment – et donc supposé lui appartenir – dans la mesure nécessaire à la couverture de son minimum vital; dans le cas d'espèce cependant, la plaignante, seule débitrice poursuivie dans le cadre de la poursuite litigieuse et seule propriétaire de l'immeuble séquestré, n'invoque aucune lésion de son minimum vital et aucun élément du dossier ne permet de penser qu'elle ne disposerait pas des ressources suffisantes pour le couvrir. Quant à B______, il ne revêt que la qualité de tiers dans la poursuite en cours, l'immeuble saisi ou séquestré ne lui appartient pas et il ne fait valoir ni n'établit aucun droit réel ou personnel sur les fruits de cet immeuble : il ne peut donc tirer aucun droit en sa faveur de l'art. 103 al. 2 LP. Admettre le contraire reviendrait à lui octroyer sur des valeurs ne lui appartenant pas un droit préférable à celui des créanciers du véritable titulaire de ces valeurs, ce qui ne correspond pas au but de la disposition.”

“Il convient à cet égard de relever que ni la plaignante ni B______ n'allèguent, ni a fortiori n'établissent, que la jouissance exclusive de l'immeuble en copropriété (soit concrètement de l'Appartement) aurait été concédée à B______ par une disposition règlementaire au sens de l'art. 647 al. 1 CC. S'il paraît certes établi que ce dernier percevait jusqu'à récemment seul la totalité du loyer, rien ne permet d'admettre qu'il s'agirait là d'une conséquence d'un accord pérenne entre les copropriétaires sur la jouissance de l'immeuble en copropriété; l'encaissement de la totalité du loyer par B______ est du reste vigoureusement combattu par la plaignante, laquelle, invoquant une décision anglaise, soutient que ce loyer devrait au contraire lui revenir dans son intégralité. Il faut donc constater, à ce stade du raisonnement, que l'Office devait – et doit – en principe procéder dans le cadre des séquestre et poursuite litigieux à la saisie (respectivement au séquestre), au titre de fruits de l'immeuble séquestré, de la moitié des revenus locatifs de l'Appartement. 3.2.2 Dans la décision contestée, l'Office renonce toutefois à exécuter un tel séquestre (respectivement une saisie) en application de l'art. 103 al. 2 LP, considérant que le revenu locatif normalement saisissable était nécessaire à l'entretien de B______. Ce faisant, l'Office confond l'immeuble saisi (la part de copropriété appartenant à la plaignante) et l'immeuble appartenant en copropriété à la plaignante et à B______ (concrètement l'Appartement). L'art. 103 al. 2 LP permet au débiteur poursuivi de s'opposer au séquestre ou à la saisie des fruits de l'immeuble séquestré ou saisi à son détriment – et donc supposé lui appartenir – dans la mesure nécessaire à la couverture de son minimum vital; dans le cas d'espèce cependant, la plaignante, seule débitrice poursuivie dans le cadre de la poursuite litigieuse et seule propriétaire de l'immeuble séquestré, n'invoque aucune lésion de son minimum vital et aucun élément du dossier ne permet de penser qu'elle ne disposerait pas des ressources suffisantes pour le couvrir. Quant à B______, il ne revêt que la qualité de tiers dans la poursuite en cours, l'immeuble saisi ou séquestré ne lui appartient pas et il ne fait valoir ni n'établit aucun droit réel ou personnel sur les fruits de cet immeuble : il ne peut donc tirer aucun droit en sa faveur de l'art.”

“17 ORFI sont réglés au moyen des revenus de l'immeuble au bénéfice de la gérance légale et bénéficient ainsi d'un privilège par rapport aux autres créanciers du débiteur saisi (art. 22 al. 1 et 46 al. 1 ORFI; Defago, L'immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, n° 601). L'art. 17 ORFI, dont la liste n'est pas exhaustive, vise les "frais courants", auxquels peuvent être notamment rattachés les assurances incendies et dégâts d'eau, les frais de PPE (à l'exclusion de la participation au fonds de rénovation) et les frais de gérance légale, soit notamment les frais de la régie à laquelle la gérance légale est confiée. En revanche, les intérêts hypothécaires ne sont pas compris dans les frais de gérance légale et restent à la charge du débiteur – ce que précise expressément l'art. 17 ORFI in fine –, ni l'impôt foncier (Defago, op. cit., n° 536 ss). 4.1.2 Si le débiteur, propriétaire de l'immeuble sous gérance légale, est sans ressources, il est prélevé sur les loyers ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP), conformément aux règles d'insaisissabilité des revenus prévues à l'art. 93 al. 1 LP. Ce prélèvement en faveur du débiteur prime tous les créanciers s'agissant de préserver son minimum vital et celui de sa famille (art. 22 al. 1 ORFI). Le propriétaire saisi qui estime qu'une partie des loyers de l'immeuble doit lui être reversée doit former une demande motivée et documentée auprès de l'Office ce dernier n'ayant pas l'obligation d'examiner d'office le droit du débiteur à un tel prélèvement. L'Office rend une décision portant sur cet objet (Zopfi, Commentaire ORFI, n° 4 ad art. 22 ORFI). 4.2 En l'espèce, la valeur du bien séquestré ne permet pas de désintéresser les créanciers séquestrant, de sorte que l'extension du séquestre aux produits du bien immobilier était justifiée. Ce bien étant également saisi, l'extension de la saisie aux loyers était en tout état autorisée. Le plaignant soutient que la saisie, respectivement le séquestre de ces loyers l'empêche d'assumer les charges liées au bien immobilier, ce à quoi l'Office a répondu à raison qu'il appartenait au débiteur de communiquer au gérant légal, en l'occurrence la régie L______, les charges déductibles du produit de l'immeuble.”

“17 ORFI sont réglés au moyen des revenus de l'immeuble au bénéfice de la gérance légale et bénéficient ainsi d'un privilège par rapport aux autres créanciers du débiteur saisi (art. 22 al. 1 et 46 al. 1 ORFI; Defago, L'immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, n° 601). L'art. 17 ORFI, dont la liste n'est pas exhaustive, vise les "frais courants", auxquels peuvent être notamment rattachés les assurances incendies et dégâts d'eau, les frais de PPE (à l'exclusion de la participation au fonds de rénovation) et les frais de gérance légale, soit notamment les frais de la régie à laquelle la gérance légale est confiée. En revanche, les intérêts hypothécaires ne sont pas compris dans les frais de gérance légale et restent à la charge du débiteur – ce que précise expressément l'art. 17 ORFI in fine –, ni l'impôt foncier (Defago, op. cit., n° 536 ss). 4.1.2 Si le débiteur, propriétaire de l'immeuble sous gérance légale, est sans ressources, il est prélevé sur les loyers ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP), conformément aux règles d'insaisissabilité des revenus prévues à l'art. 93 al. 1 LP. Ce prélèvement en faveur du débiteur prime tous les créanciers s'agissant de préserver son minimum vital et celui de sa famille (art. 22 al. 1 ORFI). Le propriétaire saisi qui estime qu'une partie des loyers de l'immeuble doit lui être reversée doit former une demande motivée et documentée auprès de l'Office ce dernier n'ayant pas l'obligation d'examiner d'office le droit du débiteur à un tel prélèvement. L'Office rend une décision portant sur cet objet (Zopfi, Commentaire ORFI, n° 4 ad art. 22 ORFI). 4.2 En l'espèce, la valeur du bien séquestré ne permet pas de désintéresser les créanciers séquestrant, de sorte que l'extension du séquestre aux produits du bien immobilier était justifiée. Ce bien étant également saisi, l'extension de la saisie aux loyers était en tout état autorisée. Le plaignant soutient que la saisie, respectivement le séquestre de ces loyers l'empêche d'assumer les charges liées au bien immobilier, ce à quoi l'Office a répondu à raison qu'il appartenait au débiteur de communiquer au gérant légal, en l'occurrence la régie L______, les charges déductibles du produit de l'immeuble.”

“Il lui sera en conséquence donné acte de ce qu'il procédera aux investigations complémentaires nécessaires pour déterminer l'étendue des droits du débiteur vis-à-vis de E______ SA et établira un nouveau procès-verbal de saisie selon le résultat de ces investigations, le grief tiré de l'insuffisance des investigations menées n'étant pas fondé pour le surplus. 2.2.2 La plaignante relève en revanche à juste titre que le montant retenu sur les produits locatifs de l'immeuble sous gérance légale et laissé au poursuivi en vue de couvrir son minimum vital est erroné. Dans la mesure où le minimum vital du poursuivi et de son épouse a été retenu à hauteur de 6'842 fr. 15, comprenant le montant de base mensuel pour couple marié (1'700 fr.), les charges et intérêts hypothécaires de l'appartement (3'808 fr. 60) et les cotisations d'assurance maladie pour le couple (1'333 fr. 55) et que leurs rentes AVS, s'élevant à 3'675 fr. au total, peuvent être affectées à la couverture de leurs charges incompressibles, c'est un montant de 3'167 fr. 15 (6'842 fr. 15 – 3'675 fr.), non de 3'569 fr., qu'il convient de retenir mensuellement sur les produits locatifs de l'immeuble saisi et de verser au poursuivi afin de lui permettre de couvrir son entretien et celui de son épouse en application de l'art. 103 al. 2 LP. La plainte sera en conséquence admise sur ce point, l'Office étant invité à rectifier le procès-verbal de saisie conformément à ce qui précède. 3. La plaignante reproche par ailleurs à l'Office de n'avoir pas fait participer sa poursuite n° 4______ à la série n° 7______. 3.1 Les créanciers qui requièrent la continuation de la poursuite dans les 30 jours à compter de l'exécution de la première saisie participent à celle-ci; l'office complète celle-ci au fur et à mesure des réquisitions, autant que cela est nécessaire pour désintéresser tous les créanciers de la même série; les créanciers qui requièrent la continuation de la poursuite après les 30 jours forment de la même manière des séries successives, pour lesquelles il est procédé à de nouvelles saisies (art. 110 al. 1 et 2 LP). Lorsque les objets séquestrés viennent à être saisi par un autre créancier avant que le séquestrant ne soit dans les délais pour opérer la saisie, ce dernier participe de plein droit à la saisie provisoire (art.”

“Afin de pourvoir au meilleur désintéressement possible des créanciers, l'Office doit procéder avec diligence, autorité et souci de découvrir les droits patrimoniaux du poursuivi, qui ne sont pas insaisissables en vertu des art. 92 et 93 LP. Il est doté à cette fin de pouvoirs d'investigation et de coercition étendus, « à l'instar d'un juge chargé d'instruire une enquête pénale ou d'un officier de police judiciaire » (Gilliéron, Commentaire de la LP, articles 89-158, 1999, n. 12 ad art. 91). Il revient à l'office d'interroger le poursuivi, d'inspecter sa demeure, voire les locaux qu'il loue comme bailleur ou locataire, de façon proportionnée aux circonstances (Gilliéron, op. cit., n. 13 et 16 ad art. 91). 2.1.2 La saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 102 al. 1 LP). L'office des poursuites pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP). Si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP). L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille; l'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus (Zopfi, in KUKO SchKG (2014), N 4 ad art. 103 LP). Selon l'art. 93 al. 1 LP, les revenus du travail, les usufruits et leurs produits, les rentes viagères, de même que les contributions d'entretien, les pensions et prestations de toutes sortes qui sont destinées à couvrir une perte de gain ou une prétention découlant du droit d'entretien, en particulier les rentes et les indemnités en capital qui ne sont pas insaisissables en vertu de l'art. 92 LP, peuvent être saisis, déduction faite de ce que le préposé estime indispensable au débiteur et à sa famille. Pour déterminer la part saisissable, il faut se fonder sur le revenu total du débiteur, qui peut être constitué d’une ou de plusieurs sources de revenus. La rente AVS, bien qu'insaisissable en tant que telle, s'ajoute aux revenus relativement saisissables pour déterminer la quotité saisissable; l’insaisissabilité absolue d’une telle rente ou d’autres prestations a pour seule conséquence que ceux-ci ne peuvent pas être saisis eux-mêmes, mais non que le débiteur puisse prétendre, en plus de ceux-ci, à une part de ses autres revenus correspondant à son minimum vital (ATF 134 III 182 consid.”

“Cette part de copropriété correspond au lot n° 5______ de la propriété par étages constituée sur l'immeuble de base immatriculé sous feuillet n° 1______ de la commune de Genève, section D______, lequel confère un droit d'usage exclusif sur un appartement de cinq pièces (ci-après : l'Appartement) situé au premier étage du bâtiment édifié sur ledit immeuble, sis avenue 6______ no. ______ au E______ (GE). La part de copropriété appartenant à B______ est immatriculée au Registre foncier sous n° 1______/2______-3______, et celle appartenant à A______ sous n° 1______/2______-4______. B______ et A______, agissant conjointement, ont remis l'Appartement à bail à des tiers pour un loyer mensuel de 4'350 fr., perçu à tout le moins jusqu'en juillet 2022 par le seul B______. b. La part de copropriété n° 1______/2______-3______ appartenant à B______ a été saisie dans le cadre de diverses poursuites engagées à l'encontre de ce dernier (cf. notamment saisies séries n° 7______, 8______ et 9______). Ces poursuites n'ont en l'état pas abouti à la réalisation de l'immeuble saisi et l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office) a jusqu'à aujourd'hui renoncé à faire porter la saisie sur les fruits de l'immeuble (soit le loyer payé par les locataires), considérant que ceux-ci étaient nécessaires à l'entretien du débiteur et de sa famille au sens de l'art. 103 al. 2 LP. En dernier lieu, soit par ordonnance du 18 juillet 2022, la part de copropriété n° 1______/2______-3______ a été séquestrée à la demande de la communauté des copropriétaires de la PPE C______ à hauteur d'une somme totale de 15'393 fr. 05 en capital, représentant des arriérés de charges de copropriété. Un avis de séquestre des loyers et fermages a été adressé le 2 septembre 2022 à B______, qui l'a contesté par plainte du 14 septembre 2022. Par décision du 19 septembre 2022, l'Office est revenu sur l'avis de séquestre des loyers et fermages du 2 septembre 2022 et, se fondant sur l'art. 103 al. 2 LP, a prononcé un non-lieu de gérance légale en relation avec la perception du loyer de l'Appartement (cf. cause n° A/13______/2022). c. La part de copropriété n° 1______/2______-3______ appartenant à A______ a elle aussi été saisie dans le cadre de diverses poursuites engagées contre cette dernière (cf. notamment saisie série n° 10______). Ces poursuites n'ont en l'état pas abouti à la réalisation de l'immeuble saisi et l'Office a jusqu'à aujourd'hui renoncé à faire porter la saisie sur les fruits de l'immeuble (soit le loyer payé par les locataires), considérant que ceux-ci étaient nécessaires à l'entretien de B______.”

“Cette part de copropriété correspond au lot n° 3______ de la propriété par étages constituée sur l'immeuble de base immatriculé sous feuillet n° 1______ de la commune de Genève, section D______, lequel confère un droit d'usage exclusif sur un appartement de cinq pièces (ci-après : l'Appartement) situé au premier étage du bâtiment édifié sur ledit immeuble, sis avenue 4______ no. ______ au E______ (GE). La part de copropriété appartenant à A______ est immatriculée au Registre foncier sous n° 1______/2______-5______, et celle appartenant à C______ sous n° 1______/2______-6______. A______ et C______, agissant conjointement, ont remis l'Appartement à bail à des tiers pour un loyer mensuel de 4'350 fr., perçu à tout le moins jusqu'en juillet 2022 par le seul A______. b. La part de copropriété n° 1______/2______-5______ appartenant à A______ a été saisie dans le cadre de diverses poursuites engagées à l'encontre de ce dernier (cf. notamment saisies séries n° 7______, 8______ et 9______). Ces poursuites n'ont en l'état pas abouti à la réalisation de l'immeuble saisi et l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office) a jusqu'à aujourd'hui renoncé à faire porter la saisie sur les fruits de l'immeuble (soit le loyer payé par les locataires), considérant que ceux-ci étaient nécessaires à l'entretien du débiteur et de sa famille au sens de l'art. 103 al. 2 LP. c. Le 18 juillet 2022, le Tribunal de première instance, à la demande de la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE LA PPE B______, a ordonné le séquestre, à hauteur d'une somme totale de 15'393 fr. 05 en capital représentant des arriérés de charges de copropriété, de la part de copropriété 1______/2______-5______ appartenant à A______. Le séquestre a été exécuté le 18 juillet 2022 par l'envoi au Registre foncier d'une réquisition d'annotation d'une restriction du droit d'aliéner l'immeuble séquestré (avis ORFI 2). Le procès-verbal de séquestre a été établi le 8 août 2022 et adressé le même jour à la poursuivante et au débiteur poursuivi. Le séquestre a été validé en temps utile par l'introduction à l'encontre de A______ de la poursuite n° 10______. d. Le 2 septembre 2022, l'Office a adressé à A______, qui l'a reçu le 5 septembre 2022, un avis l'informant de l'encaissement par l'Office des loyers et fermages relatifs à l'immeuble séquestré, soit la part de copropriété n° 1______/2______-5______, et lui faisant interdiction, sous la menace des sanctions pénales prévues par les art.”

“4 LP); la nouvelle décision ou mesure se substitue à l'ancienne; l'autorité de surveillance doit néanmoins examiner la plainte, à moins que la décision de reconsidération n'ait rendu sans objet les conclusions de cette dernière (ATF 126 III 85 consid. 3). 2.2 En l'occurrence, l'Office, dans le délai de réponse qui lui avait été imparti, a reconsidéré la décision contestée et rendu une nouvelle décision – dûment communiquée aux parties et à la Chambre de céans – par laquelle il a renoncé à séquestrer, respectivement à saisir, les fruits civils de l'immeuble séquestré. Cette nouvelle décision, qui se substitue à la mesure attaquée, est conforme aux conclusions de la plainte. Celle-ci a dès lors perdu son objet, ce qui sera constaté. Dans la mesure où la créancière aurait considéré que la nouvelle décision rendue le 19 septembre 2022 par l'Office n'était pas conforme à la loi ou inopportune, il lui aurait appartenu de former à son encontre, dans les dix jours de sa communication (art. 17 al. 2 LP), une plainte, ce qu'elle n'a pas fait. Il n'y a donc pas lieu d'examiner ici si c'est ou non à juste titre que l'Office a retenu que les conditions posées par l'art. 103 al. 2 LP à une renonciation totale ou partielle au séquestre ou à la saisie des loyers étaient réunies. 3. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP).   * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : A la forme : Déclare recevable la plainte formée le 14 septembre 2022 par A______ contre l'avis d'encaissement par l'Office cantonal des poursuites des loyers et fermages communiqué le 2 septembre 2022 par ledit Office dans le cadre du séquestre n° 11______ et de la poursuite n° 10______. Au fond : Constate qu'elle est devenue sans objet. Raye la cause du rôle. Siégeant : Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Ekaterine BLINOVA et Monsieur Denis KELLER, juges assesseurs; Madame Christel HENZELIN, greffière.   Le président : Patrick CHENAUX   La greffière : Christel HENZELIN       Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art.”

“Il lui sera en conséquence donné acte de ce qu'il procédera aux investigations complémentaires nécessaires pour déterminer l'étendue des droits du débiteur vis-à-vis de E______ SA et établira un nouveau procès-verbal de saisie selon le résultat de ces investigations, le grief tiré de l'insuffisance des investigations menées n'étant pas fondé pour le surplus. 2.2.2 La plaignante relève en revanche à juste titre que le montant retenu sur les produits locatifs de l'immeuble sous gérance légale et laissé au poursuivi en vue de couvrir son minimum vital est erroné. Dans la mesure où le minimum vital du poursuivi et de son épouse a été retenu à hauteur de 6'842 fr. 15, comprenant le montant de base mensuel pour couple marié (1'700 fr.), les charges et intérêts hypothécaires de l'appartement (3'808 fr. 60) et les cotisations d'assurance maladie pour le couple (1'333 fr. 55) et que leurs rentes AVS, s'élevant à 3'675 fr. au total, peuvent être affectées à la couverture de leurs charges incompressibles, c'est un montant de 3'167 fr. 15 (6'842 fr. 15 – 3'675 fr.), non de 3'569 fr., qu'il convient de retenir mensuellement sur les produits locatifs de l'immeuble saisi et de verser au poursuivi afin de lui permettre de couvrir son entretien et celui de son épouse en application de l'art. 103 al. 2 LP. La plainte sera en conséquence admise sur ce point, l'Office étant invité à rectifier le procès-verbal de saisie conformément à ce qui précède. 3. La plaignante reproche par ailleurs à l'Office de n'avoir pas fait participer sa poursuite n° 4______ à la série n° 7______. 3.1 Les créanciers qui requièrent la continuation de la poursuite dans les 30 jours à compter de l'exécution de la première saisie participent à celle-ci; l'office complète celle-ci au fur et à mesure des réquisitions, autant que cela est nécessaire pour désintéresser tous les créanciers de la même série; les créanciers qui requièrent la continuation de la poursuite après les 30 jours forment de la même manière des séries successives, pour lesquelles il est procédé à de nouvelles saisies (art. 110 al. 1 et 2 LP). Lorsque les objets séquestrés viennent à être saisi par un autre créancier avant que le séquestrant ne soit dans les délais pour opérer la saisie, ce dernier participe de plein droit à la saisie provisoire (art.”

“Un droit de jouissance exclusif peut ainsi être concédé par voie réglementaire à l'un des copropriétaires, auquel cas il ne peut plus être supprimé ou modifié qu'aux conditions de l'art. 647 al. 1bis CC (Perruchoud, op. cit., N 22 ad art. 648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus. Il lui incombe de déposer une demande motivée accompagnée dans la mesure du possible des pièces nécessaires (Zopfi, op. cit., N 4 ad art. 103 LP). 3.2.1 Dans le cas d'espèce, le séquestre porte sur une part de copropriété d'une moitié d'un immeuble (la part de copropriété par étages correspondant à l'Appartement). Il est acquis que la part saisie appartient à la plaignante, qui a qualité de débitrice poursuivie. B______, propriétaire de l'autre part de copropriété, n'est en revanche pas partie à la procédure de poursuite litigieuse. La part de copropriété séquestrée constituant un immeuble, le séquestre doit en principe porter également sur ses fruits civils, ce dont conviennent aussi bien l'Office que la plaignante et B______.”

“Le 14 mars 2024, l'Office a refusé de lui octroyer le sursis requis, au motif que le poursuivi n'avait pas rendu vraisemblable sa capacité à s'acquitter de sa dette par acomptes au regard de la saisie intervenue dans la série n° 7______ et que les loyers perçus dans le cadre de gérance légale étaient versés à la créancière poursuivante. L'Office a par ailleurs indiqué ne pas être en mesure de se déterminer sur la demande de suspension de la procédure de vente dans l'attente de la décision de la Chambre de céans sur la plainte formée par le poursuivi le 19 février 2024 contre l'avis de réception de la réquisition de vente (cause A/4______/2024). i. Il ressort du procès-verbal de saisie du 7 mars 2024, série n° 7______, que les revenus de A______ et de son épouse consistent en leur rente AVS et ne suffisent pas à couvrir leurs charges de loyers et de cotisations d'assurance-maladie, que les produits locatifs de l'immeuble sous gérance légale étaient saisis, dont l'Office prélevait un montant de 3'659 fr. en application de l'art. 103 al. 2 LP pour permettre au plaignant de couvrir son minimum vital. B. a. Par acte expédié le 25 mars 2024 à la Chambre de surveillance, A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre la décision de l'Office du 14 mars 2024, concluant à ce que la Chambre de céans constate la nullité, subsidiairement annule le refus de l'Office de lui accorder un sursis au sens de l'art. 123 LP et de fixer en conséquence le montant des acomptes et les dates de versement. Il lui reproche d'avoir commis un déni de justice formel en ne statuant pas sur l'intégralité de sa requête et d'avoir violé son droit d'être entendu en n'indiquant pas les raisons de son refus autre que celle expressément mentionnée dans sa décision de refus. Le refus de l'Office était par ailleurs disproportionné et prématuré, dans la mesure où il n'a pas pris en compte la disponibilité des loyers ni le prix de vente de l'immeuble qui devait encore être déterminé. b. Sa requête tendant à l'octroi de l'effet suspensif à sa plainte a été rejetée par la Chambre de surveillance le 27 mars 2024.”

“17 ORFI sont réglés au moyen des revenus de l'immeuble au bénéfice de la gérance légale et bénéficient ainsi d'un privilège par rapport aux autres créanciers du débiteur saisi (art. 22 al. 1 et 46 al. 1 ORFI; Defago, L'immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, thèse Genève 2006, n° 601). L'art. 17 ORFI, dont la liste n'est pas exhaustive, vise les "frais courants", auxquels peuvent être notamment rattachés les assurances incendies et dégâts d'eau, les frais de PPE (à l'exclusion de la participation au fonds de rénovation) et les frais de gérance légale, soit notamment les frais de la régie à laquelle la gérance légale est confiée. En revanche, les intérêts hypothécaires ne sont pas compris dans les frais de gérance légale et restent à la charge du débiteur – ce que précise expressément l'art. 17 ORFI in fine –, ni l'impôt foncier (Defago, op. cit., n° 536 ss). 4.1.2 Si le débiteur, propriétaire de l'immeuble sous gérance légale, est sans ressources, il est prélevé sur les loyers ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille (art. 103 al. 2 LP), conformément aux règles d'insaisissabilité des revenus prévues à l'art. 93 al. 1 LP. Ce prélèvement en faveur du débiteur prime tous les créanciers s'agissant de préserver son minimum vital et celui de sa famille (art. 22 al. 1 ORFI). Le propriétaire saisi qui estime qu'une partie des loyers de l'immeuble doit lui être reversée doit former une demande motivée et documentée auprès de l'Office ce dernier n'ayant pas l'obligation d'examiner d'office le droit du débiteur à un tel prélèvement. L'Office rend une décision portant sur cet objet (Zopfi, Commentaire ORFI, n° 4 ad art. 22 ORFI). 4.2 En l'espèce, la valeur du bien séquestré ne permet pas de désintéresser les créanciers séquestrant, de sorte que l'extension du séquestre aux produits du bien immobilier était justifiée. Ce bien étant également saisi, l'extension de la saisie aux loyers était en tout état autorisée. Le plaignant soutient que la saisie, respectivement le séquestre de ces loyers l'empêche d'assumer les charges liées au bien immobilier, ce à quoi l'Office a répondu à raison qu'il appartenait au débiteur de communiquer au gérant légal, en l'occurrence la régie L______, les charges déductibles du produit de l'immeuble.”

“Par ordonnance du 20 septembre 2022, la Chambre de céans a rejeté la requête d'effet suspensif formulée à titre préalable par le plaignant. c. Dans ses observations du 4 octobre 2022, l'Office a conclu à ce que la plainte soit déclarée sans objet, subsidiairement à ce qu'elle soit rejetée. Il a exposé que les explications données par le plaignant dans ses courriers du 9 septembre 2022, ainsi que les pièces produites, l'avaient conduit à revenir sur la décision contestée de séquestrer les loyers dus en relation avec l'immeuble saisi. Il avait donc rendu le 19 septembre 2022 une nouvelle décision par laquelle, se fondant sur l'art. 103 al. 2 LP, il avait prononcé un non-lieu de gérance légale en relation avec la perception du loyer. d. Par détermination du 11 octobre 2022, la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE LA PPE B______, en sa qualité de créancière séquestrante, a conclu au rejet de la plainte. Selon elle, le plaignant avait dissimulé à l'Office qu'il bénéficiait de nombreux autres revenus et éléments de fortune, lesquels lui permettaient de subvenir sans peine à ses besoins. L'application en sa faveur de l'art. 103 al. 2 LP ne se justifiait donc pas. e. La cause a été gardée à juger le 2 novembre 2022. EN DROIT 1. 1.1 Déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi (art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est recevable. 1.2 La décision attaquée se réfère expressément au séquestre n° 11______ et à la poursuite en validation de séquestre n° 10______, dans le cadre desquels le plaignant revêt la qualité de débiteur poursuivi. Elle ne porte selon son texte que sur la part de copropriété n° 1______/2______-5______, dont le plaignant est propriétaire, et sur les créances de loyers qui découlent de cette qualité.”

“Par ordonnance du 20 septembre 2022, la Chambre de céans a rejeté la requête d'effet suspensif formulée à titre préalable par le plaignant. c. Dans ses observations du 4 octobre 2022, l'Office a conclu à ce que la plainte soit déclarée sans objet, subsidiairement à ce qu'elle soit rejetée. Il a exposé que les explications données par le plaignant dans ses courriers du 9 septembre 2022, ainsi que les pièces produites, l'avaient conduit à revenir sur la décision contestée de séquestrer les loyers dus en relation avec l'immeuble saisi. Il avait donc rendu le 19 septembre 2022 une nouvelle décision par laquelle, se fondant sur l'art. 103 al. 2 LP, il avait prononcé un non-lieu de gérance légale en relation avec la perception du loyer. d. Par détermination du 11 octobre 2022, la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE LA PPE B______, en sa qualité de créancière séquestrante, a conclu au rejet de la plainte. Selon elle, le plaignant avait dissimulé à l'Office qu'il bénéficiait de nombreux autres revenus et éléments de fortune, lesquels lui permettaient de subvenir sans peine à ses besoins. L'application en sa faveur de l'art. 103 al. 2 LP ne se justifiait donc pas. e. La cause a été gardée à juger le 2 novembre 2022. EN DROIT 1. 1.1 Déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi (art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est recevable. 1.2 La décision attaquée se réfère expressément au séquestre n° 11______ et à la poursuite en validation de séquestre n° 10______, dans le cadre desquels le plaignant revêt la qualité de débiteur poursuivi. Elle ne porte selon son texte que sur la part de copropriété n° 1______/2______-5______, dont le plaignant est propriétaire, et sur les créances de loyers qui découlent de cette qualité.”

“Diesem Wunsch sei entsprochen worden. Am 15. Dezember 2021 sei ein Verwaltungsvertrag mit H.________ abgeschlossen worden, in welchem die Zahlung der Krankenkassenprämien, der Krankheitskosten sowie der Selbstbehalte durch die Mietzinseinnahmen geregelt worden sei. Der Pfändungsvollzug sei rechtshilfeweise durch das Betreibungsamt BM erfolgt. Ob die Pfändungsankündigung in der Betreibung Nr. ________ (2) erlassen und der Pfändungsvollzug am 8. Juni 2021 tatsächlich stattgefunden habe, entziehe sich der Kenntnis des Betreibungsamtes, weil dies nach Art. 4 SchKG durch das ausführende Amt zu erfolgen habe. Die Beschwerdeführerin erziele zurzeit kein Einkommen. Sie befinde sich seit dem ________ 2021 im Strafvollzug und erhalte ein unpfändbares Pekulium. Die Liegenschaften seien die einzigen Vermögenswerte. Mit einem betreibungsamtlichen Schätzwert von CHF 97'660.00 müssten diese Liegenschaften für die Gläubiger bis zu den ausstehenden Forderungen von ca. CHF 46'000.00 gepfändet werden. Nach Art. 103 Abs. 2 SchKG könnten aus den Erträgnissen der Grundstücke infolge einer Mietzinssperre eingegangene Erträge für den Unterhalt der Beschwerdeführerin verwendet werden, sofern Bedürftigkeit bestehe. Die Pfändung der Mietzinseinnahmen abzüglich der anfallenden monatlichen Krankenkassenprämien, die Krankheitskosten und Selbstbehalte sei gerechtfertigt. Die Beschwerdeführerin habe im Strafvollzug monatlich durchschnittlich einen Betrag von CHF”

“Diesem Wunsch sei entsprochen worden. Am 15. Dezember 2021 sei ein Verwaltungsvertrag mit H.________ abgeschlossen worden, in welchem die Zahlung der Krankenkassenprämien, der Krankheitskosten sowie der Selbstbehalte durch die Mietzinseinnahmen geregelt worden sei. Der Pfändungsvollzug sei rechtshilfeweise durch das Betreibungsamt BM erfolgt. Ob die Pfändungsankündigung in der Betreibung Nr. ________ (2) erlassen und der Pfändungsvollzug am 8. Juni 2021 tatsächlich stattgefunden habe, entziehe sich der Kenntnis des Betreibungsamtes, weil dies nach Art. 4 SchKG durch das ausführende Amt zu erfolgen habe. Die Beschwerdeführerin erziele zurzeit kein Einkommen. Sie befinde sich seit dem ________ 2021 im Strafvollzug und erhalte ein unpfändbares Pekulium. Die Liegenschaften seien die einzigen Vermögenswerte. Mit einem betreibungsamtlichen Schätzwert von CHF 97'660.00 müssten diese Liegenschaften für die Gläubiger bis zu den ausstehenden Forderungen von ca. CHF 46'000.00 gepfändet werden. Nach Art. 103 Abs. 2 SchKG könnten aus den Erträgnissen der Grundstücke infolge einer Mietzinssperre eingegangene Erträge für den Unterhalt der Beschwerdeführerin verwendet werden, sofern Bedürftigkeit bestehe. Die Pfändung der Mietzinseinnahmen abzüglich der anfallenden monatlichen Krankenkassenprämien, die Krankheitskosten und Selbstbehalte sei gerechtfertigt. Die Beschwerdeführerin habe im Strafvollzug monatlich durchschnittlich einen Betrag von CHF 504.05 zur freien Verfügung. Dieser Betrag sei absolut unpfändbar. In der jetzigen Situation der Beschwerdeführerin könnten allerdings die monatlich anfallenden Hypothekarzinse sowie die zu bezahlenden Verpflichtungen aus der Liegenschaft nicht im betreibungsrechtlichen Existenzminimum angerechnet werden. 2.3 Der Instruktionsrichter gab den Gläubigern mit Verfügung vom 10. Januar 2022 die Gelegenheit zur Einreichung einer Stellungnahme. 2.4 Mit Verfügung vom 31. Januar 2022 stellte der Instruktionsrichter fest, dass sich die Gläubiger nicht vernehmen liessen. Er ordnete keinen weiteren Schriftenwechsel an und stellte den schriftlichen Entscheid in Aussicht.”

“Diesem Wunsch sei entsprochen worden. Am 15. Dezember 2021 sei ein Verwaltungsvertrag mit H.________ abgeschlossen worden, in welchem die Zahlung der Krankenkassenprämien, der Krankheitskosten sowie der Selbstbehalte durch die Mietzinseinnahmen geregelt worden sei. Der Pfändungsvollzug sei rechtshilfeweise durch das Betreibungsamt BM erfolgt. Ob die Pfändungsankündigung in der Betreibung Nr. ________ (2) erlassen und der Pfändungsvollzug am 8. Juni 2021 tatsächlich stattgefunden habe, entziehe sich der Kenntnis des Betreibungsamtes, weil dies nach Art. 4 SchKG durch das ausführende Amt zu erfolgen habe. Die Beschwerdeführerin erziele zurzeit kein Einkommen. Sie befinde sich seit dem ________ 2021 im Strafvollzug und erhalte ein unpfändbares Pekulium. Die Liegenschaften seien die einzigen Vermögenswerte. Mit einem betreibungsamtlichen Schätzwert von CHF 97'660.00 müssten diese Liegenschaften für die Gläubiger bis zu den ausstehenden Forderungen von ca. CHF 46'000.00 gepfändet werden. Nach Art. 103 Abs. 2 SchKG könnten aus den Erträgnissen der Grundstücke infolge einer Mietzinssperre eingegangene Erträge für den Unterhalt der Beschwerdeführerin verwendet werden, sofern Bedürftigkeit bestehe. Die Pfändung der Mietzinseinnahmen abzüglich der anfallenden monatlichen Krankenkassenprämien, die Krankheitskosten und Selbstbehalte sei gerechtfertigt. Die Beschwerdeführerin habe im Strafvollzug monatlich durchschnittlich einen Betrag von CHF 504.05 zur freien Verfügung. Dieser Betrag sei absolut unpfändbar. In der jetzigen Situation der Beschwerdeführerin könnten allerdings die monatlich anfallenden Hypothekarzinse sowie die zu bezahlenden Verpflichtungen aus der Liegenschaft nicht im betreibungsrechtlichen Existenzminimum angerechnet werden. 2.3 Der Instruktionsrichter gab den Gläubigern mit Verfügung vom 10. Januar 2022 die Gelegenheit zur Einreichung einer Stellungnahme. 2.4 Mit Verfügung vom 31. Januar 2022 stellte der Instruktionsrichter fest, dass sich die Gläubiger nicht vernehmen liessen. Er ordnete keinen weiteren Schriftenwechsel an und stellte den schriftlichen Entscheid in Aussicht.”

“648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus. Il lui incombe de déposer une demande motivée accompagnée dans la mesure du possible des pièces nécessaires (Zopfi, op. cit., N 4 ad art. 103 LP). 3.2.1 Dans le cas d'espèce, le séquestre porte sur une part de copropriété d'une moitié d'un immeuble (la part de copropriété par étages correspondant à l'Appartement). Il est acquis que la part saisie appartient à la plaignante, qui a qualité de débitrice poursuivie. B______, propriétaire de l'autre part de copropriété, n'est en revanche pas partie à la procédure de poursuite litigieuse. La part de copropriété séquestrée constituant un immeuble, le séquestre doit en principe porter également sur ses fruits civils, ce dont conviennent aussi bien l'Office que la plaignante et B______. Conformément aux règles relatives à la copropriété rappelées ci-dessus (consid. 3.1.1), ces fruits civils correspondent à la moitié (la quote-part de copropriété étant de 50%) des loyers versés en contrepartie de la cession de l'utilisation de l'immeuble en copropriété.”

“648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus. Il lui incombe de déposer une demande motivée accompagnée dans la mesure du possible des pièces nécessaires (Zopfi, op. cit., N 4 ad art. 103 LP). 3.2.1 Dans le cas d'espèce, le séquestre porte sur une part de copropriété d'une moitié d'un immeuble (la part de copropriété par étages correspondant à l'Appartement). Il est acquis que la part saisie appartient à la plaignante, qui a qualité de débitrice poursuivie. B______, propriétaire de l'autre part de copropriété, n'est en revanche pas partie à la procédure de poursuite litigieuse. La part de copropriété séquestrée constituant un immeuble, le séquestre doit en principe porter également sur ses fruits civils, ce dont conviennent aussi bien l'Office que la plaignante et B______. Conformément aux règles relatives à la copropriété rappelées ci-dessus (consid. 3.1.1), ces fruits civils correspondent à la moitié (la quote-part de copropriété étant de 50%) des loyers versés en contrepartie de la cession de l'utilisation de l'immeuble en copropriété.”

“Un droit de jouissance exclusif peut ainsi être concédé par voie réglementaire à l'un des copropriétaires, auquel cas il ne peut plus être supprimé ou modifié qu'aux conditions de l'art. 647 al. 1bis CC (Perruchoud, op. cit., N 22 ad art. 648 CC); cette situation doit être distinguée de celle dans laquelle un copropriétaire renonce passagèrement à faire valoir ses prérogatives d'usage et de jouissance, les autres copropriétaires pouvant alors en profiter (Perruchoud, op. cit. N 22 ad art. 648 CC). 3.1.2 Selon l'art. 102 al. 1 LP, la saisie d'un immeuble s'étend à ses fruits (naturels et civils), dont les loyers et fermages (art. 14 ORFI; ATF 125 III 248 consid. 2; Zopfi, in KUKO SchKG, 2ème édition, 2014, N 10 ad art. 102 LP). Il en va de même pour les immeubles séquestrés, en vertu du renvoi de l'art. 275 LP aux règles applicables à la saisie. L'office des poursuites doit pourvoir à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble saisi (art. 102 al. 3 LP), ce qui comprend notamment l'encaissement des éventuels loyers dus par des tiers en contrepartie de la cession de l'usage de l'immeuble (Zopfi, op. cit., N 5 d art. 102 LP). L'art. 103 al. 2 LP prévoit que, si le débiteur poursuivi est sans ressources, il est prélevé ce qui est nécessaire à son entretien et à celui de sa famille. L'art. 93 al. 1 LP et la jurisprudence y relative s'appliquent à la détermination du minimum vital du débiteur et de sa famille. L'application de l'art. 103 al. 2 LP suppose par ailleurs que le débiteur ne puisse pas subvenir à ses besoins par d'autres revenus. Il lui incombe de déposer une demande motivée accompagnée dans la mesure du possible des pièces nécessaires (Zopfi, op. cit., N 4 ad art. 103 LP). 3.2.1 Dans le cas d'espèce, le séquestre porte sur une part de copropriété d'une moitié d'un immeuble (la part de copropriété par étages correspondant à l'Appartement). Il est acquis que la part saisie appartient à la plaignante, qui a qualité de débitrice poursuivie. B______, propriétaire de l'autre part de copropriété, n'est en revanche pas partie à la procédure de poursuite litigieuse. La part de copropriété séquestrée constituant un immeuble, le séquestre doit en principe porter également sur ses fruits civils, ce dont conviennent aussi bien l'Office que la plaignante et B______.”

“Wohnkosten, ob sie der Schuldnerin als Mieterin oder als Wohneigentümerin entstehen, gehören grundsätzlich zum selbstverständlichen Existenzminimum. Allerdings wird in der Existenzminimumberechnung lediglich der Liegenschaftsaufwand (Hypothekarzins ohne Amortisation, öffentlich-rechtliche Abgaben, durchschnittliche Unterhaltskosten) für von der Schuldnerin selbstbewohntes Eigentum berücksichtigt (Ziff. II.1 der Beilage 1 zum KS B1; Vonder Mühll, a.a.O., N. 26 zu Art. 93 SchKG). Die Beschwerdeführerin vermietet ihre Liegenschaft. Entsprechend wurden der Hypothekarzins sowie die mit der Liegenschaft im Zusammenhang stehenden Abgaben und Unterhaltskosten in der Existenzminimumberechnung nicht berücksichtigt. Daran ändert die Bestimmung von Art. 103 Abs. 2 SchKG nichts, zumal auch diesbezüglich die Regeln für die Bestimmung des unpfändbaren Betrags entsprechend anzuwenden wären (vgl. BGE 94 II 8 E. 4 m.w.H.). Ohnehin gilt auch für den Liegenschaftsaufwand der Effektivitätsgrundsatz. Aus den Eingaben von Rechtsanwalt B.________ (Schreiben vom 16. März 2021, «Frau A.________s Lebensunterhalt wurde durch Zuwendungen von Freunden bestritten»; Schreiben vom 1. Juni 2021, «Die Kosten für die Krankenversicherung und die Hypothek werden ihr von einem Bekannten vorgeschossen» [VB 8]) sowie den Betreibungsunterlagen (VB 8: Gutschrift von K.________ für «Hypozins und Amortisation»; VB 12: Äufnung des Kontos «mit Mittelzuflüssen von Herrn K.________», bereits geleistete Einlagen von ca. CHF 12'600.00 und weitere Geldmittel von CHF 17'400.00 durch K.________ für Liegenschaftskonto) ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin in Vergangenheit offenbar nicht selbst für den Liegenschaftsaufwand aufkam. Es wäre mithin fraglich, ob diese Auslagen in der Berechnung des Existenzminimums Berücksichtigung finden könnten.”

“Wohnkosten, ob sie der Schuldnerin als Mieterin oder als Wohneigentümerin entstehen, gehören grundsätzlich zum selbstverständlichen Existenzminimum. Allerdings wird in der Existenzminimumberechnung lediglich der Liegenschaftsaufwand (Hypothekarzins ohne Amortisation, öffentlich-rechtliche Abgaben, durchschnittliche Unterhaltskosten) für von der Schuldnerin selbstbewohntes Eigentum berücksichtigt (Ziff. II.1 der Beilage 1 zum KS B1; Vonder Mühll, a.a.O., N. 26 zu Art. 93 SchKG). Die Beschwerdeführerin vermietet ihre Liegenschaft. Entsprechend wurden der Hypothekarzins sowie die mit der Liegenschaft im Zusammenhang stehenden Abgaben und Unterhaltskosten in der Existenzminimumberechnung nicht berücksichtigt. Daran ändert die Bestimmung von Art. 103 Abs. 2 SchKG nichts, zumal auch diesbezüglich die Regeln für die Bestimmung des unpfändbaren Betrags entsprechend anzuwenden wären (vgl. BGE 94 II 8 E. 4 m.w.H.). Ohnehin gilt auch für den Liegenschaftsaufwand der Effektivitätsgrundsatz. Aus den Eingaben von Rechtsanwalt B.________ (Schreiben vom 16. März 2021, «Frau A.________s Lebensunterhalt wurde durch Zuwendungen von Freunden bestritten»; Schreiben vom 1. Juni 2021, «Die Kosten für die Krankenversicherung und die Hypothek werden ihr von einem Bekannten vorgeschossen» [VB 8]) sowie den Betreibungsunterlagen (VB 8: Gutschrift von K.________ für «Hypozins und Amortisation»; VB 12: Äufnung des Kontos «mit Mittelzuflüssen von Herrn K.________», bereits geleistete Einlagen von ca. CHF 12'600.00 und weitere Geldmittel von CHF 17'400.00 durch K.________ für Liegenschaftskonto) ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin in Vergangenheit offenbar nicht selbst für den Liegenschaftsaufwand aufkam. Es wäre mithin fraglich, ob diese Auslagen in der Berechnung des Existenzminimums Berücksichtigung finden könnten.”

“Le 19 juillet 2022, le Tribunal de première instance a ordonné, sur requête de la communauté des copropriétaires de la PPE C______, le séquestre, à hauteur d'une somme globale de 14'494 fr. 90 représentant des arriérés de charges de copropriété, de la part de copropriété n° 1______/2______-4______ appartenant à la débitrice, A______. Ce séquestre a été exécuté le 20 juillet 2022 par l'envoi au Registre foncier d'une réquisition d'annotation d'une restriction du droit d'aliéner (avis ORFI 2). Le séquestre (n° 11______) a été validé par l'introduction d'une poursuite n° 12______ dirigée contre A______. e. Par décision rendue le 19 septembre 2022 dans la poursuite n° 12______, reçue le lendemain par le conseil de A______, l'Office a prononcé un non-lieu de gérance légale en rapport avec la perception du loyer de l'Appartement. Selon cette décision, le loyer de l'appartement – soit 4'350 fr. par mois – était perçu par B______, ex-époux de la débitrice, et lui était nécessaire pour couvrir son minimum vital, arrêté à 4'365 fr. par mois; il ne pouvait donc être saisi en application de l'art. 103 al. 2 LP. A cela s'ajoutait que la réalisation forcée de l'immeuble 1______/2______ lui-même, dont la valeur avait été estimée à 1'340'000 fr., permettrait de désintéresser complètement les créanciers participant aux saisies. B. a. Par acte adressé le 30 septembre 2022 à la Chambre de surveillance, A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre la décision rendue le 19 septembre 2022 dans la poursuite n° 12______, concluant à son annulation et à la confirmation (respectivement à l'instauration) de la gérance légale portant sur l'encaissement du loyer. A l'appui de sa plainte, A______ a fait valoir que B______ disposait en réalité d'autres sources de revenus lui permettant de couvrir son minimum vital, de telle sorte que l'application en sa faveur de l'art. 103 al. 2 ne se justifiait pas. L'absence de gérance légale, ajoutée au fait que l'intégralité du loyer était perçue par B______, avait pour conséquence de priver les créanciers de la plaignante, et par ricochet elle-même, de montants devant lui revenir.”

“Il lui sera en conséquence donné acte de ce qu'il procédera aux investigations complémentaires nécessaires pour déterminer l'étendue des droits du débiteur vis-à-vis de E______ SA et établira un nouveau procès-verbal de saisie selon le résultat de ces investigations, le grief tiré de l'insuffisance des investigations menées n'étant pas fondé pour le surplus. 2.2.2 La plaignante relève en revanche à juste titre que le montant retenu sur les produits locatifs de l'immeuble sous gérance légale et laissé au poursuivi en vue de couvrir son minimum vital est erroné. Dans la mesure où le minimum vital du poursuivi et de son épouse a été retenu à hauteur de 6'842 fr. 15, comprenant le montant de base mensuel pour couple marié (1'700 fr.), les charges et intérêts hypothécaires de l'appartement (3'808 fr. 60) et les cotisations d'assurance maladie pour le couple (1'333 fr. 55) et que leurs rentes AVS, s'élevant à 3'675 fr. au total, peuvent être affectées à la couverture de leurs charges incompressibles, c'est un montant de 3'167 fr. 15 (6'842 fr. 15 – 3'675 fr.), non de 3'569 fr., qu'il convient de retenir mensuellement sur les produits locatifs de l'immeuble saisi et de verser au poursuivi afin de lui permettre de couvrir son entretien et celui de son épouse en application de l'art. 103 al. 2 LP. La plainte sera en conséquence admise sur ce point, l'Office étant invité à rectifier le procès-verbal de saisie conformément à ce qui précède. 3. La plaignante reproche par ailleurs à l'Office de n'avoir pas fait participer sa poursuite n° 4______ à la série n° 7______. 3.1 Les créanciers qui requièrent la continuation de la poursuite dans les 30 jours à compter de l'exécution de la première saisie participent à celle-ci; l'office complète celle-ci au fur et à mesure des réquisitions, autant que cela est nécessaire pour désintéresser tous les créanciers de la même série; les créanciers qui requièrent la continuation de la poursuite après les 30 jours forment de la même manière des séries successives, pour lesquelles il est procédé à de nouvelles saisies (art. 110 al. 1 et 2 LP). Lorsque les objets séquestrés viennent à être saisi par un autre créancier avant que le séquestrant ne soit dans les délais pour opérer la saisie, ce dernier participe de plein droit à la saisie provisoire (art.”